Sentencia Civil Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec /// de 14 de Mayo de 1991

Encabezamiento

Núm. 359.-Sentencia de 14 de mayo de 1991

PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.

MATERIA: Nulidad de contrato de arrendamiento. Reconvención tácita. Arras. Factor mercantil.

Supuesto de la cuestión. Simulación.

NORMAS APLICADAS: Artículo 1.727 del Código Civil. Artículos 283 y 284 del Código de Comercio. Artículos 1.261.3 y 1.274 del Código Civil .

DOCTRINA: Si bien es cierto que la figura del factor mercantil requiere en punto a su actuación

correcta en el mundo negocial, de la previa existencia de un apoderamiento escriturario otorgado

por su principal, como así se viene a reconocer en los arts. 281 a 284 del Código de Comercio y 1.280.5 del Civil , así como acomodar su actividad a las facultades conferidas en el poder o

directrices marcadas por su mandante, no lo es menos que en su comportamiento frente a terceros

tiene vital importancia la «apariencia jurídica» que rodea su actuación, de manera que cuando el

quehacer que realiza, por su propio contenido trascendente y representativo, transmite al tercero la

creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, la consecuencia que origina es

la vinculación entre la empresa y dicho tercero, pues de lo contrario quebraría el principio de la

seguridad jurídica.

En la villa de Madrid, a catorce de mayo de mil novecientos noventa y uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la lima. Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 19 de los de Madrid, sobre nulidad de contrato de arrendamiento, cuyo recurso fue interpuesto por «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.», representada por la procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón, y asistida del letrado don Fernando Gayo Waldberg, en él son recurridos don Andrés , doña Ángeles y doña Mariana , no comparecidos ante este Tribunal Supremo.

Antecedentes

Primero: Por la juez de Primera Instancia núm. 19 de los de Madrid se dictó en el juicio indicado anteriormente sentencia, en fecha 7 de febrero de 1986 , cuyo fallo es como sigue: «Fallo: Que desestimo la demanda, así como también la reconvención tácita, por lo que absuelvo a todos los demandados y los reconvenidos de lo que en su contra se pedía, y no hago imposición expresa a ninguna de las partes de las costas de este juicio.»

Segundo: Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Octava de la lima. Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha 8 de julio de 1988 , cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallamos: Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Rodríguez Chacón, en nombre y representación de "Construcciones Residenciales y Sociales, S. A." contra la sentencia dictada con fecha 7 de febrero de 1986, por el limo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia núm. 19 de esta capital , en los autos originales de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia con imposición de las costas de esta apelación a la parte recurrente.»

Tercero: Por la procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre y representación de «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.», se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1.º Indamitido.

2.º La sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida los arts. 283 y 284 del Código de Comercio y el art. 1.727, párrafo 1.° del Código Civil, en relación con el art. 1.280.5 del propio Código . El motivo se invoca al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

3.º La sentencia que se recurre, al declarar la existencia de un contrato de compraventa entre «Cryssa» y los demandados, infringe, por no aplicación, el art. 1.275, en relación con los arts. 1.261.3 y 1.274, todos ellos del Código Civil y con la doctrina jurisprudencial sobre simulación de contratos. Autoriza este motivo de casación el art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

4.º La sentencia que se recurre infringe, por indebida aplicación, los arts. 1.445 y 1.450 del Código Civil . El motivo se invoca al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 7 de mayo en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.

