Sentencia Civil 123/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 43 de Barcelona, Rec. 794/2025 de 04 de junio del 2026

PRIMERO. - Pretensión. Posición de las partes

Parte actora

La parte actora, ejercita acción de cumplimiento contractual frente a los demandados, propietarios por título de herencia de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Torreblanca del Mediterráneo (Castellón), finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, interesando se les condene a otorgar escritura pública de compraventa, con simultáneo abono del resto del precio pendiente, respecto del referido inmueble y sus anejos.

Sostiene la actora que, en fecha 21 de noviembre de 2024, se suscribió un contrato de compromiso o promesa de compraventa respecto del citado inmueble (doc.3), documento que fue firmado por doña Visitacion, actuando, según afirma, en nombre y representación de los hoy demandados. Añade que, en el marco de las negociaciones previas, dicha intermediaria intervino como interlocutora de la propiedad, trasladando las condiciones de la venta, coordinando visitas al inmueble, incluida la efectuada con el perito tasador, remitiendo borradores contractuales y negociando los términos de la operación.

Afirma asimismo la demandante que el acuerdo alcanzado incorporó diversas modificaciones respecto de las condiciones inicialmente ofertadas, entre ellas: una rebaja de 2.000 euros sobre el precio inicialmente anunciado; la aceptación del reparto de gastos de escritura conforme a Ley; y la posibilidad de otorgar la escritura pública ante notario designado por la parte compradora. Igualmente, señala como indicio del cierre de la operación la retirada inmediata del inmueble del portal "Idealista.com" tras la firma del documento privado.

Expone también la actora que, tras la firma del contrato de fecha 21 de noviembre de 2024 y la realización de dos transferencias bancarias por importe conjunto de 5.000 euros en concepto de señal o arras (doc.7 y 8), la intermediaria cesó toda comunicación, frustrando la elevación a escritura pública de la compraventa. Sobre dicha base, interesa la condena de los demandados al otorgamiento de escritura pública de compraventa y, subsidiariamente, para el caso de entenderse existente desistimiento contractual, la condena al abono del doble de las cantidades entregadas.

Parte demandada

Frente a ello, los demandados se oponen íntegramente a la demanda. Reconocen ser propietarios del inmueble litigioso y haber encargado a doña Visitacion labores de intermediación inmobiliaria y exhibición de la vivienda a potenciales compradores, facilitándole incluso llaves del inmueble, pero niegan de forma expresa haberle otorgado poder o mandato para suscribir contratos de compraventa o recibir cantidades en su nombre.

Mantienen que no tuvieron conocimiento alguno del contrato aportado por la actora hasta marzo de 2025, en concreto en data 17 de marzo de 2025, cuando el representante de la demandante, don Miguel Ángel, se puso en contacto con ellos manifestando la existencia de una operación de compraventa y una supuesta fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública. Afirman igualmente que, al conocer los hechos, intentaron recuperar inmediatamente la posesión y control de los inmuebles. Así las cosas, cambiaron la cerradura y formularon 8 denuncia ante los Mossos d'Esquadra por hechos que consideran susceptibles de integrar un delito de falsedad documental y estafa.

La parte demandada sostiene, en esencia, que la agente inmobiliaria actuó sin autorización suficiente para obligarles contractualmente, invocando los artículos 1713, 1725 y 1727 del Código Civil, y niega tanto la existencia de mandato representativo como cualquier ratificación expresa o tácita del contrato litigioso. Subsidiariamente, para el caso de entenderse válido el documento suscrito, alegan incumplimiento de la propia parte actora por no haberse elevado a escritura pública dentro del plazo de tres meses previsto en el contrato.

SEGUNDO.- Cuestión de fondo

La controversia suscitada en el presente procedimiento se centra en determinar si el documento privado suscrito en fecha 21 de noviembre de 2024 despliega eficacia vinculante respecto de los hoy demandados y, en consecuencia, si procede estimar la pretensión principal de cumplimiento interesada por la parte actora, consistente en el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

La parte actora sostiene que el referido documento constituye una verdadera promesa bilateral de compraventa, plenamente perfeccionada al existir conformidad sobre la cosa y el precio, invocando los artículos 1445, 1450 y 1451 del Código Civil. Afirma asimismo que doña Visitacion actuó con mandato representativo o, subsidiariamente, bajo una apariencia razonable de representación creada por los propios demandados, quienes le habrían encomendado la comercialización del inmueble, autorizado visitas, negociaciones y recepción de documentación relativa a la operación.

