Sentencia Civil Nº 99/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 218/2001 de 12 de Febrero de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: 218/2001

AUTOS: 242/00

DEMANDANTES/APELADOS: D. Donato Y Dª Estela

PROCURADOR: Dª ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA

DEMANDADOS/APELANTES: UNION TEMPORAL DE EMPRESAS PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL, PROMOCIONES PRAU, S.A. Y PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL, S.L.

PROCURADOR: D. JESÚS VERDASCO TRIGUERO

SENTENCIA Nº 99

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

JOSE IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a doce de febrero de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Doce de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio de Menor Cuantía 242/00, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo 218/01, en los que aparece como parte apelante D. UNION TEMPORAL DE EMPRESAS PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL & PROMOCIONES PRAU, y PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL, S.L. y PROMOCIONES PRAU, S.A. representadas por el Procurador D. Jesús Verdasco Triguero, y asistidos de Letrado, y como apelados D. Donato y Dª Estela representados por la Procuradora Dª Maria Iciar de la Peña Argacha, y asistidos por Letrado, sobre declaración de validez de contratos, cumplimiento de obligaciones e indemnización por incumplimiento contractual, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE IGNACIO ZARZUELO DESCALZO.

Antecedentes

Se aceptan los de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, en fecha 24 de Enero de 2.001, se dictó sentencia que contiene el siguiente "FALLO: "Que estimando la demanda interpuesta por D. Donato y DÑA. Estela contra UNION TEMPORAL DE EMPRESAS PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL & PROMOCIONES PRAU, LEY 18/1982 DE 26 DE MAYO, y contra PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL, S.L., y PORMOCIONES PRAU, S.A., debo declarar y declaro la nulidad de las cláusulas contenidas en los dos últimos párrafos de los Documentos de Reserva de fechas 23 de octubre de 1998 y 10 de marzo de 1999 celebrados entre los litigantes, declarando igualmente la calificación de contrato de compraventa de dichos pactos de reserva; y para su cumplimiento por equivalencia, debo condenar y condeno a los demandados, solidariamente, abonar a los demandantes la cantidad de DOCE MILLONES SETENTA Y SEIS MIL SEISCIENTAS VEINTICINCO PESETAS, más el interés legal de dicha cantidad desde la presentación de esta demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de esta Sentencia. Se imponen a las demandadas las costas procesales."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones pertinentes y, admitido en ambos efectos, se dio traslado a la parte demandante, que presentó escrito oponiéndose al recurso, elevándose el procedimiento.

TERCERO.- Recibidos los autos se formó rollo, turnó la Ponencia y tuvo por parte, y habiendo resuelto sobre la prueba solicitada por la parte demandante, quedó pendiente de señalamiento para deliberación y votación por su turno, habiéndose señalado después para ello el pasado día 3 de Febrero.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades exigidas por la Ley.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución, y