Fundamentos

Primero: En el juicio declarativo de mayor cuantía promovido por la compañía mercantil «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.», en anagrama «Cryssa», contra los esposos don Andrés y doña Ángeles , y doña Mariana , sobre reivindicación de propiedad y otros extremos, las alegaciones fácticas en que se basaba la demanda fueron, en síntesis, las siguientes: 1ª La sociedad actora era dueña, en pleno dominio, del local comercial núm. 11 del edificio comercial B del Parque o Barrio de Santa María, en la calle de Santa Virgilia, núm. 3, de Madrid, perte-neciéndole por haberla formado como finca independiente en la escritura de división horizontal otorgada en 8 de marzo de 1979, y estando inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 12 (Hortaleza) de Madrid. 2.º En la referida sociedad, dedicada a la construcción, trabajó durante dieciocho años, como jefe de ventas, don Jesús Ángel , cuya concreta función consistía en atender clientes para que adquiriesen los pisos, locales y plazas de garaje que la sociedad construía, a los que extendía un recibo impreso en el que constaba la cantidad que percibía en concepto de arras, con la finalidad de que la sociedad le reservase el piso, local o garaje que se expresaba, y los actos posteriores de contratar y formalizar el contrato y entrega de llaves, etc., eran realizados en la empresa por la persona encargada para ello. El Sr. Jesús Ángel , contra el que se siguen diligencias previas núm. 1.419/1983 en el Juzgado de Instrucción núm. 2 de Madrid, entre otros sistemas que utilizó, vino recibiendo cantidades de dinero por parte de clientes y amigos, convenciéndoles de que si querían realizar alguna inversión en el negocio inmobiliario, le entregaran una cantidad con la condición de que a los seis meses, aproximadamente, la misma le sería aumentada por los beneficios de dicha inversión, en un 50 por 100, aproximadamente, y entregándoles reservas de pisos, locales o plazas de garaje; quienes realizaron esas operaciones con el Sr. Jesús Ángel conocían que la operación que concertaban era totalmente distinta de la que reflejaba el impreso que, con membrete de «Cryssa», daba dicho señor. Las referidas reservas las aceptaban, los esposos demandados, entre otros, como garantía de que si el Sr. Jesús Ángel no entregaba lo que prometía, pudieran reclamar a la sociedad actora la entrega del dinero que se expresaba en la reserva, que era el prestado a aquél, más los intereses que ofrecía. 3.a Entre las personas que con el Sr. Jesús Ángel concertaron esa clase de beneficios se encontraba el demandado don Andrés , que tenía, en algunas con su esposa, cuatro reservas: dos, correspondientes al local comercial núm. 11, por importes de 100.000 y 1.344.500 pesetas; otra, al local núm. 2 del bloque 18, y plaza de garaje núm. 40, por 600.000 pesetas, y otra, al local núm. 8 y al piso 2.º C, por importe de 800.000 pesetas, pero respecto a esta reserva, el indicado Sr. Andrés manifestó al apoderado don Casimiro que sólo entregó al Sr. Jesús Ángel 400.000 pesetas, y las reservas descritas fueron entregadas por ese demandado a la sociedad, cuando se personó en las oficinas de la misma al enterarse de que el Sr. Jesús Ángel se encontraba en la cárcel. 4.º El repetido demandado, que en ningún momento ejercitó ninguna reclamación contra la sociedad, sin autorización de la propiedad y título alguno, ocupó el ya mencionado local y lo alquiló a la otra demandada doña Andrea , que lo ocupa, en la cantidad de 35.000 pesetas mensuales, que la está cobrando, y asimismo, en síntesis, los pronunciamientos interesados en el suplico de la demanda fueron: que se declarasen simulados, nulos y sin efecto alguno de los - documentos acompañados a la demanda bajo los núms. 4 al 7, denominados arras o reservas, sin responsabilidad de ninguna clase para la sociedad actora y también nulo, y sin efecto alguno, el contrato de arrendamiento celebrado entre los demandados, declarándose la propiedad que la sociedad tiene sobre el local, y con condena para todos los demandados a dejarle libre y a su disposición, desde el momento de la firmeza de la sentencia. El Juzgado de Primera Instancia núm. 19 de Madrid, por sentencia de 7 de febrero de 1986 , desestimó la demanda, así como la reconvención tácita, y absolvió a todos los demandados y al reconvenido de lo que en su contra se pedía, sin hacer imposición expresa sobre costas, habiendo sido formulada esa tácita reconvención por el matrimonio demandado, para interesar se escriturase el local a su nombre, y la resolución del Juzgado fue confirmada por la dictada, en 8 de julio de 1988, por la Sala Primera de lo Civil de la que fue Excma. Audiencia Territorial de Madrid , siendo esta segunda sentencia la recurrida en casación por «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.».

Segundo: El recurso se estructura a través de cuatro motivos amparados en los ordinales 4.°, el primero de ellos, y 5.°, los tres restantes, del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo de estudiar únicamente esos tres restantes, segundo, tercero y cuarto, ya que el primero, por error en la apreciación de la prueba, fue declarado inadmitido por auto de la Sala de 26 de abril de 1990 , con lo cual ha quedado inalterado el resultado probatorio recogido en la sentencia recurrida, que, en sus líneas esenciales, responde a cuanto sigue: «realidad del contrato de compra del local litigioso por el matrimonio demandado, en cuanto que es indudable que existe una voluntad concorde de las partes referente a la cosa y al precio, voluntad de la vendedora representada por su jefe de ventas, Sr. Jesús Ángel », «aparece claro que si "Cryssa" no había otorgado a su jefe de ventas formalmente poderes para vender los pisos y locales de negocio, de hecho se los tenía concedidos, habida cuenta el inodus operandi de la entidad para la promoción y venta de lo construido, en cuanto que él era, el que se entendía directamente con los futuros compradores, el que convenía con ellos las condiciones del contrato, recibía las cantidades a cuenta del precio y entregaba las llaves del piso o local, y, lo que es más significativo, disponía de impresos de contratos de compraventa firmados por los apoderados, que rellenaba convenientemente y los ponía a la firma de los 359 compradores», «no hay duda alguna, tampoco, que las cantidades entregadas como reserva o arras (recogidas en los documentos 4, 5, 6 y 7 de la demanda, con excepción de las 400.000 pesetas del documento 5, se refieren todas al pago del precio del local comercial núm. 11, bloque 20», «voluntad conforme de vender y comprar, que se manifiesta también y de forma definitiva en el hecho de entrega de las llaves y del recibo de éstas, a lo que ha precedido el pago de la suma de 2.444.500 pesetas» e «igualmente está acreditada la existencia del precio cierto en dinero, que se estima en la cantidad de 2.800.000 pesetas, a razón de algo más de 50.000 pesetas metro cuadrado, ya que el local tiene 48 metros cuadrados construidos». (Fundamento de derecho segundo).

