Sentencia Civil 85/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 7 de Vigo, Rec. 757/2024 de 02 de marzo del 2026

PRIMERO.- Objeto del Procedimiento.

El presente procedimiento tiene por objeto la impugnación del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, celebrada el 11 de marzo de 2024, por el que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2023.

La parte demandante, la Comunidad de Herederos Teodora, propietaria del piso NUM000, sostiene que dicho acuerdo le causa un grave perjuicio al imputarle gastos del servicio de calefacción central, del cual alega haberse desligado al amparo de un acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 17 de octubre de 2022. Solicita, en consecuencia, la nulidad del acuerdo de 2024, la exclusión de su propiedad del reparto de dichos gastos y la reposición de los fondos comunitarios utilizados para sufragarlos.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios demandada se opone a la demanda. Alega, con carácter previo, la falta de legitimación activa del demandante por no estar al corriente de pago en el momento de celebrarse la junta impugnada. En cuanto al fondo, sostiene la plena validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024, argumentando que el supuesto acuerdo de 17 de octubre de 2022 nunca fue válidamente adoptado por graves defectos formales y falta de quórum, por lo que la obligación del demandante de contribuir a los gastos de calefacción, como elemento común, persiste.

SEGUNDO.- De la excepción de falta de legitimación activa

La parte demandada fundamenta esta excepción procesal en lo dispuesto en el Artículo dieciocho.2 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige al propietario que impugna un acuerdo estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder a su consignación judicial. Sostiene la demandada que el actor mantenía una deuda con la comunidad en la fecha de celebración de la junta, el 11 de marzo de 2024, lo que le privaba del derecho a voto y, a su juicio, de legitimación para impugnar.

Sin embargo, este requisito debe entenderse como un presupuesto de procedibilidad para el ejercicio de la acción de impugnación, es decir, debe cumplirse en el momento de interponer la demanda. En el presente caso, la parte actora ha aportado junto a su escrito de demanda (documento 6) un certificado emitido por la Administradora de Fincas que acredita que, en la fecha de presentación de la misma, se encontraba al corriente en los pagos con la Comunidad.

El hecho de que existiera una deuda en el momento de la junta (lo que, conforme al artículo 15.2 de la LPH, le privaría del derecho de voto, pero no necesariamente de su derecho a impugnar como ausente o privado indebidamente de voto) no impide el ejercicio posterior de la acción si la situación de morosidad se ha subsanado antes de acudir a la vía judicial. Al haber acreditado el cumplimiento de este requisito en el momento procesal oportuno, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa y entrar a conocer del fondo del asunto.

TERCERO.- Del fondo del asunto: Ineficacia del acuerdo de 17 de octubre de 2022 y la obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

La controversia principal radica en determinar la validez y eficacia del acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 17 de octubre de 2022, en el que la parte actora basa su pretensión de exoneración del pago de los gastos de calefacción.

Del análisis del acta de dicha junta, aportada a los autos, se desprenden vicios sustanciales que determinan su nulidad o, cuando menos, su total ineficacia para modificar el régimen de contribución a los gastos comunes.

En primer lugar, tal y como consta en la propia acta, el asunto relativo a la posibilidad de desligarse del servicio de calefacción no estaba incluido en el orden del día de la convocatoria. El Artículo 16.2 de la Ley sobre propiedad horizontal exige que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, y una consolidada jurisprudencia (citada por la demandada) considera nulos los acuerdos sobre materias de relevancia no incluidas en dicho orden del día, por sorprender la buena fe de los propietarios ausentes e impedirles decidir sobre su asistencia. La modificación del régimen de un servicio común esencial es, sin duda, una materia de tal relevancia. La propia acta refleja las advertencias del Administrador y las quejas de varios vecinos a este respecto.

En segundo lugar, y como argumento principal, el acuerdo no alcanzó el quórum legalmente exigido. La instalación de calefacción central es un elemento común del edificio, tal y como se establece en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad ( artículo 8). La exención a un propietario de la obligación de contribuir a los gastos de un elemento o servicio común, establecida en el Artículo noveno.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal, supone una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, ya que altera el sistema de reparto de gastos.

