Sentencia Civil 158/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 16 de Vigo, Rec. 1088/2024 de 15 de abril del 2026

PRIMERO.-Se ejercita por la actora una acción de responsabilidad civil dirigida a reclamar la indemnización de daños y perjuicios y la reparación de la causa de las filtraciones de agua en la propiedad del actor frente a las codemandadas, en base a los hechos que expone en la demanda y que son los siguientes:

- La actora es propietaria de los locales sitos en el DIRECCION000 de Vigo, que se describen en el hecho primero de la demanda, correspondientes en la división horizontal con las fincas nº NUM003, nº NUM004 y nº NUM005; se alega que los citados locales constituyen una unidad física y forman parte de la comunidad de propietarios del Edificio de la Comunidad demandada; el codemandado, D. Ceferino, es propietario de la finca señalada con el núm. NUM000 de la E.P de división horizontal, que se encuentra situada en la parte posterior del edificio, encima de la zona trasera del local del demandante, tiene uso privativo de la terraza y en las normas de la comunidad en la escritura de división horizontal, se dispone respecto de esas fincas que los titulares del local y terraza superior finca núm. NUM000 podrán en cuanto al local, acondicionarlo y ampliarlo, y respecto a la terraza, ajardinarla y utilizarla como mejor le acomode a su propietario siempre y cuando la obra que ejecute sobre ella no produzca filtraciones sobre los locales de la planta baja.

- Se afirma en la demanda que D. Ceferino acondicionó y ajardinó la terraza y debido a una defectuosa impermeabilización y una clara falta de mantenimiento, se producen continuas filtraciones de agua al bajo de la actora.

- En los locales, el actor abrió un taller mecánico de reparación de vehículos que contiene grúas de elevado, aparatos de compresión y una mesa de herramientas situados en la parte trasera del local, justo debajo de las dos terrazas de uso privativo de los pisos NUM002 e NUM001 y de la terraza propiedad del codemandado D. Ceferino.

- Se hace mención a los problemas de filtraciones y entrada de agua desde que el actor adquirió la propiedad de los locales, por parte de las terrazas del piso NUM001 y de la terraza de D. Ceferino y que la comunidad de propietarios nunca se hizo cargo voluntariamente de su reparación, habiendo promovido la actora anteriormente a la presente dos demandas, una contra la Comunidad y otra contra D. Ceferino (Hecho Tercero de la demanda).

- Alega la actora en la demanda que las reparaciones efectuadas hasta la fecha no han sido suficientes para resolver las filtraciones procedentes de las terrazas y de las bajantes generales, así se aporta como doc. 4 de la demanda el informe de la perito Sra. Delfina y como doc. 5, audio de una entrada de aguas en febrero de 2024. A causa de estas filtraciones se han producido daños en la propiedad del actor que se describen en el hecho cuarto de la demanda.

- Solicita la actora, en concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados en el local, la suma de 20.220,72 euros, presupuestada por la perito de la actora para reparar todos los daños provocados por la entrada de agua. Y en concepto de lucro cesante por las ganancias dejadas de percibir en los años 2023 y 2024 por parada de actividad consecuencia del bloqueo de elevador y por la parada que se prevé por cierre del local para efectuar todas las reparaciones, la suma de 6.000 euros, promedio de ganancias obtenidas por el taller en un mes, descontados los gastos, importe calculado sobre las ganancias obtenidas en el último ejercicio de 2023, modelo 390 de IVA (doc. 6 de la demanda).

- Reclama asimismo la actora, la condena de la Comunidad a ejecutar las obras necesarias para reparar el origen de las filtraciones que se concretan en la impermeabilización de las terrazas del NUM001 y NUM002 y la impermeabilización completa de la terraza del Sr. Ceferino (doc. 7 a 10 de la demanda, sobre pruebas de estanqueidad en terrazas de los NUM001 y reclamación a la Comunidad para asumir la derrama de las obras de impermeabilización, sin resultado favorable), por lo que se acude a la vía judicial.

