Sentencia Civil 73/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil y de Instrucción plaza nº 1 de Tui, Rec. 246/2025 de 21 de mayo del 2026

PRIMERO: La parte actora ejercita una acción frente a la comunidad de propietarios del edificio donde se ubica su vivienda solicitando la condena de la comunidad demandada a llevar a cabo a su costa todos los trabajos de mantenimiento y reparaciones necesarias en la fachada y en las ventanas Velux existentes en la cubierta del edificio, que constan en el informe pericial aportado con la demanda, para evitar que sigan produciéndose filtraciones de agua hacia la vivienda de la demandante, y a reparar los daños sufridos por dicha vivienda de la actora, incluida la reparación de los daños estéticos, y todo ello conforme se indica en nuestro informe pericial, obligación que comprenderá no solo los daños actuales, sino también aquellos que se produzcan o manifiesten hasta que se repare el origen o causa que los provoca, así como al pago de las costas, y ello en base a los artículos 1, 2, 3, 5 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a los artículos 396 y 1.907 y siguientes, 1.088 y siguientes, 1.560 y 1.101 del Código Civil y en base a la jurisprudencia que se cita en la demanda.

Se alega en la demanda que la actora es propietaria de la vivienda sita en el piso DIRECCION001, de la DIRECCION000 de O Rosal, aportando copia de documento acreditativo de la propiedad como Doc. nº 1,consistente en escritura de compraventa de vivienda de fecha 8 de marzo de 2021,y que la demandada es la comunidad de propietarios en la cual se ubica su vivienda, la cual sufre desde hace algún tiempo filtraciones de agua y humedades que están afectando a la sala de estar y a un dormitorio de la vivienda, en zonas colindantes con la fachada de la comunidad y con la cubierta, existiendo en esta última zona instaladas unas ventana tipo Velux, que es parte de la cubierta de la edificación y por donde se producen también filtraciones, habiéndose comunicado esta situación a la comunidad sin que se acometan los trabajos de reparación de los elementos comunitarios, por lo que, dado que los daños por filtraciones continuaban produciéndose y aumentando, por parte de la demandante se dio parte a su seguro de hogar, el cual envió al perito D. Arsenio, del gabinete Ceprinsa, el cual confirmó la existencia de daños por humedad y filtraciones en distintas zonas de la vivienda (desconchados, cercos de agua, daño en pintura de paramentos, hinchado y ennegrecimiento del suelo de madera de la sala de estar), teniendo estas su origen, por una parte, en defectos de impermeabilización de la fachada comunitaria y, por otra, en la cubierta del edifico, en la zona donde se encuentran instaladas las dos ventanas Velux, tal y como se explica y detalla en el informe pericial que se aporta, haciéndose necesario para solucionar el problema de filtraciones, la impermeabilización de la fachada trasera y la reparación de las dos ventanas Velux, aportando como Doc. nº 2 informe pericial de Arsenio de fecha 20 de noviembre de 2024.

En dicho informe pericial se establece en su apartado 4.1 como causante del daño a la comunidad de propietarios demandaday en el apartado 4.2 relativo a las circunstancias del siniestro se indica, entre otros extremos que:

"En nuestras mediciones con el higrómetro verificamos valores de humedad altos en las zonas con daños,aspecto que nos confirma que actualmente se está filtrando agua de lluvia al interior.

En nuestra inspección, verificamos que los daños se muestran en la zona donde se ubica la fachada trasera del edificio y dos ventanas velux, una sita en la sala de estar y otra en un dormitorio, las cuales son de propiedad comunitaria y presentan síntomas de deterioro y ennegrecido(juntas agrietadas con pérdida de estanqueidad e impermeabilización lateral de los mismos agrietada).

En nuestra visita también verificamos que la fachada del edificio causante tiene diversas zonas con ennegrecido, aspecto que nos indica que el agua está acumulándose en esas zonas más tiempo del debido.

Somos informados por la Sra. Marí Luz y por la administradora de la CCPP Aseco de que las ventanas Velux origen de los daños pertenecen a la envolvente del edificio y son propiedad de dicha CCPP, por lo tanto, la Sra. Marí Luz no puede realizar una reparación sobre las mismas.

En el momento de realizar este informe pericial las ventanas velux y la fachada trasera no habían sido reparadas. También verificamos y nos confirma la Sra. Marí Luz que un profesional enviado por la CCPP ha realizado una cata de localización en los paramentos de la sala de estar, la cual está tapada con un cartónen el momento de nuestra visita presencial."

Así mismo, se indica en el apartado 4.3 como causa del siniestro "Filtraciones de agua de lluvia provenientes de defectos de impermeabilización en la fachada comunitaria y de dos ventanas veluxdel edificio DIRECCION000 en O Rosal (Pontevedra), que provocaron daños en la vivienda DIRECCION001", en el apartado 5 de consecuencias del siniestro "Daños al Continente:- Cercos de agua, desconchados y cata de localización en los paramentos de la sala de estar y del dormitorio familiar. - Hinchado y ennegrecido suelo de parqué y rodapié de la sala de estar." Y en el apartado 6 se realiza una valoración de los daños materiales en la vivienda en un total de 2.387,33 euros y de la reparación de la causa estimando que las obras de reforma de la impermeabilización de fachada trasera y reparación de las dos ventanas velux en un total de 7.000 € (IVA no incluido).

Se adjunta a dicho informe pericial un reportaje fotográficodel edificio objeto de autos donde se aprecian los signos de acumulación de humedad en su fachada a la altura del ático de la actora y los daños en la vivienda de la actora en ambas ventanas Velux del salón y el dormitorio y en la parte baja de las paredes, rodapiés y parqué y cata realizada en el salónde la vivienda sin cerrar adecuadamente, coincidentes con los daños descritos por dicho perito.

Se añade en la demanda que se han mantenido contactos con la comunidad solicitándose una solución definitiva al problema, que pasaría por el arreglo de la fachada y la sustitución de las ventanas Velux y arreglo de la cubierta, para posteriormente atender los diversos daños interiores provocados por la falta de mantenimiento de dichos elementos, sin que hasta la fecha se haya logrado, pues si bien se nos ha manifestado que se están gestionando dichas reparaciones, hasta la fecha las mismas no se han llevado a cabo, aportando comunicaciones y reclamaciones remitidas y mantenidas tanto directamente con la comunidad demandada como con sus administradorescomo Doc. nº3, constando recepción de dichas reclamaciones en fecha 23 de enero de 2025 por la comunidad de propietarios y 24 de febrero de 2025 por parte de Aseco Tui S.L.,administradora de dicha comunidad que contesta a un burofax remitido por la parte demandante.

Posteriormente, se ha aportado por la parte actora informe pericial ampliatorio de D. Francisco de fecha 4 de diciembre de 2025 en el que también se indica como causante a la comunidad de propietarios añadiendo en su apartado 3.2 que "Con el fin de aminorar los daños el propietario del inmueble ha intentado proteger el solado de madera en los días de lluvia mediante la colocación de un cubo y toallas para evitar que los daños se vieran aumentados. Entendemos que el punto por el que se producen las filtraciones se encuentra en los ventanales tipo velux pertenecientes a la comunidad,así como el sellado de estas. Así mismo indicar que debido al mal estado actual en el que se encuentran las dos ventanas velux estas deberán ser sustituidas dado que no es posible su reparación." Se indica en dicho informe como causa del siniestro en el apartado 3.3 "Defecto en el sellado y estructura de ventana velux comunitaria que ocasiona daños por filtración de agua continuado en la vivienda objeto del informe",recogiendo como consecuencias del siniestro en el apartado 4 que "se produce filtración de agua hacia la vivienda objeto del informe, causando daños en solado de tarima y en techo y paramentos de salón y dormitorio",valorando en el apartado 5 la reparación de los daños en la vivienda en un total de 3.805,45 euros, añadiendo que "Dado que el origen no está subsanado, los daños pueden verse incrementados/agravados con el paso del tiempo" y que "Se estima alzadamente que el coste económico de la subsanación del origen (obligación de hacer) asciende a la cantidad de 5.000 euros y consistiría en la sustitución de dos ventanas velux, así como el posterior sellado en el encuentro con cubierta principal comunitaria",añadiendo de nuevo reportaje fotográfico del aumento de los daños en el vivienda de la demandante en las mismas zonas indicadas por el anterior perito y otras a mayores.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que, si bien es cierta la existencia de filtraciones en la vivienda de la actora, se niega la causa de las mismas en la fachada del inmueble, pues, comprobadas por la arquitecto D.ª Rebeca, verificó ésta que su origen se localiza exclusivamente en la falta de estanqueidad de las ventanas Velux, según expone en el apartado 5.4 de su informe pericial, concretando las reparaciones a ejecutar precisas para la reparación del daño en la vivienda según el cuadro detallado que se recoge en su informe pericial en la cantidad total de 2.416,37 euros y se añade en dicho informe que "Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario",considerando en la contestación que las obras de impermeabilización exterior a realizar se limitan al remate de las ventanas Velux con la cubierta, siendo sólo recomendable la realización de pruebas de estanqueidad en el canalón y su reparación en caso de ser necesario, añadiendo que la perito valora igualmente la sustitución de esas ventanas, pero ni uno ni otro técnico dejan claro el origen de los daños en las mismas, al margen de la falta de estanqueidad en su encuentro con la cubierta, es decir, no concretan si los daños en aquellas Velux tienen origen en su condición de elemento de la cubierta del edificio o en el mal uso y mantenimiento de las mismas por la actora, cuestión relevante pues, dependiendo del origen de sus daños los mismos serán considerados de origen comunitario o de origen privativo y se podrá individualizar la responsabilidad en su producción y el obligado a su reparación.

Se añade en la contestación en cuanto a los daños en la vivienda relacionados con el siniestro objeto de litis, ya que hay otros daños en el pavimento de madera ajenos a este y relacionados con el desborde de agua en una prueba de estanqueidad de una terraza, que dichos daños son los que constan relacionados y valorados en el cuadro del informe pericial de D.ª Rebeca que se aporta como documento nº 1y se aportan a mayores las facturas de las reparaciones de fecha 8 de febrero de 2025 ejecutadas en la cubierta del edificio,además de en el canalón, terraza de otra vivienda, cumbrera y limas de casetón, tejas, etc, como documento nº 2,habiéndose aportado por la parte demandada posteriormente otras dos facturas de reparaciones parciales y superficiales relativas a dichos elementos en la colindancia de esta y otras viviendas del piso DIRECCION002 de la DIRECCION003 planta de fechas 24 de febrero de 2026 y 5 de marzo de 2026, que vienen a dejar entrever claramente que existen problemas de filtraciones de forma generalizada en casi toda la cubierta del edificio y otros elementos comunesy que se intentan arreglar de forma económica por los operarios enviados por la comunidad con pequeños arreglos y recortes y con lavados a presión y pintura de goma con fibra, lo cual en el caso de la vivienda de la actora ha resultado hasta ahora totalmente insuficiente.

En dicho informe pericial aportado por la demandada consta que la perito de Mapfre, aseguradora de la comunidad de propietarios, realizó visita al inmueble en fecha 22 de noviembre de 2024 al edificio objeto de litis, construido en 2003según se recoge en el apartado 4 de descripción del riesgo, el cual consta de tres plantas sobre rasante y un sótano destinado a garajes, realizado con una calidad media e indicado en dicho informe un estado de mantenimiento deficiente, indicándose en el apartado 5 que "Existe informe pericial previo con fecha 28/11/2024 realizado por nuestra Compañera Frida en el que se recogen daños por filtraciones de agua con orígenes distintos en varias viviendas del inmueble, entre ellas, la vivienda que nos ocupa en el presente informe, DIRECCION001", además de hacer constar en su punto 5.2 que "La C.P. ha realizado una reparación con fecha 08/02/2025 consistente en "Desmontaje de cubierta en zonas de 2 velux de salón de 3º C y reparación con sikaflex y pintura de caucho". Según nos ha indicado la propia perjudicada, las filtraciones han seguido produciéndose durante todo el invierno, por lo que la reparación efectuada no ha sido efectiva.En el momento de la visita pericial hemos realizado medición de humedad encontrando todos los paramentos secos, si bien no es indicativo de una correcta reparación, sino más bien, de que la época estival que se ha desarrollado en ausencia total de precipitaciones y se ha secado todo por completo. La propietaria de la vivienda perjudicada nos informa de que los daños en el pavimento del salón localizados al lado de la puerta de la terraza, se deben al desbordamiento de agua que se produjo por una prueba de estanqueidad que realizó la C.P. por lo que no guarda relación ni procede indemnizar por el presente siniestro."

