Sentencia Civil 53/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil y de Instrucción plaza nº 3 de Vilagarcía de Arousa, Rec. 84/2023 de 17 de marzo del 2026

PRIMERO.- Objeto del proceso.

Ejercita la parte demandante, en calidad de propietario del DIRECCION001, acción de reclamación de responsabilidad extracontractual contra la Comunidad de Propietarios demandada, al amparo de los arts. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.902 y concordantes del Código Civil, por los daños derivados de unas filtraciones causadas por la rotura de una plancha de uralita del tejado que habría sido incorrectamente reparada por la entidad PROYECTOS Y REOFRMAS JACINTO, S.L., contratada por la Comunidad para la realización de trabajos de mantenimiento y saneamiento de la cubierta de la edificación. En concreto, reclama que se le indemnice en la cuantía de 100 euros más intereses legales por los daños en el interior de su vivienda, así como que se realicen las obras necesarias para subsanar la causa que motivó los daños, que consistirían en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de la cubierta con una impermeabilización correcta.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la ausencia de responsabilidad omisiva por su parte y, en su caso, la responsabilidad de la mercantil contratada para los trabajos de mantenimiento (falta de legitimación pasiva). Asimismo, formuló reconvención interesando la condena de la parte actora a permitir el paso a su vivienda para realizar en la terraza una prueba de estanqueidad y, en caso de constatarse que es causante de los daños que presenta el DIRECCION002, puedan realizarse por la Comunidad las obras necesarias para la reparación, con el compromiso de la Comunidad de satisfacer los daños que en su caso se le ocasionen al demandante y que resulten debidamente justificados.

SEGUNDO.- Causa de las filtraciones y responsabilidad.

1.- Causa de las filtraciones.

En un primer momento, el punto de partida de la demanda radica en el art. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece el deber de la Comunidad de efectuar "[l]os trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Por su parte, también debe tenerse en cuenta que una de las obligaciones de todo propietario de la Comunidad, en virtud del art. 9.1.d) LPH, es la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de las tres letras anteriores, que incluyen, entre otras, las obligaciones de mantener el piso o local e instalaciones privativas en buen estado de conservación evitando daños a la Comunidad o a otros propietarios, así como la obligación de consentir en la vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

Para resolver la presente controversia, es preciso atender a la causa o causas de las filtraciones a que se alude en los escritos rectores de este caso.

La parte demandante sostiene que el origen de las filtraciones en su vivienda y en la inmediatamente DIRECCION002) es la deficiente reparación de la rotura de la placa de uralita bajo las tejas de la parte de la cocina del DIRECCION001, reparación efectuada por la empresa PROYECTOS Y REFORMAS JACINTO, contratada por la Comunidad para el mantenimiento de la cubierta y cuya intervención se desplegó hasta el 30 de junio de 2021, fecha del certificado final de obra (doc. 5 contestación).

Esta tesis viene sustentada de modo suficiente en la pericial de D.ª Celsa (ac. 4), pues la perito constató que los daños en la vivienda del actor "se ubican en la vertical inmediatamente inferior a la cubierta inclinada de teja y desciende por el paramento hasta el encuentro con el forjado del suelo de dicha estancia. Exteriormente, esta zona es coincidente con el encuentro entre el faldón de cubierta y la fachada principal de la edificación".D.ª Celsa también señala más adelante en su informe que "los remates de la zona indicada por el interlocutor implican un problema por haber zonas desprotegidas que son coincidentes con la zona del interior de cocina donde los requirentes tienen daños que no reclaman por no estar a la vista y no suponer un trastorno".

La negación por parte de la perito adversa, D.ª Elena, de que se apreciaran daños en el techo de la cocina no prevalece sobre lo anterior, pues su intervención fue muy posterior respecto del origen del daño (mayo de 2024 frente a diciembre de 2022) y, además, las fotografías del informe de D.ª Celsa son suficientemente acreditativas de las filtraciones y de su correspondencia física con el daño en el tejado.

A lo expuesto se añade la fotografía obtenida por el actor que aparece como imagen 3 del informe pericial de D.ª Celsa, en la que se constata la rotura de la plancha de uralita y la ausencia de tejas superiores, previa a la reparación efectuada por la empresa de mantenimiento contratada por la Comunidad, de lo que se desprende que en ese punto de la cubierta existe un defecto que subsiste tras la reparación efectuada, como así verifica la perito de la actora.

Es más, el parte de intervención de 20 de octubre de 2022 de la empresa reparadora encargada por la aseguradora del demandante (ac. 5) refleja el mismo punto de daño en su vivienda ("cocina asegurada")y la misma causa que se viene relatando: "Defecto de obra, comprobamos desde la terraza agujero por el cual se cuela el agua".En este sentido, por más que el representante de JOSÉ FALCÓN RUIBAL, S.L., no ofreciera mayor información durante el juicio por no recordar su intervención concreta en este caso, lo cierto es que el contenido del documento es suficiente por sí solo, manifestándose además en el mismo sentido que el resto de la prueba analizada hasta el momento.

