Sentencia Civil 34/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 9 de Salamanca, Rec. 1342/2024 de 11 de febrero del 2026

PRIMERO.Doña Aurora y Don Florentino son propietarios a título ganancial de la plaza de garaje nº NUM000 integrada en el NUM001 del edificio de la comunidad demandada.

Doña Felicisima, Don Luis Manuel, Don Higinio Y Doña Melisa son copropietarios del local nº 10 de la planta de la Comunidad.

Según consta en la documental aportada, los demandantes, entre otros, solicitaron la convocatoria de una junta general con el siguiente orden del día:

- Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

- Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

- Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

La convocatoria en cuestión se hizo con el siguiente orden del día:

1) Informe de la junta directiva de las gestiones realizadas: cuestiones generales y sobre la obra de instalación de los ascensores.

2) Ratificación de los acuerdos adoptados en las juntas anteriores.

3) Aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad.

4) Renovación de cargos de la junta directiva.

Se deja constancia de que a petición de varios propietarios se incluyen los siguientes asuntos:

5) a) Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

b) Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

c) Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

6)Ruegos y preguntas.

El contenido relevante del acta de la junta general de propietarios, de fecha 8/7/2024 es el siguiente:

2) No consta que se sometiese a votación la ratificación, dejando constancia varios propietarios de plazas de garaje y locales que no se permitió. Se indica que el acuerdo correspondiente se adoptó en la junta de 12/12/2022, donde se aprobó la obra de instalación y la cuota no puede someterse a votación, pues se aprobó y debe de ser abonada según coeficiente.

3) Aprobación de las cuentas de los años 2021, 2022, 2023 por estar pendientes. Indica el acta la previa remisión a los presidentes de los portales y a los propietarios de los locales.

5) a) No se sometió a votación al cuota extraordinaria pues ya estaba determinada en una junta anterior. Fija la fecha de exigibilidad de las cuotas aprobada por mayoría absoluta de los presentes que representaban un casi la mitad de las cuotas de participación de la totalidad.

c) Rendición de cuentas, aprobación de las cuentas y presupuestos de los años 2021, 2022, 2023. Se da por resuelto en el punto 3.

Asistieron propietarios individuales de locales y garajes, y una serie de propietarios individuales de los tres portales.

Mediante burofax de fecha 11/9/2015 (documento 15) se instó la celebración de una nueva junta para tratar los asuntos.

SEGUNDO.La parte actora funda la nulidad de la convocatoria en que no se hace constar la privación del derecho de voto de los propietarios morosos.

De acuerdo con el artículo 16.2 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

No se alega ni consta que el incumplimiento de este requisito haya tenido alguna consecuencia, por lo que este defecto formal no generó la nulidad.

TERCERO.Se alega que no se permitió votar un punto del orden del día, la ratificación de acuerdos, lo que conecta con el deber de información previa a la celebración de la junta.

El interés perseguido por los demandantes está en la nulidad del reparto de la cuota extraordinaria, pues considera que no se ajusta a los estatutos. También viene a considerar que en la primera junta no se llegó a aprobar tal cuota. Pide, en primer término, una nueva junta para tratar estos asuntos.

Ciertamente no es posible la adopción de acuerdos que no consten en el orden del día, pero esto no es lo que ocurrió.

El orden del día se determina por el presidente, bien por iniciativa propia o por la de cualquier propietario "sobre cualquier tema de interés para la comunidad" (artículo 16.2).

Puede el presidente fundadamente denegar la inclusión en el orden del día de determinados asuntos.

Señala la parte demandada en su contestación que la administradora informó que no era procedente volver a votar algo decido y tampoco se podía votar sobre los coeficientes. Alega que hubo cierto debate, aunque desordenado y la propia junta decidió que no se procedió a la votación.

La realidad es que no se adoptó ningún acuerdo a favor o en contra. Tanto del acta como de la prueba testifical practicada se deduce que este punto del orden del día no se sometió a deliberación y voto. La prueba de la privación del voto es incontestable lo que implica una privación del derecho de los comuneros.

