Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Barcelona, Rec 84/2003 de 12 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-PRIMERA

ROLLO Nº 84/2003

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 270/2001

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE LOS DEL PRAT DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m.

Ilmos. Sres.

D. JOAQUÍN DE ORO PULIDO LÓPEZ

Dª. CARMEN MUÑOZ JUNCOSA

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

En la ciudad de Barcelona, a doce de marzo de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Primera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 270/2001, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los del Prat de Llobregat, a instancia de Dª. María Angeles , contra D. Abelardo y Dª. Elsa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Julio de 2.002, por el Sr. Juez sustituto del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª. María Angeles , representada por la Procuradora Dª. CARMEN COMABASOSA GAMIR y defendida por el Letrado D. FRANCISCO VERA VÁZQUEZ, debo condenar y condeno solidariamente a D. Abelardo y Dª. Elsa representados por el Procurador D. JOSÉ ANTONIO LÓPEZ JURADO y defendidos por el Letrado D. ALBERTO MANUEL PASCUAL VEGA al pago de la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON TRES CÉNTIMOS (99.666,03 euros) así como el interés legal del dinero desde la interpelación judicial y hasta su completo pago. En cuanto a las costas, cada parte deberá pagar las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó en tiempo y forma mediante el oportuno escrito de oposición al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 17 de Diciembre de 2003.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. CARMEN MUÑOZ JUNCOSA.

Fundamentos

PRIMERO.- Para la resolución del recurso debe de partirse de los siguientes hechos: a) Actora y demandados firmaron un contrato de compraventa en el que los demandados vendieron a la actora lo que describen de la siguiente manera: "la registral, tienda con su vivienda y vivienda independiente de la planta baja de la casa número NUM000 , hoy NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de El Prat de Llobregat, mide una superficie de 172 metros y está compuesta ahora de tienda, dos almacenes, obrador, aseo, vestidor y local en el que existe instalado un horno de pan" por un precio total de 30 millones de ptas., documento que obra al folio 15 y siguientes, el precio ha sido totalmente pagado; b) la descripción de lo vendido no se ajusta a la realidad, la demandada Señora Elsa reconoce que hace muchos años que dejó de haber en la finca un horno de pan, y que cuando ellos la compraron hicieron obras para deshacer el obrador de pan y acondicionarlo como un restaurante; c) en el citado documento hizo constar la vendedora que la parte del inmueble destinada a horno de pan se encontraba dirigido por los propietarios, con un convenio con tercero para el suministro del pan que la compradora se obligaba a respetar, al absolver posiciones la demandada manifestó que se trataba de un despacho de pan y que su rendimiento era de unas 80.000 ptas. mensuales; d) también manifestó en el contrato la vendedora que "el resto del inmueble en la actualidad se encuentra destinado a restauración, estando instalado en el mismo un restaurante con todo su equipamiento completo y el cual se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes" al absolver posiciones la Señora Elsa afirmó que en el momento de la venta hacía un año que el restaurante se encontraba cerrado, y que no disponía de la licencia municipal, asimismo afirmó que se mostró con las mesas dispuestas con mantelería, cubiertos y vajilla, tal como se aprecia en las fotografías que constan en la tasación al folio 37; e) en fecha 19 de Enero de 2.000 se otorgó escritura de compraventa de la finca "tienda con su vivienda y vivienda independiente de la planta baja de la derecha entrando de la casa números NUM001 - NUM002 de la CALLE000 de El Prat de Llobregat mide una superficie de 172 metros cuadrados y está compuesta ahora de tienda, dos almacenes, obrador, aseo, vestidor y local en el que existe instalado un horno de pan"; f) el día 3 de Abril de 2.000 el Ayuntamiento de El Prat de Llobregat emitió un informe haciendo constar que la actora ejercía en la finca vendida la actividad de restaurante sin la correspondiente licencia, por lo que fue requerida para que cesara en la actividad; g) el 26 de Abril de 2.000 la actora solicitó en el Ayuntamiento la licencia, el cual requirió a esta antes de su concesión para que se realizaran medidas correctoras en relación especialmente con el aislamiento acústico del local, constaban quejas en el Ayuntamiento de los vecinos del inmueble sobre los ruidos del restaurante, así lo manifiestan los testigos; h) durante la realización de las obras se hizo una cata que revelo que el inmueble presentaba aluminosis.

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso se funda en la vulneración de lo establecido en los arts. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1.249 del Código Civil, se alega que el juez opta por considerar como objeto de la venta algo distinto de lo planteado por las partes, en segundo lugar se alega errónea determinación de los hechos e incorrecta valoración e interpretación de la prueba, lo que se reitera en los motivos tercero, cuarto y quinto, falta de equidad en la valoración de la prueba, incorrecta valoración y admisión del dictamen pericial de parte y por último improcedencia de la acción "aliud pro alio". No se aprecia que el juez resuelva sobre una cuestión distinta de la planteada por las partes, es el cumplimiento de un contrato la cuestión controvertida y no se aparta la sentencia de lo planteado al respecto por los litigantes. Los demandados vendieron un inmueble en el que, se afirma en el contrato contradiciendo la inscripción registral que alude a un obrador de pan, se desarrollaban dos negocios, un despacho de pan y un restaurante y la venta de los mismos se incorporó a la venta del inmueble, puntos III y IV, del contrato privado, la descripción registral de la finca que fue la que se recogió en la escritura pública no puede ser la determinante de la formación del acuerdo de voluntades en relación a la cosa y el precio que constituye la compraventa, puesto que la realidad física de lo que se aprecia por el comprador es tal como se precisa en el contrato que el inmueble en parte está destinado a horno de pan (despacho de pan, esto es venta de pan, no fabricación) y en parte a "restauración estando instalado en el mismo un restaurante con todo su equipamiento completo" cláusula que alude a que se vende también un restaurante instalado en el local, la venta del inmueble no puede considerarse de forma aislada con independencia de la instalación en el mismo de un restaurante, no solo porque la redacción del contrato en sentido literal así lo impone, "en la actualidad se encuentra destinado a restauración" lo cual no era cierto ya que el restaurante se encontraba cerrado hacía un año y carecía de licencia, en el momento del contrato la parte del inmueble no destinada a despacho de pan era un local cerrado desde hacía un año y por tanto sin destino específico, que había sido un restaurante, igual que anteriormente había sido un obrador de panadería, que tenía instalaciones como restaurante, pero que carecía de licencia precisa para su funcionamiento, y era necesario para obtenerla realizar importantes obras de acondicionamiento, teniendo constancia el Ayuntamiento de quejas de los vecinos sobre los ruidos, sino porque además no puede desconocerse el rendimiento económico del negocio de restaurante en relación a las 80.000 ptas. que afirma la apelante se obtenían del despacho de pan, para entender que fue determinante a la hora de efectuar la compraventa la instalación en la finca de un restaurante, no se considera que los demandados aparentaran que el restaurante atendía público al tiempo de la venta, la actora reconoce que es profesional de hostelería desde hacía años y esa circunstancia es apreciable, así consta también en el informe de tasación con el que solicitó el préstamo hipotecario, donde se menciona que el local no alberga actividad económica, pero se aprecia que si se aparentó que el restaurante podía inmediatamente ponerse en marcha. Las obligaciones recíprocas que para las partes surgen de un contrato de compraventa son, a tenor de los arts. 1.445, 1.461 y 1.500 del Código Civil, la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, y no puede entenderse probado que el vendedor entregase un restaurante en condiciones de funcionamiento. El informe de tasación valora el inmueble en 27.333.333 y señala el apelante que el precio restante hasta los 30 millones que pagó la actora no pueden comprender además de local dos negocios, panadería y restaurante, en el informe de tasación se hace constar que únicamente se ha tasado el inmueble pero también que la posible limitación de uso del local, puede influir en el valor que se certifica, supuesto en el que puede encuadrarse lo que sucedió, imposibilidad de desarrollar la actividad de restaurante sin hacer obras de aislamiento acústico, hecho que conocían los vendedores puesto que del Ayuntamiento se habían desplazado para realizar mediciones de ruidos según afirman los testigos, conociendo también los vendedores que no existía licencia para el funcionamiento del restaurante, sin que se realizara advertencia alguna en relación a estos hechos a la compradora como se evidencia de la manifestación que se efectúa al contestar el requerimiento por los compradores al folio 128 "mientras era regentado por nosotros jamás tuvimos quejas de ningún vecino" lo cual no era cierto como ha resultado acreditado y de la actuación de los compradores mostrando el local dispuesto para recibir clientes, esto es la apariencia que se creaba era la de que a 7 de Noviembre de 1.999 "el resto del inmueble en la actualidad se encuentra destinado a restauración estando instalado en el mismo un restaurante con todo su equipamiento completo". El art. 1.258 del Código Civil impone a los contratantes no solo el cumplimiento de lo pactado sino de todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe al uso y a la Ley. La sentencia apelada entiende que el objeto del contrato es el local globalmente considerado en el que se ejercen ambas actividades y el fin principal del mismo era dedicar el local a restaurante y en base a los hechos que han sido probados la Sala coincide con la apreciación que efectúa ls sentencia apelada que no resulta incongruente ni se aparta de lo debatido en el pleito y como asimismo se desprende de los hechos que han sido acreditados, los vendedores incumplieron el contrato, pero este incumplimiento no puede calificarse como hace la sentencia apelada de incumplimiento absoluto que frustra el fin del contrato, sino de cumplimiento defectuoso, que genera obligación de indemnizar y la misma valoración debe de hacerse en relación a la aluminosis que presenta el edificio, que no consta fuera conocida por los vendedores, la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Diciembre de 1.997, califica la afectación de un edificio por aluminosis como vicio oculto, pero los compradores señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Abril de 2.002, no solo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen de incumplimiento o defectuoso cumplimiento de contrato, recibida una prestación defectuosa, el art. 1.101 del Código Civil impone al vendedor la obligación de indemnizar daños y perjuicios. La valoración de la prueba en relación a la entidad del incumplimiento no se estima acertada por lo expuesto, la Sala aprecia que la prestación del vendedor fue defectuosa, pero no existió un incumplimiento absoluto, ahora bien la realización de prestación defectuosa también genera obligación de indemnizar, el deber de indemnización de daños alcanza a los producidos por cualquier contravención en el cumplimiento de las obligaciones, Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Diciembre de 1.992, pero los daños deben acreditarse por quien los alega, y estima la Sala que solo pueden tenerse por probados a la vista de las pruebas documental y pericial, los correspondientes a las obras de reparación estructural, 4.697.137 ptas., las partidas correspondientes a las obras de de insonorización, que en el dictamen pericial no se cuantifican desglosadas, pero que no pueden incluir la totalidad de las que se establecen en el dictamen, 4.862.400 ptas. ya que no se aprecia deban incluirse las partidas 1.7 y 1.9, ni la ventana ni el alicatado de la cocina pueden considerarse obras de aislamiento acústico y la actora cuando compró vió la ventana y el alicatado que existían, en cuanto a las obras de electricidad y fontanería solo cabe incluir la reinstalación de la red de agua para adecuarla a las necesidades del proyecto,las obras de proteccion termico ignifuga, la metalistería, carpintería, extracción de humos y aire acondicionado tampoco pueden incluirse, el incumplimiento que se imputa a los demandados se centra únicamente en la inexistencia de adecuado aislamiento acústico y en la aluminosis que afectaba al edificio las manifestaciones del perito acerca de la necesidad de cambiar los cables eléctricos por las obras de consolidación del edificio, no permite incluir la partida cuando en el propio dictamen pericial se atribuye la necesidad de desmontar la instalación también por el cambio de puntos de iluminación, la actora pudo advertir las características de la instalación eléctrica, puntos de iluminación, líneas, el mobiliario de cocina existente, la carpintería, la campana extractora de humos y el aire acondicionado, y los elementos que existían en el local, también determinaron el precio, elementos que la actora conocedora de la hostelería debió observar y le parecieron adecuados, solo puede incluirse como indemnización de daños la suma correspondiente a la reparación estructural, y parcialmente la partida de obras de insonorización y albañilería, en ejecución de sentencia se descontara de la partida global de 4.862.400 ptas., los apartados 1.7 y 1.9, también se incluirán los honorarios técnicos correspondientes a la reparación estructural y los que corresponden al proyecto acústico y la partida de fontanería correspondiente a la reinstalación de la red de agua. El lucro cesante que según el perito se calcula en base a los documentos de caja, no se acredita en absoluto puesto que de la documentación que según manifiesta utilizó para cifrarlo nada se aporta y está al alcance de la actora hacerlo ya que se trata de su propia contabilidad. Lo expuesto supone la estimación parcial de la demanda y el recurso y en consecuencia se condena a los demandados a pagar a la actora 4.697.137 ptas. más 127.845 ptas. con el 16% de I.V.A. por honorarios técnicos correspondientes a la reparación estructural del edificio, 127.845 más 20.455 en total 4.845.437 y 4.862.400 por obras de albañilería e insonorización de las que se descontarán las partidas por suministro y colocación ventana de aluminio lacado y alicatado de la cocina ,473.867 ptas. por el proyecto acústico, más el 16% I.V.A. 75.818 ptas., y la partida correspondiente a reinstalación de la red de agua, cuyo valor también se determinará en ejecución de sentencia.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por DON Abelardo y DOÑA Elsa , contra la sentencia dictada por el Señor Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de El Prat de Llobregat, SE REVOCA PARCIALMENTE y se condena a los demandados a pagar al actor 4.845.867 ptas. más 549.685 ptas., más la suma resultante de descontar del total de 4.862.400 la cantidad en que en ejecución de sentencia se periten las partidas 1.7 y 1.9 del presupuesto por obras de aislamiento acústico y albañilería que se acompaña por la actora, más la suma en que se perite el importe de la reinstalación de la red de agua. No se hace expresa imposición de costas .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En 16 de marzo de 2004, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.

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