Sentencia Civil 47/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 7 de Vigo, Rec. 1228/2023 de 16 de febrero del 2026

PRIMERO.-En la presente demanda se ejercita una acción de impugnación de los acuerdos adoptados por las Juntas Generales Extraordinarias de fechas 13 de abril de 2023 y 1 de febrero de 2024.

Los demandantes son propietarios de un total de 7 plazas de garaje en el DIRECCION001 . En los Estatutos de la Comunidad se establece que " 1.- Cada parte privativa tiene atribuida una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficio por razón de la Comunidad, no pudiendo modificarse la cuota atribuida salvo acuerdo unánime. " (artículo 3 de los Estatutos, folios 231 y 232).

En los Estatutos se estable que los propietarios de garajes y trasteros que no sean propietarios de viviendas no contribuirán a los gastos ordinarios y extraordinarios que deriven del mantenimiento y conservación de zonas e instalaciones comunitarias a las que no tengan acceso por estar privados de su uso y disfrute , por lo que únicamente contribuirán a laos gastos generales de garaje y a los gastos de Comunidad excepto los que se acaban de indicar.

En la Junta General Extraordinaria de 13 de abril de 2023 a la que no asistieron los demandantes, se aprobó por unanimidad de los asistentes el presupuesto del ejercicio 2023 y el reparto de cuotas entre los copropietarios que se calculó para aquellas fincas anejas su participación en función de los metros cuadrados útiles definidos en el catastro. Es decir, el reparto de cuotas se realizó aplicando no el coeficiente de participación sino la superficie de cada elemento, dando como resultado un incremento de la cuota tal y como se detalla en los Hechos 5 º y 6º de la demanda y de la ampliación a la demanda.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis que se trata de fijar la contribución de los garajes a los gastos, no generales, si no específicos del garaje, por lo que, a falta de previsión estatutaria expresa, la distribución de los gastos que soportan en exclusiva los garajes se debe distribuir como solución más equitativa , atendiendo a la superficie útil de cada garaje en relación con el total.

Se dice en la contestación a la demanda que en la División Horizontal y en los Estatutos se describen algunas plazas de garaje como fincas independientes ( por ejemplo las que corresponden a los demandantes) y otras anexos inseparables a las viviendas, por lo que a la hora de distribuir los gastos que deben soportar únicamente los garajes, por ser específicos de éstos, se reparten en proporción a su superficie, sin así alterar el resto de las cuotas de las demás fincas del edificio. Esta forma de distribución de los gastos y calculo de las cuotas está prevista expresamente en el art. 7 de los Estatutos para un supuesto que es asimilable al que nos ocupa, cual es , la segregación o división de las plazas de garajes y trasteros anexos a una vivienda.

De manera que cuando el gasto afecte a una parte delimitada del edificio, como son los garajes, habrá de computarse la suma de todos los coeficientes de los elementos que se encuentran comprendidos en esa parte del edificio para, con relación a esa suma o nuevo valor total, concretar la proporción de cada elemento a ese gasto y la única forma equitativa de distribuir ese gasto es atendiendo a la participación porcentual en el espacio generados de dicho gasto, esto es, la superficie, aplicando lo dispuesto en el art. 7 de los Estatutos.

SEGUNDO.-Constituye un hecho relevante para la resolución de la presente controversia la configuración física y jurídica de la Comunidad de Propietarios demandada, de reciente constitución ya que se asienta sobre un edificio de nueva construcción, y que cuenta con un sótano distribuido en viviendas, zonas de uso comercial, garajes y trasteros vinculados a viviendas y garajes y trasteros libres. A los titulares de garajes libres, 7 de ellos de propiedad de la parte actora y que se describen en el hecho primero de la demanda, se les asignó en la escritura de división horizontal un coeficiente de participación, no así a las plazas de garaje que son anexas a una vivienda.

