Sentencia Civil 171/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 1 de Coruña (A), Rec. 866/2024 de 06 de mayo del 2026

PRIMERO.-La comunidad de propietarios demandante sita en la DIRECCION001, Perillo, Oleiros., ejercita acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, por la que pretende que se prive al demandado, del uso de la vivienda propiedad de Dª Angustia, y que él ocupa como arrendatario sita en el DIRECCION001, de dicha comunidad, y ello por incumplimiento por parte del mismo, de las normas generales mínimas de convivencia, y de relaciones de vecindad, y por haber desarrollado actividades molestas y dañosas. tanto para la comunidad, como para todos sus integrantes.

Alternativamente, para el supuesto de considerar que no procede la privación del derecho de uso, solicita que se prohíba al demandado, arrendatario de la vivienda que continue realizando actos contrarios a la convivencia que viene desarrollado tales como: Dejar la puerta del jardín y/ o del edificio abierta, depositar bolsas de basura en lugares inadecuados, repintar las líneas divisorias de plazas de garaje, utilizar plazas de garaje pertenecientes a otros propietarios; estacionar el vehículo de forma que impida o dificulte el acceso a otros vehículos colindantes, plantar verduras en una esquina del jardín comunitario y negarse a retirarlas, fumar cigarros puros en las escaleras o en el interior de su vivienda con la puerta abierta generando olores desagradables en el rellano, portal y escaleras del edificio, pintar la matrícula de otros vecinos, causar daños en propiedades de otros vecinos, insultar otros ocupantes del edificio, tirar latas de cerveza y otros basuras en zonas comunes, tirar objetos inservibles como colchones viejos u otros enseres en zonas comunes. Y en general, todos aquellos que, de acuerdo con las normas mínimas de convivencia debe cumplir cualquier comunero que resida en una comunidad de propietarios.

Indica la actora en su demanda, que ante la persistencia del demandado en su comportamiento incívico, y ante la pasividad mostrada por el mismo, el 22 de julio de 2023, se tomó la decisión por parte de la comunidad de propietarios de adoptar las acciones judiciales oportunas al amparo del artículo 7 de la LPH, y ello tras haberse participado previamente por burofax de 12 de mayo de 2022 a la propietaria de dicha vivienda, que la conducta de su arrendatario, ahora demandado, no se ajustaba a las normas que rigen la comunidad existiendo problemas de convivencia.

Reseña que al no ponerse fin al problema y continuar el demandado con su conducta se presentó demanda de conciliación contra la propietaria del piso y contra su arrendatario ahora demandado, el cual no compareció al acto de conciliación, sí haciéndolo en cambio la propietaria, la cual además de conminar, como ya había hecho, a su inquilino para que depusiese su comportamiento, le remitió burofax por el que daba resuelto y extinguido el contrato de arriendo que tenía con el mismo, de fecha 1 de octubre de 2019, y por el que le requería para que lo dejase libre el 1 de octubre de 2024.

SEGUNDO.-El artículo 7.2 de la LPH dispone" . Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

Tal como señala la SAP de A Coruña, sección 4ª, de 4 de abril de 2011 , la acción en cuestión de cesación exige como requisito de procedibilidad, un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la Junta de propietarios; dirigido al infractor; en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial siempre que conste claramente su contenido y su recepción en destino; ordenando la inmediata cesación en el desarrollo de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes; pudiendo concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias; y ante la persistencia del infractor en su conducta; junta de propietarios para tratar el problema; acuerdo de la junta autorizando al presidente el ejercicio de la acción de cesación; y demanda judicial de cesación.