Tercero: En el segundo motivo del recurso se alegan como infringidos, por aplicación indebida, los arts. 283 y 284 del Código de Comercio y el art. 1.727, párrafo 1.°, del Código Civil, en relación con el 1.280.5 del propio Código . Resumiendo la argumentación del recurrente, se centra en que las relaciones jurídicas existentes entre el Sr. Andrea y «Cryssa» no tienen encaje en los preceptos que se estiman infringidos, al no haber mediado apoderamiento previo alguno, ni mucho menos formalización en documento público y posterior inscripción en el Registro Mercantil, por lo que no puede entenderse producido el efecto previsto en el párrafo 1." del art. 1.727 del texto civil . Si bien es cierto que la figura del factor mercantil requiere en punto a su actuación correcta en el mundo negocial, de la previa existencia de un apoderamiento escriturario otorgado por su principal, como así se viene a reconocer en los arts. 281 a 284 del Código de Comercio y 1.280.5 del Civil , así como acomodar su actividad a las facultades conferidas en el poder o directrices marcadas por su mandante, no lo es menos que en su comportamiento frente a terceros tiene vital importancia la «apariencia jurídica» que rodea su actuación, de manera que cuando el quehacer que realiza, por su propio contenido trascendente y representativo, transmite al tercero la creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, la consecuencia que origina es la vinculación entre la empresa y dicho tercero, pues de lo contrario quebraría el principio de la seguridad jurídica. Proyectando lo dicho al caso de autos y dado que uno de los presupuestos fácticos establecidos fue el relativo a que, no obstante no haber otorgado la sociedad recurrente formalmente poderes a su jefe de ventas para la venta de los pisos y locales de negocio, de hecho se los tenía concedidos, resulta evidente que lo convenido por semejante empleado obligaba a su empresa, y ello, en los términos prevenidos en el primer párrafo del art. 1.727 del Código Civil , con lo cual se excluye la denunciada infracción del mismo, así como la de los arts. 283 y 284 del Código mercantil, en relación con el 1.280.5 del Civil , lo que determina, en definitiva, la claudicación del motivo examinado.

Cuarto: En el motivo tercero, las infracciones denunciadas se refieren a la no aplicación del art. 1.275 en relación con los arts. 1.261.3 y 1.274, todos ellos del Código Civil , y de la doctrina jurisprudencial sobre simulación de contratos, en cuanto que, en opinión de la recurrente, no existió contrato alguno y las llamadas «reservas» no eran sino una cobertura de préstamos realizada en favor del Sr. Jesús Ángel , que ofrecía pagar ventajosos intereses y con la aparente garantía de los inmuebles de «Cryssa», lo que implica la indudable simulación de un contrato que en la sentencia se califica de compraventa, bajo el cual se disimulan varios contratos de préstamo, es decir, que fue propósito del Sr. Jesús Ángel y de los demandados no el otorgar efectivamente un contrato de compraventa, sino sólo de crear la apariencia, a lo sumo, de un precontrato de opción de compra, bajo la cual encubrir, como negocio jurídico disimulado, la realidad de un préstamo o una inversión encaminada a la obtención de beneficios desproporcionados. Evidentemente, en el motivo se está haciendo supuesto de la cuestión, y con independencia, por otro lado, de corresponder a la soberanía del Tribunal de instancia la facultad de interpretar el contrato, resulta insostenible la tesis expuesta, toda vez que no concuerda en absoluto con el factum de la sentencia recurrida, del que ya se hizo cumplida referencia, y que en el aspecto concreto de la naturaleza del contrato queda configurado por las siguientes afirmaciones: «la realidad del contrato de compra del local litigioso, por el matrimonio demandado, en cuanto que es indudable que existe una voluntad concorde de las partes referente a la cosa y el precio, voluntad de la vendedora representada por su jefe de ventas, Sr. Jesús Ángel , «no hay duda alguna, tampoco, que las cantidades entregadas como reserva o arras (recogidas en los documentos 4, 5, 6 y 7 de la demanda, con excepción de las 400.000 pesetas del documento 5), se refieren todas al pago del precio del local comercial núm. 11, bloque 20», «voluntad conforme de vender y comprar, que se manifiesta también y de forma definitiva, en el hecho de entrega de las llaves y del recibido de éstas, a lo que ha precedido el pago de la suma de 2.444.500 pesetas», «igualmente está acreditada la existencia del precio cierto en dinero, que se estima en la cantidad de 2.800.000 pesetas...». Pues bien, de conformidad a tales afirmaciones fácticas, no puede predicarse que estemos en presencia de un contrato sin causa o que ésta fuera distinta a la que caracteriza al de compraventa, y, por el contrario, en el litigioso quedó bien patente la cualidad de onerosidad referida en el art. 1.274 y la causa de la obligación establecida a que se alude en el 1.261.3, y de aquí que, sin necesidad de mayores razonamientos, ante la imposibilidad de atribuir al Tribunal a quo las infracciones de que se hizo mérito, haya que pronunciarse en el sentido de negar viabilidad al motivo analizado.