Por el contrario, la parte demandada niega de forma categórica haber otorgado poder o autorización expresa a la citada agente inmobiliaria para suscribir contratos de disposición sobre el inmueble litigioso, alegando que las facultades conferidas se limitaban a tareas de intermediación y exhibición del inmueble a potenciales compradores. Invoca al efecto lo dispuesto en los artículos 1259, 1713 y 1727 del Código Civil, sosteniendo que la celebración de actos de enajenación requiere mandato expreso, inexistente en el presente supuesto.

Debe partirse de que la jurisprudencia viene distinguiendo de forma reiterada entre el contrato de mediación inmobiliaria y el verdadero mandato representativo. Así, el agente inmobiliario, salvo existencia de apoderamiento expreso, desarrolla ordinariamente una función de aproximación entre las partes interesadas, sin intervenir directamente en la perfección del contrato de compraventa. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la actividad típica de la agencia inmobiliaria es predominantemente "pregestora", encaminada a facilitar la celebración futura del negocio jurídico, cesando normalmente su función una vez puestas en relación las partes contratantes. "Como regla general, el mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( Art. 1713 párrafo segundo del CC : "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que consistente en hacer posible una contratación, por lo que su actuación precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato."( STS de 4 de julio de 2008 )

Dicho esto veremos si la recepción de las arras cambia la visión del problema.

Sin embargo , el Alto Tribunal ha precisado que la mera recepción de arras o cantidades a cuenta por parte del mediador no implica, por sí sola, la existencia de un apoderamiento tácito para disponer de bienes inmuebles ni para perfeccionar contratos de compraventa en nombre del propietario. "pues no llevan en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación , de consumación o de prueba de la compraventa;" y esta Sala ha declarado que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan [ SS. 31-10-1963 (RJ 1963\4265 ) y 16-12-1970 (RJ 1970\5593), entre otras], sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para «gestionar y tramitar» el contrato traslativo".

A la vista de lo expuesto, queda claro que la agente inmobiliaria intervenía como mera mediadora y que el hecho de percibir cantidades en concepto de arras no le otorgaba, por sí mismo, facultades de disposición sobre el inmueble ni capacidad para perfeccionar válidamente la compraventa, salvo existencia de autorización expresa por parte de los propietarios.

TERCERO. - Valoración de la prueba

En el presente supuesto, la parte demandada no niega la existencia de una relación comercial previa con doña Visitacion, ni tampoco que ésta dispusiera de llaves y enseñara diversos inmuebles de su propiedad a potenciales compradores. Ahora bien, lo que niegan de forma expresa es haberle conferido facultades para concluir contratos de compraventa en su nombre o percibir cantidades vinculantes derivadas de tales operaciones.

Y ello aparece corroborado, indiciariamente, por la documental aportada a las actuaciones. Reviste especial relevancia el correo electrónico remitido en fecha 18 de marzo de 2025 por el representante de la actora a don Rodolfo, posterior a la conversación telefónica mantenida el día anterior, en la que este último manifestó desconocer por completo cualquier operación de venta relativa a la vivienda litigiosa.

Asimismo, la testifical de doña Visitacion (API) no ha resultado suficiente para desvirtuar lo anterior. Si bien confirmó haber intervenido en las negociaciones y recibido cantidades de la parte compradora, no aportó documento alguno acreditativo de la existencia de poder expreso o autorización específica conferida por los propietarios para concluir la compraventa en su nombre. Antes al contrario, de sus manifestaciones se desprende una actuación propia de intermediación inmobiliaria desarrollada en el marco habitual de captación y gestión de compradores.