La SAP de A Coruña, sección 3ª, de 12 de noviembre de 2024, dispone que "para que prospere dicha acción es necesario que se dé una actividad que pueda ser calificada de incómoda, es decir molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolla la actividad, que sea atribuible a un sujeto pasivo determinado en este caso el propietario u ocupante del piso o local, y que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que exige un daño de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a la ponderación en cada caso concreto, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad entendiendo asimismo, "que en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales"( STS 20 de abril de 1965),

Por otro lado como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial (1ª) de Huesca de 10/12/2010, " la acción de cesación «es una acción de naturaleza civil, por conductas cuyo parámetro, definición o calificación como conductas antijurídicas está, en parte, en las normas administrativas a las que remite. Son tres las actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. () Los requisitos para que una actividad pueda entenderse comprendida en las prohibiciones del artículo 7.2 LPH - sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 julio de 2010 y sección 13 ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16 de noviembre de 2004, 9 de octubre de 2007 y de 11 noviembre de 2008- son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) - SSTS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 - y que esté suficientemente probada. Añaden estas sentencias que "la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979)"».

Por su parte, la SAP (25ª) de Madrid de 8/11/2010 (situación de conflictividad impeditiva de una convivencia habitual) indica que en estos casos de evidente deterioro con una molestia continúa para los demás ocupantes del inmueble la acción de cesación del artículo 7.2 LPH tiende a restablecer la convivencia alterada por medio de la privación temporal del uso de la vivienda.

TERCERO.En el caso de autos como arriba se indicó, el demandado no contestó a la demanda. No alegó por tanto, hecho obstativo, impedido, ni excluyente a la pretensión ejercitada. No obstante, ello no supone un allanamiento a la demanda, ni una admisión de los hechos contenidos en la misma, debiendo la actora cumplir con la exigencia probatoria que le exige el artículo 217 de la LEc.

Se trata por tanto vista la prueba obrante de determinar, si la parte actora ha dado respuesta a tal deber probatorio. En el caso que nos ocupa, si queda acreditado el relato de hechos en el que apoya su acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, y en concreto, la realización de las acciones y comportamientos señalados como desarrollados por el demandado en la comunidad, y si lo mismos deben de considerarse como incívicos y contrarios a las normas usuales de toda convivencia.

Antes de ello conviene reseñar, que queda acreditado el cumplimiento por parte de la comunidad accionante, del requisito de procedibilidad antes señalado, y ello vista la documental aportada, en concreto el burofax remitido a la propietaria de la vivienda ( doc 15), la demanda de conciliación ( doc 23), la certificación del acuerdo de la junta de propietarios y el acta de la misma ( doc 27 y 26). en el que se acuerda perpetrar la acción judicial pertinente.

Volviendo a lo anterior, la respuesta que hay que dar a si la actora ha dado cumplimiento a la exigencia probatoria que se le exige en estos casos, es positiva, ello al igual a si deben considerarse como incívicos, molestos, y contrarios a las normas normales de convivencia los actos arriba descritos Indiscutiblemente es así.

De la prueba practicada resulta más que acreditado el comportamiento incívico del demandado y la realización en el tiempo de actividades molestas y perjudiciales para la comunidad. La documental ( quejas por escrito aportadas, el acuerdo de comunidad, la fotografías adjuntadas), y la testifical, en este caso de la propia propietaria de la vivienda, la Sra. Angustia, la de uno de los vecinos, D. Juan Carlos, y la de D. Edmundo, de la administración de fincas de la comunidad hacen prueba plena de ello, y ello además cuando el demandado, al margen de no contestar a la demanda, ni siquiera ha comparecido al acto del juicio al objeto de poder ser interrogado por la actora, con el objeto de desmentir los hechos que se le atribuyen. Ello produce en este caso, vista la prueba practicada, los efectos y consecuencias que prevé el artículo 304 de la LEC, esto es, la admisión por parte del no compareciente de los hechos en los que hubiese intervenido personalmente, y le fueran desfavorables.

