Sentencia Civil 48/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 5 de Salamanca, Rec. 381/2025 de 23 de febrero del 2026

PRIMERO-La representación procesal de la parte demandante, Comunidad de Propietarios de la finca sita en DIRECCION000, Salamanca, formuló demanda de juicio ordinario frente a don Carlos Ramón y doña Piedad suplicando que se dicte sentencia estimatoria por la qué se declare la ilicitud de la obra realizada por los demandados y descrita en el cuerpo de la demanda , y se declare y se condene a realizar cuantos trabajos sean necesarios para reponer el elemento común afectado , y alterado por las obras , a su estado anterior , con apercibimiento de ejecutarse a su costa, a las citadas obras , y a su cuenta, de no proceder los demandados, conforme a lo indicado, en el plazo de un mes desde que la sentencia sea firme.

Esta parte , a los efectos de argumentar su petición , expone que la Comunidad de Propietarios demandante está constituida por dos plantas de sótanos, planta baja, un entreplanta con distintos locales y siete plantas de viviendas. Que los demandados son propietarios del local 6, ubicado en la entreplanta del edificio de la comunidad actora, aporta documentos 2 y 3 , inscripciones en el Registro de la Propiedad , nota simple , a los efectos de acreditarlo. Asevera que, en la parte inferior de la propiedad de los demandados, está ubicada un local propiedad de doña Bernarda , y que los demandados realizaron, en su propiedad , unas obras sin aviso ni comunicación alguna a la comunidad , para dedicarlo a apartamentos turísticos. Que , fruto de las obras sin ningún tipo de autorización , procedieron a conectar la propiedad de los demandados con las bajantes comunitarias, que abrieron el suelo del inmueble situado entre planta y rompieron el forjado para ceder al techo del local situado inmediatamente debajo , sin contar, tampoco, con consentimiento de la propiedad. Que de las obras efectuadas se han afectado elementos comunes de la comunidad , produciéndose daños al forjado del edificio, y , en concreto, los daños se identifican en dos actuaciones o zonas. Que , en una parte, se ha roto parte de los elementos del forjado , capa de comprensión , bovedillas de hormigón y del chapado superior del ladrillo, enganchando sus bajantes a la tubería comunitaria , por el techo del local inferior, y , en otra parte, se han roto, también, elementos del forjado, bovedillas de hormigón , qué han sido construidos por ladrillos cerámico .

Añade esta parte, que los demandados han roto el forjado del edificio para conectar sus bajantes a la bajante comunitaria, llegando a invadir la propiedad inferior. Acompaña do comento número cuatro, informe pericial. Que , con fecha de cinco abril del año 2024 , se celebró una Junta General Extraordinaria y , en el orden del día, se incluía tratar el asunto que ahora nos interesa, acompaña documento número 5, acta de la junta, de 5 de abril 2024 y documento número 6, certificado de notificación del acta.

De adverso, la parte demandada , Don Carlos Ramón y Doña Piedad, en su escrito de contestación a la demanda pretende que se desestimen íntegramente los pedimentos de la parte actora, esgrimiendo que, a pesar de ser cierto que los demandados son propietarios del inmueble referido, que conforma la comunidad de propietarios actora, y que, a su vez, la comunidad se conforma con dos plantas de sótano, planta baja, entre planta de locales y siete plantas de viviendas, el local número seis de la entreplanta , a la qué se hace referencia de adverso , originariamente formaba parte de un local mayor , qué posteriormente se dividió y se segregó , al amparo del artículo ocho de los estatutos de la comunidad .

Relata que los locales de la entreplanta mantienen una entrada independiente al portal de acceso a las viviendas de las plantas primeras a ático del edificio, y que , tal y como se recoge en el artículo 17 de los estatutos de la comunidad , se evidencia a través de la imagen que acompaña . Que dichas entre plantas de locales mantiene una toma de agua independiente de las de las viviendas del edificio, y como para todos los locales de la entreplanta y que desde el punto de vista urbanístico hay que manifestar que el uso de los locales de la entreplanta es terciario, de conformidad con el plan general de ordenación urbanística del municipio de Salamanca , publicado en el BOCYL de 23 de enero del año 2007.

Hace saber que no comparte las aseveraciones de contrario, en cuanto que las obras ejecutadas en el local de la entreplanta por los demandados se realizó sin aviso a la comunidad, y afirmando que se comunicó , previamente , al administrador de la comunidad, don Fidel , la intención de los demandados, aporta copia del documento de comunicación. Afirma que los estatutos de la comunidad recogen, entre su articulado , las facultades a favor de los propietarios de los locales de poder conectar tanto a la calefacción como al servicio de agua caliente, en su artículo 3, y mantiene que no se ha producido daños , ni en el forjado ni en el local de la planta baja , sino que se han tratado de las actuaciones necesarias para proceder a la conexión con los servicios generales a los que tiene derecho. Que , en un primer momento , la propietaria del local dejó entrar al fontanero enviado por los demandados , para evaluar la posibilidad de conexión con la bajante general pero que , en el día en que se fueron a llevar a cabo los trabajos de conexión, se le negó la entrada, y, por lo tanto, tuvo que hacerla directamente desde el local de la entreplanta.

Añade, que en virtud de los estatutos de la comunidad , artículo 25, los propietarios de los locales por dónde discurran las conducciones generales deberán tolerar dicha servidumbres y permitirán empalmar el resto de propietarios.

SEGUNDO-La parte demandante acompaña, junto a su escrito de demanda , informe pericial emitido por don Casimiro, arquitecto técnico , a fecha de 24 de febrero del año 2025 , como consecuencia de los daños producidos en un forjado comunitario en el interior de un local , motivado por las obras que se están llevando a cabo en la planta superior del mismo, y el objeto del informe se identifica con los daños existentes para realizar una propuesta de reparación de éstos, restituyendo su estado original y la valoración económica. Expone que se ha realizado visita al local, dónde se ha tomado datos y fotografías in situ de los daños ocasionados por las obras realizadas en la planta superior y recogida de datos, por parte de la propiedad , de las actuaciones realizadas.

En cuanto a la identificación de daños , se observan con claridad en las zonas del forjado comunitario , en el interior del local que han sido sufridas y aporta zona 1 y zona 2. Que , en la zona 1, junto al pilar interior, dónde se observa que se ha roto parte de los elementos del forjado, parte de comprensión bovedillas de hormigón y parte del chapado superior del ladrillo qué reviste el pilar metálico para realizar un injerto que recoge tres ramales de tuberías de PVC o bajante de PVC comunitaria, por el interior del local, y en la zona dos parte derecha del local donde se observa elementos del forjado roto, bovedillas de hormigón , la cúal ha sido sustituida en parte por ladrillos cerámico.

En lo concerniente a las propuestas de reparación ( que damos por reproducida en su totalidad ,a los efectos de evitar repeticiones innecesarias ) indicamos la retirada de los ramales de tubería de PVC de diferentes diámetros , procedentes del piso superior, así como el injerto realizado en la bajante general de PVC, picado de tramo de chapado de ladrillo cerámico de que reviste a la bajante y el pilar metálico de manera suficiente para que se pueda desmontar el tramo entero de la bajante de PVC afectada , retirada del tramo de bajante completo de PVC deteriorada y posterior colocación del nuevo tramo de bajante de PVC del mismo diámetro existente y restitución del chapado del ladrillo cerámico hasta el forjado, retirada de chapa de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado , así como las bovedillas rotas afectadas para posterior colocación de bovedilla de hormigón similar a la existente , cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente como el previo de los trabajos de reparación . En cuanto a la zona dos, pared derecha retirada de grapas de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado para posterior colocación de bovedilla de hormigón , similar a la existente, y cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente, provocado por las citadas actuaciones, como el propio de los trabajos de reparación.

El informe pericial recoge un presupuesto estimado, tanto de la zona 1 , de 2.500 euros, como de la zona 2, 800 euros, ascendiendo a la totalidad de 3.300 euros. Además, anexionó presupuesto y mediaciones detalladas y adjunta diferentes fotografías, a los efectos de acreditar los daños ocasionados con la obra.

Durante la celebración de la vista, el perito ratificó su informe y manifestó que las obras han afectado a forjado y ha alterado elementos comunes. Que la obra se he ejecutar desde arriba.

La parte demandada adjunta informe pericial , emitido por don Julio, fecha de 1 de julio del año 2025 , arquitecto técnico, qué acude al local dónde se realiza la instalación de los desagües , y refiere que el objeto del dictamen es determinar si las obras necesarias de conexión de los desagües se han realizado de forma correcta y de tal forma que no se haya actuado vulnerando los derechos de terceros. Hace saber que cuenta con la contestación a la demanda y el informe emitido por el perito de adverso, don Casimiro , sobre la propuesta de reparación y valoración de los daños en el forjado interior del local. Que visitó el local, el día 18 de junio del año 2025, propiedad de doña Bernarda, dónde se muestran las obras de conexión de los desagües objeto del dictamen e , igualmente, se realiza visita al local inmediatamente superior propiedad de los demandados, por el cual se han realizado las obras necesarias para para la localización y conexión de los desagües , y se toman fotografías que se adjuntan con el dictamen . Que , igualmente , analiza los estatutos de la comunidad y atiende a la normativa de instalación de fontanería en Salamanca.

