Sentencia Civil 153/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 6 de Vigo, Rec. 823/2023 de 01 de junio del 2026

PRIMERO:En el presente procedimiento el actor, D. Fernando, como propietario del bajo del edificio sito en la DIRECCION000 de Vigo, interesa la condena de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Vigo a realizar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización y a indemnizarle en la cantidad de 97,64 euros por daños en el local. Todo ello derivado de los daños sufridos por filtraciones de agua producidos desde el verano de 2022 desde la terraza superior por deficiente impermeabilización de ésta.

En escrito de ampliación a la demanda, afirma que han aumentado los daños en su local, incrementando la cantidad reclamada al importe de 434,12 euros, añadiendo reclamación por perjuicios, lucro cesante, por la suma de 3.500 euros por pérdida de alquileres durante 5 meses a razón de 700 euros al mes, más los importes que se devenguen por tal concepto por cada mes que pase hasta la efectiva reparación del origen de las filtraciones causantes de los daños.

Frente a tales pretensiones la Comunidad de Propietarios demandada se allana en cuanto a el abono de la cuantía reclamada en concepto de daños materiales por importe de 434,12 euros, así como a efectuar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización. Oponiéndose a la existencia de lucro cesante y la cuantía reclamada en tal concepto.

En la vista, la parte actora informa que la demandada procedió a indemnizarle por los daños y a efectuar, el 26/08/2024 la reparación en la terraza de la causa de las filtraciones. Determinando la cantidad reclamada en concepto de perjuicios por lucro cesante a la suma total de 7.500 euros por 10 meses de pérdida de alquileres, afirmando que procedió a alquila el local el 27/09/2024.

SEGUNDO:Conforme afirman ambas partes, se ha producido la satisfacción extraprocesal en relación con las pretensiones de indemnización de los daños y la reparación de la causa de las filtraciones y daños, por lo que el objeto de autos se limita a los perjuicios reclamados por la parte actora en concepto de lucro cesante.

No resulta cuestionado en autos la existencia de defectos de elemento comunitario, a saber, la impermeabilización de la terraza superior al local propiedad del actor, derivando así la responsabilidad de la Comunidad demandada indemnizar además de por los daños y por perjuicios ocasionados por tal defecto de un elemento común del edificio ( artículos 396 del CC), elemento cuya conservación y cuidado le corresponde, todo ello conforme artículo 10.1 de la LPH en relación con los arts. 1902 y ss. CC. .

Cabe comenzar precisando que en toda reclamación de daños y perjuicios, la jurisprudencia exige que el perjuicio indemnizable en virtud de dicha responsabilidad ha de ser real y efectivo, y su acreditación precisa y categórica, sin que sean suficientes las meras hipótesis, conjeturas o probabilidades vinculadas a supuestos de hecho posibles o inciertos, para lo que es imprescindible concretar su entidad real ( SSTS. 29 septiembre 1986 y 26 marzo 1997, etc). Por otro lado, la indemnización de daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. No obstante, normalmente se plantean serios problemas de prueba a la hora de determinar la existencia y cuantía cuando se trata de valorar el lucro cesante, que han llevado a la jurisprudencia de aplicar un criterio marcadamente riguroso y restrictivo en su estimación ante la necesidad de evitar dicho enriquecimiento injusto ( SSTS 22 junio 1967, 4 abril 1979, 31 mayo 1983, 7 junio 1988, 30 noviembre 1993, 8 junio 1996, 5 noviembre 1998 y 29 diciembre 2000) a un sistema más flexible, como así recogen multitud de sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra (SSAP de 17 de octubre de 1997 de 29 de julio y 11 de octubre de 2005, de 15 de junio y 13 de septiembre de 2006 entre otras). Hay que tener en cuenta que la paralización de una actividad económica del perjudicado, como el presente caso, ha de suponer, dentro de esos criterios de probabilidad objetiva, una disminución de los ingresos de su titular que se ve privado forzosamente de uno de los medios de los que ordinariamente se sirve en su actividad económica. En tales casos suele acudirse al cuantificar el importe de los daños bien por las ganancias efectivamente dejadas de obtener, o bien, los gastos soportados durante la paralización de la actividad.