En todo caso el testimonio que han ofrecido cada uno de los testigos citados ha sido contundente, uniforme y coincidente en todos sus extremos con lo señalado. Todos ellos han dado razón de la existencia, y del tipo de conductas molestas e incívicas desarrolladas por el demandado, y en particular el testigo Sr Juan Carlos, vecino, cuya plaza de garaje colida con la que hace uso el demandado. El mismo ha depuesto de forma rotunda y sincera, que debido los problemas de convivencia y continuas tensiones existentes por el comportamiento del demandado, decidió hace unos meses abandonar la vivienda de su propiedad, cambiando de residencia. Ha relatado en el acto del juicio las conductas desarrolladas por el demandado, tales como dejar basura en horas intempestivas y en lugares inapropiados de la comunidad, el repintar, modificándolo, el lineado de las plazas de garaje, el colocar el demandado su vehículo de forma que impidiese la salida del suyo y de otros comuneros, ocupar plazas de aparcamiento de otros vecinos sin su permiso, causar daños a su vehículo; pintar en una ocasión de azul la matrícula del coche del que fue su anterior pareja, dejar la puerta abierta del jardín de la comunidad permitiendo el acceso a terceros a la finca, creando problemas de inseguridad, el celebrar fiestas en el jardín comunitario sin permiso de la comunidad, usar tal jardín para uso propio, insultar a otros vecinos, etc.

Igualmente de la existencia de quejas y de los problemas del demandado con la comunidad han dado igualmente razón el administrador de la comunidad y la propietaria de la vivienda, quejas que como se ha dicho, constan documentadas ( doc 16 a 19).

Todo ello conduce a concluir que se considere probado el relato de hechos contenido en la demanda, y en el que apoya la actora la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, considerándose del todo incívicas, molestas, y perjudícales para la comunidad y para cada uno de sus integrantes, todas y cada una de las conductas arriba señaladas como realizadas por el demandado y que se consideran probadas, las cuales por su naturaleza y por su más que prolongada duración en el tiempo, con pasividad manifiesta del demandado, justifican, dada su gravedad, que se acuerde la privación del uso de la vivienda por parte del mismo, y puesto que el mismo ostenta la condición de arrendatario de la vivienda, la cual se sigue ocupando a día de la fecha, que se declare declarando extinguido el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda en cuestión,

Por todo lo expuesto, se estima la demanda, teniendo acogida favorable la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH entablada, declarando que las actividades descritas arriba señaladas como probadas realizadas por el demandado, como arrendatario de la vivienda que ocupa en DIRECCION001, Perillo, Oleiros, son actividades molestas y perjudiciales para los vecinos del edificio, condenándosele a su cese inmediato. Se acuerda asimismo la privación del derecho de uso de la vivienda, declarando extinguido, vistas las circunstancias obrantes, y en base al último párrafo del artículo 7.2 de la LPH, el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda señalada del DIRECCION001, condenándolo en consecuencia, a dejarla libre y vacía, acordando su inmediato lanzamiento.

CUARTO. COSTAS.Al estimarse la demanda, se condena en costas al demandado, y ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

PRIMERO.-La comunidad de propietarios demandante sita en la DIRECCION001, Perillo, Oleiros., ejercita acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, por la que pretende que se prive al demandado, del uso de la vivienda propiedad de Dª Angustia, y que él ocupa como arrendatario sita en el DIRECCION001, de dicha comunidad, y ello por incumplimiento por parte del mismo, de las normas generales mínimas de convivencia, y de relaciones de vecindad, y por haber desarrollado actividades molestas y dañosas. tanto para la comunidad, como para todos sus integrantes.

Alternativamente, para el supuesto de considerar que no procede la privación del derecho de uso, solicita que se prohíba al demandado, arrendatario de la vivienda que continue realizando actos contrarios a la convivencia que viene desarrollado tales como: Dejar la puerta del jardín y/ o del edificio abierta, depositar bolsas de basura en lugares inadecuados, repintar las líneas divisorias de plazas de garaje, utilizar plazas de garaje pertenecientes a otros propietarios; estacionar el vehículo de forma que impida o dificulte el acceso a otros vehículos colindantes, plantar verduras en una esquina del jardín comunitario y negarse a retirarlas, fumar cigarros puros en las escaleras o en el interior de su vivienda con la puerta abierta generando olores desagradables en el rellano, portal y escaleras del edificio, pintar la matrícula de otros vecinos, causar daños en propiedades de otros vecinos, insultar otros ocupantes del edificio, tirar latas de cerveza y otros basuras en zonas comunes, tirar objetos inservibles como colchones viejos u otros enseres en zonas comunes. Y en general, todos aquellos que, de acuerdo con las normas mínimas de convivencia debe cumplir cualquier comunero que resida en una comunidad de propietarios.

