Sentencia Civil 101/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 5 de Coruña (A), Rec. 1592/2024 de 10 de marzo del 2026

Primero.La demandante, Dª Lourdes, ejercita una acción de condena a realizar obras de reparación en elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Alega la actora que es propietaria del DIRECCION002 de A Coruña. Que desde comienzos del año 2023 se vienen produciendo filtraciones de la terraza a nivel de uso exclusivo del DIRECCION001. Reclamada la Comunidad de Propietarios para que impermeabilice la terraza, por ésta no se dio solución.

Y con esta base, considerando que se trata de un problema estructural y no un defecto de conservación o mantenimiento, solicita la condena de la Comunidad a la impermeabilización de la terraza.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 A CORUÑA, se opone a la demanda con base en dos órdenes de excepciones:

En primer término, opone falta de legitimación pasiva ad causam, argumentando que las tareas de mantenimiento de las adecuadas condiciones de impermeabilidad de la terraza a nivel vienen estatutariamente atribuidas a los propietarios que los tienen unidos y disponen del uso. Alega al respecto que la solución de las humedades, según informe pericial que acompaña, no afecta a la estructura, sino que requiere levantar la imprimación y malla existente, aplicar membrana líquida y sobre ésta poner nuevo pavimento cerámico. Y partiendo de ello, en la consideración de que es una intervención que no afecta a la estructura del edificio, concluye que la responsabilidad es del propietario del DIRECCION001.

Segundo.Tal y como se argumentó en la Audiencia Previa, en trámite de admisión de prueba, no existe una controversia fáctica ni sobre la realidad de las filtraciones ni sobre la forma adecuada de su corrección, mediante una actuación para impermeabilización integral de la terraza.

Esta es la solución propuesta por el perito de la parte actora en su informe, sin especificaciones técnicas, pero aludiendo a la necesidad de impermeabilizar la terraza completa, no a actuaciones parciales; y dado que la demanda se remite a su informe es la petición que formuló la actora.

Y también es la solución propuesta por el perito de la parte demandada, en este caso con un informe que contiene especificaciones técnicas detalladas sobre las actuaciones necesarias en la terraza.

Ambos peritos, por lo tanto ambas partes, coinciden, si bien el detalle técnico del informe aportado por la parte demandada elaborado por el arquitecto técnico D. Darío conduce a estar a sus consideraciones, por ser más específicas.

En definitiva, se constata que las filtraciones derivan de una falta de impermeabilidad en las proximidades del desagüe de la terraza, que no se ha solucionado mediante actuaciones externas de imprimación sobre el pavimento.

El perito parte de la consideración de que, atendiendo a la técnica constructiva propia del momento de ejecutarse el edificio, la terraza debería estar compuesta por el forjado de hormigón, una capa de mortero para formación de pendientes, una capa de aislamiento térmico y una membrana impermeabilizante con un geotextil y la capa de mortero de cemento con el pavimento final.

Partiendo de ello, la actuación necesaria para obtener la impermeabilización de la terraza será, según describe detalladamente el perito Sr. Darío, la sustitución de la impermeabilización e instalación de un nuevo sumidero. Para ello será necesario el repicado de la totalidad de la superficie de la terraza, aplicación de membrana impermeable sobre la capa de formación de pendientes existente y posterior colocación del acabado de baldosa cerámica y zócalos.

En definitiva, la actuación necesaria para la corrección del defecto supone la necesidad de levantar el pavimento y sustituir la membrana impermeable. Obviamente no se afectará al forjado. Y por otro lado, cuánto se afecte al aislante térmico -si lo hay- y a la capa de mortero dependerá del cuidado con el que pueda ejecutarse la obra y la realidad física de lo existente.

En todo caso, se trata de una intervención integral, no superficial, que afecta a elementos constructivos internos determinantes de la impermeabilidad del edificio, por lo tanto su habitabilidad.