El art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) establece como obligación de cada propietario la de " contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La jurisprudencia de desarrollo de este artículo se basa en cuatro principios fundamentales, a saber, la forma en que los comuneros contribuyen a los gastos comunes debe ser la que haya quedado establecida en el título constitutivo, en los estatutos de la comunidad, o en los acuerdos que la junta adopte con las formalidades legales; los comuneros no pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos por el mero hecho de la no utilización de una zona o de un servicio; es decir, los gastos no dejan de ser comunes por el hecho de que determinados propietarios no disfruten de alguno de los elementos o servicios que se prestan; el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad pueden establecer cláusulas de exención o de exoneración del pago de ciertos gastos a ciertas clases de propietarios; las cláusulas estatutarias de exención o exoneración suponen una excepción a la regla general de contribución, por lo que deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva. Así resulta de las STS 691/2012, de 13 de noviembre, 257/2000, de 14 de marzo y 335/2009, de 29 de mayo, entre otras.

La sentencia del Tribunal Supremo de 3/diciembre/2004 dice : " En la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración:

1ª. El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido.

2ª. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos".

Es así que caben reglas especiales para la distribución de gastos, que es de manera precisa lo especialmente establecido en el mencionado precepto, ya incorporándolas formalmente en los Estatutos para que tengan vocación de permanencia, ya al momento de distribuirlos en razón de que concurra alguna circunstancia especial. ".

En la junta de Propietarios celebrada el 13 de abril de 2023 por unanimidad se identificó aquellos gastos que son específicos de los garajes y también, esto es evidente, los gastos de general contribución al mantenimiento de elementos comunes en la medida en que los propietarios de los garajes también deban contribuir a ellos. Respecto de estos últimos, las cuotas se calculan atendiendo al coeficiente de participación de cada plaza de garaje o trastero independiente o, dicho de otra manera, de cada garaje o trastero no vinculado a vivienda.

El problema surge, y es la controversia que nos ocupa, con la contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes, gastos que se diferencia de los generales de la Comunidad. Esta diferenciación entre uno y otro tipo de gastos está prevista en el propio artículo 7 de los Estatutos cuando dice que " Los propietarios de garajes y trasteros contribuirán a los gastos generales de garaje y a los gastos generales de Comunidadcon las excepciones mencionadas para quienes no sean propietarios de vivienda."

Es decir, los Estatutos diferencian los dos tipos de contribución a los gastos que corresponden a los garajes, esto es, los propios de los garajes y los generales de la Comunidad ( en la parte que les corresponda una vez establecidas las excepciones antes dichas). Esta distinción viene reforzada incluso por la expresión gramatical utilizada que indica acumulación ( " a los gastos generales de garaje y alos gastos generales de Comunidad "). Hay que decir que , si bien en la redacción de la demanda se omite la segunda " a", de la simple lectura de los Estatutos se advierte que la redacción correcta incluye la segunda " a" que denota acumulación.

Esta contribución de cada una de las plazas de garajes a los gastos propios de los garajes no puede hacerse en función del coeficiente de participación, como pretende la parte demandante , por la sencilla razón de que hay garajes que no tienen asignado dicho coeficiente porque aparecen vinculados a viviendas, y entonces nos encontraríamos con una situación en la que los garajes que van vinculados a viviendas no contribuirían a estos gastos propios de los garajes.

Para solventar esta dificultad y puesto que el art. 7 de los Estatutos prevé la posibilidad de que las plazas de garaje y trastero anejas a una vivienda se desvinculen de ésta pasando a ser una finca independiente, con el consiguiente recálculo de la cuota de participación que le correspondería en función de la superficie útil, sin alterar el resto de las cuotas de las demás fincas, este criterio es el más adecuado para hacer el cálculo que determine la contribución de cada plaza de garaje a los gastos que son propios y exclusivamente de los garajes. Es decir, se toma en consideración la superficie útil según Catastro de cada una de las plazas de garaje, tanto las vinculadas como las no vinculadas, y se distribuye el gasto entre ellas. De esta manera todas las plazas de garaje del edificio contribuyen a los gastos propios de los garajes con una fórmula de cálculo que es acorde con los Estatutos.

