Sentencia Civil Nº 99/2013, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 129/2013 de 12 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00099/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10131 41 1 2011 0200105

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000129 /2013

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de NAVALMORAL DE LA MATA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000063 /2011

Apelante: Hermenegildo , Casilda

Procurador: MARIA ANGELES BUESO SANCHEZ

Abogado: EUGENIO GERMAN MATEOS CABANILLAS

Apelado: Pablo

Procurador: MARIA DE LOS ANGELES CHAMIZO GARCIA

Abogado: LUIS BUENO AGUDO

S E N T E N C I A NÚM.- 99/2013

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

___________________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 129/2013 =

Autos núm.- 63/2011 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Navalmoral de la Mata =

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En la Ciudad de Cáceres a quince de Abril de dos mil trece.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 63/2011, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 2 de Navalmoral de la Mata, siendo parte apelante, los demandados, DON Hermenegildo y DOÑA Casilda representados en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Hernández Gómez, y en la alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Bueso Sánchez,defendidos por el Letrado Sr.- Mateos Cabanillas, y como parte apelada, el demandante, DON Pablo , representado en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Jiménez, y en la alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Chamizo García, y defendido por el Letrado Sr.- Bueno Agudo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- -2 de Navalmoral de la Mata, en los Autos núm.-63/2011, con fecha- 3 de Septiembre de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Se estima parcialmente la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por Don Javier Rodríguez Jiménez, Procurador de los Tribunales y de Don Pablo , contra los demandados Doña Casilda y Don Hermenegildo representados por el Procurador Don José Antonio Hernández Gómez.

Se declara que por la Inmobiliaria INDURAN, a través de su agente en Navalmoral de la Mata, Don Héctor , se llevaron a cabo tareas de mediación para la venta del local número 2 en la calle Agustín Carreño nº 3 de Navalmoral de la Mata, gracias a las cuales se puso en contacto a la parte vendedora con la compradora. La venta del mencionado local se llevó a cabo por los demandados a la Sociedad administrada por la persona que Don Héctor puso en contacto con la parte vendedora firmándose el contrato de compraventa el 25 de Mayo de 2010, siendo el precio de la compraventa 300.000 € generándose unos honorarios a favor del Sr. Pablo con ocasión de la labor de intermediación.

Condeno a Doña Casilda y Don Hermenegildo al pago solidario a Don Pablo , de la cantidad de 5.250 € más los intereses devengados desde la interpelación judicial

Se condena a las partes a satisfacer las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de los demandados se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandante, se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación.

QUINTO.-Recibidos los Autos y el Rollo de Apelación en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a turnar de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 12 de Abril de 2013, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C .

SEXTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de fecha 3 de Septiembre de 2.012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 63/2.011, conforme a la cual, con estimación parcial de la Demanda interpuesta por D. Pablo contra Dª. Casilda y contra D. Hermenegildo , se declara que por la Inmobiliaria Induran, a través de su agente en Navalmoral de la Mata, D. Héctor , se llevaron a cabo tareas de mediación para la venta del local número 2, en Calle Agustín Carreño, número 3, de Navalmoral de la Mata, gracias a las cuales se puso en contacto a la parte vendedora con la compradora; la venta del mencionado local se llevó a cabo por los demandados con la Sociedad administrada por la persona que D. Héctor puso en contacto con la parte vendedora firmándose el contrato de compraventa el día 25 de Mayo de 2.010, siendo el precio de la compraventa de 300.000 euros, generándose unos honorarios a favor del Sr. Pablo con ocasión de la labor de intermediación; y se condena a Dª. Casilda y a D. Hermenegildo al pago solidario a D. Pablo de la cantidad de 5.520 euros, más los intereses devengados desde la interpelación judicial, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, se alza la parte apelante -demandados, Dª. Casilda y D. Hermenegildo - alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los dos siguientes: en primer término, la Excepción de Falta de Legitimación Activa del actor, D. Pablo , y, en segundo lugar, error en la valoración de la prueba. En sentido inverso, la parte apelada -demandante, D. Pablo - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Centrado el Recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, en virtud del primero de los motivos en los que aquél se sustenta, la parte demandada apelante reitera, en esta segunda instancia, la Excepción de Falta de Legitimación Activa del actor, postulando la indicada parte, en este sentido, la inexistencia de los requisitos para considerar como 'factor notorio' a D. Héctor , así como que el demandante, D. Pablo , no había probado su condición de propietario de la Agencia Inmobiliaria denominada 'Inmobiliaria Indurán'; motivo que, ya puede adelantarse, no puede tener, en ningún caso, favorable acogida.

En este sentido y, sin perjuicio de afirmar que la motivación que ofrecen los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida (los cuales justifican la desestimación de la Excepción de Falta de Legitimación Activa opuesta por la parte demandada), es absolutamente correcta, cabría añadir, en primer término, que D. Pablo ha comparecido en este Proceso en su propio nombre y derecho, no como propietario de una empresa o de una sociedad mercantil con respecto a la cual hubiera de demostrar su vinculación profesional. Es cierto que, en el Encabezamiento de la Demanda, se expresan, entre paréntesis, los términos 'Inmobiliaria Indurán', término que, según puede apreciarse en el sello que consta estampado en el documento que se acompañó a la Demanda señalado con el número 1, no es más que un nombre comercial con el que gira la actividad del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, D. Pablo , Colegiado con número NUM000 , de Plasencia; luego, estos datos son, por sí mismo, suficientes para demostrar su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, sin necesidad de acompañar ningún otro soporte adicional.

Y, en segundo lugar, y en cuanto a la relación profesional de D. Héctor con D. Pablo , resulta evidente -a criterio de esta Sala- la consideración del primero como gerente de la oficina abierta en la localidad de Navalmoral de la Mata en la condición de agente o mediador de la Inmobiliaria Indurán, o, si se prefiere, del actor, D. Pablo , hecho que es notorio porque así se ha acreditado en las actuaciones mediante prueba testifical que no se estima necesario reproducir en esta sede, pero de la que son exponente relevante las declaraciones emitidas por D. Cornelio y por D. Horacio (de la Inmobiliaria Servinex). Pero es que, además, constituye un hecho reconocido por el propio D. Héctor su condición de regente o gerente del negocio inmobiliario del actor, D. Pablo , en Navalmoral de la Mata; luego si D. Pablo , reclama en su propio nombre (insistimos) los honorarios profesionales devengados por la intervención inmobiliaria que desarrolló D. Héctor por la intermediación en la compraventa del local comercial controvertido, no cabe duda de que no es posible apreciar -ni procesal ni sustantivamente- tacha alguna que afectara a la Legitimación para promover la pretensión que ha sido ejercitada en la Demanda.

TERCERO.- La misma suerte desestimatoria ha de correr el segundo de los motivos del Recurso, por cuya virtud la parte demandada apelante acusa el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se estima parcialmente la Demanda en la cantidad de 5.520 euros. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el segundo de los motivos del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución serían suficientes para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.

CUARTO.- Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del segundo de los motivos del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, donde, de forma detallada y con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso -por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.

Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte demandada apelante en el segundo de los motivos del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivo de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.

Y es que, por más que la parte demandada apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el segundo de los motivos de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

A estos efectos, constituye un hecho debidamente acreditado -a criterio de esta Sala- el que el demandante, D. Pablo , a través de su agente, gerente o regente en Navalmoral de la Mata, D. Héctor , fue intermediario inmobiliario, contratado por los demandados, Dª. Casilda y D. Hermenegildo , en la compraventa del local comercial, señalado con el número 2, sito en la Calle Agustín Carreño, número 3, de Navalmoral de la Mata, local conocido en el tráfico comercial con el nombre 'MŽApetece' y destinado a Hostelería, por el precio de 300.000 euros, vendido a D. Cornelio y a Dª. Justa , en su condición de Administradores de la entidad Loriel Navalmoral, S.L., contrato documentado en fecha 25 de Mayo de 2.010.

QUINTO.- Pues bien, en función del contenido intrínseco de la controversia suscitada, tanto en la primera instancia, como en esta alzada, este Tribunal considera imprescindible poner de manifiesto la Doctrina Jurisprudencial expuesta por el Tribunal Supremo, tanto sobre la naturaleza jurídica -ciertamente atípica- del contrato de mediación, y sobre los presupuestos necesarios para la exigencia de los honorarios profesionales de los mediadores inmobiliarios, por cuanto que el criterio del Alto Tribunal será el exponente material de la decisión que se adoptará en la presente Resolución, desestimatoria del Recurso de Apelación interpuesto. Y, en tal sentido, conviene recordar que el Tribunal Supremo, en la Sentencia de fecha 2 de Octubre de 1.999 , ha establecido que el núcleo esencial del contrato de corretaje o mediación es, en principio, facilitar la aproximación entre compradores y vendedores. Dicho contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la Jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las Sentencias de esa Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha Jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior, se puede afirmar paladinamente que, en el contrato de mediación o corretaje, el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1.754 del Código Civil Italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo. En sentido análogo, el Alto Tribunal, en la Sentencia de fecha 21 de Octubre de 2.000 , ha insistido en que, en el contrato de mediación o corretaje, el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (con cita de la Sentencia anteriormente referida de 2 de Octubre de 1.999 ); tiene declarado con reiteración esa Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( Sentencias de 19 de Octubre y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 , 17 de Julio de 1.995 , 5 de Febrero de 1.996 y de 30 de Abril de 1.998 ).

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 5 de Noviembre de 2.004 , ha declarado que el corretaje se considera como un contrato atípico, muy utilizado en el tráfico de la intermediación, con la característica principal de que el corredor no contrata con un tercero, sino que efectúa diligencias para encontrar a uno que cumpla con los requisitos precisados por el principal para ponerlo en contacto con éste a fin de que logren un acuerdo; en el ámbito legislativo, sólo aparece alguna regulación sectorial de este contrato sobre ciertas clases de corredores (como el Real Decreto 1.613/1.981, de 19 de Junio, sobre agentes de la propiedad inmobiliaria; y los artículos 14 y siguientes de la Ley de Mediación en los Seguros Privados , con relación a los corredores de seguros); y, en la citada Sentencia, con cita de la dictada con fecha 30 de Abril de 1.998 , ha señalado el Alto Tribunal que 'en esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 10 de Marzo , 19 de Octubre y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 y 17 de Julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Diciembre de 1.992 , 4 de Julio de 1.994 , 4 de Noviembre y 5 de Febrero de 1.996 )'.

El contrato de mediación o corretaje identificado según clásica definición como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que esta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, integrado al igual que el contrato de agencia en los contratos de gestión, y caracterizado por tratarse, como afirma la Sentencia 174/2.010, de 18 de Marzo , de un contrato: 'atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas)', se diferencia del contrato de agencia, (...), en la falta de estabilidad de la relación ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de Enero de 2.011 ).

Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civilart .1.255 EDL 1889/1 art.1091 EDL 1889/1 , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil , mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las Sentencias de esa Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Y, como precisan las Sentencias de 30 de Marzo de 2.007 y 25 de Mayo de 2.009 : 'el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1 , 992 y 19 de Octubre de 1.993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas)'. Y, con cita de la Sentencia de 30 de Abril de 1.998 -que a su vez cita abundante Jurisprudencia- se señala que: 'En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se de propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra, ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 10 de Marzo de 1.992 , 19 de Octubre y 10 y 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 y 17 de Julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada'. En el mismo sentido, la Sentencia de 16 de Octubre de 2.007 precisa: 'En efecto, está demostrado que el contrato de compraventa se perfeccionó, lo que, a falta de pacto expreso, sería suficiente para entender culminado el negocio y devengado el derecho a comisión del mediador' ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de Marzo de 2.010 ).

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 27 de Junio de 2.011 , ha establecido que, como se declara, entre otras, en las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de Marzo de 2.007 y 25 de Mayo de 2.009 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1.992 y 19 de Octubre de 1.993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 1.990 , entre otras muchas). Según esta misma Jurisprudencia, la naturaleza de dicho contrato exige que el mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; el mediador tiene derecho a cobrar el premio cuando el contrato llegue a celebrarse, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración, salvo pacto expreso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 1.991 , 19 de Octubre de 1.993 , 30 de Noviembre de 1.993 , 7 de Marzo de 1.994 , 17 de Julio de 1.995 , 5 de Febrero de 1.996 , 30 de Abril de 1.998 y 21 de Octubre de 2.000 , 5 de Noviembre de 2.004 , 13 de Junio de 2.006 , 30 de Marzo 2.007 y 10 de Octubre de 2.007 ).

El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado 'facio ut des', principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, por lo que se rige el que nos ocupa, que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( artículo 1.450 del Código Civil ) a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor (comitente en el corretaje) haya cobrado íntegramente el precio de la venta ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Noviembre de 1.994 ).

Como dicen las Sentencias de 13 de Junio de 2.006 , 30 de Marzo de 2.007 , 13 de Octubre de 2.011 , reiterando Jurisprudencia y citando muchas Sentencias anteriores: esa Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Lo cual no alcanza a la consumación del mismo y si posteriormente se resuelve, se anula o, por cualquier razón pierde su validez o eficacia, el contrato de mediación queda incólume; y es decir, como añaden estas mismas Sentencias, desde el momento en que se perfecciona en el contrato objeto de la mediación, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria. Dicho a la inversa: el mediador no tiene derecho a la remuneración (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de Noviembre de 2.011 ).

El problema que se plantea con frecuencia es el derecho del mediador a la retribución; si nace cuando se ha producido la intermediación, o bien solamente cuando, por causa de la misma, se ha perfeccionado el contrato al que se refiere. Doctrina y Jurisprudencia han aceptado esta segunda postura, que aquí se reitera; aunque no alcanza a la consumación. Así lo mantiene la mencionada Sentencia de 30 de Abril de 1.998 , que cita numerosas anteriores y dice: Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa (...) ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de Octubre de 2.011 ).

SEXTO.- Atendiendo a los presupuestos que, en torno a la esencia y virtualidad del negocio jurídico de intermediación inmobiliaria y del momento en que surge la obligación de pago de los honorarios, irradian de la Doctrina Jurisprudencial que se acaba de poner de manifiesto en el Fundamento de Derecho anterior, conviene significar que, por más que la parte apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el segundo de los motivos de la Impugnación, mediante una apreciación nítidamente subjetiva de la prueba practicada en el Procedimiento, la realidad es que el actor goza del derecho a percibir de los demandados los honorarios pactados (en la cantidad que ha sido estimada en la Sentencia recurrida). Y, en esencia, avala este criterio la existencia de hechos debidamente acreditados cuya realidad no puede explicarse de manera inexcusable si no es sobre la base de la realidad de un contrato (aun verbal) de intermediación inmobiliaria entre los demandados y el actor para la venta del local comercial controvertido en las condiciones acordadas; mediación que, incuestionablemente, fue eficaz.

En efecto, aun cuando los razonamientos jurídicos que motivan la decisión adoptada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida serían suficientes, por sí mismos, para desestimar este segundo motivo de la Impugnación, en la medida en que, objetivamente, demuestran la intermediación eficaz desarrollada por la parte actora, conviene significar, no obstante, que las alegaciones en las que se sustenta el motivo resultan absolutamente ineficaces para desvirtuar la expresada decisión. Y, así, el hecho de que los demandados encargaron efectivamente al demandante la gestión para la venta del local comercial de su propiedad, número 2, sito en la Calle Agustín Carreño, número 3, de Navalmoral de la Mata, no ofrece género de duda alguno cuando el actor -o su agente en Navalmoral de la Mata, D. Héctor - se encontraban en disposición de exhibir el local a los eventuales compradores y, además, manejaban y ofertaban un precio de venta en el importe propuesto por los propietarios del mismo. Y, por otro lado, es irrelevante que el actor, en su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, tuviera encomendada o no la venta del local con exclusividad, desde el momento en que, si la venta se realiza por su intermediación, adquiere el derecho a percibir los honorarios correspondientes, aun cuando dicha gestión de venta se hubiera encargado, asimismo, a otras Agencias Inmobiliarias.

Finalmente, la labor profesional realizada por el actor fue una auténtica actividad de intermediación inmobiliaria eficaz, sin que hubiera constituido meros tratos o actividades preliminares. Y así, conviene recordar que los demandados no contrataron los servicios inmobiliarios de D. Horacio (de la Inmobiliaria Servinex), sino que esta persona -con la condición que fuera- fue contratada -aun cuando fuera para asesoramiento- a instancia del comprador final del local, D. Cornelio , de tal modo que ninguna relación -a efectos de abono de sus eventuales honorarios- correspondería a los demandados, quienes - insistimos- contrataron, en su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, al demandante. Y, sobre la eficacia de la gestión de la compraventa, constituye un hecho incontrovertido que fue D. Héctor quien enseñó o mostró el local comercial a D. Cornelio , que fue quien finalmente (o a través de la sociedad que administra) compró el referido local, siendo significativo que la parte actora conociera todos los pormenores y condiciones de la venta, es decir, la fecha del contrato, el precio e incluso la forma de pago, circunstancias que -como antes señalábamos- solo adquieren una explicación razonable si se concibe -como así se estima debidamente acreditado- que la venta del local a D. Cornelio (como administrador de Loriel Navalmoral, S.L.) se efectuó con la intermediación inmobiliaria eficaz del demandante.

SEPTIMO.- Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.

OCTAVO.- Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Casilda y de D. Hermenegildo contra la Sentencia 90/2.012, de tres de Septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Navalmoral de la Mata en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 63/2.011, del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSla indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.

DILIGENCIA .- Seguidamente se dedujo testimonio para el Rollo de Sala. Certifico.