En cuanto a las obras , refiere que se han ejecutado consistentes en la conexión a bajantes generales del edificio de los aparatos sanitarios existentes en el local inmediatamente superior al local superior de la señora Bernarda, y que , en conversaciones mantenidas con el fontanero, qué ha ejecutado la obra, indica que , en la primera conversación, la señora Bernarda le dice que puede acceder por el local para realizar las conexiones pertinentes , si bien, llegado el día para realizar el trabajo no lo permite acceder por el local, y, ante dicha negativa, se ha de realizar las obras de cabeza boca abajo, desde el local superior lo que implica una ejecución profesional y estéticamente menos ortodoxa y que , dicha circunstancia, conlleva que el escombro general no ha podido retirar, acompaña foto, que el tramo de la bajante que estaba chapado por ladrillo no se ha podido ejecutar, acompaña foto, e , igualmente, no se ha podido cerrar el hueco de la bovedilla del techo donde discurren las diferentes conexiones de tuberías de los aparatos sanitarios, acompaña foto.

Identifica los daños, de conformidad con el informe pericial de adverso , considera que las obras realizadas no suponen daño alguno para la seguridad y estabilidad del edificio, que la rotura de la bovedilla no implica menoscabo en la capacidad estructural, ya que , este elemento, es una pieza que se coloca como aligerante de peso y podrá mejorar el aislamiento técnico y acústico de los forjados , y considera que un injerto o una bajante del edificio para recogida de aguas de otras instalaciones no resulta un daño, ni para la bajante ni para el edificio, y que , atendiendo a los estatutos de la comunidad, estima que se contempla la posibilidad más que lógica de que los propietarios de los locales puedan conectarlo tanto a los desagües generales como los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria.

Valoración de los daños, la determina en 124,51 euros, que concreta valor de labores de en revestimiento de bajante , placa de escayola para tapar hueco creado por el forjado por las conexiones a las bajantes y carga y transporte o vertedero de los residuos, descartando , el perito, labores de retirada de tuberías, demolición de ladrillo cerámico , bajante inferior de PVC para aguas residuales. En el apartado de conclusiones refiere que las obras realizadas no suponen deterioro o estructural alguno, ni conlleva un funcionamiento incorrecto o mermando en las instalaciones de los colectores o bajantes generales del edificio y acompaña diferentes fotografías de los escombros y los detalles de chapado a ejecutar, así como de zona colocar las placas de escayola.

El perito ratificó su informe, durante la celebración del juicio. Manifestó que no se ha comprometido la seguridad ni estabilidad pero que el forjado y bovedilla son elementos comunes. Que la conexión de la obra está bien ejecutada y no perjudica. Que la bovedilla puede afectar a la acústica y que se ha alterado la estética.

Se practicó testifical del administrador de la comunidad de propietarios, Don Fidel, que manifestó que tuvo conocimiento de las obras cuando se estaban ejecutando. Que no se solicitó autorización ni se comunicó, a la comunidad. Que en su oficina, si reciben documentos de los propietarios que conforman la comunidad, se toma nota y da justificante. Que no le consta que los demandados acudieran a su oficina, a tales efectos. Que la vecina afectada le informó del hueco y cascotes en su local, Que la Junta no aprobó las obras.

TERCERO-Conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, Los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará incidente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son todos los necesarios para su adecuación uso y disfrute, tales con el suelo, vuelo, cimentación y cubiertas, elementos estructurales ...

Las fuentes de las obligaciones que recoge el artículo 1089 Código Civil, La ley, los contratos , los cuasicontratos, acciones y omisiones ilícitas, y en los que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 1088 del Código Civil, toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa .Dispone el artículo 1902 del Código Civil que el que por acción u omisión causa daño a otro , interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En el supuesto de imputar responsabilidad conforme al artículo 1902 del Código Civil, se debe acreditar daño real, a causa de una conducta negligente imputable a distinto al que lo sufre, con relación perfecta entre acción u omisión no diligente y el daño sufrido.

Practicada la prueba testifical y pericial, la totalidad de los declarantes coinciden en que los demandados ejecutaron obras en su inmueble que , de una manera u otra, han afectado a elementos comunes de la comunidad, tales como forjado y bovedillas. Además, las obras se ejecutaron desde la vivienda de los demandados, y pese a que en su escrito de contestación a la demanda, en la página 5 , se niegan los daños en el forjado y el local, lo cierto es que el informe pericial refiere y reconoce escombros, rotura de bovedilla así como injerto en una bajante del edificio e , incluso, valora la necesidad de revestir la bajante , placa de escayola para tapar el hueco creado en el forjado . Por lo tanto, el propio perito reconoce , en su informe, que las obras ejecutadas por los demandados-clientes han alterado elementos comunes y privativos del local afectado. Así, pese a que mantiene que no se ha alterado la estabilidad y seguridad del edificio hemos de decir que el perito de la actora en ningún momento ha mantenido que se haya visto comprometidos estas exigencias sino que , efectivamente, se han visto modificado tanto el forjado, bovedilla y que se ha realizado un injerto. En consecuencia, practicada la ratificación de informes periciales y respondiendo, los peritos, a las preguntas que se le formularon, durante la celebración del juicio, coinciden en lo sustancial, en cuanto a alteración de elementos comunes y privativos, al acometerse las obras .

Abundamos , no se trata de que las obras hayan comprometido la seguridad y la estabilidad del edificio comunitario porque , como resulta obvio, de ser así , las obras de reparación no se cuantificarían en menos de 4000 Euros ( tal y como concluye el perito de la actora ), pero esta ausencia de gravedad no impide concluir que la parte demandada ha llevado a cabo obras que no sólo han modificado elementos comunes de interés, sino que , además, ha alterado la estética y la acústica del local privativo.

La parte demandada aporta documento fechado a seis de octubre del año 2023, emitido por don Carlos Ramón, como propietario de la oficina número seis, situada en la entreplanta del edificio sito en DIRECCION000 , de Salamanca informando que desea dotar a la oficina número seis de la citada entre planta de servicio de agua caliente central, y de acuerdo a los estatutos comunitarios , en su artículo 20 , en el que se indica que " el propietario de cualquiera de los locales de la planta baja y de la entreplanta podrán enchufar , si le interesare en la tubería de agua caliente por su cuenta..." y haciendo constar que , de esta manera comunica por el escrito su intención de enchufar dicha oficina al servicio de agua caliente central de edificio, en los desagües correspondientes. Desde luego el escrito presentado por la parte demandada , a falta de prueba que acredite su recepción , ya fuera por el administrador de la comunidad de propietarios o el presidente, de la misma, bien pudiera haberse emitido en cualquier momento y ocasión diferente a la fechada ,toda vez que no cuenta ni con sello de recepción , ni firma de administrador y/o presidente de la comunidad que permitiera presumir que, efectivamente, don Carlos Ramón, como propietario de un local que conforma la comunidad, comunicara de su serie intención de llevar a cabo obras necesarias para dotarse del servicio de agua caliente central , de conformidad con los estatutos. Es decir , que habida cuenta que no se ha probado que el demandado, formalmente, informara de a la comunidad de la ejecución de obras que afecta a elementos comunes ( tuberías comunitarias, ) ha desatendido la obligación legal del artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal , pese a que , en principio, de conformidad con artículo 20 de los Estatutos de la comunidad su intención de "enchufar su inmueble a la tubería de agua caliente , por su cuenta".

A tenor de los dispuesto en el artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal " el propietario de cada piso y local podrá modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general , su configuración y estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad..." por lo tanto, el precepto no hace sino imponer, a los distintos propietarios , en todo caso y sin excepción, que para el supuesto de que sus obras pudieran perjudicar los derechos de terceros, como resulta el actual pleito, habrán de dar debida y previa cuenta de su intención de ejecución de las obras. Añadimos el precepto no refiere excusa a los propietarios por el mero hecho de que los estatutos permitan llevar a cabo una obra para engancharse a las tuberías comunitarias, en consecuencia los estatutos de la comunidad actora no amparan a los demandados que han obviado comunicar de su decisión de acometer obras que afectan a terceros propietarios y a elementos comunes.

Desde luego, escuchado al administrador de la comunicad de propietarios y contando con un documento no sellado ni firmado por éste, ni por el presidente de la comunidad, resolvemos que la parte demandada aporta un documento que, pese a que data con fecha anterioridad a la ejecución de la obra , bien pudiera haberlo confeccionado en cualquier momento , y , por lo tanto no despliega efectos probatorios en lo concerniente a que atendió los imperativos de la LPH de comunicar a la comunidad de obras que alterarían elementos comunes y afectaría a propiedades de otros comuneros.