Tercero.El art. 396 párrafo I del Código Civil establece:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

Interpretando este artículo, la jurisprudencia ha señalado que la enumeración de elementos comunes que contiene no se presenta con numerus clausus,sino que es una relación no exhaustiva que no excluye que otros elementos del edificio puedan tener esa naturaleza. Así, se ha venido distinguiendo entre los elementos comunes por naturaleza, que se identifican con los enumerados en el art. 396 CC y se caracterizan por estar intrínseca e ineludiblemente destinados a hacer posible el uso común del edificio, de los elementos comunes por destino, que siendo susceptibles de aprovechamiento independiente por uno o varios titulares se destinan al uso común por disposición del título constitutivo de la Propiedad Horizontal o por acuerdo posterior de la Junta ( STS 343/1997, de 28 abril).

El art. 396 CC no alude expresamente a las terrazas, lo que suscita dudas acerca de su naturaleza de elemento común o privativo. Ahora bien, por lo que se refiere a las terrazas situadas sobre los edificios y aquellas que, encontrándose a nivel de alguno de sus pisos, se sitúan como límite superior de alguna parte del edificio, por configurarse éste de forma escalonada -terrazas a nivel-, constituyen parte de la cubierta y por lo tanto son un elemento común por naturaleza, sin que el hecho de que las mismas estén construidas de manera que sea posible el uso de su superficie por los titulares de alguno de los pisos o locales implique lo contrario.

En este sentido, la STS 14 de octubre de 1991 argumenta que si bien es cierto que el Código Civil no menciona expresamente en su artículo 396 las terrazas como constitutivas de elementos comunes, haciendo referencia únicamente al vuelo y cubiertas, no es menos cierto que según doctrina reiterada de esta Sala, -S. de 6-5-1991 entre otras-, en correspondiente interpretación lógica-práctica del precepto, la enumeración del mismo no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos.

En consecuencia, la terraza en contienda como acertadamente declaró el Tribunal de Apelación, tiene indudable naturaleza de elemento común del edificio y su ubicación en la proximidad del DIRECCION003 de la recurrente, no empece tal calificativo; por lo que a la misma no se le ha atribuido en el título constitutivo determinado por la escritura citada de obra nueva, consideración de titularidad privativa, sino que lo que se estableció y como anexo de la vivienda, fue el servicio exclusivo de la terraza general a favor de aquella litigante.

Y según se explica en la STS 127/1993, de 17 de febrero, las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad.

En definitiva, la naturaleza de elemento común de las terrazas que constituyen a su vez cubierta de todo o parte del edificio no obsta la posibilidad de que por lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o por acuerdo posterior de la Junta se atribuya el uso de las mismas a uno o varios de los integrantes de la comunidad y se imponga a éstos los gastos de conservación o mantenimiento de las mismas, porque dichas estipulaciones no contradicen norma imperativa alguna.

Pero la atribución de obligaciones de mantenimiento de la terraza a los comuneros no es óbice para que la comunidad responda, imperativamente ex art. 10 LPH, de las actuaciones necesarias sobre la terraza en cuanto que ésta no reúna las condiciones para servir a su función de cubierta, como es el supuesto de requerir una actuación integral para asegurar su impermeabilidad.

El art. 10.1.a) LPH establece:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

...".

La función de cerramiento es lo que determina la naturaleza de elemento común de la terraza. Y por lo tanto, la responsabilidad para el cumplimiento de las finalidades inherentes a dicha función compete a la Comunidad, ex art. 10.1.a) LPH.

Cuarto.En el presente caso, el art. 9º de los estatutos de la Comunidad de Propietarios establecen:

Los gastos de limpieza, conservación y reparación de los patios y terrazas, serán satisfechos por los propietarios de los locales o viviendas que los tengan unidos, debiendo mantener unos y otros en perfectas condiciones de limpieza e impermeabilidad a fin de evitar humedades y filtraciones a las plantas inferiores.

Se establece una obligación de mantenimiento de la terraza para el propietario del piso, en este caso del DIRECCION001, que incluye la finalidad de conseguir un estado de adecuada limpieza y también de impermeabilidad.

Ahora bien, la interpretación de esta norma estatutaria ha de realizarse en relación con las facultades de uso de la terraza y, por ello, limitadas a actuaciones externas sobre la terraza. Y por los motivos arriba expuestos, es una interpretación que ha de realizarse de forma restrictiva, en cuanto colisione con las obligaciones básicas de la comunidad ex art. 10.1.a) LPH, particularmente cuando se pretenda una limitación de la responsabilidad de la comunidad para garantizar la impermeabilidad del edificio.

