Sentencia Civil Nº 99/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 59/2010 de 19 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00099/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7000894 /2010

ROLLO DE APELACIÓN RECURSO DE APELACION 59 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1332 /2008

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID

Apelante/s: Felicidad

Procurador/es: IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ

Apelado/s: GOANS HOME, PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L._

Procurador/es: MANUEL INFANTE SANCHEZ

SENTENCIA NÚM.99

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

En MADRID a, diecinueve de febrero de dos mil diez.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1.332/2008, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid y seguidos, entre otros extremos, sobre reclamación de cantidad, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 57/2010, en el que han sido partes, como apelante-demandante, Dª Felicidad , que estuvo representada por el Procurador Sr. Aguilar Fernández y defendida por Letrado; y de otra, como apelada-demandada al tiempo que reconviniente, GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., a la que representó el Procurador Sr. Infante Sánchez y que también estuvo defendida por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 16 de septiembre de 2009 el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid, en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Felicidad contra la mercantil GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., absolviendo a ésta de los pedimentos dirigidos en su contra. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Que debo estimar íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de la mercantil GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. contra Dª Felicidad y, en consecuencia, declaro que la reconvenida tiene que cumplir el contrato suscrito entre las litigantes, abonar a la mercantil la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS y otorgar escritura pública de compraventa o, alternativamente, para el caso de que Dª Felicidad opte por desistir unilateralmente del contrato, se decreta la resolución del mismo aplicando la cláusula penal pactada con pérdida para la compradora del 50% de las cantidades pagadas. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la Sra. Felicidad , que formalizó adecuadamente (folios 144 y siguientes) y del que, tras ser admitido a trámite, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (159 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada en 29 de enero de 2010, abriéndose, de inmediato, el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el quince de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- Dª Felicidad , que había celebrado contrato de compraventa en 11 de marzo de 2006 con GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., ejercitó acción, frente a la entidad que ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal a la que se acaba de hacer mención, interesando la resolución del repetido contrato y el abono de 33.416 euros más intereses y costas, por entender que la propia demandada había incumplido sus obligaciones esenciales al no entregar la vivienda comprada por la Sra. Felicidad antes del 31 de diciembre de 2007. Por su parte GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. se opuso a la demanda, defendió el cumplimiento del contrato, y al tiempo reconvino para que se declarase que el aludido contrato de 11 de marzo de 2006 se había cumplido y se condenase a la demandante a pagar el resto del precio, esto es 145.274 euros, así como al otorgamiento de escritura pública y alternativamente, si desiste unilateralmente del contrato la actora, se decrete la resolución del contrato tan citado con aplicación de la cláusula penal, debiendo retener, de la cantidad entregada por la Sra. Felicidad ; la sociedad de responsabilidad limitada ya referida el 50%. El Juzgador de instancia desestimó la demanda y acogió la reconvención en ambos pedimentos, que por ser alternativos tenían el mismo carácter principal que se infiere del suplico de la reconvención. Se alza contra la sentencia la Sra. Felicidad haciendo descansar su recurso en infracción de normas y de la jurisprudencia aplicable al caso enjuiciado y específicamente de la Ley 57/1968 de 27 de julio , de cantidades anticipadas en la concesión y venta de viviendas, que regula una compraventa extraordinaria, teniendo los preceptos del Código Civil un carácter, tan solo, supletorios, de manera que desde el artículo 3 de la repetida Ley expirado el término de iniciación de las obras o de la entrega de la vivienda podrá optar el cesionario entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el 6% de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado; habiéndose dado también infracción, por errónea aplicación, de los artículos 1.289 y siguientes del Código Civil respecto de la interpretación del contrato, ya referido, de 11 de marzo de 2006; dése prioridad al artículo 1.281 frente al artículo 1.285 y téngase en cuenta también el artículo 1.282 y el propio artículo 1.256, todos ellos del Código Civil . También articulaba como motivo del recurso error en la apreciación de la prueba por cuanto no se acreditaron por la reconviniente los hechos soporte de la reconvención ni concurrió fuerza mayor o caso fortuito ex artículo 1.105 del Código Civil ni actuó la constructora con la necesaria diligencia y finalmente también se denunciaba infracción del artículo 218 de la LEC por falta de pronunciamiento con relación a cuestiones objeto del litigio, no valorándose las modificaciones sustanciales de carácter unilateral en la distribución de la vivienda que ya se habían manifestado en el propio escrito rector del proceso para, en el suplico que obra al folio 153 de los autos principales, interesar la estimación del recurso y la revocación de la resolución impugnada y acoger íntegramente la demanda aducida por Dª Felicidad con simultanea desestimación de la reconvención planteada de adverso y con expresa condena en costas causadas en la instancia. Al recurso se opuso la contraparte.

SEGUNDO.- Dar respuesta a la problemática suscitada requiere, en primer lugar, plasmar los hitos esenciales, de carácter temporal, que afectan al contrato de 11 de marzo de 2006 para recoger también las cláusulas cuarta y quinta del mismo contrato, desde cuyas premisas, unidas también a la prueba practicada, que se valorará adecuadamente, poder concluir si efectivamente el recurso interpuesto por la Sra. Felicidad es o no viable; siempre habrá de tenerse en cuenta, a nuestros efectos, no solo el contenido, como decía la parte apelante, de la Ley 57/1968 de 27 de julio , como también la total regulación del Código Civil en materia del cumplimiento de los contratos y su resolución y la propia jurisprudencia tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo en orden a los requisitos que han de darse para entender que procede la resolución del contrato con las consecuencias plasmadas en el artículo 1.124 del Código Civil .

Son hitos esenciales, de carácter temporal, en el contrato de que venimos hablando los siguientes:

a.- Obligación de la demandada de entregar la vivienda, comprada a través del contrato de 11 de marzo de 2006, sobre plano, antes del 31 de diciembre de 2007 (cláusula quinta del aludido contrato), en la que también se concretaba que "si por cualquier causa imputable a la empresa vendedora no se ultimase la construcción o no se realizara la entrega dentro del término establecido, la empresa cedente devolverá las cantidades satisfechas más el 6% del interés anual, salvo prórroga expresa conforme al artículo 3 de la Ley reguladora" (se está refiriendo el contrato a la Ley, a la que antes hicimos mención, 57/1968 de 27 de julio ). Ahora bien, a la fecha de 31 de diciembre de 2007 no se entrega la vivienda, pues el certificado final de obra está fechado en 20 de junio de 2008 (que suscribe el arquitecto), acta de finalización de obra en 29 de julio también del año 2008 y finalmente licencia de primera ocupación el 18 de septiembre, igualmente, del año 2008. La parte demandada justifica el retraso (informes del arquitecto Sr. Luis Angel ), que lo era de la obra misma, en la necesidad de reajustar el proyecto inicial (87) y en un retraso específico en la fase de excavación, pues aunque en el estudio geotécnico previo a la construcción ya se indicaba existencia de roca en estrato, cuando comenzaron los trabajos se comprobó que: dichos estratos estaban dispuestos de forma inclinada, el sustrato de piedra es mucho más grande de lo previsto y la cantidad de roca o piedra de gran dureza es muy superior a lo previsible; debido a esto, sigue diciendo el informe del arquitecto Don. Luis Angel , los trabajos de vaciado del solar se han producido mucho más despacio de lo previsto inicialmente, de una parte por seguridad para evitar el posible deslizamiento de unos estratos sobre otros y de otra por la propia dificultad de descomposición y extracción de la roca. En conjunto ha supuesto un retraso de unos siete meses sobre lo previsto inicialmente; precisamente estos informes los incardina la parte demandada, como soporte de su reconvención, en la cláusula cuarta del contrato donde se deja constancia que "la parte compradora autoriza expresamente a la parte vendedora, para que pueda realizar aquellas modificaciones que sean necesarias por razones de carácter técnico-constructivo, a juicio de la dirección facultativa, así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias jurídicas o técnicas o que sean de obligada aplicación de la normativa urbanística o correcciones que la misma exija. De igual forma, la entidad vendedora se reserva la facultad de sustituir o cambiar sistemas constructivos recogidos en el proyecto, por otros de igual o superior calidad, cuando así sea necesario, por no existir en el mercado o por razones técnicas constructivas". En definitiva desde estas premisas fácticas la parte demandante atribuye el incumplimiento a la demandada y la demandada a la actora, debiendo nosotros desde los hechos que anteceden, y dejando constancia de que en el acto de la audiencia previa aquellos informes, recepcionados como documental, no se impugnaron por la actora, dar respuesta al recurso devolutivo interpuesto, lo que hacemos seguidamente.

