Sentencia CIVIL Nº 99/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 504/2019 de 12 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.045.00.2-2016/0003913

Recurso de Apelación 504/2019

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 03 de Colmenar Viejo

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 571/2016

APELANTE:D./Dña. Blas, D./Dña. Casimiro y D./Dña. Alejandra

PROCURADOR D./Dña. MARIA DOLORES GIRON ARJONILLA

APELADO:VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 SL

CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS SL

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR PINTO RUIZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a doce de marzo de dos mil veinte.

Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Verbal Nº. 571/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Colmenar Viejo, en los que aparece como parte apelante D. Casimiro, D. Blas Y Dª Alejandra representados por la Procuradora Dª Mª DOLORES GIRÓN ARJONILLA y defendidos por la letrada Dª PATRICIA VELA DE CONTRERAS, y como parte apelada CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS, S.L., representada por la Procuradora Dª Mª DEL MAR PINTO RUIZ y defendida por el letrado D. JOSÉ MANUEL MARBÁN FERNÁNDEZ, y VA SWISS OCIO Y DEPORTE 2012, S.L. en situación procesal de rebeldía; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/3/2019 , que fue corregida mediante Auto de fecha 2/4/2019.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 26/3/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando íntegramente la demanda formulada a instancia de la mercantil ' CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS, S.L.', representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. María del Mar Pinto Ruiz y asistida del Letrado D. José Manuel Marbán Fernández, contra la mercantil ' VA SWISS SOCIO Y DEPORTE 2012, S.L.',declarada en situación de rebeldía procesal, y contra D. Blas, D. Casimiro y Dª. Alejandra, representados por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Martín-Cleto Sánchez y asistidos por la Letrada Dª. Patricia Vela de Contreras; debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de ciento sesenta mil ciento diecinueve euros con cuarenta céntimos, debiendo incrementarse dicha cantidad en los intereses previstos en el Fundamento de Derecho Tercero de la presente resolución; Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.'.

Dicha Sentencia fue rectificada por Auto de fecha 2/4/2019, cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: 'SE RECTIFICA la Sentencia de fecha 26/03/2019 en el sentido de que, en el FALLO donde dice 'debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora', debe decir 'debo condenar y condeno a VA SWISS SOCIO Y DEPORTE 2012, S.L., D. Blas, D. Casimiro y Dª Alejandra a abonar a la actora', manteniéndose en lo demás lo acordado en dicha resolución.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Casimiro, D. Blas Y Dª Alejandra, al que se opuso la parte apelada CENTRO UNIFICADO DE SERVICIOS DEPORTIVOS, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 458 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de marzo de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos de la resolución apelada.

PRIMERO.-La entidad Centro Unificado de Servicios Deportivos S.L., presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta por el alquiler del local destinado a gimnasio sito en el Sector Literatos nº 39-43 de Tres Cantos frente a V. A. SWISS OCIO y DEPORTE 2012 y don Blas, don Casimiro y doña Alejandra.

En el suplico de la demanda se interesó que:

Se declare resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 28 de diciembre de 2012 por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas durante el periodo que transcurre desde el mes de julio de 2014 al mes de junio de 2016

Se ordene el desahucio por falta de pago de VA SWISS OCIO y DEPORTE 2020 S.L. de los inmuebles configurados como una instalación deportiva (gimnasio) sito en el Sector Literatos nº 39-43 de Tres Cantos (Madrid).

Se condene al pago a los demandados de la cantidad de 90.829,40 euros de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que en concepto de renta, a razón de 4000 euros mensuales, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble. En el momento de la celebración del acto del juicio la deuda ascendía a la cantidad de

SEGUNDO.-La parte demandada se opuso a la demanda alegando estos dos motivos

a) Ausencia de acreditación de la propiedad del local cuya posesión pretende, lo cual afecta a su legitimación.

b) Incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador. Existencia de cuestiones complejas, acreditables a través de distintos procedimientos judiciales. En concreto estas fueron las cuestiones complejas planteadas.

