Sentencia Civil 871/2025 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 4 de León, Rec. 205/2024 de 22 de diciembre del 2025

PRIMERO: Delimitación de las cuestiones objeto de controversia:

La parte actora suplica se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a reparar la causa de los daños (desatasco del conducto de humos desde la cubierta) y limpieza de cocina y del conducto de la cocina después del desatasco, conforme al informe pericial aportado y a indemnizar a la actora en la cantidad de 3.193,20 euros por los daños y perjuicios causados en su vivienda, sin perjuicio de que esos gastos sean superiores hasta que no se repare la causa del daño. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas.

SEGUNDO: La cuestión a dilucidar es la relativa a la apreciación o no de responsabilidad en el comportamiento de la parte demandada:

.La SAP Coruña de 11 de marzo de 2.022 recoge:

" La Ley de Propiedad Horizontal establece:

- En el artículo 10.1.a:

" Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

- En el artículo 10.2:

" 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

Nos dice la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2007 que " ...la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1)".

Y, el artículo el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la obligación para la comunidad de realizar " a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal". ( SAP Málaga 24 de marzo de 2.022).

Finalmente, no ha de olvidarse que La comunidad de propietarios tiene el deber de conservación del inmueble ( art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal). El mantenimiento del edificio va más allá de las meras labores de consolidación de situaciones de hecho preexistentes, y requiere una constante adaptación para que resulte idóneo para su habitabilidad, como así se indica en la sentencia de la Sala (recurso 207/2000), en la que se remarca la necesidad de responder a las necesidades actuales, al margen de la antigüedad de la edificación:

« [...] la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes [...]». ( SAP León 16/04/20, SAP Asturias 21/03/22...).

A lo largo del presente procedimiento han quedado acreditados los siguientes elementos fácticos: a) la actora manifiesta que la cocina está igual que cuando se hizo la vivienda, no la ha reformado. Cada propietario tiene su caldera y salida de humos, y cada propietario limpiaba su caldera y su marido subía a la chimenea a limpiarla, pero murió en 2.020 y no sabe si la han limpiado desde entonces. Cuando se estropeó la caldera tuvieron que comprar dos estufas eléctricas y dos de butano. La cocina también es de butano y lo ha tenido desde siempre. Desconoce si la comunidad se ocupa de limpiar la chimenea, pero desde hace tres años no funciona, b) D. Remigio, hijo de la actora, afirma que la caldera no funciona desde el año 2.022, sale el humo para afuera, motivo por el que compraron dos catalíticas y dos de gas. Ha llamado al seguro de la comunidad, y el perito le indicó que debía ser la comunidad quien se ocupara de ello. Sabe que la comunidad pidió presupuestos para cambiar la chimenea y limpiar. Hay que subir al tejado, lo cual se hizo hace 15 años, por su padre. Sabe que cada vecino limpiaba su chimenea, pero llamó a una empresa para que lo limpiaran y había cascotes. El tique de la estufa es de gas, y la cocina también es de gas. Compró dos radiadores de luz y dos catalíticas. En el tique pone también una freidora, pero esa era para el declarante. Se relama la luz desde septiembre hasta mayo. Y los extractos son de esa casa, no de otra que tiene su madre. Sólo ha subido al tejado la empresa que él llamó para limpiar, no el declarante. La comunidad no ha limpiado ninguna chimenea y sólo quedan hoy en día dos calderas de carbón, c) D. Ernesto, administrador, explica que tuvo conocimiento de los hechos por un correo de la Letrada de la actora. En 20 años que es administrador nunca se han limpiado las chimeneas, siendo cada vecino quien se ocupa de la suya. Y se acordó que quedara así. Solicitaron presupuestos para la limpieza a dos empresas, pero no se comprometieron porque no garantizaban que quedara bien y como era antigua podía desprender monóxido de carbono al encenderla. Se propuso sacar una chimenea de aluminio por la pared del patio, d) Dª. Genoveva manifiesta que la casa de la demandante está sin reformar. Siempre ha subido cada vecino a limpiar su chimenea, incluido el esposo de la actora y también su hijo. El problema es que la actora y su hijo se han quejado de que a raíz de unas obras de un vecino han caído cascotes, indicando que fue él quien les causó los daños. Si quiere limpiarla, puede contratar a una empresa y limpiarla, e) D. Blas explica que hizo obras en el DIRECCION001 de la comunidad demandada en el año 2.019, piso que está encima del de la actora. Y fue entonces cuando la demandante le pidió que la hiciera el favor de limpiar la chimenea, a lo que él accedió, saliendo mucho hollín, 3 o 4 calderos. En esos momentos no le dijeron que hubieran caído cascotes. Limpió la chimenea sin ningún problema, no estaba mal. No obstante, desconoce si es elemento común o no, y f) el perito afirma que fue a ver la caldera y aunque no estaba en servicio vio las anomalías. Propone una serie de actuaciones para que funcione, como la limpieza de la salida de humos. Estima que es comunitaria por la edad del edificio. Por eso los costes entiende que son a cargo de la comunidad, pese a lo que haga cada vecino. Desconocía que cada vecino tenía su chimenea, su conducto, no obstante, caso de ser así, debe limpiarlo el vecino. Considera que si dos empresas no se han comprometido a limpiar, es porque han tirado una luz y han visto que hay grietas o barrigas y tienen miedo que se les desmorone y no funcione.

