Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Barcelona, Rec 271/2003 de 11 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOCUARTA

ROLLO Nº 271/2003

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 376/02

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 50 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m.

Ilmos. Sres.

Dª Mª EUGENIA ALEGRET BURGUES

Dª MARTA FONT MARQUINA

Dª JOANA Mª FONTANA RODRIGUEZ DE ACUÑA

En la ciudad de Barcelona, a once de Marzo de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario, número 376/2002 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona, a instancia de FINCAS CORRAL DANTE S.L. , contra D/Dª. Julia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 16 de Enero de 2003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de la entidad FINCAS CORRAL DANTE SL. contra Dª Julia , absolviendo a la persona demandada de todos los pedimentos de condena contenidos en el suplico actor, teniéndose por perdidas las arras penitenciales de 300'51 euros antes referidas que entregó a la actora, y con imposición de las costas procesales devengadas en este pleito a la sociedad demandante ya expresada " .

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de enero de 2004 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOANA Mª FONTANA RODRIGUEZ DE ACUÑA.

Fundamentos

PRIMERO.- En 30 de mayo de 2002, se presentó por la representación procesal de FINCAS CORRAL DANTE SL demanda de juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 8.723'39 euros - equivalentes a 1.451.450 ptas - contra la Sra. Julia , que terminó por Sentencia desestimatoria de las pretensiones del actor y cuyo Fallo se da por reproducido por cuestiones de economía procesal.

SEGUNDO.- La parte demandante interpone Recurso de Apelación contra la Sentencia por entender básicamente que aquella no es ajustada a Derecho, ya que :

- La sentencia ha considerado que el contrato otorgado entre las partes es un contrato de arras, cuando en realidad estamos ante un mandato por el que se autoriza a la actora a otorgar contrato privado de compraventa o de arras.

- Porque la mediación llegó a consumarse (documento dos de su demanda) y si no se produjo finalmente la compraventa, fue por causas imputables ''unicamente a la parte compradora (ahora demandada) por tanto procede la reclamación de los honorarios.

TERCERO.- El Recurso de Apelación debe ser desestimando íntegramente, si bien por motivos distintos a los contenidos en la sentencia recurrida.

Del conjunto de la prueba practicada, y en particular del documento nº uno de la demanda, resulta que en siete de enero de 2002, se firma por las partes ahora en litigio un documento en el que consta que FINCAS CORRAL DANTE S.L. mediante su legal representante Sr. Gustavo " recibe " un " mandato y provisión de fondos de la Sra. Julia ..... para las gestiones de compra de la finca señalada con el nº NUM000 - NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 de la CALLE000 ..." indicando en dicho documento el precio de la vivienda (97.664'48 euros) .

En el mismo documento se hace contar que "Mediante el presente mandato se faculta a FINCAS CORRAL ... para concertar en nombre y representación de Dª Julia el oportuno contrato de arras o bien el de compraventa, dándose por consumada en este momento su condición mediadora y haciendo uso de los fondos aqui mencionados, quedando el mandatario autorizado a retener la cantidad que considere oportuna a cuenta de los honorarios profesionales y tributos ... En caso de que los actuales propietarios de la finca señalada no aceptasen estas condiciones de compraventa Dª Julia recuperaría la cantidad de 300'51 euros que son las mismas que en este acto se depositan ... Queda expresamente pactado que los honorarios que percibirá FINCAS CORRAL ... por la mediación aquí encomendada serán 7'7 % (I.V.A. no incluido) del precio de venta pactado en el presente documento ..."

CUARTO.- En consecuencia, son varias las cuestiones a considerar :

1ª .- La primera el hecho de que el mismo documento sirva para instrumentalizar un pago - no quedando claro en qué concepto se hace tal entrega de dinero - ; y para formalizar un aparente contrato de mandado.

A) En cuanto a la entrega de 300'51 euros. Del inicio del documento resulta que FINCAS CORRAL recibe esta cantidad en concepto de "Provisión de Fondos ... para las gestiones de compra ..." señalando expresamente que " ...quedando el mandatario autorizado a retener la cantidad que considere oportuna a cuenta de los honorarios profesionales y tributos ..." Sin embargo, del último párrafo dl anverso del documento resulta que " ...en caso de que los actuales propietarios de la finca señalada no aceptasen estas condiciones de compraventa Dª Julia recuperaría la cantidad de 300'51 euros que son las mismas que en este acto se depositan ..." es decir, se trata de una cantidad destinada a los vendedores y que se entrega a cuenta del precio.

En todo caso, aplicando analógicamente las reglas de interpretación de los contratos y en particular lo previsto en el art. 1288 del Código Civil, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

B) El mandato, art. 1709 y ss del Código Civil, se define como aquel por el que una persona se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra , que - en este caso - sería " ...para las gestiones de compra de la finca señalada ... " facultando expresamente además al mandante "para concertar en nombre y representación de Dª Julia el oportuno contrato de arras o bien el de compraventa ... ".

Se trata, por tanto y al amparo del art. 1.712 Cc, de un mandato especial, que comprende únicamente uno o más negocios determinados y que en este caso se concretan en la preparación del contrato de arras o en la redacción del contrato de compraventa - se supone, privada-.

Como regla general, y a falta de pacto en contrario, el mandado se supone gratuito, salvo en supuestos como el presente en el que dada la condición de profesional del mandatario debemos presumirlo retribuido. Ahora bien, no es aplicación el párrafo segundo del dorso del documento relativo a los honorarios que se percibirán, pues este párrafo se refiere a "la mediación encomendada" y no al mandato contenido en el citado documento nº uno.

2º) La mediación, definida como la acción y efecto de mediar, consiste en interceder entre dos o más personas para lograr un acuerdo. En el caso de autos, no existe ninguna actividad de mediación, pues del repetido documento nº uno resulta evidente que cuando la demandada Sra. Julia encarga a la actora "la gestión de compra" lo hace sobre una finca ya descrita en el propio documento, con fijación el precio, de la forma de pago, de la entrega de las llaves y hasta de la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa. Por lo tanto, esa finca y sus condiciones de venta a un tercero ya estaba en el "haber" de FINCAS CORRAL, sin que del conjunto de la prueba practicada resulte que la actora haya realizado ninguna gestión que pueda calificarse de "mediación".

QUINTO.- Expuesto lo anterior, debemos analizar el siguiente documento aportado por la actora - como nº dos - Este documento - firmado en 9 de enero de 2002 (dos dias después del anterior) entre los propietario del piso en venta y FINCAS CORRAL quien manifiesta actúa en nombre de la demandada Sra. Julia - es un auténtico contrato de arras, pues se hace constar que en ese acto la parte vendedora recibe de la compradora la cantidad de 300'51 euros, señalando que el resto se hará efectivo en el momento de otorgar la pertinente escritura pública.

En consecuencia, con la aportación de este documento se confirma:

- Que el documento nº dos es un auténtico contrato de arras y prueba de ello es que el mismo quedó resuelto por el no otorgamiento de la escritura sin mediar el requerimiento previsto en el art. 1504 CC.

- Que el mandato otorgado por la demandada era " ... para la preparación del contrato de arras o en la redacción del contrato de compraventa ..." "como se ha expuesto en el Fundamento de Derecho anterior y resulta del documento nº uno, estando por tanto, ante un mandato especial para negocio determinado.

- Que aún cuando el mandato se presume -en este caso - retribuido, la provisión de fondos recibida por FINCAS CORRAL tenia como destino la entrega de ese dinero a la parte vendedora en concepto de entrega a cuenta del precio final.

- Que no ha existido ninguna actividad mediadora, la simple rebaja del precio en la operación final (queda en 90.151'83 euros) no puede considerarse como una actividad mediadora "en beneficio" de la parte compradora como pretende la recurrente, cuando del documento nº uno resulta que la demandada Sra. Julia aceptó como precio de la compraventa el de 97.664'48 euros, sin que se hiciera constar que uno de los objetivos de la intervención de FINCAS CORRAL era constar que uno de los objetivos de la intervención de FINCAS CORRAL era lograr una rebaja en el precio final, máxime cuando además los honorarios "por la mediación" se pactaron sobre el precio superior y son éstos los que se reclaman.

SEXTO.- Ahora bien, y visto el carácter retribuido del mandato, procede valorar, si la parte actora tiene derecho al cobro de Honorarios Profesionales por las gestiones realizadas en cumplimiento del mandato otorgado por la Sra. Julia .

Por una parte, se ha pactado expresamente que los honorarios que recibiría FINCAS CORRAL serían "por la mediación aquí encomendada" del 7'7 % (I.V.A. no incluído) del precio de venta pactado 97.664'48 euros, y no como consecuencia del mandato otorgado por la Sra. Julia .

Sin embargo, no ha quedado acreditada ninguna labor de intervención, mediación o participación por parte de FINCAS CORRAL, sino simplemente la redacción del contrato de arras en los términos del contrato de mandato especial formalizado con la demandada, la gestión realizada, suscripción del contrato de arras que presumimos retribuida, debe ser remunerada por la demandada, valorando prudencialmente la actividad en 1.200 euros.

SEPTIMO.- De conformidad con lo previsto en el art. 397 en relación con el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, por lo que no procede imponer las costas a ninguna de las partes en ninguna de las dos instancias.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por FINCAS CORRAL DANTE S.L. contra la sentencia de fecha 16 de Enero de 2003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona, DEBEMOS CONDENAR COMO CONDENAMOS a la demandada a abonar a la actora la suma de 1200 euros más los intereses del art. 576 LEC desde esta fecha, sin expresa condena en costas.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.