En el presente caso, acredita el actor, con la documentación aportada con el escrito de ampliación a la demanda que el 05/11/2023 celebró un contrato de arrendamiento del local con la entidad WHITE COUTURE S.L., con una duración de 10 años y por la renta mensual de 800 euros, 750 euros a partir de enero de 2024. A finales de noviembre de 2023, la entidad arrendataria le comunicó la rescisión del contrato de arrendamiento debido a vicios ocultos del local, de los que no fueron informados a la firma del contrato, que impiden el uso del mismo. Aclara el representante legal de la entidad demandada, en declaración testifical efectuada por escrito, que si bien el día de la firma del contrato de arrendamiento observaron una zona mojada en la parte alta de una pared, rescindieron el contrato, fundamentalmente, a que "Tras la inspección de los técnicos enviados por la comunidad el 17 de noviembre, se constató que las filtraciones no eran puntuales, sino reiteradas, con daños en el forjado y en las paredes sobre el falso techo, evidenciando que existían con anterioridad a la firma del contrato. Durante dicha inspección también se comprobó el estado del patio que queda encima del local, el cual se encontraba en muy mal estado."...y que "la existencia de estos defectos por sí sola justifica la rescisión del contrato, dado que afectan al uso normal del inmueble y no eran detectables mediante una revisión ordinaria.".

Confirme el perito D. Alfonso, en informe de ampliación y su declaración en juicio, que en la segunda visita al local, en diciembre de 2023 los daños derivados de las filtraciones habían afectado al falso techo, se habían aumentado.

Todo lo anterior acredita la existencia del perjuicio reclamado por el actor, por cuanto perdió oportunidad de ganancias en concepto de alquileres del local en tanto en cuanto no se procedía a reparar la causa origen de las filtraciones y los daños. Actuación, que por lo ya expuesto era responsabilidad de la Comunidad demandada, procediendo estimar la procedencia de indemnización al actor por tal concepto hasta la fecha de cumplimiento por la demandada de su obligación de reparación, fijada por ambas partes a finales de agosto de 2024. Lo anterior suponen diez meses de alquileres, a razón de 750 euros, los 7.500 euros reclamados en autos.

TERCERO:En cuanto a las costas, estimada totalmente la demanda y de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena en costas de la parte demandada.

PRIMERO:En el presente procedimiento el actor, D. Fernando, como propietario del bajo del edificio sito en la DIRECCION000 de Vigo, interesa la condena de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Vigo a realizar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización y a indemnizarle en la cantidad de 97,64 euros por daños en el local. Todo ello derivado de los daños sufridos por filtraciones de agua producidos desde el verano de 2022 desde la terraza superior por deficiente impermeabilización de ésta.

En escrito de ampliación a la demanda, afirma que han aumentado los daños en su local, incrementando la cantidad reclamada al importe de 434,12 euros, añadiendo reclamación por perjuicios, lucro cesante, por la suma de 3.500 euros por pérdida de alquileres durante 5 meses a razón de 700 euros al mes, más los importes que se devenguen por tal concepto por cada mes que pase hasta la efectiva reparación del origen de las filtraciones causantes de los daños.

Frente a tales pretensiones la Comunidad de Propietarios demandada se allana en cuanto a el abono de la cuantía reclamada en concepto de daños materiales por importe de 434,12 euros, así como a efectuar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización. Oponiéndose a la existencia de lucro cesante y la cuantía reclamada en tal concepto.

En la vista, la parte actora informa que la demandada procedió a indemnizarle por los daños y a efectuar, el 26/08/2024 la reparación en la terraza de la causa de las filtraciones. Determinando la cantidad reclamada en concepto de perjuicios por lucro cesante a la suma total de 7.500 euros por 10 meses de pérdida de alquileres, afirmando que procedió a alquila el local el 27/09/2024.

SEGUNDO:Conforme afirman ambas partes, se ha producido la satisfacción extraprocesal en relación con las pretensiones de indemnización de los daños y la reparación de la causa de las filtraciones y daños, por lo que el objeto de autos se limita a los perjuicios reclamados por la parte actora en concepto de lucro cesante.

No resulta cuestionado en autos la existencia de defectos de elemento comunitario, a saber, la impermeabilización de la terraza superior al local propiedad del actor, derivando así la responsabilidad de la Comunidad demandada indemnizar además de por los daños y por perjuicios ocasionados por tal defecto de un elemento común del edificio ( artículos 396 del CC), elemento cuya conservación y cuidado le corresponde, todo ello conforme artículo 10.1 de la LPH en relación con los arts. 1902 y ss. CC. .

