Sentencia Civil 110/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 2 de Vigo, Rec. 710/2022 de 28 de abril del 2026

PRIMERO.- Acción ejercitada. Posiciones de las partes-

Se ejercita por la parte actora una acción de impugnación de acuerdo comunitario, al amparo de lo dispuesto en el art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH), interesando la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, de fecha 22 de marzo de 2022, por el que se deniega la instalación de telefonillo o videoportero en el espacio situado sobre la vivienda DIRECCION002, identificado por la demandante como " DIRECCION001", así como el uso de buzón independiente, al considerarlo la Comunidad un trastero carente de la consideración de vivienda independiente.

La pretensión principal de la demanda se articula sobre la base de que dicho acuerdo resulta contrario a derecho por lesionar gravemente los intereses de la actora y haber sido adoptado con abuso de derecho. Según la actora, el referido espacio constituye una vivienda independiente que ya habría sido reconocida por la propia Comunidad en acuerdos anteriores, en los que se le asignó cuota de participación propia y se estableció su contribución a los gastos comunes, lo cual ha dado lugar al giro y abono de cuotas ordinarias y extraordinarias.

A partir de dicha premisa, la actora sostiene que la comunidad no puede, sin ir en contra de sus propios actos, desconocer ahora la condición de vivienda independiente del referido inmueble, negándole servicios inherentes a tal condición, como son el buzón o el telefonillo, cuando además, según mantiene, concurren elementos objetivos que avalan dicha autonomía, como su uso prolongado como vivienda, su acceso independiente y su reflejo en la información catastral.

La comunidad demandada, por su parte, se opone a la demanda, negando que el espacio litigioso tenga naturaleza de vivienda independiente, y afirmando que la demandante es titular exclusivamente de una única finca registral (vivienda DIRECCION002) a la que se hallan vinculados, como anejos inseparables, dos trasteros, entre ellos el situado en la planta superior, sin que estos tengan existencia jurídica autónoma ni puedan ser objeto de aprovechamiento independiente.

Sostiene la demandada que el eventual uso del trastero como vivienda carece de relevancia jurídica, al no haberse producido la preceptiva modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, que exigiría acuerdo unánime de la comunidad, ni haberse cumplido los requisitos administrativos y urbanísticos exigibles para el cambio de uso, por lo que dicho espacio continúa siendo, a todos los efectos, un anejo de la vivienda DIRECCION002.

Niega igualmente la existencia de un acuerdo válido que haya reconocido el referido espacio como vivienda independiente, exponiendo que las menciones contenidas en actas anteriores no constituyen acuerdos eficaces a tal fin, ni suponen alteración del régimen jurídico del inmueble, añadiendo que existen acuerdos posteriores, firmes y no impugnados, en los que expresamente se deniega la desvinculación del anejo.

Entiende la Comunidad demandada, que el acuerdo impugnado se limita a reflejar la realidad jurídica del inmueble conforme al título constitutivo y a la normativa aplicable, sin que suponga limitación alguna del derecho de propiedad de la actora, sino la simple negativa a reconocer una situación que carece de respaldo legal.

Así, a la vista de las posiciones de las partes, y conforme a lo sentado en la audiencia previa, la controversia se centra en determinar: Si el espacio litigioso es susceptible de aprovechamiento independiente, y ya fue reconocido como tal por otros acuerdos de la Comunidad o, por el contrario, mantiene la condición de anejo inseparable de la vivienda principal; Si el acuerdo comunitario impugnado resulta conforme a Derecho o incurre en causa de nulidad por vulneración de la normativa aplicable o por constituir un ejercicio abusivo de derecho; Si las peticiones contenidas en el punto 2º del suplico de la demanda, pueden establecerse, en su caso, como consecuencia de la nulidad del acuerdo.

SEGUNDO.- Actuación de la comunidad. Doctrina de los actos propios y abuso de derecho.-

Para la resolución de la cuestión planteada, la validez o nulidad del acuerdo debe examinarse a la luz de la conducta mantenida por la Comunidad demandada en sus relaciones internas con la actora.

Así, valorando conjuntamente la totalidad de las pruebas practicadas, se estima acreditado lo siguiente:

- La actora es titular de la vivienda DIRECCION002 con dos trasteros anejos (doc.2 de la demanda y doc.1 de la contestación, y documentos de la sucesión procesal).