Ambos peritos coinciden en que el forjado es un elemento común de la comunidad de propietarios ( el perito de la parte demandada lo reconoció a pregunta de esta Juzgadora ) , y tampoco resulta discutido por la jurisprudencia que el forjado afecta a la estructura del inmueble y que forma parte de la armadura de la edificación. Sentencia del Tribunal Supremo , de diecisiete de febrero del año 2010. Por lo tanto, no resulta justa causa que la parte demandada mantenga su oposición invocando que no se ha afectado la estabilidad o la estructura del edificio, toda vez que , al tratarse de un elemento común tan relevante, en todo caso se ha de imponer, a los comuneros, comunicar previamente, a las comunidades de propietario, de cualquier obra que , de una manera u otra , pudiera afectar a los forjados. Consecuentemente, pese a que no se haya visto afectada la estabilidad o seguridad del edificio, dada la naturaleza de elemento común alterado y la importancia del forjado en la propia estructura y configuración del edificio, los vecinos , a iniciativa propia, no podrán llevar a cabo la ejecución de obras en sus inmuebles que puedan comprometer , alterar, modificar los forjados del edificio.

Continuamos, que la propietaria del local afectado no le permitiera el paso para que , desde el mismo, se ejecutaran las obras , no da vía libre , a la parte demandada, a ejecute las obras que mas le intereses , sin comunicarlas a la comunidad, toda vez que afectan a elemento comunes y a otro inmueble qué no es de su propiedad. Es decir, la parte demandada busca amparo a su conducta en el artículo 20 de los Estatutos , olvidando que, a pesar de que le reconozca la opción a enganche a las tuberías comunitarias , no implica que la obra no haya de respetar las normas estatutarias en su conjunto , los elementos comunes y privativos, así como la legislación especial ( Ley de Propiedad Horizontal) .De ser cierto que la propietaria negara la entrada por su local para ejecutar la obra y los demandados lo consideraran necesario para acometerla , incluso, podrían haber acudido a la vía judicial para hacer efectivo el derecho de servidumbre ( artículo 9.C y D LPH) pero en modo alguno se justifica la invasión en otra propiedad , sin consentimiento del titular, para realizar las obras que , de juna manera u otra, han perjudicado al inmueble afectado , sin olvidar que tampoco han comunicado a la comunidad de ello pese a que ha afectado a elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo , de nueve de diciembre del año 2010,Se reitera el carácter de los forjados por lo qué la destrucción parcial de estos paramentos debe realizarse con autorización de los demás copropietarios, tal y como se indican en las sentencias del Alto Tribunal de 10 de diciembre de 1997 y 15 de junio de 2005 y 7 de julio de 1997, que el forjado es un elemento común y debe ser usado conforme a su destino. Igual criterio adoptado en sentencia de diecinueve de diciembre del año 2008 , recurso 389/2004.

Sentencia del Tribunal Supremo , de veintiocho de marzo el año 2012 , 150/2012 , exige que la ejecución de obras en elementos comunes que conforman la estructura del edificio requieren del consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, aunque no se produzca perjuicio a los mismo y se invocan criterios de sentencias del Alto Tribunal tales como de 17 de noviembre del año 2011 , en recurso 1439/2009, ratificando la doctrina de sentencia 17 de febrero en el año 2010 , al resolver que se exige el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios para obras que impliquen la alteración de los forjados y reitera que la ejecución de obras en los elementos comunes , tales como son los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio , requieren del consentimiento unánime de la comunidad , sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia , o no , de perjuicios para los propietarios o afecten , o no , a la estructura seguridad o configuración exterior el edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no sólo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominantes y sirvientes , sino , también, cuando afecta elementos comunes del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Así las cosas, expuestos los hechos y la doctrina jurisprudencial sentada , concluimos que no se excusa el modo de proceder de los demandados, que no pusieron en conocimiento de la comunidad de las obras que, de una manera u otra , afectaría a un elemento común tan importante como el forjado ( incluso dejamos a un lado de la necesidad de requerido la unanimidad del consentimiento de la comunidad, tal y como indica el Alto Tribunal) y que , además, preveía su incursión en la propiedad de otro comunero. A mayor abundamiento, la demandada aporta fotografías que muestran el resultado de las obras, a través de las cuales se revela ( al igual que en las fotografías de la otra parte), que para acometerlas ha sido necesaria la incursión en el local propiedad de otro comunero, pese a no haber obtenido autorización alguna para ello , ya fuere por su titular o decisión judicial, y , por lo tanto , a pesar de que discuten que ciertos daños detallados en la "zona dos" del informe pericial de la parte actora no obedecen a las obras efectuadas, lo cierto es que dichos daños están ligados a la parte derecha del local , dónde se observan los elementos de forjado roto , bovedilla de hormigón, sustituidos en parte por ladrillo cerámica , y habida cuenta que las obras conllevaron ( tal y como reconoce la parte demandada) modificación o alteración del forjado, se hace necesario obligar a los demandados a la reparación de todos los daños observados por el perito de la parte actora , una vez que todos son propios de una ejecución de obra que ha afectado al forjado, a la bovedilla de hormigón, parte del chapado superior del ladrillo que reviste el pilar metálico o al unido al injerto de ramales de tubería a la bajante comunitaria, y , por ende, los daños mencionados en la zona segunda no resultan extraños a las obras acometidas.

A pesar de que los demandados sostiene que , antes del año 2000, se llevaron a cabo obras a los efectos de segregar el local, y que pudieran haber modificado elementos comunes, lo cierto es que los daños descritos en " la zona dos" son propios de obras como las que estamos enjuiciando, y , por lo tanto, no resultan extraños al modo de proceder de los ejecutantes, qué, desde su inmueble superior, llevaron a cabo las actuaciones que dañaron el inmueble inferior y los elementos comunes de la propiedad, por lo que los daños de "la zona dos" no resultan ajenos a los que se muestran en las fotografías y nos permite resolver que los demandados han de hacer frente a lo pretendido por la Comunidad de Propietarios actora, con el fin de reponer los elementos dañados al estado previo a las obras, así como de repararlos, sin olvidar que la propiedad del local afectado no está obligada a soportar ni menoscabos en la altura de su inmueble , ni en la acústica, ni en la estética.

Expuesto lo anterior , probado que sólo los daños en los elementos comunes y privativos son causa de la conducta ilícita de los demandados, acometiendo obras no conocidas y/o consentidas por la comunidad, y sin previo consentimiento del titular del local afectado, sólo cabe estimar la demanda y obligar a los causantes de los daños a dejar indemnes a todos los afectados, artículos 1101, 1106 del C.Civil, y, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO-La representación procesal de la parte demandante, Comunidad de Propietarios de la finca sita en DIRECCION000, Salamanca, formuló demanda de juicio ordinario frente a don Carlos Ramón y doña Piedad suplicando que se dicte sentencia estimatoria por la qué se declare la ilicitud de la obra realizada por los demandados y descrita en el cuerpo de la demanda , y se declare y se condene a realizar cuantos trabajos sean necesarios para reponer el elemento común afectado , y alterado por las obras , a su estado anterior , con apercibimiento de ejecutarse a su costa, a las citadas obras , y a su cuenta, de no proceder los demandados, conforme a lo indicado, en el plazo de un mes desde que la sentencia sea firme.

Esta parte , a los efectos de argumentar su petición , expone que la Comunidad de Propietarios demandante está constituida por dos plantas de sótanos, planta baja, un entreplanta con distintos locales y siete plantas de viviendas. Que los demandados son propietarios del local 6, ubicado en la entreplanta del edificio de la comunidad actora, aporta documentos 2 y 3 , inscripciones en el Registro de la Propiedad , nota simple , a los efectos de acreditarlo. Asevera que, en la parte inferior de la propiedad de los demandados, está ubicada un local propiedad de doña Bernarda , y que los demandados realizaron, en su propiedad , unas obras sin aviso ni comunicación alguna a la comunidad , para dedicarlo a apartamentos turísticos. Que , fruto de las obras sin ningún tipo de autorización , procedieron a conectar la propiedad de los demandados con las bajantes comunitarias, que abrieron el suelo del inmueble situado entre planta y rompieron el forjado para ceder al techo del local situado inmediatamente debajo , sin contar, tampoco, con consentimiento de la propiedad. Que de las obras efectuadas se han afectado elementos comunes de la comunidad , produciéndose daños al forjado del edificio, y , en concreto, los daños se identifican en dos actuaciones o zonas. Que , en una parte, se ha roto parte de los elementos del forjado , capa de comprensión , bovedillas de hormigón y del chapado superior del ladrillo, enganchando sus bajantes a la tubería comunitaria , por el techo del local inferior, y , en otra parte, se han roto, también, elementos del forjado, bovedillas de hormigón , qué han sido construidos por ladrillos cerámico .

Añade esta parte, que los demandados han roto el forjado del edificio para conectar sus bajantes a la bajante comunitaria, llegando a invadir la propiedad inferior. Acompaña do comento número cuatro, informe pericial. Que , con fecha de cinco abril del año 2024 , se celebró una Junta General Extraordinaria y , en el orden del día, se incluía tratar el asunto que ahora nos interesa, acompaña documento número 5, acta de la junta, de 5 de abril 2024 y documento número 6, certificado de notificación del acta.

