Sentencia Civil Nº 99/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 114/2013 de 04 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00099/2014

J. Murcia nº Seis

Ordinario 2894/2010

S E N T E N C I A nº 99/2014

Ilmos Sres.

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

Don Fernando López del Amo González

Dª María Pilar Alonso Saura

Magistrados

En Murcia, a cuatro de marzo de dos mil catorce.

Habiendo visto en grado de apelación la SECCION PRIMERA de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinarionº 2894/2010, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado civil de Murcia nº Seis, entre las partes: como actora Fernando , representada por el Procurador Sr/a. Riquelme Marín y defendida por el Letrado Sr/a. Riquelme Marín, y como demandada Pio , representada por el Procurador Sr/a. Sánchez Aldeguer y defendida por el Letrado Sr/a. Martínez-Abarca Sánchez.

En esta alzada actúa como apelante Fernando , personándose por el Procurador Sr/a. Riquelme Marín, y como apelada Pio , personándose por el Procurador Sr/a. Sánchez Aldeguer. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Fernando López del Amo González, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado, con fecha 1 de octubre de 2012dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así:' FALLO: Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. JOSÉ RIQUELME MARÍN , en nombre y representación de D. Fernando , contra D. Pio , declarando no haber lugar a lo solicitado y todo ello con la condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por Fernando basándolo en síntesis en que se estimara la demanda.

Admitido a trámite el recurso se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-Por el Juzgado se remitieron los autos originales a esta Audiencia en la que se formó el oportuno Rollo114/2013por la Sección Primera;por medio del correspondiente proveído se acordó traer los autos a la vista para dictar sentencia, señalándose para la celebración de la deliberación y fallo el día 3 de marzo de 2.014.

CUARTO.-En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- Fernando (comprador) formuló demanda contra Pio (vendedor) pretendiendo la nulidad, resolución o rescisión del contrato de reserva de 25 de julio de 2006 y posterior escritura de compraventa de 1 de agosto de 2006, por haber adquirido cinco tahullas que se encuentran limitadas con una reserva viaria (circunvalación de la N- 340 en la localidad de Ciscar) lo que le impide construir en dicho terreno, lo que fue ocultado por el Sr. Pio pese a saber que el motivo de la compra era la construcción de una vivienda unifamiliar.

La sentencia desestimó las pretensiones del Sr. Fernando , razón por la cual ha interpuesto recurso de apelación solicitando su revocación a fin de que se acepte alguna de las pretensiones del suplico de la demanda o, en su caso, que no se le impongan las costas del juicio.

SEGUNDO.-De lo documental aportada a los autos, resulta evidente que parte del terreno vendido por el Sr. Pio al Sr. Fernando se encuentra afectado por la reserva viaria aprobada el 14 de octubre de 1985 en la Ordenanza nº 9 de Protección de Viales conforme a las Normas Subsidiarias Urbanísticas Municipales del Ayuntamiento de Santomera y publicado en el BOE el 4 de abril de 1986 (documento 11, f. 100 a 196), así como por el Sistema General en suelo no Urbanizable Protegido por el Planeamiento General Reserva de Viario -circunvalación sur de la N-340- según el PGMO se trata de una reserva de terrenos, pues el trazado de la carretera aún no está definido por el Ministerio de Fomento, por lo que no es posible indicar claramente que parte de la parcela se verá afectada por las limitaciones impuestas por la carretera según informó el Ayuntamiento de Santomera al Juzgado de Instrucción con motivo de las diligencias penales por estafa incoadas por querella del hoy demandante contra el demandado. (documento 8, f. 80 y 81).

El referido procedimiento penal fue archivado (después de incoarse P.Abreviado), con reserva de las acciones civiles al querellante, Sr. Fernando .

El recurrente insiste en que procede la nulidad del contrato por haber recibido un objeto distinto al ofrecido al no poder edificar en la tierra comprada al Sr. Pio , quien conocía dicha reserva viaria y, a pesar de ello se la ocultó.

Debemos por tanto determinar si se ha vendido algo distinto a lo pactado, si hubo error excusable en el comprador o si hubo un engaño u omisión en el vendedor que impidió al Sr. Fernando conocer las características de los terrenos adquiridos en 2006.

El Tribunal Supremo ha establecido en la sentencia de 17 de noviembre de 2006 , citada por el Juez de Instancia, que los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, NO son subsumibles en el artículo 1483 del Código Civil (relativo al saneamiento) que permite la rescisión en aquellos supuestos en que la finca vendida estuviese grabada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido; la razón de ello es que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado como consecuencia del carácter público del Planeamiento, lo que conlleva que no se puede imponer un especial deber de información a los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Pública ya que el mismo deber de diligencia en obtener la información se puede exigir al comprador a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos, en cuyo caso el vendedor si tiene el deber de informar al comprador de dicha diferencia respecto de lo que proclaman los Registro públicos.