Continúa dicho informe pericial señalando que: "En nuestra visita pericial hemos podido comprobar: -Daños por filtración de agua en salón en pared de fachada, pavimento colindante y contorno de la ventana velux. -Daños por filtración de agua en dormitorio en contorno de la velux. Las ventanas velux de madera (elementos comunitarios) se encuentran muy afectadas por la humedad 5.4 Origen del siniestro A nuestro parecer, el origen del siniestro se encuentra en la falta de estanqueidad de las ventanas velux en su encuentro con la cubierta. Sería recomendable también hacer alguna prueba de agua en el canalón perimetral ya que, aunque presenta buen aspecto aparente, es una posible zona de filtración compatible con los daños observados. Descartamos que los daños se deban a una filtración desde la fachada, tal y como se indica en el informe pericial que acompaña la demanda, ya que, aunque la fachada no presenta un buen aspecto,las patologías observadas se deben principalmente a chorretones de humedad causados por deficiencias en los goterones y en las juntas de unión del remate de la fachada,ya que de tratarse de humedad acumulada, veríamos una mancha más homogénea de humedad", valorándose en el apartado 6 la reparación de los daños en la vivienda de la actora en 2.416,37 euros en total, añadiendo en el apartado 7 que se "trata de un siniestro con cobertura por la responsabilidad civil de la C.P. cuyos daños se atenderán cuando se repare la causa que los provoca,algo que, por el momento, y según las manifestaciones de la perjudicada, no se ha llevado a cabo", indicando en el apartado 8: "Consideraciones y observaciones. Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario."

Por último, se indica en la contestación que el presente procedimiento se suspendió para que la parte demandada realizase la verificación del origen de las filtraciones y, en su caso, las reparaciones precisas para darles solución, si bien, los intentos para cumplir con ese propósito se encontraron con la falta de colaboración de la actora, que no facilitaba el acceso a la vivienda, y de ahí la demora, que se prolongó hasta que por fin el administrador del inmueble consiguió acceder a la vivienda con unos operarios para verificar los trabajos a ejecutar por la comunidad, que comunica que los trabajos de sellado fueron realizados en parte -interiormente- el lunes 2 de febrero pasado, quedando pendientes las actuaciones exteriores, de imposible realización por evidentes cuestiones climáticas en este momento, y, en cuanto a las Velux, se alega que la propia actora en junta de propietarios comunicó su intención de renunciar a su reclamación a la demandada, lo cual no consta que se haya producido hasta el momento.

Se aporta como anexo reportaje fotográfico del edificio y la vivienda similaral de la pericial de la parte contraria si bien se observa que los daños por filtraciones han aumentado en paredes, ventanas velux, rodapiés y suelo de parqué y se observa un deficiente sellado en el encuentro de la cubierta con dichas ventanas y humedad acumulada en la fachada del edificio y el canalón del mismo, todo lo cual confirma, pese a algunas de las apreciaciones de dicha perito de la aseguradora de la comunidad de propietarios, que los daños tienen su origen en la falta de mantenimiento de varios elementos comunes que se recogen en la demanda, a lo que debe sumarse que, a la vista de lo expuesto en dicho informe pericial, respecto a que se realizó otro informe pericial anterior que no se ha aportado respecto a reclamaciones de otros vecinos y a la vista de las facturas aportadas con la demanda y la contestación y las aportadas en el acto de la vista por la parte demanda, se deduce de forma evidente que en el edificio se produce una falta de mantenimiento generalizado de sus elementos comunes exteriores por parte de la comunidad demandada.

Pues bien, partiendo de las alegaciones de ambas partes antes expuestas y del contenido de los documentos e informes periciales aportados por los partes antes citados, debe tenerse en cuenta el resultado de la prueba practicada en el acto del juicio, en primer lugar, la declaración de la demandante, Dª. Marí Luz, quien manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ella es la propietaria del piso afectado por las filtraciones y que desde que ella inició la reclamación se hicieron reparaciones en la cubierta por parte de la comunidad de propietarios, incluso hace una semana en una terraza que no le afectaba a ella, pero sigue teniendo más filtraciones de agua,las cuales se producen por las ventanas Velux; que en una reunión reciente de la comunidad de propietarios se expuso por Modesto, el presidente de la comunidad, que el problema era de las ventanas Velux comunitarias y que los vecinos querían que las cambiase la declarante, pero ella dijo que las Velux eran comunitarias y no podía cambiarlas ella; que un vecino le dijo a ella que las tapiara y ella se sintió muy atacada y contestó "no te preocupes que si eso las cambio yo" para evitar problemas allí, pero días después ella le dijo a Modesto que ella no podía hacerse cargo de las Velux porque eso era comunitario y se lo dejó bien claro y llevan tres años así; que los daños aumentaron en una viga porque al babear el agua baja por la pared y llega al suelo y sigue entrando agua; que las Velux siguen igual y están descompuestas y filtran agua por la grietas de la madera de las Velux;que el agua no entra por la fachada sino por las ventanas Velux y caen gotas por ellas y se escurre agua por las paredes y llega al suelo; que la declarante para minimizas los daños pone cubos cuando caen gotas y por la pared pone toallas,pero el agua baja por la pared y llega al suelo y no puede hacer nada y se ha ido levantando el parqué; que han ido tres peritos y las zonas afectadas son las mismas desde el principio y se han extendido los daños por el parqué y las paredes.

Por otro lado, el testigo propuesto por la parte demandada, D. Victor Manuel, representante de Construcciones y Promociones Dirocar, SL, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ellos hicieron obras de reparación en la cubierta del edificio DIRECCION000, como la sustitución de tejas, actuaron sobre los canalones y arreglaron el encuentro de la cubierta con las ventanas Velux, pero que no tocaron dichas Velux en el cristal y las maderas de las mismas porque no les mandaron hacerlo; que hicieron más actuaciones como pintar un canalón, hicieron unas catas para ver un hueco que tenía mucha condensación y en la puerta del balcón levantaron dos hileras de plaqueta en el salón y volvieron a soldar la tela debajo de la puerta de la entrada;que la reparación más reciente fue hace una semana en una terraza del piso de la demandante que levantaron la tela y la soldaron porque la humedad pasaba a un piso colindante de otra señora en una esquina y también a la propia demandante en otra esquina de la terraza; que respecto a las obras que hicieron en la cubierta de la demandante del piso DIRECCION001, en las facturas se refleja que hicieron reparaciones en varios pisos distintos porque se hicieron varias facturas juntas para la comunidad, incluido este de la demandante que se refleja en alguna factura anterior,no en la más reciente, y que por la cubierta de la demandante no entra agua, porque se hicieron pruebas y no entraba por la unión de la cubierta y las Velux, pero las ventanas Velux no se han reparado ni cambiado porque no tenían orden de repararlas.

Por su parte, el perito propuesto por la parte actora, D. Arsenio, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él realizó un informe por encargo de Ceprinsa por daños en la vivienda de la demandante y que acudió allí en noviembre de 2024 y había entrada de agua de lluvia por la envolvente del edificio por un defecto de impermeabilización de dos ventanas Velux de la sala de estar y el dormitorio; que en la fachada había falta de impermeabilización que tenía un problema de humedad porque estaba ennegrecida y el agua se va acumulando ahí y verificó la humedad con el hidrómetro y le daba valores altos;que el suelo de parqué estaba afectado por el agua, hinchado y ennegrecido; que el estado de las ventanas Velux era malo, se puede ver en la fotografía 4 del informe como el perímetro de madera de las Velux estaba afectado por el agua; que el agua viene del exterior y se filtra por las juntas de las ventanas Velux y que hay que cambiarlas porque tienen las juntas dañadas y la madera carcomida; que un sellado exterior sería un parche que duraría como mucho un año, pero no soluciona el problema;que después de noviembre de 2024 no volvió más a la vivienda y cuando fue él no se había hecho ninguna reparación.

A su vez, el perito también propuesto por la demandante, D. Francisco, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él acudió en noviembre de 2025 a la vivienda de la demandante y el encargo que recibió del seguro era verificar si los daños continuaban produciéndose, si el origen continuaba activo y que verificaran los daños en ese momento; que se verificó el estado de la cubierta y que el agua entraba por los ventanales de tipo Velux y que el agua entraba por esas zonas pertenecientes a la cubierta y que los daños afectaban a un dormitorio y a un salón;que afectaba a paramentos circundantes a los ventanales y al solado de madera; que la demandante intentaba minimizar los daños con cubos y toallas; que en la imagen nº 3 y también en la nº 4 aportadas se ve el estado del cerramiento del Velux del salón y en las fotografías nº 9 y 10 en el dormitorio y se ve que el perfil de la Velux está totalmente podrido y se produce la entrada de lluvia desde la cubierta; que estos elementos hay que sustituirlos porque ha terminado su vida útily no se pueden reparar; habría que cambiarlos y sellar; que no vio la reparación que han hecho pero no vale con un sellado de los velux, que sería un parche puntual y que en muy poco tiempo seguirían produciéndose los daños y esa no es la solución porque el ventanal esta totalmente podridocomo se puede ver en las fotografías; que se ratifica en su valoración de los daños y en los conceptos que contiene; que las reparaciones que se hicieron después por la comunidad en la cubierta no las pudo ver, aunque se las comunicaron; que esto es debido a que los ventanales velux en su encuentro con la teja tiene unos sellados perimetrales externos que llega un punto en que empieza a producirse filtraciones a través de los mismos y la madera se pudre y la solución es la sustitución de las Velux; que este tipo de ventanales tipo Velux en madera pueden durar entre 15 y 18 años por norma general y con mantenimiento podrían durar unos años más y alargarse su vida útil,pero estos problemas son comunes con este tipo de ventanales y el propietario de la vivienda desde dentro no puede realizar un mantenimiento y tampoco afecta el uso que realice del velux y que lo abra o lo cierre.

Por último, la perito propuesta por la parte demandada, Dª. Rebeca, manifestó con coherencia y verosimilitud, aunque con menor firmeza y concreción que los peritos anteriores, que realizó el informe que se aportó con la contestación y que la principal causa aparente del siniestro es que el agua entra a través de las velux y de su encuentro con la cubierta, por un problema de estanqueidad con el exterior y entra agua y también puede haber problema con el canalón y la fachada no tiene buen estado, pero no es la principal causade los daños de la vivienda de la demandante, que presenta daños por chorretones desde la cornisa, ese tipo de fachadas pueden meter algo de agua,tendría que haber una oquedad entre las juntas y luego hay un espacio grande entre la fachada y donde entra el agua y está el canalón de por medio y el tema del agua es una cuestión de prueba y error y hay que ir viendo;cree que la solución del problema sería la sustitución de las velux con el paño de cubierta que le corresponde y superponiendo bien el cerco de estanqueidad de la velux con el encuentro con la impermeabilización de la cubierta; el problema no viene de una falta de atención o mal uso del propietario, no parece, porque la velux se ve muy afectada y si entra agua desde el exterior poco se puede hacer desde el interior,no cree que tengan las ventanas siempre abiertas y entre agua y no le parece una falta de mantenimiento del propietario; no pudo verificar las reparaciones que se hicieron por Dislocar en la cubierta, se ve que intentaron tapar con impermeabilizante y Sika Flex según ve en la factura, pero es un parcheado esto a veces puede funcionar y a veces no, y aunque sustituyeron tejas y verían el canalón, esto no pudo verificarlo y es una hipótesis; que ella empezaría por las velux; se ratifica en la valoración de los daños que hizo en su informe; que la entrada de agua en la vivienda es por las Velux, que se le indica que son comunitarias en este caso; que dada la antigüedad del edificio de 23 años pueden llegar a este estado las Velux por falta de mantenimiento de la comunidad y si entra agua desde la cubierta es normal que estén asíy ella piensa que es por el cerco de estanqueidad de plástico que se ve en las fotos en el encuentro con la cubierta, pero el tema del agua es prueba y error y es difícil determinarlo con certeza; que lo de la fachada podría ser algo secundario y solo afectaría a la zona de las paredes como algo que entrase por alguna junta,pero tendría que entrar mucha agua para que se extendiese hasta ahí, que es posible, pero es más probable que entrase agua por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además hay un canalón de por medio y la fachada queda lejos de la pared, pero como dice en su informe no presentaba buen aspecto; que en la vivienda había daños en techos, paredes, tarima y rodapié de madera;que en el salón hay daños en dos partes y ella valora tres metros cuadrados de sustitución de las tablillas del parqué debajo de la velux,y otros daños son en la parte de la terraza derivados de una prueba de estanqueidad en la terraza que hizo la comunidad, según le dijo la propietaria de la vivienda, aunque ella no tenía filtraciones por la terraza, que cree que afectaban a la vecina de abajo, pero eso no lo recuerda bien, remitiéndose a lo que consta en su informe.