Cabe comenzar precisando que en toda reclamación de daños y perjuicios, la jurisprudencia exige que el perjuicio indemnizable en virtud de dicha responsabilidad ha de ser real y efectivo, y su acreditación precisa y categórica, sin que sean suficientes las meras hipótesis, conjeturas o probabilidades vinculadas a supuestos de hecho posibles o inciertos, para lo que es imprescindible concretar su entidad real ( SSTS. 29 septiembre 1986 y 26 marzo 1997, etc). Por otro lado, la indemnización de daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. No obstante, normalmente se plantean serios problemas de prueba a la hora de determinar la existencia y cuantía cuando se trata de valorar el lucro cesante, que han llevado a la jurisprudencia de aplicar un criterio marcadamente riguroso y restrictivo en su estimación ante la necesidad de evitar dicho enriquecimiento injusto ( SSTS 22 junio 1967, 4 abril 1979, 31 mayo 1983, 7 junio 1988, 30 noviembre 1993, 8 junio 1996, 5 noviembre 1998 y 29 diciembre 2000) a un sistema más flexible, como así recogen multitud de sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra (SSAP de 17 de octubre de 1997 de 29 de julio y 11 de octubre de 2005, de 15 de junio y 13 de septiembre de 2006 entre otras). Hay que tener en cuenta que la paralización de una actividad económica del perjudicado, como el presente caso, ha de suponer, dentro de esos criterios de probabilidad objetiva, una disminución de los ingresos de su titular que se ve privado forzosamente de uno de los medios de los que ordinariamente se sirve en su actividad económica. En tales casos suele acudirse al cuantificar el importe de los daños bien por las ganancias efectivamente dejadas de obtener, o bien, los gastos soportados durante la paralización de la actividad.

En el presente caso, acredita el actor, con la documentación aportada con el escrito de ampliación a la demanda que el 05/11/2023 celebró un contrato de arrendamiento del local con la entidad WHITE COUTURE S.L., con una duración de 10 años y por la renta mensual de 800 euros, 750 euros a partir de enero de 2024. A finales de noviembre de 2023, la entidad arrendataria le comunicó la rescisión del contrato de arrendamiento debido a vicios ocultos del local, de los que no fueron informados a la firma del contrato, que impiden el uso del mismo. Aclara el representante legal de la entidad demandada, en declaración testifical efectuada por escrito, que si bien el día de la firma del contrato de arrendamiento observaron una zona mojada en la parte alta de una pared, rescindieron el contrato, fundamentalmente, a que "Tras la inspección de los técnicos enviados por la comunidad el 17 de noviembre, se constató que las filtraciones no eran puntuales, sino reiteradas, con daños en el forjado y en las paredes sobre el falso techo, evidenciando que existían con anterioridad a la firma del contrato. Durante dicha inspección también se comprobó el estado del patio que queda encima del local, el cual se encontraba en muy mal estado."...y que "la existencia de estos defectos por sí sola justifica la rescisión del contrato, dado que afectan al uso normal del inmueble y no eran detectables mediante una revisión ordinaria.".

Confirme el perito D. Alfonso, en informe de ampliación y su declaración en juicio, que en la segunda visita al local, en diciembre de 2023 los daños derivados de las filtraciones habían afectado al falso techo, se habían aumentado.

Todo lo anterior acredita la existencia del perjuicio reclamado por el actor, por cuanto perdió oportunidad de ganancias en concepto de alquileres del local en tanto en cuanto no se procedía a reparar la causa origen de las filtraciones y los daños. Actuación, que por lo ya expuesto era responsabilidad de la Comunidad demandada, procediendo estimar la procedencia de indemnización al actor por tal concepto hasta la fecha de cumplimiento por la demandada de su obligación de reparación, fijada por ambas partes a finales de agosto de 2024. Lo anterior suponen diez meses de alquileres, a razón de 750 euros, los 7.500 euros reclamados en autos.

TERCERO:En cuanto a las costas, estimada totalmente la demanda y de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena en costas de la parte demandada.

PRIMERO:En el presente procedimiento el actor, D. Fernando, como propietario del bajo del edificio sito en la DIRECCION000 de Vigo, interesa la condena de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Vigo a realizar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización y a indemnizarle en la cantidad de 97,64 euros por daños en el local. Todo ello derivado de los daños sufridos por filtraciones de agua producidos desde el verano de 2022 desde la terraza superior por deficiente impermeabilización de ésta.

En escrito de ampliación a la demanda, afirma que han aumentado los daños en su local, incrementando la cantidad reclamada al importe de 434,12 euros, añadiendo reclamación por perjuicios, lucro cesante, por la suma de 3.500 euros por pérdida de alquileres durante 5 meses a razón de 700 euros al mes, más los importes que se devenguen por tal concepto por cada mes que pase hasta la efectiva reparación del origen de las filtraciones causantes de los daños.

Frente a tales pretensiones la Comunidad de Propietarios demandada se allana en cuanto a el abono de la cuantía reclamada en concepto de daños materiales por importe de 434,12 euros, así como a efectuar las obras de reparación necesarias en la terraza comunitaria procediendo a su correcta impermeabilización. Oponiéndose a la existencia de lucro cesante y la cuantía reclamada en tal concepto.

En la vista, la parte actora informa que la demandada procedió a indemnizarle por los daños y a efectuar, el 26/08/2024 la reparación en la terraza de la causa de las filtraciones. Determinando la cantidad reclamada en concepto de perjuicios por lucro cesante a la suma total de 7.500 euros por 10 meses de pérdida de alquileres, afirmando que procedió a alquila el local el 27/09/2024.

