Sentencia Civil 91/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 13 de Coruña (A), Rec. 1548/2023 de 17 de marzo del 2026

PRIMERO. - Controversia.

La comunidad de propietarios demandante reclama a los demandados, propietarios del inmueble sito en el Bajo Izquierda del edificio la cantidad de 1.400,50€, por cuotas comunitarias y derramas devengadas hasta el mes de noviembre de 2023, así como las devengadas con posterioridad, a razón de 15€/ mes, que en la vista actualizó al total de 1.767,09€.

La demandada niega la existencia de la deuda sosteniendo que los estatutos de la Comunidad de propietarios excluyen a los locales comerciales del pago de las cuotas comunitarias y que no se le comunicó la existencia de derramas.

El codemandado se ha mantenido en rebeldía procesal.

SEGUNDO. - Cuotas y derramas comunitarias.

La rebeldía procesal en la que se ha mantenido uno de los codemandados no implica ni allanamiento ni admisión tácita de los hechos contenidos en la demanda, por lo que, son aplicables las reglas de la carga de la prueba del art. 217.2 y 3 LEC, y corresponde a la parte demandante acreditar los hechos constitutivos de su pretensión y a la demandada los impeditivos, extintivos o excluyentes de la pretensión del actor.

Los demandados, Dª Beatriz y D. Jose Ángel, son propietarios, en pleno domicilio con carácter ganancial, del local bajo izquierda sito en el edificio de la DIRECCION000 de A Coruña, conforme consta en la nota simple registral de fecha 15-06-2023, que se aporta por la demandante a su demanda.

La parte demandante también aporta acta de la Junta de propietarios de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 A Coruña, de 14 de marzo de 2023 y certificado emitido por Dª Isidora, administradora de fincas colegiada nº NUM000, de "Icon Inmuebles",que fue ratificado por ésta en la vista en prueba testifical, y de los que resulta probado los propietarios del bajo comercial adeudan a la comunidad de propietarios demandante, a fecha 29-11-2023, la cantidad de 1.400,50€, correspondiente al siguiente desglose:

- Ejercicio de 1/06/2019 a 31/05/2020: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 87,50€ de derrama por contribución al fondo de reserva.

- Ejercicio 1/06/2020 a 31/05/2021: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes).

- Ejercicio 1/06/2021 a 31/05/2022: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 503€ de derrama extraordinaria aprobada en junta extraordinaria celebrada el 6/10/2021 para afrontar gastos por problemas estructurales del edificio. Facturas de Applus Norcontrol, Duplex elevadores, arquitectos etc...

- Ejercicio 1/06/2022 a 28/02/2023: 135€ de cuotas del ejercicio, a razón de 15€ mes durante 9 meses.

- Cuotas de marzo/ 2023 a noviembre de 2023, a razón de 15€ mes. Durante 9 meses.

De conformidad con el art. 9 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), son obligaciones de cada propietario de piso o local "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. "

En este caso, tanto el órgano rector como su administrador certifican que el local comercial propiedad de los demandadas debe contribuir a esta obligación legal, y así lo confirmó la testigo Dª Isidora en la vista, quien ocupó el cargo de administradora de la comunidad de propietarios desde el año 2019 hasta el mes de abril de 2024 y manifestó que los estatutos de la comunidad de propietarios no contemplaban la exclusión de los locales de la contribución a las cuotas comunes, y la demandada no ha comparecido ni aportado prueba alguna documental que acredite tal exclusión, como le corresponde acreditar ex. art. 217.3 LEC.

Por lo demás, la parte demandante aporta a su demanda burofax acreditativo del envió por la administración de fincas Icon Inmuebles de la liquidación de la deuda reclamada en este asunto, que fue recibido por la demandada Sra. Beatriz el 23/05/2023 en el negocio que se desarrolla en el bajo comercial de litis - peluquería Nueva Imagen-, la testigo manifestó en la vista que todas las convocatorias de las Juntas que se realizaban del mismo modo, por envió de burofax a la peluquería, y de que no le constaba a la administración impugnación por la propietaria de ninguno de los acuerdos en los que se aprobaron las cuotas ordinarias y derramas reclamadas, lo que no consta tampoco probado por ningún medio de prueba ni documental ni similar por parte de la demandada.