A este respecto, la perito de la demandada D.ª Elena indicó que el hecho de que exista un panel roto en una esquina solo implicaría entrada de agua en caso de que las tejas estuvieran dañadas (pág. 5/8 de su informe, ac. 67), pero este argumento no desvirtúa la eventual responsabilidad de la Comunidad, pues el hecho de que el panel esté roto ya requiere de su reparación por la Comunidad para garantizar una plena impermeabilización y, además, D.ª Celsa ya indicó en su informe varios puntos de desprotección en la cubierta, de modo que si el tejado del edificio no se encontraba en condiciones óptimas, los defectos en el panel inferior constituyen causa de entrada de agua a las viviendas, en este caso, al DIRECCION001 del demandante.

En este sentido, la perito propuesta por la parte actora manifestó en sede judicial que limitarse a colocar una tela asfáltica, que es la intervención que habría tenido la empresa contratada, sin que ello haya sido contradicho por ninguna prueba practicada en autos, sería una solución "puntual"pero no es una reparación definitiva, que requeriría del cambio de la plancha de fibrocemento.

En definitiva, se considera suficientemente acreditado que el DIRECCION001 del demandante se vio afectado por filtraciones que obedecieron a un incorrecto mantenimiento de la cubierta del edificio.

Ahora bien, lo expuesto no excluye completamente la razonabilidad de las conclusiones que alcanza la perito de la demandada D.ª Elena (ac. 67). En su informe pone de manifiesto que en el peto de la fachada en la zona de la terraza del actor se aprecian filtraciones a la altura del forjado del suelo de la planta del DIRECCION001 (fotografía en pág. 7/8) y daños en el techo del DIRECCION002 el peto de la terraza y en una zona más central coincidente en la vertical con el centro de la terraza. Poco puede aportar al respecto la perito adversa, por no haber accedido a la vivienda del DIRECCION002, según indicó en el juicio.

Así pues, tales daños apreciados por D.ª Elena se consideran indicio suficiente de que la terraza del demandante podría padecer algún tipo de defecto que favorezca las filtraciones a la vivienda inferior. No basta para desvirtuar lo anterior la mera afirmación de D.ª Celsa cuando en su informe dice que "salvo vicios ocultos la terraza se muestra en perfecto estado",pues precisamente de lo que se trata en este caso es de verificar si existen o no esos "vicios ocultos" que, en su caso, requieran de las reparaciones pertinentes.

Y lo cierto es que no se puede afirmar sin lugar a dudas que la causa de los daños al DIRECCION001 del demandante sea la misma que la del DIRECCION002, al no haber verificado la perito del actor los daños en esta última vivienda. Ello sin olvidar que, probablemente, de estar la terraza en perfecto estado de impermeabilización, el agua que daña al DIRECCION001 no llegaría hasta el DIRECCION002, al no haberse acreditado ningún defecto concreto en la fachada con la prueba que consta en autos.

Por lo tanto, no se considera que las causas que sostienen ambas periciales sean mutuamente excluyentes, sino que concurren en la producción de los daños en las viviendas del DIRECCION001 y del DIRECCION002, lo que a su vez será determinante de la responsabilidad que proceda declarar en este caso.

2.- Responsabilidad de las partes: peticiones de la demanda y la reconvención.

Considerando lo dispuesto en el apartado anterior, se entiende producido un incumplimiento de la obligación de la Comunidad de garantizar el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, prevista en el art. 10.1.a) LPH, pues no ha efectuado las reparaciones oportunas en la cubierta del edificio a fin de evitar los daños en la vivienda del DIRECCION001 del demandante.

En este punto, sostiene la Comunidad de Propietarios demandada que no habría actuado con pasividad y que habría sido el propio demandante quien habría impedido el acceso a su vivienda y en consecuencia la reparación. Sin embargo, la documental acompañada con la contestación a la demanda no sustenta esta tesis. Una vez acordada en Junta de Propietarios de 5 de julio de 2022 la entrada en la vivienda del actor, tanto para reparar la plancha de uralita como reclama el propio demandante, como para realizar una prueba de estanqueidad en la terraza (ac. 35), no consta actuación alguna de la Comunidad para realizar la reparación hasta el correo electrónico de 18 de enero de 2023 dirigido por la Administración de fincas al demandante a fin de concretar la fecha de entrada en su vivienda (ac. 37), lo que supone algo más de cinco meses sin resolver el problema por parte de la Comunidad de Propietarios, a pesar de haber manifestado su conformidad con ello en la Junta de julio de 2022.