No pudieron los demandantes exponer a los demás vecinos sus argumentos para una decisión votada. Podía ser total o parcialmente denegatoria para su impugnación por cualquier motivo, como es la aprobación del asunto en una anterior junta y demás argumentos expuesto por la administración.

Se ha pedido una nueva junta y no se ha concedido. Ello concede acción para la celebración de una nueva junta al efecto para tratar este asunto y la adopción de un acuerdo en forma, contra el que se podrán ejercitar las acciones judiciales que correspondan.

En dicho junta se ha tratar el apartado 5º A del orden del día.

En función de su resultado, deberá o no aprobarse lo demás necesario para una eventual ejecución (cuotas, calendario...).

La preocupación de la parte actora es que se indique a quién le corresponderá abonar los intereses debidos a la empresa FAIN en caso de que el calendario de pago finalmente aprobado supere los 24 meses o en caso de que algún vecino incumpla su obligación de pago.

Basta con indicar que la aprobación de un contrato con penalizaciones no prejuzga lo que pueda acordarse o sea legalmente procedente en la relación interna de los comuneros respecto al propietario que impague y su responsabilidad.

CUARTO.El asunto 3) del orden del día tiene como objeto la aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad. Se adopta un acuerdo al respecto. El Punto 5) c) del orden del día tiene el mismo contenido, por lo que nada se acuerda de forma correcta.

Aquí la problemática era que no se habían aprobado las cuentas de esos años con infracción del artículo 16.1 de la LPH, razón por la que se instó la inclusión en el orden del día.

Tras la deliberación, se adoptó el acuerdo aprobatorio que se considera nulo por los siguientes motivos:

a) No se entregó a los vecinos una copia de las cuentas previamente a la celebración de la junta para su aprobación.

B) Las realizadas solo se pudieron votar por los propietarios de los locales y los presidentes de los portales. Se privó indebidamente a los propietarios de las viviendas y de los garajes. Hay un error en el cómputo de votos personales y de cuotas.

c) Las cuentas son incorrectas.

Se han de examinar, en primer lugar, los motivos formales.

Se indica en el acta un extracto de la cuentas en el que se atribuyen al portal de DIRECCION001, al de DIRECCION000 y garajes. Han de pagar gastos de todo el edificio.

Los propietarios individuales de garajes han de pagar una parte de los gastos de todo el edificio y otra de lo locales. No están representados por un presidente sino que votan los propietarios individuales. Dos de ellos pagan gastos de antena.

Este acuerdo se adopta con el voto de los presidentes de los tres portales. Votan a favor los propietarios de dos locales y el resto en contra.

Esta forma de adopción de acuerdos presupone tres subcomunidades de portales y otra de garajes, en la que cada una se ocupa de sus propios gastos y pagan los comunes del edificio entero. Para ello, acuerdan lo procedente en sus propia juntas y los presidentes respectivos concurren a la junta general del edificio para emitir el voto, representado la cuota de participación correspondiente.

La parte actora funda su legitimación en la propiedad de locales y garajes. Solo está legitimados los propietarios de viviendas que votaron en contra, por lo que nada se ha de resolver aquí respecto estas viviendas.

Si que sea de examinar la forma de convocatoria de los garajes.

La escritura pública de constitución de propiedad horizontal de fecha 2 de noviembre de 1982 otorgada ante el notario D. José Madrazo Núñez, estable que consta de dos locales, uno (garajes) y dos, con su cuota de participación, y las respectivas viviendas integradas en los tres portales, con una cuota atribuida a cada viviendas individual.

El artículo 4 permite dividir, segregar o agrupar los locales individuales, y los locales de nueva creación tendrán su número correlativo, con la fijación de la cuota.

El titulo inicial no ha sido formalmente modificado. Las partes admiten que de facto, los 19 locales han actuado como individuales de acuerdo con una cuota de participación individual y global establecida. Ambas partes se muestran conformes.

En cuanto al local uno, destinado a garaje, jurídicamente es un solo local con atribución de cuotas de participación y atribución de uso, lo que en la práctica viene a ser una atribución de cada plaza a cada propietario individual.