También reviste especial relevancia la declaración testifical de don Anibal, administrador de la finca, quien manifestó en el acto del juicio que fue el propio don Rodolfo quien le puso en conocimiento de lo sucedido una vez tuvo noticia de la existencia del contrato litigioso, solicitándole que recuperara las llaves que doña Visitacion tenía de los inmuebles. Añadió el testigo que, al no lograr localizar ni obtener la devolución de dichas llaves por parte de la intermediaria, finalmente los propietarios optaron por cambiar los bombines de acceso mediante la intervención de un cerrajero.

Por otro lado, si bien la parte actora invoca la doctrina del mandato aparente, lo cierto es que la confianza legítima del tercero exige una apariencia objetiva suficientemente consistente y una diligencia razonable por parte de quien contrata. En el presente caso, resulta relevante que no conste acreditado que la parte compradora solicitara acreditación documental alguna de las facultades representativas de la intermediaria antes de suscribir el contrato y efectuar las transferencias, pese a tratarse de una mercantil dedicada al sector inmobiliario y con experiencia en operaciones de compraventa.

CUARTO.- Pretensiones subsidiarias

Por lo que se refiere a las pretensiones subsidiarias ejercitadas por la parte actora, tampoco pueden prosperar.

En el presente supuesto no ha quedado acreditado que los demandados prestaran consentimiento, ni previo ni posterior, al pacto de arras suscrito por doña Visitacion con la parte compradora. En efecto, la recepción de la señal por parte de la intermediaria inmobiliaria no permite concluir, por sí sola, la existencia de autorización suficiente para perfeccionar el negocio jurídico en nombre de los propietarios, ni implica la válida prestación del consentimiento contractual exigido por los artículos 1254 y siguientes del Código Civil.

Así, ni antes ni después de la entrega de los 5.000 euros en concepto de señal consta que los demandados exteriorizaran una declaración de voluntad dirigida a aceptar o ratificar el contenido del documento de fecha 21 de noviembre de 2024. Antes al contrario, la prueba practicada evidencia que los propietarios manifestaron desconocer la existencia de la operación tan pronto tuvieron noticia de ella, reaccionando de manera inmediata frente a la actuación de la intermediaria.

En consecuencia, el denominado pacto de arras nunca llegó válidamente a perfeccionarse respecto de los hoy demandados, ni como arras penitenciales del artículo 1454 del CC, ni como arras confirmatorias o penales vinculadas a una promesa válida de compraventa, al faltar un elemento esencial del contrato cual es el consentimiento de quienes aparecían como vendedores del inmueble.

Por ello, no puede apreciarse la existencia de facultad de desistimiento imputable a los demandados ni tampoco incumplimiento contractual alguno susceptible de generar la obligación de restitución doblada de las cantidades entregadas, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a la actora frente a quien efectivamente recibió dichas cantidades.

Por todo lo expuesto, procede DESESTIMAR la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

En atención a lo expuesto,

PRIMERO. - Pretensión. Posición de las partes

Parte actora

La parte actora, ejercita acción de cumplimiento contractual frente a los demandados, propietarios por título de herencia de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Torreblanca del Mediterráneo (Castellón), finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, interesando se les condene a otorgar escritura pública de compraventa, con simultáneo abono del resto del precio pendiente, respecto del referido inmueble y sus anejos.

Sostiene la actora que, en fecha 21 de noviembre de 2024, se suscribió un contrato de compromiso o promesa de compraventa respecto del citado inmueble (doc.3), documento que fue firmado por doña Visitacion, actuando, según afirma, en nombre y representación de los hoy demandados. Añade que, en el marco de las negociaciones previas, dicha intermediaria intervino como interlocutora de la propiedad, trasladando las condiciones de la venta, coordinando visitas al inmueble, incluida la efectuada con el perito tasador, remitiendo borradores contractuales y negociando los términos de la operación.

Afirma asimismo la demandante que el acuerdo alcanzado incorporó diversas modificaciones respecto de las condiciones inicialmente ofertadas, entre ellas: una rebaja de 2.000 euros sobre el precio inicialmente anunciado; la aceptación del reparto de gastos de escritura conforme a Ley; y la posibilidad de otorgar la escritura pública ante notario designado por la parte compradora. Igualmente, señala como indicio del cierre de la operación la retirada inmediata del inmueble del portal "Idealista.com" tras la firma del documento privado.

