Sentencia Civil Nº 99/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 9/2007 de 25 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00099/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 9 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA NÚM. 99/08

En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a veinticinco de Marzo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA, con sede en SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 80 /2006, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 9 /2007, en los que aparece como parte apelante-apelada D. Silvia representada por la procuradora Dª. VICTORIA PUERTAS MOSQUERA, y también como apelante-apelado D. Rosa representada por el procurador D. Narciso Caamaño Queijo, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY , quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador Sr. Caamaño Queijo en nombre y representación de Doña Silvia , asistido del Letrado Sr. Pérez Ramos, contra Doña Rosa , representada por la Procuradora Sra. Puertas Mosquera y asistida de la Letrada Sra. Prado del Rio y en su consecuencia declaro resuelto el contrato privado de compraventa de 26 de Febrero de 2005 y condeno a la Sra. Rosa a reintegrar a la Sra. Silvia la cantidad de 6.010 euros. En cuanto a las costas estése a lo establecido en el último fundamento jurídico ".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Silvia se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO del mismo el pasado día CINCO DE MARZO DE 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no contradigan los que a continuación se exponen,

PRIMERO.- El pronunciamiento en el que se acuerda resolver el contrato de compraventa celebrado por las partes el 26 de febrero de 2005 no ha sido impugnado. Ambas partes estuvieron conformes, también en primera instancia, en que se declarase la resolución de ese contrato. Lo que impugnan ambas partes es la condena a la vendedora a reintegrar a la compradora la cantidad de 6.010 euros. La compradora sostiene que esa cantidad ha de devolvérsele duplicada. La vendedora que no tiene porque reintegrarla. Ambas apoyan sus pretensiones en lo pactado en el contrato de compraventa de 26 de febrero de 2005. En él se había previsto la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal, de la que 3.606,07 euros se entregaron en el momento de celebración del contrato y el resto, hasta llegar a los 6.010 euros, el 15 de marzo de 2005. Habían pactado las partes en el contrato que "en caso de que no cumpliese la parte vendedora, tendrá que dar a la compradora el doble del importe señalizado, y en caso de no cumplir la parte compradora, la parte vendedora se quedará con la señal recibida".

La vendedora sostiene que la compradora desistió unilateralmente del contrato, o lo incumplió, al no pagar el resto del precio y elevarlo a escritura pública en el plazo convenido, que finalizaba el 30 de abril de 2005. La compradora achaca el incumplimiento a la vendedora, que celebró contrato de compraventa con un tercero el 12 de agosto de 2005.

La sentencia apelada, tras calificar la señal pactada como un supuesto de arras confirmatorias y señalar que su función es equivalente a la de la cláusula penal, concluye que ha existido incumplimiento contractual por ambas partes, que se compensa y contrarresta dejando sin aplicación lo pactado sobre el destino de la señal. Imputa a la compradora un incumplimiento consistente en no haber mostrado interés en el otorgamiento de la escritura pública; y a la vendedora en rescindir unilateralmente el contrato procediendo a vender el piso a un tercero.

SEGUNDO.- Dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002 y de 20 de mayo de 2004 que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ").

La interpretación de la cláusula contractual, que reproduce las consecuencias previstas en el artículo 1454 del Código Civil , apunta hacia una consideración penitencial de las arras o señal pactada en el contrato. Dirección que también parecen seguir ambas partes al invocar expresamente en sus escritos de alegaciones el mencionado artículo. De ser así más que averiguar quien ha incumplido el contrato habría que indagar si alguna de las partes ha decidido desistir de su celebración o rescindirlo, tal y como afirma la vendedora en su escrito de impugnación. No obstante esta cuestión es nominal y carece de consecuencias prácticas tal y como está planteado el debate. Lo que discuten las partes no trata sobre las consecuencias de sus actos. Ambas consideran que quien haya incumplido o se haya apartado del contrato debe cumplir la cláusula sobre devolución o retención de la señal. Lo que discuten es el presupuesto para la aplicación de tal cláusula. Vinculan la disputa sobre el incumplimiento o desistimiento a un aspecto: la existencia de un plazo para la formalización y cumplimiento del contrato. La compradora, demandante, dice que ese plazo no existía. La vendedora que el plazo pactado, aunque no se hiciese constar expresamente, finalizaba el 30 de abril de 2005.

TERCERO.- En el documento privado mediante el que se formalizó el contrato de compraventa no se hizo constar plazo alguno para la elevación a público del contrato y el pago del precio. De éste punto de partida no cabe inferir sin más que tal plazo no existió. Pudieron existir otros pactos verbales sobre esta cuestión que, por defectos de redacción o por otras razones, no llegaran a expresarse por escrito.

Es claro que no puede dejarse el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1256 del Código Civil ). También que de no existir plazo cualquiera de las partes podía exigir su cumplimiento desde el momento de su celebración. Esta tesis, en principio la más simple, no la sostiene ninguna de las partes. La vendedora dice que el contrato tenía que elevarse a público y cumplirse antes de una fecha, el 30 de abril de 2005. La compradora dice que el cumplimiento del contrato estaba condicionado a las gestiones de venta de un inmueble de su titularidad que debía realizar la demandada. Ambas partes sostienen, por tanto, la existencia de pactos adicionales que no fueron formalizados por escrito.