A este respecto, es cierto que el demandante podría haber permitido la entrada de la empresa contratada para efectuar la reparación, y no posponerlo hasta la Junta de 25 de enero de 2023, pero no puede acogerse que la conducta del demandante impidiera por sí sola la reparación, pues su negativa se ceñía a permitir la entrada para la prueba de estanqueidad en la terraza, como se observa el Acta de la Junta de 25 de enero de 2023 y en el burofax de 7 de febrero de 2023 (acs. 36 y 39), sin oponerse en tales documentos a la reparación de la plancha de fibrocemento. Y en este sentido dicha negativa se encontraba amparada en la pericial de D.ª Celsa, al menos en el último caso, en cuyo informe no se apreciaba defecto alguno en la terraza, sin que en ese momento dispusieran las partes del informe de D.ª Elena que obra en autos, por lo que la negativa se encontraba en ese momento justificada, al menos por lo que se refiere a la concreta postura del demandante.

En consecuencia, procede afirmar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios demandada que, en virtud de la obligación que le impone el art. 10.1.a) LPH, debió haber realizado con mayor premura y de manera efectiva las gestiones para llevar a cabo la reparación de la cubierta del edificio, a la que no se oponía el demandante, y de la que no solo se beneficiaría este, sino todos los propietarios del inmueble, en tanto que situados bajo dicha cubierta. Ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, proceda reclamar por la Comunidad de Propietarios frente a la mercantil que efectuó los trabajos de mantenimiento y conservación de dicha cubierta.

Una vez afirmada la responsabilidad, procede analizar las consecuencias de ella. En este sentido, toda vez que el informe de D.ª Elena niega la causalidad entre el defecto de la cubierta y las filtraciones, solamente se dispone de la cuantificación del daño que efectúa D.ª Celsa, de modo que procede acoger en este punto la reclamación cuantitativa que efectúa la parte demandante reconvenida en el sentido de condenar a la Comunidad demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 100 euros en concepto de daños existentes en el interior de la vivienda, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la reclamación judicial interpuesta el 8 de febrero de 2023 ( arts. 1.101 y 1.108 CC).

Asimismo, debe condenarse a la demandada reconviniente a realizar las obras necesarias para subsanar la causa del daño en la vivienda del demandante, consistentes en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de cubierta del edificio con una impermeabilización correcta. No habiéndose acreditado circunstancias que justifiquen la determinación de un plazo concreto para dicha obligación de hacer, no se establecerá en esta Sentencia, sin perjuicio de lo que proceda solicitar y acordar en sede de ejecución.

Por lo que respecta a la demanda reconvencional que interpone la Comunidad de Propietarios, procede también su íntegra estimación. En este sentido, el análisis de las periciales practicadas y del resto de prueba obrante en autos ha permitido afirmar la existencia de una sospecha fundada de que las filtraciones en la vivienda del DIRECCION002 responden a deficiencias en la terraza del DIRECCION001 del demandante reconvenido, tal y como se ha expuesto previamente.

Por lo tanto, considerando la negativa del demandante a permitir la entrada en su vivienda para efectuar la prueba de estanqueidad que se le ha venido interesando, así como la obligación que le impone el art. 9.1.d) LPH al respecto, procede condenar a dicha parte a permitir el acceso en los términos que propone el suplico de la demanda reconvencional y que se detallarán en el fallo de esta Sentencia.

Por todo lo expuesto, procede la estimación íntegra de la demanda inicial y de la reconvencional.

TERCERO.- Costas.

Al encontramos ante una estimación íntegra, en virtud del art. 394.1 LEC, no apreciándose ni habiéndose acreditado serias dudas de hecho ni de Derecho, la parte demandada reconviniente abonará las costas de la demanda inicial, mientras que la demandante reconvenida lo hará respecto de las costas de la demanda reconvencional.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Objeto del proceso.

Ejercita la parte demandante, en calidad de propietario del DIRECCION001, acción de reclamación de responsabilidad extracontractual contra la Comunidad de Propietarios demandada, al amparo de los arts. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.902 y concordantes del Código Civil, por los daños derivados de unas filtraciones causadas por la rotura de una plancha de uralita del tejado que habría sido incorrectamente reparada por la entidad PROYECTOS Y REOFRMAS JACINTO, S.L., contratada por la Comunidad para la realización de trabajos de mantenimiento y saneamiento de la cubierta de la edificación. En concreto, reclama que se le indemnice en la cuantía de 100 euros más intereses legales por los daños en el interior de su vivienda, así como que se realicen las obras necesarias para subsanar la causa que motivó los daños, que consistirían en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de la cubierta con una impermeabilización correcta.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la ausencia de responsabilidad omisiva por su parte y, en su caso, la responsabilidad de la mercantil contratada para los trabajos de mantenimiento (falta de legitimación pasiva). Asimismo, formuló reconvención interesando la condena de la parte actora a permitir el paso a su vivienda para realizar en la terraza una prueba de estanqueidad y, en caso de constatarse que es causante de los daños que presenta el DIRECCION002, puedan realizarse por la Comunidad las obras necesarias para la reparación, con el compromiso de la Comunidad de satisfacer los daños que en su caso se le ocasionen al demandante y que resulten debidamente justificados.

SEGUNDO.- Causa de las filtraciones y responsabilidad.

1.- Causa de las filtraciones.