En el presente caso, no existía en el momento de la compra (2006) una discrepancia entre las cargas urbanísticas, previstas por el Ayuntamiento de Santomera en sus Normas Subsidiarias Urbanísticas Municipales aprobadas en 1985 (publicadas al año siguiente), o por el Plan General Municipal de Ordenación de Santomera del año 2005, coincidiendo por tanto las mismas cargas en la actualidad ya que se considera que gran parte de la finca adquirida se encuentra dentro del 'sistema general, no urbanizable, protegido por el planeamiento general, reserva de viario, destinada a la posible circunvalación Sur de la N-340', lo que comporta que el Sr. Fernando tuvo a su disposición en dicho Ayuntamiento el condicionado urbanístico de la finca que iba a adquirir, y por tanto bien pudo haber obtenido allí dicha información (la reserva de una parte de la finca para una posible carretera) tal y como le fue facilitada por el Ayuntamiento a los pocos meses de escriturarse la compra cuando él mismo la solicitó; reflejándose en la certificación del Secretario del Ayuntamiento que la finca estaba catalogada como 'SG-UN-PG-RV-CS' es decir dentro del 'sistema general, no urbanizable, protegido planeamiento general, reserva de viario, circunvalación sur de la N- 340, con el correspondiente plano de situación de la finca (documento nº 11 aportado con la demanda por el mismo demandante, f. 99 a 106).

Esa información era pues pública y todos los ciudadanos tenían acceso a ella, con lo que no se puede hablar que haya existido una ocultación por el vendedor.

TERCERO.- De la prueba practicada, esta Sala llega a la misma conclusión alcanzada por el Juzgador, dado que la testifical impide concluir que se hubiera comentado las cargas urbanísticas en las conversaciones preliminares entre comprador y vendedor, o que se hubiera planteado por el Sr. Fernando , como requisito determinante de la compra, la posibilidad de construir una vivienda como segunda residencia en las cinco tahullas.

De la documental aportada, relativa al contrato de reserva y la escritura de compra, sólo se desprende que se adquirió unos 5.000 metros cuadrados destinados a cultivo de naranjo, sin hacer referencia a una hipotética edificabilidad o limitación de ella; tampoco aparece rodeado el terreno de edificaciones según se aprecia en las fotos aportadas por el Sr. Pio , careciendo de camino asfaltado o de posible conexión a alcantarillado (f.149 a 156), con lo que el entorno físico no podía llevarle al convencimiento de que los terrenos eran urbanizables y por tanto podía construir una segunda residencia en la finca.

El certificado del Ayuntamiento efectivamente incluye la parcela dentro de la ordenanza 9 y 10.a (con posibilidad de construir vivienda y almacenes agrícolas con unas concretas condiciones de edificabilidad), pero también recoge la reserva viaria para carretera antes mencionada, con lo que difícilmente puede aceptarse que hubiera existido un dolo o engaño en el vendedor, ni tampoco que hubiera incurrido el comprador en un error excusable, lo que permite rechazar cualquier declaración de nulidad o de resolución del contrato concertado entre las partes, máxime cuando el propio comprador no llevó ningún acto tendente a demostrar su intención de edificar en la parcela (v.g. con petición de los correspondientes permisos), sino que continuó con el cultivo y aprovechamiento de los naranjos allí existentes, habiendo sido incluso ayudado y asesorado por el propio vendedor.

No ha quedado probado que el comprador adquiriera la finca para construir en ella una casa, dado que sólo consta lo que él mismo refiere en su interrogatorio, con lo que no puede aceptarse que se le hubiera vendido una cosa distinta de la que aparece como objeto de la compra (cinco tahullas de naranjos) cuando tampoco resulta de la testifical practicada; sin que a otra conclusión pueda llegarse ante el fallecimiento de los dos testigos que refiere el comprador y que podían haber acreditado el conocimiento y ocultación por el vendedor de la limitación urbanística.

En cualquier caso nos encontramos ante una 'reserva' que no se ha materializado en los 19 años transcurridos desde su constitución, ni parece que vaya a llevarse a cabo la circunvalación de Ciscar ante la falta de necesidad por la construcción de la Autovía de Alicante que ha reducido considerablemente el tráfico por dicha población; finalmente nada impide que el Sr. Fernando pueda verse resarcido económicamente por el precio de los terrenos al ser precisa la expropiación de los mismos caso de que se materialice aquella reserva.

Procede por tanto mantener los acertados argumentos que han servido al Juez de Instancia para rechazar la demanda.

CUARTO.- Procede mantener las costas de la instancia al no apreciarse dudas de hecho o de derecho, pues el objeto de la compraventa resulta claro según el contrato celebrado entre las partes y las condiciones de edificabilidad resultaban también de un registro público al que podía y debió haber acudido el Sr. Fernando ; la existencia de un previo acto de conciliación y de unas diligencias penales por estafa archivadas, le permitieron conocer la situación y las pruebas que podía disponer para poder decidir sobre la prosperabilidad de la acción civil planteada con su demanda las cuales se han revelado insuficientes para poder acreditar una ocultación maliciosa del vendedor o un error en el consentimiento o en el objeto adquirido.

La desestimación del recurso conlleva por tanto también la condena en las costas causadas en esta alzada conforme a los artículos 398 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados en la sentencia recurrida y demás de general aplicación.

En nombre de S.M. El Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Fernando contra la sentencia dictada el 1 de octubre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución con imposición de las costas a la parte recurrente.

Contra esta resolución no procede recurso ordinario alguno y, en su caso deberá cumplir con el depósito recogido en la L.O. 1/2009.

Remítanse los autos principales, con testimonio de la presente resolución, al Juzgado de origen para su ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.