Expone también la actora que, tras la firma del contrato de fecha 21 de noviembre de 2024 y la realización de dos transferencias bancarias por importe conjunto de 5.000 euros en concepto de señal o arras (doc.7 y 8), la intermediaria cesó toda comunicación, frustrando la elevación a escritura pública de la compraventa. Sobre dicha base, interesa la condena de los demandados al otorgamiento de escritura pública de compraventa y, subsidiariamente, para el caso de entenderse existente desistimiento contractual, la condena al abono del doble de las cantidades entregadas.

Parte demandada

Frente a ello, los demandados se oponen íntegramente a la demanda. Reconocen ser propietarios del inmueble litigioso y haber encargado a doña Visitacion labores de intermediación inmobiliaria y exhibición de la vivienda a potenciales compradores, facilitándole incluso llaves del inmueble, pero niegan de forma expresa haberle otorgado poder o mandato para suscribir contratos de compraventa o recibir cantidades en su nombre.

Mantienen que no tuvieron conocimiento alguno del contrato aportado por la actora hasta marzo de 2025, en concreto en data 17 de marzo de 2025, cuando el representante de la demandante, don Miguel Ángel, se puso en contacto con ellos manifestando la existencia de una operación de compraventa y una supuesta fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública. Afirman igualmente que, al conocer los hechos, intentaron recuperar inmediatamente la posesión y control de los inmuebles. Así las cosas, cambiaron la cerradura y formularon 8 denuncia ante los Mossos d'Esquadra por hechos que consideran susceptibles de integrar un delito de falsedad documental y estafa.

La parte demandada sostiene, en esencia, que la agente inmobiliaria actuó sin autorización suficiente para obligarles contractualmente, invocando los artículos 1713, 1725 y 1727 del Código Civil, y niega tanto la existencia de mandato representativo como cualquier ratificación expresa o tácita del contrato litigioso. Subsidiariamente, para el caso de entenderse válido el documento suscrito, alegan incumplimiento de la propia parte actora por no haberse elevado a escritura pública dentro del plazo de tres meses previsto en el contrato.

SEGUNDO.- Cuestión de fondo

La controversia suscitada en el presente procedimiento se centra en determinar si el documento privado suscrito en fecha 21 de noviembre de 2024 despliega eficacia vinculante respecto de los hoy demandados y, en consecuencia, si procede estimar la pretensión principal de cumplimiento interesada por la parte actora, consistente en el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

La parte actora sostiene que el referido documento constituye una verdadera promesa bilateral de compraventa, plenamente perfeccionada al existir conformidad sobre la cosa y el precio, invocando los artículos 1445, 1450 y 1451 del Código Civil. Afirma asimismo que doña Visitacion actuó con mandato representativo o, subsidiariamente, bajo una apariencia razonable de representación creada por los propios demandados, quienes le habrían encomendado la comercialización del inmueble, autorizado visitas, negociaciones y recepción de documentación relativa a la operación.

Por el contrario, la parte demandada niega de forma categórica haber otorgado poder o autorización expresa a la citada agente inmobiliaria para suscribir contratos de disposición sobre el inmueble litigioso, alegando que las facultades conferidas se limitaban a tareas de intermediación y exhibición del inmueble a potenciales compradores. Invoca al efecto lo dispuesto en los artículos 1259, 1713 y 1727 del Código Civil, sosteniendo que la celebración de actos de enajenación requiere mandato expreso, inexistente en el presente supuesto.

Debe partirse de que la jurisprudencia viene distinguiendo de forma reiterada entre el contrato de mediación inmobiliaria y el verdadero mandato representativo. Así, el agente inmobiliario, salvo existencia de apoderamiento expreso, desarrolla ordinariamente una función de aproximación entre las partes interesadas, sin intervenir directamente en la perfección del contrato de compraventa. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la actividad típica de la agencia inmobiliaria es predominantemente "pregestora", encaminada a facilitar la celebración futura del negocio jurídico, cesando normalmente su función una vez puestas en relación las partes contratantes. "Como regla general, el mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( Art. 1713 párrafo segundo del CC : "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que consistente en hacer posible una contratación, por lo que su actuación precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato."( STS de 4 de julio de 2008 )

Dicho esto veremos si la recepción de las arras cambia la visión del problema.