En el presente caso, consta que ya se ha intentado solucionar los problemas de entrada de agua mediante la imprimación de la superficie de la terraza. Y los peritos, en particular el perito de la propia demandada cuyo informe es detallado y está bien fundado, coinciden en la necesidad de una actuación de impermeabilización integral, que como se ha expuesto exige levantar el pavimento y sustituir/ejecutar una impermeabilización contigua interna, así como sustituir el sumidero.

No se trata de una actuación externa de mantenimiento o conservación, sino de una obra sobre elementos comunes dirigida a garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble, recuperando su estanqueidad. Y siendo así, se concluye que la obra se incardina en las obligaciones fundamentales de la comunidad, ex art. 10.1.a) LPH, y exceden de las exigencias de conservación y mantenimiento atribuidas al propietario del DIRECCION001 en las normas estatutarias.

La declaración de responsabilidad de la comunidad es, más que la tutela solicitada, el presupuesto de la tutela específica solicitada, que no es otra que la condena a realizar las obras necesarias.

Por los motivos expuestos, procede estimar la demanda, condenando a la demandada a realizar las obras de reparación necesarias para la impermeabilización de la terraza, ello en la forma descrita por el perito Sr. Darío, cuyo informe es de mayor precisión y permite acotar convenientemente la condena a obligación de hacer.

Quinto.La estimación sustancial de la demanda -en cuanto que las obras se precisan más allá de la petición genérica en demanda- conduce a que se impongan las costas procesales a la parte demandada ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución:

Primero.La demandante, Dª Lourdes, ejercita una acción de condena a realizar obras de reparación en elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Alega la actora que es propietaria del DIRECCION002 de A Coruña. Que desde comienzos del año 2023 se vienen produciendo filtraciones de la terraza a nivel de uso exclusivo del DIRECCION001. Reclamada la Comunidad de Propietarios para que impermeabilice la terraza, por ésta no se dio solución.

Y con esta base, considerando que se trata de un problema estructural y no un defecto de conservación o mantenimiento, solicita la condena de la Comunidad a la impermeabilización de la terraza.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 A CORUÑA, se opone a la demanda con base en dos órdenes de excepciones:

En primer término, opone falta de legitimación pasiva ad causam, argumentando que las tareas de mantenimiento de las adecuadas condiciones de impermeabilidad de la terraza a nivel vienen estatutariamente atribuidas a los propietarios que los tienen unidos y disponen del uso. Alega al respecto que la solución de las humedades, según informe pericial que acompaña, no afecta a la estructura, sino que requiere levantar la imprimación y malla existente, aplicar membrana líquida y sobre ésta poner nuevo pavimento cerámico. Y partiendo de ello, en la consideración de que es una intervención que no afecta a la estructura del edificio, concluye que la responsabilidad es del propietario del DIRECCION001.

Segundo.Tal y como se argumentó en la Audiencia Previa, en trámite de admisión de prueba, no existe una controversia fáctica ni sobre la realidad de las filtraciones ni sobre la forma adecuada de su corrección, mediante una actuación para impermeabilización integral de la terraza.

Esta es la solución propuesta por el perito de la parte actora en su informe, sin especificaciones técnicas, pero aludiendo a la necesidad de impermeabilizar la terraza completa, no a actuaciones parciales; y dado que la demanda se remite a su informe es la petición que formuló la actora.

Y también es la solución propuesta por el perito de la parte demandada, en este caso con un informe que contiene especificaciones técnicas detalladas sobre las actuaciones necesarias en la terraza.

Ambos peritos, por lo tanto ambas partes, coinciden, si bien el detalle técnico del informe aportado por la parte demandada elaborado por el arquitecto técnico D. Darío conduce a estar a sus consideraciones, por ser más específicas.

En definitiva, se constata que las filtraciones derivan de una falta de impermeabilidad en las proximidades del desagüe de la terraza, que no se ha solucionado mediante actuaciones externas de imprimación sobre el pavimento.

El perito parte de la consideración de que, atendiendo a la técnica constructiva propia del momento de ejecutarse el edificio, la terraza debería estar compuesta por el forjado de hormigón, una capa de mortero para formación de pendientes, una capa de aislamiento térmico y una membrana impermeabilizante con un geotextil y la capa de mortero de cemento con el pavimento final.