La parte actora pretende que el cálculo de cuotas de cada garaje se realice tomando en consideración el gasto total del inmueble, descontando aquéllos gastos de los que están exentos los garajes, y sobre ello se aplique el porcentaje de participación, pero este cálculo , dicho sea a los simples efectos resolutivos y sin ánimo de prejuzgar otra controversia judicial que pudiera plantearse en el futuro, vulneraría lo dispuesto en los Estatutos, porque su art. 7 obliga expresamente a los garajes a contribuir a sus propios gastos ( además de a los generales de la Comunidad). Esta previsión expresa no puede soslayarse y ante la falta de una regla concreta para el cálculo de las cuotas correspondientes debe acudirse a un criterio racional y acorde con el resto de disposiciones estatutarias.

En conclusión, las decisiones adoptadas, por unanimidad en la Junta de Propietarios de 13 de abril de 2023 y por mayoría en la de 1 de febrero de 2024 que aquí se impugnan, de establecer las cuotas de contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes en función de los metros cuadrados útiles definidos en el Catastro, no vulnera lo establecido en la LPH ni en los Estatutos, siendo acorde con éstos.

TERCERO.-El art artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto las costas del presente procedimiento se imponen a la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-En la presente demanda se ejercita una acción de impugnación de los acuerdos adoptados por las Juntas Generales Extraordinarias de fechas 13 de abril de 2023 y 1 de febrero de 2024.

Los demandantes son propietarios de un total de 7 plazas de garaje en el DIRECCION001 . En los Estatutos de la Comunidad se establece que " 1.- Cada parte privativa tiene atribuida una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficio por razón de la Comunidad, no pudiendo modificarse la cuota atribuida salvo acuerdo unánime. " (artículo 3 de los Estatutos, folios 231 y 232).

En los Estatutos se estable que los propietarios de garajes y trasteros que no sean propietarios de viviendas no contribuirán a los gastos ordinarios y extraordinarios que deriven del mantenimiento y conservación de zonas e instalaciones comunitarias a las que no tengan acceso por estar privados de su uso y disfrute , por lo que únicamente contribuirán a laos gastos generales de garaje y a los gastos de Comunidad excepto los que se acaban de indicar.

En la Junta General Extraordinaria de 13 de abril de 2023 a la que no asistieron los demandantes, se aprobó por unanimidad de los asistentes el presupuesto del ejercicio 2023 y el reparto de cuotas entre los copropietarios que se calculó para aquellas fincas anejas su participación en función de los metros cuadrados útiles definidos en el catastro. Es decir, el reparto de cuotas se realizó aplicando no el coeficiente de participación sino la superficie de cada elemento, dando como resultado un incremento de la cuota tal y como se detalla en los Hechos 5 º y 6º de la demanda y de la ampliación a la demanda.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis que se trata de fijar la contribución de los garajes a los gastos, no generales, si no específicos del garaje, por lo que, a falta de previsión estatutaria expresa, la distribución de los gastos que soportan en exclusiva los garajes se debe distribuir como solución más equitativa , atendiendo a la superficie útil de cada garaje en relación con el total.

Se dice en la contestación a la demanda que en la División Horizontal y en los Estatutos se describen algunas plazas de garaje como fincas independientes ( por ejemplo las que corresponden a los demandantes) y otras anexos inseparables a las viviendas, por lo que a la hora de distribuir los gastos que deben soportar únicamente los garajes, por ser específicos de éstos, se reparten en proporción a su superficie, sin así alterar el resto de las cuotas de las demás fincas del edificio. Esta forma de distribución de los gastos y calculo de las cuotas está prevista expresamente en el art. 7 de los Estatutos para un supuesto que es asimilable al que nos ocupa, cual es , la segregación o división de las plazas de garajes y trasteros anexos a una vivienda.

