Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 2, Rec 2145/2002 de 04 de Enero de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL - SECCION SEGUNDA

Donostia - San Sebastián

ROLLO APELACION CIVIL 2145/02

Juicio de Menor Cuantía 880/00

Juzgado de Primera Instancia nº 1 SAN SEBASTIAN

SENTENCIA Nº

ILTMOS. SRES.

DOÑA YOLANDA DOMEÑO NIETO

DON AUGUSTO MAESO VENTUREIRA

DON JOSE HOYA COROMINA

En Donostia-San Sebastián, a cuatro de Enero de Dos mil tres.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de esta capital, constituida por los Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación el Juicio de Menor Cuantía 880/00 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de San Sebastián, Rº de Apelación nº 2145/02 seguido a instancia de Jon Y OTROS (Comunidad de Propietarios de Garajes solar B plaza de Txalupagillene Nº 1 Y 5 del Bº del Antiguo de San Sebastián), representados por el Procurador Santiago García del Cerro y defendidos por el Letrado Javier Crespo, contra COMUNIDAD COPROPIETARIOS DE GARAJES Solar A segundo sótano Plaza Txalupagillene, representados por la Procuradora Marta Arostegui y defendidos por la Letrada Cristina Barrero; todo ello en virtud del recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 12 de Febrero de 2002 por el mencionado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El 12 de Febrero de 2002 el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Szan Sebastián dictó sentencia que contiene el siguiente Fallo: " Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra.Arostegui en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de los Garajes del Solar A-Primero Sótano y del Solar A-Segundo Sótano de la Plaza de Txalupaguillene de esta ciudad contra la Comunidad de Propietarios de los Garajes del Solar B de la Plaza de Txalupaguillene nº 1 al 5 de esta ciudad, debo condenar y condeno a la demandada: A) Al pago de los gastos que se produzcan en el futuro en su totalidad, en cuanto a los de suministro eléctrico e instalación que correspondan a los garajes del solar B; B) Al pago conjunto con los propietarios de los garajes del solar A de los gastos de suministros eléctricos e instalaciones utilizados en común con los garajes de dicho solar, así como a los derivados de la estación de bombeo, puerta de acceso, sistema de ventilación y extracción de aire y gastos de limpieza, todos ellos en proporción al número de automóviles de ambas partes guardados en los garajes de referencia; C) A abonar a la demandante la cantidad de 1.399.873 ptas. en concepto de pagos correspondientes al solar letra B anticipadas por las actoras, ya deducidas las 20.000 ptas.; D) Al pago de las costas. "

SEGUNDO.- Notificada esta sentencia a las partes, la representación procesal de Jon formuló el 19 de marzo de 2002 recurso de apelación contra ella en el que interesaba su revocación y se dictara otra por la que se desestimaran las pretensiones de laparte actora absolviendo a su representada de todos sus pedimentos condenandola en costas en ambas instancias. El 4 de Abril de 2002, el Juzgado dictó providencia mediante la que admitía a trámite el recurso de apelación. El 20 de Abril, por la representación de las Comunidades de Copropietarios de garajes del Solar A-primero sótano y del Solar A segundo de la Plaza de Txalupaguillene Se presentó escrito oponiéndose al recurso formulado, solicitado la desestimación del mismo y se confirme la sentencia de instancia con expresa condena en costas a la contraparte. Una vez emplazadas las partes, el 6 de Mayo de 2002 tuvo entrada en la Oficina de Registro y Reparto de la Audiencia Provincial el Juicio de Menor Cuantía siendo turnado a esta Sección, en la que se incoó Rollo de Apelación y se señaló para Votación y Fallo la audiencia del día 18 de Julio de 2002 a las 13 horas.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la ley.