- Desde al menos 1998, el espacio situado en la planta superior viene siendo utilizado de hecho como vivienda, con acceso independiente. (doc.3). Así resulta del acta notarial de 7 de agosto de 1998, según la cual el Notario interviniente se persona en la DIRECCION001 y hace constar que comprobó, según se sube por las escaleras, a la izquierda, había una vivienda terminada, con un único acceso desde esa planta 6ª.

- La Comunidad, en las Juntas de 6 de febrero y 27 de mayo de 2009 (doc.4 y 5), reconoció expresamente dicha situación de hecho, acordando su participación en los gastos comunitarios y asignándole una cuota propia (4,285%).

- En ejecución de tales acuerdos, la comunidad ha venido girando y percibiendo cuotas ordinarias y extraordinarias vinculadas a dicho espacio durante años (docs. 6 a 11).

La testifical de Dª Marí Trini, administradora, corrobora que la Comunidad conocía y toleraba el uso como vivienda y que el acuerdo de 2009 tuvo por finalidad regularizar su contribución a gastos.

A partir de estos elementos, cabe concluir que la Comunidad ha consolidado una situación de hecho consentida durante un prolongado período de tiempo, reconociendo en la práctica un uso autónomo del referido espacio a efectos comunitarios.

En este sentido, resulta plenamente aplicable la doctrina de los actos propios. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo 556/2013, con cita de otras resoluciones anteriores, señala que: "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 7 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

Aplicando dicha doctrina al presente supuesto, la Comunidad, tras haber generado en la actora una confianza legítima en la consideración diferenciada del espacio litigioso, (aun cuando solo lo fuera a efectos de uso y de contribución económica), no puede posteriormente desconocer esa misma realidad en perjuicio exclusivo de aquella, negándole servicios básicos vinculados a dicho uso.

En este sentido, el acuerdo adoptado en fecha 22 de marzo de 2022 (doc.16), por el que se deniega la instalación de telefonillo y se priva a la actora del uso de buzón, sobre la base de considerar el espacio como un mero trastero sin entidad diferenciada, supone una ruptura injustificada de la línea de actuación previamente mantenida por la propia comunidad. Tal actuación incurre en una contradicción relevante con los propios actos de la comunidad y comporta un tratamiento incoherente de una misma realidad, incompatible con las exigencias de la buena fe. Aun cuando se hubiera denegado por la Comunidad, en dos ocasiones, la solicitud efectuada por la actora para desvincular los anexos que tiene la vivienda del DIRECCION002 (doc.2 y 3 de la contestación), ello no es óbice para la conclusión expuesta, pues debe diferenciarse la situación jurídica de ese espacio, y la situación real y de uso y funcionamiento diario, siendo esta última l reconocida expresamente por la Comunidad. De hecho, según manifestó en la vista la administradora, Sra. Marí Trini, en la actualidad, se siguen girando los recibos de la Comunidad, lo cual se realiza desde el acuerdo de 2009.

Por otra parte, la instalación de los servicios negados al 6ºB en el acuerdo ahora impugnado (telefonillo y buzón), no suponían, ni suponen, perjuicio para la Comunidad ni impedimento técnico alguno, según resulta de la prueba pericial practicada a instancia de la actora, y ratificada en la vista por el perito D. Celestino.

En consecuencia, de conformidad con todo lo expuesto, el acuerdo impugnado debe ser declarado nulo, al amparo del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto:

- Supone un grave perjuicio para la actora,

- Constituye un ejercicio abusivo de derecho, al adoptarse de forma contradictoria con la conducta anterior de la comunidad y sin justificación objetiva suficiente.

En definitiva, la Comunidad demandada no puede legítimamente sostener, de forma simultánea, una doble posición respecto del espacio litigioso, reconociendo por un lado, sus existencia y situación de hecho como vivienda, a los efectos de girar las cuotas comunitarias según su superficie, pero por otro, negando esa situación cuando le resulta gravoso. Ese modo de actuar vulnera las exigencias del principio de buena fe y supera los límites del ejercicio regular de sus derechos. Por tanto, no estimándose conforme a Derecho que la Comunidad trate una misma realidad de forma contradictoria según su interés, se debe concluir que el acuerdo impugnado incurre en abuso de derecho y debe ser declarado nulo.

