Sentencia Civil 224/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 8 de Vigo, Rec. 1289/2024 de 04 de junio del 2026

PRIMERO.-La parte actora fundamenta su petición con carácter principal, en las siguientes alegaciones: 1) que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 de la comunidad demandada; 2) que el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal; 3) que el 8 de junio de 2023 se celebró una Junta Extraordinaria en la que se presentaron sendos presupuestos para realizar obras de reparación de medianeras e impermeabilización de terraza; 4) que los presupuestos no aparecían desglosados; 5) que no se sometió a votación la realización de obras ni se justificó su carácter necesario; 6) que debido a la imprecisión de obras y precios, Dª María Dolores votó en contra, solicitando un presupuesto desglosado; 7) a pesar de todo, se aprobó el presupuesto de Impermeba; 8) que es una forma de actuar irregular pues no se sometió a aprobación el precio total de las obras ni su carácter necesario; 9) que se convocó a una nueva junta el 26 de septiembre de 2023 para aprobar partidas definitivas e importe final; 10) que se remitió a los actores el presupuesto por email el mismo día de la junta; 11) que se proponen derramas para el pago, lo que tampoco se había votado en la anterior junta; 12) que el actor manifestó su condición de disidente y votó en contra al entender que no son obras necesarias sino mejoras; 13) que el acta contiene errores e imprecisiones, siendo advertido a la administración de fincas; 14) que en septiembre de 2024, el perito D. Fausto emitió un informe señalando defectos; 15) que se requiere una reparación puntual de la impermeabilización pero no reposición integral; 16) que el 9 de agosto se convoca nueva junta para el día 27; 17) que se indica que los actores no están al corriente de pago; 18) que no estaban obligados al pago al ser disidentes; 18) que no se aceptó un escrito donde se recogía su oposición.

Se opone la demandada aduciendo: 1) que el acuerdo de la Junta de 8 de junio de 2023 no fue impugnado por ningún vecino por lo que devino firme y ejecutivo; 2) que si constaba la necesidad de acometer las obras de reparación y mantenimiento; 3) que sí se sometió a votación un presupuesto de obras; 4) que en la Junta de 26 de septiembre de 2023 se hace constar que el acuerdo para la ejecución de obras se adoptó en la junta anterior; 5) que solo se sometieron a votación tres partidas no incluidas; 6) que el demandante no dijo nada de que las obras eran de mejora; 7) que su impugnación se limita a las tres nuevas partidas; 8) que la acción de impugnación del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre está caducada; 9) que en todo caso las obras no son de mejora sino que hay viviendas que sufren humedades; 10) que se trata de un edificio antiguo; 11) que es obligación de la comunidad el mantenimiento de los elementos comunes, siendo este el carácter de las obras aprobadas; 12) que el demandante ocultó el informe pericial a la comunidad a pesar de ser anterior a la junta de septiembre; 13) que el perito se limitó a un examen visual de los elementos comunes; 14) que constata la existencia de filtraciones y mal estado de los elementos comunes pero no concreta nada más; 15) que los acuerdos de las juntas son ejecutivos al no solicitar su suspensión y en la Junta de 27 de agosto de 2024 no había impugnado los acuerdos; 16) que su consideración como moroso y privación de voto es correcta; 17) que la auto consideración del actor como disidente no es causa de impugnación ni priva de eficacia a los acuerdos.

SEGUNDO.-En el caso que nos ocupa, se ejercita una acción de impugnación de dos acuerdos de la comunidad ex art. 18 de la LPH en relación con el 17, disponiendo el citado artículo 18 que "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."

A este respecto, establece la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 154/2022 de 28 Feb. 2022, Rec. 149/2019 "TERCERO.- Estimación del recurso

El artículo 18.2 LPH dice:

"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH ,se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH , toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".

De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre , en la que declaramos:

"Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.

Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenían con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.

Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.

[...]

Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos.

Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".

Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre , reiteramos que:

"En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH ".

Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado.

La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH ."

TERCERO.-En el presente caso, y comenzando por la solicitud de nulidad del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre de 2023, debemos analizar si la acción se encuentra caducada, tal como aduce la demandada.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 12/2022 de 12 Ene. 2022, Rec. 5211/2018 entiende:

".-Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación. El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH )."