Sin embargo , el Alto Tribunal ha precisado que la mera recepción de arras o cantidades a cuenta por parte del mediador no implica, por sí sola, la existencia de un apoderamiento tácito para disponer de bienes inmuebles ni para perfeccionar contratos de compraventa en nombre del propietario. "pues no llevan en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación , de consumación o de prueba de la compraventa;" y esta Sala ha declarado que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan [ SS. 31-10-1963 (RJ 1963\4265 ) y 16-12-1970 (RJ 1970\5593), entre otras], sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para «gestionar y tramitar» el contrato traslativo".

A la vista de lo expuesto, queda claro que la agente inmobiliaria intervenía como mera mediadora y que el hecho de percibir cantidades en concepto de arras no le otorgaba, por sí mismo, facultades de disposición sobre el inmueble ni capacidad para perfeccionar válidamente la compraventa, salvo existencia de autorización expresa por parte de los propietarios.

TERCERO. - Valoración de la prueba

En el presente supuesto, la parte demandada no niega la existencia de una relación comercial previa con doña Visitacion, ni tampoco que ésta dispusiera de llaves y enseñara diversos inmuebles de su propiedad a potenciales compradores. Ahora bien, lo que niegan de forma expresa es haberle conferido facultades para concluir contratos de compraventa en su nombre o percibir cantidades vinculantes derivadas de tales operaciones.

Y ello aparece corroborado, indiciariamente, por la documental aportada a las actuaciones. Reviste especial relevancia el correo electrónico remitido en fecha 18 de marzo de 2025 por el representante de la actora a don Rodolfo, posterior a la conversación telefónica mantenida el día anterior, en la que este último manifestó desconocer por completo cualquier operación de venta relativa a la vivienda litigiosa.

Asimismo, la testifical de doña Visitacion (API) no ha resultado suficiente para desvirtuar lo anterior. Si bien confirmó haber intervenido en las negociaciones y recibido cantidades de la parte compradora, no aportó documento alguno acreditativo de la existencia de poder expreso o autorización específica conferida por los propietarios para concluir la compraventa en su nombre. Antes al contrario, de sus manifestaciones se desprende una actuación propia de intermediación inmobiliaria desarrollada en el marco habitual de captación y gestión de compradores.

También reviste especial relevancia la declaración testifical de don Anibal, administrador de la finca, quien manifestó en el acto del juicio que fue el propio don Rodolfo quien le puso en conocimiento de lo sucedido una vez tuvo noticia de la existencia del contrato litigioso, solicitándole que recuperara las llaves que doña Visitacion tenía de los inmuebles. Añadió el testigo que, al no lograr localizar ni obtener la devolución de dichas llaves por parte de la intermediaria, finalmente los propietarios optaron por cambiar los bombines de acceso mediante la intervención de un cerrajero.

Por otro lado, si bien la parte actora invoca la doctrina del mandato aparente, lo cierto es que la confianza legítima del tercero exige una apariencia objetiva suficientemente consistente y una diligencia razonable por parte de quien contrata. En el presente caso, resulta relevante que no conste acreditado que la parte compradora solicitara acreditación documental alguna de las facultades representativas de la intermediaria antes de suscribir el contrato y efectuar las transferencias, pese a tratarse de una mercantil dedicada al sector inmobiliario y con experiencia en operaciones de compraventa.

CUARTO.- Pretensiones subsidiarias

Por lo que se refiere a las pretensiones subsidiarias ejercitadas por la parte actora, tampoco pueden prosperar.

En el presente supuesto no ha quedado acreditado que los demandados prestaran consentimiento, ni previo ni posterior, al pacto de arras suscrito por doña Visitacion con la parte compradora. En efecto, la recepción de la señal por parte de la intermediaria inmobiliaria no permite concluir, por sí sola, la existencia de autorización suficiente para perfeccionar el negocio jurídico en nombre de los propietarios, ni implica la válida prestación del consentimiento contractual exigido por los artículos 1254 y siguientes del Código Civil.