Los Estatutos de la Comunidad, en su artículo 46, exigen la unanimidad para "suprimir o modificar, fundamentalmente, los servicios o cosas comunes".

Aun si no se aplicaran los Estatutos, el Artículo 17.3 de la Ley sobre propiedad horizontal establece que la supresión de servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El acuerdo de 17 de octubre de 2022 se adoptó con una mayoría simple de los presentes, sin que conste que se alcanzara ni de lejos la mayoría de 3/5, y mucho menos la unanimidad. La propia acta refleja que varios propietarios ya se habían ausentado de la reunión en el momento de la votación. Cuestión además ratificada por don Sabino en su declaración el día del juicio.

Por tanto, al carecer de los requisitos formales (inclusión en el orden del día) y de fondo (quórum necesario) para su válida adopción, el acuerdo de 17 de octubre de 2022 es nulo de pleno derecho y no puede desplegar efecto alguno, no generando para el demandante ningún derecho a ser exonerado de su obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

CUARTO.- De la validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024

Declarada la nulidad del acuerdo en que el actor funda su pretensión, la obligación de contribuir a los gastos de calefacción central persiste en su totalidad. Como ha señalado la jurisprudencia, la desvinculación de un servicio central es una excepción a la regla general del Artículo noveno de la Ley sobre propiedad horizontal y debe ser interpretada de forma restrictiva. Aunque se produzca una desconexión de hecho, persiste la obligación de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del elemento común.

Además, como ha quedado acreditado por la prueba testifical de doña Sonia, los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria en la comunidad se encuentran técnicamente interconectados, lo que refuerza su naturaleza de servicio común indivisible.

En consecuencia, al persistir la obligación de pago del propietario del DIRECCION000, el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 11 de marzo de 2024, que se limita a aprobar las cuentas del ejercicio 2023 incluyendo la imputación de dichos gastos conforme al sistema de reparto vigente en la comunidad, es plenamente válido y conforme a derecho. La deuda reflejada en dicha acta es, por tanto, correcta y exigible.

A mayor abundamiento, el artículo 17.9 LPH dice que "Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, y el artículo 18.1 del mismo texto legal, establece los supuestos en que son impugnables los acuerdos de la Junta de Propietarios: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".No se estima que el acuerdo esté incluido en ninguno de los supuestos previstos en el art.18.1 LPH, y por consiguiente, no procede declarar su nulidad.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

QUINTO.- Costas Procesales

De conformidad con el principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimadas íntegramente las pretensiones de la demanda, procede imponer las costas procesales a la parte demandante.

PRIMERO.- Objeto del Procedimiento.

El presente procedimiento tiene por objeto la impugnación del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, celebrada el 11 de marzo de 2024, por el que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2023.

La parte demandante, la Comunidad de Herederos Teodora, propietaria del piso NUM000, sostiene que dicho acuerdo le causa un grave perjuicio al imputarle gastos del servicio de calefacción central, del cual alega haberse desligado al amparo de un acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 17 de octubre de 2022. Solicita, en consecuencia, la nulidad del acuerdo de 2024, la exclusión de su propiedad del reparto de dichos gastos y la reposición de los fondos comunitarios utilizados para sufragarlos.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios demandada se opone a la demanda. Alega, con carácter previo, la falta de legitimación activa del demandante por no estar al corriente de pago en el momento de celebrarse la junta impugnada. En cuanto al fondo, sostiene la plena validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024, argumentando que el supuesto acuerdo de 17 de octubre de 2022 nunca fue válidamente adoptado por graves defectos formales y falta de quórum, por lo que la obligación del demandante de contribuir a los gastos de calefacción, como elemento común, persiste.

SEGUNDO.- De la excepción de falta de legitimación activa

La parte demandada fundamenta esta excepción procesal en lo dispuesto en el Artículo dieciocho.2 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige al propietario que impugna un acuerdo estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder a su consignación judicial. Sostiene la demandada que el actor mantenía una deuda con la comunidad en la fecha de celebración de la junta, el 11 de marzo de 2024, lo que le privaba del derecho a voto y, a su juicio, de legitimación para impugnar.

Sin embargo, este requisito debe entenderse como un presupuesto de procedibilidad para el ejercicio de la acción de impugnación, es decir, debe cumplirse en el momento de interponer la demanda. En el presente caso, la parte actora ha aportado junto a su escrito de demanda (documento 6) un certificado emitido por la Administradora de Fincas que acredita que, en la fecha de presentación de la misma, se encontraba al corriente en los pagos con la Comunidad.

El hecho de que existiera una deuda en el momento de la junta (lo que, conforme al artículo 15.2 de la LPH, le privaría del derecho de voto, pero no necesariamente de su derecho a impugnar como ausente o privado indebidamente de voto) no impide el ejercicio posterior de la acción si la situación de morosidad se ha subsanado antes de acudir a la vía judicial. Al haber acreditado el cumplimiento de este requisito en el momento procesal oportuno, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa y entrar a conocer del fondo del asunto.

TERCERO.- Del fondo del asunto: Ineficacia del acuerdo de 17 de octubre de 2022 y la obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

La controversia principal radica en determinar la validez y eficacia del acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 17 de octubre de 2022, en el que la parte actora basa su pretensión de exoneración del pago de los gastos de calefacción.

Del análisis del acta de dicha junta, aportada a los autos, se desprenden vicios sustanciales que determinan su nulidad o, cuando menos, su total ineficacia para modificar el régimen de contribución a los gastos comunes.

En primer lugar, tal y como consta en la propia acta, el asunto relativo a la posibilidad de desligarse del servicio de calefacción no estaba incluido en el orden del día de la convocatoria. El Artículo 16.2 de la Ley sobre propiedad horizontal exige que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, y una consolidada jurisprudencia (citada por la demandada) considera nulos los acuerdos sobre materias de relevancia no incluidas en dicho orden del día, por sorprender la buena fe de los propietarios ausentes e impedirles decidir sobre su asistencia. La modificación del régimen de un servicio común esencial es, sin duda, una materia de tal relevancia. La propia acta refleja las advertencias del Administrador y las quejas de varios vecinos a este respecto.

En segundo lugar, y como argumento principal, el acuerdo no alcanzó el quórum legalmente exigido. La instalación de calefacción central es un elemento común del edificio, tal y como se establece en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad ( artículo 8). La exención a un propietario de la obligación de contribuir a los gastos de un elemento o servicio común, establecida en el Artículo noveno.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal, supone una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, ya que altera el sistema de reparto de gastos.

Los Estatutos de la Comunidad, en su artículo 46, exigen la unanimidad para "suprimir o modificar, fundamentalmente, los servicios o cosas comunes".

Aun si no se aplicaran los Estatutos, el Artículo 17.3 de la Ley sobre propiedad horizontal establece que la supresión de servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El acuerdo de 17 de octubre de 2022 se adoptó con una mayoría simple de los presentes, sin que conste que se alcanzara ni de lejos la mayoría de 3/5, y mucho menos la unanimidad. La propia acta refleja que varios propietarios ya se habían ausentado de la reunión en el momento de la votación. Cuestión además ratificada por don Sabino en su declaración el día del juicio.

Por tanto, al carecer de los requisitos formales (inclusión en el orden del día) y de fondo (quórum necesario) para su válida adopción, el acuerdo de 17 de octubre de 2022 es nulo de pleno derecho y no puede desplegar efecto alguno, no generando para el demandante ningún derecho a ser exonerado de su obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

CUARTO.- De la validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024

Declarada la nulidad del acuerdo en que el actor funda su pretensión, la obligación de contribuir a los gastos de calefacción central persiste en su totalidad. Como ha señalado la jurisprudencia, la desvinculación de un servicio central es una excepción a la regla general del Artículo noveno de la Ley sobre propiedad horizontal y debe ser interpretada de forma restrictiva. Aunque se produzca una desconexión de hecho, persiste la obligación de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del elemento común.

Además, como ha quedado acreditado por la prueba testifical de doña Sonia, los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria en la comunidad se encuentran técnicamente interconectados, lo que refuerza su naturaleza de servicio común indivisible.

En consecuencia, al persistir la obligación de pago del propietario del DIRECCION000, el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 11 de marzo de 2024, que se limita a aprobar las cuentas del ejercicio 2023 incluyendo la imputación de dichos gastos conforme al sistema de reparto vigente en la comunidad, es plenamente válido y conforme a derecho. La deuda reflejada en dicha acta es, por tanto, correcta y exigible.

A mayor abundamiento, el artículo 17.9 LPH dice que "Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, y el artículo 18.1 del mismo texto legal, establece los supuestos en que son impugnables los acuerdos de la Junta de Propietarios: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".No se estima que el acuerdo esté incluido en ninguno de los supuestos previstos en el art.18.1 LPH, y por consiguiente, no procede declarar su nulidad.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

QUINTO.- Costas Procesales

De conformidad con el principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimadas íntegramente las pretensiones de la demanda, procede imponer las costas procesales a la parte demandante.

PRIMERO.- Objeto del Procedimiento.

El presente procedimiento tiene por objeto la impugnación del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, celebrada el 11 de marzo de 2024, por el que se aprobaron las cuentas del ejercicio 2023.

La parte demandante, la Comunidad de Herederos Teodora, propietaria del piso NUM000, sostiene que dicho acuerdo le causa un grave perjuicio al imputarle gastos del servicio de calefacción central, del cual alega haberse desligado al amparo de un acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 17 de octubre de 2022. Solicita, en consecuencia, la nulidad del acuerdo de 2024, la exclusión de su propiedad del reparto de dichos gastos y la reposición de los fondos comunitarios utilizados para sufragarlos.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios demandada se opone a la demanda. Alega, con carácter previo, la falta de legitimación activa del demandante por no estar al corriente de pago en el momento de celebrarse la junta impugnada. En cuanto al fondo, sostiene la plena validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024, argumentando que el supuesto acuerdo de 17 de octubre de 2022 nunca fue válidamente adoptado por graves defectos formales y falta de quórum, por lo que la obligación del demandante de contribuir a los gastos de calefacción, como elemento común, persiste.

SEGUNDO.- De la excepción de falta de legitimación activa

La parte demandada fundamenta esta excepción procesal en lo dispuesto en el Artículo dieciocho.2 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige al propietario que impugna un acuerdo estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder a su consignación judicial. Sostiene la demandada que el actor mantenía una deuda con la comunidad en la fecha de celebración de la junta, el 11 de marzo de 2024, lo que le privaba del derecho a voto y, a su juicio, de legitimación para impugnar.

Sin embargo, este requisito debe entenderse como un presupuesto de procedibilidad para el ejercicio de la acción de impugnación, es decir, debe cumplirse en el momento de interponer la demanda. En el presente caso, la parte actora ha aportado junto a su escrito de demanda (documento 6) un certificado emitido por la Administradora de Fincas que acredita que, en la fecha de presentación de la misma, se encontraba al corriente en los pagos con la Comunidad.

El hecho de que existiera una deuda en el momento de la junta (lo que, conforme al artículo 15.2 de la LPH, le privaría del derecho de voto, pero no necesariamente de su derecho a impugnar como ausente o privado indebidamente de voto) no impide el ejercicio posterior de la acción si la situación de morosidad se ha subsanado antes de acudir a la vía judicial. Al haber acreditado el cumplimiento de este requisito en el momento procesal oportuno, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa y entrar a conocer del fondo del asunto.

TERCERO.- Del fondo del asunto: Ineficacia del acuerdo de 17 de octubre de 2022 y la obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

La controversia principal radica en determinar la validez y eficacia del acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de 17 de octubre de 2022, en el que la parte actora basa su pretensión de exoneración del pago de los gastos de calefacción.

Del análisis del acta de dicha junta, aportada a los autos, se desprenden vicios sustanciales que determinan su nulidad o, cuando menos, su total ineficacia para modificar el régimen de contribución a los gastos comunes.

En primer lugar, tal y como consta en la propia acta, el asunto relativo a la posibilidad de desligarse del servicio de calefacción no estaba incluido en el orden del día de la convocatoria. El Artículo 16.2 de la Ley sobre propiedad horizontal exige que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, y una consolidada jurisprudencia (citada por la demandada) considera nulos los acuerdos sobre materias de relevancia no incluidas en dicho orden del día, por sorprender la buena fe de los propietarios ausentes e impedirles decidir sobre su asistencia. La modificación del régimen de un servicio común esencial es, sin duda, una materia de tal relevancia. La propia acta refleja las advertencias del Administrador y las quejas de varios vecinos a este respecto.

En segundo lugar, y como argumento principal, el acuerdo no alcanzó el quórum legalmente exigido. La instalación de calefacción central es un elemento común del edificio, tal y como se establece en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad ( artículo 8). La exención a un propietario de la obligación de contribuir a los gastos de un elemento o servicio común, establecida en el Artículo noveno.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal, supone una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, ya que altera el sistema de reparto de gastos.

Los Estatutos de la Comunidad, en su artículo 46, exigen la unanimidad para "suprimir o modificar, fundamentalmente, los servicios o cosas comunes".

Aun si no se aplicaran los Estatutos, el Artículo 17.3 de la Ley sobre propiedad horizontal establece que la supresión de servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El acuerdo de 17 de octubre de 2022 se adoptó con una mayoría simple de los presentes, sin que conste que se alcanzara ni de lejos la mayoría de 3/5, y mucho menos la unanimidad. La propia acta refleja que varios propietarios ya se habían ausentado de la reunión en el momento de la votación. Cuestión además ratificada por don Sabino en su declaración el día del juicio.

Por tanto, al carecer de los requisitos formales (inclusión en el orden del día) y de fondo (quórum necesario) para su válida adopción, el acuerdo de 17 de octubre de 2022 es nulo de pleno derecho y no puede desplegar efecto alguno, no generando para el demandante ningún derecho a ser exonerado de su obligación de contribuir a los gastos de calefacción.

CUARTO.- De la validez del acuerdo de 11 de marzo de 2024

Declarada la nulidad del acuerdo en que el actor funda su pretensión, la obligación de contribuir a los gastos de calefacción central persiste en su totalidad. Como ha señalado la jurisprudencia, la desvinculación de un servicio central es una excepción a la regla general del Artículo noveno de la Ley sobre propiedad horizontal y debe ser interpretada de forma restrictiva. Aunque se produzca una desconexión de hecho, persiste la obligación de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento del elemento común.

Además, como ha quedado acreditado por la prueba testifical de doña Sonia, los servicios de calefacción y agua caliente sanitaria en la comunidad se encuentran técnicamente interconectados, lo que refuerza su naturaleza de servicio común indivisible.

En consecuencia, al persistir la obligación de pago del propietario del DIRECCION000, el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 11 de marzo de 2024, que se limita a aprobar las cuentas del ejercicio 2023 incluyendo la imputación de dichos gastos conforme al sistema de reparto vigente en la comunidad, es plenamente válido y conforme a derecho. La deuda reflejada en dicha acta es, por tanto, correcta y exigible.

A mayor abundamiento, el artículo 17.9 LPH dice que "Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, y el artículo 18.1 del mismo texto legal, establece los supuestos en que son impugnables los acuerdos de la Junta de Propietarios: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".No se estima que el acuerdo esté incluido en ninguno de los supuestos previstos en el art.18.1 LPH, y por consiguiente, no procede declarar su nulidad.

Por todo lo expuesto, la demanda debe ser desestimada en su integridad.

QUINTO.- Costas Procesales

De conformidad con el principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimadas íntegramente las pretensiones de la demanda, procede imponer las costas procesales a la parte demandante.