Indica la actora en su demanda, que ante la persistencia del demandado en su comportamiento incívico, y ante la pasividad mostrada por el mismo, el 22 de julio de 2023, se tomó la decisión por parte de la comunidad de propietarios de adoptar las acciones judiciales oportunas al amparo del artículo 7 de la LPH, y ello tras haberse participado previamente por burofax de 12 de mayo de 2022 a la propietaria de dicha vivienda, que la conducta de su arrendatario, ahora demandado, no se ajustaba a las normas que rigen la comunidad existiendo problemas de convivencia.

Reseña que al no ponerse fin al problema y continuar el demandado con su conducta se presentó demanda de conciliación contra la propietaria del piso y contra su arrendatario ahora demandado, el cual no compareció al acto de conciliación, sí haciéndolo en cambio la propietaria, la cual además de conminar, como ya había hecho, a su inquilino para que depusiese su comportamiento, le remitió burofax por el que daba resuelto y extinguido el contrato de arriendo que tenía con el mismo, de fecha 1 de octubre de 2019, y por el que le requería para que lo dejase libre el 1 de octubre de 2024.

SEGUNDO.-El artículo 7.2 de la LPH dispone" . Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

Tal como señala la SAP de A Coruña, sección 4ª, de 4 de abril de 2011 , la acción en cuestión de cesación exige como requisito de procedibilidad, un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la Junta de propietarios; dirigido al infractor; en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial siempre que conste claramente su contenido y su recepción en destino; ordenando la inmediata cesación en el desarrollo de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes; pudiendo concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias; y ante la persistencia del infractor en su conducta; junta de propietarios para tratar el problema; acuerdo de la junta autorizando al presidente el ejercicio de la acción de cesación; y demanda judicial de cesación.

La SAP de A Coruña, sección 3ª, de 12 de noviembre de 2024, dispone que "para que prospere dicha acción es necesario que se dé una actividad que pueda ser calificada de incómoda, es decir molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolla la actividad, que sea atribuible a un sujeto pasivo determinado en este caso el propietario u ocupante del piso o local, y que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que exige un daño de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a la ponderación en cada caso concreto, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad entendiendo asimismo, "que en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales"( STS 20 de abril de 1965),

Por otro lado como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial (1ª) de Huesca de 10/12/2010, " la acción de cesación «es una acción de naturaleza civil, por conductas cuyo parámetro, definición o calificación como conductas antijurídicas está, en parte, en las normas administrativas a las que remite. Son tres las actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. () Los requisitos para que una actividad pueda entenderse comprendida en las prohibiciones del artículo 7.2 LPH - sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 julio de 2010 y sección 13 ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16 de noviembre de 2004, 9 de octubre de 2007 y de 11 noviembre de 2008- son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) - SSTS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 - y que esté suficientemente probada. Añaden estas sentencias que "la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979)"».

Por su parte, la SAP (25ª) de Madrid de 8/11/2010 (situación de conflictividad impeditiva de una convivencia habitual) indica que en estos casos de evidente deterioro con una molestia continúa para los demás ocupantes del inmueble la acción de cesación del artículo 7.2 LPH tiende a restablecer la convivencia alterada por medio de la privación temporal del uso de la vivienda.

TERCERO.En el caso de autos como arriba se indicó, el demandado no contestó a la demanda. No alegó por tanto, hecho obstativo, impedido, ni excluyente a la pretensión ejercitada. No obstante, ello no supone un allanamiento a la demanda, ni una admisión de los hechos contenidos en la misma, debiendo la actora cumplir con la exigencia probatoria que le exige el artículo 217 de la LEc.

Se trata por tanto vista la prueba obrante de determinar, si la parte actora ha dado respuesta a tal deber probatorio. En el caso que nos ocupa, si queda acreditado el relato de hechos en el que apoya su acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, y en concreto, la realización de las acciones y comportamientos señalados como desarrollados por el demandado en la comunidad, y si lo mismos deben de considerarse como incívicos y contrarios a las normas usuales de toda convivencia.

Antes de ello conviene reseñar, que queda acreditado el cumplimiento por parte de la comunidad accionante, del requisito de procedibilidad antes señalado, y ello vista la documental aportada, en concreto el burofax remitido a la propietaria de la vivienda ( doc 15), la demanda de conciliación ( doc 23), la certificación del acuerdo de la junta de propietarios y el acta de la misma ( doc 27 y 26). en el que se acuerda perpetrar la acción judicial pertinente.

Volviendo a lo anterior, la respuesta que hay que dar a si la actora ha dado cumplimiento a la exigencia probatoria que se le exige en estos casos, es positiva, ello al igual a si deben considerarse como incívicos, molestos, y contrarios a las normas normales de convivencia los actos arriba descritos Indiscutiblemente es así.

De la prueba practicada resulta más que acreditado el comportamiento incívico del demandado y la realización en el tiempo de actividades molestas y perjudiciales para la comunidad. La documental ( quejas por escrito aportadas, el acuerdo de comunidad, la fotografías adjuntadas), y la testifical, en este caso de la propia propietaria de la vivienda, la Sra. Angustia, la de uno de los vecinos, D. Juan Carlos, y la de D. Edmundo, de la administración de fincas de la comunidad hacen prueba plena de ello, y ello además cuando el demandado, al margen de no contestar a la demanda, ni siquiera ha comparecido al acto del juicio al objeto de poder ser interrogado por la actora, con el objeto de desmentir los hechos que se le atribuyen. Ello produce en este caso, vista la prueba practicada, los efectos y consecuencias que prevé el artículo 304 de la LEC, esto es, la admisión por parte del no compareciente de los hechos en los que hubiese intervenido personalmente, y le fueran desfavorables.

En todo caso el testimonio que han ofrecido cada uno de los testigos citados ha sido contundente, uniforme y coincidente en todos sus extremos con lo señalado. Todos ellos han dado razón de la existencia, y del tipo de conductas molestas e incívicas desarrolladas por el demandado, y en particular el testigo Sr Juan Carlos, vecino, cuya plaza de garaje colida con la que hace uso el demandado. El mismo ha depuesto de forma rotunda y sincera, que debido los problemas de convivencia y continuas tensiones existentes por el comportamiento del demandado, decidió hace unos meses abandonar la vivienda de su propiedad, cambiando de residencia. Ha relatado en el acto del juicio las conductas desarrolladas por el demandado, tales como dejar basura en horas intempestivas y en lugares inapropiados de la comunidad, el repintar, modificándolo, el lineado de las plazas de garaje, el colocar el demandado su vehículo de forma que impidiese la salida del suyo y de otros comuneros, ocupar plazas de aparcamiento de otros vecinos sin su permiso, causar daños a su vehículo; pintar en una ocasión de azul la matrícula del coche del que fue su anterior pareja, dejar la puerta abierta del jardín de la comunidad permitiendo el acceso a terceros a la finca, creando problemas de inseguridad, el celebrar fiestas en el jardín comunitario sin permiso de la comunidad, usar tal jardín para uso propio, insultar a otros vecinos, etc.

Igualmente de la existencia de quejas y de los problemas del demandado con la comunidad han dado igualmente razón el administrador de la comunidad y la propietaria de la vivienda, quejas que como se ha dicho, constan documentadas ( doc 16 a 19).