Así, ni antes ni después de la entrega de los 5.000 euros en concepto de señal consta que los demandados exteriorizaran una declaración de voluntad dirigida a aceptar o ratificar el contenido del documento de fecha 21 de noviembre de 2024. Antes al contrario, la prueba practicada evidencia que los propietarios manifestaron desconocer la existencia de la operación tan pronto tuvieron noticia de ella, reaccionando de manera inmediata frente a la actuación de la intermediaria.

En consecuencia, el denominado pacto de arras nunca llegó válidamente a perfeccionarse respecto de los hoy demandados, ni como arras penitenciales del artículo 1454 del CC, ni como arras confirmatorias o penales vinculadas a una promesa válida de compraventa, al faltar un elemento esencial del contrato cual es el consentimiento de quienes aparecían como vendedores del inmueble.

Por ello, no puede apreciarse la existencia de facultad de desistimiento imputable a los demandados ni tampoco incumplimiento contractual alguno susceptible de generar la obligación de restitución doblada de las cantidades entregadas, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a la actora frente a quien efectivamente recibió dichas cantidades.

Por todo lo expuesto, procede DESESTIMAR la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

En atención a lo expuesto,

PRIMERO. - Pretensión. Posición de las partes

Parte actora

La parte actora, ejercita acción de cumplimiento contractual frente a los demandados, propietarios por título de herencia de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Torreblanca del Mediterráneo (Castellón), finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Oropesa del Mar nº 1, interesando se les condene a otorgar escritura pública de compraventa, con simultáneo abono del resto del precio pendiente, respecto del referido inmueble y sus anejos.

Sostiene la actora que, en fecha 21 de noviembre de 2024, se suscribió un contrato de compromiso o promesa de compraventa respecto del citado inmueble (doc.3), documento que fue firmado por doña Visitacion, actuando, según afirma, en nombre y representación de los hoy demandados. Añade que, en el marco de las negociaciones previas, dicha intermediaria intervino como interlocutora de la propiedad, trasladando las condiciones de la venta, coordinando visitas al inmueble, incluida la efectuada con el perito tasador, remitiendo borradores contractuales y negociando los términos de la operación.

Afirma asimismo la demandante que el acuerdo alcanzado incorporó diversas modificaciones respecto de las condiciones inicialmente ofertadas, entre ellas: una rebaja de 2.000 euros sobre el precio inicialmente anunciado; la aceptación del reparto de gastos de escritura conforme a Ley; y la posibilidad de otorgar la escritura pública ante notario designado por la parte compradora. Igualmente, señala como indicio del cierre de la operación la retirada inmediata del inmueble del portal "Idealista.com" tras la firma del documento privado.

Expone también la actora que, tras la firma del contrato de fecha 21 de noviembre de 2024 y la realización de dos transferencias bancarias por importe conjunto de 5.000 euros en concepto de señal o arras (doc.7 y 8), la intermediaria cesó toda comunicación, frustrando la elevación a escritura pública de la compraventa. Sobre dicha base, interesa la condena de los demandados al otorgamiento de escritura pública de compraventa y, subsidiariamente, para el caso de entenderse existente desistimiento contractual, la condena al abono del doble de las cantidades entregadas.

Parte demandada

Frente a ello, los demandados se oponen íntegramente a la demanda. Reconocen ser propietarios del inmueble litigioso y haber encargado a doña Visitacion labores de intermediación inmobiliaria y exhibición de la vivienda a potenciales compradores, facilitándole incluso llaves del inmueble, pero niegan de forma expresa haberle otorgado poder o mandato para suscribir contratos de compraventa o recibir cantidades en su nombre.