En un primer momento, el punto de partida de la demanda radica en el art. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece el deber de la Comunidad de efectuar "[l]os trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Por su parte, también debe tenerse en cuenta que una de las obligaciones de todo propietario de la Comunidad, en virtud del art. 9.1.d ) LPH, es la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de las tres letras anteriores, que incluyen, entre otras, las obligaciones de mantener el piso o local e instalaciones privativas en buen estado de conservación evitando daños a la Comunidad o a otros propietarios, así como la obligación de consentir en la vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

Para resolver la presente controversia, es preciso atender a la causa o causas de las filtraciones a que se alude en los escritos rectores de este caso.

La parte demandante sostiene que el origen de las filtraciones en su vivienda y en la inmediatamente DIRECCION002) es la deficiente reparación de la rotura de la placa de uralita bajo las tejas de la parte de la cocina del DIRECCION001, reparación efectuada por la empresa PROYECTOS Y REFORMAS JACINTO, contratada por la Comunidad para el mantenimiento de la cubierta y cuya intervención se desplegó hasta el 30 de junio de 2021, fecha del certificado final de obra (doc. 5 contestación).

Esta tesis viene sustentada de modo suficiente en la pericial de D.ª Celsa (ac. 4), pues la perito constató que los daños en la vivienda del actor "se ubican en la vertical inmediatamente inferior a la cubierta inclinada de teja y desciende por el paramento hasta el encuentro con el forjado del suelo de dicha estancia. Exteriormente, esta zona es coincidente con el encuentro entre el faldón de cubierta y la fachada principal de la edificación".D.ª Celsa también señala más adelante en su informe que "los remates de la zona indicada por el interlocutor implican un problema por haber zonas desprotegidas que son coincidentes con la zona del interior de cocina donde los requirentes tienen daños que no reclaman por no estar a la vista y no suponer un trastorno".

La negación por parte de la perito adversa, D.ª Elena, de que se apreciaran daños en el techo de la cocina no prevalece sobre lo anterior, pues su intervención fue muy posterior respecto del origen del daño (mayo de 2024 frente a diciembre de 2022) y, además, las fotografías del informe de D.ª Celsa son suficientemente acreditativas de las filtraciones y de su correspondencia física con el daño en el tejado.

A lo expuesto se añade la fotografía obtenida por el actor que aparece como imagen 3 del informe pericial de D.ª Celsa, en la que se constata la rotura de la plancha de uralita y la ausencia de tejas superiores, previa a la reparación efectuada por la empresa de mantenimiento contratada por la Comunidad, de lo que se desprende que en ese punto de la cubierta existe un defecto que subsiste tras la reparación efectuada, como así verifica la perito de la actora.

Es más, el parte de intervención de 20 de octubre de 2022 de la empresa reparadora encargada por la aseguradora del demandante (ac. 5) refleja el mismo punto de daño en su vivienda ("cocina asegurada")y la misma causa que se viene relatando: "Defecto de obra, comprobamos desde la terraza agujero por el cual se cuela el agua".En este sentido, por más que el representante de JOSÉ FALCÓN RUIBAL, S.L., no ofreciera mayor información durante el juicio por no recordar su intervención concreta en este caso, lo cierto es que el contenido del documento es suficiente por sí solo, manifestándose además en el mismo sentido que el resto de la prueba analizada hasta el momento.

A este respecto, la perito de la demandada D.ª Elena indicó que el hecho de que exista un panel roto en una esquina solo implicaría entrada de agua en caso de que las tejas estuvieran dañadas (pág. 5/8 de su informe, ac. 67), pero este argumento no desvirtúa la eventual responsabilidad de la Comunidad, pues el hecho de que el panel esté roto ya requiere de su reparación por la Comunidad para garantizar una plena impermeabilización y, además, D.ª Celsa ya indicó en su informe varios puntos de desprotección en la cubierta, de modo que si el tejado del edificio no se encontraba en condiciones óptimas, los defectos en el panel inferior constituyen causa de entrada de agua a las viviendas, en este caso, al DIRECCION001 del demandante.

En este sentido, la perito propuesta por la parte actora manifestó en sede judicial que limitarse a colocar una tela asfáltica, que es la intervención que habría tenido la empresa contratada, sin que ello haya sido contradicho por ninguna prueba practicada en autos, sería una solución "puntual"pero no es una reparación definitiva, que requeriría del cambio de la plancha de fibrocemento.

En definitiva, se considera suficientemente acreditado que el DIRECCION001 del demandante se vio afectado por filtraciones que obedecieron a un incorrecto mantenimiento de la cubierta del edificio.

Ahora bien, lo expuesto no excluye completamente la razonabilidad de las conclusiones que alcanza la perito de la demandada D.ª Elena (ac. 67). En su informe pone de manifiesto que en el peto de la fachada en la zona de la terraza del actor se aprecian filtraciones a la altura del forjado del suelo de la planta del DIRECCION001 (fotografía en pág. 7/8) y daños en el techo del DIRECCION002 el peto de la terraza y en una zona más central coincidente en la vertical con el centro de la terraza. Poco puede aportar al respecto la perito adversa, por no haber accedido a la vivienda del DIRECCION002, según indicó en el juicio.