Quinto: Pasando a estudiar el último motivo formulado, el cuarto, en él se invoca la infracción por indebida aplicación, de los arts. 1.445 y 1.450 del Código Civil , al argumentar, esencialmente, que no ha mediado voluntad conforme entre presuntos vendedor y comprador, tanto por haber concurrido la simulación contractual a que se refiere el motivo anterior, como por el hecho indiscutido e indiscutible de no existir ni cosa determinada, ni precio cierto, pues el hecho de la pluralidad de objetos implica su indeterminación, ya que la sentencia no declara comprados todos, sino sólo uno de ellos, sin que medio razón para enteder que el propósito contractual se dirige sólo al local núm. 11 y no a los otros locales, viviendas o plazas de garaje reseñados en las «reservas» o documentos suscritos con el Sr. Jesús Ángel , existiendo más indeterminación aún en el precio puesto que, confirmando la sentencia de la Audiencia la del Juzgado, en la una y en la otra se fija el precio convenido en cantidades distintas y, en la recurrida, después de reconocer que las cantidades entregadas lo fueron, no como precio de un contrato de compraventa, sino «como reserva o arras», afirma que el precio fue de 2.444.500 pesetas, aun cuanto también puede entenderse que el precio cierto alcanza a 2.800.000 pesetas, «a razón de algo más de 50.000 pesetas el metro cuadrado». El fracaso del motivo precedente arrastra a este último, pues el factum detallado en aquél, comporta, asimismo, la inviabilidad de éste de ahora, puesto que la afirmación fáctica respecto a que «las cantidades entregadas como reserva o arras... se refieren todas al pago del precio de local comercial núm. 11, bloque 20», desvirtúa la argumentación concerniente a la indeterminación del objeto del contrato, e igualmente otras aseveraciones fácticas desvirtúan el razonamiento acerca de la indeterminación en el precio, toda vez que, reiterando lo acabado de decir, las cantidades entregadas se encaminaron al pago del precio del local, y sobre este particular no reviste exactitud la reflexión de la recurrente en torno a las cifras de 2.444.500 pesetas y de 2.800.000 pesetas, ya que el Tribunal a quo no incurrió en confusión en ese punto y deslindó claramente entre ambas cantidades, así, la de 2.444.500 pesetas la estimó como dirigida al pago del precio del local, y que el pago de la misma precedió a la entrega de llaves, pero sin afirmar que fuese indicativa del precio, pues, antes al contrario, la cantidad en que le estimó fue la de 2.800.000 pesetas; por tanto, al no desprenderse de la sentencia recurrida ninguna inconcreción respecto a la cosa objeto del contrato y al precio cierto de la misma, huelga hablar de que el Tribunal a quo hubiera infringido los arts. 1.445 y 1.450 del Código Civil , por lo que es de reafirmar el perecimiento del cuarto motivo del recurso.

Sexto: La desestimación de los motivos del recurso de casación formalizado por la compañía mercantil «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.», lleva consigo, a tenor de lo dispuesto en el párrafo final del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de las costas a la parte recurrente, y la pérdida del depósito consti- 360 tuido.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación de la sociedad mercantil «Construcciones Residenciales y Sociales, S. A.», contra la sentencia de fecha 8 de julio de 1988, que dictó la Sección Octava de la lima. Audiencia Provincial de Madrid ; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Alfonso Villagómez Rodil.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.- José Almagro Nosete.- Matías Malpica y González Elipe.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo Figueroa, y Ponente que ha sido en estas actuaciones, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que como Secretario certifico.