De adverso, la parte demandada , Don Carlos Ramón y Doña Piedad, en su escrito de contestación a la demanda pretende que se desestimen íntegramente los pedimentos de la parte actora, esgrimiendo que, a pesar de ser cierto que los demandados son propietarios del inmueble referido, que conforma la comunidad de propietarios actora, y que, a su vez, la comunidad se conforma con dos plantas de sótano, planta baja, entre planta de locales y siete plantas de viviendas, el local número seis de la entreplanta , a la qué se hace referencia de adverso , originariamente formaba parte de un local mayor , qué posteriormente se dividió y se segregó , al amparo del artículo ocho de los estatutos de la comunidad .

Relata que los locales de la entreplanta mantienen una entrada independiente al portal de acceso a las viviendas de las plantas primeras a ático del edificio, y que , tal y como se recoge en el artículo 17 de los estatutos de la comunidad , se evidencia a través de la imagen que acompaña . Que dichas entre plantas de locales mantiene una toma de agua independiente de las de las viviendas del edificio, y como para todos los locales de la entreplanta y que desde el punto de vista urbanístico hay que manifestar que el uso de los locales de la entreplanta es terciario, de conformidad con el plan general de ordenación urbanística del municipio de Salamanca , publicado en el BOCYL de 23 de enero del año 2007.

Hace saber que no comparte las aseveraciones de contrario, en cuanto que las obras ejecutadas en el local de la entreplanta por los demandados se realizó sin aviso a la comunidad, y afirmando que se comunicó , previamente , al administrador de la comunidad, don Fidel , la intención de los demandados, aporta copia del documento de comunicación. Afirma que los estatutos de la comunidad recogen, entre su articulado , las facultades a favor de los propietarios de los locales de poder conectar tanto a la calefacción como al servicio de agua caliente, en su artículo 3, y mantiene que no se ha producido daños , ni en el forjado ni en el local de la planta baja , sino que se han tratado de las actuaciones necesarias para proceder a la conexión con los servicios generales a los que tiene derecho. Que , en un primer momento , la propietaria del local dejó entrar al fontanero enviado por los demandados , para evaluar la posibilidad de conexión con la bajante general pero que , en el día en que se fueron a llevar a cabo los trabajos de conexión, se le negó la entrada, y, por lo tanto, tuvo que hacerla directamente desde el local de la entreplanta.

Añade, que en virtud de los estatutos de la comunidad , artículo 25, los propietarios de los locales por dónde discurran las conducciones generales deberán tolerar dicha servidumbres y permitirán empalmar el resto de propietarios.

SEGUNDO-La parte demandante acompaña, junto a su escrito de demanda , informe pericial emitido por don Casimiro, arquitecto técnico , a fecha de 24 de febrero del año 2025 , como consecuencia de los daños producidos en un forjado comunitario en el interior de un local , motivado por las obras que se están llevando a cabo en la planta superior del mismo, y el objeto del informe se identifica con los daños existentes para realizar una propuesta de reparación de éstos, restituyendo su estado original y la valoración económica. Expone que se ha realizado visita al local, dónde se ha tomado datos y fotografías in situ de los daños ocasionados por las obras realizadas en la planta superior y recogida de datos, por parte de la propiedad , de las actuaciones realizadas.

En cuanto a la identificación de daños , se observan con claridad en las zonas del forjado comunitario , en el interior del local que han sido sufridas y aporta zona 1 y zona 2. Que , en la zona 1, junto al pilar interior, dónde se observa que se ha roto parte de los elementos del forjado, parte de comprensión bovedillas de hormigón y parte del chapado superior del ladrillo qué reviste el pilar metálico para realizar un injerto que recoge tres ramales de tuberías de PVC o bajante de PVC comunitaria, por el interior del local, y en la zona dos parte derecha del local donde se observa elementos del forjado roto, bovedillas de hormigón , la cúal ha sido sustituida en parte por ladrillos cerámico.

En lo concerniente a las propuestas de reparación ( que damos por reproducida en su totalidad ,a los efectos de evitar repeticiones innecesarias ) indicamos la retirada de los ramales de tubería de PVC de diferentes diámetros , procedentes del piso superior, así como el injerto realizado en la bajante general de PVC, picado de tramo de chapado de ladrillo cerámico de que reviste a la bajante y el pilar metálico de manera suficiente para que se pueda desmontar el tramo entero de la bajante de PVC afectada , retirada del tramo de bajante completo de PVC deteriorada y posterior colocación del nuevo tramo de bajante de PVC del mismo diámetro existente y restitución del chapado del ladrillo cerámico hasta el forjado, retirada de chapa de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado , así como las bovedillas rotas afectadas para posterior colocación de bovedilla de hormigón similar a la existente , cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente como el previo de los trabajos de reparación . En cuanto a la zona dos, pared derecha retirada de grapas de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado para posterior colocación de bovedilla de hormigón , similar a la existente, y cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente, provocado por las citadas actuaciones, como el propio de los trabajos de reparación.

El informe pericial recoge un presupuesto estimado, tanto de la zona 1 , de 2.500 euros, como de la zona 2, 800 euros, ascendiendo a la totalidad de 3.300 euros. Además, anexionó presupuesto y mediaciones detalladas y adjunta diferentes fotografías, a los efectos de acreditar los daños ocasionados con la obra.

Durante la celebración de la vista, el perito ratificó su informe y manifestó que las obras han afectado a forjado y ha alterado elementos comunes. Que la obra se he ejecutar desde arriba.

La parte demandada adjunta informe pericial , emitido por don Julio, fecha de 1 de julio del año 2025 , arquitecto técnico, qué acude al local dónde se realiza la instalación de los desagües , y refiere que el objeto del dictamen es determinar si las obras necesarias de conexión de los desagües se han realizado de forma correcta y de tal forma que no se haya actuado vulnerando los derechos de terceros. Hace saber que cuenta con la contestación a la demanda y el informe emitido por el perito de adverso, don Casimiro , sobre la propuesta de reparación y valoración de los daños en el forjado interior del local. Que visitó el local, el día 18 de junio del año 2025, propiedad de doña Bernarda, dónde se muestran las obras de conexión de los desagües objeto del dictamen e , igualmente, se realiza visita al local inmediatamente superior propiedad de los demandados, por el cual se han realizado las obras necesarias para para la localización y conexión de los desagües , y se toman fotografías que se adjuntan con el dictamen . Que , igualmente , analiza los estatutos de la comunidad y atiende a la normativa de instalación de fontanería en Salamanca.

En cuanto a las obras , refiere que se han ejecutado consistentes en la conexión a bajantes generales del edificio de los aparatos sanitarios existentes en el local inmediatamente superior al local superior de la señora Bernarda, y que , en conversaciones mantenidas con el fontanero, qué ha ejecutado la obra, indica que , en la primera conversación, la señora Bernarda le dice que puede acceder por el local para realizar las conexiones pertinentes , si bien, llegado el día para realizar el trabajo no lo permite acceder por el local, y, ante dicha negativa, se ha de realizar las obras de cabeza boca abajo, desde el local superior lo que implica una ejecución profesional y estéticamente menos ortodoxa y que , dicha circunstancia, conlleva que el escombro general no ha podido retirar, acompaña foto, que el tramo de la bajante que estaba chapado por ladrillo no se ha podido ejecutar, acompaña foto, e , igualmente, no se ha podido cerrar el hueco de la bovedilla del techo donde discurren las diferentes conexiones de tuberías de los aparatos sanitarios, acompaña foto.

Identifica los daños, de conformidad con el informe pericial de adverso , considera que las obras realizadas no suponen daño alguno para la seguridad y estabilidad del edificio, que la rotura de la bovedilla no implica menoscabo en la capacidad estructural, ya que , este elemento, es una pieza que se coloca como aligerante de peso y podrá mejorar el aislamiento técnico y acústico de los forjados , y considera que un injerto o una bajante del edificio para recogida de aguas de otras instalaciones no resulta un daño, ni para la bajante ni para el edificio, y que , atendiendo a los estatutos de la comunidad, estima que se contempla la posibilidad más que lógica de que los propietarios de los locales puedan conectarlo tanto a los desagües generales como los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria.

Valoración de los daños, la determina en 124,51 euros, que concreta valor de labores de en revestimiento de bajante , placa de escayola para tapar hueco creado por el forjado por las conexiones a las bajantes y carga y transporte o vertedero de los residuos, descartando , el perito, labores de retirada de tuberías, demolición de ladrillo cerámico , bajante inferior de PVC para aguas residuales. En el apartado de conclusiones refiere que las obras realizadas no suponen deterioro o estructural alguno, ni conlleva un funcionamiento incorrecto o mermando en las instalaciones de los colectores o bajantes generales del edificio y acompaña diferentes fotografías de los escombros y los detalles de chapado a ejecutar, así como de zona colocar las placas de escayola.

El perito ratificó su informe, durante la celebración del juicio. Manifestó que no se ha comprometido la seguridad ni estabilidad pero que el forjado y bovedilla son elementos comunes. Que la conexión de la obra está bien ejecutada y no perjudica. Que la bovedilla puede afectar a la acústica y que se ha alterado la estética.

Se practicó testifical del administrador de la comunidad de propietarios, Don Fidel, que manifestó que tuvo conocimiento de las obras cuando se estaban ejecutando. Que no se solicitó autorización ni se comunicó, a la comunidad. Que en su oficina, si reciben documentos de los propietarios que conforman la comunidad, se toma nota y da justificante. Que no le consta que los demandados acudieran a su oficina, a tales efectos. Que la vecina afectada le informó del hueco y cascotes en su local, Que la Junta no aprobó las obras.