Así pues, tales daños apreciados por D.ª Elena se consideran indicio suficiente de que la terraza del demandante podría padecer algún tipo de defecto que favorezca las filtraciones a la vivienda inferior. No basta para desvirtuar lo anterior la mera afirmación de D.ª Celsa cuando en su informe dice que "salvo vicios ocultos la terraza se muestra en perfecto estado",pues precisamente de lo que se trata en este caso es de verificar si existen o no esos "vicios ocultos" que, en su caso, requieran de las reparaciones pertinentes.

Y lo cierto es que no se puede afirmar sin lugar a dudas que la causa de los daños al DIRECCION001 del demandante sea la misma que la del DIRECCION002, al no haber verificado la perito del actor los daños en esta última vivienda. Ello sin olvidar que, probablemente, de estar la terraza en perfecto estado de impermeabilización, el agua que daña al DIRECCION001 no llegaría hasta el DIRECCION002, al no haberse acreditado ningún defecto concreto en la fachada con la prueba que consta en autos.

Por lo tanto, no se considera que las causas que sostienen ambas periciales sean mutuamente excluyentes, sino que concurren en la producción de los daños en las viviendas del DIRECCION001 y del DIRECCION002, lo que a su vez será determinante de la responsabilidad que proceda declarar en este caso.

2.- Responsabilidad de las partes: peticiones de la demanda y la reconvención.

Considerando lo dispuesto en el apartado anterior, se entiende producido un incumplimiento de la obligación de la Comunidad de garantizar el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, prevista en el art. 10.1.a ) LPH, pues no ha efectuado las reparaciones oportunas en la cubierta del edificio a fin de evitar los daños en la vivienda del DIRECCION001 del demandante.

En este punto, sostiene la Comunidad de Propietarios demandada que no habría actuado con pasividad y que habría sido el propio demandante quien habría impedido el acceso a su vivienda y en consecuencia la reparación. Sin embargo, la documental acompañada con la contestación a la demanda no sustenta esta tesis. Una vez acordada en Junta de Propietarios de 5 de julio de 2022 la entrada en la vivienda del actor, tanto para reparar la plancha de uralita como reclama el propio demandante, como para realizar una prueba de estanqueidad en la terraza (ac. 35), no consta actuación alguna de la Comunidad para realizar la reparación hasta el correo electrónico de 18 de enero de 2023 dirigido por la Administración de fincas al demandante a fin de concretar la fecha de entrada en su vivienda (ac. 37), lo que supone algo más de cinco meses sin resolver el problema por parte de la Comunidad de Propietarios, a pesar de haber manifestado su conformidad con ello en la Junta de julio de 2022.

A este respecto, es cierto que el demandante podría haber permitido la entrada de la empresa contratada para efectuar la reparación, y no posponerlo hasta la Junta de 25 de enero de 2023, pero no puede acogerse que la conducta del demandante impidiera por sí sola la reparación, pues su negativa se ceñía a permitir la entrada para la prueba de estanqueidad en la terraza, como se observa el Acta de la Junta de 25 de enero de 2023 y en el burofax de 7 de febrero de 2023 (acs. 36 y 39), sin oponerse en tales documentos a la reparación de la plancha de fibrocemento. Y en este sentido dicha negativa se encontraba amparada en la pericial de D.ª Celsa, al menos en el último caso, en cuyo informe no se apreciaba defecto alguno en la terraza, sin que en ese momento dispusieran las partes del informe de D.ª Elena que obra en autos, por lo que la negativa se encontraba en ese momento justificada, al menos por lo que se refiere a la concreta postura del demandante.

En consecuencia, procede afirmar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios demandada que, en virtud de la obligación que le impone el art. 10.1.a ) LPH, debió haber realizado con mayor premura y de manera efectiva las gestiones para llevar a cabo la reparación de la cubierta del edificio, a la que no se oponía el demandante, y de la que no solo se beneficiaría este, sino todos los propietarios del inmueble, en tanto que situados bajo dicha cubierta. Ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, proceda reclamar por la Comunidad de Propietarios frente a la mercantil que efectuó los trabajos de mantenimiento y conservación de dicha cubierta.

Una vez afirmada la responsabilidad, procede analizar las consecuencias de ella. En este sentido, toda vez que el informe de D.ª Elena niega la causalidad entre el defecto de la cubierta y las filtraciones, solamente se dispone de la cuantificación del daño que efectúa D.ª Celsa, de modo que procede acoger en este punto la reclamación cuantitativa que efectúa la parte demandante reconvenida en el sentido de condenar a la Comunidad demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 100 euros en concepto de daños existentes en el interior de la vivienda, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la reclamación judicial interpuesta el 8 de febrero de 2023 ( arts. 1.101 y 1.108 CC).