SEGUNDO:Conforme afirman ambas partes, se ha producido la satisfacción extraprocesal en relación con las pretensiones de indemnización de los daños y la reparación de la causa de las filtraciones y daños, por lo que el objeto de autos se limita a los perjuicios reclamados por la parte actora en concepto de lucro cesante.

No resulta cuestionado en autos la existencia de defectos de elemento comunitario, a saber, la impermeabilización de la terraza superior al local propiedad del actor, derivando así la responsabilidad de la Comunidad demandada indemnizar además de por los daños y por perjuicios ocasionados por tal defecto de un elemento común del edificio ( artículos 396 del CC), elemento cuya conservación y cuidado le corresponde, todo ello conforme artículo 10.1 de la LPH en relación con los arts. 1902 y ss. CC. .

Cabe comenzar precisando que en toda reclamación de daños y perjuicios, la jurisprudencia exige que el perjuicio indemnizable en virtud de dicha responsabilidad ha de ser real y efectivo, y su acreditación precisa y categórica, sin que sean suficientes las meras hipótesis, conjeturas o probabilidades vinculadas a supuestos de hecho posibles o inciertos, para lo que es imprescindible concretar su entidad real ( SSTS. 29 septiembre 1986 y 26 marzo 1997, etc). Por otro lado, la indemnización de daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. No obstante, normalmente se plantean serios problemas de prueba a la hora de determinar la existencia y cuantía cuando se trata de valorar el lucro cesante, que han llevado a la jurisprudencia de aplicar un criterio marcadamente riguroso y restrictivo en su estimación ante la necesidad de evitar dicho enriquecimiento injusto ( SSTS 22 junio 1967, 4 abril 1979, 31 mayo 1983, 7 junio 1988, 30 noviembre 1993, 8 junio 1996, 5 noviembre 1998 y 29 diciembre 2000) a un sistema más flexible, como así recogen multitud de sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra (SSAP de 17 de octubre de 1997 de 29 de julio y 11 de octubre de 2005, de 15 de junio y 13 de septiembre de 2006 entre otras). Hay que tener en cuenta que la paralización de una actividad económica del perjudicado, como el presente caso, ha de suponer, dentro de esos criterios de probabilidad objetiva, una disminución de los ingresos de su titular que se ve privado forzosamente de uno de los medios de los que ordinariamente se sirve en su actividad económica. En tales casos suele acudirse al cuantificar el importe de los daños bien por las ganancias efectivamente dejadas de obtener, o bien, los gastos soportados durante la paralización de la actividad.

En el presente caso, acredita el actor, con la documentación aportada con el escrito de ampliación a la demanda que el 05/11/2023 celebró un contrato de arrendamiento del local con la entidad WHITE COUTURE S.L., con una duración de 10 años y por la renta mensual de 800 euros, 750 euros a partir de enero de 2024. A finales de noviembre de 2023, la entidad arrendataria le comunicó la rescisión del contrato de arrendamiento debido a vicios ocultos del local, de los que no fueron informados a la firma del contrato, que impiden el uso del mismo. Aclara el representante legal de la entidad demandada, en declaración testifical efectuada por escrito, que si bien el día de la firma del contrato de arrendamiento observaron una zona mojada en la parte alta de una pared, rescindieron el contrato, fundamentalmente, a que "Tras la inspección de los técnicos enviados por la comunidad el 17 de noviembre, se constató que las filtraciones no eran puntuales, sino reiteradas, con daños en el forjado y en las paredes sobre el falso techo, evidenciando que existían con anterioridad a la firma del contrato. Durante dicha inspección también se comprobó el estado del patio que queda encima del local, el cual se encontraba en muy mal estado."...y que "la existencia de estos defectos por sí sola justifica la rescisión del contrato, dado que afectan al uso normal del inmueble y no eran detectables mediante una revisión ordinaria.".

Confirme el perito D. Alfonso, en informe de ampliación y su declaración en juicio, que en la segunda visita al local, en diciembre de 2023 los daños derivados de las filtraciones habían afectado al falso techo, se habían aumentado.

Todo lo anterior acredita la existencia del perjuicio reclamado por el actor, por cuanto perdió oportunidad de ganancias en concepto de alquileres del local en tanto en cuanto no se procedía a reparar la causa origen de las filtraciones y los daños. Actuación, que por lo ya expuesto era responsabilidad de la Comunidad demandada, procediendo estimar la procedencia de indemnización al actor por tal concepto hasta la fecha de cumplimiento por la demandada de su obligación de reparación, fijada por ambas partes a finales de agosto de 2024. Lo anterior suponen diez meses de alquileres, a razón de 750 euros, los 7.500 euros reclamados en autos.

TERCERO:En cuanto a las costas, estimada totalmente la demanda y de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena en costas de la parte demandada.