TERCERO-Conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, Los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará incidente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son todos los necesarios para su adecuación uso y disfrute, tales con el suelo, vuelo, cimentación y cubiertas, elementos estructurales ...

Las fuentes de las obligaciones que recoge el artículo 1089 Código Civil, La ley, los contratos , los cuasicontratos, acciones y omisiones ilícitas, y en los que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 1088 del Código Civil, toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa .Dispone el artículo 1902 del Código Civil que el que por acción u omisión causa daño a otro , interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En el supuesto de imputar responsabilidad conforme al artículo 1902 del Código Civil, se debe acreditar daño real, a causa de una conducta negligente imputable a distinto al que lo sufre, con relación perfecta entre acción u omisión no diligente y el daño sufrido.

Practicada la prueba testifical y pericial, la totalidad de los declarantes coinciden en que los demandados ejecutaron obras en su inmueble que , de una manera u otra, han afectado a elementos comunes de la comunidad, tales como forjado y bovedillas. Además, las obras se ejecutaron desde la vivienda de los demandados, y pese a que en su escrito de contestación a la demanda, en la página 5 , se niegan los daños en el forjado y el local, lo cierto es que el informe pericial refiere y reconoce escombros, rotura de bovedilla así como injerto en una bajante del edificio e , incluso, valora la necesidad de revestir la bajante , placa de escayola para tapar el hueco creado en el forjado . Por lo tanto, el propio perito reconoce , en su informe, que las obras ejecutadas por los demandados-clientes han alterado elementos comunes y privativos del local afectado. Así, pese a que mantiene que no se ha alterado la estabilidad y seguridad del edificio hemos de decir que el perito de la actora en ningún momento ha mantenido que se haya visto comprometidos estas exigencias sino que , efectivamente, se han visto modificado tanto el forjado, bovedilla y que se ha realizado un injerto. En consecuencia, practicada la ratificación de informes periciales y respondiendo, los peritos, a las preguntas que se le formularon, durante la celebración del juicio, coinciden en lo sustancial, en cuanto a alteración de elementos comunes y privativos, al acometerse las obras .

Abundamos , no se trata de que las obras hayan comprometido la seguridad y la estabilidad del edificio comunitario porque , como resulta obvio, de ser así , las obras de reparación no se cuantificarían en menos de 4000 Euros ( tal y como concluye el perito de la actora ), pero esta ausencia de gravedad no impide concluir que la parte demandada ha llevado a cabo obras que no sólo han modificado elementos comunes de interés, sino que , además, ha alterado la estética y la acústica del local privativo.

La parte demandada aporta documento fechado a seis de octubre del año 2023, emitido por don Carlos Ramón, como propietario de la oficina número seis, situada en la entreplanta del edificio sito en DIRECCION000 , de Salamanca informando que desea dotar a la oficina número seis de la citada entre planta de servicio de agua caliente central, y de acuerdo a los estatutos comunitarios , en su artículo 20 , en el que se indica que " el propietario de cualquiera de los locales de la planta baja y de la entreplanta podrán enchufar , si le interesare en la tubería de agua caliente por su cuenta..." y haciendo constar que , de esta manera comunica por el escrito su intención de enchufar dicha oficina al servicio de agua caliente central de edificio, en los desagües correspondientes. Desde luego el escrito presentado por la parte demandada , a falta de prueba que acredite su recepción , ya fuera por el administrador de la comunidad de propietarios o el presidente, de la misma, bien pudiera haberse emitido en cualquier momento y ocasión diferente a la fechada ,toda vez que no cuenta ni con sello de recepción , ni firma de administrador y/o presidente de la comunidad que permitiera presumir que, efectivamente, don Carlos Ramón, como propietario de un local que conforma la comunidad, comunicara de su serie intención de llevar a cabo obras necesarias para dotarse del servicio de agua caliente central , de conformidad con los estatutos. Es decir , que habida cuenta que no se ha probado que el demandado, formalmente, informara de a la comunidad de la ejecución de obras que afecta a elementos comunes ( tuberías comunitarias, ) ha desatendido la obligación legal del artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal , pese a que , en principio, de conformidad con artículo 20 de los Estatutos de la comunidad su intención de "enchufar su inmueble a la tubería de agua caliente , por su cuenta".

A tenor de los dispuesto en el artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal " el propietario de cada piso y local podrá modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general , su configuración y estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad..." por lo tanto, el precepto no hace sino imponer, a los distintos propietarios , en todo caso y sin excepción, que para el supuesto de que sus obras pudieran perjudicar los derechos de terceros, como resulta el actual pleito, habrán de dar debida y previa cuenta de su intención de ejecución de las obras. Añadimos el precepto no refiere excusa a los propietarios por el mero hecho de que los estatutos permitan llevar a cabo una obra para engancharse a las tuberías comunitarias, en consecuencia los estatutos de la comunidad actora no amparan a los demandados que han obviado comunicar de su decisión de acometer obras que afectan a terceros propietarios y a elementos comunes.

Desde luego, escuchado al administrador de la comunicad de propietarios y contando con un documento no sellado ni firmado por éste, ni por el presidente de la comunidad, resolvemos que la parte demandada aporta un documento que, pese a que data con fecha anterioridad a la ejecución de la obra , bien pudiera haberlo confeccionado en cualquier momento , y , por lo tanto no despliega efectos probatorios en lo concerniente a que atendió los imperativos de la LPH de comunicar a la comunidad de obras que alterarían elementos comunes y afectaría a propiedades de otros comuneros.

Ambos peritos coinciden en que el forjado es un elemento común de la comunidad de propietarios ( el perito de la parte demandada lo reconoció a pregunta de esta Juzgadora ) , y tampoco resulta discutido por la jurisprudencia que el forjado afecta a la estructura del inmueble y que forma parte de la armadura de la edificación. Sentencia del Tribunal Supremo , de diecisiete de febrero del año 2010. Por lo tanto, no resulta justa causa que la parte demandada mantenga su oposición invocando que no se ha afectado la estabilidad o la estructura del edificio, toda vez que , al tratarse de un elemento común tan relevante, en todo caso se ha de imponer, a los comuneros, comunicar previamente, a las comunidades de propietario, de cualquier obra que , de una manera u otra , pudiera afectar a los forjados. Consecuentemente, pese a que no se haya visto afectada la estabilidad o seguridad del edificio, dada la naturaleza de elemento común alterado y la importancia del forjado en la propia estructura y configuración del edificio, los vecinos , a iniciativa propia, no podrán llevar a cabo la ejecución de obras en sus inmuebles que puedan comprometer , alterar, modificar los forjados del edificio.

Continuamos, que la propietaria del local afectado no le permitiera el paso para que , desde el mismo, se ejecutaran las obras , no da vía libre , a la parte demandada, a ejecute las obras que mas le intereses , sin comunicarlas a la comunidad, toda vez que afectan a elemento comunes y a otro inmueble qué no es de su propiedad. Es decir, la parte demandada busca amparo a su conducta en el artículo 20 de los Estatutos , olvidando que, a pesar de que le reconozca la opción a enganche a las tuberías comunitarias , no implica que la obra no haya de respetar las normas estatutarias en su conjunto , los elementos comunes y privativos, así como la legislación especial ( Ley de Propiedad Horizontal) .De ser cierto que la propietaria negara la entrada por su local para ejecutar la obra y los demandados lo consideraran necesario para acometerla , incluso, podrían haber acudido a la vía judicial para hacer efectivo el derecho de servidumbre ( artículo 9.C y D LPH) pero en modo alguno se justifica la invasión en otra propiedad , sin consentimiento del titular, para realizar las obras que , de juna manera u otra, han perjudicado al inmueble afectado , sin olvidar que tampoco han comunicado a la comunidad de ello pese a que ha afectado a elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo , de nueve de diciembre del año 2010,Se reitera el carácter de los forjados por lo qué la destrucción parcial de estos paramentos debe realizarse con autorización de los demás copropietarios, tal y como se indican en las sentencias del Alto Tribunal de 10 de diciembre de 1997 y 15 de junio de 2005 y 7 de julio de 1997, que el forjado es un elemento común y debe ser usado conforme a su destino. Igual criterio adoptado en sentencia de diecinueve de diciembre del año 2008 , recurso 389/2004.