Partiendo de ello, la actuación necesaria para obtener la impermeabilización de la terraza será, según describe detalladamente el perito Sr. Darío, la sustitución de la impermeabilización e instalación de un nuevo sumidero. Para ello será necesario el repicado de la totalidad de la superficie de la terraza, aplicación de membrana impermeable sobre la capa de formación de pendientes existente y posterior colocación del acabado de baldosa cerámica y zócalos.

En definitiva, la actuación necesaria para la corrección del defecto supone la necesidad de levantar el pavimento y sustituir la membrana impermeable. Obviamente no se afectará al forjado. Y por otro lado, cuánto se afecte al aislante térmico -si lo hay- y a la capa de mortero dependerá del cuidado con el que pueda ejecutarse la obra y la realidad física de lo existente.

En todo caso, se trata de una intervención integral, no superficial, que afecta a elementos constructivos internos determinantes de la impermeabilidad del edificio, por lo tanto su habitabilidad.

Tercero.El art. 396 párrafo I del Código Civil establece:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

Interpretando este artículo, la jurisprudencia ha señalado que la enumeración de elementos comunes que contiene no se presenta con numerus clausus,sino que es una relación no exhaustiva que no excluye que otros elementos del edificio puedan tener esa naturaleza. Así, se ha venido distinguiendo entre los elementos comunes por naturaleza, que se identifican con los enumerados en el art. 396 CC y se caracterizan por estar intrínseca e ineludiblemente destinados a hacer posible el uso común del edificio, de los elementos comunes por destino, que siendo susceptibles de aprovechamiento independiente por uno o varios titulares se destinan al uso común por disposición del título constitutivo de la Propiedad Horizontal o por acuerdo posterior de la Junta ( STS 343/1997, de 28 abril).

El art. 396 CC no alude expresamente a las terrazas, lo que suscita dudas acerca de su naturaleza de elemento común o privativo. Ahora bien, por lo que se refiere a las terrazas situadas sobre los edificios y aquellas que, encontrándose a nivel de alguno de sus pisos, se sitúan como límite superior de alguna parte del edificio, por configurarse éste de forma escalonada -terrazas a nivel-, constituyen parte de la cubierta y por lo tanto son un elemento común por naturaleza, sin que el hecho de que las mismas estén construidas de manera que sea posible el uso de su superficie por los titulares de alguno de los pisos o locales implique lo contrario.

En este sentido, la STS 14 de octubre de 1991 argumenta que si bien es cierto que el Código Civil no menciona expresamente en su artículo 396 las terrazas como constitutivas de elementos comunes, haciendo referencia únicamente al vuelo y cubiertas, no es menos cierto que según doctrina reiterada de esta Sala, -S. de 6-5-1991 entre otras-, en correspondiente interpretación lógica-práctica del precepto, la enumeración del mismo no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos.

En consecuencia, la terraza en contienda como acertadamente declaró el Tribunal de Apelación, tiene indudable naturaleza de elemento común del edificio y su ubicación en la proximidad del DIRECCION003 de la recurrente, no empece tal calificativo; por lo que a la misma no se le ha atribuido en el título constitutivo determinado por la escritura citada de obra nueva, consideración de titularidad privativa, sino que lo que se estableció y como anexo de la vivienda, fue el servicio exclusivo de la terraza general a favor de aquella litigante.

Y según se explica en la STS 127/1993, de 17 de febrero, las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad.

En definitiva, la naturaleza de elemento común de las terrazas que constituyen a su vez cubierta de todo o parte del edificio no obsta la posibilidad de que por lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o por acuerdo posterior de la Junta se atribuya el uso de las mismas a uno o varios de los integrantes de la comunidad y se imponga a éstos los gastos de conservación o mantenimiento de las mismas, porque dichas estipulaciones no contradicen norma imperativa alguna.

Pero la atribución de obligaciones de mantenimiento de la terraza a los comuneros no es óbice para que la comunidad responda, imperativamente ex art. 10 LPH, de las actuaciones necesarias sobre la terraza en cuanto que ésta no reúna las condiciones para servir a su función de cubierta, como es el supuesto de requerir una actuación integral para asegurar su impermeabilidad.

El art. 10.1.a) LPH establece:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

...".