En consecuencia, procede condenar a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de la cantidad reclamada en demanda, más los intereses legales devengados desde su reclamación judicial ( art. 1001, 1008 y 1109 CC) , con la presentación de la demanda, generándose desde el dictado de la sentencia hasta el completo pago los intereses procesales del art. 576 LEC.

Finalmente, la parte demandante reclama, al amparo del art. 220 LEC, la ampliación de condena respecto a las cuotas que se han ido generando desde la presentación de la demanda, en diciembre de 2023, y que en la vista cuantificó en 366,59€ más.

La petición no puede estimarse. Se sigue la jurisprudencia, mantenida, entre otras, en la SAP Alicante de 2-5-2024, cuando expresa:" la posibilidad de la condena de futuro comporta una exigencia que, a juicio de esta Sala, se erige en obstáculo para su admisión con carácter general en materia de gastos de comunidad de propietarios. Así, ha de tratarse de prestaciones que, además de periódicas, se encuentran perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una mera operación aritmética."

Esta exigencia no se cumple en el caso de las deudas de comunidad de propietarios, cuya exacta determinación requiere el desarrollo de un proceso liquidatorio, concretado en las siguientes actuaciones: a) aprobación por parte de la Junta de propietarios de un plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes, así como del presupuesto anual, que ha de servir de base para el cálculo de la contribución de cada propietario a los gastos generales; y b) liquidación de la deuda del propietario moroso, mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios, notificado al interesado.

Es así que la propia variabilidad y falta de liquidez del importe de los gastos de comunidad no devengados impide su inclusión en el ámbito de la condena de futuro, la que sólo cabe respecto de prestaciones que, además de periódicas, sean constantes en su importe, o su liquidación se obtenga mediante una simple operación aritmética.

En el presente caso, baste atender a la documental aportada por la parte actora para determinar que, si bien las cuotas comunitarias son invariables, a 15€/mes las extraordinarias son variables. Y, además, de estimarse la ampliación, se estaría impidiendo a los demandados alegar y probar lo oportuno respecto de esta nueva reclamación, limitando sus derechos de defensa.

Por todo lo cual procede la estimación sustancial de las pretensiones de la parte demandante limitada a las cantidades reclamadas y justificadas en la demanda.

TERCERO. - Costas procesales

La estimación sustancial de la demanda conlleva, por aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1, a condenar a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. - Controversia.

La comunidad de propietarios demandante reclama a los demandados, propietarios del inmueble sito en el Bajo Izquierda del edificio la cantidad de 1.400,50€, por cuotas comunitarias y derramas devengadas hasta el mes de noviembre de 2023, así como las devengadas con posterioridad, a razón de 15€/ mes, que en la vista actualizó al total de 1.767,09€.

La demandada niega la existencia de la deuda sosteniendo que los estatutos de la Comunidad de propietarios excluyen a los locales comerciales del pago de las cuotas comunitarias y que no se le comunicó la existencia de derramas.

El codemandado se ha mantenido en rebeldía procesal.

SEGUNDO. - Cuotas y derramas comunitarias.

La rebeldía procesal en la que se ha mantenido uno de los codemandados no implica ni allanamiento ni admisión tácita de los hechos contenidos en la demanda, por lo que, son aplicables las reglas de la carga de la prueba del art. 217.2 y 3 LEC, y corresponde a la parte demandante acreditar los hechos constitutivos de su pretensión y a la demandada los impeditivos, extintivos o excluyentes de la pretensión del actor.