Ejercitada en el presente procedimiento por los actores Don Donato y Doña Estela contra la U.T.E. PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL&PROMOCIONES PRAU y contra las entidades que formaban la misma PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL, S.L. y PROMOCIONES PRAU, S.A, una acción con base en el contrato de 23 de octubre de 1.998 de reserva de vivienda, a construir según proyecto básico que se estaba elaborando por los Arquitectos Don Donato y Don Rodolfo y Don Humberto sobre la vivienda identificada como Letra B, Planta Ático 5, Portal I, con trastero, sita en la Calle Mónaco c/v a la Calle Calabria y ubicada en la Parcela RC-8B, declarándose en el propio documento recibidas por la mencionada U.T.E. la cantidad de 1.070.000 pesetas, pagadas mediante cheque de IBERCAJA 1.020.000 pesetas y 50.000 en efectivo. En documento anexo al citado contrato, que se intitula Forma de Pago, se establece el precio de la vivienda incluyendo el trastero en 31.500.000 pesetas y se pacta la entrega de la cantidad de 1.000.000 pesetas como reserva, que con el IVA se corresponde con la cantidad entregada, 5.290.000 pesetas a la firma del contrato y el resto mediante 22 letras de periodicidad mensual a partir de enero de 1.999 a razón de 115.000 pesetas, tres letras en los meses de junio y diciembre de 1.999 y junio de 2.000 por importe de 210.000 pesetas cada una y el resto mediante la suscripción de un préstamo hipotecario por valor de 22.050.000 pesetas a partir de la entrega de las llaves. En el documento reserva se estipula que la demandada notificará al comprador con quince días de antelación la fecha de formalización del compromiso de venta y se establece una cláusula penal en el caso de que el comprador no llevara a efecto la compraventa de la vivienda y trastero y/o plaza de aparcamiento, perderá todos sus derechos a dichos objetos y a recuperar la cantidad entregada en concepto de reserva, y si la citada formalización no se lleva a efecto por causas imputables a la U.T.E., procederá al reintegro de la reserva, quedando anulado, desde ese momento, el documento así como los derechos que del mismo pudieran derivarse. Con fecha 10 de marzo de 1.999 se suscribe entre las partes otro contrato de reserva sobre dos plazas de aparcamiento, identificadas con los números 1 y 75 y situadas en el sótano 1 del edificio sito en la C/ Mónaco c/v a la C/ Calabria, c/v a la C/ Suecia, c/v a la C/ Julia García Boután y ubicado en las parcelas RC-8ª, RC-8B, RC-8C y RC-8D, sin que se haga entrega de cantidad alguna como reserva y siendo el precio de las mismas de 2.050.000 y 1.750.000 pesetas respectivamente. Que requerida la vendedora demandada para la formalización del contrato de compraventa se contestó por ésta la imposibilidad de llevar a efecto la formalización por diferencias en las cláusulas del documento privado y acogiéndose al pacto contenido en el último párrafo de los documentos de reserva dejaba sin efecto la misma devolviendo la cantidad entregada. Se solicitaba por los demandantes la declaración de nulidad de los dos últimos párrafos del contrato de reserva, la validez y calificación como contratros de compraventa de los contratos de reserva, la responsabilidad directa de la U.T.E. por incumplimiento contractual y la solidaria de las empresas que forman parte de aquella y la condena a indemnizar a los demandantes en la diferencia de precio de mercado que tengan unos inmuebles de similares características a fecha 15 de febrero de 2.000, más los intereses legales hasta la firmeza de la sentencia, los intereses de la cantidad entregada en concepto de reserva y una indemnización por daños morales.

La sentencia de primera instancia, tras analizar los elementos obrantes en las actuaciones y descartar que nos encontremos ante un pacto de arras penitenciales, declara que las cantidades entregadas forman parte de un anticipo del precio, argumenta que las cláusulas cuya nulidad se pretenden forman parte de un contrato de adhesión y no han sido negociadas individualmente, estima íntegramente la demanda declarando la nulidad de las cláusulas y califica de contratos de compraventa los pactos de reserva condenando solidariamente a los demandados a pagar a los demandantes la cantidad resultante de la prueba pericial de valoración, la correspondiente a la cantidad entregada y los daños morales, y, frente a la misma se interpuso el presente recurso de apelación que comienza por invocar la nulidad de actuaciones por infracción de normas y garantías procesales, consistente en la infracción del Acuerdo del Consejo General del Poder Judicial por el que se aprueba el Reglamento 1/2001 de 10 de enero de modificación del Reglamento 5/1995 de 7 de junio, en relación con la Diligencia de Ordenación de 17 de enero de 2.001 por la que se acuerda unir los escritos presentados por los litigantes de alegaciones respecto de la prueba pericial practicada como diligencia para mejor proveer y se hace constar que el presentado por la representación de la demandada está fuera de plazo, teniendo por evacuado el trámite de alegaciones a la actora, con infracción del artículo 135.1 de la L.E.C. 1/2000 al haber presentado el citado escrito antes de las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo -esto es el 16 de enero de 2.001-. Con respecto al fondo del asunto argumenta el citado recurso, en síntesis, el error de la resolución recurrida en la calificación de la naturaleza de los contratos al entender que no son contratos de compraventa perfeccionada y existir la previsión de desistimiento unilateral, discrepancia con la cuantificación de la indemnización de daños y perjuicios acordada, que debería haberse realizado con arreglo a criterios y datos objetivos, teniendo en cuenta que la transmisión a tercero había sido por el mismo precio que aparecía en los folletos publicitarios, no siendo necesaria la prueba pericial practicada que se basa en meras conjeturas y especulaciones, disconformidad con la declaración de la existencia de daños morales y su cuantificación al existir falta de prueba sobre los mismos y, finalmente, improcedencia de condena al abono de intereses con respecto a la cantidad entregada como reserva al tener la actora disponibilidad sobre el duplo de la cantidad entregada.