Mantienen que no tuvieron conocimiento alguno del contrato aportado por la actora hasta marzo de 2025, en concreto en data 17 de marzo de 2025, cuando el representante de la demandante, don Miguel Ángel, se puso en contacto con ellos manifestando la existencia de una operación de compraventa y una supuesta fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública. Afirman igualmente que, al conocer los hechos, intentaron recuperar inmediatamente la posesión y control de los inmuebles. Así las cosas, cambiaron la cerradura y formularon 8 denuncia ante los Mossos d'Esquadra por hechos que consideran susceptibles de integrar un delito de falsedad documental y estafa.

La parte demandada sostiene, en esencia, que la agente inmobiliaria actuó sin autorización suficiente para obligarles contractualmente, invocando los artículos 1713, 1725 y 1727 del Código Civil, y niega tanto la existencia de mandato representativo como cualquier ratificación expresa o tácita del contrato litigioso. Subsidiariamente, para el caso de entenderse válido el documento suscrito, alegan incumplimiento de la propia parte actora por no haberse elevado a escritura pública dentro del plazo de tres meses previsto en el contrato.

SEGUNDO.- Cuestión de fondo

La controversia suscitada en el presente procedimiento se centra en determinar si el documento privado suscrito en fecha 21 de noviembre de 2024 despliega eficacia vinculante respecto de los hoy demandados y, en consecuencia, si procede estimar la pretensión principal de cumplimiento interesada por la parte actora, consistente en el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

La parte actora sostiene que el referido documento constituye una verdadera promesa bilateral de compraventa, plenamente perfeccionada al existir conformidad sobre la cosa y el precio, invocando los artículos 1445, 1450 y 1451 del Código Civil. Afirma asimismo que doña Visitacion actuó con mandato representativo o, subsidiariamente, bajo una apariencia razonable de representación creada por los propios demandados, quienes le habrían encomendado la comercialización del inmueble, autorizado visitas, negociaciones y recepción de documentación relativa a la operación.

Por el contrario, la parte demandada niega de forma categórica haber otorgado poder o autorización expresa a la citada agente inmobiliaria para suscribir contratos de disposición sobre el inmueble litigioso, alegando que las facultades conferidas se limitaban a tareas de intermediación y exhibición del inmueble a potenciales compradores. Invoca al efecto lo dispuesto en los artículos 1259, 1713 y 1727 del Código Civil, sosteniendo que la celebración de actos de enajenación requiere mandato expreso, inexistente en el presente supuesto.

Debe partirse de que la jurisprudencia viene distinguiendo de forma reiterada entre el contrato de mediación inmobiliaria y el verdadero mandato representativo. Así, el agente inmobiliario, salvo existencia de apoderamiento expreso, desarrolla ordinariamente una función de aproximación entre las partes interesadas, sin intervenir directamente en la perfección del contrato de compraventa. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la actividad típica de la agencia inmobiliaria es predominantemente "pregestora", encaminada a facilitar la celebración futura del negocio jurídico, cesando normalmente su función una vez puestas en relación las partes contratantes. "Como regla general, el mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa ( Art. 1713 párrafo segundo del CC : "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que consistente en hacer posible una contratación, por lo que su actuación precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato."( STS de 4 de julio de 2008 )

Dicho esto veremos si la recepción de las arras cambia la visión del problema.

Sin embargo , el Alto Tribunal ha precisado que la mera recepción de arras o cantidades a cuenta por parte del mediador no implica, por sí sola, la existencia de un apoderamiento tácito para disponer de bienes inmuebles ni para perfeccionar contratos de compraventa en nombre del propietario. "pues no llevan en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación , de consumación o de prueba de la compraventa;" y esta Sala ha declarado que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan [ SS. 31-10-1963 (RJ 1963\4265 ) y 16-12-1970 (RJ 1970\5593), entre otras], sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para «gestionar y tramitar» el contrato traslativo".

A la vista de lo expuesto, queda claro que la agente inmobiliaria intervenía como mera mediadora y que el hecho de percibir cantidades en concepto de arras no le otorgaba, por sí mismo, facultades de disposición sobre el inmueble ni capacidad para perfeccionar válidamente la compraventa, salvo existencia de autorización expresa por parte de los propietarios.