Asimismo, debe condenarse a la demandada reconviniente a realizar las obras necesarias para subsanar la causa del daño en la vivienda del demandante, consistentes en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de cubierta del edificio con una impermeabilización correcta. No habiéndose acreditado circunstancias que justifiquen la determinación de un plazo concreto para dicha obligación de hacer, no se establecerá en esta Sentencia, sin perjuicio de lo que proceda solicitar y acordar en sede de ejecución.

Por lo que respecta a la demanda reconvencional que interpone la Comunidad de Propietarios, procede también su íntegra estimación. En este sentido, el análisis de las periciales practicadas y del resto de prueba obrante en autos ha permitido afirmar la existencia de una sospecha fundada de que las filtraciones en la vivienda del DIRECCION002 responden a deficiencias en la terraza del DIRECCION001 del demandante reconvenido, tal y como se ha expuesto previamente.

Por lo tanto, considerando la negativa del demandante a permitir la entrada en su vivienda para efectuar la prueba de estanqueidad que se le ha venido interesando, así como la obligación que le impone el art. 9.1.d) LPH al respecto, procede condenar a dicha parte a permitir el acceso en los términos que propone el suplico de la demanda reconvencional y que se detallarán en el fallo de esta Sentencia.

Por todo lo expuesto, procede la estimación íntegra de la demanda inicial y de la reconvencional.

TERCERO.- Costas.

Al encontramos ante una estimación íntegra, en virtud del art. 394.1 LEC, no apreciándose ni habiéndose acreditado serias dudas de hecho ni de Derecho, la parte demandada reconviniente abonará las costas de la demanda inicial, mientras que la demandante reconvenida lo hará respecto de las costas de la demanda reconvencional.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Objeto del proceso.

Ejercita la parte demandante, en calidad de propietario del DIRECCION001, acción de reclamación de responsabilidad extracontractual contra la Comunidad de Propietarios demandada, al amparo de los arts. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.902 y concordantes del Código Civil, por los daños derivados de unas filtraciones causadas por la rotura de una plancha de uralita del tejado que habría sido incorrectamente reparada por la entidad PROYECTOS Y REOFRMAS JACINTO, S.L., contratada por la Comunidad para la realización de trabajos de mantenimiento y saneamiento de la cubierta de la edificación. En concreto, reclama que se le indemnice en la cuantía de 100 euros más intereses legales por los daños en el interior de su vivienda, así como que se realicen las obras necesarias para subsanar la causa que motivó los daños, que consistirían en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de la cubierta con una impermeabilización correcta.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la ausencia de responsabilidad omisiva por su parte y, en su caso, la responsabilidad de la mercantil contratada para los trabajos de mantenimiento (falta de legitimación pasiva). Asimismo, formuló reconvención interesando la condena de la parte actora a permitir el paso a su vivienda para realizar en la terraza una prueba de estanqueidad y, en caso de constatarse que es causante de los daños que presenta el DIRECCION002, puedan realizarse por la Comunidad las obras necesarias para la reparación, con el compromiso de la Comunidad de satisfacer los daños que en su caso se le ocasionen al demandante y que resulten debidamente justificados.

SEGUNDO.- Causa de las filtraciones y responsabilidad.

1.- Causa de las filtraciones.

En un primer momento, el punto de partida de la demanda radica en el art. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece el deber de la Comunidad de efectuar "[l]os trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Por su parte, también debe tenerse en cuenta que una de las obligaciones de todo propietario de la Comunidad, en virtud del art. 9.1.d ) LPH, es la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de las tres letras anteriores, que incluyen, entre otras, las obligaciones de mantener el piso o local e instalaciones privativas en buen estado de conservación evitando daños a la Comunidad o a otros propietarios, así como la obligación de consentir en la vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

Para resolver la presente controversia, es preciso atender a la causa o causas de las filtraciones a que se alude en los escritos rectores de este caso.

La parte demandante sostiene que el origen de las filtraciones en su vivienda y en la inmediatamente DIRECCION002) es la deficiente reparación de la rotura de la placa de uralita bajo las tejas de la parte de la cocina del DIRECCION001, reparación efectuada por la empresa PROYECTOS Y REFORMAS JACINTO, contratada por la Comunidad para el mantenimiento de la cubierta y cuya intervención se desplegó hasta el 30 de junio de 2021, fecha del certificado final de obra (doc. 5 contestación).

Esta tesis viene sustentada de modo suficiente en la pericial de D.ª Celsa (ac. 4), pues la perito constató que los daños en la vivienda del actor "se ubican en la vertical inmediatamente inferior a la cubierta inclinada de teja y desciende por el paramento hasta el encuentro con el forjado del suelo de dicha estancia. Exteriormente, esta zona es coincidente con el encuentro entre el faldón de cubierta y la fachada principal de la edificación".D.ª Celsa también señala más adelante en su informe que "los remates de la zona indicada por el interlocutor implican un problema por haber zonas desprotegidas que son coincidentes con la zona del interior de cocina donde los requirentes tienen daños que no reclaman por no estar a la vista y no suponer un trastorno".