Los demandados, Dª Beatriz y D. Jose Ángel, son propietarios, en pleno domicilio con carácter ganancial, del local bajo izquierda sito en el edificio de la DIRECCION000 de A Coruña, conforme consta en la nota simple registral de fecha 15-06-2023, que se aporta por la demandante a su demanda.

La parte demandante también aporta acta de la Junta de propietarios de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 A Coruña, de 14 de marzo de 2023 y certificado emitido por Dª Isidora, administradora de fincas colegiada nº NUM000, de "Icon Inmuebles",que fue ratificado por ésta en la vista en prueba testifical, y de los que resulta probado los propietarios del bajo comercial adeudan a la comunidad de propietarios demandante, a fecha 29-11-2023, la cantidad de 1.400,50€, correspondiente al siguiente desglose:

- Ejercicio de 1/06/2019 a 31/05/2020: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 87,50€ de derrama por contribución al fondo de reserva.

- Ejercicio 1/06/2020 a 31/05/2021: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes).

- Ejercicio 1/06/2021 a 31/05/2022: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 503€ de derrama extraordinaria aprobada en junta extraordinaria celebrada el 6/10/2021 para afrontar gastos por problemas estructurales del edificio. Facturas de Applus Norcontrol, Duplex elevadores, arquitectos etc...

- Ejercicio 1/06/2022 a 28/02/2023: 135€ de cuotas del ejercicio, a razón de 15€ mes durante 9 meses.

- Cuotas de marzo/ 2023 a noviembre de 2023, a razón de 15€ mes. Durante 9 meses.

De conformidad con el art. 9 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), son obligaciones de cada propietario de piso o local "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. "

En este caso, tanto el órgano rector como su administrador certifican que el local comercial propiedad de los demandadas debe contribuir a esta obligación legal, y así lo confirmó la testigo Dª Isidora en la vista, quien ocupó el cargo de administradora de la comunidad de propietarios desde el año 2019 hasta el mes de abril de 2024 y manifestó que los estatutos de la comunidad de propietarios no contemplaban la exclusión de los locales de la contribución a las cuotas comunes, y la demandada no ha comparecido ni aportado prueba alguna documental que acredite tal exclusión, como le corresponde acreditar ex. art. 217.3 LEC.

Por lo demás, la parte demandante aporta a su demanda burofax acreditativo del envió por la administración de fincas Icon Inmuebles de la liquidación de la deuda reclamada en este asunto, que fue recibido por la demandada Sra. Beatriz el 23/05/2023 en el negocio que se desarrolla en el bajo comercial de litis - peluquería Nueva Imagen-, la testigo manifestó en la vista que todas las convocatorias de las Juntas que se realizaban del mismo modo, por envió de burofax a la peluquería, y de que no le constaba a la administración impugnación por la propietaria de ninguno de los acuerdos en los que se aprobaron las cuotas ordinarias y derramas reclamadas, lo que no consta tampoco probado por ningún medio de prueba ni documental ni similar por parte de la demandada.

En consecuencia, procede condenar a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de la cantidad reclamada en demanda, más los intereses legales devengados desde su reclamación judicial ( art. 1001, 1008 y 1109 CC), con la presentación de la demanda, generándose desde el dictado de la sentencia hasta el completo pago los intereses procesales del art. 576 LEC.

Finalmente, la parte demandante reclama, al amparo del art. 220 LEC, la ampliación de condena respecto a las cuotas que se han ido generando desde la presentación de la demanda, en diciembre de 2023, y que en la vista cuantificó en 366,59€ más.

La petición no puede estimarse. Se sigue la jurisprudencia, mantenida, entre otras, en la SAP Alicante de 2-5-2024, cuando expresa:" la posibilidad de la condena de futuro comporta una exigencia que, a juicio de esta Sala, se erige en obstáculo para su admisión con carácter general en materia de gastos de comunidad de propietarios. Así, ha de tratarse de prestaciones que, además de periódicas, se encuentran perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una mera operación aritmética."