Sobre los fundamentos de la demanda, se citan la LPH, la normativa del CC ( arts. 1902 y 1964) y la jurisprudencia que considera de aplicación al caso de autos relativa a filtraciones y responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

Por la Comunidad de Propietarios demandada, se opone a la demanda considerando en relación a las terrazas que las mismas son privativas y no comunitarias en base a lo establecido en la escritura de división horizontal del edificio que indica que las terrazas del piso NUM006, NUM007 y NUM008 son inherentes a estos inmuebles, las notas simples del Registro de la Propiedad en las que las terrazas aparecen como inherentes a las viviendas y al bajo, y lo actuado en el procedimiento civil previo (JV 128/21) (doc. 3 de la demanda), en el que fue demandado exclusivamente D. Ceferino como propietario de la terraza de la finca NUM008.

Sobre las bajantes, se alega que la Comunidad siempre ha llevado a cabo las reparaciones necesarias en cada momento (Anexos 3 a 7 de la contestación a la demanda), habiendo indemnizado Mapfre como aseguradora del edificio al ahora demandante.

Se mantiene que del informe pericial aportado con la demanda se desprende que los daños proceden de una falta de mantenimiento y conservación de esas terrazas, que ya sean comunitarias de uso privativo o bien privativas, corresponde su mantenimiento a los titulares del NUM001 y NUM002 respectivamente.

Sobre la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la demandante, se reitera que del informe pericial a instancia de la actora, se deduce que los daños por filtraciones serían por defecto de mantenimiento de los comuneros de sus respectivas terrazas.

Sobre la obligación de hacer, afirma la demandada que se allanaría a la demanda para reparar el origen de las filtraciones en el caso de que se acredite que hay algún problema en las bajantes.

Por la representación procesal del codemandado Sr. Ceferino, en su escrito de contestación a la demanda, se alega la ausencia de responsabilidad del codemandado, afirmando que la terraza de uso privativo situada sobre parte del local del demandante se encuentra en perfecto estado de conservación y que las filtraciones descritas en al demanda provienen de elementos comunitarios así como de las bajantes generales del edificio. La causa principal de los daños es imputable a la Comunidad de propietarios en su obligación de conservación y mantenimiento de elementos comunes. Se alega que no consta en el informe pericial de la actora un análisis técnico que determine la existencia de defectos estructurales o de impermeabilización en la terraza propiedad de D. Ceferino, siendo el mal estado de conservación atribuido por mera presunción del perito, sin que hubiese realizado prueba de estanqueidad específica sobre la terraza del Sr. Ceferino. No se acreditan según el codemandado, los requisitos del art. 1902 del CC respecto a la actuación del codemandado Sr. Ceferino.

Subsidiariamente, sobre la valoración de los daños del informe pericial de la actora, se opone a la misma, que considera excesiva.

SEGUNDO.-Sentadas las posiciones de las partes en el litigio y ejercitada una acción de reclamación de daños y perjuicios al amparo del artículo 1.902,precisa de la concurrencia de una serie de requisitos, que son los siguientes:

A) Una acción u omisión negligente o culposa,imputable a la persona o entidad a quien se reclama la indemnización, ejecutada por ella o por quien se deba responder de acuerdo con el artículo 1.903 del citado Cuerpo Legal.

En orden a este primer requisito ha declarado la Jurisprudencia, que la responsabilidad por culpa extracontractual o aquiliana, aunque basada originariamente en el elemento subjetivo de la culpa ha ido evolucionando, a partir de la S.T.S de 10 de julio de 1.943, hacia un sistema que acepta soluciones cuasiobjetivas, demandadas por el incremento de las actividades peligrosas consiguientes al desarrollo de la técnica y al principio de ponerse a cargo de quien obtiene el provecho la indemnización del quebranto sufrido por tercero; no obstante esta tendencia y evolución hacia el sistema objetivo y hacia la responsabilidad por el mero riesgo no ha llegado a objetivar absolutamente la responsabilidad extracontractual, excluyendo sin mas el básico principio de responsabilidad por culpa que rige en nuestro derecho positivo ( Sentencias T.S de 13 de diciembre de 1990, de 5 de febrero de 1991, entre otras muchas), cuya aplicación requiere, por regla general, la necesidad ineludible de un reproche culpabilístico al eventual responsable del resultado dañoso apreciable según las circunstancias del caso, si bien, conforme a dicha tendencia objetiva la culpa o negligencia del causante del daño se presume, debiéndose probar por el mismo su actuación diligente. La acción pues, como hecho nuclear, desencadenante de la obligación de resarcir, precisa de una actuación imprudente, descuidada, negligente, de la que se deriven daños a terceras personas no ligadas por vínculos contractuales, o fuera de la órbita de éstos, sin que la relación o nexo causal entre el actuar del agente y el resultado se vea interferido por ningún elemento extraño. Este elemento subjetivo de la culpabilidad está íntimamente ligado a la diligencia en el obrar, exigible de acuerdo con las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar, de conformidad con el artículo 1.104 del Código Civil.