De manera que cuando el gasto afecte a una parte delimitada del edificio, como son los garajes, habrá de computarse la suma de todos los coeficientes de los elementos que se encuentran comprendidos en esa parte del edificio para, con relación a esa suma o nuevo valor total, concretar la proporción de cada elemento a ese gasto y la única forma equitativa de distribuir ese gasto es atendiendo a la participación porcentual en el espacio generados de dicho gasto, esto es, la superficie, aplicando lo dispuesto en el art. 7 de los Estatutos.

SEGUNDO.-Constituye un hecho relevante para la resolución de la presente controversia la configuración física y jurídica de la Comunidad de Propietarios demandada, de reciente constitución ya que se asienta sobre un edificio de nueva construcción, y que cuenta con un sótano distribuido en viviendas, zonas de uso comercial, garajes y trasteros vinculados a viviendas y garajes y trasteros libres. A los titulares de garajes libres, 7 de ellos de propiedad de la parte actora y que se describen en el hecho primero de la demanda, se les asignó en la escritura de división horizontal un coeficiente de participación, no así a las plazas de garaje que son anexas a una vivienda.

El art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) establece como obligación de cada propietario la de " contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La jurisprudencia de desarrollo de este artículo se basa en cuatro principios fundamentales, a saber, la forma en que los comuneros contribuyen a los gastos comunes debe ser la que haya quedado establecida en el título constitutivo, en los estatutos de la comunidad, o en los acuerdos que la junta adopte con las formalidades legales; los comuneros no pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos por el mero hecho de la no utilización de una zona o de un servicio; es decir, los gastos no dejan de ser comunes por el hecho de que determinados propietarios no disfruten de alguno de los elementos o servicios que se prestan; el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad pueden establecer cláusulas de exención o de exoneración del pago de ciertos gastos a ciertas clases de propietarios; las cláusulas estatutarias de exención o exoneración suponen una excepción a la regla general de contribución, por lo que deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva. Así resulta de las STS 691/2012, de 13 de noviembre, 257/2000, de 14 de marzo y 335/2009, de 29 de mayo, entre otras.

La sentencia del Tribunal Supremo de 3/diciembre/2004 dice : " En la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración:

1ª. El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido.

2ª. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos".

Es así que caben reglas especiales para la distribución de gastos, que es de manera precisa lo especialmente establecido en el mencionado precepto, ya incorporándolas formalmente en los Estatutos para que tengan vocación de permanencia, ya al momento de distribuirlos en razón de que concurra alguna circunstancia especial. ".

En la junta de Propietarios celebrada el 13 de abril de 2023 por unanimidad se identificó aquellos gastos que son específicos de los garajes y también, esto es evidente, los gastos de general contribución al mantenimiento de elementos comunes en la medida en que los propietarios de los garajes también deban contribuir a ellos. Respecto de estos últimos, las cuotas se calculan atendiendo al coeficiente de participación de cada plaza de garaje o trastero independiente o, dicho de otra manera, de cada garaje o trastero no vinculado a vivienda.

El problema surge, y es la controversia que nos ocupa, con la contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes, gastos que se diferencia de los generales de la Comunidad. Esta diferenciación entre uno y otro tipo de gastos está prevista en el propio artículo 7 de los Estatutos cuando dice que " Los propietarios de garajes y trasteros contribuirán a los gastos generales de garaje y a los gastos generales de Comunidadcon las excepciones mencionadas para quienes no sean propietarios de vivienda."

Es decir, los Estatutos diferencian los dos tipos de contribución a los gastos que corresponden a los garajes, esto es, los propios de los garajes y los generales de la Comunidad ( en la parte que les corresponda una vez establecidas las excepciones antes dichas). Esta distinción viene reforzada incluso por la expresión gramatical utilizada que indica acumulación ( " a los gastos generales de garaje y alos gastos generales de Comunidad "). Hay que decir que , si bien en la redacción de la demanda se omite la segunda " a", de la simple lectura de los Estatutos se advierte que la redacción correcta incluye la segunda " a" que denota acumulación.