Se admite en la contestación que desde hace muchos años, "de conformidad con todos los propietarios" se viene actuando de forma individual por cada uno de los propietarios de cada plaza de garaje y se citaba a todos los propietarios. Eso si, las cuentas solo se entregaban al respectivo presidente de cada comunidad y a los 19 de los locales. Hay aquí una incoherencia, puesto que si se cita a la junta a todos los propietarios de los locales se han de cumplir con los requisitos legales como es la entrega de la documentación para que puedan conocer y debatir adecuadamente la cuestión para después emitir su voto fundado. Esta entrega puede hacerse directamente o mediante otra persona, pero ha de probarse que finalmente llegó a cada propietario individual, no pudiendo considerarse como hecha la entrega en forma a una persona sin facultades de representación.

Incumbe la carga de la prueba de la recepción de la convocatoria a la parte actora y la practicada indica lo contrario. En la vista ha declarado D. Pedro Antonio, que actúa como presidente de hecho de la comunidad de garajes, y manifiesta que no le dieron las cuentas, al igual que otros propietarios que declaran en la vista.

Según consta en el documento nº 17 aportado con la demanda, se pidió a la administración al entrega de las cuentas y se denegó puesto que consideran que solo deben de entregarse a los propietarios de los locales y a las comunidades de portales y garajes.

Es reiterada la jurisprudencia que señal que el comunero debe de recibir información suficiente y con antelación para poder conocer los asuntos y en este caso se trataba de la aprobación de unas cuentas que debían poder examinarse para emitir un voto fundado, por lo que el acuerdo es nulo por infracción de las normas sobre la convocatoria.

QUINTO.Como pretensión accesoria y sin que se haya adoptado acuerdo al respecto, se pretende que se declare que los demandantes están eximidos de participar en los gastos judiciales originados a la Comunidad de Propietarios demandada por este procedimiento.

No hay acuerdo, no hay gravamen, no hay legitimación.

Ciertamente la jurisprudencia considera que los gastos judiciales con terceros deben de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota pero no se puede hacer recaer sobre el que ha obtenido una resolución favorable contra la comunidad las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos. Así lo considera la STS, Civil sección 1 del 31 de mayo de 2021 en un caso específico de estimación parcial de demanda con cita de sentencias anteriores reiterando que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios".

Si se incluyen estos gastos a cargo de los demandantes, podrán impugnar el correspondiente acuerdo.

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo la concurrencia de dudas de hecho o de derecho.

No se acoge la pretensión de nulidad de todos los acuerdos y por otra parte, se trata de una comunidad compleja sin una configuración jurídica bien formalizada, lo que excusa que haya irregularidades formales de este tipo.

No procede, en consecuencia, la condena en costas de la parte demandada.

PRIMERO.Doña Aurora y Don Florentino son propietarios a título ganancial de la plaza de garaje nº NUM000 integrada en el NUM001 del edificio de la comunidad demandada.

Doña Felicisima, Don Luis Manuel, Don Higinio Y Doña Melisa son copropietarios del local nº 10 de la planta de la Comunidad.

Según consta en la documental aportada, los demandantes, entre otros, solicitaron la convocatoria de una junta general con el siguiente orden del día:

- Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

- Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

- Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

La convocatoria en cuestión se hizo con el siguiente orden del día:

1) Informe de la junta directiva de las gestiones realizadas: cuestiones generales y sobre la obra de instalación de los ascensores.

2) Ratificación de los acuerdos adoptados en las juntas anteriores.

3) Aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad.

4) Renovación de cargos de la junta directiva.

Se deja constancia de que a petición de varios propietarios se incluyen los siguientes asuntos:

5) a) Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

b) Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

c) Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

6)Ruegos y preguntas.

El contenido relevante del acta de la junta general de propietarios, de fecha 8/7/2024 es el siguiente:

2) No consta que se sometiese a votación la ratificación, dejando constancia varios propietarios de plazas de garaje y locales que no se permitió. Se indica que el acuerdo correspondiente se adoptó en la junta de 12/12/2022, donde se aprobó la obra de instalación y la cuota no puede someterse a votación, pues se aprobó y debe de ser abonada según coeficiente.