B) La producción de un daño de índole material o moral,que en todo caso ha de estar debidamente acreditado en su realidad y existencia, habiendo señalado la doctrina que para el resarcimiento de daños es necesaria la prueba de ellos de forma categórica, pues los perjuicios reales y efectivos han de ser acreditados con precisión, de modo que sólo debe ser resarcido el perjuicio con el equivalente del mismo, para lo que es imprescindible concretar su entidad real.

C) Y, finalmente, la adecuada relación de causalidadentre la acción u omisión culposa y el daño o perjuicio reclamado. La doctrina jurisprudencial establece en esta materia el principio de la causación adecuada, que exige la necesidad de que los resultados dañosos puedan imputarse causalmente al agente, siendo consecuencia natural, adecuada y suficiente de la determinación de la voluntad; debiendo entenderse por consecuencia natural aquélla propicia entre el acto inicial y el resultado dañoso, una relación de necesidad, conforme a los conocimientos normalmente aceptados, debiendo valorarse en cada caso concreto, si el acto antecedente que se presenta como causa tiene la virtualidad suficiente para que del mismo se derive, como consecuencia necesaria, el efecto lesivo producido.

Asimismo, es de aplicación al caso de autos la normativa en materia de la LPH sobre las obligaciones de la Comunidad de Propietarios en cuanto a su responsabilidad en el mantenimiento y conservación de los elementos comunes del inmueble ( artículos 3 , 9 y 10 de la LPH y artículo 396 del CC , en relación con el art. 1907 del CC ),entre éstos, las cimentaciones y cubiertas de los edificios -elementos comunes del inmueble por naturaleza- así como lo son los elementos estructurales, entre ellos, las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas y otros elementos de cierre, resultando que para deslindar lo que es elemento común del inmueble en relación con los elementos privativos, jurisprudencialmente se exigen el cumplimiento de dos criterios:

1. Hallarse comprendido el elemento dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente; 2. Y además, que sirva exclusivamente al propietario.

Conforme a la jurisprudencia en la materia, no hay duda jurídica en relación a que las terrazas de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal pueden ser elementos comunes de uso privativo, no siendo posible en cambio atribuir la propiedad exclusiva a favor de alguno de los propietarios de las cubiertas de los edificios en régimen de PH, por ser donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, para aislar del frío y calor, y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, tales como lo son los cimientos y fachadas del edificio, de forma que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa ( Sentencias del TS de 8 de abril de 2011 y de 12 de junio de 2012, entre otras).