SEGUNDO:Pues bien, a la vista del conjunto de la prueba practicada consignada, expuesta y analizada en el fundamento anterior, sobre todo teniendo en cuenta las partes reseñadas o subrayadas, no cabe duda de que la causa de los daños por filtraciones y humedad en la vivienda de la demandante se encuentra, de modo principal, en las filtraciones de agua que se han producido y producen a través de las ventanas Velux existentes en la cubierta y las que se han producido por el perímetro de las mismas, donde se han realizado con posterioridad a la presentación de la demanda trabajos de sellado que únicamente son un parche temporal a la entrada de agua por dicho perímetro, ya que todos los peritos han manifestado que es necesario reparar dichas ventanas Velux mediante sus sustitución por unas ventanas nuevas por cuanto han agotado su vida útil, observándose en las fotografías anexas a los citados informes periciales el tremendo deterioro de dichas ventanas Velux por unirse la falta de mantenimiento de las mismas y de su perímetro en el encuentro con la cubierta del edificio al paso del tiempo máximo posible de vida útil de las mismas, por lo que ya deberían haber sido repuestas por la comunidad de propietarios demandada hace tiempo al formar parte de la cubierta o envolvente del edificio como los tres peritos propuestos han informadoy con la que consta que colinda dicha vivienda o DIRECCION002 en el título de propiedad aportado como documento nº 1 de la demanda, descartando dichos peritos que la causa de los daños de la vivienda de la demandante sea un mal uso por su parte de dichas ventanas Velux,supuesto mal uso que no se ha llegado a concretar ni probar por la parte demandada, y de modo secundario dichos daños también se han producido y producen por el mal estado de mantenimiento de la fachada del edificio según se recoge en el informe pericial aportado por la demanda, que no ha podido ser desvirtuado por la pericial propuesta por la comunidad demandadapor cuanto se ha reconocido por la perito que la realizó que la fachada no presenta buen aspecto y que es posible que entrase humedad por alguna junta o por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además se reconoció que hay un canalón de por medio, que también consta en autos que ha sido revisado con posterioridad a la demanda por los operarios de la empresa contratada por la comunidad para realizar los tardíos trabajos de mantenimiento que constan en las tres facturas aportadas por la parte demandada con la contestación y posteriormente a ella, en las que constan diversos trabajos de reparación y mantenimiento por problemas derivados de la entrada de agua en diversos pisos y a través de diversos elementos comunes existentes en la cubierta, fachada y terrazas que dan cuenta de que hasta hace bien poco tiempo no se había realizado trabajo alguno de mantenimiento del edificio objeto de autos construido en el año 2003,o ello no se ha acreditado desde luego por la parte demandada a quien corresponde dicho mantenimiento, y que buena parte de los trabajos realizados en la cubierta que afectan al objeto de este proceso son meros parches temporales que no pueden solucionar el importante problema de filtraciones y humedades que padece la vivienda de la actora y que consta en las fotografías de los tres informes pericialesaportados por las partes.

Pues bien, según dispone el artículo 396 del Código Civil "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales comoel suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas,con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (...)", debiendo tenerse en cuenta que los peritos de ambas partes han informado que las ventanas velux forman parte de la cubierta y, a su vez, de la "envolvente" del edificio, de la que tampoco cabe duda que forma parte la fachada y que todas ellas son elementos comunes del edificio cuyo mantenimiento corresponde a la comunidad de propietarios,sin que por la parte demandada se haya aportado ningún documento que acredite lo contrario, como podría ser la escritura de división horizontal del edificio o los estatutos de la comunidad de propietarios.

Por su parte, el art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos deseguridad, habitabilidady accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Al haberse incumplido,de forma evidente a la vista del conjunto de la prueba practicada antes expuesta, dicha obligación legal de la comunidad de propietarios demandada respecto al mantenimiento y conservación de varios elementos comunes del edificio, como son la cubierta de la que forman parte las ventanas Velux citadas,según han corroborado todos los peritos propuestos, y la fachada del mismo,que sin duda necesitan a estas alturas de edad de la edificación, construida hace ya 23 años, trabajos de limpieza, impermeabilización, mantenimiento y/o sustitución, debiendo tenerse en cuenta además la climatología en Galicia con abundantes ciclogénesis y lluvias copiosas durante al menos varios de los últimos inviernos, habiéndose realizado por la comunidad solo trabajos parciales de forma tardía en la cubierta cuando los daños en la vivienda del demandante ya se habían producido,ello da lugar a que debe estimarse la demanda en su totalidadde forma que la comunidad de propietarios demandada sea condenada a realizar las reparaciones que se contienen en el informe pericial aportado con la demanda derivadas de este siniestro al haber incurrido en negligencia y morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento y conservación del edificio de su propiedad, según lo previsto en el precepto citado, sin que en ningún caso la propietaria de la vivienda demandante sea la responsable del origen o causa de dichos daños ni deba hacerse cargo de la reparación de los elementos comunes del edificio ni de los daños sufridos por su vivienda al no haberse acreditado responsabilidad alguna de la misma ni mucho menos obligación legal de asumir dichas reparaciones por su parte, por mucho que haya podido decir de palabra en una reunión de vecinos al verse presionada por estos que asumiría ella la sustitución de las ventanas Velux ante la propuesta de tapiar dichas ventanas de otro vecino, tal como manifestó en su interrogatorio, sin que pueda darse mayor alcance a dicha pretensión de la parte demandada, la cual ha de entenderse esgrimida únicamente como un último y vano intento de eludir nuevamente sus responsabilidades.

TERCERO: Respecto del alcance y valoración de los daños existentes en la vivienda de la demandante debe tenerse en cuenta que, según han manifestado los peritos intervinientes a propuesta de la actora y se deduce de las fotografías aportadas en sus informes, los mismos se han ido extendiendo al continuar entrando agua en la vivienda desde que se realizó el informe pericial que acompaña a la demanda a finales de 2024, que difiere en muy poco de las valoraciones y mediciones de la perito propuesta por la comunidad demandada también a finales de 2024, constando que dichos daños han aumentado, al igual que los costes de reparación, en el nuevo informe pericial ampliatorio realizado a petición de la parte actora a finales de 2025, un año después, sin perjuicio de que la propia actora ha reconocido en su declaración que se ha producido otro siniestro por una prueba de estanqueidad de la terraza de la misma realizada a instancia de la comunidad demandada que ha causado daños a parte del parqué del salón, si bien no consta que ninguno de los peritos haya incluido la reparación de dicho siniestro distinto en sus valoraciones, sin perjuicio de que a la comunidad demandada le pueda resultar oportuno y más económico realizar conjuntamente la reparación de ambos siniestros si resulta procedente, pero en todo caso la reparación total del daño debe incluir los daños estéticos que se valoran en los informes periciales aportados por la actora para dar cumplimiento a la reparación íntegra del daño causado,sobre todo en lo que se refiere al acabado de las paredes, techos y parqué de la vivienda de la actora para que los mismos guarden la debida homogeneidad en toda su extensión según lo valorado por dicho peritos de la actora, reclamándose debidamente en la demanda la reparación de la causa u origen de los daños y la posterior reparación de los daños de la vivienda según el informe pericial aportado por la actora, debiendo incluirse en el mismo su posterior ampliación al haberse extendido los daños posteriormente,los cuales sin duda continuarán incrementándose mientras la comunidad demandada no realice las obras de mantenimiento, conservación, reparación y/o sustitución que debe realizar en la actualidad según lo determinado por los peritos de la parte actora en sus informes y reconocido también en su mayor parte por la propia perito propuesta por la comunidad demandada, cuya declaración no resultó tan firme y determinante como la de los anteriores, sin que en ningún caso se haya solicitado una indemnización dineraria por la parte actora ni haya de establecerse un valor económico de dichas obras de reparación, que únicamente podrá conocerse y determinarse cuando se lleven a cabo por la comunidad demandada,al continuar extendiéndose los daños, por todo lo cual debe estimarse la demanda en su totalidad.

CUARTO: En cuanto a las costas procesales, al estimarse la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

PRIMERO: La parte actora ejercita una acción frente a la comunidad de propietarios del edificio donde se ubica su vivienda solicitando la condena de la comunidad demandada a llevar a cabo a su costa todos los trabajos de mantenimiento y reparaciones necesarias en la fachada y en las ventanas Velux existentes en la cubierta del edificio, que constan en el informe pericial aportado con la demanda, para evitar que sigan produciéndose filtraciones de agua hacia la vivienda de la demandante, y a reparar los daños sufridos por dicha vivienda de la actora, incluida la reparación de los daños estéticos, y todo ello conforme se indica en nuestro informe pericial, obligación que comprenderá no solo los daños actuales, sino también aquellos que se produzcan o manifiesten hasta que se repare el origen o causa que los provoca, así como al pago de las costas, y ello en base a los artículos 1, 2, 3, 5 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a los artículos 396 y 1.907 y siguientes, 1.088 y siguientes, 1.560 y 1.101 del Código Civil y en base a la jurisprudencia que se cita en la demanda.

Se alega en la demanda que la actora es propietaria de la vivienda sita en el piso DIRECCION001, de la DIRECCION000 de O Rosal, aportando copia de documento acreditativo de la propiedad como Doc. nº 1,consistente en escritura de compraventa de vivienda de fecha 8 de marzo de 2021,y que la demandada es la comunidad de propietarios en la cual se ubica su vivienda, la cual sufre desde hace algún tiempo filtraciones de agua y humedades que están afectando a la sala de estar y a un dormitorio de la vivienda, en zonas colindantes con la fachada de la comunidad y con la cubierta, existiendo en esta última zona instaladas unas ventana tipo Velux, que es parte de la cubierta de la edificación y por donde se producen también filtraciones, habiéndose comunicado esta situación a la comunidad sin que se acometan los trabajos de reparación de los elementos comunitarios, por lo que, dado que los daños por filtraciones continuaban produciéndose y aumentando, por parte de la demandante se dio parte a su seguro de hogar, el cual envió al perito D. Arsenio, del gabinete Ceprinsa, el cual confirmó la existencia de daños por humedad y filtraciones en distintas zonas de la vivienda (desconchados, cercos de agua, daño en pintura de paramentos, hinchado y ennegrecimiento del suelo de madera de la sala de estar), teniendo estas su origen, por una parte, en defectos de impermeabilización de la fachada comunitaria y, por otra, en la cubierta del edifico, en la zona donde se encuentran instaladas las dos ventanas Velux, tal y como se explica y detalla en el informe pericial que se aporta, haciéndose necesario para solucionar el problema de filtraciones, la impermeabilización de la fachada trasera y la reparación de las dos ventanas Velux, aportando como Doc. nº 2 informe pericial de Arsenio de fecha 20 de noviembre de 2024.

En dicho informe pericial se establece en su apartado 4.1 como causante del daño a la comunidad de propietarios demandaday en el apartado 4.2 relativo a las circunstancias del siniestro se indica, entre otros extremos que:

"En nuestras mediciones con el higrómetro verificamos valores de humedad altos en las zonas con daños,aspecto que nos confirma que actualmente se está filtrando agua de lluvia al interior.

En nuestra inspección, verificamos que los daños se muestran en la zona donde se ubica la fachada trasera del edificio y dos ventanas velux, una sita en la sala de estar y otra en un dormitorio, las cuales son de propiedad comunitaria y presentan síntomas de deterioro y ennegrecido(juntas agrietadas con pérdida de estanqueidad e impermeabilización lateral de los mismos agrietada).

En nuestra visita también verificamos que la fachada del edificio causante tiene diversas zonas con ennegrecido, aspecto que nos indica que el agua está acumulándose en esas zonas más tiempo del debido.

Somos informados por la Sra. Marí Luz y por la administradora de la CCPP Aseco de que las ventanas Velux origen de los daños pertenecen a la envolvente del edificio y son propiedad de dicha CCPP, por lo tanto, la Sra. Marí Luz no puede realizar una reparación sobre las mismas.

En el momento de realizar este informe pericial las ventanas velux y la fachada trasera no habían sido reparadas. También verificamos y nos confirma la Sra. Marí Luz que un profesional enviado por la CCPP ha realizado una cata de localización en los paramentos de la sala de estar, la cual está tapada con un cartónen el momento de nuestra visita presencial."