La negación por parte de la perito adversa, D.ª Elena, de que se apreciaran daños en el techo de la cocina no prevalece sobre lo anterior, pues su intervención fue muy posterior respecto del origen del daño (mayo de 2024 frente a diciembre de 2022) y, además, las fotografías del informe de D.ª Celsa son suficientemente acreditativas de las filtraciones y de su correspondencia física con el daño en el tejado.

A lo expuesto se añade la fotografía obtenida por el actor que aparece como imagen 3 del informe pericial de D.ª Celsa, en la que se constata la rotura de la plancha de uralita y la ausencia de tejas superiores, previa a la reparación efectuada por la empresa de mantenimiento contratada por la Comunidad, de lo que se desprende que en ese punto de la cubierta existe un defecto que subsiste tras la reparación efectuada, como así verifica la perito de la actora.

Es más, el parte de intervención de 20 de octubre de 2022 de la empresa reparadora encargada por la aseguradora del demandante (ac. 5) refleja el mismo punto de daño en su vivienda ("cocina asegurada")y la misma causa que se viene relatando: "Defecto de obra, comprobamos desde la terraza agujero por el cual se cuela el agua".En este sentido, por más que el representante de JOSÉ FALCÓN RUIBAL, S.L., no ofreciera mayor información durante el juicio por no recordar su intervención concreta en este caso, lo cierto es que el contenido del documento es suficiente por sí solo, manifestándose además en el mismo sentido que el resto de la prueba analizada hasta el momento.

A este respecto, la perito de la demandada D.ª Elena indicó que el hecho de que exista un panel roto en una esquina solo implicaría entrada de agua en caso de que las tejas estuvieran dañadas (pág. 5/8 de su informe, ac. 67), pero este argumento no desvirtúa la eventual responsabilidad de la Comunidad, pues el hecho de que el panel esté roto ya requiere de su reparación por la Comunidad para garantizar una plena impermeabilización y, además, D.ª Celsa ya indicó en su informe varios puntos de desprotección en la cubierta, de modo que si el tejado del edificio no se encontraba en condiciones óptimas, los defectos en el panel inferior constituyen causa de entrada de agua a las viviendas, en este caso, al DIRECCION001 del demandante.

En este sentido, la perito propuesta por la parte actora manifestó en sede judicial que limitarse a colocar una tela asfáltica, que es la intervención que habría tenido la empresa contratada, sin que ello haya sido contradicho por ninguna prueba practicada en autos, sería una solución "puntual"pero no es una reparación definitiva, que requeriría del cambio de la plancha de fibrocemento.

En definitiva, se considera suficientemente acreditado que el DIRECCION001 del demandante se vio afectado por filtraciones que obedecieron a un incorrecto mantenimiento de la cubierta del edificio.

Ahora bien, lo expuesto no excluye completamente la razonabilidad de las conclusiones que alcanza la perito de la demandada D.ª Elena (ac. 67). En su informe pone de manifiesto que en el peto de la fachada en la zona de la terraza del actor se aprecian filtraciones a la altura del forjado del suelo de la planta del DIRECCION001 (fotografía en pág. 7/8) y daños en el techo del DIRECCION002 el peto de la terraza y en una zona más central coincidente en la vertical con el centro de la terraza. Poco puede aportar al respecto la perito adversa, por no haber accedido a la vivienda del DIRECCION002, según indicó en el juicio.

Así pues, tales daños apreciados por D.ª Elena se consideran indicio suficiente de que la terraza del demandante podría padecer algún tipo de defecto que favorezca las filtraciones a la vivienda inferior. No basta para desvirtuar lo anterior la mera afirmación de D.ª Celsa cuando en su informe dice que "salvo vicios ocultos la terraza se muestra en perfecto estado",pues precisamente de lo que se trata en este caso es de verificar si existen o no esos "vicios ocultos" que, en su caso, requieran de las reparaciones pertinentes.

Y lo cierto es que no se puede afirmar sin lugar a dudas que la causa de los daños al DIRECCION001 del demandante sea la misma que la del DIRECCION002, al no haber verificado la perito del actor los daños en esta última vivienda. Ello sin olvidar que, probablemente, de estar la terraza en perfecto estado de impermeabilización, el agua que daña al DIRECCION001 no llegaría hasta el DIRECCION002, al no haberse acreditado ningún defecto concreto en la fachada con la prueba que consta en autos.

Por lo tanto, no se considera que las causas que sostienen ambas periciales sean mutuamente excluyentes, sino que concurren en la producción de los daños en las viviendas del DIRECCION001 y del DIRECCION002, lo que a su vez será determinante de la responsabilidad que proceda declarar en este caso.

2.- Responsabilidad de las partes: peticiones de la demanda y la reconvención.

Considerando lo dispuesto en el apartado anterior, se entiende producido un incumplimiento de la obligación de la Comunidad de garantizar el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, prevista en el art. 10.1.a ) LPH, pues no ha efectuado las reparaciones oportunas en la cubierta del edificio a fin de evitar los daños en la vivienda del DIRECCION001 del demandante.