Todo ello conduce a concluir que se considere probado el relato de hechos contenido en la demanda, y en el que apoya la actora la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, considerándose del todo incívicas, molestas, y perjudícales para la comunidad y para cada uno de sus integrantes, todas y cada una de las conductas arriba señaladas como realizadas por el demandado y que se consideran probadas, las cuales por su naturaleza y por su más que prolongada duración en el tiempo, con pasividad manifiesta del demandado, justifican, dada su gravedad, que se acuerde la privación del uso de la vivienda por parte del mismo, y puesto que el mismo ostenta la condición de arrendatario de la vivienda, la cual se sigue ocupando a día de la fecha, que se declare declarando extinguido el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda en cuestión,

Por todo lo expuesto, se estima la demanda, teniendo acogida favorable la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH entablada, declarando que las actividades descritas arriba señaladas como probadas realizadas por el demandado, como arrendatario de la vivienda que ocupa en DIRECCION001, Perillo, Oleiros, son actividades molestas y perjudiciales para los vecinos del edificio, condenándosele a su cese inmediato. Se acuerda asimismo la privación del derecho de uso de la vivienda, declarando extinguido, vistas las circunstancias obrantes, y en base al último párrafo del artículo 7.2 de la LPH, el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda señalada del DIRECCION001, condenándolo en consecuencia, a dejarla libre y vacía, acordando su inmediato lanzamiento.

CUARTO. COSTAS.Al estimarse la demanda, se condena en costas al demandado, y ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

PRIMERO.-La comunidad de propietarios demandante sita en la DIRECCION001, Perillo, Oleiros., ejercita acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, por la que pretende que se prive al demandado, del uso de la vivienda propiedad de Dª Angustia, y que él ocupa como arrendatario sita en el DIRECCION001, de dicha comunidad, y ello por incumplimiento por parte del mismo, de las normas generales mínimas de convivencia, y de relaciones de vecindad, y por haber desarrollado actividades molestas y dañosas. tanto para la comunidad, como para todos sus integrantes.

Alternativamente, para el supuesto de considerar que no procede la privación del derecho de uso, solicita que se prohíba al demandado, arrendatario de la vivienda que continue realizando actos contrarios a la convivencia que viene desarrollado tales como: Dejar la puerta del jardín y/ o del edificio abierta, depositar bolsas de basura en lugares inadecuados, repintar las líneas divisorias de plazas de garaje, utilizar plazas de garaje pertenecientes a otros propietarios; estacionar el vehículo de forma que impida o dificulte el acceso a otros vehículos colindantes, plantar verduras en una esquina del jardín comunitario y negarse a retirarlas, fumar cigarros puros en las escaleras o en el interior de su vivienda con la puerta abierta generando olores desagradables en el rellano, portal y escaleras del edificio, pintar la matrícula de otros vecinos, causar daños en propiedades de otros vecinos, insultar otros ocupantes del edificio, tirar latas de cerveza y otros basuras en zonas comunes, tirar objetos inservibles como colchones viejos u otros enseres en zonas comunes. Y en general, todos aquellos que, de acuerdo con las normas mínimas de convivencia debe cumplir cualquier comunero que resida en una comunidad de propietarios.

Indica la actora en su demanda, que ante la persistencia del demandado en su comportamiento incívico, y ante la pasividad mostrada por el mismo, el 22 de julio de 2023, se tomó la decisión por parte de la comunidad de propietarios de adoptar las acciones judiciales oportunas al amparo del artículo 7 de la LPH, y ello tras haberse participado previamente por burofax de 12 de mayo de 2022 a la propietaria de dicha vivienda, que la conducta de su arrendatario, ahora demandado, no se ajustaba a las normas que rigen la comunidad existiendo problemas de convivencia.

Reseña que al no ponerse fin al problema y continuar el demandado con su conducta se presentó demanda de conciliación contra la propietaria del piso y contra su arrendatario ahora demandado, el cual no compareció al acto de conciliación, sí haciéndolo en cambio la propietaria, la cual además de conminar, como ya había hecho, a su inquilino para que depusiese su comportamiento, le remitió burofax por el que daba resuelto y extinguido el contrato de arriendo que tenía con el mismo, de fecha 1 de octubre de 2019, y por el que le requería para que lo dejase libre el 1 de octubre de 2024.