Así mismo, se indica en el apartado 4.3 como causa del siniestro "Filtraciones de agua de lluvia provenientes de defectos de impermeabilización en la fachada comunitaria y de dos ventanas veluxdel edificio DIRECCION000 en O Rosal (Pontevedra), que provocaron daños en la vivienda DIRECCION001", en el apartado 5 de consecuencias del siniestro "Daños al Continente:- Cercos de agua, desconchados y cata de localización en los paramentos de la sala de estar y del dormitorio familiar. - Hinchado y ennegrecido suelo de parqué y rodapié de la sala de estar." Y en el apartado 6 se realiza una valoración de los daños materiales en la vivienda en un total de 2.387,33 euros y de la reparación de la causa estimando que las obras de reforma de la impermeabilización de fachada trasera y reparación de las dos ventanas velux en un total de 7.000 € (IVA no incluido).

Se adjunta a dicho informe pericial un reportaje fotográficodel edificio objeto de autos donde se aprecian los signos de acumulación de humedad en su fachada a la altura del ático de la actora y los daños en la vivienda de la actora en ambas ventanas Velux del salón y el dormitorio y en la parte baja de las paredes, rodapiés y parqué y cata realizada en el salónde la vivienda sin cerrar adecuadamente, coincidentes con los daños descritos por dicho perito.

Se añade en la demanda que se han mantenido contactos con la comunidad solicitándose una solución definitiva al problema, que pasaría por el arreglo de la fachada y la sustitución de las ventanas Velux y arreglo de la cubierta, para posteriormente atender los diversos daños interiores provocados por la falta de mantenimiento de dichos elementos, sin que hasta la fecha se haya logrado, pues si bien se nos ha manifestado que se están gestionando dichas reparaciones, hasta la fecha las mismas no se han llevado a cabo, aportando comunicaciones y reclamaciones remitidas y mantenidas tanto directamente con la comunidad demandada como con sus administradorescomo Doc. nº3, constando recepción de dichas reclamaciones en fecha 23 de enero de 2025 por la comunidad de propietarios y 24 de febrero de 2025 por parte de Aseco Tui S.L.,administradora de dicha comunidad que contesta a un burofax remitido por la parte demandante.

Posteriormente, se ha aportado por la parte actora informe pericial ampliatorio de D. Francisco de fecha 4 de diciembre de 2025 en el que también se indica como causante a la comunidad de propietarios añadiendo en su apartado 3.2 que "Con el fin de aminorar los daños el propietario del inmueble ha intentado proteger el solado de madera en los días de lluvia mediante la colocación de un cubo y toallas para evitar que los daños se vieran aumentados. Entendemos que el punto por el que se producen las filtraciones se encuentra en los ventanales tipo velux pertenecientes a la comunidad,así como el sellado de estas. Así mismo indicar que debido al mal estado actual en el que se encuentran las dos ventanas velux estas deberán ser sustituidas dado que no es posible su reparación." Se indica en dicho informe como causa del siniestro en el apartado 3.3 "Defecto en el sellado y estructura de ventana velux comunitaria que ocasiona daños por filtración de agua continuado en la vivienda objeto del informe",recogiendo como consecuencias del siniestro en el apartado 4 que "se produce filtración de agua hacia la vivienda objeto del informe, causando daños en solado de tarima y en techo y paramentos de salón y dormitorio",valorando en el apartado 5 la reparación de los daños en la vivienda en un total de 3.805,45 euros, añadiendo que "Dado que el origen no está subsanado, los daños pueden verse incrementados/agravados con el paso del tiempo" y que "Se estima alzadamente que el coste económico de la subsanación del origen (obligación de hacer) asciende a la cantidad de 5.000 euros y consistiría en la sustitución de dos ventanas velux, así como el posterior sellado en el encuentro con cubierta principal comunitaria",añadiendo de nuevo reportaje fotográfico del aumento de los daños en el vivienda de la demandante en las mismas zonas indicadas por el anterior perito y otras a mayores.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que, si bien es cierta la existencia de filtraciones en la vivienda de la actora, se niega la causa de las mismas en la fachada del inmueble, pues, comprobadas por la arquitecto D.ª Rebeca, verificó ésta que su origen se localiza exclusivamente en la falta de estanqueidad de las ventanas Velux, según expone en el apartado 5.4 de su informe pericial, concretando las reparaciones a ejecutar precisas para la reparación del daño en la vivienda según el cuadro detallado que se recoge en su informe pericial en la cantidad total de 2.416,37 euros y se añade en dicho informe que "Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario",considerando en la contestación que las obras de impermeabilización exterior a realizar se limitan al remate de las ventanas Velux con la cubierta, siendo sólo recomendable la realización de pruebas de estanqueidad en el canalón y su reparación en caso de ser necesario, añadiendo que la perito valora igualmente la sustitución de esas ventanas, pero ni uno ni otro técnico dejan claro el origen de los daños en las mismas, al margen de la falta de estanqueidad en su encuentro con la cubierta, es decir, no concretan si los daños en aquellas Velux tienen origen en su condición de elemento de la cubierta del edificio o en el mal uso y mantenimiento de las mismas por la actora, cuestión relevante pues, dependiendo del origen de sus daños los mismos serán considerados de origen comunitario o de origen privativo y se podrá individualizar la responsabilidad en su producción y el obligado a su reparación.

Se añade en la contestación en cuanto a los daños en la vivienda relacionados con el siniestro objeto de litis, ya que hay otros daños en el pavimento de madera ajenos a este y relacionados con el desborde de agua en una prueba de estanqueidad de una terraza, que dichos daños son los que constan relacionados y valorados en el cuadro del informe pericial de D.ª Rebeca que se aporta como documento nº 1y se aportan a mayores las facturas de las reparaciones de fecha 8 de febrero de 2025 ejecutadas en la cubierta del edificio,además de en el canalón, terraza de otra vivienda, cumbrera y limas de casetón, tejas, etc, como documento nº 2,habiéndose aportado por la parte demandada posteriormente otras dos facturas de reparaciones parciales y superficiales relativas a dichos elementos en la colindancia de esta y otras viviendas del piso DIRECCION002 de la DIRECCION003 planta de fechas 24 de febrero de 2026 y 5 de marzo de 2026, que vienen a dejar entrever claramente que existen problemas de filtraciones de forma generalizada en casi toda la cubierta del edificio y otros elementos comunesy que se intentan arreglar de forma económica por los operarios enviados por la comunidad con pequeños arreglos y recortes y con lavados a presión y pintura de goma con fibra, lo cual en el caso de la vivienda de la actora ha resultado hasta ahora totalmente insuficiente.

En dicho informe pericial aportado por la demandada consta que la perito de Mapfre, aseguradora de la comunidad de propietarios, realizó visita al inmueble en fecha 22 de noviembre de 2024 al edificio objeto de litis, construido en 2003según se recoge en el apartado 4 de descripción del riesgo, el cual consta de tres plantas sobre rasante y un sótano destinado a garajes, realizado con una calidad media e indicado en dicho informe un estado de mantenimiento deficiente, indicándose en el apartado 5 que "Existe informe pericial previo con fecha 28/11/2024 realizado por nuestra Compañera Frida en el que se recogen daños por filtraciones de agua con orígenes distintos en varias viviendas del inmueble, entre ellas, la vivienda que nos ocupa en el presente informe, DIRECCION001", además de hacer constar en su punto 5.2 que "La C.P. ha realizado una reparación con fecha 08/02/2025 consistente en "Desmontaje de cubierta en zonas de 2 velux de salón de 3º C y reparación con sikaflex y pintura de caucho". Según nos ha indicado la propia perjudicada, las filtraciones han seguido produciéndose durante todo el invierno, por lo que la reparación efectuada no ha sido efectiva.En el momento de la visita pericial hemos realizado medición de humedad encontrando todos los paramentos secos, si bien no es indicativo de una correcta reparación, sino más bien, de que la época estival que se ha desarrollado en ausencia total de precipitaciones y se ha secado todo por completo. La propietaria de la vivienda perjudicada nos informa de que los daños en el pavimento del salón localizados al lado de la puerta de la terraza, se deben al desbordamiento de agua que se produjo por una prueba de estanqueidad que realizó la C.P. por lo que no guarda relación ni procede indemnizar por el presente siniestro."

Continúa dicho informe pericial señalando que: "En nuestra visita pericial hemos podido comprobar: -Daños por filtración de agua en salón en pared de fachada, pavimento colindante y contorno de la ventana velux. -Daños por filtración de agua en dormitorio en contorno de la velux. Las ventanas velux de madera (elementos comunitarios) se encuentran muy afectadas por la humedad 5.4 Origen del siniestro A nuestro parecer, el origen del siniestro se encuentra en la falta de estanqueidad de las ventanas velux en su encuentro con la cubierta. Sería recomendable también hacer alguna prueba de agua en el canalón perimetral ya que, aunque presenta buen aspecto aparente, es una posible zona de filtración compatible con los daños observados. Descartamos que los daños se deban a una filtración desde la fachada, tal y como se indica en el informe pericial que acompaña la demanda, ya que, aunque la fachada no presenta un buen aspecto,las patologías observadas se deben principalmente a chorretones de humedad causados por deficiencias en los goterones y en las juntas de unión del remate de la fachada,ya que de tratarse de humedad acumulada, veríamos una mancha más homogénea de humedad", valorándose en el apartado 6 la reparación de los daños en la vivienda de la actora en 2.416,37 euros en total, añadiendo en el apartado 7 que se "trata de un siniestro con cobertura por la responsabilidad civil de la C.P. cuyos daños se atenderán cuando se repare la causa que los provoca,algo que, por el momento, y según las manifestaciones de la perjudicada, no se ha llevado a cabo", indicando en el apartado 8: "Consideraciones y observaciones. Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario."

Por último, se indica en la contestación que el presente procedimiento se suspendió para que la parte demandada realizase la verificación del origen de las filtraciones y, en su caso, las reparaciones precisas para darles solución, si bien, los intentos para cumplir con ese propósito se encontraron con la falta de colaboración de la actora, que no facilitaba el acceso a la vivienda, y de ahí la demora, que se prolongó hasta que por fin el administrador del inmueble consiguió acceder a la vivienda con unos operarios para verificar los trabajos a ejecutar por la comunidad, que comunica que los trabajos de sellado fueron realizados en parte -interiormente- el lunes 2 de febrero pasado, quedando pendientes las actuaciones exteriores, de imposible realización por evidentes cuestiones climáticas en este momento, y, en cuanto a las Velux, se alega que la propia actora en junta de propietarios comunicó su intención de renunciar a su reclamación a la demandada, lo cual no consta que se haya producido hasta el momento.

Se aporta como anexo reportaje fotográfico del edificio y la vivienda similaral de la pericial de la parte contraria si bien se observa que los daños por filtraciones han aumentado en paredes, ventanas velux, rodapiés y suelo de parqué y se observa un deficiente sellado en el encuentro de la cubierta con dichas ventanas y humedad acumulada en la fachada del edificio y el canalón del mismo, todo lo cual confirma, pese a algunas de las apreciaciones de dicha perito de la aseguradora de la comunidad de propietarios, que los daños tienen su origen en la falta de mantenimiento de varios elementos comunes que se recogen en la demanda, a lo que debe sumarse que, a la vista de lo expuesto en dicho informe pericial, respecto a que se realizó otro informe pericial anterior que no se ha aportado respecto a reclamaciones de otros vecinos y a la vista de las facturas aportadas con la demanda y la contestación y las aportadas en el acto de la vista por la parte demanda, se deduce de forma evidente que en el edificio se produce una falta de mantenimiento generalizado de sus elementos comunes exteriores por parte de la comunidad demandada.