La función de cerramiento es lo que determina la naturaleza de elemento común de la terraza. Y por lo tanto, la responsabilidad para el cumplimiento de las finalidades inherentes a dicha función compete a la Comunidad, ex art. 10.1.a) LPH.

Cuarto.En el presente caso, el art. 9º de los estatutos de la Comunidad de Propietarios establecen:

Los gastos de limpieza, conservación y reparación de los patios y terrazas, serán satisfechos por los propietarios de los locales o viviendas que los tengan unidos, debiendo mantener unos y otros en perfectas condiciones de limpieza e impermeabilidad a fin de evitar humedades y filtraciones a las plantas inferiores.

Se establece una obligación de mantenimiento de la terraza para el propietario del piso, en este caso del DIRECCION001, que incluye la finalidad de conseguir un estado de adecuada limpieza y también de impermeabilidad.

Ahora bien, la interpretación de esta norma estatutaria ha de realizarse en relación con las facultades de uso de la terraza y, por ello, limitadas a actuaciones externas sobre la terraza. Y por los motivos arriba expuestos, es una interpretación que ha de realizarse de forma restrictiva, en cuanto colisione con las obligaciones básicas de la comunidad ex art. 10.1.a) LPH, particularmente cuando se pretenda una limitación de la responsabilidad de la comunidad para garantizar la impermeabilidad del edificio.

En el presente caso, consta que ya se ha intentado solucionar los problemas de entrada de agua mediante la imprimación de la superficie de la terraza. Y los peritos, en particular el perito de la propia demandada cuyo informe es detallado y está bien fundado, coinciden en la necesidad de una actuación de impermeabilización integral, que como se ha expuesto exige levantar el pavimento y sustituir/ejecutar una impermeabilización contigua interna, así como sustituir el sumidero.

No se trata de una actuación externa de mantenimiento o conservación, sino de una obra sobre elementos comunes dirigida a garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble, recuperando su estanqueidad. Y siendo así, se concluye que la obra se incardina en las obligaciones fundamentales de la comunidad, ex art. 10.1.a) LPH, y exceden de las exigencias de conservación y mantenimiento atribuidas al propietario del DIRECCION001 en las normas estatutarias.

La declaración de responsabilidad de la comunidad es, más que la tutela solicitada, el presupuesto de la tutela específica solicitada, que no es otra que la condena a realizar las obras necesarias.

Por los motivos expuestos, procede estimar la demanda, condenando a la demandada a realizar las obras de reparación necesarias para la impermeabilización de la terraza, ello en la forma descrita por el perito Sr. Darío, cuyo informe es de mayor precisión y permite acotar convenientemente la condena a obligación de hacer.

Quinto.La estimación sustancial de la demanda -en cuanto que las obras se precisan más allá de la petición genérica en demanda- conduce a que se impongan las costas procesales a la parte demandada ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución:

Primero.La demandante, Dª Lourdes, ejercita una acción de condena a realizar obras de reparación en elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Alega la actora que es propietaria del DIRECCION002 de A Coruña. Que desde comienzos del año 2023 se vienen produciendo filtraciones de la terraza a nivel de uso exclusivo del DIRECCION001. Reclamada la Comunidad de Propietarios para que impermeabilice la terraza, por ésta no se dio solución.

Y con esta base, considerando que se trata de un problema estructural y no un defecto de conservación o mantenimiento, solicita la condena de la Comunidad a la impermeabilización de la terraza.

La demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 A CORUÑA, se opone a la demanda con base en dos órdenes de excepciones:

En primer término, opone falta de legitimación pasiva ad causam, argumentando que las tareas de mantenimiento de las adecuadas condiciones de impermeabilidad de la terraza a nivel vienen estatutariamente atribuidas a los propietarios que los tienen unidos y disponen del uso. Alega al respecto que la solución de las humedades, según informe pericial que acompaña, no afecta a la estructura, sino que requiere levantar la imprimación y malla existente, aplicar membrana líquida y sobre ésta poner nuevo pavimento cerámico. Y partiendo de ello, en la consideración de que es una intervención que no afecta a la estructura del edificio, concluye que la responsabilidad es del propietario del DIRECCION001.