Sentencia del Tribunal Supremo , de veintiocho de marzo el año 2012 , 150/2012 , exige que la ejecución de obras en elementos comunes que conforman la estructura del edificio requieren del consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, aunque no se produzca perjuicio a los mismo y se invocan criterios de sentencias del Alto Tribunal tales como de 17 de noviembre del año 2011 , en recurso 1439/2009, ratificando la doctrina de sentencia 17 de febrero en el año 2010 , al resolver que se exige el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios para obras que impliquen la alteración de los forjados y reitera que la ejecución de obras en los elementos comunes , tales como son los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio , requieren del consentimiento unánime de la comunidad , sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia , o no , de perjuicios para los propietarios o afecten , o no , a la estructura seguridad o configuración exterior el edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no sólo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominantes y sirvientes , sino , también, cuando afecta elementos comunes del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Así las cosas, expuestos los hechos y la doctrina jurisprudencial sentada , concluimos que no se excusa el modo de proceder de los demandados, que no pusieron en conocimiento de la comunidad de las obras que, de una manera u otra , afectaría a un elemento común tan importante como el forjado ( incluso dejamos a un lado de la necesidad de requerido la unanimidad del consentimiento de la comunidad, tal y como indica el Alto Tribunal) y que , además, preveía su incursión en la propiedad de otro comunero. A mayor abundamiento, la demandada aporta fotografías que muestran el resultado de las obras, a través de las cuales se revela ( al igual que en las fotografías de la otra parte), que para acometerlas ha sido necesaria la incursión en el local propiedad de otro comunero, pese a no haber obtenido autorización alguna para ello , ya fuere por su titular o decisión judicial, y , por lo tanto , a pesar de que discuten que ciertos daños detallados en la "zona dos" del informe pericial de la parte actora no obedecen a las obras efectuadas, lo cierto es que dichos daños están ligados a la parte derecha del local , dónde se observan los elementos de forjado roto , bovedilla de hormigón, sustituidos en parte por ladrillo cerámica , y habida cuenta que las obras conllevaron ( tal y como reconoce la parte demandada) modificación o alteración del forjado, se hace necesario obligar a los demandados a la reparación de todos los daños observados por el perito de la parte actora , una vez que todos son propios de una ejecución de obra que ha afectado al forjado, a la bovedilla de hormigón, parte del chapado superior del ladrillo que reviste el pilar metálico o al unido al injerto de ramales de tubería a la bajante comunitaria, y , por ende, los daños mencionados en la zona segunda no resultan extraños a las obras acometidas.

A pesar de que los demandados sostiene que , antes del año 2000, se llevaron a cabo obras a los efectos de segregar el local, y que pudieran haber modificado elementos comunes, lo cierto es que los daños descritos en " la zona dos" son propios de obras como las que estamos enjuiciando, y , por lo tanto, no resultan extraños al modo de proceder de los ejecutantes, qué, desde su inmueble superior, llevaron a cabo las actuaciones que dañaron el inmueble inferior y los elementos comunes de la propiedad, por lo que los daños de "la zona dos" no resultan ajenos a los que se muestran en las fotografías y nos permite resolver que los demandados han de hacer frente a lo pretendido por la Comunidad de Propietarios actora, con el fin de reponer los elementos dañados al estado previo a las obras, así como de repararlos, sin olvidar que la propiedad del local afectado no está obligada a soportar ni menoscabos en la altura de su inmueble , ni en la acústica, ni en la estética.

Expuesto lo anterior , probado que sólo los daños en los elementos comunes y privativos son causa de la conducta ilícita de los demandados, acometiendo obras no conocidas y/o consentidas por la comunidad, y sin previo consentimiento del titular del local afectado, sólo cabe estimar la demanda y obligar a los causantes de los daños a dejar indemnes a todos los afectados, artículos 1101, 1106 del C.Civil, y, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO-La representación procesal de la parte demandante, Comunidad de Propietarios de la finca sita en DIRECCION000, Salamanca, formuló demanda de juicio ordinario frente a don Carlos Ramón y doña Piedad suplicando que se dicte sentencia estimatoria por la qué se declare la ilicitud de la obra realizada por los demandados y descrita en el cuerpo de la demanda , y se declare y se condene a realizar cuantos trabajos sean necesarios para reponer el elemento común afectado , y alterado por las obras , a su estado anterior , con apercibimiento de ejecutarse a su costa, a las citadas obras , y a su cuenta, de no proceder los demandados, conforme a lo indicado, en el plazo de un mes desde que la sentencia sea firme.

Esta parte , a los efectos de argumentar su petición , expone que la Comunidad de Propietarios demandante está constituida por dos plantas de sótanos, planta baja, un entreplanta con distintos locales y siete plantas de viviendas. Que los demandados son propietarios del local 6, ubicado en la entreplanta del edificio de la comunidad actora, aporta documentos 2 y 3 , inscripciones en el Registro de la Propiedad , nota simple , a los efectos de acreditarlo. Asevera que, en la parte inferior de la propiedad de los demandados, está ubicada un local propiedad de doña Bernarda , y que los demandados realizaron, en su propiedad , unas obras sin aviso ni comunicación alguna a la comunidad , para dedicarlo a apartamentos turísticos. Que , fruto de las obras sin ningún tipo de autorización , procedieron a conectar la propiedad de los demandados con las bajantes comunitarias, que abrieron el suelo del inmueble situado entre planta y rompieron el forjado para ceder al techo del local situado inmediatamente debajo , sin contar, tampoco, con consentimiento de la propiedad. Que de las obras efectuadas se han afectado elementos comunes de la comunidad , produciéndose daños al forjado del edificio, y , en concreto, los daños se identifican en dos actuaciones o zonas. Que , en una parte, se ha roto parte de los elementos del forjado , capa de comprensión , bovedillas de hormigón y del chapado superior del ladrillo, enganchando sus bajantes a la tubería comunitaria , por el techo del local inferior, y , en otra parte, se han roto, también, elementos del forjado, bovedillas de hormigón , qué han sido construidos por ladrillos cerámico .

Añade esta parte, que los demandados han roto el forjado del edificio para conectar sus bajantes a la bajante comunitaria, llegando a invadir la propiedad inferior. Acompaña do comento número cuatro, informe pericial. Que , con fecha de cinco abril del año 2024 , se celebró una Junta General Extraordinaria y , en el orden del día, se incluía tratar el asunto que ahora nos interesa, acompaña documento número 5, acta de la junta, de 5 de abril 2024 y documento número 6, certificado de notificación del acta.

De adverso, la parte demandada , Don Carlos Ramón y Doña Piedad, en su escrito de contestación a la demanda pretende que se desestimen íntegramente los pedimentos de la parte actora, esgrimiendo que, a pesar de ser cierto que los demandados son propietarios del inmueble referido, que conforma la comunidad de propietarios actora, y que, a su vez, la comunidad se conforma con dos plantas de sótano, planta baja, entre planta de locales y siete plantas de viviendas, el local número seis de la entreplanta , a la qué se hace referencia de adverso , originariamente formaba parte de un local mayor , qué posteriormente se dividió y se segregó , al amparo del artículo ocho de los estatutos de la comunidad .

Relata que los locales de la entreplanta mantienen una entrada independiente al portal de acceso a las viviendas de las plantas primeras a ático del edificio, y que , tal y como se recoge en el artículo 17 de los estatutos de la comunidad , se evidencia a través de la imagen que acompaña . Que dichas entre plantas de locales mantiene una toma de agua independiente de las de las viviendas del edificio, y como para todos los locales de la entreplanta y que desde el punto de vista urbanístico hay que manifestar que el uso de los locales de la entreplanta es terciario, de conformidad con el plan general de ordenación urbanística del municipio de Salamanca , publicado en el BOCYL de 23 de enero del año 2007.

Hace saber que no comparte las aseveraciones de contrario, en cuanto que las obras ejecutadas en el local de la entreplanta por los demandados se realizó sin aviso a la comunidad, y afirmando que se comunicó , previamente , al administrador de la comunidad, don Fidel , la intención de los demandados, aporta copia del documento de comunicación. Afirma que los estatutos de la comunidad recogen, entre su articulado , las facultades a favor de los propietarios de los locales de poder conectar tanto a la calefacción como al servicio de agua caliente, en su artículo 3, y mantiene que no se ha producido daños , ni en el forjado ni en el local de la planta baja , sino que se han tratado de las actuaciones necesarias para proceder a la conexión con los servicios generales a los que tiene derecho. Que , en un primer momento , la propietaria del local dejó entrar al fontanero enviado por los demandados , para evaluar la posibilidad de conexión con la bajante general pero que , en el día en que se fueron a llevar a cabo los trabajos de conexión, se le negó la entrada, y, por lo tanto, tuvo que hacerla directamente desde el local de la entreplanta.

Añade, que en virtud de los estatutos de la comunidad , artículo 25, los propietarios de los locales por dónde discurran las conducciones generales deberán tolerar dicha servidumbres y permitirán empalmar el resto de propietarios.

SEGUNDO-La parte demandante acompaña, junto a su escrito de demanda , informe pericial emitido por don Casimiro, arquitecto técnico , a fecha de 24 de febrero del año 2025 , como consecuencia de los daños producidos en un forjado comunitario en el interior de un local , motivado por las obras que se están llevando a cabo en la planta superior del mismo, y el objeto del informe se identifica con los daños existentes para realizar una propuesta de reparación de éstos, restituyendo su estado original y la valoración económica. Expone que se ha realizado visita al local, dónde se ha tomado datos y fotografías in situ de los daños ocasionados por las obras realizadas en la planta superior y recogida de datos, por parte de la propiedad , de las actuaciones realizadas.