Pues bien, partiendo de las alegaciones de ambas partes antes expuestas y del contenido de los documentos e informes periciales aportados por los partes antes citados, debe tenerse en cuenta el resultado de la prueba practicada en el acto del juicio, en primer lugar, la declaración de la demandante, Dª. Marí Luz, quien manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ella es la propietaria del piso afectado por las filtraciones y que desde que ella inició la reclamación se hicieron reparaciones en la cubierta por parte de la comunidad de propietarios, incluso hace una semana en una terraza que no le afectaba a ella, pero sigue teniendo más filtraciones de agua,las cuales se producen por las ventanas Velux; que en una reunión reciente de la comunidad de propietarios se expuso por Modesto, el presidente de la comunidad, que el problema era de las ventanas Velux comunitarias y que los vecinos querían que las cambiase la declarante, pero ella dijo que las Velux eran comunitarias y no podía cambiarlas ella; que un vecino le dijo a ella que las tapiara y ella se sintió muy atacada y contestó "no te preocupes que si eso las cambio yo" para evitar problemas allí, pero días después ella le dijo a Modesto que ella no podía hacerse cargo de las Velux porque eso era comunitario y se lo dejó bien claro y llevan tres años así; que los daños aumentaron en una viga porque al babear el agua baja por la pared y llega al suelo y sigue entrando agua; que las Velux siguen igual y están descompuestas y filtran agua por la grietas de la madera de las Velux;que el agua no entra por la fachada sino por las ventanas Velux y caen gotas por ellas y se escurre agua por las paredes y llega al suelo; que la declarante para minimizas los daños pone cubos cuando caen gotas y por la pared pone toallas,pero el agua baja por la pared y llega al suelo y no puede hacer nada y se ha ido levantando el parqué; que han ido tres peritos y las zonas afectadas son las mismas desde el principio y se han extendido los daños por el parqué y las paredes.

Por otro lado, el testigo propuesto por la parte demandada, D. Victor Manuel, representante de Construcciones y Promociones Dirocar, SL, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ellos hicieron obras de reparación en la cubierta del edificio DIRECCION000, como la sustitución de tejas, actuaron sobre los canalones y arreglaron el encuentro de la cubierta con las ventanas Velux, pero que no tocaron dichas Velux en el cristal y las maderas de las mismas porque no les mandaron hacerlo; que hicieron más actuaciones como pintar un canalón, hicieron unas catas para ver un hueco que tenía mucha condensación y en la puerta del balcón levantaron dos hileras de plaqueta en el salón y volvieron a soldar la tela debajo de la puerta de la entrada;que la reparación más reciente fue hace una semana en una terraza del piso de la demandante que levantaron la tela y la soldaron porque la humedad pasaba a un piso colindante de otra señora en una esquina y también a la propia demandante en otra esquina de la terraza; que respecto a las obras que hicieron en la cubierta de la demandante del piso DIRECCION001, en las facturas se refleja que hicieron reparaciones en varios pisos distintos porque se hicieron varias facturas juntas para la comunidad, incluido este de la demandante que se refleja en alguna factura anterior,no en la más reciente, y que por la cubierta de la demandante no entra agua, porque se hicieron pruebas y no entraba por la unión de la cubierta y las Velux, pero las ventanas Velux no se han reparado ni cambiado porque no tenían orden de repararlas.

Por su parte, el perito propuesto por la parte actora, D. Arsenio, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él realizó un informe por encargo de Ceprinsa por daños en la vivienda de la demandante y que acudió allí en noviembre de 2024 y había entrada de agua de lluvia por la envolvente del edificio por un defecto de impermeabilización de dos ventanas Velux de la sala de estar y el dormitorio; que en la fachada había falta de impermeabilización que tenía un problema de humedad porque estaba ennegrecida y el agua se va acumulando ahí y verificó la humedad con el hidrómetro y le daba valores altos;que el suelo de parqué estaba afectado por el agua, hinchado y ennegrecido; que el estado de las ventanas Velux era malo, se puede ver en la fotografía 4 del informe como el perímetro de madera de las Velux estaba afectado por el agua; que el agua viene del exterior y se filtra por las juntas de las ventanas Velux y que hay que cambiarlas porque tienen las juntas dañadas y la madera carcomida; que un sellado exterior sería un parche que duraría como mucho un año, pero no soluciona el problema;que después de noviembre de 2024 no volvió más a la vivienda y cuando fue él no se había hecho ninguna reparación.

A su vez, el perito también propuesto por la demandante, D. Francisco, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él acudió en noviembre de 2025 a la vivienda de la demandante y el encargo que recibió del seguro era verificar si los daños continuaban produciéndose, si el origen continuaba activo y que verificaran los daños en ese momento; que se verificó el estado de la cubierta y que el agua entraba por los ventanales de tipo Velux y que el agua entraba por esas zonas pertenecientes a la cubierta y que los daños afectaban a un dormitorio y a un salón;que afectaba a paramentos circundantes a los ventanales y al solado de madera; que la demandante intentaba minimizar los daños con cubos y toallas; que en la imagen nº 3 y también en la nº 4 aportadas se ve el estado del cerramiento del Velux del salón y en las fotografías nº 9 y 10 en el dormitorio y se ve que el perfil de la Velux está totalmente podrido y se produce la entrada de lluvia desde la cubierta; que estos elementos hay que sustituirlos porque ha terminado su vida útily no se pueden reparar; habría que cambiarlos y sellar; que no vio la reparación que han hecho pero no vale con un sellado de los velux, que sería un parche puntual y que en muy poco tiempo seguirían produciéndose los daños y esa no es la solución porque el ventanal esta totalmente podridocomo se puede ver en las fotografías; que se ratifica en su valoración de los daños y en los conceptos que contiene; que las reparaciones que se hicieron después por la comunidad en la cubierta no las pudo ver, aunque se las comunicaron; que esto es debido a que los ventanales velux en su encuentro con la teja tiene unos sellados perimetrales externos que llega un punto en que empieza a producirse filtraciones a través de los mismos y la madera se pudre y la solución es la sustitución de las Velux; que este tipo de ventanales tipo Velux en madera pueden durar entre 15 y 18 años por norma general y con mantenimiento podrían durar unos años más y alargarse su vida útil,pero estos problemas son comunes con este tipo de ventanales y el propietario de la vivienda desde dentro no puede realizar un mantenimiento y tampoco afecta el uso que realice del velux y que lo abra o lo cierre.

Por último, la perito propuesta por la parte demandada, Dª. Rebeca, manifestó con coherencia y verosimilitud, aunque con menor firmeza y concreción que los peritos anteriores, que realizó el informe que se aportó con la contestación y que la principal causa aparente del siniestro es que el agua entra a través de las velux y de su encuentro con la cubierta, por un problema de estanqueidad con el exterior y entra agua y también puede haber problema con el canalón y la fachada no tiene buen estado, pero no es la principal causade los daños de la vivienda de la demandante, que presenta daños por chorretones desde la cornisa, ese tipo de fachadas pueden meter algo de agua,tendría que haber una oquedad entre las juntas y luego hay un espacio grande entre la fachada y donde entra el agua y está el canalón de por medio y el tema del agua es una cuestión de prueba y error y hay que ir viendo;cree que la solución del problema sería la sustitución de las velux con el paño de cubierta que le corresponde y superponiendo bien el cerco de estanqueidad de la velux con el encuentro con la impermeabilización de la cubierta; el problema no viene de una falta de atención o mal uso del propietario, no parece, porque la velux se ve muy afectada y si entra agua desde el exterior poco se puede hacer desde el interior,no cree que tengan las ventanas siempre abiertas y entre agua y no le parece una falta de mantenimiento del propietario; no pudo verificar las reparaciones que se hicieron por Dislocar en la cubierta, se ve que intentaron tapar con impermeabilizante y Sika Flex según ve en la factura, pero es un parcheado esto a veces puede funcionar y a veces no, y aunque sustituyeron tejas y verían el canalón, esto no pudo verificarlo y es una hipótesis; que ella empezaría por las velux; se ratifica en la valoración de los daños que hizo en su informe; que la entrada de agua en la vivienda es por las Velux, que se le indica que son comunitarias en este caso; que dada la antigüedad del edificio de 23 años pueden llegar a este estado las Velux por falta de mantenimiento de la comunidad y si entra agua desde la cubierta es normal que estén asíy ella piensa que es por el cerco de estanqueidad de plástico que se ve en las fotos en el encuentro con la cubierta, pero el tema del agua es prueba y error y es difícil determinarlo con certeza; que lo de la fachada podría ser algo secundario y solo afectaría a la zona de las paredes como algo que entrase por alguna junta,pero tendría que entrar mucha agua para que se extendiese hasta ahí, que es posible, pero es más probable que entrase agua por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además hay un canalón de por medio y la fachada queda lejos de la pared, pero como dice en su informe no presentaba buen aspecto; que en la vivienda había daños en techos, paredes, tarima y rodapié de madera;que en el salón hay daños en dos partes y ella valora tres metros cuadrados de sustitución de las tablillas del parqué debajo de la velux,y otros daños son en la parte de la terraza derivados de una prueba de estanqueidad en la terraza que hizo la comunidad, según le dijo la propietaria de la vivienda, aunque ella no tenía filtraciones por la terraza, que cree que afectaban a la vecina de abajo, pero eso no lo recuerda bien, remitiéndose a lo que consta en su informe.

SEGUNDO:Pues bien, a la vista del conjunto de la prueba practicada consignada, expuesta y analizada en el fundamento anterior, sobre todo teniendo en cuenta las partes reseñadas o subrayadas, no cabe duda de que la causa de los daños por filtraciones y humedad en la vivienda de la demandante se encuentra, de modo principal, en las filtraciones de agua que se han producido y producen a través de las ventanas Velux existentes en la cubierta y las que se han producido por el perímetro de las mismas, donde se han realizado con posterioridad a la presentación de la demanda trabajos de sellado que únicamente son un parche temporal a la entrada de agua por dicho perímetro, ya que todos los peritos han manifestado que es necesario reparar dichas ventanas Velux mediante sus sustitución por unas ventanas nuevas por cuanto han agotado su vida útil, observándose en las fotografías anexas a los citados informes periciales el tremendo deterioro de dichas ventanas Velux por unirse la falta de mantenimiento de las mismas y de su perímetro en el encuentro con la cubierta del edificio al paso del tiempo máximo posible de vida útil de las mismas, por lo que ya deberían haber sido repuestas por la comunidad de propietarios demandada hace tiempo al formar parte de la cubierta o envolvente del edificio como los tres peritos propuestos han informadoy con la que consta que colinda dicha vivienda o DIRECCION002 en el título de propiedad aportado como documento nº 1 de la demanda, descartando dichos peritos que la causa de los daños de la vivienda de la demandante sea un mal uso por su parte de dichas ventanas Velux,supuesto mal uso que no se ha llegado a concretar ni probar por la parte demandada, y de modo secundario dichos daños también se han producido y producen por el mal estado de mantenimiento de la fachada del edificio según se recoge en el informe pericial aportado por la demanda, que no ha podido ser desvirtuado por la pericial propuesta por la comunidad demandadapor cuanto se ha reconocido por la perito que la realizó que la fachada no presenta buen aspecto y que es posible que entrase humedad por alguna junta o por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además se reconoció que hay un canalón de por medio, que también consta en autos que ha sido revisado con posterioridad a la demanda por los operarios de la empresa contratada por la comunidad para realizar los tardíos trabajos de mantenimiento que constan en las tres facturas aportadas por la parte demandada con la contestación y posteriormente a ella, en las que constan diversos trabajos de reparación y mantenimiento por problemas derivados de la entrada de agua en diversos pisos y a través de diversos elementos comunes existentes en la cubierta, fachada y terrazas que dan cuenta de que hasta hace bien poco tiempo no se había realizado trabajo alguno de mantenimiento del edificio objeto de autos construido en el año 2003,o ello no se ha acreditado desde luego por la parte demandada a quien corresponde dicho mantenimiento, y que buena parte de los trabajos realizados en la cubierta que afectan al objeto de este proceso son meros parches temporales que no pueden solucionar el importante problema de filtraciones y humedades que padece la vivienda de la actora y que consta en las fotografías de los tres informes pericialesaportados por las partes.

Pues bien, según dispone el artículo 396 del Código Civil "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales comoel suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas,con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (...)", debiendo tenerse en cuenta que los peritos de ambas partes han informado que las ventanas velux forman parte de la cubierta y, a su vez, de la "envolvente" del edificio, de la que tampoco cabe duda que forma parte la fachada y que todas ellas son elementos comunes del edificio cuyo mantenimiento corresponde a la comunidad de propietarios,sin que por la parte demandada se haya aportado ningún documento que acredite lo contrario, como podría ser la escritura de división horizontal del edificio o los estatutos de la comunidad de propietarios.