SEGUNDO.- Planteado en tales términos el presente recurso de apelación se hace necesario resolver en primer lugar la pretendida nulidad de actuaciones y en el sentido de negar su concurrencia y ello porque:

1º.- Aunque es cierto que el número 1 del artículo 135 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, en cuya infracción descansa la pretendida nulidad, establece que, cuando la presentación de un escrito esté sujeta a plazo, se podrá efectuar su presentación hasta las 15,00 horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo en la Secretaría del Tribunal o, de existir, en la oficina o servicio de registro central que se haya establecido, cuyo precepto viene a introducir una radical modificación no sólo en el régimen de presentación de los que comúnmente se denominan escritos de término, es decir, de los escritos que se presentan, fuera del horario de audiencia de los Órganos Judiciales, pero antes de las 24,00 horas del mismo día en que vence el plazo, cuyo régimen aparecía regulado por el Reglamento 5/1995, de 7 de junio, del Consejo General del Poder Judicial, sino que constituye una excepción al principio de improrrogabilidad de los plazos procesales recogido, como queda dicho, en el número 1 del artículo 135 de la Ley Procesal civil, excepción para la que se encuentra fundamento en la necesidad de dotar de viabilidad al mandato del número 1 del artículo 133 de la misma Ley, con arreglo al cual los plazos expiran a las 24,00 horas del día de su vencimiento, operándose con ello una prórroga automática del plazo para el ejercicio de las acciones, no es menos cierto que en el presente caso no cabía la posibilidad de prorrogar el término, de presentar escrito de alegaciones a la diligencia practicada para mejor proveer ex art. 342 de la LEC de 1.881, si se tiene en cuenta el régimen de Derecho Transitorio que recoge la vigente Ley 1/2000 que no puede extenderse a establecer de forma retroactiva exigencias que no existían en ese momento.

Efectivamente, al tratarse de un procedimiento iniciado con anterioridad a la vigencia de la actual Ley procesal civil, tiene que regirse por las normas recogidas en la LEC vigente en la fecha de su iniciación y debía aplicarse al presente procedimiento la normativa contenida en la LEC anterior de 1881, normativa que también resultaba aplicable con arreglo a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 1/2000 de referencia, en cuanto a la aplicabilidad de la anterior a los procedimientos que se encuentran en primera instancia, como es el caso, por lo que resultó totalmente correcta la Diligencia de Ordenación que constataba que el escrito de alegaciones se había presentado fuera de plazo. No puede olvidarse que los plazos son improrrogables y preclusivos (art. 135 y 136 LEC en relación con los antiguos 306 y ss de la Ley de 1.881).

2 º.- Además, ha de tenerse en cuenta el contenido de la propia Diligencia de ordenación de 17 de enero de 2.001, que ordena la unión de los escritos presentados y simplemente deja constancia de haberse presentado el de la demandada fuera de plazo, teniendo por evacuado a la parte actora el trámite de alegaciones, por lo que no se alcanza a comprender la trascendencia que otorga la representación de la demandada a tal actuación, en orden a una posible indefensión, cuando el escrito, que no le fue devuelto, ha quedado unido a los autos y a disposición de la Juez a quo antes de dictar sentencia el 24 de enero de 2.001, y ello sin entrar a valorar la relevancia que pudiera atribuirse a las meras alegaciones subjetivas de las partes sobre una prueba pericial imparcial, que variarán de manera sustancial dependiendo de lo favorable que sea a las pretensiones de cada parte. Por ello, hablar de quebranto de normas procesales constituye un sofisma, en el que, además, no se tiene en cuenta, y esto se dice partiendo de una hipótesis de incompatibilidad entre los dos sistemas (mero argumento dialéctico), y con apoyo en las sentencias del TC 110 y 114/1990, de 18 y 21 de junio," Que, toda aplicación de normas de inadmisión (en el presente caso de un recurso), ha de ser razonada y proporcionada en sus consecuencias jurídicas a la finalidad de la propia previsión normativa, esto es, en relación con los fines constitucionalmente protegibles a los que los requisitos procesales pretenden atender". En suma, que a la hora de analizar los presupuestos procesales, habrá que conjugar la proporcionalidad entre el defecto y su sanción jurídica, interpretación que ha de ser favorable, o en el sentido más Favorable, a la efectividad del Derecho Fundamental, conectado aquí con el acceso al recurso. Por lo narrado, no es adecuado proclamar una situación de indefensión, ya que la figura jurídica aludida se concibe, como una negación a la garantía de una tutela judicial efectiva del artículo 24.1 e), que, por supuesto, ha de ser algo real y no abstracto, algo en acto y no en potencia (sentencias del TC 181/94, de 20 de junio). Perjuicio actual, insistimos, que en el caso en debate no se da.