-Situación irregular del local a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento de 28 de diciembre de 2012. Respecto a esta deficiencia los demandados presentaron una demanda solicitando que se acordase la suspensión del contrato de arrendamiento, liberándoles del pago de rentas, por las filtraciones de agua, demanda que no fue admitida aunque con la misma se consiguió la suspensión del procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil.

- La maquinaria y aparatos de la sala de musculación y demás enseres que formaban parte del objeto del contrato se encontraban en un estado lamentable.

- Irregularidad del estado de la licencia para poder llevar a cabo la actividad. Cuando la sociedad V.A. SWISS OCIO Y DEPORTE 2012 instó la tramitación del cambio de titularidad encontró una serie de problemas de los que han derivado la existencia de tres procesos judiciales.

El Juzgado de Instancia estimo en su integridad la demanda, condenando a la parte demandada al pago de 160.119 euros con cuarenta céntimos, que era la cantidad a la que había ascendido la deuda debido a la paralización del proceso, periodo en el cual fue declarado en concurso la entidad arrendataria, consiguiendo la parte actora la recuperación del inmueble.

TERCERO.-Contra la sentencia de instancia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en el que se alegaron los siguientes motivos para solicitar la revocación de la sentencia.

A.-Incumplimiento grave de la parte arrendadora. Siempre se ha mantenido que VA SWISS OCIO y DEPORTE 2012 acordó la suspensión el pago de la renta acordada al encontrarse ante un grave incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, que no entregó el inmueble en condiciones de uso para el fin contratado.

Mis patrocinados han venido reclamando a la arrendadora desde la firma del contrato la existencia de vicios ocultos que el arrendador oculto de forma intencionada y que no se podían observar en el momento de la firma del contrato, por lo que no fue hasta el inicio de la actividad cuando se percataron de la situación.

Desde el inicio se estableció una cláusula de reducción de la renta establecida (4000 €) a la cantidad de 1.000 euros durante los primeros seis meses periodo en el que el arrendador debería subsanar los desperfectos, sin que se resolvieran los problemas que planteaban el local que había sido arrendado.

Entre los graves perjuicios que sufrieron por el incumplimiento de las obligaciones que le correspondían como arrendatario deben señalarse:

1-No se pudo iniciar la actividad hasta 6 meses después de la firma del contrato porque la propiedad no terminaba las obras que se comprometió a realizar.

2-Las máquinas de la sala de musculación del gimnasio estaban estropeadas prácticamente en su totalidad y tuvieron que ser repuestas a costa de los arrendatarios.

3.- La licencia de actividad aportada por la arrendadora estaba obsoleta y no cumplía los requisitos necesarios para poder utilizar la sala de boxeo ni la piscina. Se vieron inmersos en una demanda presentada por los anteriores inquilinos para recuperar el material de boxeo, incluido el ring. Todo ello supuso la pérdida de los alumnos de boxeo, nicho principal de su negocio, teniendo que asumir asimismo el despido de los profesores.

4.-Graves problemas de filtraciones y goteras permanentes, que inutilizaban gran parte de las salas para ejercer su normal actividad con graves molestias para los usuarios.

B- Pluspetición.

En el acuerdo transaccional al que se llegó entre la administradora concursal de la empresa y la actora se indicó que 'toda vez que en el contrato de arrendamiento se estableció una fianza por importe de 8.000 euros, dicha cantidad queda a favor de la propiedad para satisfacer el crédito contra la masa devengado durante los meses de noviembre y diciembre de 2017'

Como consta en el contrato en concepto de depósito de garantía se entregaron 16.000 euros, que se corresponde con el importe de cuatro mensualidades que, asimismo, deben reducir del total reclamado.