Por su parte, el art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos deseguridad, habitabilidady accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Al haberse incumplido,de forma evidente a la vista del conjunto de la prueba practicada antes expuesta, dicha obligación legal de la comunidad de propietarios demandada respecto al mantenimiento y conservación de varios elementos comunes del edificio, como son la cubierta de la que forman parte las ventanas Velux citadas,según han corroborado todos los peritos propuestos, y la fachada del mismo,que sin duda necesitan a estas alturas de edad de la edificación, construida hace ya 23 años, trabajos de limpieza, impermeabilización, mantenimiento y/o sustitución, debiendo tenerse en cuenta además la climatología en Galicia con abundantes ciclogénesis y lluvias copiosas durante al menos varios de los últimos inviernos, habiéndose realizado por la comunidad solo trabajos parciales de forma tardía en la cubierta cuando los daños en la vivienda del demandante ya se habían producido,ello da lugar a que debe estimarse la demanda en su totalidadde forma que la comunidad de propietarios demandada sea condenada a realizar las reparaciones que se contienen en el informe pericial aportado con la demanda derivadas de este siniestro al haber incurrido en negligencia y morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento y conservación del edificio de su propiedad, según lo previsto en el precepto citado, sin que en ningún caso la propietaria de la vivienda demandante sea la responsable del origen o causa de dichos daños ni deba hacerse cargo de la reparación de los elementos comunes del edificio ni de los daños sufridos por su vivienda al no haberse acreditado responsabilidad alguna de la misma ni mucho menos obligación legal de asumir dichas reparaciones por su parte, por mucho que haya podido decir de palabra en una reunión de vecinos al verse presionada por estos que asumiría ella la sustitución de las ventanas Velux ante la propuesta de tapiar dichas ventanas de otro vecino, tal como manifestó en su interrogatorio, sin que pueda darse mayor alcance a dicha pretensión de la parte demandada, la cual ha de entenderse esgrimida únicamente como un último y vano intento de eludir nuevamente sus responsabilidades.

TERCERO: Respecto del alcance y valoración de los daños existentes en la vivienda de la demandante debe tenerse en cuenta que, según han manifestado los peritos intervinientes a propuesta de la actora y se deduce de las fotografías aportadas en sus informes, los mismos se han ido extendiendo al continuar entrando agua en la vivienda desde que se realizó el informe pericial que acompaña a la demanda a finales de 2024, que difiere en muy poco de las valoraciones y mediciones de la perito propuesta por la comunidad demandada también a finales de 2024, constando que dichos daños han aumentado, al igual que los costes de reparación, en el nuevo informe pericial ampliatorio realizado a petición de la parte actora a finales de 2025, un año después, sin perjuicio de que la propia actora ha reconocido en su declaración que se ha producido otro siniestro por una prueba de estanqueidad de la terraza de la misma realizada a instancia de la comunidad demandada que ha causado daños a parte del parqué del salón, si bien no consta que ninguno de los peritos haya incluido la reparación de dicho siniestro distinto en sus valoraciones, sin perjuicio de que a la comunidad demandada le pueda resultar oportuno y más económico realizar conjuntamente la reparación de ambos siniestros si resulta procedente, pero en todo caso la reparación total del daño debe incluir los daños estéticos que se valoran en los informes periciales aportados por la actora para dar cumplimiento a la reparación íntegra del daño causado,sobre todo en lo que se refiere al acabado de las paredes, techos y parqué de la vivienda de la actora para que los mismos guarden la debida homogeneidad en toda su extensión según lo valorado por dicho peritos de la actora, reclamándose debidamente en la demanda la reparación de la causa u origen de los daños y la posterior reparación de los daños de la vivienda según el informe pericial aportado por la actora, debiendo incluirse en el mismo su posterior ampliación al haberse extendido los daños posteriormente,los cuales sin duda continuarán incrementándose mientras la comunidad demandada no realice las obras de mantenimiento, conservación, reparación y/o sustitución que debe realizar en la actualidad según lo determinado por los peritos de la parte actora en sus informes y reconocido también en su mayor parte por la propia perito propuesta por la comunidad demandada, cuya declaración no resultó tan firme y determinante como la de los anteriores, sin que en ningún caso se haya solicitado una indemnización dineraria por la parte actora ni haya de establecerse un valor económico de dichas obras de reparación, que únicamente podrá conocerse y determinarse cuando se lleven a cabo por la comunidad demandada,al continuar extendiéndose los daños, por todo lo cual debe estimarse la demanda en su totalidad.

CUARTO: En cuanto a las costas procesales, al estimarse la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

PRIMERO: La parte actora ejercita una acción frente a la comunidad de propietarios del edificio donde se ubica su vivienda solicitando la condena de la comunidad demandada a llevar a cabo a su costa todos los trabajos de mantenimiento y reparaciones necesarias en la fachada y en las ventanas Velux existentes en la cubierta del edificio, que constan en el informe pericial aportado con la demanda, para evitar que sigan produciéndose filtraciones de agua hacia la vivienda de la demandante, y a reparar los daños sufridos por dicha vivienda de la actora, incluida la reparación de los daños estéticos, y todo ello conforme se indica en nuestro informe pericial, obligación que comprenderá no solo los daños actuales, sino también aquellos que se produzcan o manifiesten hasta que se repare el origen o causa que los provoca, así como al pago de las costas, y ello en base a los artículos 1, 2, 3, 5 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a los artículos 396 y 1.907 y siguientes, 1.088 y siguientes, 1.560 y 1.101 del Código Civil y en base a la jurisprudencia que se cita en la demanda.

Se alega en la demanda que la actora es propietaria de la vivienda sita en el piso DIRECCION001, de la DIRECCION000 de O Rosal, aportando copia de documento acreditativo de la propiedad como Doc. nº 1,consistente en escritura de compraventa de vivienda de fecha 8 de marzo de 2021,y que la demandada es la comunidad de propietarios en la cual se ubica su vivienda, la cual sufre desde hace algún tiempo filtraciones de agua y humedades que están afectando a la sala de estar y a un dormitorio de la vivienda, en zonas colindantes con la fachada de la comunidad y con la cubierta, existiendo en esta última zona instaladas unas ventana tipo Velux, que es parte de la cubierta de la edificación y por donde se producen también filtraciones, habiéndose comunicado esta situación a la comunidad sin que se acometan los trabajos de reparación de los elementos comunitarios, por lo que, dado que los daños por filtraciones continuaban produciéndose y aumentando, por parte de la demandante se dio parte a su seguro de hogar, el cual envió al perito D. Arsenio, del gabinete Ceprinsa, el cual confirmó la existencia de daños por humedad y filtraciones en distintas zonas de la vivienda (desconchados, cercos de agua, daño en pintura de paramentos, hinchado y ennegrecimiento del suelo de madera de la sala de estar), teniendo estas su origen, por una parte, en defectos de impermeabilización de la fachada comunitaria y, por otra, en la cubierta del edifico, en la zona donde se encuentran instaladas las dos ventanas Velux, tal y como se explica y detalla en el informe pericial que se aporta, haciéndose necesario para solucionar el problema de filtraciones, la impermeabilización de la fachada trasera y la reparación de las dos ventanas Velux, aportando como Doc. nº 2 informe pericial de Arsenio de fecha 20 de noviembre de 2024.

En dicho informe pericial se establece en su apartado 4.1 como causante del daño a la comunidad de propietarios demandaday en el apartado 4.2 relativo a las circunstancias del siniestro se indica, entre otros extremos que:

"En nuestras mediciones con el higrómetro verificamos valores de humedad altos en las zonas con daños,aspecto que nos confirma que actualmente se está filtrando agua de lluvia al interior.

En nuestra inspección, verificamos que los daños se muestran en la zona donde se ubica la fachada trasera del edificio y dos ventanas velux, una sita en la sala de estar y otra en un dormitorio, las cuales son de propiedad comunitaria y presentan síntomas de deterioro y ennegrecido(juntas agrietadas con pérdida de estanqueidad e impermeabilización lateral de los mismos agrietada).

En nuestra visita también verificamos que la fachada del edificio causante tiene diversas zonas con ennegrecido, aspecto que nos indica que el agua está acumulándose en esas zonas más tiempo del debido.

Somos informados por la Sra. Marí Luz y por la administradora de la CCPP Aseco de que las ventanas Velux origen de los daños pertenecen a la envolvente del edificio y son propiedad de dicha CCPP, por lo tanto, la Sra. Marí Luz no puede realizar una reparación sobre las mismas.

En el momento de realizar este informe pericial las ventanas velux y la fachada trasera no habían sido reparadas. También verificamos y nos confirma la Sra. Marí Luz que un profesional enviado por la CCPP ha realizado una cata de localización en los paramentos de la sala de estar, la cual está tapada con un cartónen el momento de nuestra visita presencial."

Así mismo, se indica en el apartado 4.3 como causa del siniestro "Filtraciones de agua de lluvia provenientes de defectos de impermeabilización en la fachada comunitaria y de dos ventanas veluxdel edificio DIRECCION000 en O Rosal (Pontevedra), que provocaron daños en la vivienda DIRECCION001", en el apartado 5 de consecuencias del siniestro "Daños al Continente:- Cercos de agua, desconchados y cata de localización en los paramentos de la sala de estar y del dormitorio familiar. - Hinchado y ennegrecido suelo de parqué y rodapié de la sala de estar." Y en el apartado 6 se realiza una valoración de los daños materiales en la vivienda en un total de 2.387,33 euros y de la reparación de la causa estimando que las obras de reforma de la impermeabilización de fachada trasera y reparación de las dos ventanas velux en un total de 7.000 € (IVA no incluido).

Se adjunta a dicho informe pericial un reportaje fotográficodel edificio objeto de autos donde se aprecian los signos de acumulación de humedad en su fachada a la altura del ático de la actora y los daños en la vivienda de la actora en ambas ventanas Velux del salón y el dormitorio y en la parte baja de las paredes, rodapiés y parqué y cata realizada en el salónde la vivienda sin cerrar adecuadamente, coincidentes con los daños descritos por dicho perito.

Se añade en la demanda que se han mantenido contactos con la comunidad solicitándose una solución definitiva al problema, que pasaría por el arreglo de la fachada y la sustitución de las ventanas Velux y arreglo de la cubierta, para posteriormente atender los diversos daños interiores provocados por la falta de mantenimiento de dichos elementos, sin que hasta la fecha se haya logrado, pues si bien se nos ha manifestado que se están gestionando dichas reparaciones, hasta la fecha las mismas no se han llevado a cabo, aportando comunicaciones y reclamaciones remitidas y mantenidas tanto directamente con la comunidad demandada como con sus administradorescomo Doc. nº3, constando recepción de dichas reclamaciones en fecha 23 de enero de 2025 por la comunidad de propietarios y 24 de febrero de 2025 por parte de Aseco Tui S.L.,administradora de dicha comunidad que contesta a un burofax remitido por la parte demandante.

Posteriormente, se ha aportado por la parte actora informe pericial ampliatorio de D. Francisco de fecha 4 de diciembre de 2025 en el que también se indica como causante a la comunidad de propietarios añadiendo en su apartado 3.2 que "Con el fin de aminorar los daños el propietario del inmueble ha intentado proteger el solado de madera en los días de lluvia mediante la colocación de un cubo y toallas para evitar que los daños se vieran aumentados. Entendemos que el punto por el que se producen las filtraciones se encuentra en los ventanales tipo velux pertenecientes a la comunidad,así como el sellado de estas. Así mismo indicar que debido al mal estado actual en el que se encuentran las dos ventanas velux estas deberán ser sustituidas dado que no es posible su reparación." Se indica en dicho informe como causa del siniestro en el apartado 3.3 "Defecto en el sellado y estructura de ventana velux comunitaria que ocasiona daños por filtración de agua continuado en la vivienda objeto del informe",recogiendo como consecuencias del siniestro en el apartado 4 que "se produce filtración de agua hacia la vivienda objeto del informe, causando daños en solado de tarima y en techo y paramentos de salón y dormitorio",valorando en el apartado 5 la reparación de los daños en la vivienda en un total de 3.805,45 euros, añadiendo que "Dado que el origen no está subsanado, los daños pueden verse incrementados/agravados con el paso del tiempo" y que "Se estima alzadamente que el coste económico de la subsanación del origen (obligación de hacer) asciende a la cantidad de 5.000 euros y consistiría en la sustitución de dos ventanas velux, así como el posterior sellado en el encuentro con cubierta principal comunitaria",añadiendo de nuevo reportaje fotográfico del aumento de los daños en el vivienda de la demandante en las mismas zonas indicadas por el anterior perito y otras a mayores.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que, si bien es cierta la existencia de filtraciones en la vivienda de la actora, se niega la causa de las mismas en la fachada del inmueble, pues, comprobadas por la arquitecto D.ª Rebeca, verificó ésta que su origen se localiza exclusivamente en la falta de estanqueidad de las ventanas Velux, según expone en el apartado 5.4 de su informe pericial, concretando las reparaciones a ejecutar precisas para la reparación del daño en la vivienda según el cuadro detallado que se recoge en su informe pericial en la cantidad total de 2.416,37 euros y se añade en dicho informe que "Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario",considerando en la contestación que las obras de impermeabilización exterior a realizar se limitan al remate de las ventanas Velux con la cubierta, siendo sólo recomendable la realización de pruebas de estanqueidad en el canalón y su reparación en caso de ser necesario, añadiendo que la perito valora igualmente la sustitución de esas ventanas, pero ni uno ni otro técnico dejan claro el origen de los daños en las mismas, al margen de la falta de estanqueidad en su encuentro con la cubierta, es decir, no concretan si los daños en aquellas Velux tienen origen en su condición de elemento de la cubierta del edificio o en el mal uso y mantenimiento de las mismas por la actora, cuestión relevante pues, dependiendo del origen de sus daños los mismos serán considerados de origen comunitario o de origen privativo y se podrá individualizar la responsabilidad en su producción y el obligado a su reparación.