Esta contribución de cada una de las plazas de garajes a los gastos propios de los garajes no puede hacerse en función del coeficiente de participación, como pretende la parte demandante , por la sencilla razón de que hay garajes que no tienen asignado dicho coeficiente porque aparecen vinculados a viviendas, y entonces nos encontraríamos con una situación en la que los garajes que van vinculados a viviendas no contribuirían a estos gastos propios de los garajes.

Para solventar esta dificultad y puesto que el art. 7 de los Estatutos prevé la posibilidad de que las plazas de garaje y trastero anejas a una vivienda se desvinculen de ésta pasando a ser una finca independiente, con el consiguiente recálculo de la cuota de participación que le correspondería en función de la superficie útil, sin alterar el resto de las cuotas de las demás fincas, este criterio es el más adecuado para hacer el cálculo que determine la contribución de cada plaza de garaje a los gastos que son propios y exclusivamente de los garajes. Es decir, se toma en consideración la superficie útil según Catastro de cada una de las plazas de garaje, tanto las vinculadas como las no vinculadas, y se distribuye el gasto entre ellas. De esta manera todas las plazas de garaje del edificio contribuyen a los gastos propios de los garajes con una fórmula de cálculo que es acorde con los Estatutos.

La parte actora pretende que el cálculo de cuotas de cada garaje se realice tomando en consideración el gasto total del inmueble, descontando aquéllos gastos de los que están exentos los garajes, y sobre ello se aplique el porcentaje de participación, pero este cálculo , dicho sea a los simples efectos resolutivos y sin ánimo de prejuzgar otra controversia judicial que pudiera plantearse en el futuro, vulneraría lo dispuesto en los Estatutos, porque su art. 7 obliga expresamente a los garajes a contribuir a sus propios gastos ( además de a los generales de la Comunidad). Esta previsión expresa no puede soslayarse y ante la falta de una regla concreta para el cálculo de las cuotas correspondientes debe acudirse a un criterio racional y acorde con el resto de disposiciones estatutarias.

En conclusión, las decisiones adoptadas, por unanimidad en la Junta de Propietarios de 13 de abril de 2023 y por mayoría en la de 1 de febrero de 2024 que aquí se impugnan, de establecer las cuotas de contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes en función de los metros cuadrados útiles definidos en el Catastro, no vulnera lo establecido en la LPH ni en los Estatutos, siendo acorde con éstos.

TERCERO.-El art artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto las costas del presente procedimiento se imponen a la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-En la presente demanda se ejercita una acción de impugnación de los acuerdos adoptados por las Juntas Generales Extraordinarias de fechas 13 de abril de 2023 y 1 de febrero de 2024.

Los demandantes son propietarios de un total de 7 plazas de garaje en el DIRECCION001 . En los Estatutos de la Comunidad se establece que " 1.- Cada parte privativa tiene atribuida una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficio por razón de la Comunidad, no pudiendo modificarse la cuota atribuida salvo acuerdo unánime. " (artículo 3 de los Estatutos, folios 231 y 232).

En los Estatutos se estable que los propietarios de garajes y trasteros que no sean propietarios de viviendas no contribuirán a los gastos ordinarios y extraordinarios que deriven del mantenimiento y conservación de zonas e instalaciones comunitarias a las que no tengan acceso por estar privados de su uso y disfrute , por lo que únicamente contribuirán a laos gastos generales de garaje y a los gastos de Comunidad excepto los que se acaban de indicar.