La SAP Pontevedra de 18 de febrero de 2.022 recoge:

" Artículo 396 del Código Civil

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...............las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.........

Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

La aplicación de las normas referidas requiere de ser interpretadas con arreglo a los criterios literal y sistemático ( artículo 3.1 del Código Civil) , de manera que la declaración como elemento común en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal de las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, haya de entenderse modulada por la declaración como elementos privativos de cada vivienda local de aquellas instalaciones que comprendidas dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario. Resulta, por tanto, que las instalaciones, conducciones y canalizaciones tendrán naturaleza de elemento común hasta el punto en que entren en una vivienda o local al cual presten servicio de manera exclusiva. Interpretación que hemos venido sosteniendo en las ss. A.P. Pontevedra (Secc. 6ª) 374/2007 de 28 Jun. 2007, Rec. 3213/2006 y 271/2011 de 21 Mar. 2011, Rec. 5161/2009.

En la interpretación de la sentencia de instancia no se considera de manera adecuada la delimitación legal de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal en atención no sólo a su destino, finalidad, o aprovechamiento, sino también a su ubicación en el interior de la vivienda o local al que han de servir de manera exclusiva.

la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de marzo de 2014 sitúa el criterio para diferenciar lo común de lo privativo en si el copropietario tiene o no posibilidad legal de actuar sobre él, por cuanto que según la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.1 ) el copropietario no puede realizar alteración alguna en los elementos comunes, es decir, en el resto del edificio que no es su elemento privativo. Y por otro lado la Comunidad tiene derecho a entrar dentro del piso o local para las reparaciones que exija el servicio del inmueble (art. 9.1.c).

Así también lo recogen otras Audiencias, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife, de 2 de mayo de 2014, Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 9 de octubre de 2015 , Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 18 de enero de 2016 , Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 17 de noviembre de 2016 y otras muchas.

Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 27 de mayo de 2005, citada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia sección sexta, de dos de noviembre de 2015: , "el carácter de elemento común que el artículo 396 del Código civil confiere a las canalizaciones o conducciones de agua , gas y electricidad debe ser matizado en el sentido de que sí lo son todas las bajantes o conducciones que sean generales, así como las canalizaciones desde el acceso al edificio, enganche o acometida a la red general hasta el punto de empalme o bifurcación al acceso o entrada de dichas canalizaciones a cada vivienda o local , adquiriendo la naturaleza de privativas dichas conducciones desde el momento en que transcurran por el interior de cada vivienda o local y presten servicios exclusivos a las mismas ".

De este modo,ha de concluirse que cada vecino tiene su propia chimenea y siempre se ha encargado de limpiarla. No acreditándose su carácter de elemento común.

Procediendo, en consecuencia, la desestimación de la demanda.

TERCERO: Por lo que se refiere a las costas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad no existiendo méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, dada las dudas de hecho que se plantean, de conformidad con el art. 394 LEC.