Se añade en la contestación en cuanto a los daños en la vivienda relacionados con el siniestro objeto de litis, ya que hay otros daños en el pavimento de madera ajenos a este y relacionados con el desborde de agua en una prueba de estanqueidad de una terraza, que dichos daños son los que constan relacionados y valorados en el cuadro del informe pericial de D.ª Rebeca que se aporta como documento nº 1y se aportan a mayores las facturas de las reparaciones de fecha 8 de febrero de 2025 ejecutadas en la cubierta del edificio,además de en el canalón, terraza de otra vivienda, cumbrera y limas de casetón, tejas, etc, como documento nº 2,habiéndose aportado por la parte demandada posteriormente otras dos facturas de reparaciones parciales y superficiales relativas a dichos elementos en la colindancia de esta y otras viviendas del piso DIRECCION002 de la DIRECCION003 planta de fechas 24 de febrero de 2026 y 5 de marzo de 2026, que vienen a dejar entrever claramente que existen problemas de filtraciones de forma generalizada en casi toda la cubierta del edificio y otros elementos comunesy que se intentan arreglar de forma económica por los operarios enviados por la comunidad con pequeños arreglos y recortes y con lavados a presión y pintura de goma con fibra, lo cual en el caso de la vivienda de la actora ha resultado hasta ahora totalmente insuficiente.

En dicho informe pericial aportado por la demandada consta que la perito de Mapfre, aseguradora de la comunidad de propietarios, realizó visita al inmueble en fecha 22 de noviembre de 2024 al edificio objeto de litis, construido en 2003según se recoge en el apartado 4 de descripción del riesgo, el cual consta de tres plantas sobre rasante y un sótano destinado a garajes, realizado con una calidad media e indicado en dicho informe un estado de mantenimiento deficiente, indicándose en el apartado 5 que "Existe informe pericial previo con fecha 28/11/2024 realizado por nuestra Compañera Frida en el que se recogen daños por filtraciones de agua con orígenes distintos en varias viviendas del inmueble, entre ellas, la vivienda que nos ocupa en el presente informe, DIRECCION001", además de hacer constar en su punto 5.2 que "La C.P. ha realizado una reparación con fecha 08/02/2025 consistente en "Desmontaje de cubierta en zonas de 2 velux de salón de 3º C y reparación con sikaflex y pintura de caucho". Según nos ha indicado la propia perjudicada, las filtraciones han seguido produciéndose durante todo el invierno, por lo que la reparación efectuada no ha sido efectiva.En el momento de la visita pericial hemos realizado medición de humedad encontrando todos los paramentos secos, si bien no es indicativo de una correcta reparación, sino más bien, de que la época estival que se ha desarrollado en ausencia total de precipitaciones y se ha secado todo por completo. La propietaria de la vivienda perjudicada nos informa de que los daños en el pavimento del salón localizados al lado de la puerta de la terraza, se deben al desbordamiento de agua que se produjo por una prueba de estanqueidad que realizó la C.P. por lo que no guarda relación ni procede indemnizar por el presente siniestro."

Continúa dicho informe pericial señalando que: "En nuestra visita pericial hemos podido comprobar: -Daños por filtración de agua en salón en pared de fachada, pavimento colindante y contorno de la ventana velux. -Daños por filtración de agua en dormitorio en contorno de la velux. Las ventanas velux de madera (elementos comunitarios) se encuentran muy afectadas por la humedad 5.4 Origen del siniestro A nuestro parecer, el origen del siniestro se encuentra en la falta de estanqueidad de las ventanas velux en su encuentro con la cubierta. Sería recomendable también hacer alguna prueba de agua en el canalón perimetral ya que, aunque presenta buen aspecto aparente, es una posible zona de filtración compatible con los daños observados. Descartamos que los daños se deban a una filtración desde la fachada, tal y como se indica en el informe pericial que acompaña la demanda, ya que, aunque la fachada no presenta un buen aspecto,las patologías observadas se deben principalmente a chorretones de humedad causados por deficiencias en los goterones y en las juntas de unión del remate de la fachada,ya que de tratarse de humedad acumulada, veríamos una mancha más homogénea de humedad", valorándose en el apartado 6 la reparación de los daños en la vivienda de la actora en 2.416,37 euros en total, añadiendo en el apartado 7 que se "trata de un siniestro con cobertura por la responsabilidad civil de la C.P. cuyos daños se atenderán cuando se repare la causa que los provoca,algo que, por el momento, y según las manifestaciones de la perjudicada, no se ha llevado a cabo", indicando en el apartado 8: "Consideraciones y observaciones. Se realiza valoración de daños sin tener en cuenta la reparación de la totalidad del pavimento del salón y se estima una reparación de la causa en 3.500,00 € + IVA en concepto de sustitución de ventanas velux y remate con cubierta, pruebas de estanqueidad en canalón y reparación si fuese necesario."

Por último, se indica en la contestación que el presente procedimiento se suspendió para que la parte demandada realizase la verificación del origen de las filtraciones y, en su caso, las reparaciones precisas para darles solución, si bien, los intentos para cumplir con ese propósito se encontraron con la falta de colaboración de la actora, que no facilitaba el acceso a la vivienda, y de ahí la demora, que se prolongó hasta que por fin el administrador del inmueble consiguió acceder a la vivienda con unos operarios para verificar los trabajos a ejecutar por la comunidad, que comunica que los trabajos de sellado fueron realizados en parte -interiormente- el lunes 2 de febrero pasado, quedando pendientes las actuaciones exteriores, de imposible realización por evidentes cuestiones climáticas en este momento, y, en cuanto a las Velux, se alega que la propia actora en junta de propietarios comunicó su intención de renunciar a su reclamación a la demandada, lo cual no consta que se haya producido hasta el momento.

Se aporta como anexo reportaje fotográfico del edificio y la vivienda similaral de la pericial de la parte contraria si bien se observa que los daños por filtraciones han aumentado en paredes, ventanas velux, rodapiés y suelo de parqué y se observa un deficiente sellado en el encuentro de la cubierta con dichas ventanas y humedad acumulada en la fachada del edificio y el canalón del mismo, todo lo cual confirma, pese a algunas de las apreciaciones de dicha perito de la aseguradora de la comunidad de propietarios, que los daños tienen su origen en la falta de mantenimiento de varios elementos comunes que se recogen en la demanda, a lo que debe sumarse que, a la vista de lo expuesto en dicho informe pericial, respecto a que se realizó otro informe pericial anterior que no se ha aportado respecto a reclamaciones de otros vecinos y a la vista de las facturas aportadas con la demanda y la contestación y las aportadas en el acto de la vista por la parte demanda, se deduce de forma evidente que en el edificio se produce una falta de mantenimiento generalizado de sus elementos comunes exteriores por parte de la comunidad demandada.

Pues bien, partiendo de las alegaciones de ambas partes antes expuestas y del contenido de los documentos e informes periciales aportados por los partes antes citados, debe tenerse en cuenta el resultado de la prueba practicada en el acto del juicio, en primer lugar, la declaración de la demandante, Dª. Marí Luz, quien manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ella es la propietaria del piso afectado por las filtraciones y que desde que ella inició la reclamación se hicieron reparaciones en la cubierta por parte de la comunidad de propietarios, incluso hace una semana en una terraza que no le afectaba a ella, pero sigue teniendo más filtraciones de agua,las cuales se producen por las ventanas Velux; que en una reunión reciente de la comunidad de propietarios se expuso por Modesto, el presidente de la comunidad, que el problema era de las ventanas Velux comunitarias y que los vecinos querían que las cambiase la declarante, pero ella dijo que las Velux eran comunitarias y no podía cambiarlas ella; que un vecino le dijo a ella que las tapiara y ella se sintió muy atacada y contestó "no te preocupes que si eso las cambio yo" para evitar problemas allí, pero días después ella le dijo a Modesto que ella no podía hacerse cargo de las Velux porque eso era comunitario y se lo dejó bien claro y llevan tres años así; que los daños aumentaron en una viga porque al babear el agua baja por la pared y llega al suelo y sigue entrando agua; que las Velux siguen igual y están descompuestas y filtran agua por la grietas de la madera de las Velux;que el agua no entra por la fachada sino por las ventanas Velux y caen gotas por ellas y se escurre agua por las paredes y llega al suelo; que la declarante para minimizas los daños pone cubos cuando caen gotas y por la pared pone toallas,pero el agua baja por la pared y llega al suelo y no puede hacer nada y se ha ido levantando el parqué; que han ido tres peritos y las zonas afectadas son las mismas desde el principio y se han extendido los daños por el parqué y las paredes.

Por otro lado, el testigo propuesto por la parte demandada, D. Victor Manuel, representante de Construcciones y Promociones Dirocar, SL, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que ellos hicieron obras de reparación en la cubierta del edificio DIRECCION000, como la sustitución de tejas, actuaron sobre los canalones y arreglaron el encuentro de la cubierta con las ventanas Velux, pero que no tocaron dichas Velux en el cristal y las maderas de las mismas porque no les mandaron hacerlo; que hicieron más actuaciones como pintar un canalón, hicieron unas catas para ver un hueco que tenía mucha condensación y en la puerta del balcón levantaron dos hileras de plaqueta en el salón y volvieron a soldar la tela debajo de la puerta de la entrada;que la reparación más reciente fue hace una semana en una terraza del piso de la demandante que levantaron la tela y la soldaron porque la humedad pasaba a un piso colindante de otra señora en una esquina y también a la propia demandante en otra esquina de la terraza; que respecto a las obras que hicieron en la cubierta de la demandante del piso DIRECCION001, en las facturas se refleja que hicieron reparaciones en varios pisos distintos porque se hicieron varias facturas juntas para la comunidad, incluido este de la demandante que se refleja en alguna factura anterior,no en la más reciente, y que por la cubierta de la demandante no entra agua, porque se hicieron pruebas y no entraba por la unión de la cubierta y las Velux, pero las ventanas Velux no se han reparado ni cambiado porque no tenían orden de repararlas.

Por su parte, el perito propuesto por la parte actora, D. Arsenio, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él realizó un informe por encargo de Ceprinsa por daños en la vivienda de la demandante y que acudió allí en noviembre de 2024 y había entrada de agua de lluvia por la envolvente del edificio por un defecto de impermeabilización de dos ventanas Velux de la sala de estar y el dormitorio; que en la fachada había falta de impermeabilización que tenía un problema de humedad porque estaba ennegrecida y el agua se va acumulando ahí y verificó la humedad con el hidrómetro y le daba valores altos;que el suelo de parqué estaba afectado por el agua, hinchado y ennegrecido; que el estado de las ventanas Velux era malo, se puede ver en la fotografía 4 del informe como el perímetro de madera de las Velux estaba afectado por el agua; que el agua viene del exterior y se filtra por las juntas de las ventanas Velux y que hay que cambiarlas porque tienen las juntas dañadas y la madera carcomida; que un sellado exterior sería un parche que duraría como mucho un año, pero no soluciona el problema;que después de noviembre de 2024 no volvió más a la vivienda y cuando fue él no se había hecho ninguna reparación.