CUARTO.- Ha sido Ponente el Magistrado Don AUGUSTO MAESO VENTUREIRA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

Se admiten los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada y

PRIMERO.- El presente recurso de apelación se interpuso por la representación procesal de Jon y otros contra la sentencia de instancia que estimó la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de los Garajes del Solar A-Primero Sótano y del Solar A-Segundo Sótano de la Plaza de Txalupaguillene de esta ciudad contra la Comunidad de Propietarios de los Garajes del Solar B de la Plaza de Txalupaguillene nº. 1 al 5 de esta ciudad. Mediante dicho recurso pretende la revocación de la referida sentencia y el dictado de otra que desestime la demanda y absuelva a la recurrente de todos sus pedimentos, con expresa condena en costas en ambas instancias, peticiones que basó en sus alegaciones de que: - las escrituras públicas indubitadas obrantes en autos han sido objeto de error en la interpretación por el juzgador a quo, - anteriormente existía en la zona un conjunto urbanístico de villas, una de las cuales es Villa DIRECCION000 , en cuyo favor aparecía escriturariamente reconocida una servidumbre de paso y que dio lugar al Solar B, conformando el resto de villas el Solar A, - la reparcelación se efectuó por la conveniencia exclusiva de la actora y fruto de ella el solar B tuvo que hacer una serie de aportaciones a las dos nuevas fincas creadas por reagrupación del resto de villas preexistentes, llegándose así al otorgamiento de la escritura de 28-5-1996, de declaraciones de obra nueva, - en la misma intervienen sólo los copropietarios de las fincas constituidas sobre el solar A, tras su reparcelación, - la escritura se refiere a la que inicialmente era dicha Finca A, sobre la que opera la declaración de obra nueva, que modifica la realidad física y registral resultante tras ella, dando lugar a dos nuevas fincas. finca nº. NUM000 -sótano Número NUM001 y Finca nº. NUM001 -sótano nº. NUM001 , - tras ello menciona la servidumbre que gravaba anteriormente al solar A y que ahora grava a ambas nuevas fincas, - añade que la finca nº. NUM000 -Sótano Número NUM001 , se subdivide en 60 fincas, de las que 51 son propiedad privada individualizada y 9 de servicios comunes, siendo éstos restos de finca matiz, elementos comunes y que los gastos y egresos que produzca el elemento común resto primero de la finca matriz, que describe como finca 52.., surjan para atender su mantenimiento, conservación, reparación, administración...serán de exclusivo y absoluto costo y cuenta de todas y cada una de las cincuenta y una fincas privativas, por lo que ninguno de los gastos que pudieran derivarse de cuanto contengan los nueve restos de finca matriz se podrían repercutir a nadie que no fueran el resto de sus 51 fincas en que se subdividía, - en cuanto al derecho edificable del subsuelo finca número NUM001 -sótano número NUM000 del Solar A, que se subdivide en 59 diferentes fincas, de las que 50 serán de propiedad individualizada, en cuanto a su finca 52, resto primero de finca matriz establece que los gastos y egresos que produzca dicho elemento común serán a cuenta de todas y cada una de las 51 fincas privativas, - los gastos de los elementos comunes donde se alojan las bombas de aspiración y bombeo, contadores de luz, viales de acceso y escaleras recaen, por tanto, sobre el solar A, no sobre el B, - tras ello se constituye en propiedad horizontal, se establecen normas de comunidad de tales dos solares o fincas únicas en que se divide el local A, se hace la declaración de obra nueva de las dos plantas de sótano del solar A, se recuerdan las servidumbres que gravan a estas dos plantas de sótano y sus levantes de vuelo, tras lo que se dice que "Así mismo los servicios comunes (incluso la puerta de acceso, la electricidad, etc.) serán sufragados por todos los garajes individualizados construidos sobre ambos solares, a parte iguales", con lo que sólo cabe que se refiera a los dos solares o fincas a que se viene refiriendo la escritura, lo que es conforme con las cesiones y concesiones que tuvo que realizar el Solar B a favor del primitivo Solar A, - la escritura de subsanación, otorgada el 30-9-1996, refiere que D. Jose Augusto intervino en la anterior con poderes que le facultaban en relación a la Finca letra A, no se refiere al Solar B y recoge que aquellos gastos y egresos que la finca a que se refiere, elemento común de las dos nuevas, son de cuenta de todas y cada una de las fincas independientes obtenidos de las divisiones de los dos citados y originarios locales de finca nº NUM000 -sótano Dos y Finca número NUM001 -sótano NUM000 , - al otorgarse la primera de las escrituras no se había hecho la división en propiedad horizontal del Solar B y en el mismo no existen ninguno de los servicios comunes como contadores de luz, bombas de achique, aspiración, etc., que se encuentran todos ellos en las fincas A-1 y A-2, por ser fincas sirvientes de la B, - el documento A aportado por la parte actora, en el que la sentencia apelada encuentra un acto propio del recurrente fue exclusivamente elaborado por la parte actora y no por el recurrente, que no tendría capacidad para modificar un reparto de gastos así instrumentado, - el testigo Sr. Cesar tenía antipatía hacia el recurrente e interés en no manifestar a los compradores de los garajes de los solares A-1 y A-2 que debían correr con esa serie de gastos, por lo que obvió cualquier referencia en sus escrituras de venta de los garajes, - los propietarios de garajes en el Solar B están protegidos por la fe pública registral.