CUARTO.-Tal como indica el artículo 440.3 de la LEC 'en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación', sin que, por tanto, podamos aceptar las peticiones contenidas en el primer motivo del recurso de apelación que exigirían que se declarase, como se recoge en la alegación cuarta del recurso, que ante el grave incumplimiento de las obligaciones que le incumbían al arrendador procedía decretar la suspensión del pago de la renta acordada, pronunciamiento que hubiera exigido que se presentase una demanda reconvencional lo que no era posible ya que ' En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada'( artículo 438.2 LEC) como es el caso del desahucio por falta de pago de la renta( artículo 447.2 de la LEC).

Aunque no aplicásemos tales preceptos no podría admitirse la petición de la parte arrendataria, pues debemos recordar que en el procedimiento ordinario seguido, con el número 521/2016, ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº5 de Colmenar Viejo se dictó sentencia con fecha de 16 de enero de 2017 que fue confirmada por la Audiencia Provincial, en la que se desestimó la petición de que se declarase que las obras de reparación del local eran necesarias para poder disfrutar de la finca arrendada en función a su destino y que se acordase la suspensión del pago de la renta hasta la reparación de las referidas filtraciones de agua.

Aunque en el anterior procedimiento solo se analizó uno de los incumplimientos alegados en este recurso, falta de reparación de las filtraciones de agua, como los dos restantes sustentan la misma pretensión, que se reconozca el derecho a suspender el pago de las rentas, deberían haberse alegados todos en el mismo proceso ya que la extensión del efecto de la cosa juzgada impide que las mismas puedan ser opuestas en cualquier otro momento. Recordamos que el artículo 400 de la LEC indica que '1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior.......2. De conformidad con lo dispuesto en al apartado anterior, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste', por lo que la falta de máquinas adecuadas en las salas del gimnasio y de las licencias necesarias para la explotación del gimnasio, incumplimientos que, a juicio de la parte apelante, debían conducir a que reconozca justificada la suspensión del pago de la renta, deberían haberse alegado en el procedimiento 521/2016 seguido ante el Juzgado nº 5 de Colmenar Viejo al que hicimos alusión anteriormente.

Por otro lado debemos indicar que con fecha 10 de enero de 2018 se suscribió por la hoy actora con la administración concursal de la sociedad V. A. SWISS OCIO Y DEPORTE 2012, una transacción judicial en la que se acordó la resolución del contrato por impago de la renta, la devolución de los locales y que se continuase el presente proceso, que fue homologado judicialmente, llegándose a un acuerdo en el que no se cuestionó en ningún momento que no fuese debida la renta, crédito que está recogido en el listado de acreedores con el carácter de ordinario.

Finalmente diremos que no es creíble que de ser ciertos todos los defectos y problemas que se detallan, no procediera la parte demandada a resolver el contrato inmediatamente en cuanto el local era absolutamente inadecuado para la actividad a la que lo había destinado; sin embargo durante todo este tiempo el local ha sido explotado como gimnasio, tal como recogen las sentencias, primera y segunda instancia, dictadas en el proceso declarativo presentado por la parte arrendataria en el que solicitaba que se decretase la suspensión del contrato de arrendamiento que vincula a las partes y de la obligación del pago de la renta.

QUINTO.-En cambio la excepción de pluspetición se debe aceptar parcialmente a pesar de la oposición presentada por la parte arrendadora que defiende que no se debe admitir que la parte arrendataria introduzca en la segunda instancia hechos y peticiones que modifiquen los términos en que quedó establecido el debate procesal en la primera instancia al prohibirlo el principio de preclusión, seguridad jurídica y el de la proscripción de la indefensión.

La arrendadora denuncia que en el recurso de apelación se pretende compensar ahora el importe adeudado de la renta y las cuotas de la Comunidad de Propietarios con el importe de la fianza abonada en su día( 8.000 euros) y con el depósito de garantía adicional(16.000 euros) sin que nada de ello se hubiera alegado en el escrito de contestación a la demanda y sin tener en cuenta que la estas partidas no constituyen una cantidad exigible, vencida y líquida pues su importe debe utilizarse por la propiedad para reparar daños causados en las instalaciones por la arrendataria y para cubrir la falta de devolución de la mayor parte de la maquinaría, útiles y enseres que se cedieron con el local arrendado. Por otra parte la Administración Concursal con fecha 19 de abril de 2018(doc. 9 de los aportados en el acto de la vista) reconoció un crédito a favor de la actora de 184.226,48 euros, superior por tanto al que se ha reclamado en este proceso de modo prudente y razonablemente.