Pues bien, partiendo de la citada normativa y jurisprudencia de aplicación al supuesto de litis, sobre el fondo de las cuestiones suscitadas, que son el origen de los daños reclamados en la propiedad del demandante, consistentes en humedades por filtraciones de agua, que no se discute por las partes que se vienen produciendo en la propiedad de la actora, así como si las terrazas de los NUM001 y NUM002, de las que derivan las filtraciones son elementos privativos o comunes del inmueble, siendo igualmente controvertido por el codemandado Sr. Ceferino si su terraza privativa, genera daños a la propiedad del demandante, manteniendo que está perfectamente impermeabilizada y en estado de conservación adecuado, resultando de la prueba pericial practicada a instancia de la demandante y de la Comunidad de Propietarios, que coinciden los peritos que los daños que presenta el taller del demandante son debidos mayormente a la falta de la adecuada impermeabilización de las terrazas sitas en los NUM001 y NUM002 del inmueble y en la terraza del NUM008 propiedad del codemandado Ceferino, terraza ésta que aunque no ha sido objeto de las pruebas de estanqueidad practicadas en las terrazas de NUM001 y NUM002, situándose la terraza del Sr. Ceferino sobre o encima del local propiedad del actor, según los planos aportados con el informe pericial de la actora, y acreditándose filtraciones procedentes de dicha terraza privativa del Sr. Ceferino, se estima que existen defectos en el mantenimiento o conservación de la impermeabilización de la terraza de D. Ceferino de la que proceden parte de las filtraciones en el local del demandante que son objeto de reclamación en esta demanda, no habiendo aportado el codemandado prueba que desvirtúe las conclusiones de los peritos de la demandante y de la Comunidad de Propietarios sobre la naturaleza de las filtraciones y su causa (procedentes de la falta de impermeabilización de las citadas terrazas), resultando al hilo de lo anterior y sobre la naturaleza privativa o comunitaria de las terrazas de los primeros, que de la documental relativa a la escritura de división horizontal del edificio de litis, aunque las terrazas figuran como elementos inherentes a las viviendas de los NUM001 y NUM002, no determina que se trate de elementos privativos de las viviendas de los que no deba responder la Comunidad de Propietarios, sino que de la prueba practicada se infiere que se trata de elementos comunes del inmueble de uso privativo, dado que debajo del suelo de las terrazas (no impermeabilizadas) está el forjado que como sostiene la perito de la demandante en el juicio, se trata de un elemento estructural, resultando un hecho no controvertido que una de las terrazas de los primeros fue impermeabilizada hace unos años a cargo de la Comunidad de Propietarios, aunque atendidos los daños que siguen produciéndose en el local del actor en 2023-2024 por agua y las pruebas de estanqueidad realizadas en las terrazas de los NUM001, es evidente que la impermeabilización realizada y que corrió a cargo de la Comunidad de Propietarios en su día, no ha sido efectuada de forma correcta, abundando en cuanto a la naturaleza comunitaria de estas terrazas de uso privativo de los propietarios de los NUM001 y NUM002 en el título de división horizontal figura que tienen la misma participación en elementos comunes que el resto de las viviendas, por todo lo que se concluye que debe responder la Comunidad de los daños y de las obras de impermeabilización de estas terrazas de conformidad con la doctrina jurisprudencial ya expuesta; y en cuanto a la terraza de D. Ceferino (finca registral nº NUM008), aunque no constan pruebas de estanqueidad de la terraza ni se ha podido comprobar el estado de conservación del suelo de la terraza, lo cierto es que las filtraciones de agua que cae sobre el local de la actora proceden de su terraza, al no constar acreditado lo contrario, lo que determina que hay un defecto de mantenimiento del solado de la terraza que no está correctamente impermeabilizado para evitar daños de agua en la propiedad del actor, por lo que procede estimar la demanda por los daños acreditados causados en el local del actor procedentes de filtraciones de agua de elementos comunes del inmueble (terrazas del NUM001 y NUM002 y de alguna bajante comunitaria no reparada) así como de la terraza privativa del codemandado Sr. Ceferino y conforme a dicha valoración en la que se ratificó en el juicio la perito informante, Sra. Delfina (punto 2.4 de su informe), sobre daños por filtraciones de terraza posterior segregada (la del codemandado Sr. Ceferino) y daños por filtraciones de elementos comunitarios, que responden a precios medios de mercado y conforme a lo informado por la perito en la vista a preguntas de las partes, en concreto las del Letrado del codemandado Sr. Ceferino sobre la no depreciación de las herramientas de mecánica oxidadas por el agua por su uso.

En definitiva procede estimar la demanda por el importe presupuestado en la demanda de 20.220,72 euros de reposición de los daños, así como a la condena a la Comunidad a impermeabilizar las terrazas, como origen de los daños, y de la terraza de D. Ceferino respondiendo de los daños causados en el local por dicha terraza segregada de D. Ceferino de forma solidaria los codemandados, si bien en cuanto al lucro cesante reclamado por importe de 6.000 euros, calculado como promedio de ganancias dejadas de obtener en 2023-2024, no se estima suficientemente acreditado de la prueba practicada a instancia de la actora, dado que no constan datos concretos como podría ser la pérdida de clientes o tiempo de inactividad del taller por no poder utilizar las instalaciones o de las máquinas por causa de las averías, no considerando suficientemente acreditado el lucro cesante de las ganancias obtenidas en 2023.

TERCERO.-En materia de costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendida la estimación general o sustancial de la demanda, las costas procesales son de imposición a las demandadas.

Vistos los artículos citados y demás que sean de aplicación,