Segundo.Tal y como se argumentó en la Audiencia Previa, en trámite de admisión de prueba, no existe una controversia fáctica ni sobre la realidad de las filtraciones ni sobre la forma adecuada de su corrección, mediante una actuación para impermeabilización integral de la terraza.

Esta es la solución propuesta por el perito de la parte actora en su informe, sin especificaciones técnicas, pero aludiendo a la necesidad de impermeabilizar la terraza completa, no a actuaciones parciales; y dado que la demanda se remite a su informe es la petición que formuló la actora.

Y también es la solución propuesta por el perito de la parte demandada, en este caso con un informe que contiene especificaciones técnicas detalladas sobre las actuaciones necesarias en la terraza.

Ambos peritos, por lo tanto ambas partes, coinciden, si bien el detalle técnico del informe aportado por la parte demandada elaborado por el arquitecto técnico D. Darío conduce a estar a sus consideraciones, por ser más específicas.

En definitiva, se constata que las filtraciones derivan de una falta de impermeabilidad en las proximidades del desagüe de la terraza, que no se ha solucionado mediante actuaciones externas de imprimación sobre el pavimento.

El perito parte de la consideración de que, atendiendo a la técnica constructiva propia del momento de ejecutarse el edificio, la terraza debería estar compuesta por el forjado de hormigón, una capa de mortero para formación de pendientes, una capa de aislamiento térmico y una membrana impermeabilizante con un geotextil y la capa de mortero de cemento con el pavimento final.

Partiendo de ello, la actuación necesaria para obtener la impermeabilización de la terraza será, según describe detalladamente el perito Sr. Darío, la sustitución de la impermeabilización e instalación de un nuevo sumidero. Para ello será necesario el repicado de la totalidad de la superficie de la terraza, aplicación de membrana impermeable sobre la capa de formación de pendientes existente y posterior colocación del acabado de baldosa cerámica y zócalos.

En definitiva, la actuación necesaria para la corrección del defecto supone la necesidad de levantar el pavimento y sustituir la membrana impermeable. Obviamente no se afectará al forjado. Y por otro lado, cuánto se afecte al aislante térmico -si lo hay- y a la capa de mortero dependerá del cuidado con el que pueda ejecutarse la obra y la realidad física de lo existente.

En todo caso, se trata de una intervención integral, no superficial, que afecta a elementos constructivos internos determinantes de la impermeabilidad del edificio, por lo tanto su habitabilidad.

Tercero.El art. 396 párrafo I del Código Civil establece:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

Interpretando este artículo, la jurisprudencia ha señalado que la enumeración de elementos comunes que contiene no se presenta con numerus clausus,sino que es una relación no exhaustiva que no excluye que otros elementos del edificio puedan tener esa naturaleza. Así, se ha venido distinguiendo entre los elementos comunes por naturaleza, que se identifican con los enumerados en el art. 396 CC y se caracterizan por estar intrínseca e ineludiblemente destinados a hacer posible el uso común del edificio, de los elementos comunes por destino, que siendo susceptibles de aprovechamiento independiente por uno o varios titulares se destinan al uso común por disposición del título constitutivo de la Propiedad Horizontal o por acuerdo posterior de la Junta ( STS 343/1997, de 28 abril).

El art. 396 CC no alude expresamente a las terrazas, lo que suscita dudas acerca de su naturaleza de elemento común o privativo. Ahora bien, por lo que se refiere a las terrazas situadas sobre los edificios y aquellas que, encontrándose a nivel de alguno de sus pisos, se sitúan como límite superior de alguna parte del edificio, por configurarse éste de forma escalonada -terrazas a nivel-, constituyen parte de la cubierta y por lo tanto son un elemento común por naturaleza, sin que el hecho de que las mismas estén construidas de manera que sea posible el uso de su superficie por los titulares de alguno de los pisos o locales implique lo contrario.

En este sentido, la STS 14 de octubre de 1991 argumenta que si bien es cierto que el Código Civil no menciona expresamente en su artículo 396 las terrazas como constitutivas de elementos comunes, haciendo referencia únicamente al vuelo y cubiertas, no es menos cierto que según doctrina reiterada de esta Sala, -S. de 6-5-1991 entre otras-, en correspondiente interpretación lógica-práctica del precepto, la enumeración del mismo no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos.