3) Aprobación de las cuentas de los años 2021, 2022, 2023 por estar pendientes. Indica el acta la previa remisión a los presidentes de los portales y a los propietarios de los locales.

5) a) No se sometió a votación al cuota extraordinaria pues ya estaba determinada en una junta anterior. Fija la fecha de exigibilidad de las cuotas aprobada por mayoría absoluta de los presentes que representaban un casi la mitad de las cuotas de participación de la totalidad.

c) Rendición de cuentas, aprobación de las cuentas y presupuestos de los años 2021, 2022, 2023. Se da por resuelto en el punto 3.

Asistieron propietarios individuales de locales y garajes, y una serie de propietarios individuales de los tres portales.

Mediante burofax de fecha 11/9/2015 (documento 15) se instó la celebración de una nueva junta para tratar los asuntos.

SEGUNDO.La parte actora funda la nulidad de la convocatoria en que no se hace constar la privación del derecho de voto de los propietarios morosos.

De acuerdo con el artículo 16.2 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

No se alega ni consta que el incumplimiento de este requisito haya tenido alguna consecuencia, por lo que este defecto formal no generó la nulidad.

TERCERO.Se alega que no se permitió votar un punto del orden del día, la ratificación de acuerdos, lo que conecta con el deber de información previa a la celebración de la junta.

El interés perseguido por los demandantes está en la nulidad del reparto de la cuota extraordinaria, pues considera que no se ajusta a los estatutos. También viene a considerar que en la primera junta no se llegó a aprobar tal cuota. Pide, en primer término, una nueva junta para tratar estos asuntos.

Ciertamente no es posible la adopción de acuerdos que no consten en el orden del día, pero esto no es lo que ocurrió.

El orden del día se determina por el presidente, bien por iniciativa propia o por la de cualquier propietario "sobre cualquier tema de interés para la comunidad" (artículo 16.2).

Puede el presidente fundadamente denegar la inclusión en el orden del día de determinados asuntos.

Señala la parte demandada en su contestación que la administradora informó que no era procedente volver a votar algo decido y tampoco se podía votar sobre los coeficientes. Alega que hubo cierto debate, aunque desordenado y la propia junta decidió que no se procedió a la votación.

La realidad es que no se adoptó ningún acuerdo a favor o en contra. Tanto del acta como de la prueba testifical practicada se deduce que este punto del orden del día no se sometió a deliberación y voto. La prueba de la privación del voto es incontestable lo que implica una privación del derecho de los comuneros.

No pudieron los demandantes exponer a los demás vecinos sus argumentos para una decisión votada. Podía ser total o parcialmente denegatoria para su impugnación por cualquier motivo, como es la aprobación del asunto en una anterior junta y demás argumentos expuesto por la administración.

Se ha pedido una nueva junta y no se ha concedido. Ello concede acción para la celebración de una nueva junta al efecto para tratar este asunto y la adopción de un acuerdo en forma, contra el que se podrán ejercitar las acciones judiciales que correspondan.

En dicho junta se ha tratar el apartado 5º A del orden del día.

En función de su resultado, deberá o no aprobarse lo demás necesario para una eventual ejecución (cuotas, calendario...).

La preocupación de la parte actora es que se indique a quién le corresponderá abonar los intereses debidos a la empresa FAIN en caso de que el calendario de pago finalmente aprobado supere los 24 meses o en caso de que algún vecino incumpla su obligación de pago.

Basta con indicar que la aprobación de un contrato con penalizaciones no prejuzga lo que pueda acordarse o sea legalmente procedente en la relación interna de los comuneros respecto al propietario que impague y su responsabilidad.

CUARTO.El asunto 3) del orden del día tiene como objeto la aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad. Se adopta un acuerdo al respecto. El Punto 5) c) del orden del día tiene el mismo contenido, por lo que nada se acuerda de forma correcta.

Aquí la problemática era que no se habían aprobado las cuentas de esos años con infracción del artículo 16.1 de la LPH, razón por la que se instó la inclusión en el orden del día.

Tras la deliberación, se adoptó el acuerdo aprobatorio que se considera nulo por los siguientes motivos:

a) No se entregó a los vecinos una copia de las cuentas previamente a la celebración de la junta para su aprobación.

B) Las realizadas solo se pudieron votar por los propietarios de los locales y los presidentes de los portales. Se privó indebidamente a los propietarios de las viviendas y de los garajes. Hay un error en el cómputo de votos personales y de cuotas.

c) Las cuentas son incorrectas.

Se han de examinar, en primer lugar, los motivos formales.

Se indica en el acta un extracto de la cuentas en el que se atribuyen al portal de DIRECCION001, al de DIRECCION000 y garajes. Han de pagar gastos de todo el edificio.

Los propietarios individuales de garajes han de pagar una parte de los gastos de todo el edificio y otra de lo locales. No están representados por un presidente sino que votan los propietarios individuales. Dos de ellos pagan gastos de antena.

Este acuerdo se adopta con el voto de los presidentes de los tres portales. Votan a favor los propietarios de dos locales y el resto en contra.

Esta forma de adopción de acuerdos presupone tres subcomunidades de portales y otra de garajes, en la que cada una se ocupa de sus propios gastos y pagan los comunes del edificio entero. Para ello, acuerdan lo procedente en sus propia juntas y los presidentes respectivos concurren a la junta general del edificio para emitir el voto, representado la cuota de participación correspondiente.

La parte actora funda su legitimación en la propiedad de locales y garajes. Solo está legitimados los propietarios de viviendas que votaron en contra, por lo que nada se ha de resolver aquí respecto estas viviendas.

Si que sea de examinar la forma de convocatoria de los garajes.

La escritura pública de constitución de propiedad horizontal de fecha 2 de noviembre de 1982 otorgada ante el notario D. José Madrazo Núñez, estable que consta de dos locales, uno (garajes) y dos, con su cuota de participación, y las respectivas viviendas integradas en los tres portales, con una cuota atribuida a cada viviendas individual.

El artículo 4 permite dividir, segregar o agrupar los locales individuales, y los locales de nueva creación tendrán su número correlativo, con la fijación de la cuota.

El titulo inicial no ha sido formalmente modificado. Las partes admiten que de facto, los 19 locales han actuado como individuales de acuerdo con una cuota de participación individual y global establecida. Ambas partes se muestran conformes.

En cuanto al local uno, destinado a garaje, jurídicamente es un solo local con atribución de cuotas de participación y atribución de uso, lo que en la práctica viene a ser una atribución de cada plaza a cada propietario individual.

Se admite en la contestación que desde hace muchos años, "de conformidad con todos los propietarios" se viene actuando de forma individual por cada uno de los propietarios de cada plaza de garaje y se citaba a todos los propietarios. Eso si, las cuentas solo se entregaban al respectivo presidente de cada comunidad y a los 19 de los locales. Hay aquí una incoherencia, puesto que si se cita a la junta a todos los propietarios de los locales se han de cumplir con los requisitos legales como es la entrega de la documentación para que puedan conocer y debatir adecuadamente la cuestión para después emitir su voto fundado. Esta entrega puede hacerse directamente o mediante otra persona, pero ha de probarse que finalmente llegó a cada propietario individual, no pudiendo considerarse como hecha la entrega en forma a una persona sin facultades de representación.

Incumbe la carga de la prueba de la recepción de la convocatoria a la parte actora y la practicada indica lo contrario. En la vista ha declarado D. Pedro Antonio, que actúa como presidente de hecho de la comunidad de garajes, y manifiesta que no le dieron las cuentas, al igual que otros propietarios que declaran en la vista.

Según consta en el documento nº 17 aportado con la demanda, se pidió a la administración al entrega de las cuentas y se denegó puesto que consideran que solo deben de entregarse a los propietarios de los locales y a las comunidades de portales y garajes.

Es reiterada la jurisprudencia que señal que el comunero debe de recibir información suficiente y con antelación para poder conocer los asuntos y en este caso se trataba de la aprobación de unas cuentas que debían poder examinarse para emitir un voto fundado, por lo que el acuerdo es nulo por infracción de las normas sobre la convocatoria.