Esta exigencia no se cumple en el caso de las deudas de comunidad de propietarios, cuya exacta determinación requiere el desarrollo de un proceso liquidatorio, concretado en las siguientes actuaciones: a) aprobación por parte de la Junta de propietarios de un plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes, así como del presupuesto anual, que ha de servir de base para el cálculo de la contribución de cada propietario a los gastos generales; y b) liquidación de la deuda del propietario moroso, mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios, notificado al interesado.

Es así que la propia variabilidad y falta de liquidez del importe de los gastos de comunidad no devengados impide su inclusión en el ámbito de la condena de futuro, la que sólo cabe respecto de prestaciones que, además de periódicas, sean constantes en su importe, o su liquidación se obtenga mediante una simple operación aritmética.

En el presente caso, baste atender a la documental aportada por la parte actora para determinar que, si bien las cuotas comunitarias son invariables, a 15€/mes las extraordinarias son variables. Y, además, de estimarse la ampliación, se estaría impidiendo a los demandados alegar y probar lo oportuno respecto de esta nueva reclamación, limitando sus derechos de defensa.

Por todo lo cual procede la estimación sustancial de las pretensiones de la parte demandante limitada a las cantidades reclamadas y justificadas en la demanda.

TERCERO. - Costas procesales

La estimación sustancial de la demanda conlleva, por aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1, a condenar a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. - Controversia.

La comunidad de propietarios demandante reclama a los demandados, propietarios del inmueble sito en el Bajo Izquierda del edificio la cantidad de 1.400,50€, por cuotas comunitarias y derramas devengadas hasta el mes de noviembre de 2023, así como las devengadas con posterioridad, a razón de 15€/ mes, que en la vista actualizó al total de 1.767,09€.

La demandada niega la existencia de la deuda sosteniendo que los estatutos de la Comunidad de propietarios excluyen a los locales comerciales del pago de las cuotas comunitarias y que no se le comunicó la existencia de derramas.

El codemandado se ha mantenido en rebeldía procesal.

SEGUNDO. - Cuotas y derramas comunitarias.

La rebeldía procesal en la que se ha mantenido uno de los codemandados no implica ni allanamiento ni admisión tácita de los hechos contenidos en la demanda, por lo que, son aplicables las reglas de la carga de la prueba del art. 217.2 y 3 LEC, y corresponde a la parte demandante acreditar los hechos constitutivos de su pretensión y a la demandada los impeditivos, extintivos o excluyentes de la pretensión del actor.

Los demandados, Dª Beatriz y D. Jose Ángel, son propietarios, en pleno domicilio con carácter ganancial, del local bajo izquierda sito en el edificio de la DIRECCION000 de A Coruña, conforme consta en la nota simple registral de fecha 15-06-2023, que se aporta por la demandante a su demanda.

La parte demandante también aporta acta de la Junta de propietarios de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 A Coruña, de 14 de marzo de 2023 y certificado emitido por Dª Isidora, administradora de fincas colegiada nº NUM000, de "Icon Inmuebles",que fue ratificado por ésta en la vista en prueba testifical, y de los que resulta probado los propietarios del bajo comercial adeudan a la comunidad de propietarios demandante, a fecha 29-11-2023, la cantidad de 1.400,50€, correspondiente al siguiente desglose:

- Ejercicio de 1/06/2019 a 31/05/2020: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 87,50€ de derrama por contribución al fondo de reserva.

- Ejercicio 1/06/2020 a 31/05/2021: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes).

- Ejercicio 1/06/2021 a 31/05/2022: 180€ de cuotas ordinarias (a razón de 15€/mes) + 503€ de derrama extraordinaria aprobada en junta extraordinaria celebrada el 6/10/2021 para afrontar gastos por problemas estructurales del edificio. Facturas de Applus Norcontrol, Duplex elevadores, arquitectos etc...

- Ejercicio 1/06/2022 a 28/02/2023: 135€ de cuotas del ejercicio, a razón de 15€ mes durante 9 meses.