TERCERO.- No puede este Tribunal compartir la tesis que sustenta la parte apelante en el sentido de que el Juzgador de instancia inaplicó la Ley 57/1968 de 27 de julio , pues aún cuando en esta norma se regula, como es sabido, el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que no sean de protección oficial, es lo cierto que el incumplimiento de las obligaciones tienen que ser examinadas no solo a la luz de aquella norma especial sino teniendo en cuenta el Código Civil, pues es indudable que para conocer si hubo o no incumplimiento tendremos que profundizar en el propio artículo 1.124 de aquel texto sustantivo. No podemos quedarnos con el artículo 3 de la Ley 57/1968 , sin penetrar en el contenido del contrato y en su propia caracterización para dar un carácter automático a la "rescisión" o la concesión de prórroga, pues es indudable que sin tergiversar aquellos preceptos sustantivos pudieron las partes, desde el principio de autonomía de la voluntad, adecuar la propia realización del contrato a las características del pacto que en particular conciertan. Otro tanto hemos de afirmar de la que se denuncia como error en la aplicación del artículo 1.281 y concordantes del Código Civil pues es lo cierto, y como ha reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que primero habrá de estarse al criterio gramatical, que no excluye que pueda acudirse también para una mejor conclusión en orden a lo pactado por las partes y a la interpretación del contrato mismo, a otros criterios que recogen el mismo texto sustantivo, como son sistemático, de la buena fe y criterio histórico, entre otros. Tampoco este Tribunal puede dar virtualidad a la infracción que se denuncia del artículo 218 de la LEC , pues las pequeñas modificaciones en las características de la vivienda pueden perfectamente tener encaje en modificaciones del proyecto que no supongan dejar el contrato, en cuanto a su cumplimiento, al arbitrio de una de las partes, quebrantando el principio esencial de la necesitas que recoge el artículo 1.256 del Código Civil . Y se quebranta el principio de la necesitas y el artículo 1.256 del Código Civil cuando a través de la cláusula cuarta se establece tal elenco de posibilidades que queda en el propio ámbito dispositivo de quien vende y construye el momento en que la vivienda deberá ser entregada pues las razones técnicas constructivas y las exigencias jurídicas o técnicas, o que deriven de la aplicación de la legislación urbanística, pueden ser tan amplias, siempre a valorar por el vendedor o la dirección facultativa, que se dificulte en extremo el fin último del contrato, el cumplimiento, en definitiva, del contrato de compraventa que es, como es sabido, conmutativo, sinalagmático y consensual. Y aquí es donde radica esencialmente el problema al entender este Tribunal que la cláusula cuarta , como viene a especificar el demandante, sobrepasa la propia dinámica del contrato de compraventa para romper el equilibrio contractual y permitir, como pretende la demandada, que se permita en este caso entregar una vivienda cuyo plazo se había pactado hasta el 31 de diciembre de 2007, con posterioridad a septiembre de 2008, fijándose un retraso, no justificado a través del documento del arquitecto Don. Luis Angel , de nada menos que de siete meses; y es que este documento no es prueba pericial y simplemente comporta una opinión personal no documentada adecuadamente en el procedimiento, por más que el documento en cuestión no lo impugnase en la audiencia previa la demandante pues efectivamente fue emitido por el arquitecto, que llevaba a su cargo las obras Don. Luis Angel , sin aceptar, como no consta que aceptase, el retraso de los repetidos siete meses, injustificados y que no constituyen, ciertamente, un mero retraso o un cumplimiento defectuoso sino un incumplimiento grave de las obligaciones que derivan del contrato de 11 de marzo de 2006 y que pretende justificarse a través de la cláusula cuarta del contrato que implica, según hemos dicho, una quiebra flagrante del principio de la necesitas al que ha tenido ocasión de referirse este Tribunal en múltiples resoluciones como en las de 20 de noviembre de 1998, 30 de junio de 2004, 20 de mayo de 2005, 4 de noviembre de 2005 también, 29 de diciembre de 2006, 31 de mayo de 2007 y 27 de junio 2008. Se dio aquel incumplimiento flagrante de las obligaciones que posibilitan la resolución del contrato por haberse frustrado el fin del mismo y porque se pretendió dejar al arbitrio de una de las partes su cumplimiento; se dan, por tanto, los requisitos que caracterizan la resolución que recoge el artículo 1.124 del Código Civil y que ha sido, refiriéndose a distintos contratos, entre otros al contrato de ejecución de obra, plasmada en múltiples sentencias del Tribunal Supremo, entre las que pueden citarse la del 30 de abril de 1994, 14 de noviembre de 1998 y 8 de octubre de 2002 . En consecuencia se dio error en la valoración de la prueba y consiguiente error de derecho y es procedente, por tanto, estimar el recurso devolutivo interpuesto para declarar la resolución de contrato por incumplimiento del demandado, la obligación de este último de entregar al actor la cantidad de 33.416 euros, más intereses desde la interpelación judicial y costas, desestimándose, consecuentemente, la reconvención que acogió el Juzgador de instancia pues quien incumple, ciertamente, es GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., que no la propia actora que abona las cantidades a que está obligada hasta el momento en que la vivienda no finaliza en el plazo pactado, interesando, lo que ciertamente se ajusta a derecho, que se diese cumplimiento al artículo tercero de la Ley 57/1968 de 27 de julio , pues se había dado un verdadero y propio incumplimiento, precisamente porque no estamos ante hechos impredecibles o imprevisibles que pudieran tener encaje en el artículo 1.105 del Código Civil ni por tanto ser reconducidos al caso fortuito o la fuerza mayor.