Así, teniendo en cuenta lo reseñado y lo dispuesto en el art. 18.3 de la LPH, resulta evidente que la acción está caducada pues el plazo para impugnar el acuerdo era de tres meses y no de un año al no ser un acuerdo contrario a los estatutos o a la ley. Por tanto, la demanda ha de ser desestimada en este punto.

Merece la pena ahora analizar el punto 5º del acta de 26 de septiembre de 2023, ya que asiste razón a la demandada en que en esta Junta únicamente se aprobaron tres nuevas partidas de las obras acordadas en la Junta anterior de junio, así como la contratación de una dirección de obra. Había sido en la Junta de 8 de junio de 2023 donde se había aprobado llevar a cabo las obras de reparación e impermeabilización, tal como se deduce del punto 1º del acta, habiendo devenido firme ese acuerdo.

Por lo que respeta a los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de agosto de 2024, dispone el art. 17.4 de la LPH que

"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."

Por tanto, es necesario analizar si las obras aprobadas eran de mejora o de mantenimiento y conservación para determinar si el propietario del piso NUM000 fue privado correctamente o no del voto al manifestar ser disidente, así como para saber si las nuevas derramas aprobadas en aquella junta son correctas. En cuanto a la figura del disidente "se trata de proteger la libertad del propietario, ante la iniciativa de los comuneros de realizar obras útiles no necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad, o seguridad del inmueble u otras de carácter puramente suntuario, de lujo, o excesivamente gravosas. No permitiendo que propietarios disidentes tengan que soportar arbitrariamente las obras de nuevas instalaciones o mejoras que quieran hacer algunos de los demás comuneros"( SSTS de 10 junio 1981 , 23 marzo 1991 , 14 julio 1992 ).

Respecto de la primera de las cuestiones, contamos con el informe pericial de D. Fausto, informe elaborado a instancia de la parte demandante. En este sentido, el técnico declaró que existían humedades y que, al haber una modificación de un elemento del edificio por parte de un propietario, se rompió la continuidad de la impermeabilización, por lo que hay que levantarla y volver a hacerla. Entiende el perito que no es necesaria la impermeabilización de toda la fachada y que ello supone una mejora, así como que vio los presupuestos y era mucho más que una reparación. También manifestó que las humedades de los pisos NUM001 y NUM002 estaban muy localizadas.

Dispone el art. 10.1 a) de la LPH que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Lo cierto es que a tenor de la antigüedad del edificio objeto de litis y del presupuesto aportado por la propia parte actora, no pueden considerarse las obras como de mejora sino de mantenimiento y conservación. Así, el propio perito que depuso en la vista reconoció que la tela asfáltica ya no se usa hoy en día y aunque dijo que era suficiente con el cambio de un paño, las fotografías aportadas en su informe revelan un deterioro evidente por el paso del tiempo.

Del presupuesto aportado no se infiere una obra de gran envergadura sino únicamente el arreglo de humedades, así como el necesario aislamiento para que estas no se reproduzcan. No se cuestiona la existencia de esos defectos y deterioros y además, el Sr. Fausto pudo comprobar como la utilización de parcheados no fue suficiente para conseguir un buen aislamiento. Entiende esta juzgadora que principalmente la vejez del inmueble hace necesario acometer una obra que suponga un aislamiento total y no solo de la parte que propone el perito.

Por lo que respecta a la parte de la retirada de los aparatos de aire acondicionado, se deduce que es necesario para el acometimiento de las obras aprobadas en la Junta de junio de 2023. Y por último, en relación con la derrama para la amortización del préstamo, determinado que no pueden ser los actores considerados disidentes, se entiende que tienen obligación de contribuir.

Por todo lo expuesto, la demanda ha de ser íntegramente desestimada al entender que, en primer lugar, las obras quedaron aprobadas en la Junta de 8 de junio de 2023 a excepción de las tres partidas incluidas en la Junta de 26 de septiembre de 2023. En segundo lugar que la acción para la impugnación de los acuerdos de la Junta de septiembre de 2023 está caducada y por último que las obras aprobadas no son de mejora sino de mantenimiento y conservación y como tales los actores no pueden tener la consideración de disidentes del art. 17 de la LPH y están obligados al pago por lo que fueron correctamente privados de voto en la Junta de 27 de agosto de 2024.

CUARTO.-La desestimación íntegra de la demanda comporta la imposición de costas a la actora ( art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOS los artículos citados y demás de procedente aplicación,

PRIMERO.-La parte actora fundamenta su petición con carácter principal, en las siguientes alegaciones: 1) que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 de la comunidad demandada; 2) que el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal; 3) que el 8 de junio de 2023 se celebró una Junta Extraordinaria en la que se presentaron sendos presupuestos para realizar obras de reparación de medianeras e impermeabilización de terraza; 4) que los presupuestos no aparecían desglosados; 5) que no se sometió a votación la realización de obras ni se justificó su carácter necesario; 6) que debido a la imprecisión de obras y precios, Dª María Dolores votó en contra, solicitando un presupuesto desglosado; 7) a pesar de todo, se aprobó el presupuesto de Impermeba; 8) que es una forma de actuar irregular pues no se sometió a aprobación el precio total de las obras ni su carácter necesario; 9) que se convocó a una nueva junta el 26 de septiembre de 2023 para aprobar partidas definitivas e importe final; 10) que se remitió a los actores el presupuesto por email el mismo día de la junta; 11) que se proponen derramas para el pago, lo que tampoco se había votado en la anterior junta; 12) que el actor manifestó su condición de disidente y votó en contra al entender que no son obras necesarias sino mejoras; 13) que el acta contiene errores e imprecisiones, siendo advertido a la administración de fincas; 14) que en septiembre de 2024, el perito D. Fausto emitió un informe señalando defectos; 15) que se requiere una reparación puntual de la impermeabilización pero no reposición integral; 16) que el 9 de agosto se convoca nueva junta para el día 27; 17) que se indica que los actores no están al corriente de pago; 18) que no estaban obligados al pago al ser disidentes; 18) que no se aceptó un escrito donde se recogía su oposición.

Se opone la demandada aduciendo: 1) que el acuerdo de la Junta de 8 de junio de 2023 no fue impugnado por ningún vecino por lo que devino firme y ejecutivo; 2) que si constaba la necesidad de acometer las obras de reparación y mantenimiento; 3) que sí se sometió a votación un presupuesto de obras; 4) que en la Junta de 26 de septiembre de 2023 se hace constar que el acuerdo para la ejecución de obras se adoptó en la junta anterior; 5) que solo se sometieron a votación tres partidas no incluidas; 6) que el demandante no dijo nada de que las obras eran de mejora; 7) que su impugnación se limita a las tres nuevas partidas; 8) que la acción de impugnación del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre está caducada; 9) que en todo caso las obras no son de mejora sino que hay viviendas que sufren humedades; 10) que se trata de un edificio antiguo; 11) que es obligación de la comunidad el mantenimiento de los elementos comunes, siendo este el carácter de las obras aprobadas; 12) que el demandante ocultó el informe pericial a la comunidad a pesar de ser anterior a la junta de septiembre; 13) que el perito se limitó a un examen visual de los elementos comunes; 14) que constata la existencia de filtraciones y mal estado de los elementos comunes pero no concreta nada más; 15) que los acuerdos de las juntas son ejecutivos al no solicitar su suspensión y en la Junta de 27 de agosto de 2024 no había impugnado los acuerdos; 16) que su consideración como moroso y privación de voto es correcta; 17) que la auto consideración del actor como disidente no es causa de impugnación ni priva de eficacia a los acuerdos.

SEGUNDO.-En el caso que nos ocupa, se ejercita una acción de impugnación de dos acuerdos de la comunidad ex art. 18 de la LPH en relación con el 17, disponiendo el citado artículo 18 que "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."

A este respecto, establece la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 154/2022 de 28 Feb. 2022, Rec. 149/2019 "TERCERO.- Estimación del recurso

El artículo 18.2 LPH dice:

"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH ,se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH , toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".

De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre , en la que declaramos:

"Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.

Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenían con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.

Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.

[...]

Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos.

Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".

Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre , reiteramos que:

"En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH ".

Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado.

La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH ."

TERCERO.-En el presente caso, y comenzando por la solicitud de nulidad del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre de 2023, debemos analizar si la acción se encuentra caducada, tal como aduce la demandada.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 12/2022 de 12 Ene. 2022, Rec. 5211/2018 entiende:

".-Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación. El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH )."

Así, teniendo en cuenta lo reseñado y lo dispuesto en el art. 18.3 de la LPH, resulta evidente que la acción está caducada pues el plazo para impugnar el acuerdo era de tres meses y no de un año al no ser un acuerdo contrario a los estatutos o a la ley. Por tanto, la demanda ha de ser desestimada en este punto.

Merece la pena ahora analizar el punto 5º del acta de 26 de septiembre de 2023, ya que asiste razón a la demandada en que en esta Junta únicamente se aprobaron tres nuevas partidas de las obras acordadas en la Junta anterior de junio, así como la contratación de una dirección de obra. Había sido en la Junta de 8 de junio de 2023 donde se había aprobado llevar a cabo las obras de reparación e impermeabilización, tal como se deduce del punto 1º del acta, habiendo devenido firme ese acuerdo.

Por lo que respeta a los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de agosto de 2024, dispone el art. 17.4 de la LPH que

"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."

Por tanto, es necesario analizar si las obras aprobadas eran de mejora o de mantenimiento y conservación para determinar si el propietario del piso NUM000 fue privado correctamente o no del voto al manifestar ser disidente, así como para saber si las nuevas derramas aprobadas en aquella junta son correctas. En cuanto a la figura del disidente "se trata de proteger la libertad del propietario, ante la iniciativa de los comuneros de realizar obras útiles no necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad, o seguridad del inmueble u otras de carácter puramente suntuario, de lujo, o excesivamente gravosas. No permitiendo que propietarios disidentes tengan que soportar arbitrariamente las obras de nuevas instalaciones o mejoras que quieran hacer algunos de los demás comuneros"( SSTS de 10 junio 1981 , 23 marzo 1991 , 14 julio 1992 ).

Respecto de la primera de las cuestiones, contamos con el informe pericial de D. Fausto, informe elaborado a instancia de la parte demandante. En este sentido, el técnico declaró que existían humedades y que, al haber una modificación de un elemento del edificio por parte de un propietario, se rompió la continuidad de la impermeabilización, por lo que hay que levantarla y volver a hacerla. Entiende el perito que no es necesaria la impermeabilización de toda la fachada y que ello supone una mejora, así como que vio los presupuestos y era mucho más que una reparación. También manifestó que las humedades de los pisos NUM001 y NUM002 estaban muy localizadas.

Dispone el art. 10.1 a) de la LPH que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Lo cierto es que a tenor de la antigüedad del edificio objeto de litis y del presupuesto aportado por la propia parte actora, no pueden considerarse las obras como de mejora sino de mantenimiento y conservación. Así, el propio perito que depuso en la vista reconoció que la tela asfáltica ya no se usa hoy en día y aunque dijo que era suficiente con el cambio de un paño, las fotografías aportadas en su informe revelan un deterioro evidente por el paso del tiempo.

Del presupuesto aportado no se infiere una obra de gran envergadura sino únicamente el arreglo de humedades, así como el necesario aislamiento para que estas no se reproduzcan. No se cuestiona la existencia de esos defectos y deterioros y además, el Sr. Fausto pudo comprobar como la utilización de parcheados no fue suficiente para conseguir un buen aislamiento. Entiende esta juzgadora que principalmente la vejez del inmueble hace necesario acometer una obra que suponga un aislamiento total y no solo de la parte que propone el perito.

Por lo que respecta a la parte de la retirada de los aparatos de aire acondicionado, se deduce que es necesario para el acometimiento de las obras aprobadas en la Junta de junio de 2023. Y por último, en relación con la derrama para la amortización del préstamo, determinado que no pueden ser los actores considerados disidentes, se entiende que tienen obligación de contribuir.

Por todo lo expuesto, la demanda ha de ser íntegramente desestimada al entender que, en primer lugar, las obras quedaron aprobadas en la Junta de 8 de junio de 2023 a excepción de las tres partidas incluidas en la Junta de 26 de septiembre de 2023. En segundo lugar que la acción para la impugnación de los acuerdos de la Junta de septiembre de 2023 está caducada y por último que las obras aprobadas no son de mejora sino de mantenimiento y conservación y como tales los actores no pueden tener la consideración de disidentes del art. 17 de la LPH y están obligados al pago por lo que fueron correctamente privados de voto en la Junta de 27 de agosto de 2024.

CUARTO.-La desestimación íntegra de la demanda comporta la imposición de costas a la actora ( art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOS los artículos citados y demás de procedente aplicación,

PRIMERO.-La parte actora fundamenta su petición con carácter principal, en las siguientes alegaciones: 1) que los actores son propietarios de la vivienda NUM000 de la comunidad demandada; 2) que el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal; 3) que el 8 de junio de 2023 se celebró una Junta Extraordinaria en la que se presentaron sendos presupuestos para realizar obras de reparación de medianeras e impermeabilización de terraza; 4) que los presupuestos no aparecían desglosados; 5) que no se sometió a votación la realización de obras ni se justificó su carácter necesario; 6) que debido a la imprecisión de obras y precios, Dª María Dolores votó en contra, solicitando un presupuesto desglosado; 7) a pesar de todo, se aprobó el presupuesto de Impermeba; 8) que es una forma de actuar irregular pues no se sometió a aprobación el precio total de las obras ni su carácter necesario; 9) que se convocó a una nueva junta el 26 de septiembre de 2023 para aprobar partidas definitivas e importe final; 10) que se remitió a los actores el presupuesto por email el mismo día de la junta; 11) que se proponen derramas para el pago, lo que tampoco se había votado en la anterior junta; 12) que el actor manifestó su condición de disidente y votó en contra al entender que no son obras necesarias sino mejoras; 13) que el acta contiene errores e imprecisiones, siendo advertido a la administración de fincas; 14) que en septiembre de 2024, el perito D. Fausto emitió un informe señalando defectos; 15) que se requiere una reparación puntual de la impermeabilización pero no reposición integral; 16) que el 9 de agosto se convoca nueva junta para el día 27; 17) que se indica que los actores no están al corriente de pago; 18) que no estaban obligados al pago al ser disidentes; 18) que no se aceptó un escrito donde se recogía su oposición.

Se opone la demandada aduciendo: 1) que el acuerdo de la Junta de 8 de junio de 2023 no fue impugnado por ningún vecino por lo que devino firme y ejecutivo; 2) que si constaba la necesidad de acometer las obras de reparación y mantenimiento; 3) que sí se sometió a votación un presupuesto de obras; 4) que en la Junta de 26 de septiembre de 2023 se hace constar que el acuerdo para la ejecución de obras se adoptó en la junta anterior; 5) que solo se sometieron a votación tres partidas no incluidas; 6) que el demandante no dijo nada de que las obras eran de mejora; 7) que su impugnación se limita a las tres nuevas partidas; 8) que la acción de impugnación del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre está caducada; 9) que en todo caso las obras no son de mejora sino que hay viviendas que sufren humedades; 10) que se trata de un edificio antiguo; 11) que es obligación de la comunidad el mantenimiento de los elementos comunes, siendo este el carácter de las obras aprobadas; 12) que el demandante ocultó el informe pericial a la comunidad a pesar de ser anterior a la junta de septiembre; 13) que el perito se limitó a un examen visual de los elementos comunes; 14) que constata la existencia de filtraciones y mal estado de los elementos comunes pero no concreta nada más; 15) que los acuerdos de las juntas son ejecutivos al no solicitar su suspensión y en la Junta de 27 de agosto de 2024 no había impugnado los acuerdos; 16) que su consideración como moroso y privación de voto es correcta; 17) que la auto consideración del actor como disidente no es causa de impugnación ni priva de eficacia a los acuerdos.

SEGUNDO.-En el caso que nos ocupa, se ejercita una acción de impugnación de dos acuerdos de la comunidad ex art. 18 de la LPH en relación con el 17, disponiendo el citado artículo 18 que "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."

A este respecto, establece la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 154/2022 de 28 Feb. 2022, Rec. 149/2019 "TERCERO.- Estimación del recurso

El artículo 18.2 LPH dice:

"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios "[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH ,se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:

"Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".

Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:

"[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".

En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH , toda vez que:

"Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.

La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.

El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".

Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".

De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre , en la que declaramos:

"Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.

Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.

Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenían con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.

Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.

[...]

Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos.

Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".

Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre , reiteramos que:

"En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH ".

Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado.

La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH ."

TERCERO.-En el presente caso, y comenzando por la solicitud de nulidad del acuerdo de la Junta de 26 de septiembre de 2023, debemos analizar si la acción se encuentra caducada, tal como aduce la demandada.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 12/2022 de 12 Ene. 2022, Rec. 5211/2018 entiende:

".-Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación. El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH )."

Así, teniendo en cuenta lo reseñado y lo dispuesto en el art. 18.3 de la LPH, resulta evidente que la acción está caducada pues el plazo para impugnar el acuerdo era de tres meses y no de un año al no ser un acuerdo contrario a los estatutos o a la ley. Por tanto, la demanda ha de ser desestimada en este punto.

Merece la pena ahora analizar el punto 5º del acta de 26 de septiembre de 2023, ya que asiste razón a la demandada en que en esta Junta únicamente se aprobaron tres nuevas partidas de las obras acordadas en la Junta anterior de junio, así como la contratación de una dirección de obra. Había sido en la Junta de 8 de junio de 2023 donde se había aprobado llevar a cabo las obras de reparación e impermeabilización, tal como se deduce del punto 1º del acta, habiendo devenido firme ese acuerdo.

Por lo que respeta a los acuerdos adoptados en la Junta de 27 de agosto de 2024, dispone el art. 17.4 de la LPH que

"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."

Por tanto, es necesario analizar si las obras aprobadas eran de mejora o de mantenimiento y conservación para determinar si el propietario del piso NUM000 fue privado correctamente o no del voto al manifestar ser disidente, así como para saber si las nuevas derramas aprobadas en aquella junta son correctas. En cuanto a la figura del disidente "se trata de proteger la libertad del propietario, ante la iniciativa de los comuneros de realizar obras útiles no necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad, o seguridad del inmueble u otras de carácter puramente suntuario, de lujo, o excesivamente gravosas. No permitiendo que propietarios disidentes tengan que soportar arbitrariamente las obras de nuevas instalaciones o mejoras que quieran hacer algunos de los demás comuneros"( SSTS de 10 junio 1981 , 23 marzo 1991 , 14 julio 1992 ).

Respecto de la primera de las cuestiones, contamos con el informe pericial de D. Fausto, informe elaborado a instancia de la parte demandante. En este sentido, el técnico declaró que existían humedades y que, al haber una modificación de un elemento del edificio por parte de un propietario, se rompió la continuidad de la impermeabilización, por lo que hay que levantarla y volver a hacerla. Entiende el perito que no es necesaria la impermeabilización de toda la fachada y que ello supone una mejora, así como que vio los presupuestos y era mucho más que una reparación. También manifestó que las humedades de los pisos NUM001 y NUM002 estaban muy localizadas.

Dispone el art. 10.1 a) de la LPH que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Lo cierto es que a tenor de la antigüedad del edificio objeto de litis y del presupuesto aportado por la propia parte actora, no pueden considerarse las obras como de mejora sino de mantenimiento y conservación. Así, el propio perito que depuso en la vista reconoció que la tela asfáltica ya no se usa hoy en día y aunque dijo que era suficiente con el cambio de un paño, las fotografías aportadas en su informe revelan un deterioro evidente por el paso del tiempo.

Del presupuesto aportado no se infiere una obra de gran envergadura sino únicamente el arreglo de humedades, así como el necesario aislamiento para que estas no se reproduzcan. No se cuestiona la existencia de esos defectos y deterioros y además, el Sr. Fausto pudo comprobar como la utilización de parcheados no fue suficiente para conseguir un buen aislamiento. Entiende esta juzgadora que principalmente la vejez del inmueble hace necesario acometer una obra que suponga un aislamiento total y no solo de la parte que propone el perito.

Por lo que respecta a la parte de la retirada de los aparatos de aire acondicionado, se deduce que es necesario para el acometimiento de las obras aprobadas en la Junta de junio de 2023. Y por último, en relación con la derrama para la amortización del préstamo, determinado que no pueden ser los actores considerados disidentes, se entiende que tienen obligación de contribuir.

Por todo lo expuesto, la demanda ha de ser íntegramente desestimada al entender que, en primer lugar, las obras quedaron aprobadas en la Junta de 8 de junio de 2023 a excepción de las tres partidas incluidas en la Junta de 26 de septiembre de 2023. En segundo lugar que la acción para la impugnación de los acuerdos de la Junta de septiembre de 2023 está caducada y por último que las obras aprobadas no son de mejora sino de mantenimiento y conservación y como tales los actores no pueden tener la consideración de disidentes del art. 17 de la LPH y están obligados al pago por lo que fueron correctamente privados de voto en la Junta de 27 de agosto de 2024.

CUARTO.-La desestimación íntegra de la demanda comporta la imposición de costas a la actora ( art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y demás de procedente aplicación,