TERCERO.- Irrelevancia de las cuestiones administrativas y de calificación jurídica del inmueble.-

No obstante lo ya concluido en el Fundamento anterior, procede hacer referencia a lo siguiente:

La parte demandada ha fundamentado su oposición, en buena medida, en la inexistencia de licencia de cambio de uso, la falta de cédula de habitabilidad y la imposibilidad urbanística de configurar el espacio litigioso como vivienda independiente, y unido a ello, la falta de acuerdo unánime de la Comunidad para la desvinculación del 6ºB y su consideración como vivienda independiente. Sin perjuicio de la relevancia de tales circunstancias en otros ámbitos, como el administrativo, lo cierto es que no constituyen el objeto del presente procedimiento, ni resultan determinantes para la resolución de la acción ejercitada.

Este proceso, en cuanto se ejercita la acción de impugnación de un acuerdo comunitario, debe limitarse a resolver sobre la validez del mismo, conforme a lo dispuesto en el art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que corresponda a este órgano judicial determinar la naturaleza jurídica del inmueble desde la perspectiva urbanística o registral, ni declarar la existencia de una vivienda independiente, ni suplir los requisitos administrativos o civiles necesarios para una eventual modificación del título constitutivo, que no se ha producido.

Las cuestiones relativas a licencias, habitabilidad, cumplimiento de normativa urbanística o viabilidad de un cambio de uso pertenecen al ámbito administrativo y, en su caso, a procedimientos específicos distintos del presente.

En consecuencia, la presente resolución debe centrarse exclusivamente en la situación de hecho existente en la Comunidad y en la conducta mantenida por las partes, siendo esta la única perspectiva relevante para valorar la conformidad a derecho del acuerdo impugnado.

CUARTO.- Alcance de la nulidad del acuerdo impugnado.-

Llegados a este punto, debe señalarse que la estimación de la acción de impugnación ejercitada por la actora respecto del acuerdo de 22 de marzo de 2022, sin embargo, no conlleva la estimación de las restantes pretensiones formuladas por la actora en el suplico de la demanda.

En particular, no procede:

- Declarar la condición de vivienda independiente del espacio litigioso.

- Ni imponer a la comunidad el reconocimiento del mismo como tal a todos los efectos.

Dichas pretensiones exceden del objeto propio de la acción ejercitada y se vinculan a la calificación jurídica del inmueble y a su eventual desvinculación como anejo, lo que requeriría, por un lado, el cumplimiento de los requisitos administrativos correspondientes, tal y como manifestó en la vista el perito de la demandada, Sr. Cirilo; Y por otro, en el ámbito de la propiedad horizontal, el acuerdo unánime de la Comunidad para la modificación del título constitutivo.

A este respecto, consta acreditado, como ya se mencionó anteriormente, que la actora solicitó la desvinculación, y dicha solicitud se incluyó en el orden del día de las juntas de 9 de julio y 28 de noviembre de 2019 (doc.2 y 3 de la contestación), siendo ambas solicitudes expresamente desestimadas por no alcanzarse la unanimidad exigida.

Por tanto, la nulidad del acuerdo impugnado no puede producir el efecto de alterar el régimen jurídico del inmueble ni suplir la falta de los requisitos legalmente exigibles para ello.

El alcance de la estimación debe limitarse a declarar que la Comunidad no puede denegar a la actora el uso de buzón ni la instalación de telefonillo en los términos acordados en la junta de 22 de marzo de 2022, por resultar tal negativa contraria a sus propios actos y constitutiva de abuso de derecho.

En consecuencia, la nulidad del acuerdo implica únicamente, la improcedencia de privar a la actora del uso de buzón, y la imposibilidad de denegar la instalación del telefonillo por los motivos expresados en el acuerdo impugnado, sin que pueda entrarse en esta resolución a resolver, o imponer a la Comunidad, cómo y quien debe asumir los gastos que conlleve la estimación de la impugnación del acuerdo de litis.

QUINTO.- Costas procesales.-

Habiéndose estimado parcialmente la demanda, no se efectúa expresa imposición de costas, debiendo asumir cada parte las causadas a su instancia, y las comunes por mitad, en aplicación de lo prevenido sobre esta materia en el art. 394.2 LEC.