SEGUNDO.-El artículo 7.2 de la LPH dispone" . Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

Tal como señala la SAP de A Coruña, sección 4ª, de 4 de abril de 2011 , la acción en cuestión de cesación exige como requisito de procedibilidad, un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la Junta de propietarios; dirigido al infractor; en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial siempre que conste claramente su contenido y su recepción en destino; ordenando la inmediata cesación en el desarrollo de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes; pudiendo concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias; y ante la persistencia del infractor en su conducta; junta de propietarios para tratar el problema; acuerdo de la junta autorizando al presidente el ejercicio de la acción de cesación; y demanda judicial de cesación.

La SAP de A Coruña, sección 3ª, de 12 de noviembre de 2024, dispone que "para que prospere dicha acción es necesario que se dé una actividad que pueda ser calificada de incómoda, es decir molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolla la actividad, que sea atribuible a un sujeto pasivo determinado en este caso el propietario u ocupante del piso o local, y que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que exige un daño de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a la ponderación en cada caso concreto, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad entendiendo asimismo, "que en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales"( STS 20 de abril de 1965),

Por otro lado como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial (1ª) de Huesca de 10/12/2010, " la acción de cesación «es una acción de naturaleza civil, por conductas cuyo parámetro, definición o calificación como conductas antijurídicas está, en parte, en las normas administrativas a las que remite. Son tres las actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. () Los requisitos para que una actividad pueda entenderse comprendida en las prohibiciones del artículo 7.2 LPH - sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 julio de 2010 y sección 13 ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16 de noviembre de 2004, 9 de octubre de 2007 y de 11 noviembre de 2008- son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) - SSTS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 - y que esté suficientemente probada. Añaden estas sentencias que "la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979)"».

Por su parte, la SAP (25ª) de Madrid de 8/11/2010 (situación de conflictividad impeditiva de una convivencia habitual) indica que en estos casos de evidente deterioro con una molestia continúa para los demás ocupantes del inmueble la acción de cesación del artículo 7.2 LPH tiende a restablecer la convivencia alterada por medio de la privación temporal del uso de la vivienda.

TERCERO.En el caso de autos como arriba se indicó, el demandado no contestó a la demanda. No alegó por tanto, hecho obstativo, impedido, ni excluyente a la pretensión ejercitada. No obstante, ello no supone un allanamiento a la demanda, ni una admisión de los hechos contenidos en la misma, debiendo la actora cumplir con la exigencia probatoria que le exige el artículo 217 de la LEc.

Se trata por tanto vista la prueba obrante de determinar, si la parte actora ha dado respuesta a tal deber probatorio. En el caso que nos ocupa, si queda acreditado el relato de hechos en el que apoya su acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, y en concreto, la realización de las acciones y comportamientos señalados como desarrollados por el demandado en la comunidad, y si lo mismos deben de considerarse como incívicos y contrarios a las normas usuales de toda convivencia.

Antes de ello conviene reseñar, que queda acreditado el cumplimiento por parte de la comunidad accionante, del requisito de procedibilidad antes señalado, y ello vista la documental aportada, en concreto el burofax remitido a la propietaria de la vivienda ( doc 15), la demanda de conciliación ( doc 23), la certificación del acuerdo de la junta de propietarios y el acta de la misma ( doc 27 y 26). en el que se acuerda perpetrar la acción judicial pertinente.

Volviendo a lo anterior, la respuesta que hay que dar a si la actora ha dado cumplimiento a la exigencia probatoria que se le exige en estos casos, es positiva, ello al igual a si deben considerarse como incívicos, molestos, y contrarios a las normas normales de convivencia los actos arriba descritos Indiscutiblemente es así.