TERCERO.- Con respecto al fondo del litigio y analizados los elementos de hecho que constan en las actuaciones, entiende la Sala que es improsperable la pretensión de la demandada de entender que nos encontramos ante unos meros documentos de reserva, con entrega de cantidad en concepto de arras penitenciales, y no ante una auténtica compraventa con arras confirmatorias, ya que no existe el alegado error en la apreciación de la prueba que pretende fundar en la falta de los elementos esenciales del contrato de compraventa, pues, calificando la naturaleza jurídica del contrato como contrato de arras confirmatorias de compraventa sobre el inmueble descrito, con base en los criterios interpretativos contenidos en los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil, es decir, atendiendo tanto al sentido literal de sus cláusulas como a los actos de ambos contratantes coetáneos y posteriores a la celebración del contrato, nada existe que permita calificar la entrega de 1.070.000 pesetas por los que figuran como compradores como arras penitenciales, al consignarse literalmente en el documento "...en concepto de reserva para adquirir la vivienda y trastero y/o plaza de aparcamiento arriba reseñados...", sin que de la dos cláusulas establecidas al final de los documentos reserva se pueda colegir que se da un carácter penitencial al desistimiento, por ser cláusulas introducidas en un contrato de adhesión y no destacadas, con las consecuencias establecidas en la resolución recurrida en cuanto a su nulidad, pronunciamiento que no es impugnado con el presente recurso, aunque se hace una simple mención tangencial, y sin que se establezca en la última, la devolución del duplo de la cantidad recibida, necesario para mantener el equilibrio de las respectivas posiciones contractuales ante unas arras penitenciales por desistimiento.

Sobre tal materia la STS de 24 de octubre de 2.002, expresa: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de la arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado". El artículo 1454 del C. Civil se refiere únicamente a las arras penitenciales, únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, siendo reiterada y uniforme la doctrina jurisprudencial que considera que no cabe entender que, el empleo de la palabra "señal" expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio y que el contenido del artículo 1454 del C. Civil no tiene carácter imperativo sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono había de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado. En este caso concreto, ha de concluirse se trató de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente para confirmar el contrato, ya que literalmente pactaron las partes que la entrega se producía "como señal y a cuenta del pago"

A la luz de tal doctrina es evidente que en el presente caso nos encontramos ante unas arras confirmatorias como parte del precio final y así se expresa con claridad en los reseñados documentos reserva, sin que pueda darse a las cláusulas finales, como se ha señalado, la virtualidad necesaria que permita reputar las mismas como arras penitenciales.

CUARTO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1992, recogiendo la doctrina contenida en la Sentencia de 7 de febrero de 1966, -que parte a su vez de lo resuelto en la Sentencia de 5 de octubre de 1961-, y de 13 de diciembre de 1989, -que parte de lo resuelto en las Sentencias de 1 de julio de 1950, 2 de febrero de 1959 y 26 de marzo de 1965-, en relación a la naturaleza de la figura jurídica del contrato preliminar llamado también precontrato, compromiso, "pactum de contrahendo" o simplemente "promesa de contrato", en la que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender regulada en el artículo 1451 del Código Civil, y en relación a los efectos por posible incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, establece dos supuestos en los que puede presentarse el contrato de promesa de venta:

A) Unas veces, las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato, en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear.