En la Junta General Extraordinaria de 13 de abril de 2023 a la que no asistieron los demandantes, se aprobó por unanimidad de los asistentes el presupuesto del ejercicio 2023 y el reparto de cuotas entre los copropietarios que se calculó para aquellas fincas anejas su participación en función de los metros cuadrados útiles definidos en el catastro. Es decir, el reparto de cuotas se realizó aplicando no el coeficiente de participación sino la superficie de cada elemento, dando como resultado un incremento de la cuota tal y como se detalla en los Hechos 5 º y 6º de la demanda y de la ampliación a la demanda.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis que se trata de fijar la contribución de los garajes a los gastos, no generales, si no específicos del garaje, por lo que, a falta de previsión estatutaria expresa, la distribución de los gastos que soportan en exclusiva los garajes se debe distribuir como solución más equitativa , atendiendo a la superficie útil de cada garaje en relación con el total.

Se dice en la contestación a la demanda que en la División Horizontal y en los Estatutos se describen algunas plazas de garaje como fincas independientes ( por ejemplo las que corresponden a los demandantes) y otras anexos inseparables a las viviendas, por lo que a la hora de distribuir los gastos que deben soportar únicamente los garajes, por ser específicos de éstos, se reparten en proporción a su superficie, sin así alterar el resto de las cuotas de las demás fincas del edificio. Esta forma de distribución de los gastos y calculo de las cuotas está prevista expresamente en el art. 7 de los Estatutos para un supuesto que es asimilable al que nos ocupa, cual es , la segregación o división de las plazas de garajes y trasteros anexos a una vivienda.

De manera que cuando el gasto afecte a una parte delimitada del edificio, como son los garajes, habrá de computarse la suma de todos los coeficientes de los elementos que se encuentran comprendidos en esa parte del edificio para, con relación a esa suma o nuevo valor total, concretar la proporción de cada elemento a ese gasto y la única forma equitativa de distribuir ese gasto es atendiendo a la participación porcentual en el espacio generados de dicho gasto, esto es, la superficie, aplicando lo dispuesto en el art. 7 de los Estatutos.

SEGUNDO.-Constituye un hecho relevante para la resolución de la presente controversia la configuración física y jurídica de la Comunidad de Propietarios demandada, de reciente constitución ya que se asienta sobre un edificio de nueva construcción, y que cuenta con un sótano distribuido en viviendas, zonas de uso comercial, garajes y trasteros vinculados a viviendas y garajes y trasteros libres. A los titulares de garajes libres, 7 de ellos de propiedad de la parte actora y que se describen en el hecho primero de la demanda, se les asignó en la escritura de división horizontal un coeficiente de participación, no así a las plazas de garaje que son anexas a una vivienda.

El art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) establece como obligación de cada propietario la de " contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La jurisprudencia de desarrollo de este artículo se basa en cuatro principios fundamentales, a saber, la forma en que los comuneros contribuyen a los gastos comunes debe ser la que haya quedado establecida en el título constitutivo, en los estatutos de la comunidad, o en los acuerdos que la junta adopte con las formalidades legales; los comuneros no pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos por el mero hecho de la no utilización de una zona o de un servicio; es decir, los gastos no dejan de ser comunes por el hecho de que determinados propietarios no disfruten de alguno de los elementos o servicios que se prestan; el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad pueden establecer cláusulas de exención o de exoneración del pago de ciertos gastos a ciertas clases de propietarios; las cláusulas estatutarias de exención o exoneración suponen una excepción a la regla general de contribución, por lo que deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva. Así resulta de las STS 691/2012, de 13 de noviembre, 257/2000, de 14 de marzo y 335/2009, de 29 de mayo, entre otras.

La sentencia del Tribunal Supremo de 3/diciembre/2004 dice : " En la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración:

1ª. El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido.

2ª. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos".

Es así que caben reglas especiales para la distribución de gastos, que es de manera precisa lo especialmente establecido en el mencionado precepto, ya incorporándolas formalmente en los Estatutos para que tengan vocación de permanencia, ya al momento de distribuirlos en razón de que concurra alguna circunstancia especial. ".

En la junta de Propietarios celebrada el 13 de abril de 2023 por unanimidad se identificó aquellos gastos que son específicos de los garajes y también, esto es evidente, los gastos de general contribución al mantenimiento de elementos comunes en la medida en que los propietarios de los garajes también deban contribuir a ellos. Respecto de estos últimos, las cuotas se calculan atendiendo al coeficiente de participación de cada plaza de garaje o trastero independiente o, dicho de otra manera, de cada garaje o trastero no vinculado a vivienda.

El problema surge, y es la controversia que nos ocupa, con la contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes, gastos que se diferencia de los generales de la Comunidad. Esta diferenciación entre uno y otro tipo de gastos está prevista en el propio artículo 7 de los Estatutos cuando dice que " Los propietarios de garajes y trasteros contribuirán a los gastos generales de garaje y a los gastos generales de Comunidadcon las excepciones mencionadas para quienes no sean propietarios de vivienda."

Es decir, los Estatutos diferencian los dos tipos de contribución a los gastos que corresponden a los garajes, esto es, los propios de los garajes y los generales de la Comunidad ( en la parte que les corresponda una vez establecidas las excepciones antes dichas). Esta distinción viene reforzada incluso por la expresión gramatical utilizada que indica acumulación ( " a los gastos generales de garaje y alos gastos generales de Comunidad "). Hay que decir que , si bien en la redacción de la demanda se omite la segunda " a", de la simple lectura de los Estatutos se advierte que la redacción correcta incluye la segunda " a" que denota acumulación.

Esta contribución de cada una de las plazas de garajes a los gastos propios de los garajes no puede hacerse en función del coeficiente de participación, como pretende la parte demandante , por la sencilla razón de que hay garajes que no tienen asignado dicho coeficiente porque aparecen vinculados a viviendas, y entonces nos encontraríamos con una situación en la que los garajes que van vinculados a viviendas no contribuirían a estos gastos propios de los garajes.

Para solventar esta dificultad y puesto que el art. 7 de los Estatutos prevé la posibilidad de que las plazas de garaje y trastero anejas a una vivienda se desvinculen de ésta pasando a ser una finca independiente, con el consiguiente recálculo de la cuota de participación que le correspondería en función de la superficie útil, sin alterar el resto de las cuotas de las demás fincas, este criterio es el más adecuado para hacer el cálculo que determine la contribución de cada plaza de garaje a los gastos que son propios y exclusivamente de los garajes. Es decir, se toma en consideración la superficie útil según Catastro de cada una de las plazas de garaje, tanto las vinculadas como las no vinculadas, y se distribuye el gasto entre ellas. De esta manera todas las plazas de garaje del edificio contribuyen a los gastos propios de los garajes con una fórmula de cálculo que es acorde con los Estatutos.

La parte actora pretende que el cálculo de cuotas de cada garaje se realice tomando en consideración el gasto total del inmueble, descontando aquéllos gastos de los que están exentos los garajes, y sobre ello se aplique el porcentaje de participación, pero este cálculo , dicho sea a los simples efectos resolutivos y sin ánimo de prejuzgar otra controversia judicial que pudiera plantearse en el futuro, vulneraría lo dispuesto en los Estatutos, porque su art. 7 obliga expresamente a los garajes a contribuir a sus propios gastos ( además de a los generales de la Comunidad). Esta previsión expresa no puede soslayarse y ante la falta de una regla concreta para el cálculo de las cuotas correspondientes debe acudirse a un criterio racional y acorde con el resto de disposiciones estatutarias.

En conclusión, las decisiones adoptadas, por unanimidad en la Junta de Propietarios de 13 de abril de 2023 y por mayoría en la de 1 de febrero de 2024 que aquí se impugnan, de establecer las cuotas de contribución de cada garaje a los gastos ordinarios que son exclusivos de los garajes en función de los metros cuadrados útiles definidos en el Catastro, no vulnera lo establecido en la LPH ni en los Estatutos, siendo acorde con éstos.

TERCERO.-El art artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto las costas del presente procedimiento se imponen a la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.