Para la averiguación del contenido de esos pactos es necesario acudir a la prueba testifical y al comportamiento posterior de las partes. La única testigo presente en el momento del otorgamiento del contrato dijo que hablaron de un plazo a finales de abril y que mencionaron que tenían que solucionarlo todo inmediatamente, pues la vendedora tenía que abandonar el piso a finales de abril. La vinculación de la testigo con la vendedora demandada puede hacer dudar de la veracidad de sus manifestaciones.

Pero hay otras pruebas que confirman la existencia de ese plazo. Existencia que, además, es conforme con el pacto de una señal que vincula a las partes con carácter penitencial. Esas pruebas consisten en dos burofax remitidos por la vendedora a la compradora en los que señala como plazo el para pago y entrega el 30 de abril, recordando en uno de ellos que si el 30 de abril no se encuentra firmada la escritura notarial "podré disponer de mi propiedad por entender que ya no está interesada en adquirirla". El primer burofax se remitió el 9 de marzo de 2005, reclamando el resto de la señal, y no tuvo respuesta. El segundo burofax se envió el 12 de abril de 2005 y la respuesta de la compradora fue que en breves fechas se comunicaría con la compradora para establecer la fecha del otorgamiento de la escritura. Las comunicaciones de la vendedora son claras. Una quedó sin respuesta y la respuesta dada a la otra no contradijo las afirmaciones sobre el plazo para otorgamiento de escritura y cumplimiento del contrato.

Es sabido que la jurisprudencia admite el valor del silencio como manifestación de voluntad contractual cuando "dada la existencia entre los litigantes de inmediatas relaciones contractuales, con efectos todavía vivos, lo natural y normal era contestar a aquella manifestación con un expreso disentimiento, si es que esta era la opción escogida, en lugar de silenciarla provocando el consiguiente error en la interpretación de la declaración de voluntad". Con mayor razón ha de darse al silencio un valor interpretativo del contrato existente o de la existencia de una cláusula discutida. El silencio puede ser considerado como una tácita aceptación o como una tácita aquiescencia en todos aquellos casos en los cuales las exigencias de la buena fe y el sentido objetivo del comportamiento permitan esta conclusión. Éste es el caso. A la primera comunicación en la que se hace constar el plazo y se reclama el resto de la señal la única respuesta que da la compradora es pagar la señal. Nada dice sobre el plazo, ninguna objeción manifiesta sobre su existencia. Un mes después, el 12 de abril, recibe la compradora una nueva comunicación en la que se reitera el plazo y expresamente se dice que si no se cumple se entenderá resuelto el contrato. La compradora contesta pero no niega la existencia de ese plazo. Dice que en breves fechas se pondrá en contacto para establecer la fecha de otorgamiento de la escritura. Esa alusión a las "breves fechas" es totalmente compatible con la existencia del plazo señalado por la vendedora, que no se niega. El silencio de quien estaba obligado a hablar si no estaba de acuerdo con la existencia del plazo es prueba de que ese pacto verbal existía. Prueba reforzada por la declaración de la testigo y conforme con el pacto de unas arras penitenciales.

Esta conclusión no resulta alterada por las posteriores comunicaciones entre las partes. La vendedora siguió reiterando en todas ella la existencia del plazo. La compradora en su carta de 26 de abril de 2005 dice por vez primera que no se pactó plazo y que la elevación del contrato a escritura pública estaba sujeta a la condición de que se vendiese un dúplex de su propiedad. Esta contestación, en fecha muy próxima al vencimiento del plazo, es incomprensible si se tiene en cuenta el silencio anterior. Introduce una condición a la que antes no se había hecho alusión, de la que no existe prueba y que, además, depende para su cumplimiento de la voluntad de la compradora. Ni siquiera ha probado la encomienda a la demandada, o a otra inmobiliarias, de la venta de ese duplex, prueba que no parece difícil. Por ello se estima que el silencio inicial de la compradora, interpretado a la luz de las otras pruebas, supone un admisión de la existencia del plazo; y que la contestación del 26 de abril de 2005, a punto de finalizar el plazo, es reflejo de un intento tardío de alterar las condiciones pactadas y prorrogar el tiempo para la formalización de la compraventa. El plazo era condición esencial y su incumplimiento facultaba a la vendedora para disponer libremente del piso objeto de la compraventa y para quedarse con la señal recibida, conforme a lo pactado.

CUARTO.- Las costas del recurso, que se desestima, se imponen a la parte apelante. Las de la impugnación , que se estima, no se imponen a ninguno de los litigantes (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Rosa , estimar la impugnación formulada por Dª. Silvia y revocar parcialmente la sentencia la sentencia de fecha 3 de julio de 2006 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Santiago de Compostela , dictada en el juicio ordinario núm. 80/2006, de modo que se absuelve a la demandada de la pretensión de condena ejercitada en la demanda, manteniendo en lo demás los pronunciamiento de la sentencia apelada.

Se imponen a la parte apelante las costas del recurso. No se imponen a ninguna de las partes las derivadas de la impugnación.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ANGEL PANTÍN REIGADA.- LEONOR CASTRO CALVO.- JOSÉ GÓMEZ REY.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.