En cuanto a la identificación de daños , se observan con claridad en las zonas del forjado comunitario , en el interior del local que han sido sufridas y aporta zona 1 y zona 2. Que , en la zona 1, junto al pilar interior, dónde se observa que se ha roto parte de los elementos del forjado, parte de comprensión bovedillas de hormigón y parte del chapado superior del ladrillo qué reviste el pilar metálico para realizar un injerto que recoge tres ramales de tuberías de PVC o bajante de PVC comunitaria, por el interior del local, y en la zona dos parte derecha del local donde se observa elementos del forjado roto, bovedillas de hormigón , la cúal ha sido sustituida en parte por ladrillos cerámico.

En lo concerniente a las propuestas de reparación ( que damos por reproducida en su totalidad ,a los efectos de evitar repeticiones innecesarias ) indicamos la retirada de los ramales de tubería de PVC de diferentes diámetros , procedentes del piso superior, así como el injerto realizado en la bajante general de PVC, picado de tramo de chapado de ladrillo cerámico de que reviste a la bajante y el pilar metálico de manera suficiente para que se pueda desmontar el tramo entero de la bajante de PVC afectada , retirada del tramo de bajante completo de PVC deteriorada y posterior colocación del nuevo tramo de bajante de PVC del mismo diámetro existente y restitución del chapado del ladrillo cerámico hasta el forjado, retirada de chapa de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado , así como las bovedillas rotas afectadas para posterior colocación de bovedilla de hormigón similar a la existente , cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente como el previo de los trabajos de reparación . En cuanto a la zona dos, pared derecha retirada de grapas de ladrillo cerámico y diferente material empleado para tapar el forjado para posterior colocación de bovedilla de hormigón , similar a la existente, y cargar y retirada de escombros del local, tanto el existente, provocado por las citadas actuaciones, como el propio de los trabajos de reparación.

El informe pericial recoge un presupuesto estimado, tanto de la zona 1 , de 2.500 euros, como de la zona 2, 800 euros, ascendiendo a la totalidad de 3.300 euros. Además, anexionó presupuesto y mediaciones detalladas y adjunta diferentes fotografías, a los efectos de acreditar los daños ocasionados con la obra.

Durante la celebración de la vista, el perito ratificó su informe y manifestó que las obras han afectado a forjado y ha alterado elementos comunes. Que la obra se he ejecutar desde arriba.

La parte demandada adjunta informe pericial , emitido por don Julio, fecha de 1 de julio del año 2025 , arquitecto técnico, qué acude al local dónde se realiza la instalación de los desagües , y refiere que el objeto del dictamen es determinar si las obras necesarias de conexión de los desagües se han realizado de forma correcta y de tal forma que no se haya actuado vulnerando los derechos de terceros. Hace saber que cuenta con la contestación a la demanda y el informe emitido por el perito de adverso, don Casimiro , sobre la propuesta de reparación y valoración de los daños en el forjado interior del local. Que visitó el local, el día 18 de junio del año 2025, propiedad de doña Bernarda, dónde se muestran las obras de conexión de los desagües objeto del dictamen e , igualmente, se realiza visita al local inmediatamente superior propiedad de los demandados, por el cual se han realizado las obras necesarias para para la localización y conexión de los desagües , y se toman fotografías que se adjuntan con el dictamen . Que , igualmente , analiza los estatutos de la comunidad y atiende a la normativa de instalación de fontanería en Salamanca.

En cuanto a las obras , refiere que se han ejecutado consistentes en la conexión a bajantes generales del edificio de los aparatos sanitarios existentes en el local inmediatamente superior al local superior de la señora Bernarda, y que , en conversaciones mantenidas con el fontanero, qué ha ejecutado la obra, indica que , en la primera conversación, la señora Bernarda le dice que puede acceder por el local para realizar las conexiones pertinentes , si bien, llegado el día para realizar el trabajo no lo permite acceder por el local, y, ante dicha negativa, se ha de realizar las obras de cabeza boca abajo, desde el local superior lo que implica una ejecución profesional y estéticamente menos ortodoxa y que , dicha circunstancia, conlleva que el escombro general no ha podido retirar, acompaña foto, que el tramo de la bajante que estaba chapado por ladrillo no se ha podido ejecutar, acompaña foto, e , igualmente, no se ha podido cerrar el hueco de la bovedilla del techo donde discurren las diferentes conexiones de tuberías de los aparatos sanitarios, acompaña foto.

Identifica los daños, de conformidad con el informe pericial de adverso , considera que las obras realizadas no suponen daño alguno para la seguridad y estabilidad del edificio, que la rotura de la bovedilla no implica menoscabo en la capacidad estructural, ya que , este elemento, es una pieza que se coloca como aligerante de peso y podrá mejorar el aislamiento técnico y acústico de los forjados , y considera que un injerto o una bajante del edificio para recogida de aguas de otras instalaciones no resulta un daño, ni para la bajante ni para el edificio, y que , atendiendo a los estatutos de la comunidad, estima que se contempla la posibilidad más que lógica de que los propietarios de los locales puedan conectarlo tanto a los desagües generales como los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria.

Valoración de los daños, la determina en 124,51 euros, que concreta valor de labores de en revestimiento de bajante , placa de escayola para tapar hueco creado por el forjado por las conexiones a las bajantes y carga y transporte o vertedero de los residuos, descartando , el perito, labores de retirada de tuberías, demolición de ladrillo cerámico , bajante inferior de PVC para aguas residuales. En el apartado de conclusiones refiere que las obras realizadas no suponen deterioro o estructural alguno, ni conlleva un funcionamiento incorrecto o mermando en las instalaciones de los colectores o bajantes generales del edificio y acompaña diferentes fotografías de los escombros y los detalles de chapado a ejecutar, así como de zona colocar las placas de escayola.

El perito ratificó su informe, durante la celebración del juicio. Manifestó que no se ha comprometido la seguridad ni estabilidad pero que el forjado y bovedilla son elementos comunes. Que la conexión de la obra está bien ejecutada y no perjudica. Que la bovedilla puede afectar a la acústica y que se ha alterado la estética.

Se practicó testifical del administrador de la comunidad de propietarios, Don Fidel, que manifestó que tuvo conocimiento de las obras cuando se estaban ejecutando. Que no se solicitó autorización ni se comunicó, a la comunidad. Que en su oficina, si reciben documentos de los propietarios que conforman la comunidad, se toma nota y da justificante. Que no le consta que los demandados acudieran a su oficina, a tales efectos. Que la vecina afectada le informó del hueco y cascotes en su local, Que la Junta no aprobó las obras.

TERCERO-Conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, Los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará incidente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio que son todos los necesarios para su adecuación uso y disfrute, tales con el suelo, vuelo, cimentación y cubiertas, elementos estructurales ...

Las fuentes de las obligaciones que recoge el artículo 1089 Código Civil, La ley, los contratos , los cuasicontratos, acciones y omisiones ilícitas, y en los que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 1088 del Código Civil, toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa .Dispone el artículo 1902 del Código Civil que el que por acción u omisión causa daño a otro , interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

En el supuesto de imputar responsabilidad conforme al artículo 1902 del Código Civil, se debe acreditar daño real, a causa de una conducta negligente imputable a distinto al que lo sufre, con relación perfecta entre acción u omisión no diligente y el daño sufrido.

Practicada la prueba testifical y pericial, la totalidad de los declarantes coinciden en que los demandados ejecutaron obras en su inmueble que , de una manera u otra, han afectado a elementos comunes de la comunidad, tales como forjado y bovedillas. Además, las obras se ejecutaron desde la vivienda de los demandados, y pese a que en su escrito de contestación a la demanda, en la página 5 , se niegan los daños en el forjado y el local, lo cierto es que el informe pericial refiere y reconoce escombros, rotura de bovedilla así como injerto en una bajante del edificio e , incluso, valora la necesidad de revestir la bajante , placa de escayola para tapar el hueco creado en el forjado . Por lo tanto, el propio perito reconoce , en su informe, que las obras ejecutadas por los demandados-clientes han alterado elementos comunes y privativos del local afectado. Así, pese a que mantiene que no se ha alterado la estabilidad y seguridad del edificio hemos de decir que el perito de la actora en ningún momento ha mantenido que se haya visto comprometidos estas exigencias sino que , efectivamente, se han visto modificado tanto el forjado, bovedilla y que se ha realizado un injerto. En consecuencia, practicada la ratificación de informes periciales y respondiendo, los peritos, a las preguntas que se le formularon, durante la celebración del juicio, coinciden en lo sustancial, en cuanto a alteración de elementos comunes y privativos, al acometerse las obras .

Abundamos , no se trata de que las obras hayan comprometido la seguridad y la estabilidad del edificio comunitario porque , como resulta obvio, de ser así , las obras de reparación no se cuantificarían en menos de 4000 Euros ( tal y como concluye el perito de la actora ), pero esta ausencia de gravedad no impide concluir que la parte demandada ha llevado a cabo obras que no sólo han modificado elementos comunes de interés, sino que , además, ha alterado la estética y la acústica del local privativo.

