Sentencia CIVIL Nº 98/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 270/2021 de 10 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Rollo nº 000270/2021Sección Séptima

SENTENCIA Nº 98/2022

SECCIÓNSÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

Dª Mª del CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la Ciudad de Valencia, a diez de marzo de dos mil veintidós.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 001364/2018, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s Vidal,dirigido por el/la letrado/a D/Dª. CARLOS SÁNCHEZAGUIRRE y representado por el/la Procurador/a D/Dª IGNACIO MONTES REIG, y de otra como demandados - apelado/s Edurne, Elsa y Jesús María, dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. ENRIQUE TATAY RIOS y representado por el/la Procurador/a D/Dª SANTIAGO GEA FERNÁNDEZ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE

PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA, con fecha 11-1-2021, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio Montes Reig, en nombre y representación de D. Vidal, contra D. Bernardino (fallecido), D.ª Edurne, y contra D. Jesús María y D.ª Elsa (herederos del Sr.

Bernardino). Las costas ocasionadas en esta instancia se imponen a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte apelante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 9-3-2022 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercitóacción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Valencia se dictó en fecha 11 de enero de 2021 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de DON Vidal, formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-La Sentencia recurrida infringe las normas sobre interpretación de los contratos, artículos 1281 y siguientes Código Civil. La sentencia recurrida entiende que la

cláusula se refiere a 'financiación bancaria en términos generales', indicando que las partes no precisaron en la escritura que el deber de buscar la financiación se limitara a Caixabank.

El tenor de la cláusula quinta, en el inciso que suscita la discusión procesal, es este:'si (...) no se obtuviera financiación bancaria por parte del comprador para la presente transmisión, y siempre que no mediase culpa o dolo por alguna de las partes contratantes, pactan las mismas, que este contrato quedará sin efecto (...)'.

Las posibles interpretaciones de la cláusula quinta del contrato de autos (escritura de 4 de diciembre de 2017 unida a autos como documento número 5 de la demanda) que se confrontan son dos:

a) La parte actora entiende que la estipulación exigía al demandante solicitar la financiación a su banco, Caixabank, y que la denegación de esa solicitud era suficiente causa para desvincularse de la operación de compraventa, con restitución al comprador del importe de 30.000 euros depositado a cuenta del precio.

b) La parte demandada considera por el contrario que los términos de la referida estipulación obligaban al demandante a intentar conseguir la financiación en otros bancos en caso de no obtenerla en su entidad de confianza, si quería recuperar el dinero del depósito.

Es obvio que la sentencia recurrida comparte con la parte demandada los términos de interpretación de la cláusula. Entendemos con todo respeto que esa interpretación no es atinada atendiendo a las reglas de la hermenéutica contractual.

El mero tenor de la cláusula no permite discernir de manera inequívoca si las partes, al convenirla, pactaban: (i) que el comprador podía desligarse libremente del contrato sin perder las arras en caso de no obtener financiación de su banco habitual, Caixabank; o (ii) que para ello era exigible que, si su banco no le concedía el crédito, el comprador siguiera intentando conseguirla en otra entidad.

Sí existe sin embargo algún matiz en la literalidad de la cláusula que avala la interpretación de esta demandante frente a la que argumenta la sentencia recurrida. En concreto, cabe ver cómo la cláusula identifica únicamente al 'comprador' como la persona a la que se encomienda la obtención de la financiación.

A juicio del recurrente, la voluntad implícita de las partes que parece tener más sentido en esa redacción es la que decimos; si el comprador es quien debe obtener la financiación, según el tenor de la cláusula que pactan ambas partes, tiene sentido entender que estas presuponen que el comprador limitará la búsqueda de la financiación al lugar donde lo haría en cualquier otra operación: en su entidad de confianza. Y de ahí que lo razonable sea entender que las partes suscribieron el pacto con ese tenor literal aceptando implícitamente que si Caixabank no aprobaba la operación de préstamo en los términos planteados (tomando como única garantía los locales de negocio y fondo de comercio objeto de la operación), el comprador podía entenderse liberado de la operación sin perder el dinero depositado.

Además la conducta de los contratantes anterior, coetánea y posterior a la firma de la escritura de 4 de diciembre de 2017 demuestra que la interpretación correcta del contrato es la que sostiene el demandante

En primer lugar, la prueba practicada demuestra que cuando las partes firmaron la escritura de 4 de diciembre de 2017, el demandante, con pleno conocimiento y aquiescencia de la parte vendedora, estaba gestionando la financiación de la operación únicamente y exclusivamente con su entidad, Caixabank, sabiendo ambas partes que existía riesgo de rechazo de la operación. La parte vendedora no objetó nada sobre ese proceder del comprador, aunque ya sabía entonces que la financiación no estaba conseguida, como demuestra la propia redacción de la cláusula, que contempla y regula el futurible de que 'no se obtuviera financiación bancaria por parte del comprador'.

En definitiva, ha quedado acreditado como primer acto coetáneo de las partes en el momento de la firma de la escritura que ambas conocían que el comprador solo estaba gestionando en ese momento la financiación con su entidad Caixabank, sin disponerse de certeza sobre si la operación iba a formalizarse.

Los propios documentos aportados por la parte demandada junto a su escrito rector demuestran inequívocamente que el plazo de 60 días que se incorpora por las partes para escriturar se debe única y exclusivamente al hecho de que ese era el tiempo que requería Caixabank para resolver la financiación que se le tenía solicitada.

Este dato es absolutamente esclarecedor de la verdadera voluntad de las partes al consignar la cláusula que regulaba la restitución del depósito. Compradora y vendedora firmaron la operación contando únicamente con la posible intervención de Caixabank como entidad que debía financiar la adquisición al demandante.

A la vista de los antecedentes, si la voluntad de las partes hubiera sido la de imponer al comprador la implícita condición de acudir al menos a una segunda entidad, para no perder las arras, es palmario que el plazo para escriturar no se habría limitado en el contrato a 60 días. Ese era el tiempo mínimo que exigió Caixabank para responder a la operación que estaba solicitada a la firma y, por tanto, el plazo para la firma consignado en la escritura habría sido necesariamente muy superior.

Además, el correo de 1 de diciembre de 2017, a las 10.28, remitido por el asesor de la vendedora al del comprador (documento número 2 de la contestación) habla de que el pago se realizará con dos cheques bancarios, uno de 30.000 euros a la firma de la primera escritura, y el otro, de 260.000 euros, cuando se formalice la solicitud de transmisión.

Resulta que, en el acto de otorgamiento de la escritura de 4 de diciembre de 2017, el comprador pagó el depósito euros con un cheque bancario de 30.000 euros, precisamente de la entidad Caixabank, como refleja la propia cláusula sexta. Lo razonable es deducir que el otro cheque bancariosería emitido por el mismo banco.Es incuestionable que el propio asesor de la parte vendedora daba por sobrentendido que

la misma Caixabank era la entidad con la que se tenía que conseguir que financiara los dos cheques.

Los hechos inmediatamente posterioresa la fecha de la firma de la escritura de 4 de diciembre de 2017 también revelan que las partes siguieron gestionando el préstamo exclusivamente con Caixabank.

De ello son clara muestra los correos electrónicos cruzados con Caixabank, en los que son remitentes o destinatarios los asesores de ambas partes compradora y vendedora, unidos a autos como documentos números 6, 7 o 10 de la demanda. Datan de 2 y 9 de febrero, y 7 de marzo de 2018.

Todos estos correos se refieren abiertamente a las condiciones que se requieren por la entidad para acceder al préstamo, rechazando aceptar como garantía válida para su concesión únicamente los locales y el fondo comercio objeto de la operación a financiar.La idea de intentar la financiación con otra entidad distinta a Caixabank es una propuesta sobrevenida de los vendedores, en su afán incluso comprensible de querer cerrar la venta, pero alejándose obviamente de lo convenido y previsto entre las partes a la firma de la escritura.

Se puede exigir a las partes un comportamiento acorde a la buena fe y una conducta acorde a lo convenido en el contrato para dar a este debido cumplimiento. Ambos imperativos resultan además sancionados por los artículos 7 y 1258 del CC. Lo que no procede es exigir a las partes cumplir con un comportamiento, soportar una carga, o realizar una prestación que no haya consentido al firmar el contrato.

Resulta sobradamente acreditado, principalmente por los documentos aportados por la parte demandada, que las partes condicionaron la restitución del depósito al comprador al solo hecho de que este no obtuviera la financiación bancaria que tenía solicitada a Caixabank, y en trámite de admisión. Ese era el significado de la cláusula objeto de la controversia.

2.-La Sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba pericial y de las normas sobre la carga de la prueba: la sentencia recurrida considera que la prueba pericial acredita que, 'aunque nunca sabremos con total seguridad si D. Vidal habría obtenido dicha financiación', si el comprador hubiera acudido a otras entidades distintas a Caixabank 'había bastantes posibilidades' de que hubiera podido conseguirla.El perito de la parte demandada, a pesar de que en su informe trata de convencer al tribunal de que la operación de financiación podría haberse obtenido con Bankia si se hubiera ofrecido a esa entidad como garantía el fondo de comercio, con su declaración en el acto del juicio matizó muy profundamente tal apreciación. La valoración de la prueba pericial que realiza la sentencia es errónea, en cuanto entiende que de ella 'no cabe concluir con total seguridad' que el comprador podría haber obtenido la financiación con otra entidad, pero 'sí cabe concluir que había bastantes posibilidades de que así fuera'.Si la sentencia, a pesar de ello, considera que la pericia es suficiente para entender probada la elevada probabilidad de haberse obtenido el préstamo en otra entidad, creemos que realiza un examen superficial de las circunstancias de autos, pues no presta atención a otro hecho

simultáneo probado en la propia sentencia, que es el considerable apalancamiento ya asumido por ese eventual mismo prestatario, como consecuencia de la hipoteca solicitada a su entidad para salvar el negocio familiar amenazado de desahucio.

La sentencia omite así por completo que la propia escritura aportada junto al dictamen del perito evidencia que Bankia, en esa concreta operación que se exhibe como 'ejemplo', no había concedido el préstamo con el solo ofrecimiento de la garantía de hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio; Bankia había exigido, adicionalmente, la garantía personal de un avalista que respondiera solidariamente del 100% de la deuda.Por todo ello, creemos que no cabe concluir razonablemente que la prueba pericial demuestre que el comprador habría podido obtener la financiación de haber acudido a Bankia, ofreciendo la sola garantía del negocio objeto de contrato. La conclusión no es lógica, ni mucho menos aún se desprende del informe del perito.

La propia sentencia recurrida excluye además que el demandante quedara obligado a ofrecer garantías al banco para obtener la financiación, como premisa necesaria para recuperar el depósito de 30.000 euros. Esto lo dispone abiertamente al concluir que el demandante no podía ser obligado a hipotecar su vivienda (fundamento segundo).Una vez que el demandante acreditó haber intentado financiarse sin éxito en su propia entidad, lo que debía acreditar en cualquier caso la parte demandada era al menos que, de haberlo solicitado en otra entidad, ese préstamo se habría concedido. Lo que sucede es que esa prueba no existe. La propia sentencia no considera concluyente el informe pericial en cuanto no demuestra que el demandante habría obtenido financiación en otra entidad ofreciendo la garantía del fondo de comercio y locales de negocio objeto de la operación.

3.-La sentencia recurrida considera, por último, que no cabe 'identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito'. Apoya esa interpretación de la cláusula litigiosa en una afirmación extraída de los fundamentos de la STS 1013/2013, de 17 de enero, que considera de aplicación al caso.La aplicación al asunto de autos de la anterior apreciación no es jurídicamente acertada porque corresponde a una situación fáctica y a un debate jurídico diferentes al de autos. Precisamente esa sentencia subraya que en el caso objeto de resolución las partes no habían observado en su contrato la imposibilidad de obtener la financiación para el pago del precio, justo lo contrario a lo que sucede en el presente procedimiento.

4.-El dinero entregado en deposito por el recurrente debe serle restituido.

5.-En cualquier caso, la existencia de abundante jurisprudencia favorable a la pretensión actora, debería determinar en caso de desestimación del recurso, la no imposición de costas.

Dichos motivos serán objeto de análisis, conjunto, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad consistente en la devolución de las arras entregadas en su día

con fundamento en la escritura de 4 de diciembre de 2017 en la que las partes litigantes pactan entre otros extremos lo siguiente:

Quinto.- Arras y facultad de desistimiento: La parte compradora en este acto pone a disposición de la parte vendedora en concepto de arras penitenciales la cantidad de