En consecuencia, la terraza en contienda como acertadamente declaró el Tribunal de Apelación, tiene indudable naturaleza de elemento común del edificio y su ubicación en la proximidad del DIRECCION003 de la recurrente, no empece tal calificativo; por lo que a la misma no se le ha atribuido en el título constitutivo determinado por la escritura citada de obra nueva, consideración de titularidad privativa, sino que lo que se estableció y como anexo de la vivienda, fue el servicio exclusivo de la terraza general a favor de aquella litigante.

Y según se explica en la STS 127/1993, de 17 de febrero, las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad.

En definitiva, la naturaleza de elemento común de las terrazas que constituyen a su vez cubierta de todo o parte del edificio no obsta la posibilidad de que por lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o por acuerdo posterior de la Junta se atribuya el uso de las mismas a uno o varios de los integrantes de la comunidad y se imponga a éstos los gastos de conservación o mantenimiento de las mismas, porque dichas estipulaciones no contradicen norma imperativa alguna.

Pero la atribución de obligaciones de mantenimiento de la terraza a los comuneros no es óbice para que la comunidad responda, imperativamente ex art. 10 LPH, de las actuaciones necesarias sobre la terraza en cuanto que ésta no reúna las condiciones para servir a su función de cubierta, como es el supuesto de requerir una actuación integral para asegurar su impermeabilidad.

El art. 10.1.a) LPH establece:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

...".

La función de cerramiento es lo que determina la naturaleza de elemento común de la terraza. Y por lo tanto, la responsabilidad para el cumplimiento de las finalidades inherentes a dicha función compete a la Comunidad, ex art. 10.1.a) LPH.

Cuarto.En el presente caso, el art. 9º de los estatutos de la Comunidad de Propietarios establecen:

Los gastos de limpieza, conservación y reparación de los patios y terrazas, serán satisfechos por los propietarios de los locales o viviendas que los tengan unidos, debiendo mantener unos y otros en perfectas condiciones de limpieza e impermeabilidad a fin de evitar humedades y filtraciones a las plantas inferiores.

Se establece una obligación de mantenimiento de la terraza para el propietario del piso, en este caso del DIRECCION001, que incluye la finalidad de conseguir un estado de adecuada limpieza y también de impermeabilidad.

Ahora bien, la interpretación de esta norma estatutaria ha de realizarse en relación con las facultades de uso de la terraza y, por ello, limitadas a actuaciones externas sobre la terraza. Y por los motivos arriba expuestos, es una interpretación que ha de realizarse de forma restrictiva, en cuanto colisione con las obligaciones básicas de la comunidad ex art. 10.1.a) LPH, particularmente cuando se pretenda una limitación de la responsabilidad de la comunidad para garantizar la impermeabilidad del edificio.

En el presente caso, consta que ya se ha intentado solucionar los problemas de entrada de agua mediante la imprimación de la superficie de la terraza. Y los peritos, en particular el perito de la propia demandada cuyo informe es detallado y está bien fundado, coinciden en la necesidad de una actuación de impermeabilización integral, que como se ha expuesto exige levantar el pavimento y sustituir/ejecutar una impermeabilización contigua interna, así como sustituir el sumidero.

No se trata de una actuación externa de mantenimiento o conservación, sino de una obra sobre elementos comunes dirigida a garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble, recuperando su estanqueidad. Y siendo así, se concluye que la obra se incardina en las obligaciones fundamentales de la comunidad, ex art. 10.1.a) LPH, y exceden de las exigencias de conservación y mantenimiento atribuidas al propietario del DIRECCION001 en las normas estatutarias.

La declaración de responsabilidad de la comunidad es, más que la tutela solicitada, el presupuesto de la tutela específica solicitada, que no es otra que la condena a realizar las obras necesarias.

Por los motivos expuestos, procede estimar la demanda, condenando a la demandada a realizar las obras de reparación necesarias para la impermeabilización de la terraza, ello en la forma descrita por el perito Sr. Darío, cuyo informe es de mayor precisión y permite acotar convenientemente la condena a obligación de hacer.

Quinto.La estimación sustancial de la demanda -en cuanto que las obras se precisan más allá de la petición genérica en demanda- conduce a que se impongan las costas procesales a la parte demandada ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución: