Sentencia Civil 81/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 7 de Vigo, Rec. 700/2022 de 16 de marzo del 2026

PRIMERO.-Ejercita la parte actora en su demanda, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1902 y siguientes del Código Civil y en el art. 10 .1 de la Ley de Propiedad Horizontal una pretensión indemnizatoria y otra de obligación de hacer respectivamente , y que tiene su origen en los daños causados en la vivienda del actor sita en el DIRECCION001 de Vigo como consecuencia de las filtraciones de agua que se producen procedentes de la cubierta del edificio. Los daños afectan a varias zonas de la vivienda del actor y sobre todo a la zona de las habitaciones y del salón.

El demandante reclama que la Comunidad demandada le abone el coste de la reparación de los daños que afectan a su vivienda, que finalmente cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) y, además, que la Comunidad proceda a acometer las obras de reparación necesarias para evitar nuevas filtraciones de agua según se determina en el informe pericial que se acompaña con la demanda. Además, reclama también que la Comunidad le indemnice finalmente en la cantidad de 1.900 euros por los daños morales sufridos como consecuencia de las humedades sufridas en su vivienda. En la demanda inicial la cantidad que se reclamaba por dicho concepto era de 900 euros.

Con la demanda se acompaña un informe pericial ( documento nº 4 ) de fecha 1 de marzo de 2022 en el que se hace referencia al origen de los daños que el perito de la parte actora sitúa en la cubierta del edificio debido a un deterioro de la impermeabilización y en la zona de fachada del patio en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha de la vivienda. En el informe pericial se contiene una valoración de la reparación de los elementos constructivos que originan dichas filtraciones y que ascienden a la cantidad de 2.499,20 euros ( sin IVA).

En cuanto al coste de reparación de los daños ocasionados en la vivienda del demandante, si bien en el escrito de demanda se solicitaba la cantidad de 424,20 euros más el IVA correspondiente con base en la valoración del perito, D. Apolonio, con posterioridad se ha ampliado la cantidad solicitada que finalmente la parte actora cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) pero sin soporte pericial, aportando únicamente dicha parte un presupuesto de reparación de las estancias afectadas así como un presupuesto de reposición de las cortinas.

Además, en el acto de la Audiencia Previa, la parte demandante aporta informe pericial emitido por D. Fulgencio, perito designado por la Comunidad de Propietarios demandada para evaluación de las patologías y daños en las viviendas del edificio, así como obras de reparación necesarias.

La Comunidad demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis, que sin discutir que se hubieran producido en el pasado filtraciones en la vivienda del actor, la Comunidad ha procedido a su reparación y así, se arregló la cubierta del edificio y el canalón como se indicaba en el informe pericial que aportó la parte actora con la demanda, con lo que únicamente habría que dilucidar la indemnización de los daños en la vivienda del actor y en este sentido no se aporta por parte de éste un informe pericial que determine su importe. Quedaría únicamente como cuestión controvertida, en cuanto al origen de los daños, lo relativo a las filtraciones que aparecen derivadas de un deficiente sellado de las ventanas de la vivienda del actor, pues considera la Comunidad que es un elemento privativo. Por lo demás, la Comunidad demandada se opone a la estimación de la pretensión indemnizatoria relativa al daño moral que se reclama ya que no se justifica su existencia ni su concreta cuantificación.

La entidad demandada aporta informe pericial emitido por D. Andrés.

SEGUNDO.-En el presente procedimiento aparecen como controvertidas las cuestiones referidas al origen de las filtraciones, la eventual reparación de las patologías que daban lugar a la aparición de humedades y la cuantía indemnizatoria que pretende la parte actora, ya que no resulta controvertido que se produjeron determinados daños por filtración de agua pluvial en la vivienda del actor.

La primera circunstancia que hay que destacar a la hora de analizar las cuestiones controvertidas es que el informe pericial que la parte actora aporta con su demanda efectúa una descripción y valoración de los daños que no obstante se han visto afectados por el transcurso de los años que ha durado la fase de primera instancia de este procedimiento y por la modificación de las circunstancias que el perito D. Apolonio , pudo tener en cuenta para la elaboración de su informe.

De hecho, el Sr. Apolonio no ha efectuado ampliación de su informe o actualización del mismo en una fecha cercana a la Audiencia Previa que hubiera podido afianzar o variar las conclusiones de su informe. El perito realiza su primera visita el 17 de noviembre de 2021 y el 4 de marzo de 2022 se realiza una segunda visita y se comprueba que no estaba subsanada la entrada de agua procedente de la cubierta y que seguí entrando agua a través de la ventana que da al patio de luces provocando humedades en el cuarto de la plancha. En el informe pericial del Sr. Apolonio se dice que el origen de las humedades está en la deficiente colocación de la cubierta de la chapa en el encuentro con la ventana del tejado, así como en la fachada del patio, más concretamente en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha. También se indica la conveniencia de impermeabilizar correctamente los canalones de desagüe.

Pues bien, en fecha 18 de junio de 2025 la Comunidad demandada aporta diversas facturas, todas ellas correspondientes al año 2025 que justifican que se ha procedido a reparar la cubierta del edificio y otros elementos por parte de la empresa Construcciones Valladares por un importe total que asciende a 37.139,56 euros, por tanto, muy superior a la valoración de reparación de las patologías origen de las humedades que realizó el Sr. Apolonio.

El perito de la parte demandada, D. Andrés, afirma en el acto del juicio que, en efecto, Construcciones Valladares recientemente renovó la cubierta del edificio y la impermeabilización del canalón de desagüe, por lo que el punto de entrada de agua desde dicha cubierta estás solucionado y en su opinión afirma que, únicamente falta el sellado de unas piedras en la fachada principal y en la carpintería metálica para evitar que el agua de lluvia afecte a la vivienda que nos ocupa. Afirma el perito que hay un punto muy concreto de entrada de agua que es el que afecta a esta vivienda.

La parte actora aporta también el informe pericial elaborado por D. Fulgencio que ha recibido el encargo de la Comunidad de Propietarios demandada, no del demandante. El perito, Sr. Fulgencio inspeccionó la vivienda del demandante y otros elementos constructivos del edificio en fecha 9 de febrero de 2023 y apreció el deterioro de la cubierta y el deficiente estado de los empalmes de los paneles sándwich y las chapas de remate entre ellas y entre la chimenea y los faldones de cubierta que presentan un sellado degradado.

En relación con la vivienda del demandante, el perito Sr. Fulgencio describe las humedades que aparecen en las distintas estancias, su origen y propone distintas soluciones. Hay que entender que las soluciones consistentes en la sustitución del material de la cubierta así como en la impermeabilización del gran canalón de recogida de aguas pluviales ya se han acometido por parte de la Comunidad. Así lo acredita, además de las facturas, la declaración del propio perito en el acto del juicio que afirma que las humedades que aparecen en la zona del salón, dormitorios y trastero se debían a las filtraciones desde la cubierta y sobre todo debidas a un canalón que estaba en mal estado. Dice el perito que él mismo supervisó el cambio de cubierta y la reparación del canalón.

Dice el perito que únicamente faltaría por acometer el sellado de las ventanas que es por donde también entra agua en los días de lluvia y de algunos puntos de la fachada. En su opinión, considera que se trataría de la reparación de un elemento comunitario, ya que se trata de un entramado de ventanas de todo el edificio.

En el acto del juicio declara como testigo que propone la parte actora D. Lucio, antiguo presidente de la Comunidad durante los años 2020 a 2023 y propietario del DIRECCION002. El testigo afirma que se habían reparados los daños aparecidos en la vivienda del demandante pero que después volvieron a aparecer las humedades. Dice también que en diciembre de 2024 por parte de la Comunidad se acometió la obra de reparación de la cubierta y faltaría reparar las patologías de la fachada lateral y de la fachada trasera, incluyendo el sellado de las ventanas. En relación con las obras que faltaría por realizar, el testigo afirma que ya se están haciendo derramas para afrontarlas.

La valoración del conjunto de periciales practicadas en el acto del juicio y de la declaración del testigo acredita la existencia de distintas patologías en la cubierta del edificio y en el canalón, bien por defecto de ejecución en el proceso de edificación, bien por deterioro de los materiales, que constituyeron el origen de las filtraciones de agua de lluvia aparecidas en la vivienda del actor.

Se acredita asimismo que dichas patologías están subsanadas y reparadas en un importe muy superior al que se expresaba en el informe pericial aportado con la demanda, por lo que únicamente estaría pendiente de ejecutar las obras de reparación que se precisan en la ventana del patio de la vivienda del actor. Se aprecia por tanto una carencia sobrevenida de objeto en lo relativo a la petición de que se realicen las obras de reparación necesarias expresadas en el informe pericial aportado por la actora que afectaban a la zona de cubierta y al canalón.

Por otra parte, hay que precisar que en la demanda únicamente se pide la reparación de la zona del encuentro de la ventana del cuarto de la plancha situada en la fachada del patio, que es el punto por donde se filtra asimismo el agua de lluvia. No se pide en la demanda la reparación de otros ventanales en la fachada principal o sellar posibles puntos de filtración existentes en la fachada del edificio.

De manera que a fin de evitar el riesgo de ser incongruente en la presente resolución concediendo más de lo pedido, la misma no puede contener pronunciamiento alguno sobre otro tipo de reparaciones que pudieran ser necesarias para evitar filtraciones procedentes de la fachada principal o ventanales situados en la misma, que afectan también a otras viviendas del edificio, ya que el suplico de la demanda es muy claro a la hora de solicitar que se efectúen las reparaciones indicadas en el informe pericial aportado con la demanda ( en este caso referidas a las procedentes para evitar las filtraciones que se originan en la ventana del cuarto de la plancha). No obstante, y puesto que el citado informe pericial no ha sido actualizado o ratificado en el acto de juicio, lo más prudente será que las obras a ejecutar por la Comunidad demandada sean las que se describen en el informe del perito, Sr. Fulgencio, consistentes en un doble sellado, a saber, sellar el encuentro entre el recercado de piedra perimetral y el paramento exterior de la fachada y por otro lado sellar el encuentro entre la carpintería de aluminio y el recercado de piedra. El sellado se realizará mediante un cordón elástico de masilla elástica monocomponente a base de poliuretano, de elasticidad permanente y curado rápido, con un ancho y una profundidad de sellado de 10 milímetros.

En base a lo expuesto, procede estimar parcialmente la demanda en cuanto a la obligación de hacer que se solicitaba en el suplico, referida únicamente a las obras de reparación que se deban llevar a cabo en el entorno de la ventana del patio que se encuentra situada en el cuarto de la plancha.

TERCERO.-Una vez determinada la existencia de los daños en la vivienda del demandante, que no niega la parte demandada haberse producido cuyo origen se deben a patologías procedentes de la cubierta del edificio, canalón y zona de encuentro de la ventana del cuarto de la plancha con la fachada, quedaría únicamente por concretar la cantidad en que debe ser indemnizado el demandante para que afronte la reparación de los daños de su vivienda.

En relación con la fijación del valor de esos daños, cabe destacar que no se aporta por el demandante un informe pericial de valoración de los mismos, ya que, como antes se ha dicho, el perito Sr. Apolonio los valoró inicialmente en 424,20 euros y posteriormente la parte actora reclamó mayor importe, 12.637,35 euros pero con base únicamente en un presupuesto de ejecución de obras de reparación así como la valoración de las cortinas deterioradas.

El perito de la Comunidad demandada, D. Andrés que los ha valorado en 8.234, 38 euros, al aplicar un índice de depreciación que considera de necesaria aplicación ya que, afirma que la indemnización debe fijarse atendido el valor real y no el valor de reposición. No obstante, en el acto del juicio el perito añade el importe de 316,80 euros correspondiente a pintura y 200 euros correspondiente al papel pintado.

Ambas valoraciones, la de la parte actora, 12.637,35 euros y la del perito, 8.234,38 euros, no están muy alejadas realmente ya que a los 8.234,38 euros habría que añadir el IVA correspondiente y las partidas que añade en el acto del juicio , y además, es preciso tener en cuenta que la valoración que se contiene en el presupuesto que aporta la actora ha podido quedar desfasada por el transcurso del tiempo debido a la inflación correspondiente al IPC.

En consecuencia, procede estimar la pretensión de la parte actora en relación con la valoración del coste de reparación de los daños acaecidos en su vivienda que se fijan en 12.637,35 euros IVA incluido.

CUARTO.-En relación con la pretensión indemnizatoria de 1.900 euros solicitada por el actor en concepto de daño moral, la misma debe ser desestimada en base al principal argumento de que es preciso tener en cuenta que existió una reclamación anterior del actor en cuanto a la indemnización de daños por humedades aparecidas en su vivienda en el año 2020, que fue atendida por la Comunidad, tal y como consta en el informe del perito D. Andrés y corrobora el testigo D. Lucio, procediendo a la reparación de los mismos, si bien posteriormente se reprodujeron dichas humedades, ya que no se había acometido la reparación del origen de los daños.

Puede decirse, por tanto, que no existió una omisión absoluta por parte de la Comunidad de afrontar las obligaciones de conservación y reparación previstas en el art. 10 de la LPH. Además, es preciso tener en cuenta la dificultad que aparece en este tipo de patologías, ya que en ocasiones se desconoce el punto exacto por donde se filtra el agua de lluvia, máxime tratándose de un edificio relativamente nuevo que no tendría por qué tenerlas, por tanto, no se aprecia dejadez o falta de mantenimiento en la conservación del edificio imputable a la Comunidad que pudiera justificar una pretensión indemnizatoria de daño moral.

Por otra parte, tal y como ha quedado de manifiesto con el informe del perito D. Fulgencio, también existen otras viviendas afectadas por las filtraciones, además de la del demandante.

Por último, en este tipo de controversias debe valorarse que la " voluntad " de la Comunidad de Propietarios es una voluntad difusa, formada por los acuerdos que deban adoptarse en las juntas en relación a entidad de las obras que deban ser acometidas, búsquedas de presupuestos, elección de empresa contratista, disponibilidad de ésta para afrontar la ejecución de las obras, en fin, una serie de circunstancias que deben valorarse para excluir la procedencia de estimar una existencia de daño moral, ya que las dificultades por las que pasa un determinado propietario que sufre las consecuencias de un defecto de impermeabilización de edificación es consustancial a la condición de comunero, salvo supuestos excepcionales de dejación absoluta de la Comunidad, que no es el caso.

No se acredita, por tanto, la existencia de un daño moral que deba ser indemnizado.

QUINTO.-En cuanto a los intereses legales, serán de aplicación únicamente los previstos en el art. 576 de la L. E.C al no tratarse lo reclamado de una deuda de dinero vencida, líquida y exigible en los términos previstos en el art. 1.108 del C. Civil y sin que procedan los previstos en el art. 20 de la L.C.S, ya que los motivos de oposición alegados por la demandada resultaban procedentes a excepción del mayor valor de algunas de las partidas reclamadas y que son objeto de estimación parcial .

SEXTO.-El artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto y puesto que se trata de una estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición de las costas del presente procedimiento, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Ejercita la parte actora en su demanda, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1902 y siguientes del Código Civil y en el art. 10 .1 de la Ley de Propiedad Horizontal una pretensión indemnizatoria y otra de obligación de hacer respectivamente , y que tiene su origen en los daños causados en la vivienda del actor sita en el DIRECCION001 de Vigo como consecuencia de las filtraciones de agua que se producen procedentes de la cubierta del edificio. Los daños afectan a varias zonas de la vivienda del actor y sobre todo a la zona de las habitaciones y del salón.

El demandante reclama que la Comunidad demandada le abone el coste de la reparación de los daños que afectan a su vivienda, que finalmente cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) y, además, que la Comunidad proceda a acometer las obras de reparación necesarias para evitar nuevas filtraciones de agua según se determina en el informe pericial que se acompaña con la demanda. Además, reclama también que la Comunidad le indemnice finalmente en la cantidad de 1.900 euros por los daños morales sufridos como consecuencia de las humedades sufridas en su vivienda. En la demanda inicial la cantidad que se reclamaba por dicho concepto era de 900 euros.

Con la demanda se acompaña un informe pericial ( documento nº 4 ) de fecha 1 de marzo de 2022 en el que se hace referencia al origen de los daños que el perito de la parte actora sitúa en la cubierta del edificio debido a un deterioro de la impermeabilización y en la zona de fachada del patio en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha de la vivienda. En el informe pericial se contiene una valoración de la reparación de los elementos constructivos que originan dichas filtraciones y que ascienden a la cantidad de 2.499,20 euros ( sin IVA).

En cuanto al coste de reparación de los daños ocasionados en la vivienda del demandante, si bien en el escrito de demanda se solicitaba la cantidad de 424,20 euros más el IVA correspondiente con base en la valoración del perito, D. Apolonio, con posterioridad se ha ampliado la cantidad solicitada que finalmente la parte actora cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) pero sin soporte pericial, aportando únicamente dicha parte un presupuesto de reparación de las estancias afectadas así como un presupuesto de reposición de las cortinas.

Además, en el acto de la Audiencia Previa, la parte demandante aporta informe pericial emitido por D. Fulgencio, perito designado por la Comunidad de Propietarios demandada para evaluación de las patologías y daños en las viviendas del edificio, así como obras de reparación necesarias.

La Comunidad demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis, que sin discutir que se hubieran producido en el pasado filtraciones en la vivienda del actor, la Comunidad ha procedido a su reparación y así, se arregló la cubierta del edificio y el canalón como se indicaba en el informe pericial que aportó la parte actora con la demanda, con lo que únicamente habría que dilucidar la indemnización de los daños en la vivienda del actor y en este sentido no se aporta por parte de éste un informe pericial que determine su importe. Quedaría únicamente como cuestión controvertida, en cuanto al origen de los daños, lo relativo a las filtraciones que aparecen derivadas de un deficiente sellado de las ventanas de la vivienda del actor, pues considera la Comunidad que es un elemento privativo. Por lo demás, la Comunidad demandada se opone a la estimación de la pretensión indemnizatoria relativa al daño moral que se reclama ya que no se justifica su existencia ni su concreta cuantificación.

La entidad demandada aporta informe pericial emitido por D. Andrés.

SEGUNDO.-En el presente procedimiento aparecen como controvertidas las cuestiones referidas al origen de las filtraciones, la eventual reparación de las patologías que daban lugar a la aparición de humedades y la cuantía indemnizatoria que pretende la parte actora, ya que no resulta controvertido que se produjeron determinados daños por filtración de agua pluvial en la vivienda del actor.

La primera circunstancia que hay que destacar a la hora de analizar las cuestiones controvertidas es que el informe pericial que la parte actora aporta con su demanda efectúa una descripción y valoración de los daños que no obstante se han visto afectados por el transcurso de los años que ha durado la fase de primera instancia de este procedimiento y por la modificación de las circunstancias que el perito D. Apolonio , pudo tener en cuenta para la elaboración de su informe.

De hecho, el Sr. Apolonio no ha efectuado ampliación de su informe o actualización del mismo en una fecha cercana a la Audiencia Previa que hubiera podido afianzar o variar las conclusiones de su informe. El perito realiza su primera visita el 17 de noviembre de 2021 y el 4 de marzo de 2022 se realiza una segunda visita y se comprueba que no estaba subsanada la entrada de agua procedente de la cubierta y que seguí entrando agua a través de la ventana que da al patio de luces provocando humedades en el cuarto de la plancha. En el informe pericial del Sr. Apolonio se dice que el origen de las humedades está en la deficiente colocación de la cubierta de la chapa en el encuentro con la ventana del tejado, así como en la fachada del patio, más concretamente en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha. También se indica la conveniencia de impermeabilizar correctamente los canalones de desagüe.

Pues bien, en fecha 18 de junio de 2025 la Comunidad demandada aporta diversas facturas, todas ellas correspondientes al año 2025 que justifican que se ha procedido a reparar la cubierta del edificio y otros elementos por parte de la empresa Construcciones Valladares por un importe total que asciende a 37.139,56 euros, por tanto, muy superior a la valoración de reparación de las patologías origen de las humedades que realizó el Sr. Apolonio.

El perito de la parte demandada, D. Andrés, afirma en el acto del juicio que, en efecto, Construcciones Valladares recientemente renovó la cubierta del edificio y la impermeabilización del canalón de desagüe, por lo que el punto de entrada de agua desde dicha cubierta estás solucionado y en su opinión afirma que, únicamente falta el sellado de unas piedras en la fachada principal y en la carpintería metálica para evitar que el agua de lluvia afecte a la vivienda que nos ocupa. Afirma el perito que hay un punto muy concreto de entrada de agua que es el que afecta a esta vivienda.

La parte actora aporta también el informe pericial elaborado por D. Fulgencio que ha recibido el encargo de la Comunidad de Propietarios demandada, no del demandante. El perito, Sr. Fulgencio inspeccionó la vivienda del demandante y otros elementos constructivos del edificio en fecha 9 de febrero de 2023 y apreció el deterioro de la cubierta y el deficiente estado de los empalmes de los paneles sándwich y las chapas de remate entre ellas y entre la chimenea y los faldones de cubierta que presentan un sellado degradado.

En relación con la vivienda del demandante, el perito Sr. Fulgencio describe las humedades que aparecen en las distintas estancias, su origen y propone distintas soluciones. Hay que entender que las soluciones consistentes en la sustitución del material de la cubierta así como en la impermeabilización del gran canalón de recogida de aguas pluviales ya se han acometido por parte de la Comunidad. Así lo acredita, además de las facturas, la declaración del propio perito en el acto del juicio que afirma que las humedades que aparecen en la zona del salón, dormitorios y trastero se debían a las filtraciones desde la cubierta y sobre todo debidas a un canalón que estaba en mal estado. Dice el perito que él mismo supervisó el cambio de cubierta y la reparación del canalón.

Dice el perito que únicamente faltaría por acometer el sellado de las ventanas que es por donde también entra agua en los días de lluvia y de algunos puntos de la fachada. En su opinión, considera que se trataría de la reparación de un elemento comunitario, ya que se trata de un entramado de ventanas de todo el edificio.

En el acto del juicio declara como testigo que propone la parte actora D. Lucio, antiguo presidente de la Comunidad durante los años 2020 a 2023 y propietario del DIRECCION002. El testigo afirma que se habían reparados los daños aparecidos en la vivienda del demandante pero que después volvieron a aparecer las humedades. Dice también que en diciembre de 2024 por parte de la Comunidad se acometió la obra de reparación de la cubierta y faltaría reparar las patologías de la fachada lateral y de la fachada trasera, incluyendo el sellado de las ventanas. En relación con las obras que faltaría por realizar, el testigo afirma que ya se están haciendo derramas para afrontarlas.

La valoración del conjunto de periciales practicadas en el acto del juicio y de la declaración del testigo acredita la existencia de distintas patologías en la cubierta del edificio y en el canalón, bien por defecto de ejecución en el proceso de edificación, bien por deterioro de los materiales, que constituyeron el origen de las filtraciones de agua de lluvia aparecidas en la vivienda del actor.

Se acredita asimismo que dichas patologías están subsanadas y reparadas en un importe muy superior al que se expresaba en el informe pericial aportado con la demanda, por lo que únicamente estaría pendiente de ejecutar las obras de reparación que se precisan en la ventana del patio de la vivienda del actor. Se aprecia por tanto una carencia sobrevenida de objeto en lo relativo a la petición de que se realicen las obras de reparación necesarias expresadas en el informe pericial aportado por la actora que afectaban a la zona de cubierta y al canalón.

Por otra parte, hay que precisar que en la demanda únicamente se pide la reparación de la zona del encuentro de la ventana del cuarto de la plancha situada en la fachada del patio, que es el punto por donde se filtra asimismo el agua de lluvia. No se pide en la demanda la reparación de otros ventanales en la fachada principal o sellar posibles puntos de filtración existentes en la fachada del edificio.

De manera que a fin de evitar el riesgo de ser incongruente en la presente resolución concediendo más de lo pedido, la misma no puede contener pronunciamiento alguno sobre otro tipo de reparaciones que pudieran ser necesarias para evitar filtraciones procedentes de la fachada principal o ventanales situados en la misma, que afectan también a otras viviendas del edificio, ya que el suplico de la demanda es muy claro a la hora de solicitar que se efectúen las reparaciones indicadas en el informe pericial aportado con la demanda ( en este caso referidas a las procedentes para evitar las filtraciones que se originan en la ventana del cuarto de la plancha). No obstante, y puesto que el citado informe pericial no ha sido actualizado o ratificado en el acto de juicio, lo más prudente será que las obras a ejecutar por la Comunidad demandada sean las que se describen en el informe del perito, Sr. Fulgencio, consistentes en un doble sellado, a saber, sellar el encuentro entre el recercado de piedra perimetral y el paramento exterior de la fachada y por otro lado sellar el encuentro entre la carpintería de aluminio y el recercado de piedra. El sellado se realizará mediante un cordón elástico de masilla elástica monocomponente a base de poliuretano, de elasticidad permanente y curado rápido, con un ancho y una profundidad de sellado de 10 milímetros.

En base a lo expuesto, procede estimar parcialmente la demanda en cuanto a la obligación de hacer que se solicitaba en el suplico, referida únicamente a las obras de reparación que se deban llevar a cabo en el entorno de la ventana del patio que se encuentra situada en el cuarto de la plancha.

TERCERO.-Una vez determinada la existencia de los daños en la vivienda del demandante, que no niega la parte demandada haberse producido cuyo origen se deben a patologías procedentes de la cubierta del edificio, canalón y zona de encuentro de la ventana del cuarto de la plancha con la fachada, quedaría únicamente por concretar la cantidad en que debe ser indemnizado el demandante para que afronte la reparación de los daños de su vivienda.

En relación con la fijación del valor de esos daños, cabe destacar que no se aporta por el demandante un informe pericial de valoración de los mismos, ya que, como antes se ha dicho, el perito Sr. Apolonio los valoró inicialmente en 424,20 euros y posteriormente la parte actora reclamó mayor importe, 12.637,35 euros pero con base únicamente en un presupuesto de ejecución de obras de reparación así como la valoración de las cortinas deterioradas.

El perito de la Comunidad demandada, D. Andrés que los ha valorado en 8.234, 38 euros, al aplicar un índice de depreciación que considera de necesaria aplicación ya que, afirma que la indemnización debe fijarse atendido el valor real y no el valor de reposición. No obstante, en el acto del juicio el perito añade el importe de 316,80 euros correspondiente a pintura y 200 euros correspondiente al papel pintado.

Ambas valoraciones, la de la parte actora, 12.637,35 euros y la del perito, 8.234,38 euros, no están muy alejadas realmente ya que a los 8.234,38 euros habría que añadir el IVA correspondiente y las partidas que añade en el acto del juicio , y además, es preciso tener en cuenta que la valoración que se contiene en el presupuesto que aporta la actora ha podido quedar desfasada por el transcurso del tiempo debido a la inflación correspondiente al IPC.

En consecuencia, procede estimar la pretensión de la parte actora en relación con la valoración del coste de reparación de los daños acaecidos en su vivienda que se fijan en 12.637,35 euros IVA incluido.

CUARTO.-En relación con la pretensión indemnizatoria de 1.900 euros solicitada por el actor en concepto de daño moral, la misma debe ser desestimada en base al principal argumento de que es preciso tener en cuenta que existió una reclamación anterior del actor en cuanto a la indemnización de daños por humedades aparecidas en su vivienda en el año 2020, que fue atendida por la Comunidad, tal y como consta en el informe del perito D. Andrés y corrobora el testigo D. Lucio, procediendo a la reparación de los mismos, si bien posteriormente se reprodujeron dichas humedades, ya que no se había acometido la reparación del origen de los daños.

Puede decirse, por tanto, que no existió una omisión absoluta por parte de la Comunidad de afrontar las obligaciones de conservación y reparación previstas en el art. 10 de la LPH. Además, es preciso tener en cuenta la dificultad que aparece en este tipo de patologías, ya que en ocasiones se desconoce el punto exacto por donde se filtra el agua de lluvia, máxime tratándose de un edificio relativamente nuevo que no tendría por qué tenerlas, por tanto, no se aprecia dejadez o falta de mantenimiento en la conservación del edificio imputable a la Comunidad que pudiera justificar una pretensión indemnizatoria de daño moral.

Por otra parte, tal y como ha quedado de manifiesto con el informe del perito D. Fulgencio, también existen otras viviendas afectadas por las filtraciones, además de la del demandante.

Por último, en este tipo de controversias debe valorarse que la " voluntad " de la Comunidad de Propietarios es una voluntad difusa, formada por los acuerdos que deban adoptarse en las juntas en relación a entidad de las obras que deban ser acometidas, búsquedas de presupuestos, elección de empresa contratista, disponibilidad de ésta para afrontar la ejecución de las obras, en fin, una serie de circunstancias que deben valorarse para excluir la procedencia de estimar una existencia de daño moral, ya que las dificultades por las que pasa un determinado propietario que sufre las consecuencias de un defecto de impermeabilización de edificación es consustancial a la condición de comunero, salvo supuestos excepcionales de dejación absoluta de la Comunidad, que no es el caso.

No se acredita, por tanto, la existencia de un daño moral que deba ser indemnizado.

QUINTO.-En cuanto a los intereses legales, serán de aplicación únicamente los previstos en el art. 576 de la L. E.C al no tratarse lo reclamado de una deuda de dinero vencida, líquida y exigible en los términos previstos en el art. 1.108 del C. Civil y sin que procedan los previstos en el art. 20 de la L.C.S, ya que los motivos de oposición alegados por la demandada resultaban procedentes a excepción del mayor valor de algunas de las partidas reclamadas y que son objeto de estimación parcial .

SEXTO.-El artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto y puesto que se trata de una estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición de las costas del presente procedimiento, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Ejercita la parte actora en su demanda, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1902 y siguientes del Código Civil y en el art. 10 .1 de la Ley de Propiedad Horizontal una pretensión indemnizatoria y otra de obligación de hacer respectivamente , y que tiene su origen en los daños causados en la vivienda del actor sita en el DIRECCION001 de Vigo como consecuencia de las filtraciones de agua que se producen procedentes de la cubierta del edificio. Los daños afectan a varias zonas de la vivienda del actor y sobre todo a la zona de las habitaciones y del salón.

El demandante reclama que la Comunidad demandada le abone el coste de la reparación de los daños que afectan a su vivienda, que finalmente cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) y, además, que la Comunidad proceda a acometer las obras de reparación necesarias para evitar nuevas filtraciones de agua según se determina en el informe pericial que se acompaña con la demanda. Además, reclama también que la Comunidad le indemnice finalmente en la cantidad de 1.900 euros por los daños morales sufridos como consecuencia de las humedades sufridas en su vivienda. En la demanda inicial la cantidad que se reclamaba por dicho concepto era de 900 euros.

Con la demanda se acompaña un informe pericial ( documento nº 4 ) de fecha 1 de marzo de 2022 en el que se hace referencia al origen de los daños que el perito de la parte actora sitúa en la cubierta del edificio debido a un deterioro de la impermeabilización y en la zona de fachada del patio en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha de la vivienda. En el informe pericial se contiene una valoración de la reparación de los elementos constructivos que originan dichas filtraciones y que ascienden a la cantidad de 2.499,20 euros ( sin IVA).

En cuanto al coste de reparación de los daños ocasionados en la vivienda del demandante, si bien en el escrito de demanda se solicitaba la cantidad de 424,20 euros más el IVA correspondiente con base en la valoración del perito, D. Apolonio, con posterioridad se ha ampliado la cantidad solicitada que finalmente la parte actora cuantifica en 12.637,35 euros ( IVA incluido) pero sin soporte pericial, aportando únicamente dicha parte un presupuesto de reparación de las estancias afectadas así como un presupuesto de reposición de las cortinas.

Además, en el acto de la Audiencia Previa, la parte demandante aporta informe pericial emitido por D. Fulgencio, perito designado por la Comunidad de Propietarios demandada para evaluación de las patologías y daños en las viviendas del edificio, así como obras de reparación necesarias.

La Comunidad demandada se opone a la estimación de la demanda y alega, en síntesis, que sin discutir que se hubieran producido en el pasado filtraciones en la vivienda del actor, la Comunidad ha procedido a su reparación y así, se arregló la cubierta del edificio y el canalón como se indicaba en el informe pericial que aportó la parte actora con la demanda, con lo que únicamente habría que dilucidar la indemnización de los daños en la vivienda del actor y en este sentido no se aporta por parte de éste un informe pericial que determine su importe. Quedaría únicamente como cuestión controvertida, en cuanto al origen de los daños, lo relativo a las filtraciones que aparecen derivadas de un deficiente sellado de las ventanas de la vivienda del actor, pues considera la Comunidad que es un elemento privativo. Por lo demás, la Comunidad demandada se opone a la estimación de la pretensión indemnizatoria relativa al daño moral que se reclama ya que no se justifica su existencia ni su concreta cuantificación.

La entidad demandada aporta informe pericial emitido por D. Andrés.

SEGUNDO.-En el presente procedimiento aparecen como controvertidas las cuestiones referidas al origen de las filtraciones, la eventual reparación de las patologías que daban lugar a la aparición de humedades y la cuantía indemnizatoria que pretende la parte actora, ya que no resulta controvertido que se produjeron determinados daños por filtración de agua pluvial en la vivienda del actor.

La primera circunstancia que hay que destacar a la hora de analizar las cuestiones controvertidas es que el informe pericial que la parte actora aporta con su demanda efectúa una descripción y valoración de los daños que no obstante se han visto afectados por el transcurso de los años que ha durado la fase de primera instancia de este procedimiento y por la modificación de las circunstancias que el perito D. Apolonio , pudo tener en cuenta para la elaboración de su informe.

De hecho, el Sr. Apolonio no ha efectuado ampliación de su informe o actualización del mismo en una fecha cercana a la Audiencia Previa que hubiera podido afianzar o variar las conclusiones de su informe. El perito realiza su primera visita el 17 de noviembre de 2021 y el 4 de marzo de 2022 se realiza una segunda visita y se comprueba que no estaba subsanada la entrada de agua procedente de la cubierta y que seguí entrando agua a través de la ventana que da al patio de luces provocando humedades en el cuarto de la plancha. En el informe pericial del Sr. Apolonio se dice que el origen de las humedades está en la deficiente colocación de la cubierta de la chapa en el encuentro con la ventana del tejado, así como en la fachada del patio, más concretamente en el encuentro con la ventana del cuarto de la plancha. También se indica la conveniencia de impermeabilizar correctamente los canalones de desagüe.

Pues bien, en fecha 18 de junio de 2025 la Comunidad demandada aporta diversas facturas, todas ellas correspondientes al año 2025 que justifican que se ha procedido a reparar la cubierta del edificio y otros elementos por parte de la empresa Construcciones Valladares por un importe total que asciende a 37.139,56 euros, por tanto, muy superior a la valoración de reparación de las patologías origen de las humedades que realizó el Sr. Apolonio.

El perito de la parte demandada, D. Andrés, afirma en el acto del juicio que, en efecto, Construcciones Valladares recientemente renovó la cubierta del edificio y la impermeabilización del canalón de desagüe, por lo que el punto de entrada de agua desde dicha cubierta estás solucionado y en su opinión afirma que, únicamente falta el sellado de unas piedras en la fachada principal y en la carpintería metálica para evitar que el agua de lluvia afecte a la vivienda que nos ocupa. Afirma el perito que hay un punto muy concreto de entrada de agua que es el que afecta a esta vivienda.

La parte actora aporta también el informe pericial elaborado por D. Fulgencio que ha recibido el encargo de la Comunidad de Propietarios demandada, no del demandante. El perito, Sr. Fulgencio inspeccionó la vivienda del demandante y otros elementos constructivos del edificio en fecha 9 de febrero de 2023 y apreció el deterioro de la cubierta y el deficiente estado de los empalmes de los paneles sándwich y las chapas de remate entre ellas y entre la chimenea y los faldones de cubierta que presentan un sellado degradado.

En relación con la vivienda del demandante, el perito Sr. Fulgencio describe las humedades que aparecen en las distintas estancias, su origen y propone distintas soluciones. Hay que entender que las soluciones consistentes en la sustitución del material de la cubierta así como en la impermeabilización del gran canalón de recogida de aguas pluviales ya se han acometido por parte de la Comunidad. Así lo acredita, además de las facturas, la declaración del propio perito en el acto del juicio que afirma que las humedades que aparecen en la zona del salón, dormitorios y trastero se debían a las filtraciones desde la cubierta y sobre todo debidas a un canalón que estaba en mal estado. Dice el perito que él mismo supervisó el cambio de cubierta y la reparación del canalón.

Dice el perito que únicamente faltaría por acometer el sellado de las ventanas que es por donde también entra agua en los días de lluvia y de algunos puntos de la fachada. En su opinión, considera que se trataría de la reparación de un elemento comunitario, ya que se trata de un entramado de ventanas de todo el edificio.

En el acto del juicio declara como testigo que propone la parte actora D. Lucio, antiguo presidente de la Comunidad durante los años 2020 a 2023 y propietario del DIRECCION002. El testigo afirma que se habían reparados los daños aparecidos en la vivienda del demandante pero que después volvieron a aparecer las humedades. Dice también que en diciembre de 2024 por parte de la Comunidad se acometió la obra de reparación de la cubierta y faltaría reparar las patologías de la fachada lateral y de la fachada trasera, incluyendo el sellado de las ventanas. En relación con las obras que faltaría por realizar, el testigo afirma que ya se están haciendo derramas para afrontarlas.

La valoración del conjunto de periciales practicadas en el acto del juicio y de la declaración del testigo acredita la existencia de distintas patologías en la cubierta del edificio y en el canalón, bien por defecto de ejecución en el proceso de edificación, bien por deterioro de los materiales, que constituyeron el origen de las filtraciones de agua de lluvia aparecidas en la vivienda del actor.

Se acredita asimismo que dichas patologías están subsanadas y reparadas en un importe muy superior al que se expresaba en el informe pericial aportado con la demanda, por lo que únicamente estaría pendiente de ejecutar las obras de reparación que se precisan en la ventana del patio de la vivienda del actor. Se aprecia por tanto una carencia sobrevenida de objeto en lo relativo a la petición de que se realicen las obras de reparación necesarias expresadas en el informe pericial aportado por la actora que afectaban a la zona de cubierta y al canalón.

Por otra parte, hay que precisar que en la demanda únicamente se pide la reparación de la zona del encuentro de la ventana del cuarto de la plancha situada en la fachada del patio, que es el punto por donde se filtra asimismo el agua de lluvia. No se pide en la demanda la reparación de otros ventanales en la fachada principal o sellar posibles puntos de filtración existentes en la fachada del edificio.

De manera que a fin de evitar el riesgo de ser incongruente en la presente resolución concediendo más de lo pedido, la misma no puede contener pronunciamiento alguno sobre otro tipo de reparaciones que pudieran ser necesarias para evitar filtraciones procedentes de la fachada principal o ventanales situados en la misma, que afectan también a otras viviendas del edificio, ya que el suplico de la demanda es muy claro a la hora de solicitar que se efectúen las reparaciones indicadas en el informe pericial aportado con la demanda ( en este caso referidas a las procedentes para evitar las filtraciones que se originan en la ventana del cuarto de la plancha). No obstante, y puesto que el citado informe pericial no ha sido actualizado o ratificado en el acto de juicio, lo más prudente será que las obras a ejecutar por la Comunidad demandada sean las que se describen en el informe del perito, Sr. Fulgencio, consistentes en un doble sellado, a saber, sellar el encuentro entre el recercado de piedra perimetral y el paramento exterior de la fachada y por otro lado sellar el encuentro entre la carpintería de aluminio y el recercado de piedra. El sellado se realizará mediante un cordón elástico de masilla elástica monocomponente a base de poliuretano, de elasticidad permanente y curado rápido, con un ancho y una profundidad de sellado de 10 milímetros.

En base a lo expuesto, procede estimar parcialmente la demanda en cuanto a la obligación de hacer que se solicitaba en el suplico, referida únicamente a las obras de reparación que se deban llevar a cabo en el entorno de la ventana del patio que se encuentra situada en el cuarto de la plancha.

TERCERO.-Una vez determinada la existencia de los daños en la vivienda del demandante, que no niega la parte demandada haberse producido cuyo origen se deben a patologías procedentes de la cubierta del edificio, canalón y zona de encuentro de la ventana del cuarto de la plancha con la fachada, quedaría únicamente por concretar la cantidad en que debe ser indemnizado el demandante para que afronte la reparación de los daños de su vivienda.

En relación con la fijación del valor de esos daños, cabe destacar que no se aporta por el demandante un informe pericial de valoración de los mismos, ya que, como antes se ha dicho, el perito Sr. Apolonio los valoró inicialmente en 424,20 euros y posteriormente la parte actora reclamó mayor importe, 12.637,35 euros pero con base únicamente en un presupuesto de ejecución de obras de reparación así como la valoración de las cortinas deterioradas.

El perito de la Comunidad demandada, D. Andrés que los ha valorado en 8.234, 38 euros, al aplicar un índice de depreciación que considera de necesaria aplicación ya que, afirma que la indemnización debe fijarse atendido el valor real y no el valor de reposición. No obstante, en el acto del juicio el perito añade el importe de 316,80 euros correspondiente a pintura y 200 euros correspondiente al papel pintado.

Ambas valoraciones, la de la parte actora, 12.637,35 euros y la del perito, 8.234,38 euros, no están muy alejadas realmente ya que a los 8.234,38 euros habría que añadir el IVA correspondiente y las partidas que añade en el acto del juicio , y además, es preciso tener en cuenta que la valoración que se contiene en el presupuesto que aporta la actora ha podido quedar desfasada por el transcurso del tiempo debido a la inflación correspondiente al IPC.

En consecuencia, procede estimar la pretensión de la parte actora en relación con la valoración del coste de reparación de los daños acaecidos en su vivienda que se fijan en 12.637,35 euros IVA incluido.

CUARTO.-En relación con la pretensión indemnizatoria de 1.900 euros solicitada por el actor en concepto de daño moral, la misma debe ser desestimada en base al principal argumento de que es preciso tener en cuenta que existió una reclamación anterior del actor en cuanto a la indemnización de daños por humedades aparecidas en su vivienda en el año 2020, que fue atendida por la Comunidad, tal y como consta en el informe del perito D. Andrés y corrobora el testigo D. Lucio, procediendo a la reparación de los mismos, si bien posteriormente se reprodujeron dichas humedades, ya que no se había acometido la reparación del origen de los daños.

Puede decirse, por tanto, que no existió una omisión absoluta por parte de la Comunidad de afrontar las obligaciones de conservación y reparación previstas en el art. 10 de la LPH. Además, es preciso tener en cuenta la dificultad que aparece en este tipo de patologías, ya que en ocasiones se desconoce el punto exacto por donde se filtra el agua de lluvia, máxime tratándose de un edificio relativamente nuevo que no tendría por qué tenerlas, por tanto, no se aprecia dejadez o falta de mantenimiento en la conservación del edificio imputable a la Comunidad que pudiera justificar una pretensión indemnizatoria de daño moral.

Por otra parte, tal y como ha quedado de manifiesto con el informe del perito D. Fulgencio, también existen otras viviendas afectadas por las filtraciones, además de la del demandante.

Por último, en este tipo de controversias debe valorarse que la " voluntad " de la Comunidad de Propietarios es una voluntad difusa, formada por los acuerdos que deban adoptarse en las juntas en relación a entidad de las obras que deban ser acometidas, búsquedas de presupuestos, elección de empresa contratista, disponibilidad de ésta para afrontar la ejecución de las obras, en fin, una serie de circunstancias que deben valorarse para excluir la procedencia de estimar una existencia de daño moral, ya que las dificultades por las que pasa un determinado propietario que sufre las consecuencias de un defecto de impermeabilización de edificación es consustancial a la condición de comunero, salvo supuestos excepcionales de dejación absoluta de la Comunidad, que no es el caso.

No se acredita, por tanto, la existencia de un daño moral que deba ser indemnizado.

QUINTO.-En cuanto a los intereses legales, serán de aplicación únicamente los previstos en el art. 576 de la L. E.C al no tratarse lo reclamado de una deuda de dinero vencida, líquida y exigible en los términos previstos en el art. 1.108 del C. Civil y sin que procedan los previstos en el art. 20 de la L.C.S, ya que los motivos de oposición alegados por la demandada resultaban procedentes a excepción del mayor valor de algunas de las partidas reclamadas y que son objeto de estimación parcial .

SEXTO.-El artículo 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones hayan sido rechazadas totalmente en primera instancia , salvo que el tribunal aprecie , y así lo razone , que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad , a no ser que hubiese méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad .(...)

En atención al citado precepto y puesto que se trata de una estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición de las costas del presente procedimiento, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.