B) En otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa en sí, si no determina y para cuya velocidad no existe ya el obstáculo anterior. Pudiéndose sintetizar la anterior doctrina en cuanto a los efectos del incumplimiento en que se permite el cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir. La Sentencia de 11 de junio de 1998, siguiendo la misma doctrina jurisprudencial, en un supuesto en el que en el documento discutido quedaron plenamente determinados el precio y la cosa, configura lo pactado entre las partes bien una compraventa de cosa futura, conforme a los artículos 1445 y 1450 del Código Civil, perfeccionada por el mero consentimiento, bien una promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, con conformidad en la cosa y en el precio, que puede mantener sustantividad como negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento, por la posibilidad de cumplimiento forzoso unánimemente reconocida por la jurisprudencia.

De la anterior doctrina jurisprudencial, se ha de llegar a la conclusión de una equiparación en cuanto a sus efectos en caso de incumplimiento por una de las partes de determinados supuestos de la promesa de venta o precontrato y de la venta de cosa futura, cual es la posibilidad del cumplimiento forzoso de lo pactado. No obstante, para llegar a esa consecuencia en el caso de los precontratos, es necesaria la plena determinación de la cosa y el precio en lo pactado entre las partes, ya que en caso de indeterminación de alguno de esos dos elementos el efecto consistiría en la indemnización de daños y perjuicios para la parte que decida el cumplimiento. En el presente caso, la propia lectura de los documentos reserva que se aportan con la demanda, en unión de los anexos denominados "forma de pago" y la memoria de calidades evidencia que lo pactado entre las partes, el 23 de octubre de 1.998 y el 10 de marzo de 1.999, viene a entrar en la categoría de los precontratos, y no solo ya porque se denomine "documento de reserva" y en el mismo se exprese que la cantidad recibida lo es "en concepto de reserva", sino porque son los propios demandantes quienes posteriormente interesan de la promotora la formalización de la compraventa. Estaríamos así ante un supuesto de los previstos en el artículo 1451 del Código Civil, debiendo determinarse si permite o no la posibilidad de ser cumplido en sus propios términos, lo cual, depende, a su vez, de la determinación o no de sus elementos esenciales, que, a los efectos del precitado artículo vienen referidos a la cosa y al precio, estando éste plenamente determinado, como también lo está la cosa objeto del pacto, la cual queda determinada por supuesto en los documentos como la Vivienda Letra B, Planta Ático 5 del Portal I y su trastero y las Plazas de Aparcamiento 1 y 75, se estaría por tanto en disposición de acceder al cumplimiento contractual, pero al resultar éste imposible por haber sido trasmitidos los bienes a tercero daría lugar a la indemnización sustitutoria pretendida con causa en el incumplimiento, por lo que la demanda está correctamente estimada en tal sentido.

Tal solución viene además avalada por la recientes Ss.TS Sala 1ª de 12 de junio y 16 de julio de 2.003 o la de 3 junio 2002, que tiene declarado que "la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en "quedar obligado a obligarse" (STS de 28 de noviembre de 1994); que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa" (STS de 23 de marzo de 1995); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior" (STS de 24 de diciembre de 1992, seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993).

Como ya se expresó, la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención del los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa, se fija el precio y la forma de pago, se determina que el comprador se subroga en la hipoteca que grava la finca desde la fecha de su firma, 30 de diciembre de 1995, no de las cargas que hubiere a partir del 15 de enero siguiente.

Del artículo 1445, se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa:

a) Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión "se obliga" y del artículo 1450, el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

b) Es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes.

c) Es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes.

d) Es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo seguida por el Código Civil (artículos 609 y 1095).

Pues bien, en el documento privado objeto del litigio concurren todos los presupuestos necesarios para considerar el contrato como una compraventa, que quedó perfeccionada y es vinculante por consecuencia del convenio plasmado.

El contrato de compraventa celebrado constituye justo título para que posteriormente se produzca la transmisión del bien y el pago del mismo, sin que el hecho de que se demore la entrega de la finca y el precio al otorgamiento de la escritura pública, que es lo esta Sala entiende que significa la frase "llevándose a efecto antes del día 15 de enero de 1996", sea óbice para su validez, aparte de que el comprador puede pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, y, en el supuesto del debate, la intimación de que se trata no fue llevada a cabo.

Por demás, aunque en la sentencia instancia se considere la presencia de un precontrato, debió aplicar lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1451, al ser el cumplimiento del mismo perfectamente posible, tal como han sentado las SSTS de 24 de diciembre de 1992 y 8 de julio de 1993, con la doctrina que fue antes reseñada".

QUINTO.- El recurso debe ser igualmente desestimado en lo referente a la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios causados con el incumplimiento, al estar correctamente planteada la acción en consonancia con el precio que tendría una vivienda de similares características en la fecha en que se produjo la venta al tercero, al estar plenamente justificado y englobar tal concepto indemnizatorio tanto el daño emergente como el lucro cesante, dado el encarecimiento del mercado inmobiliario, sin que pueda atenderse a las manifestaciones subjetivas de parte con respecto a la valoración pericial llevada a cabo en las actuaciones que se consideran de carácter objetivo e imparcial.

Con respecto al motivo de recurso que muestra disconformidad con la indemnización por daños morales ha de ponerse de manifiesto que, si bien el Código Civil no contiene referencia normativa alguna respecto a los daños morales, salvo la genérica del párrafo segundo del artículo 1107 del Código Civil, al imponer el resarcimiento de "todos", es a la Jurisprudencia a la que corresponde ir completando el vacío legal, declarando la Jurisprudencia en Sentencias del Tribunal Supremo que van desde la de 21- 2-1969 a la de 2-7-2003, que "así como la fijación del daño material es objetivo y precedente, y debe figurar en la resultancia probatoria, la regulación del daño moral y del perjuicio es subjetiva y consecuente, a realizar por el juzgador "a posteriori" en función ya estrictamente decisoria, habiendo de valorarse por el juzgador el daño moral de modo discrecional, sin sujeción a pruebas de tipo objetivo y en atención sólo a las necesidades y circunstancias del caso concreto. Esta Sala nada tiene que objetar a las causas por las que la Audiencia indemniza el daño moral. Tampoco a su cuantificación, que es propia también de la soberanía de la instancia, y no puede ser revisada más que cuanto resulte evidentemente desproporcionada o incoherente con las causas productoras de dicho daño.".

En este caso, una vez analizadas las circunstancias del mismo, la juez de instancia, considera que los daños morales han quedado plenamente acreditados, cifrándolos en la situación de frustración de sus expectativas de adquirir la vivienda elegida. Es esta circunstancia la que motiva la estimación de la idemnización de los daños morales, cuya existencia esta Sala comparte, siendo una circunstancia del caso en concreto que la juzgadora valora y analiza en los términos requeridos en la doctrina expuesta.

Por último debe ser también desestimado el recurso en lo referente a la improcedencia de devengar intereses sobre la cantidad de 2.140.000 pesetas, correspondientes al duplo de la cantidad entregada en su día por los actores, al ser su falta de cobro imputable a los actores, puesto que no es cierto que tal cantidad estuviera a disposición de los actores de forma incondicionada ya que consta en autos que se hace en un primer momento el ofrecimiento de devolución de la cantidad de 1.070.000 pesetas, condicionada su aceptación a la plena conformidad a la resolución el acto de la retirada del cheque -folio 44-, para, posteriormente, ofrecer la cantidad correspondiente al duplo, sin estar obligada contractualmente la demandada a tal entrega, en lo que parece constituir una maniobra para zanjar la previsible reclamación de los actores, por lo que se entiende que éstos nunca estuvieron en libertad de aceptar la devolución de su dinero so pena de colocarse en una precaria situación de aceptación de la relación contractual.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán a la apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Jesús Verdasco Triguero, en nombre y representación de UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS PROYECTOS URBANOS CONTINENTAL & PROMOCIONES PRAU y OTROS, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Primara Instancia núm. 67 de Madrid en fecha veinticuatro de enero 2.001 en los autos de Juicio de Menor Cuantía 242/2.000 y confirmar íntegramente la misma imponiendo a las apelantes las costas de esta alzada

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.