A su vez, el perito también propuesto por la demandante, D. Francisco, manifestó con firmeza, coherencia y verosimilitud que él acudió en noviembre de 2025 a la vivienda de la demandante y el encargo que recibió del seguro era verificar si los daños continuaban produciéndose, si el origen continuaba activo y que verificaran los daños en ese momento; que se verificó el estado de la cubierta y que el agua entraba por los ventanales de tipo Velux y que el agua entraba por esas zonas pertenecientes a la cubierta y que los daños afectaban a un dormitorio y a un salón;que afectaba a paramentos circundantes a los ventanales y al solado de madera; que la demandante intentaba minimizar los daños con cubos y toallas; que en la imagen nº 3 y también en la nº 4 aportadas se ve el estado del cerramiento del Velux del salón y en las fotografías nº 9 y 10 en el dormitorio y se ve que el perfil de la Velux está totalmente podrido y se produce la entrada de lluvia desde la cubierta; que estos elementos hay que sustituirlos porque ha terminado su vida útily no se pueden reparar; habría que cambiarlos y sellar; que no vio la reparación que han hecho pero no vale con un sellado de los velux, que sería un parche puntual y que en muy poco tiempo seguirían produciéndose los daños y esa no es la solución porque el ventanal esta totalmente podridocomo se puede ver en las fotografías; que se ratifica en su valoración de los daños y en los conceptos que contiene; que las reparaciones que se hicieron después por la comunidad en la cubierta no las pudo ver, aunque se las comunicaron; que esto es debido a que los ventanales velux en su encuentro con la teja tiene unos sellados perimetrales externos que llega un punto en que empieza a producirse filtraciones a través de los mismos y la madera se pudre y la solución es la sustitución de las Velux; que este tipo de ventanales tipo Velux en madera pueden durar entre 15 y 18 años por norma general y con mantenimiento podrían durar unos años más y alargarse su vida útil,pero estos problemas son comunes con este tipo de ventanales y el propietario de la vivienda desde dentro no puede realizar un mantenimiento y tampoco afecta el uso que realice del velux y que lo abra o lo cierre.

Por último, la perito propuesta por la parte demandada, Dª. Rebeca, manifestó con coherencia y verosimilitud, aunque con menor firmeza y concreción que los peritos anteriores, que realizó el informe que se aportó con la contestación y que la principal causa aparente del siniestro es que el agua entra a través de las velux y de su encuentro con la cubierta, por un problema de estanqueidad con el exterior y entra agua y también puede haber problema con el canalón y la fachada no tiene buen estado, pero no es la principal causade los daños de la vivienda de la demandante, que presenta daños por chorretones desde la cornisa, ese tipo de fachadas pueden meter algo de agua,tendría que haber una oquedad entre las juntas y luego hay un espacio grande entre la fachada y donde entra el agua y está el canalón de por medio y el tema del agua es una cuestión de prueba y error y hay que ir viendo;cree que la solución del problema sería la sustitución de las velux con el paño de cubierta que le corresponde y superponiendo bien el cerco de estanqueidad de la velux con el encuentro con la impermeabilización de la cubierta; el problema no viene de una falta de atención o mal uso del propietario, no parece, porque la velux se ve muy afectada y si entra agua desde el exterior poco se puede hacer desde el interior,no cree que tengan las ventanas siempre abiertas y entre agua y no le parece una falta de mantenimiento del propietario; no pudo verificar las reparaciones que se hicieron por Dislocar en la cubierta, se ve que intentaron tapar con impermeabilizante y Sika Flex según ve en la factura, pero es un parcheado esto a veces puede funcionar y a veces no, y aunque sustituyeron tejas y verían el canalón, esto no pudo verificarlo y es una hipótesis; que ella empezaría por las velux; se ratifica en la valoración de los daños que hizo en su informe; que la entrada de agua en la vivienda es por las Velux, que se le indica que son comunitarias en este caso; que dada la antigüedad del edificio de 23 años pueden llegar a este estado las Velux por falta de mantenimiento de la comunidad y si entra agua desde la cubierta es normal que estén asíy ella piensa que es por el cerco de estanqueidad de plástico que se ve en las fotos en el encuentro con la cubierta, pero el tema del agua es prueba y error y es difícil determinarlo con certeza; que lo de la fachada podría ser algo secundario y solo afectaría a la zona de las paredes como algo que entrase por alguna junta,pero tendría que entrar mucha agua para que se extendiese hasta ahí, que es posible, pero es más probable que entrase agua por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además hay un canalón de por medio y la fachada queda lejos de la pared, pero como dice en su informe no presentaba buen aspecto; que en la vivienda había daños en techos, paredes, tarima y rodapié de madera;que en el salón hay daños en dos partes y ella valora tres metros cuadrados de sustitución de las tablillas del parqué debajo de la velux,y otros daños son en la parte de la terraza derivados de una prueba de estanqueidad en la terraza que hizo la comunidad, según le dijo la propietaria de la vivienda, aunque ella no tenía filtraciones por la terraza, que cree que afectaban a la vecina de abajo, pero eso no lo recuerda bien, remitiéndose a lo que consta en su informe.

SEGUNDO:Pues bien, a la vista del conjunto de la prueba practicada consignada, expuesta y analizada en el fundamento anterior, sobre todo teniendo en cuenta las partes reseñadas o subrayadas, no cabe duda de que la causa de los daños por filtraciones y humedad en la vivienda de la demandante se encuentra, de modo principal, en las filtraciones de agua que se han producido y producen a través de las ventanas Velux existentes en la cubierta y las que se han producido por el perímetro de las mismas, donde se han realizado con posterioridad a la presentación de la demanda trabajos de sellado que únicamente son un parche temporal a la entrada de agua por dicho perímetro, ya que todos los peritos han manifestado que es necesario reparar dichas ventanas Velux mediante sus sustitución por unas ventanas nuevas por cuanto han agotado su vida útil, observándose en las fotografías anexas a los citados informes periciales el tremendo deterioro de dichas ventanas Velux por unirse la falta de mantenimiento de las mismas y de su perímetro en el encuentro con la cubierta del edificio al paso del tiempo máximo posible de vida útil de las mismas, por lo que ya deberían haber sido repuestas por la comunidad de propietarios demandada hace tiempo al formar parte de la cubierta o envolvente del edificio como los tres peritos propuestos han informadoy con la que consta que colinda dicha vivienda o DIRECCION002 en el título de propiedad aportado como documento nº 1 de la demanda, descartando dichos peritos que la causa de los daños de la vivienda de la demandante sea un mal uso por su parte de dichas ventanas Velux,supuesto mal uso que no se ha llegado a concretar ni probar por la parte demandada, y de modo secundario dichos daños también se han producido y producen por el mal estado de mantenimiento de la fachada del edificio según se recoge en el informe pericial aportado por la demanda, que no ha podido ser desvirtuado por la pericial propuesta por la comunidad demandadapor cuanto se ha reconocido por la perito que la realizó que la fachada no presenta buen aspecto y que es posible que entrase humedad por alguna junta o por porosidad por contacto de la fachada con la cara interior y además se reconoció que hay un canalón de por medio, que también consta en autos que ha sido revisado con posterioridad a la demanda por los operarios de la empresa contratada por la comunidad para realizar los tardíos trabajos de mantenimiento que constan en las tres facturas aportadas por la parte demandada con la contestación y posteriormente a ella, en las que constan diversos trabajos de reparación y mantenimiento por problemas derivados de la entrada de agua en diversos pisos y a través de diversos elementos comunes existentes en la cubierta, fachada y terrazas que dan cuenta de que hasta hace bien poco tiempo no se había realizado trabajo alguno de mantenimiento del edificio objeto de autos construido en el año 2003,o ello no se ha acreditado desde luego por la parte demandada a quien corresponde dicho mantenimiento, y que buena parte de los trabajos realizados en la cubierta que afectan al objeto de este proceso son meros parches temporales que no pueden solucionar el importante problema de filtraciones y humedades que padece la vivienda de la actora y que consta en las fotografías de los tres informes pericialesaportados por las partes.

Pues bien, según dispone el artículo 396 del Código Civil "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales comoel suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas,con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (...)", debiendo tenerse en cuenta que los peritos de ambas partes han informado que las ventanas velux forman parte de la cubierta y, a su vez, de la "envolvente" del edificio, de la que tampoco cabe duda que forma parte la fachada y que todas ellas son elementos comunes del edificio cuyo mantenimiento corresponde a la comunidad de propietarios,sin que por la parte demandada se haya aportado ningún documento que acredite lo contrario, como podría ser la escritura de división horizontal del edificio o los estatutos de la comunidad de propietarios.

Por su parte, el art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece que "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos deseguridad, habitabilidady accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Al haberse incumplido,de forma evidente a la vista del conjunto de la prueba practicada antes expuesta, dicha obligación legal de la comunidad de propietarios demandada respecto al mantenimiento y conservación de varios elementos comunes del edificio, como son la cubierta de la que forman parte las ventanas Velux citadas,según han corroborado todos los peritos propuestos, y la fachada del mismo,que sin duda necesitan a estas alturas de edad de la edificación, construida hace ya 23 años, trabajos de limpieza, impermeabilización, mantenimiento y/o sustitución, debiendo tenerse en cuenta además la climatología en Galicia con abundantes ciclogénesis y lluvias copiosas durante al menos varios de los últimos inviernos, habiéndose realizado por la comunidad solo trabajos parciales de forma tardía en la cubierta cuando los daños en la vivienda del demandante ya se habían producido,ello da lugar a que debe estimarse la demanda en su totalidadde forma que la comunidad de propietarios demandada sea condenada a realizar las reparaciones que se contienen en el informe pericial aportado con la demanda derivadas de este siniestro al haber incurrido en negligencia y morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento y conservación del edificio de su propiedad, según lo previsto en el precepto citado, sin que en ningún caso la propietaria de la vivienda demandante sea la responsable del origen o causa de dichos daños ni deba hacerse cargo de la reparación de los elementos comunes del edificio ni de los daños sufridos por su vivienda al no haberse acreditado responsabilidad alguna de la misma ni mucho menos obligación legal de asumir dichas reparaciones por su parte, por mucho que haya podido decir de palabra en una reunión de vecinos al verse presionada por estos que asumiría ella la sustitución de las ventanas Velux ante la propuesta de tapiar dichas ventanas de otro vecino, tal como manifestó en su interrogatorio, sin que pueda darse mayor alcance a dicha pretensión de la parte demandada, la cual ha de entenderse esgrimida únicamente como un último y vano intento de eludir nuevamente sus responsabilidades.

TERCERO: Respecto del alcance y valoración de los daños existentes en la vivienda de la demandante debe tenerse en cuenta que, según han manifestado los peritos intervinientes a propuesta de la actora y se deduce de las fotografías aportadas en sus informes, los mismos se han ido extendiendo al continuar entrando agua en la vivienda desde que se realizó el informe pericial que acompaña a la demanda a finales de 2024, que difiere en muy poco de las valoraciones y mediciones de la perito propuesta por la comunidad demandada también a finales de 2024, constando que dichos daños han aumentado, al igual que los costes de reparación, en el nuevo informe pericial ampliatorio realizado a petición de la parte actora a finales de 2025, un año después, sin perjuicio de que la propia actora ha reconocido en su declaración que se ha producido otro siniestro por una prueba de estanqueidad de la terraza de la misma realizada a instancia de la comunidad demandada que ha causado daños a parte del parqué del salón, si bien no consta que ninguno de los peritos haya incluido la reparación de dicho siniestro distinto en sus valoraciones, sin perjuicio de que a la comunidad demandada le pueda resultar oportuno y más económico realizar conjuntamente la reparación de ambos siniestros si resulta procedente, pero en todo caso la reparación total del daño debe incluir los daños estéticos que se valoran en los informes periciales aportados por la actora para dar cumplimiento a la reparación íntegra del daño causado,sobre todo en lo que se refiere al acabado de las paredes, techos y parqué de la vivienda de la actora para que los mismos guarden la debida homogeneidad en toda su extensión según lo valorado por dicho peritos de la actora, reclamándose debidamente en la demanda la reparación de la causa u origen de los daños y la posterior reparación de los daños de la vivienda según el informe pericial aportado por la actora, debiendo incluirse en el mismo su posterior ampliación al haberse extendido los daños posteriormente,los cuales sin duda continuarán incrementándose mientras la comunidad demandada no realice las obras de mantenimiento, conservación, reparación y/o sustitución que debe realizar en la actualidad según lo determinado por los peritos de la parte actora en sus informes y reconocido también en su mayor parte por la propia perito propuesta por la comunidad demandada, cuya declaración no resultó tan firme y determinante como la de los anteriores, sin que en ningún caso se haya solicitado una indemnización dineraria por la parte actora ni haya de establecerse un valor económico de dichas obras de reparación, que únicamente podrá conocerse y determinarse cuando se lleven a cabo por la comunidad demandada,al continuar extendiéndose los daños, por todo lo cual debe estimarse la demanda en su totalidad.

CUARTO: En cuanto a las costas procesales, al estimarse la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,