En primer lugar debemos decir que no apreciamos respecto a la fianza que se hubiera vulnerado el principio de preclusión ni que se pretenda introducir en la segunda instancia hechos nuevos y cuestiones que no habían sido objeto de análisis durante la primera. Cuando en el acto de la vista del juicio verbal se aumentó el importe de la condena, incluyendo las mensualidades que habían transcurrido desde la interposición de la demanda, entre las que se incluyeron las de los meses de noviembre y diciembre del año 2017, ese fue el momento en el que por la parte demandada se podía alegar que se había llegado a un acuerdo sobre el pago de tales mensualidades, acuerdo, homologado por el juez del concurso que lleva fecha de 8 de marzo de 2018, que fue adoptado entre la Administración Concursal de AV SWISS OCIO y DEPORTE 2012 y la hoy demandante en el que se hacía expresa aplicación del importe de la fianza, en el mismo se indicaba que ' toda vez que en el contrato de arrendamiento se estableció una fianza por importe de 8.000 € dicha cantidad queda a favor de la propiedad para satisfacer el crédito contra la masa devengado durante los meses de noviembre y diciembre de 2017'.

Por consiguiente no podemos mantener que debían haberse realizado estas alegaciones en el momento en que se presentó el escrito de oposición a la demanda de desahucio, que lleva fecha de octubre de 2016, pues en ese momento no se habían devengado tales mensualidades y todavía no se había llegado al acuerdo, pues no olvidemos que el mismo se adoptó a principios del año 2018.

En cambio debemos rechazar la compensación pretendida con las cantidades entregadas en concepto de garantía adicional, 16.000 euros, pues en este caso si puede decirse que había precluído el plazo para su alegación ya que no existía impedimento alguno a que la parte arrendataria hubiera defendido la compensación en el escrito de oposición sucinta a la demanda de desahucio y, sobre todo, porque no podemos olvidar que la garantía tenía por objeto cubrir cualquiera 'obligación que pudieran devengarse contra el arrendatario por cualquier circunstancia ( renta, penalizaciones, demoras, indemnizaciones, gastos por reclamación etc..)' y no podemos aceptar que la cosa arrendada y todos los equipos y enseres se devolvieron en perfectas condiciones, por lo que no podemos aceptar que fuera exigible y líquido el importe de la garantía adicional.

SEXTO.-No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la parte demanda ( artículo 398. 2 de la LEC), mientras que se mantiene la condena impuesta a la parte demandada sobre las devengadas en la primera instancia, en virtud del principio del vencimiento sustancial mantenido por el tribunal Supremo en la aplicación del artículo 394 de la LEC.

Creemos que es perfectamente aplicable a este caso la doctrina del Tribunal Supremo que equipara, a efectos de la condena en costas, el vencimiento sustancial con la estimación íntegra de la demanda; así la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2003 indica que esta ' Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho', añadiendo la sentencia de 14 de septiembre de 2007 que la misma resulta de 'especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad'y la de fecha de 15 de junio de 2007 que ' la teoría del cuasi-vencimiento o de la estimación sustancial opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido' , situación perfectamente aplicable al caso que nos ocupa en el que una reclamación de 160.119,40 € se ha visto reducida en ocho mil euros, un cinco por ciento aproximadamente.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por don Blas, don Casimiro y doña Alejandra, que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por el procurador don José Luís Martín-Cleto Sánchez, contra la sentencia dictada el día 26 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Colmenar Viejo en los autos de juicio verbal de desahucio registrados con el número 571/2016, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el exclusivo punto de reducir el importe de la condena en 8.000 euros, manteniendo los pronunciamientos en materia de intereses y costas.

No se hace pronunciamiento alguno de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-504-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 11 de junio de 2020

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.