Sentencia Civil 162/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 5 de Coruña (A), Rec. 849/2025 de 24 de abril del 2026

Primero.La demandante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 A CORUÑA, ejercita una acción de reclamación de cuotas de comunidad, frente a los demandados, D. Carlos Jesús y Dª Paulina, como propietarios del DIRECCION001 del edificio. Se reclaman 4.546'62 euros, por cuotas ordinarias y extraordinarias devengadas entre el 1 de junio de 2021 y el 1 de abril de 2024, según acuerdo de aprobación de cuentas de Junta de 29 de abril de 2024.

Los demandados, D. Carlos Jesús y Dª Paulina, aclaran que son los nudos propietarios del inmueble, siendo usufructuario su padre, D. Carlos Jesús, por escritura de pacto sucesorio de mejora de 27 de diciembre de 2019. Partiendo de ello alegan que en la Junta General Ordinaria de 21 de abril de 2021, última celebrada por la administración de fincas anterior, consta como propietario que no está al corriente de pagos D. Carlos Jesús, con una deuda de 2.565'73 euros, pero reconociendo asimismo una entrega a cuenta de 4.020'80 euros, por lo que existiría una diferencia a su favor de 1.455'07 euros. Con esta base, los demandados reconocen la deuda por cuotas por importe de 4.546'62 euros, pero oponen compensación con el saldo favorable de 1.455'07 euros referido, por lo que se allanan a la cantidad de 3.091'55 euros -ya abonados-.

Segundo.La acción ejercitada es la de reclamación por gastos comunes que la comunidad de propietarios dirige a un comunero. La acción es consecuencia de una de las obligaciones básicas de los propietarios, como es la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" ( art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

La obligación de contribuir es básica y fundamental, no sujeta a la condición de estar conforme con la posición mayoritaria. Tanto es así que la falta de pago de deudas de la comunidad es determinante de la pérdida del derecho de voto en la junta, si no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada ( art. 15.2 LPH).

Es una obligación propter rem,esto es derivada de la condición de propietario, exigible indistintamente y de forma solidaria a cualquiera de ellos en caso de existir una situación de comunidad de bienes.

La determinación de la obligación de contribuir establecida por la Ley se hace exigible mediante la adopción del acuerdo comunitario aprobando el gasto (cuota ordinaria o gasto extraordinario) y mediante el oportuno acuerdo liquidatorio de las cantidades pendientes. La forma de controvertir dichas decisiones comunitarias es, de un lado, participando en las Juntas para argumentar las posiciones y, de otro, impugnando las decisiones. Si existen los acuerdos y no son revocados la decisión de la Junta vincula a los propietarios.

Tercero.Los demandados no discuten su legitimación pasiva, como nudos propietarios del inmueble, ni tampoco la generación de una deuda por el importe de 4.546'62 euros. El motivo de oposición es la consideración de que a tal saldo deudor debió imputarse el saldo acreedor que infieren del acta de la Junta de Propietarios de 21 de abril de 2021 y cifran en 1.455'07 euros, diferencia entre el importe de 2.565'73 euros de cuotas que se indican pendientes de pago y el importe de 4.020'80 euros de saldo positivo que allí se recoge. Y al no haberse imputado tal saldo en las cuentas, oponen ahora la compensación.

La compensación exige la existencia de una situación de recíproca condición acreedora y deudora, debiendo consta la existencia de la obligación dineraria, vencida, líquida y exigible, sin que exista contienda sobre la misma ( arts. 1.195 y 1.106 del Código Civil).

En el presente caso, la parte demandada alega la existencia de un derecho de crédito frente a la comunidad, que se infiere del contenido del acta de la Junta de 21 de abril de 2021. Por lo tanto, el documento aportado para acreditar la deuda es una aprobación de cuentas del año 2021. Frente a ello, en la liquidación de cuentas que funda la petición, según Junta de 29 de abril de 2024, no se incorpora el referido derecho de crédito; ni los 4.020'80 euros de saldo positivo ni un resultado tras compensación de 1.455'07 euros.

Las anteriores consideraciones determinan que, como mínimo, no se acredita un crédito líquido actual, porque no consta en las cuentas aprobadas del último ejercicio que funda la reclamación judicial.

La parte actora argumenta varias consideraciones por las que tal crédito no está en las cuentas aprobadas, de un lado que el crédito tendría carácter personal del usufructuario y la no titularidad de dicho crédito por los demandados propietarios; de otro que al parecer se habría devuelto al usufructuario privadamente por los comuneros.

Son consideraciones que permiten contextualizar la posición de la Comunidad de Propietarios.

Lo cierto es que el contenido del acta 21 de abril de 2021 no permite determinar la causa del asiento positivo; y tampoco permite descartar que responda a un saldo favorable por una deuda personal del usufructuario -que es quien allí consta mencionado- o de los propietarios -que no constan mencionados, si bien es cierto que tampoco se les menciona en el asiento por la deuda por cuotas-.

Obviamente tampoco pueden conocerse eventos intermedios relevantes para la contabilidad de la Comunidad.

Pero en todo caso, lo relevante es que las cuentas vigentes a fecha de la reclamación y que fundan la demanda, no recogen la existencia de un saldo favorable para los propietarios que sea acreditativo de la existencia actual de una deuda líquida, vencida y exigible a su favor. Esas cuentas fueron aprobadas y no impugnadas, son las vigentes a efectos de la reclamación y por lo tanto a ellas, no a las de 2021, debe estarse.

En definitiva, no consta la existencia de una deuda líquida, vencida y exigible a los efectos de valorar una excepción de compensación; y por estos motivos procede estimar la demanda.

Son de aplicación los intereses legales desde la interposición de la petición inicial, el 2 de septiembre de 2024 ( arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil).

Cuarto.Por lo que respecta a las costas, se imponen a la parte demandada por haber sido estimada la demanda, conforme a lo previsto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y demás concordantes y de general aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español de conformidad con el art. 117 de la Constitución: