Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 343/2003 de 26 de Septiembre de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISEIS

ROLLO Nº 343/2003-A

JUICIO PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 623/2002

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m.

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. ENRIQUE ALAVEDRA FARRANDO

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de Septiembre de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciseis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Procedimiento Ordinario nº 623/2002, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de D. Luis Carlos , contra D. Jaime ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de diciembre de 2002, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por DON Luis Carlos , contra DON Jaime , sobre reclamación de cantidad, debo absolver y absuelvo a dicho demandado de la pretensión contra él en este procedimiento deducida. Y con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito de fecha 20 de marzo actual; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIECISIETE DE SEPTIEMBRE ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- El conflicto objeto de este recurso surge con motivo de haber entregado el demandante la cantidad de un millón de pesetas al agente de la propiedad inmobiliaria demandado para la adquisición de determinada vivienda. En el contrato suscrito con motivo de la entrega de las arras, se indica la conformidad con la realidad física del inmueble que habían visitado acompañados por el correspondiente comercial.

Sin embargo, al obtener el demandante nota del Registro de la Propiedad, a más de constar determinadas cargas que desconocía, se observa una descripción del inmueble notablemente distinta de la realidad física observada. Diferencias que se refieren a superficie (31 m2 de superficie construida según registro frente a los 20,83 m2 medidos) y a la terraza que no sólo resulta de una superficie real muy inferior a la descripción registral (50 m2 en registro por 15,20 m2 reales) sino también clarifica su naturaleza (comunitaria de uso exclusivo) que previsiblemente haría más conflictiva la retirada de determinada antena parabólica que un vecino tiene instalada en su esquina y cuya retirada daba como de fácil y rápida solución el comercial que enseñó el piso. Aparte del tema del coeficiente de gastos comunitarios que posiblemente esté desajustado.

SEGUNDO.- Comprendemos que la competitividad de la mediación que ha generado la llamada "burbuja inmobiliaria", hace que se llegue a trabajar sin constatación registral en asuntos en los que no se tiene exclusiva. Que tenga que ser el potencial comprador quien compruebe en el Registro de la Propiedad cuál es la situación jurídica. Pero no parece razonable que esta forma de trabajar se quiera gravitar sobre las espaldas de los posibles compradores cuando, como ocurre en el presente caso, la constancia registral produce situaciones de razonable abandono del contrato.

No compartimos el parecer del Juzgado de Instancia cuando recuerda que el registro es público y nada impedía haber hecho la consulta antes de firmar. Al contrario, es obligación positiva del agente de propiedad inmobiliaria la comprobación registral (art. 30 del Reglamento de 4 de diciembre de 1969 que regula el ejercicio de tal profesión.) para poder informar lealmente a ambas partes, como se corresponde con una actuación en verdad mediadora. En el presente caso esto no ha sido así y estas divergencias entre la realidad y lo registrado, no sólo tienen entidad suficiente, per se, para paralizar la operación por consentimiento viciado sino que, constatadas y explicadas en el informe de valoración efectuado para concesión de hipoteca, tuvieron que incidir en la decisión de su concesión. Y esto no es indiferente porque la inmobiliaria sabía de la necesidad de financiar la compra por medio de crédito hipotecario.

Creemos que la rescisión del contrato, como se solicita, es justificada. En realidad y dejando aparte el tema de las cargas en cuya irrelevancia tiene razón el demandado, tampoco se discute particularmente este aspecto sino que el demandado vuelca su defensa en el argumento de la falta de legitimación pasiva que el Juzgado acoge y que motiva el recurso del demandante.

La argumentación de que el demandante quiso comprar un cuerpo cierto, por lo que su voluntad es suficiente, con independencia del registro, no es acogible cuando el conocimiento de la verdadera situación registral abre la perspectiva de problemas indeseables suficientemente graves empezando por os problemas que pueden surgir a la hora de encontrar la financiación hipotecaria con la que se contaba.

TERCERO.- En una situación de mediación propia o de manual, es claro que el mediador no es parte en el contrato, que se limita a aproximar a ambas partes para que lo concierten ellas. Es precisamente porque ya no es decisión ni responsabilidad del mediador, que su comisión se devenga al celebrarse el contrato aunque éste no llegara a consumarse.

La realidad sin embargo no se ajusta al esquema antes descrito y, en esta ocasión, no es sólo que el demandante no haya llegado a conocer al vendedor; es que ni siquiera se indica quien sea el vendedor en el contrato de compra concertado entre el demandante y el demandado. Por otro lado, al no llegarse a escriturar, muy probablemente ese millón de pesetas que el demandante entregó y que era justo el importe de la comisión del demandado, no se lo habrá quedado el vendedor. En tales circunstancias, no vemos por qué el demandante tiene que demandar a un tercero que ni firmó, ni aparecía citado en el contrato, ni tiene el millón cuya devolución aquí reclama. Y todo ello para indemnidad del aquí demandado que fue quien, por incumplimiento de obligaciones profesionales propias, originó el conflicto.

Estimamos que en la presente situación existe legitimación pasiva del demandado que en este caso se funda, no sólo en los preceptos legales generales el mandato no representativo, sino también y especialmente, en aquella obligación de "responder de la exactitud de los datos que faciliten como base para realizar la operación" a que se refiere el art. 28.7º del D de 4 de diciembre de 1969.

De ambos fundamentos deriva la procedencia de la estimación de la demanda en su integridad, aunque fuera cierto que una tercera parte de la cantidad entregada por el demandante la hubiera entregado al vendedor como parece desprenderse del reverso del documento 2 de la contestación.

ULTIMO.- Las costas del juicio, en su primera instancia, deberán quedar de cuenta de la parte demandada conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la ley de enjuiciamiento civil, sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en el recurso, conforme dispone el art. 398 del mismo texto legal.

Fallo

Que estimando, como estimamos, el recurso de apelación interpuesto por Luis Carlos contra la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002, pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en consecuencia:

Condenamos a Jaime a que reintegre al demandante apelante la cantidad de 6.010,12 Euros, más los intereses legales desde 1 de febrero de 2002 y al pago de las costas del juicio en su primera instancia, sin haber lugar a especial imposición de las costas del recurso.

Firme que sea la presente resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a 30 sept 03 . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.