QUINTO.Como pretensión accesoria y sin que se haya adoptado acuerdo al respecto, se pretende que se declare que los demandantes están eximidos de participar en los gastos judiciales originados a la Comunidad de Propietarios demandada por este procedimiento.

No hay acuerdo, no hay gravamen, no hay legitimación.

Ciertamente la jurisprudencia considera que los gastos judiciales con terceros deben de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota pero no se puede hacer recaer sobre el que ha obtenido una resolución favorable contra la comunidad las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos. Así lo considera la STS, Civil sección 1 del 31 de mayo de 2021 en un caso específico de estimación parcial de demanda con cita de sentencias anteriores reiterando que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios".

Si se incluyen estos gastos a cargo de los demandantes, podrán impugnar el correspondiente acuerdo.

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo la concurrencia de dudas de hecho o de derecho.

No se acoge la pretensión de nulidad de todos los acuerdos y por otra parte, se trata de una comunidad compleja sin una configuración jurídica bien formalizada, lo que excusa que haya irregularidades formales de este tipo.

No procede, en consecuencia, la condena en costas de la parte demandada.

PRIMERO.Doña Aurora y Don Florentino son propietarios a título ganancial de la plaza de garaje nº NUM000 integrada en el NUM001 del edificio de la comunidad demandada.

Doña Felicisima, Don Luis Manuel, Don Higinio Y Doña Melisa son copropietarios del local nº 10 de la planta de la Comunidad.

Según consta en la documental aportada, los demandantes, entre otros, solicitaron la convocatoria de una junta general con el siguiente orden del día:

- Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

- Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

- Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

La convocatoria en cuestión se hizo con el siguiente orden del día:

1) Informe de la junta directiva de las gestiones realizadas: cuestiones generales y sobre la obra de instalación de los ascensores.

2) Ratificación de los acuerdos adoptados en las juntas anteriores.

3) Aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad.

4) Renovación de cargos de la junta directiva.

Se deja constancia de que a petición de varios propietarios se incluyen los siguientes asuntos:

5) a) Fijación de cuota extraordinaria instalación de ascensores. Reparto del coste. Forma de pago.

b) Adopción del acuerdo que proceda (previa aportación de información y presupuestos) en relación a las obras adicionales exigidas por el Ayuntamiento de Santa Marta de Tormes para poder ejecutar la obra de instalación ascensores ya aprobada.

c) Rendición de cuentas: aprobación de las cuentas y presupuestos de la comunidad relativos a los años 2021, 2022 y 2023.

6)Ruegos y preguntas.

El contenido relevante del acta de la junta general de propietarios, de fecha 8/7/2024 es el siguiente:

2) No consta que se sometiese a votación la ratificación, dejando constancia varios propietarios de plazas de garaje y locales que no se permitió. Se indica que el acuerdo correspondiente se adoptó en la junta de 12/12/2022, donde se aprobó la obra de instalación y la cuota no puede someterse a votación, pues se aprobó y debe de ser abonada según coeficiente.

3) Aprobación de las cuentas de los años 2021, 2022, 2023 por estar pendientes. Indica el acta la previa remisión a los presidentes de los portales y a los propietarios de los locales.

5) a) No se sometió a votación al cuota extraordinaria pues ya estaba determinada en una junta anterior. Fija la fecha de exigibilidad de las cuotas aprobada por mayoría absoluta de los presentes que representaban un casi la mitad de las cuotas de participación de la totalidad.

c) Rendición de cuentas, aprobación de las cuentas y presupuestos de los años 2021, 2022, 2023. Se da por resuelto en el punto 3.

Asistieron propietarios individuales de locales y garajes, y una serie de propietarios individuales de los tres portales.

Mediante burofax de fecha 11/9/2015 (documento 15) se instó la celebración de una nueva junta para tratar los asuntos.

SEGUNDO.La parte actora funda la nulidad de la convocatoria en que no se hace constar la privación del derecho de voto de los propietarios morosos.

De acuerdo con el artículo 16.2 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

No se alega ni consta que el incumplimiento de este requisito haya tenido alguna consecuencia, por lo que este defecto formal no generó la nulidad.

TERCERO.Se alega que no se permitió votar un punto del orden del día, la ratificación de acuerdos, lo que conecta con el deber de información previa a la celebración de la junta.

El interés perseguido por los demandantes está en la nulidad del reparto de la cuota extraordinaria, pues considera que no se ajusta a los estatutos. También viene a considerar que en la primera junta no se llegó a aprobar tal cuota. Pide, en primer término, una nueva junta para tratar estos asuntos.

Ciertamente no es posible la adopción de acuerdos que no consten en el orden del día, pero esto no es lo que ocurrió.

El orden del día se determina por el presidente, bien por iniciativa propia o por la de cualquier propietario "sobre cualquier tema de interés para la comunidad" (artículo 16.2).

Puede el presidente fundadamente denegar la inclusión en el orden del día de determinados asuntos.

Señala la parte demandada en su contestación que la administradora informó que no era procedente volver a votar algo decido y tampoco se podía votar sobre los coeficientes. Alega que hubo cierto debate, aunque desordenado y la propia junta decidió que no se procedió a la votación.

La realidad es que no se adoptó ningún acuerdo a favor o en contra. Tanto del acta como de la prueba testifical practicada se deduce que este punto del orden del día no se sometió a deliberación y voto. La prueba de la privación del voto es incontestable lo que implica una privación del derecho de los comuneros.

No pudieron los demandantes exponer a los demás vecinos sus argumentos para una decisión votada. Podía ser total o parcialmente denegatoria para su impugnación por cualquier motivo, como es la aprobación del asunto en una anterior junta y demás argumentos expuesto por la administración.

Se ha pedido una nueva junta y no se ha concedido. Ello concede acción para la celebración de una nueva junta al efecto para tratar este asunto y la adopción de un acuerdo en forma, contra el que se podrán ejercitar las acciones judiciales que correspondan.

En dicho junta se ha tratar el apartado 5º A del orden del día.

En función de su resultado, deberá o no aprobarse lo demás necesario para una eventual ejecución (cuotas, calendario...).

La preocupación de la parte actora es que se indique a quién le corresponderá abonar los intereses debidos a la empresa FAIN en caso de que el calendario de pago finalmente aprobado supere los 24 meses o en caso de que algún vecino incumpla su obligación de pago.

Basta con indicar que la aprobación de un contrato con penalizaciones no prejuzga lo que pueda acordarse o sea legalmente procedente en la relación interna de los comuneros respecto al propietario que impague y su responsabilidad.

CUARTO.El asunto 3) del orden del día tiene como objeto la aprobación cuentas año 2021, 2022, 2023 enviadas con anterioridad. Se adopta un acuerdo al respecto. El Punto 5) c) del orden del día tiene el mismo contenido, por lo que nada se acuerda de forma correcta.

Aquí la problemática era que no se habían aprobado las cuentas de esos años con infracción del artículo 16.1 de la LPH, razón por la que se instó la inclusión en el orden del día.

Tras la deliberación, se adoptó el acuerdo aprobatorio que se considera nulo por los siguientes motivos:

a) No se entregó a los vecinos una copia de las cuentas previamente a la celebración de la junta para su aprobación.

B) Las realizadas solo se pudieron votar por los propietarios de los locales y los presidentes de los portales. Se privó indebidamente a los propietarios de las viviendas y de los garajes. Hay un error en el cómputo de votos personales y de cuotas.

c) Las cuentas son incorrectas.

Se han de examinar, en primer lugar, los motivos formales.

Se indica en el acta un extracto de la cuentas en el que se atribuyen al portal de DIRECCION001, al de DIRECCION000 y garajes. Han de pagar gastos de todo el edificio.

Los propietarios individuales de garajes han de pagar una parte de los gastos de todo el edificio y otra de lo locales. No están representados por un presidente sino que votan los propietarios individuales. Dos de ellos pagan gastos de antena.

Este acuerdo se adopta con el voto de los presidentes de los tres portales. Votan a favor los propietarios de dos locales y el resto en contra.

Esta forma de adopción de acuerdos presupone tres subcomunidades de portales y otra de garajes, en la que cada una se ocupa de sus propios gastos y pagan los comunes del edificio entero. Para ello, acuerdan lo procedente en sus propia juntas y los presidentes respectivos concurren a la junta general del edificio para emitir el voto, representado la cuota de participación correspondiente.

La parte actora funda su legitimación en la propiedad de locales y garajes. Solo está legitimados los propietarios de viviendas que votaron en contra, por lo que nada se ha de resolver aquí respecto estas viviendas.

Si que sea de examinar la forma de convocatoria de los garajes.

La escritura pública de constitución de propiedad horizontal de fecha 2 de noviembre de 1982 otorgada ante el notario D. José Madrazo Núñez, estable que consta de dos locales, uno (garajes) y dos, con su cuota de participación, y las respectivas viviendas integradas en los tres portales, con una cuota atribuida a cada viviendas individual.

El artículo 4 permite dividir, segregar o agrupar los locales individuales, y los locales de nueva creación tendrán su número correlativo, con la fijación de la cuota.

El titulo inicial no ha sido formalmente modificado. Las partes admiten que de facto, los 19 locales han actuado como individuales de acuerdo con una cuota de participación individual y global establecida. Ambas partes se muestran conformes.

En cuanto al local uno, destinado a garaje, jurídicamente es un solo local con atribución de cuotas de participación y atribución de uso, lo que en la práctica viene a ser una atribución de cada plaza a cada propietario individual.

Se admite en la contestación que desde hace muchos años, "de conformidad con todos los propietarios" se viene actuando de forma individual por cada uno de los propietarios de cada plaza de garaje y se citaba a todos los propietarios. Eso si, las cuentas solo se entregaban al respectivo presidente de cada comunidad y a los 19 de los locales. Hay aquí una incoherencia, puesto que si se cita a la junta a todos los propietarios de los locales se han de cumplir con los requisitos legales como es la entrega de la documentación para que puedan conocer y debatir adecuadamente la cuestión para después emitir su voto fundado. Esta entrega puede hacerse directamente o mediante otra persona, pero ha de probarse que finalmente llegó a cada propietario individual, no pudiendo considerarse como hecha la entrega en forma a una persona sin facultades de representación.

Incumbe la carga de la prueba de la recepción de la convocatoria a la parte actora y la practicada indica lo contrario. En la vista ha declarado D. Pedro Antonio, que actúa como presidente de hecho de la comunidad de garajes, y manifiesta que no le dieron las cuentas, al igual que otros propietarios que declaran en la vista.

Según consta en el documento nº 17 aportado con la demanda, se pidió a la administración al entrega de las cuentas y se denegó puesto que consideran que solo deben de entregarse a los propietarios de los locales y a las comunidades de portales y garajes.

Es reiterada la jurisprudencia que señal que el comunero debe de recibir información suficiente y con antelación para poder conocer los asuntos y en este caso se trataba de la aprobación de unas cuentas que debían poder examinarse para emitir un voto fundado, por lo que el acuerdo es nulo por infracción de las normas sobre la convocatoria.

QUINTO.Como pretensión accesoria y sin que se haya adoptado acuerdo al respecto, se pretende que se declare que los demandantes están eximidos de participar en los gastos judiciales originados a la Comunidad de Propietarios demandada por este procedimiento.

No hay acuerdo, no hay gravamen, no hay legitimación.

Ciertamente la jurisprudencia considera que los gastos judiciales con terceros deben de ser satisfechos por todos los propietarios conforme a su cuota pero no se puede hacer recaer sobre el que ha obtenido una resolución favorable contra la comunidad las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos. Así lo considera la STS, Civil sección 1 del 31 de mayo de 2021 en un caso específico de estimación parcial de demanda con cita de sentencias anteriores reiterando que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios".

Si se incluyen estos gastos a cargo de los demandantes, podrán impugnar el correspondiente acuerdo.

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo la concurrencia de dudas de hecho o de derecho.

No se acoge la pretensión de nulidad de todos los acuerdos y por otra parte, se trata de una comunidad compleja sin una configuración jurídica bien formalizada, lo que excusa que haya irregularidades formales de este tipo.

No procede, en consecuencia, la condena en costas de la parte demandada.