Dado traslado del recurso a la parte actora, se opuso al mismo y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Delimitado de tal modo el debate procesal en esta alzada, se cuenta para la resolución del recurso con el mismo material probatorio que en la primera, al no haberse practicado medio alguno de prueba en esta segunda. El examen de lo actuado muestra que:

a) el día 23-3-1987 se otorgó escritura pública de protocolización de acuerdo de reparcelación del Sector Eguiola, zona 5' (Antiguo) aprobado por el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián. En dicho acuerdo se hace relación de fincas aportadas, hasta un total de 11, tras lo que se relacionan y describen las fincas resultantes del Proyecto de reparcelación. Resultan ser el solar edificable letra A, el derecho edificable del subsuelo "Finca número NUM000 -Sótano número NUM001 ", ubicado en la planta de sótano más inferior del solar letra A, el derecho edificable del subsuelo "Finca número NUM001 -Sótano número NUM000 ", ubicado en la planta de sótano que primero se localiza al descender al subsuelo del inmueble cimentado en el solar letra A, cuatro derechos edificables del levante del vuelo sobre la finca número NUM001 -Sótano número NUM000 y el Solar letra B. Se establece que tanto el solar A, como su subsuelo y su suelo, como partes de su vuelo, se encuentran gravados, en calidad de predio sirviente, con la servidumbre de paso perpetua establecida en favor de la parcela llamada solar letra B, considerándose a éste, a tales efectos como predio dominante. Se establecen asimismo varias cesiones en favor del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián.

b) El solar edificable letra NUM002 , con la servidumbre de paso que le pertenecía sobre el solar letra NUM003 se inscribió en el Registro de la Propiedad el día 21-7-1987, a nombre de Lorenzo y su esposa Estefanía y Amanda y sus hijos Juan Pablo e Gregorio . Se inscribió también en dicho Registro escritura de Declaración de Obra Nueva y Configuración en Propiedad Horizontal, otorgada el 23-12-1996, en favor de Amanda , Juan Pablo , Gregorio , Jon y Federico , actuando el referido Jon en su propio nombre y derecho y, además en nombre y representación de los demás referidos y de BASOZABAL, S.A.