La parte demandada aporta documento fechado a seis de octubre del año 2023, emitido por don Carlos Ramón, como propietario de la oficina número seis, situada en la entreplanta del edificio sito en DIRECCION000 , de Salamanca informando que desea dotar a la oficina número seis de la citada entre planta de servicio de agua caliente central, y de acuerdo a los estatutos comunitarios , en su artículo 20 , en el que se indica que " el propietario de cualquiera de los locales de la planta baja y de la entreplanta podrán enchufar , si le interesare en la tubería de agua caliente por su cuenta..." y haciendo constar que , de esta manera comunica por el escrito su intención de enchufar dicha oficina al servicio de agua caliente central de edificio, en los desagües correspondientes. Desde luego el escrito presentado por la parte demandada , a falta de prueba que acredite su recepción , ya fuera por el administrador de la comunidad de propietarios o el presidente, de la misma, bien pudiera haberse emitido en cualquier momento y ocasión diferente a la fechada ,toda vez que no cuenta ni con sello de recepción , ni firma de administrador y/o presidente de la comunidad que permitiera presumir que, efectivamente, don Carlos Ramón, como propietario de un local que conforma la comunidad, comunicara de su serie intención de llevar a cabo obras necesarias para dotarse del servicio de agua caliente central , de conformidad con los estatutos. Es decir , que habida cuenta que no se ha probado que el demandado, formalmente, informara de a la comunidad de la ejecución de obras que afecta a elementos comunes ( tuberías comunitarias, ) ha desatendido la obligación legal del artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal , pese a que , en principio, de conformidad con artículo 20 de los Estatutos de la comunidad su intención de "enchufar su inmueble a la tubería de agua caliente , por su cuenta".

A tenor de los dispuesto en el artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal " el propietario de cada piso y local podrá modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general , su configuración y estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad..." por lo tanto, el precepto no hace sino imponer, a los distintos propietarios , en todo caso y sin excepción, que para el supuesto de que sus obras pudieran perjudicar los derechos de terceros, como resulta el actual pleito, habrán de dar debida y previa cuenta de su intención de ejecución de las obras. Añadimos el precepto no refiere excusa a los propietarios por el mero hecho de que los estatutos permitan llevar a cabo una obra para engancharse a las tuberías comunitarias, en consecuencia los estatutos de la comunidad actora no amparan a los demandados que han obviado comunicar de su decisión de acometer obras que afectan a terceros propietarios y a elementos comunes.

Desde luego, escuchado al administrador de la comunicad de propietarios y contando con un documento no sellado ni firmado por éste, ni por el presidente de la comunidad, resolvemos que la parte demandada aporta un documento que, pese a que data con fecha anterioridad a la ejecución de la obra , bien pudiera haberlo confeccionado en cualquier momento , y , por lo tanto no despliega efectos probatorios en lo concerniente a que atendió los imperativos de la LPH de comunicar a la comunidad de obras que alterarían elementos comunes y afectaría a propiedades de otros comuneros.

Ambos peritos coinciden en que el forjado es un elemento común de la comunidad de propietarios ( el perito de la parte demandada lo reconoció a pregunta de esta Juzgadora ) , y tampoco resulta discutido por la jurisprudencia que el forjado afecta a la estructura del inmueble y que forma parte de la armadura de la edificación. Sentencia del Tribunal Supremo , de diecisiete de febrero del año 2010. Por lo tanto, no resulta justa causa que la parte demandada mantenga su oposición invocando que no se ha afectado la estabilidad o la estructura del edificio, toda vez que , al tratarse de un elemento común tan relevante, en todo caso se ha de imponer, a los comuneros, comunicar previamente, a las comunidades de propietario, de cualquier obra que , de una manera u otra , pudiera afectar a los forjados. Consecuentemente, pese a que no se haya visto afectada la estabilidad o seguridad del edificio, dada la naturaleza de elemento común alterado y la importancia del forjado en la propia estructura y configuración del edificio, los vecinos , a iniciativa propia, no podrán llevar a cabo la ejecución de obras en sus inmuebles que puedan comprometer , alterar, modificar los forjados del edificio.

Continuamos, que la propietaria del local afectado no le permitiera el paso para que , desde el mismo, se ejecutaran las obras , no da vía libre , a la parte demandada, a ejecute las obras que mas le intereses , sin comunicarlas a la comunidad, toda vez que afectan a elemento comunes y a otro inmueble qué no es de su propiedad. Es decir, la parte demandada busca amparo a su conducta en el artículo 20 de los Estatutos , olvidando que, a pesar de que le reconozca la opción a enganche a las tuberías comunitarias , no implica que la obra no haya de respetar las normas estatutarias en su conjunto , los elementos comunes y privativos, así como la legislación especial ( Ley de Propiedad Horizontal) .De ser cierto que la propietaria negara la entrada por su local para ejecutar la obra y los demandados lo consideraran necesario para acometerla , incluso, podrían haber acudido a la vía judicial para hacer efectivo el derecho de servidumbre ( artículo 9.C y D LPH) pero en modo alguno se justifica la invasión en otra propiedad , sin consentimiento del titular, para realizar las obras que , de juna manera u otra, han perjudicado al inmueble afectado , sin olvidar que tampoco han comunicado a la comunidad de ello pese a que ha afectado a elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo , de nueve de diciembre del año 2010,Se reitera el carácter de los forjados por lo qué la destrucción parcial de estos paramentos debe realizarse con autorización de los demás copropietarios, tal y como se indican en las sentencias del Alto Tribunal de 10 de diciembre de 1997 y 15 de junio de 2005 y 7 de julio de 1997, que el forjado es un elemento común y debe ser usado conforme a su destino. Igual criterio adoptado en sentencia de diecinueve de diciembre del año 2008 , recurso 389/2004.

Sentencia del Tribunal Supremo , de veintiocho de marzo el año 2012 , 150/2012 , exige que la ejecución de obras en elementos comunes que conforman la estructura del edificio requieren del consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, aunque no se produzca perjuicio a los mismo y se invocan criterios de sentencias del Alto Tribunal tales como de 17 de noviembre del año 2011 , en recurso 1439/2009, ratificando la doctrina de sentencia 17 de febrero en el año 2010 , al resolver que se exige el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios para obras que impliquen la alteración de los forjados y reitera que la ejecución de obras en los elementos comunes , tales como son los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio , requieren del consentimiento unánime de la comunidad , sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia , o no , de perjuicios para los propietarios o afecten , o no , a la estructura seguridad o configuración exterior el edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no sólo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominantes y sirvientes , sino , también, cuando afecta elementos comunes del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Así las cosas, expuestos los hechos y la doctrina jurisprudencial sentada , concluimos que no se excusa el modo de proceder de los demandados, que no pusieron en conocimiento de la comunidad de las obras que, de una manera u otra , afectaría a un elemento común tan importante como el forjado ( incluso dejamos a un lado de la necesidad de requerido la unanimidad del consentimiento de la comunidad, tal y como indica el Alto Tribunal) y que , además, preveía su incursión en la propiedad de otro comunero. A mayor abundamiento, la demandada aporta fotografías que muestran el resultado de las obras, a través de las cuales se revela ( al igual que en las fotografías de la otra parte), que para acometerlas ha sido necesaria la incursión en el local propiedad de otro comunero, pese a no haber obtenido autorización alguna para ello , ya fuere por su titular o decisión judicial, y , por lo tanto , a pesar de que discuten que ciertos daños detallados en la "zona dos" del informe pericial de la parte actora no obedecen a las obras efectuadas, lo cierto es que dichos daños están ligados a la parte derecha del local , dónde se observan los elementos de forjado roto , bovedilla de hormigón, sustituidos en parte por ladrillo cerámica , y habida cuenta que las obras conllevaron ( tal y como reconoce la parte demandada) modificación o alteración del forjado, se hace necesario obligar a los demandados a la reparación de todos los daños observados por el perito de la parte actora , una vez que todos son propios de una ejecución de obra que ha afectado al forjado, a la bovedilla de hormigón, parte del chapado superior del ladrillo que reviste el pilar metálico o al unido al injerto de ramales de tubería a la bajante comunitaria, y , por ende, los daños mencionados en la zona segunda no resultan extraños a las obras acometidas.

A pesar de que los demandados sostiene que , antes del año 2000, se llevaron a cabo obras a los efectos de segregar el local, y que pudieran haber modificado elementos comunes, lo cierto es que los daños descritos en " la zona dos" son propios de obras como las que estamos enjuiciando, y , por lo tanto, no resultan extraños al modo de proceder de los ejecutantes, qué, desde su inmueble superior, llevaron a cabo las actuaciones que dañaron el inmueble inferior y los elementos comunes de la propiedad, por lo que los daños de "la zona dos" no resultan ajenos a los que se muestran en las fotografías y nos permite resolver que los demandados han de hacer frente a lo pretendido por la Comunidad de Propietarios actora, con el fin de reponer los elementos dañados al estado previo a las obras, así como de repararlos, sin olvidar que la propiedad del local afectado no está obligada a soportar ni menoscabos en la altura de su inmueble , ni en la acústica, ni en la estética.

Expuesto lo anterior , probado que sólo los daños en los elementos comunes y privativos son causa de la conducta ilícita de los demandados, acometiendo obras no conocidas y/o consentidas por la comunidad, y sin previo consentimiento del titular del local afectado, sólo cabe estimar la demanda y obligar a los causantes de los daños a dejar indemnes a todos los afectados, artículos 1101, 1106 del C.Civil, y, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación