Sentencia Civil Nº 99/2004, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 74/2004 de 29 de Abril de 2004

Encabezamiento

S E N T E N C I A Núm. 99

Iltmos. Sres.:

Presidenta

Dª. ELENA ARIAS SALGADO ROBSY

Magistrados

D. JOSE REQUENA PAREDES

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

En la ciudad de Jaén, a veintinueve de Abril de dos mil cuatro.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el núm. 300/02, por el Juzgado de Primera Instancia nº uno de La Carolina, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 74/04, a instancia de REPSOL COMERCIAL DE PRODUCTOS PETROLIFEROS S.A., representada en la instancia por la Procuradora Sra. Navarro Nuñez y defendida por el Letrado Sr. Portillo García contra COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , integrada por la demandada Dª Carolina y D. Eusebio , Dª Catalina y Dª Marí Luz , representados en la instancia por el Procurador Sr. Moreno Crespo y defendidos por el Letrado Sr. Aguayo Fernández de Córdova.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº uno de La Carolina con fecha dos de Diciembre de dos mil tres.

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: ,Que estimando la demanda formulada por REPSOL COMERCIAL DE PRODUCTOS PETROLÍFEROS S.A. representada por la Procuradora Sra. Navarro Núñez contra Dª Carolina , D. Eusebio , Dª Catalina y Dª Marí Luz INTEGRANTES DE LA CB. DIRECCION000 representados por el Procurador Sr. Moreno Crespo debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de industria de fecha 4 de marzo de 1991 condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a restituir a la demandante la estación se servicio arrendada con expresa imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se tuvo por preparado primero y se interpuso después por los demandados en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº uno de La Carolina, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso interesando la revocación de la Sentencia por otra que desestime íntegramente la demanda.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por la actora solicitando la confirmación con imposición de costas; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, turnadas a esta Sección 2ª el pasado 4 de Marzo, en la que se formó el rollo correspondiente, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna previa deliberación de la Sala.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JOSE REQUENA PAREDES.

NO SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de instancia estimó la demanda interpuesta por Repsol Comercial de Productos Petrolíferos S.A. y declaró resuelto el contrato de arrendamiento de industria que consideró existente con la Comunidad de Bienes demandada como titular de la explotación de la Estación de Servicio nº NUM000 a la que condena a estar y pasar por esta declaración y a restituir a la sociedad actora la Estación de Servicio arrendada con todas sus instalaciones, en decisión que se impugna con éxito en esta alzada desde fundamentos que han de prosperar, al entender la Sala, acogiendo el principal motivo del recurso -que lo fue de oposición en la instancia- de no estar vinculadas las partes en litigio, contrariamente a lo apreciado por la Sentencia recurrida, por un verdadero contrato de arrendamiento de industria dada la singularidad de la relación en controversia y los propios términos de los distintos contratos que constituyen el marco negocial y obligacional por el que se han regido las partes, con distintas subrrogaciones en cada una de sus vertientes, desde Marzo de 1.991.

La compleja relación jurídica en que el devenir de los distintos contratos han situado a las partes desde dos años atrás, se ha tratado de solucionar de manera tan radical como simplificada pretendiendo, sin más, extinguirla o resolverla a través de una demanda que no puede prosperar al desentenderse de toda la problemática jurídica subyacente sin otro título que el llamado pacto comisorio o de resolución asumido por las partes, ni otra razón que calificar de arrendamiento de industria lo que, en realidad, no parece ser sino un simple arrendamiento de bienes o de cosas sobre determinados bienes de equipamiento (4 surtidores y 4 tanques para gasolina y gasoil) propiedad de la comercial petrolera expresamente arrendados e integrados en la estación de servicio en conflicto. Estación de la que la actora es titular por cesión temporal y onerosa, exclusivamente, de la superficie en la que se asienta, mediante contrato privado de 4 de Marzo de 1.991, elevado a público cuarenta meses despues pero no inscrito, por un tiempo de 25 años, concertado por el dueño del terreno, primer industrial en la explotación de la gasolinera y resto de las instalaciones y esposo y padre de los miembros que integran ahora la Comunidad de bienes demandada como titulares por subrrogación en los derechos de explotación en los que, al mismo tiempo de constituir el derecho de cesión de superficie, las partes concertaron en otro convenio de la misma fecha (4 de Marzo de 1.991) un pacto de abanderamiento, cooperación técnica y comercial y de abastecimiento de combustible y carburante en exclusiva con la actora titular, por un plazo de diez años. Tanto para este último contrato como para el simultaneo de constitución y cesión del derecho de superficie las partes sometieron a arbitraje la resolución de los conflictos que pudieran surgir.

SEGUNDO.- Centrada así la cuestión y planteadas en este marco obligacional las relaciones contractuales, con fecha 4 de Julio de 2.001 actora y demandada firman lo que califican como acuerdo de amortización (F. 86 y 87) en el que, a los efectos que aquí interesan, hacen constar: ,A) Que sobre la estación de servicio la Comunidad de bienes tiene suscrito con Repsol comercial un contrato de arrendamiento de industria y exclusiva de suministro. B) Que por incumplimiento en el pago de los suministros entre 30 de Mayo de 2.001 y 14 de Junio de 2.001 la Comunidad de bienes reconoce adeudar a Repsol S.A. 4.548.624 ptas. C) Que para pago o amortización de la deuda, sin devengo de intereses, la deudora acepta seis pagarés con vencimientos mensuales entre el 15 de Octubre de 2.001 al 15 de Marzo de 2.002 por importe cada uno de 758.104 ptas. D) Que DIRECCION000 , CB, se compromete a constituir a favor de Repsol Comercial P.P.SA una fianza por importe de 24.200 euros. Para ello, autoriza expresamente a esta entidad para que le efectúe retenciones de todos los importes a devengar por el concepto de objetivos comerciales, hasta alcanzar el importe indicado. E) Que la falta de pago de cualquiera de los plazos previstos dará lugar a la exigibilidad y vencimiento de los demás y por ello, de toda la deuda, siendo de cuenta del deudor todos los gastos y costes de su reclamación, incluyéndose los de Abogado y Procurador que se originen para Repsol Comercial. Asimismo, el impago de cualquiera de dichos plazos, si no se cancelara el total de la deuda dentro de los treinta días siguientes de ser requerido para ello el arrendatario, será causa de resolución del contrato de arrendamiento de industria referido en el Expositivo primero del presente Acuerdo, a instancia de Repsol Comercial.".

En esta situación, la Comunidad demandada abonó los tres primeros pagarés, no lo hizo con el cuarto de vencimiento de 15 de Enero de 2.002; abonó el siguiente, y no fue presentado al cobro el último, con vencimiento el 15 de Marzo de 2.002. Deterioradas, al parecer, las relaciones comerciales desde Diciembre de 2.001, en la que la Comunidad había comunicado su decisión de cesar en el suministro de los productos de la actora por expiración del plazo de los diez años convenidos, y como presupuesto para hacer valer, en su caso, el pacto resolutorio establecido en el acuerdo de amortización, la sociedad actora le formula requerimiento notarial de pago a la ahora apelante por plazo de treinta días y por el importe, no de los dos pagarés (9.112,59 euros) sino por el de 41.992,25 euros y como la reclamación no es atendida, en base exclusivamente, al pacto resolutorio y a ese impago de los dos pagares, y no por el resto de la supuesta deuda, promueve no una acción propia de desahucio del arrendamiento, sino otra resolutoria, en Juicio Ordinario, para poner fin a, lo que ya dijimos, la actora califica, al igual que hizo en ese pacto, como arrendamiento de industria. Calificación que, por considerarla asumida por la deudora al aceptar el acuerdo, la Juzgadora considera suficiente y con apoyo en determinadas contestaciones del interrogatorio en juicio de Dª Carolina -representante de la Comunidad-, que la Sala no interpreta en el mismo sentido, la Sentencia apelada da lugar a una resolución contractual que de hecho supone el abandono y cese por la apelante de la estación de servicio de la que es titular, aunque no de la superficie, y arrendataria exclusivamente de los bienes de equipamiento que antes señalabamos pero no del resto de las instalaciones que integran el negocio de explotación y que por ser ajenas a la actora, que no tiene ningún derecho de propiedad ni de titularidad real sobre los mismos, consideramos que ni le corresponde hacerla propia ni a restituirse de ellas, ni a reintegrarse en lo que nunca le perteneció ni, por tanto, pudo ceder en un arrendamiento que, precisamente por ello, no se calificó en ningún contrato, a salvo el tan citado pacto de amortización celebrado diez años despues, como de arrendamiento de industria, sino intencionadamente y al margen de las cláusulas y estipulaciones preestablecidas en el contrato, o modelo tipo, como de arrendamiento de cosas o bienes que, repetimos, no eran otros que los cuatro surtidores y los cuatro tanques que expresamente se reseñan en el anexo, lo que supone una calificación contractual tan vinculante o más que la que luego aprovecha la actora apelada para tratar de imponer sin ninguna razón sustantiva ni jurídica la de arrendamiento de industria con tal de forzar a toda costa, que es lo que indisimuladamente se pretende, el desalojo de la titular de la Estación de servicio y su apartamiento o expulsión de la misma, para poner remedio así a la disfunción negocial surgida ante la vicisitud que entrañaba desde su origen el establecimiento de plazos contractuales distintos entre el compromiso de suministro obligatorio y exclusivo por diez años que la demandada hizo valer al tiempo de su expiración y no consta que se impugnara este cese o se exigiera la continuidad en el mismo, y el plazo de cesión de superficie por veinticinco años de la estación de servicio hasta la reversión al titular privativo, que no registral, del terreno.

TERCERO.- Extravagante situación dentro de la complejidad contractual que entrelaza a las partes en litigio y que la actora-apelada pretendió zanjar desde la simplificación jurídica que antes resaltabamos vedando al Tribunal el examen de los contratos que fraccionadamente o de manera sesgada aportó a su demanda sin que, del contrato de constitución del derecho de superficie -único acompañado a la misma- por mucho que se examine, se desprenda que fue voluntad de las partes el constituir junto a este derecho real de signo temporal otro personal de arrendamiento de industria como ha venido defendiendo desde una interpretación acomodada a sus intereses, pues de la propia letra del contrato tipo, pero con las innovaciones expresamente pactadas en él, incluso con letra distinta, se constata tal voluntad contractual.

Esto es, que a diferencia de lo que pudo ocurrir en otros muchos casos y con similar planteamiento sobre el control y titularidad de otras muchas estaciones de servicio de nuestro país: constitución de derecho de superficie, construcción de la instalación, cesión del negocio en arrendamiento y pacto de exclusividad (casos analizados entre otras en la S.A.P. de Madrid -Sección 10ª- de 22 de Enero de 2.000; A.P. de Madrid -Sección 13ª- de 13 de Junio de 2.001; S.A.P. de Barcelona -Sección 16ª- de 22 de Marzo de 2.002 o de nuestro propio Tribunal Supremo como las de 3 de Diciembre de 2.001 ó 15 de Abril de 2.002, en la mayoría de cuyos pleitos fue parte la misma sociedad actora), en nuestro particular caso, volvemos a reiterar que no se está ante un verdadero y propio contrato de arrendamiento de industria en el que se cede bajo este título locativo una unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada. Es más, aunque bajo sus estipulaciones pero en contrato distinto, en nuestro caso, se pactó el servirse exclusivamente de los productos suministrados por la arrendadora bajo un pacto de exclusividad y de cooperación comercial, sin embargo la titularidad de la estación por el empresario propietario se mantuvo y aceptó como tal aunque lo fuera a costa, y por la razón que fuera, de la cesión de la superficie bajo la mera apariencia bajo el derecho de superficie, de poder construir y de hacer propias temporalmente unas instalaciones que todo hace ver que por estar ya realizadas a la fecha del contrato no se cedieron. La distorsión entre lo expresado en ese contrato- tipo y la realidad, ofrece dudas. El cedente ya contaba, desde hacía más de un año (finales de 1.989, F. 67 vto), con la licencia municipal para construir la Estación y contaba, contrariamente tambien a lo previsto en el contrato, con la autorización provisional de la Dirección General de Energía para su instalación (F. 56 vto), cuya tenencia el propio contrato vinculaba al otorgamiento público del derecho de superficie y al contrato de abastecimiento en exclusiva, por lo que la cesión del derecho de superficie y la aparente pero ficticia titularidad completa de la Estación de servicio solo puede explicarse como razón más probable, para atender exigencias reglamentarias estatales y comunitarias como el Reglamento 1984/83 de 22 de Junio de 1.983, cuyos artículos 10, 11 y 12, que tanta literatura jurídica han creado en la valoración de contratos como el de autos, con solo remitirnos a las S.T.S. de 26 de Junio de 2.000, 15 de Marzo de 2.001 ó 11 de Diciembre de 2.002.

CUARTO.- En definitiva, ni en el contrato que aportó la sociedad demandante ni en el de suministro y abanderamiento se contiene compromiso de edificación de la estación de servicio que, como consta en la escritura de obra nueva -tampoco inscrita- y por declaración unilateral de la actora-apelada (F. 64 y ss), consta de un edificio de 60 m2 para oficina, almacén, aseos, cuarto de máquinas y tienda y de una amplia marquesina que ocupa parte del vuelo de la misma además de la instalación de los surtidores y tanques, únicos sobre los que se declaró y reservó la propiedad de Repsol y su cesión en arrendamiento común de cosas, pero no el resto, lo que impide calificar la transmisión o la cesión como de arrendamiento de industria como negocio dispuesto para su inmediata explotación. El propio contrato de suministro, concertado simultaneamente con el de cesión de superficie, vuelve a avalar la tesis de los apelantes de que el negocio a explotar ya estaba prácticamente acabado y por obras y titularidad al margen de quien, ajena a ello, no podía, y no lo hizo en ninguno de los contratos, atribuirse un arrendamiento de industria sobre todas las instalaciones pues, al supuesto arrendatario no se le califica como tal sino como titular o propietario -a salvo los tan repetidos tanques y surtidores- y, por tanto, con los derechos inherentes a su trasmisión intervivos y mortis causa, como ya se desprende de la cláusula 8ª en relación con la 3ª del tan repetido contrato de abanderamiento y abastecimiento en exclusividad (F. 212), que son estipulaciones incompatibles con la constitución de un verdadero arrendamiento de industria.

En estos términos se plantea la demanda, y por virtud de un pacto comisiorio- resolutorio directamente vinculado a la posible extinción de un arrendamiento de industria y no de cosas y si, además, los antecedentes de la resolución eran severos o rigurosos, aprovechando un solo impago, aceptando otro pago intermedio y dejando de presentar al cobro el último, por un montante exiguo (o desproporcionado) frente a la trascendencia económica perseguida, y construida además bajo un requerimiento notarial previo muy superior a la cantidad debida por ese pacto de amortización debe convenirse, aunque lo admitieran las partes en sus alegaciones, que no cabe otra solución en derecho que la integra desestimación de la demanda sin mérito para, aprovechando esta litis, resolver contrato distinto y ordenar la restitución de cosa diferente a la pedida y por una causa petendi diferente pues el arrendamiento de cosas se vinculaba en su contraprestación a incumplimientos diferentes y por conceptos distintos cuyo estado contractual y sus grados de incumplimiento se han sustraido de la litis y de su examen en conjunto ante las impugnaciones de la apelada sobre la existencia de posibles deudas a las que de manera innecesaria se aludía en la demanda rectora para excluir a continuación y reiteradamente esas supuestas deudas de la única causa de pedir que era la resolución como consecuencia del incumplimiento -desde luego parcial- del tan comentado tambien acuerdo de amortización y cuyas consecuencias contractuales de todo orden, además de estar en principio sustraídas por propia voluntad de la apelada y por la cláusula de sumisión a arbitraje a nuestro conocimiento, determinan el emplazamiento para en la vía oportuna resolver las consecuencias contractuales subyacentes entre las partes.

QUINTO.- La revocación de la Sentencia con desestimación de la demanda determina el hacer expresa condena a la actora de las costas devengadas en primera instancia (art. 394 L.E.C.) sin hacer pronunciamiento de las causadas en esta alzada (art. 398 L.E.C.).

Y por lo que antecede

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº uno de La Carolina con fecha 2 de Diciembre de 2.003 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 300/02 debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar desestimando íntegramente la demanda promovida en nombre de Repsol Comercial de Productos Petrolíferos S.A. contra la Comunidad de Bienes Carolina C.B. debemos declarar y declaramos no haber lugar a los pedimentos de la demanda de la que absolvemos a la parte demandada con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Comuníquese esta Sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.