c) el día 28-5-1996 se otorgó escritura de "declaraciones de obras nuevas "sociedad Civil Eguiola" y otras", también inscrita en el Registro de la Propiedad, y cuya interpretación es el principal motivo de discrepancia entre las partes del presente pleito, en el que obra desde el folio 48 al 284. Dicha escritura se otorga por Cesar , en nombre y representación de SOCIEDAD CIVIL EGUIOLA, Jose Augusto , en nombre de tres personas físicas y Jon , en su propio nombre y en el de, por un lado, Amanda , Juan Pablo , Gregorio , como Administrador solidario de BASOZABAL, S.A. y, por otro lado, en el de Federico . Dicen en la misma ser titulares del pleno dominio del derecho edificable del subsuelo de la finca sita en solar edificable letra NUM003 , ..., o parcela edificable..., gravado con la servidumbre de paso aludida, a favor de la parcela llamada Solar Letra NUM002 ... En el apartado Segundo de la escritura efectúan declaraciones de obras nuevas sobre: - el derecho edificable del subsuelo "Finca número NUM000 -Sótano número NUM001 , solar Letra A", que dividen en 60 diferentes fincas, de las cuales 51 son de propiedad privada individualizada, quedando un resto de finca configurado por 9 fincas de propiedad privada aneja compartidas como elementos comunes resultantes de la división y utilizadas para el servicio de las citadas 51 fincas privativas. A continuación se describen cada una de las 60 fincas, atribuyéndose los números 52 a 60 a las 9 partes que se configuran como elementos comunes. Se hace constar en éstas que "...Los gastos y egresos que produzcan este resto... de finca matriz..., surjan para atender a su mantenimiento, conservación, reparación, administración...serán de exclusivo y absoluto costo y cuenta de todas y cada una de las cincuenta y una fincas privativas..."., - el derecho edificable del subsuelo "Finca número NUM001 -Sótano número NUM000 ", Solar Letra A", que dicen que dividen en 59 diferentes fincas, de las que 50 son de propiedad privada individualizada, quedando un resto de finca configurado por nueve fincas de propiedad privada aneja compatidas como elementos comunes resultantes de la división y utilizadas para el servicio de las citadas 50 fincas privativas. A continuación describen 51 fincas privativas y 9 partes de elementos comunes (cuya suma es 60 y no 59) incluyendo en la descripción de estas 9 la misma referencia en cuanto a gastos y egresos que en el Sótano número Dos. A continuación, como apartado Tercero "constituyen en régimen de propiedad horizontal las fincas descritas por tener elementos comunes y necesarios para su uso y disfrute". En lo que vendría a ser su norma 5ª, aunque no se indique número en ella se lee "Derminación de la declaración de obra: se hace constar que el edificio está entre los números 25 y 35 de la calle Matía, y se componen con la Plaza de Txalupagillene y los edificios señalados con los números 1 (A-1), 2 (A-2), 3 (B), 4 (A-4) y 5 (A-3) de dicha Plaza, haciéndose la Declaración de Obra Nueva de las dos plantas de sótano del Solar "A" que comprende los edificios 1 (A-1), 2 (A-2), 4 (A-4) y 5 (A-3) de la Plaza reseñada y la zona a cielo abierto. A cada planta de sótano le corresponde una cuota de participación en el inmueble total del solar A de OCHO ENTEROS... Esta cuota se distribuye entre los distintos elementos de las subcomunidades que dan la suma total de cien. A continuación se recoge la primera de las normas que se numera como 6ª. Esta se titula con el epígrafe "Relaciones con el solar A" y refiere que "comprendiendo el plan parcial el presente solar y el solar A se hace constar que todas y cada una de las plantas construidas sobre el solar Letra B tienen a su favor, con carácter perpetuo y sobre las integridades de ..." las servidumbres que refiere y continúa que "considerándose a tales efectos, como predios sirvientes a las integridades de las Dos plantas de Sótanos, completos Suelos y totales Levantes de Vuelos constitutivos del solar Letra A y como predios dominantes a todas y cada una de las Plantas construidas en el Solar Letra B". Sigue diciendo: "Así mismo los servicios comunes (incluso la puerta de acceso, electricidad, etc.) serán sufragados por todos los garajes individualizados construidos sobre ambos solares, a partes iguales".

d) el día 30-9-1996, Srs. Cesar , Jose Augusto y Jon , interviniendo en las mismas representaciones que en la escitura de 28-5-1996, antes mencionada, otorgan nueva escritura, ésta de subsanación de la anterior, que corrigen en algunos extremos, aclarando las referencias a algunas de las fincas que se referían como elementos comunes, sin que modificara lo establecido en la escritura anterior en cuanto a "gastos y egresos".

TERCERO.- Dicha prolija referencia a las escrituras obrantes en autos resulta necesaria para resolver el recurso que nos ocupa y revela claramente que esta resolución sólo puede ser confirmatoria de la sentencia de instancia. Como ambas partes afirman, resulta clave para ello la norma 6ª de las normas de comunidad horizontal de la segunda de las escrituras referidas, la de fecha 28-5-1996, aunque no es el único dato relevante. En primer lugar debe decirse que esta escritura, así como la mencionada en último lugar, la otorgan quienes eran propietarios de la totalidad del derecho edificable del subsuelo de la finca sita en solar edificable letra A, que, a excepción de los representados por los Srs. Cesar y SANGÜESA, resultan ser los mismos a cuyo nombre se otorgó el día 23-12-1996 la escritura de Declaración de Obra Nueva y Configuración en Propiedad Horizontal del edificio construido sobre el solar letra B. Todos los referidos propietarios de este Solar eran también propietarios del referido derecho edificable del solar A. Ello explica que en la escritura de 28-5-1996 se atrevieran a regular las relaciones entre el solar B y las fincas del subsuelo de la finca sita en solar edificable letra A, sobre las que efectúan declaración de obra nueva. Dado que en dicho acto se encontraban los propietarios de todas dichas fincas, podían perfectamente efectuar manifestaciones que afectasen a cualquiera de ellas, como actos propios que crearan estado. Es cierto que se aprecia una cierta confusión en la escritura de 28-5-1986, cuyo principal objeto parece ser la declaración de obra nueva de las fincas construidas en el subsuelo del solar A, a lo que dedica su mayor extensión. Pero luego, en la norma 6ª referida de la comunidad de propietarios que constituye, menciona "Relaciones con el solar A" y refiere que "comprendiendo el plan parcial el presente solar y el solar A se hace constar que ...", con lo que parece que está hablando más del solar B que de las nuevas fincas construidas en el solar A. La mencionada confusión resulta también explicable habida cuenta de la práctica identidad de propietarios referida en el párrafo anterior. En cualquier caso, es el único documento obrante en el pleito que haga referencia a las relaciones entre el solar A y el solar B, en cuanto a gastos ocasionados por los garajes construidos bajo uno y otro, que haya sido suscrito por la totalidad de propietarios de unos y otros, por lo que su trascendencia resulta evidente para decidir la cuestión suscitada.