Decir por último que en cuanto al devengo de intereses habrá de estarse a la Ley especial a que se acaba de hacer mención.

CUARTO.- De todo lo expuesto que estimemos, según acabamos de anticipar, el recurso devolutivo interpuesto, acojamos la demanda en su integridad y desestimemos la reconvención formulada, con carácter alternativo, por la sociedad limitada que ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal, lo que tendrá, obviamente, la necesaria consecuencia en el campo de las costas, que se imponen las de la primera instancia al demandado (394 de la LEC) y sin que se haga pronunciamiento expreso de las devengadas en la alzada al acogerse el recurso devolutivo que articuló la Sra. Felicidad (398 de la misma Ley procesal).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Felicidad , que estuvo representada por el Procurador Sr. Aguilar Fernández, al que se opuso GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L., representada por el Procurador Sr. Infante Sánchez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid (juicio ordinario 1.332/2008 ) en 16 de septiembre de 2009, debemos revocar, como revocamos, aquella sentencia para estimando, como estimamos en su integridad, la demanda interpuesta por Dª Felicidad , condenar, como condenamos, a la demandada GOANS HOME PROYECTOS E INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L. a que abone a la demandante la cantidad de 33.416 euros más los intereses legales al 6% anual desde que se operó el incumplimiento, esto es el 31 de diciembre de 2007 y con expresa imposición de las costas producidas en primera instancia a la propia demandada cuya reconvención se desestima para declarar, previamente a los pronunciamientos que preceden, la resolución del contrato de compraventa de 11 de marzo de 2006, sin que se impongan las costas de la alzada a la promotora del recurso.

Al notificar esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala de los autos de los que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.