- Cuotas de marzo/ 2023 a noviembre de 2023, a razón de 15€ mes. Durante 9 meses.

De conformidad con el art. 9 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), son obligaciones de cada propietario de piso o local "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. "

En este caso, tanto el órgano rector como su administrador certifican que el local comercial propiedad de los demandadas debe contribuir a esta obligación legal, y así lo confirmó la testigo Dª Isidora en la vista, quien ocupó el cargo de administradora de la comunidad de propietarios desde el año 2019 hasta el mes de abril de 2024 y manifestó que los estatutos de la comunidad de propietarios no contemplaban la exclusión de los locales de la contribución a las cuotas comunes, y la demandada no ha comparecido ni aportado prueba alguna documental que acredite tal exclusión, como le corresponde acreditar ex. art. 217.3 LEC.

Por lo demás, la parte demandante aporta a su demanda burofax acreditativo del envió por la administración de fincas Icon Inmuebles de la liquidación de la deuda reclamada en este asunto, que fue recibido por la demandada Sra. Beatriz el 23/05/2023 en el negocio que se desarrolla en el bajo comercial de litis - peluquería Nueva Imagen-, la testigo manifestó en la vista que todas las convocatorias de las Juntas que se realizaban del mismo modo, por envió de burofax a la peluquería, y de que no le constaba a la administración impugnación por la propietaria de ninguno de los acuerdos en los que se aprobaron las cuotas ordinarias y derramas reclamadas, lo que no consta tampoco probado por ningún medio de prueba ni documental ni similar por parte de la demandada.

En consecuencia, procede condenar a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de la cantidad reclamada en demanda, más los intereses legales devengados desde su reclamación judicial ( art. 1001, 1008 y 1109 CC), con la presentación de la demanda, generándose desde el dictado de la sentencia hasta el completo pago los intereses procesales del art. 576 LEC.

Finalmente, la parte demandante reclama, al amparo del art. 220 LEC, la ampliación de condena respecto a las cuotas que se han ido generando desde la presentación de la demanda, en diciembre de 2023, y que en la vista cuantificó en 366,59€ más.

La petición no puede estimarse. Se sigue la jurisprudencia, mantenida, entre otras, en la SAP Alicante de 2-5-2024, cuando expresa:" la posibilidad de la condena de futuro comporta una exigencia que, a juicio de esta Sala, se erige en obstáculo para su admisión con carácter general en materia de gastos de comunidad de propietarios. Así, ha de tratarse de prestaciones que, además de periódicas, se encuentran perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una mera operación aritmética."

Esta exigencia no se cumple en el caso de las deudas de comunidad de propietarios, cuya exacta determinación requiere el desarrollo de un proceso liquidatorio, concretado en las siguientes actuaciones: a) aprobación por parte de la Junta de propietarios de un plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes, así como del presupuesto anual, que ha de servir de base para el cálculo de la contribución de cada propietario a los gastos generales; y b) liquidación de la deuda del propietario moroso, mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios, notificado al interesado.

Es así que la propia variabilidad y falta de liquidez del importe de los gastos de comunidad no devengados impide su inclusión en el ámbito de la condena de futuro, la que sólo cabe respecto de prestaciones que, además de periódicas, sean constantes en su importe, o su liquidación se obtenga mediante una simple operación aritmética.

En el presente caso, baste atender a la documental aportada por la parte actora para determinar que, si bien las cuotas comunitarias son invariables, a 15€/mes las extraordinarias son variables. Y, además, de estimarse la ampliación, se estaría impidiendo a los demandados alegar y probar lo oportuno respecto de esta nueva reclamación, limitando sus derechos de defensa.

Por todo lo cual procede la estimación sustancial de las pretensiones de la parte demandante limitada a las cantidades reclamadas y justificadas en la demanda.

TERCERO. - Costas procesales

La estimación sustancial de la demanda conlleva, por aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1, a condenar a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,