CUARTO.- Tanto el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, pro el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana -vigente en la fecha de la protocolización del acuerdo de reparcelación- como el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el régimen del Suelo y Ordenación Urbana -vigente en el año 1996, en el que se otorgó la escritura que nos ocupa, efectúan la interpretación legal auténtica de qué se entiende por "solar", a los efectos de dichas leyes urbanísticas. Respectivamente en sus artículos 14 y 82 entienden por tales las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan los requisitos que indican. Un piso elevado no es un solar y un sótano tampoco, por no ser una superficie de suelo apta para la edificación. La primera y la única interpretación que cabe efectúar de la cláusula sexta de la escritura de 28- 5-1996 es que se refiere a los garajes del solar A y a los del solar B, que son los dos únicos solares que se mencionan en el pleito, tal como se estableció en el acuerdo de reparcelación. También porque dicha cláusula expresamente se refiere a las relaciones entre dichos solares A y B. Asimismo, porque en dicha escritura no llama solares a los sótanos, sino sótanos, o plantas de sótano del solar A, que es lo que son. El reparto de gastos de los servicios comunes a los garajes de ambos solares a partes iguales resulta un acuerdo adoptado en el marco de la autonomía de la voluntad de que disponían sus propietarios. Coincide, además, como indica la parte apelada, con la previsión del Código Civil de que el dueño del predio dominante -aquí las fincas del antiguo solar B- han de sufragar a los gastos de uso y conservación de la servidumbre, juntamente con el dueño del predio sirviente - aquí las fincas del antiguo solar A- si, como aquí ocurre, utiliza también la servidumbre. La argumentación de la parte apelante de que en su día la villa DIRECCION000 , que dio lugar al solar B, gozaba ya de una servidumbre de paso y de que el hecho de que sus garajes no tengan que abonar gastos de electricidad o limpieza es una contrapartida por las cesiones que el solar B efectuó en beneficio del solar A, no puede ser acogida. Tal contrapartida no resulta de ninguno de los medios de prueba practicados en el pleito. Además, olvida dicha parte que en la reparcelación se efectúa la adjudicación de parcelas resultantes a los propietarios de las fincas agrupadas en proporción a sus respectivos derechos, siendo objeto de compensación económica entre los interesados las diferencias de adjudicación, como así se acordó también en el acuerdo de reparcelación que aquí nos ocupa. Dicho acuerdo de reparcelación es impugnable, no alega la parte apelada que lo haya impugnado, ni alega ningún otro pacto entre los distintos propietarios en el que se hubiera adoptado el criterio que sostiene en este pleito y que no puede compartirse, por lo que debe desestimarse íntegramente el recurso de apelación que nos ocupa.

QUINTO.- En aplicación de la regla general establecida en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, la desestimación íntegra del recurso de apelación debe llevar consigo la imposición a la parte recurrente de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y, en nombre de S.M. el Rey

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Jon Y OTROS contra la sentencia dictada el 12-2-2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de esta ciudad en el Juicio de Menor Cuantía nº. 880/00, confirmamos íntegramente dicha sentencia y condenamos a la parte apelante al pago de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Notifíquese esta resolución en legal forma a las partes personadas, previniéndoles que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Magistrados que la dictaron y leída por el Ponente, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario doy fe.