En este punto, sostiene la Comunidad de Propietarios demandada que no habría actuado con pasividad y que habría sido el propio demandante quien habría impedido el acceso a su vivienda y en consecuencia la reparación. Sin embargo, la documental acompañada con la contestación a la demanda no sustenta esta tesis. Una vez acordada en Junta de Propietarios de 5 de julio de 2022 la entrada en la vivienda del actor, tanto para reparar la plancha de uralita como reclama el propio demandante, como para realizar una prueba de estanqueidad en la terraza (ac. 35), no consta actuación alguna de la Comunidad para realizar la reparación hasta el correo electrónico de 18 de enero de 2023 dirigido por la Administración de fincas al demandante a fin de concretar la fecha de entrada en su vivienda (ac. 37), lo que supone algo más de cinco meses sin resolver el problema por parte de la Comunidad de Propietarios, a pesar de haber manifestado su conformidad con ello en la Junta de julio de 2022.

A este respecto, es cierto que el demandante podría haber permitido la entrada de la empresa contratada para efectuar la reparación, y no posponerlo hasta la Junta de 25 de enero de 2023, pero no puede acogerse que la conducta del demandante impidiera por sí sola la reparación, pues su negativa se ceñía a permitir la entrada para la prueba de estanqueidad en la terraza, como se observa el Acta de la Junta de 25 de enero de 2023 y en el burofax de 7 de febrero de 2023 (acs. 36 y 39), sin oponerse en tales documentos a la reparación de la plancha de fibrocemento. Y en este sentido dicha negativa se encontraba amparada en la pericial de D.ª Celsa, al menos en el último caso, en cuyo informe no se apreciaba defecto alguno en la terraza, sin que en ese momento dispusieran las partes del informe de D.ª Elena que obra en autos, por lo que la negativa se encontraba en ese momento justificada, al menos por lo que se refiere a la concreta postura del demandante.

En consecuencia, procede afirmar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios demandada que, en virtud de la obligación que le impone el art. 10.1.a ) LPH, debió haber realizado con mayor premura y de manera efectiva las gestiones para llevar a cabo la reparación de la cubierta del edificio, a la que no se oponía el demandante, y de la que no solo se beneficiaría este, sino todos los propietarios del inmueble, en tanto que situados bajo dicha cubierta. Ello sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, proceda reclamar por la Comunidad de Propietarios frente a la mercantil que efectuó los trabajos de mantenimiento y conservación de dicha cubierta.

Una vez afirmada la responsabilidad, procede analizar las consecuencias de ella. En este sentido, toda vez que el informe de D.ª Elena niega la causalidad entre el defecto de la cubierta y las filtraciones, solamente se dispone de la cuantificación del daño que efectúa D.ª Celsa, de modo que procede acoger en este punto la reclamación cuantitativa que efectúa la parte demandante reconvenida en el sentido de condenar a la Comunidad demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 100 euros en concepto de daños existentes en el interior de la vivienda, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la reclamación judicial interpuesta el 8 de febrero de 2023 ( arts. 1.101 y 1.108 CC).

Asimismo, debe condenarse a la demandada reconviniente a realizar las obras necesarias para subsanar la causa del daño en la vivienda del demandante, consistentes en la reposición de la plancha de fibrocemento y la recolocación de las tejas de cubierta del edificio con una impermeabilización correcta. No habiéndose acreditado circunstancias que justifiquen la determinación de un plazo concreto para dicha obligación de hacer, no se establecerá en esta Sentencia, sin perjuicio de lo que proceda solicitar y acordar en sede de ejecución.

Por lo que respecta a la demanda reconvencional que interpone la Comunidad de Propietarios, procede también su íntegra estimación. En este sentido, el análisis de las periciales practicadas y del resto de prueba obrante en autos ha permitido afirmar la existencia de una sospecha fundada de que las filtraciones en la vivienda del DIRECCION002 responden a deficiencias en la terraza del DIRECCION001 del demandante reconvenido, tal y como se ha expuesto previamente.

Por lo tanto, considerando la negativa del demandante a permitir la entrada en su vivienda para efectuar la prueba de estanqueidad que se le ha venido interesando, así como la obligación que le impone el art. 9.1.d) LPH al respecto, procede condenar a dicha parte a permitir el acceso en los términos que propone el suplico de la demanda reconvencional y que se detallarán en el fallo de esta Sentencia.

Por todo lo expuesto, procede la estimación íntegra de la demanda inicial y de la reconvencional.

TERCERO.- Costas.

Al encontramos ante una estimación íntegra, en virtud del art. 394.1 LEC, no apreciándose ni habiéndose acreditado serias dudas de hecho ni de Derecho, la parte demandada reconviniente abonará las costas de la demanda inicial, mientras que la demandante reconvenida lo hará respecto de las costas de la demanda reconvencional.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,