TERCERO. - Valoración de la prueba

En el presente supuesto, la parte demandada no niega la existencia de una relación comercial previa con doña Visitacion, ni tampoco que ésta dispusiera de llaves y enseñara diversos inmuebles de su propiedad a potenciales compradores. Ahora bien, lo que niegan de forma expresa es haberle conferido facultades para concluir contratos de compraventa en su nombre o percibir cantidades vinculantes derivadas de tales operaciones.

Y ello aparece corroborado, indiciariamente, por la documental aportada a las actuaciones. Reviste especial relevancia el correo electrónico remitido en fecha 18 de marzo de 2025 por el representante de la actora a don Rodolfo, posterior a la conversación telefónica mantenida el día anterior, en la que este último manifestó desconocer por completo cualquier operación de venta relativa a la vivienda litigiosa.

Asimismo, la testifical de doña Visitacion (API) no ha resultado suficiente para desvirtuar lo anterior. Si bien confirmó haber intervenido en las negociaciones y recibido cantidades de la parte compradora, no aportó documento alguno acreditativo de la existencia de poder expreso o autorización específica conferida por los propietarios para concluir la compraventa en su nombre. Antes al contrario, de sus manifestaciones se desprende una actuación propia de intermediación inmobiliaria desarrollada en el marco habitual de captación y gestión de compradores.

También reviste especial relevancia la declaración testifical de don Anibal, administrador de la finca, quien manifestó en el acto del juicio que fue el propio don Rodolfo quien le puso en conocimiento de lo sucedido una vez tuvo noticia de la existencia del contrato litigioso, solicitándole que recuperara las llaves que doña Visitacion tenía de los inmuebles. Añadió el testigo que, al no lograr localizar ni obtener la devolución de dichas llaves por parte de la intermediaria, finalmente los propietarios optaron por cambiar los bombines de acceso mediante la intervención de un cerrajero.

Por otro lado, si bien la parte actora invoca la doctrina del mandato aparente, lo cierto es que la confianza legítima del tercero exige una apariencia objetiva suficientemente consistente y una diligencia razonable por parte de quien contrata. En el presente caso, resulta relevante que no conste acreditado que la parte compradora solicitara acreditación documental alguna de las facultades representativas de la intermediaria antes de suscribir el contrato y efectuar las transferencias, pese a tratarse de una mercantil dedicada al sector inmobiliario y con experiencia en operaciones de compraventa.

CUARTO.- Pretensiones subsidiarias

Por lo que se refiere a las pretensiones subsidiarias ejercitadas por la parte actora, tampoco pueden prosperar.

En el presente supuesto no ha quedado acreditado que los demandados prestaran consentimiento, ni previo ni posterior, al pacto de arras suscrito por doña Visitacion con la parte compradora. En efecto, la recepción de la señal por parte de la intermediaria inmobiliaria no permite concluir, por sí sola, la existencia de autorización suficiente para perfeccionar el negocio jurídico en nombre de los propietarios, ni implica la válida prestación del consentimiento contractual exigido por los artículos 1254 y siguientes del Código Civil.

Así, ni antes ni después de la entrega de los 5.000 euros en concepto de señal consta que los demandados exteriorizaran una declaración de voluntad dirigida a aceptar o ratificar el contenido del documento de fecha 21 de noviembre de 2024. Antes al contrario, la prueba practicada evidencia que los propietarios manifestaron desconocer la existencia de la operación tan pronto tuvieron noticia de ella, reaccionando de manera inmediata frente a la actuación de la intermediaria.

En consecuencia, el denominado pacto de arras nunca llegó válidamente a perfeccionarse respecto de los hoy demandados, ni como arras penitenciales del artículo 1454 del CC, ni como arras confirmatorias o penales vinculadas a una promesa válida de compraventa, al faltar un elemento esencial del contrato cual es el consentimiento de quienes aparecían como vendedores del inmueble.

Por ello, no puede apreciarse la existencia de facultad de desistimiento imputable a los demandados ni tampoco incumplimiento contractual alguno susceptible de generar la obligación de restitución doblada de las cantidades entregadas, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a la actora frente a quien efectivamente recibió dichas cantidades.

Por todo lo expuesto, procede DESESTIMAR la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

En atención a lo expuesto,