De la prueba practicada resulta más que acreditado el comportamiento incívico del demandado y la realización en el tiempo de actividades molestas y perjudiciales para la comunidad. La documental ( quejas por escrito aportadas, el acuerdo de comunidad, la fotografías adjuntadas), y la testifical, en este caso de la propia propietaria de la vivienda, la Sra. Angustia, la de uno de los vecinos, D. Juan Carlos, y la de D. Edmundo, de la administración de fincas de la comunidad hacen prueba plena de ello, y ello además cuando el demandado, al margen de no contestar a la demanda, ni siquiera ha comparecido al acto del juicio al objeto de poder ser interrogado por la actora, con el objeto de desmentir los hechos que se le atribuyen. Ello produce en este caso, vista la prueba practicada, los efectos y consecuencias que prevé el artículo 304 de la LEC, esto es, la admisión por parte del no compareciente de los hechos en los que hubiese intervenido personalmente, y le fueran desfavorables.

En todo caso el testimonio que han ofrecido cada uno de los testigos citados ha sido contundente, uniforme y coincidente en todos sus extremos con lo señalado. Todos ellos han dado razón de la existencia, y del tipo de conductas molestas e incívicas desarrolladas por el demandado, y en particular el testigo Sr Juan Carlos, vecino, cuya plaza de garaje colida con la que hace uso el demandado. El mismo ha depuesto de forma rotunda y sincera, que debido los problemas de convivencia y continuas tensiones existentes por el comportamiento del demandado, decidió hace unos meses abandonar la vivienda de su propiedad, cambiando de residencia. Ha relatado en el acto del juicio las conductas desarrolladas por el demandado, tales como dejar basura en horas intempestivas y en lugares inapropiados de la comunidad, el repintar, modificándolo, el lineado de las plazas de garaje, el colocar el demandado su vehículo de forma que impidiese la salida del suyo y de otros comuneros, ocupar plazas de aparcamiento de otros vecinos sin su permiso, causar daños a su vehículo; pintar en una ocasión de azul la matrícula del coche del que fue su anterior pareja, dejar la puerta abierta del jardín de la comunidad permitiendo el acceso a terceros a la finca, creando problemas de inseguridad, el celebrar fiestas en el jardín comunitario sin permiso de la comunidad, usar tal jardín para uso propio, insultar a otros vecinos, etc.

Igualmente de la existencia de quejas y de los problemas del demandado con la comunidad han dado igualmente razón el administrador de la comunidad y la propietaria de la vivienda, quejas que como se ha dicho, constan documentadas ( doc 16 a 19).

Todo ello conduce a concluir que se considere probado el relato de hechos contenido en la demanda, y en el que apoya la actora la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH, considerándose del todo incívicas, molestas, y perjudícales para la comunidad y para cada uno de sus integrantes, todas y cada una de las conductas arriba señaladas como realizadas por el demandado y que se consideran probadas, las cuales por su naturaleza y por su más que prolongada duración en el tiempo, con pasividad manifiesta del demandado, justifican, dada su gravedad, que se acuerde la privación del uso de la vivienda por parte del mismo, y puesto que el mismo ostenta la condición de arrendatario de la vivienda, la cual se sigue ocupando a día de la fecha, que se declare declarando extinguido el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda en cuestión,

Por todo lo expuesto, se estima la demanda, teniendo acogida favorable la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH entablada, declarando que las actividades descritas arriba señaladas como probadas realizadas por el demandado, como arrendatario de la vivienda que ocupa en DIRECCION001, Perillo, Oleiros, son actividades molestas y perjudiciales para los vecinos del edificio, condenándosele a su cese inmediato. Se acuerda asimismo la privación del derecho de uso de la vivienda, declarando extinguido, vistas las circunstancias obrantes, y en base al último párrafo del artículo 7.2 de la LPH, el contrato de arrendamiento por el que el demandado vienen ocupando la vivienda señalada del DIRECCION001, condenándolo en consecuencia, a dejarla libre y vacía, acordando su inmediato lanzamiento.

CUARTO. COSTAS.Al estimarse la demanda, se condena en costas al demandado, y ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.