30.000 euros. Si dicha transmisión de negocio de Expendeduría de tabacos número 59 de Valencia no fuera autorizada por el O.A. Comisionado para el Mercado de Tabacos o no se obtuviera financiación bancaria por parte del comprador para la presente transmisión, y siempre que no mediase culpa o dolo por alguna de las partes contratantes, pactan las mismas, que este contrato quedará sin efecto, quedando los vendedores obligados a devolver el importe percibido en concepto de arras según lo dispuesto en este contrato, en un plazo máximo de quince días desde el momento en que se produzca la denegación del trámite administrativo o se acredite la denegación de la financiación por parte del comprador. Si el comprador desistiera de la compra del negocio de la citada expendeduría de tabacos numero 59 de Valencia, perderála cantidad entregada en concepto de arras pactada en el presente.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Edurne: sigue siendo propietaria con sus hijos del estanco. No sabe si se otorgó la escritura de compraventa. Firmaron un contrato de arras, pero la venta no se hizo. Retiraron el cheque, pero no sabe cómo. En cuanto a la cláusula quinta de la escritura no recuerda su contenido. El comprador había dicho que necesitaba financiación, no sabe si esta clausula se incluyó a petición del demandante. La parte compradora pensaba financiar la operación pidiendo un préstamo pero no lo sabe con certeza. El comprador no sabe con que banco trabajaba. Dijeron que no a otros vendedores porque su sensación era que la operación se iba a realizar.

D. Leopoldo: el actor es cliente de la sucursal de Caixabank en la que trabaja el testigo en el momento de los hechos. El testigo era director en Paterna. El cliente de su entidad era el demandante desde el año 2003, el actor tiene un restaurante en la zona. Es su principal fuente de ingresos. A finales de 2017 pidió al banco estudiar una operación de financiación para una operación de una compra de un estanco. La persona con la que trabajó la operación es con el declarante. Inicialmente decidieron hacer unas arras ante notario y poner un plazo para firmar la operación, de 45 días, pero el testigo pidió alargarlo un poco más. Era un préstamo de 282.000 euros ofreciéndose la hipoteca del fondo de comercio del negocio que se iba a comprar y de los locales donde estaba el fondo de comercio.La cantidad que se garantizaba con los locales era de 102.000 euros y los 180.000 restantes eran préstamo personal con garantía del fondo de comercio del establecimiento. En aquellas fechas el actor les pide que estudien además otra operación porque quiere comprar el edificio donde esta el restaurante que explota. Esto es a principios de 2018 y se estudia la

posibilidad de que esa operación se financie con el propio inmueble donde estaba el restaurante, pero el edificio tenia aluminosis y el banco rechaza la posibilidad de hipotecar elinmueble, y por eso la única garantía real que se podía utilizar era su propia vivienda, y finalmente se hipoteca la vivienda, firmando ambos cónyuges. El banco finalmente acepta financiar 102.000 euros con garantía hipotecaria sobre los locales, el día 2 de febrero, y por otro lado planteaban un préstamo personal con la garantía del fondo de comercio, posteriormente se recibe otro correo diciendo que estaba aprobada la hipoteca de los locales, pero no la del fondo de comercio porque su banco no lo consideró una garantía adecuada. Lo que propone al actor es si existe posibilidad de aportar alguna otra garantía de un importe elevado, dado que la operación era de 180.000 euros. Tenia que ser una garantía de mas de 300.000 euros para dar cobertura a la garantía al completo. En esos momentos sabía que tenía una vivienda habitual el actor y la tenía pagada y no pesaba sobre la vivienda ninguna carga. Pero el actor tenía una capacidad de reembolso limitada, y no podía hacer frente a las dos operaciones. Además, el departamento de riesgos exigió una garantía diferente al fondo de comercio y el actor no tenia otro bien que su vivienda. El 7 de marzo se le comunica a través de correo que la operación no es viable. Es en diciembre cuando se firma el contrato de arras y a principios de 2018 cuando se comienza con la operación para adquirir el edificio del restaurante. Entre enero o febrero el actor manifiesta que tiene el problema de adquirir el restaurante y el declarante le dice que es imposible utilizar la garantía del restaurante al tener aluminosis, hecho que desconocía el declarante. También le indica que solo le queda hipotecar su vivienda. Su principal fuente de ingresos era el restaurante por eso tenia que utilizar su vivienda para cerrar la operación de la compra del local del restaurante.El 9 de febrero la vivienda no estaba hipotecada, pero en ese momento sus ingresos venían del restaurante y su prioridad era mantener sus ingresos para su familia. Pero, no obstante, era factible utilizar la garantía de su vivienda para obtener el préstamo para cerrar la operación con los demandados. Había cierto nerviosismo por parte de los vendedores.

D. Dulce: es comercial de inmobiliaria, llevo la gestión de la operación. A la agencia se le dejaron de abonar los honorarios por el actor, pero la declarante es simplemente comercial de la misma y no tiene nada que ver, eso lo lleva otro departamento. Una vez se plantea la operación en ningún momento le dijo el comprador que tuviera ningún problema. Sobre la negociación con Caixabank tuvo información porque hablo con el director por correo y por teléfono. Se podía pedir un préstamo personal o hipotecario sobre su vivienda, según le dijo el comprador. Finalmente, no se llegó a finalizar la operación. Se firmaron las arras y cuando se iba a formalizar la siguiente parte, le dijo el comprador que lo dejaba estar, que no le interesaba porque tenía otros asuntos. El comprador, le dijo que necesitaba financiación a lo largo de la operación. El comprador le puso en contacto con el director de Caixabank, las conversaciones sobre financiación siempre se mantuvieron con él, no con ningún otro banco.Se realizaron unas tasaciones y en la caratula se hacía referencia a la entidad que iba a financiar que era Caixabank. Se hicieron dos tasaciones: sobre el fondo de comercio del estanco y de los inmuebles en

los que está ese negocio, más una plaza de garaje. No conoce que se hiciera una tasación de la vivienda.

D. Roberto: es asesor fiscal del restaurante del demandante desde 1993. Cuando se negoció la compra era asesor de la sociedad, es decir, el restaurante. Pero asesoró también al actor. Se solicitó financiación a Caixabank, finalmente la operación no se llevó a cabo. No recuerda si en la negociación se ofreció la posibilidad de financiar la operación con un préstamo hipotecario. El actor era propietario de un inmueble en la Cañada. Es posible que se comentara la posibilidad de obtener la financiación con Bankia, pero no lo recuerda. Hace tres años. El tema de financiación el declarante no lo ha llegado a conocer. Eso lo hacía el actor con su entidad financiera que era Caixabank. Ignora si se negó a buscar financiación en otra entidad. La sociedad siempre ha trabajado con Caixabank. El actor también tenía cuenta.El planteamiento del actor para la financiación no pasaba por hipotecar su casa. Pensaba hipotecar los locales y el fondo de comercio, aunque el declarante no intervino.

Perito D. Teodoro: conoce la operación que motiva este procedimiento. Inicialmente se solicitó la financiación vía préstamo personal con garantía del fondo de comercio. Ha intervenido en otras muchas operaciones en las que se solicitó la financiación en esta forma, en la inmensa mayoría de los casos, se ha obtenido financiación.Se mantuvieron reuniones con el actor y la inmobiliaria en el despacho del declarante para pedir consejo sobre la financiación y el declarante, que conoce estas operaciones explicó que entidades bancarias asiduamente daban financiación con cargo al propio fondo de comercio del negocio.Se presto el declarante para mediar, pero nadie le requirió nada más. El declarante informo de que se podría haber obtenido financiación hipotecando el fondo de comercio del estanco. En eso se centró su intervención en aquel momento. En el informe pericial lo que manifiesta es que otra entidad le habría dado financiación hipotecando el fondo de comercio. La situación crediticia personal del acreditado es relevante para obtener este préstamo. Ratifica lo que dijo en su informe, que en operaciones de ese estilo veía la operación muy viable en comparación con otras operaciones que había visto anteriormente. No esta teniendo en cuenta para hacer esta afirmación la situación personal del prestatario. La escritura que aporta en su informe es un mero ejemplo de lo que se podría haber hecho, pero no ha tenido en cuenta las circunstancias personales de los prestatarios, en esa escritura puede que haya un fiador, el hipotecante es un tercero, cuando se vende un estanco es una concesión administrativa, que va a un organismo especifico que resuelve el expediente en Madrid, esto lleva dos o tres meses, cuando viene el nombramiento administrativo ya no hay vuelta atrás. El acto administrativo se ha producido. Hay que afianzar el pago del precio, como la financiación la pide el comprador, en el momento de pedir el préstamo el titular del estanco es el que vende por lo que tiene que prestar su consentimiento de forma que el hipotecante no deudor, es por tanto el vendedor.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da

por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98,

187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y

9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado'. Deben, por tanto, adicionarse por tantoúnicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Es de observar primeramente que en el contrato objeto de litigio se califican las arras de penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del Código Civil, cuando establece que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. En punto a ello, es reiterada la jurisprudencia que señala que las arras o señal que permite el artículo 1.454 del Código Civil, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las claúsulas contractuales ( SS. del T.S. de 12-7-86, 6-2- 91, 3-3-91, 8-4-91, 10-6-

94 y 30-12-95, entre otras), siendo necesario que consten de modo inequívoco, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, o lo que es igual, que la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotunda la condición de arras de tal clase, atribuyendo a los anticipos entregados esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja la compraventa, pues de lo contrario, se ha de entender que son confirmatorias y que constituyen un anticipo del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado ( SS. del T.S. de 12-12-91, 16-3- 92, 22-10-92, 24-12-92, 8-2-93, 3-6-94, 28-3-96, 18-10-96 y 22-12-99, entre otras). Así, acontece en el presente caso, en que claramente califican de penitenciales las arras entregadas.

Partiendo de ello, y de conformidad con el artículo 1.281 del Código Civil, en la interpretación de los contratos ha de prevalecer su tenor literal, siendo únicamente susceptible de otra interpretación cuando sea contrario a las reglas de la lógica o bien

cuando la intención de los contratantes queda acreditado, que se contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 enero 2006 y 24 de junio de 2006).

Señala además entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2006 que en la tarea interpretativa, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el propio protagonismo que las partes voluntariamente adquieran (entre otras Sentencias la de 20 de febrero, 4 de julio y 30 de septiembre de 2001; 10 de abril, 20 y 23 de julio de

1992; 26 de enero y 25 de febrero de 1994, 9 de abril de 1997, 30 de mayo y 15 de diciembre de 1992) afirmando asimismo el Alto Tribunal que de conformidad con el repetido artículo 1.281, en la interpretación del contrato ha de prevalecer indiscutiblemente su propio tenor literal, siendo únicamente susceptible de otra interpretación cuando sea contrario a las reglas de la lógica o bien cuando la intención de los contratantes queda acreditado, lo cual aquí no acontece, que se contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 enero 2006 y 24 de junio de 2006) añadiendo las SSTS de 22 de enero de 2008 y 12 de diciembre de 2007 que si -como sucede en el caso presente- el texto o documento resulta evidente, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984, 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987).

A juicio de la Sala del tenor literal de la cláusula debatida no puede inferirse que la voluntad explícita o implícita de las partes fuera que el comprador limitara la búsqueda de la financiación en su banco, CaixaBank, y que la denegación de esa solicitud por tal entidad bancaria fuera suficiente causa para desvincularse de la operación de compraventa. Tampoco puede deducirse tal consecuencia del hecho de que en el momento de la firma de la escritura que ambas conocieran que el comprador solo estaba gestionando la financiación con su entidad CaixaBank, ni de que el plazo para formalizar el negocio se estableciera en 60 días. Esta opción de limitar la búsqueda de financiación a una entidad bancaria fue adoptada libremente por el comprador, pero lo cierto es que la cláusula que es objeto de interpretación, es muy clara al señalar que el contrato quedara sin efecto, con los efectos previstos para tal supuesto si: ' no se obtuviera financiación bancaria por parte del comprador para la presente transmisión'. Ninguna limitación, puntualización o condición se establece en cuanto a la entidad que debe proporcionar dicha financiación. Es más, como quedó visto en el acto del juicio, fueron los acontecimientos surgidos paralelamente a este negocio jurídico los que determinaron la frustración de este negocio, pero tales acontecimientos (la compra del local en el que se ubicaba el negocio del actor) se debieron única y exclusivamente a su voluntad y el deseo de aprovechar la oportunidad que se le presentaba, pero tal circunstancia no puede ser repercutida sobre la otra parte, cuando ya el actor había firmado el documento vinculante, y pese a la negativa por parte de su banco de financiar ambas operaciones, optó por una actitud pasiva, como puso de manifiesto el perito interviniente, frustrando el negocio jurídico concertado, con cuyas consecuencias debe pechar irremediablemente.

Por último, en lo que respecta a la imposición de las costas del procedimiento debe señalarse que no existe circunstancia alguna a juicio de la Sala que permita hacer una excepción al principio del vencimiento contemplado en el artículo 394 de la L.E.C.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-.Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamosel recurso de Apelación formulado por la representación de D. Vidal contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Valencia en fecha 11 de enero de 2021 en Autos de Juicio Ordinario número 1364/2018 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Doy fé: la anterior resolución, ha sido leíday publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a diez de marzo de dos mil veintidós.