Sentencia Civil 81/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil y de Instrucción plaza nº 3 de Vilagarcía de Arousa, Rec. 815/2022 de 24 de abril del 2026

PRIMERO.- Objeto de la controversia.

La parte actora ejercita acción de reclamación de responsabilidad extracontractual por las humedades ocasionadas en su vivienda, sita en DIRECCION001, de Vilagarcía de Arousa, solicitando la reparación a costa de la demandada del origen de las filtraciones en la vivienda y de los daños causados en esta última, incluidos los que se manifestaran con posterioridad a la demanda y hasta la efectiva reparación. Sostiene la parte demandante que la causa de las filtraciones se sitúa en la fachada del edificio y por ellas debe responder la Comunidad en tanto que elemento común.

Por su parte, la demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la falta de legitimación activa y pasiva ad causam por la existencia de un acuerdo comunitario de 30 de noviembre de 2021 que, tras las comprobaciones periciales correspondientes, declaraba que la solución de las filtraciones correspondía a cada comunero por provenir de las ventanas, y rechazó que el origen de las filtraciones se encontrara en la fachada del edificio.

SEGUNDO.- Responsabilidad de la Comunidad demandada.

En un primer momento, debe tenerse en cuenta que la acción ejercitada se funda en el art. 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye a la Comunidad de Propietarios la responsabilidad por "[l] os trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".Por otro lado, el art. 9.1.a ) LPH atribuye a cada propietario la obligación de "[m]antener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".

Para resolver la cuestión relativa a la responsabilidad, que constituye el centro de la controversia, es preciso analizar el origen de las filtraciones y daños por los que reclama la parte actora, donde resulta determinante el análisis de los informes periciales aportados con la demanda y la contestación, que a su vez permiten alcanzar la conclusión de la mayor verosimilitud de la tesis que sostiene la parte actora, con base en el informe de D.ª Rosa.

En este sentido, el citado informe pericial refiere que, tras verificar in situ el inmueble de los demandantes en fechas 15 de enero de 2021 aprecia que "el riesgo sufre intensos signos de humedad en la esquina de una cristalera a fachada",mientras que el 16 de noviembre de 2022 refiere que "la grieta del forjado permanece abierta".Todo ello le lleva a la conclusión de que la causa de la filtración que daña la vivienda de los actores se encuentra en la fachada del edificio, deduciendo en concreto que radicaría en el recercado del piso asegurado o el superior. Más allá de las consideraciones que merece el carácter común o privativo de las ventanas, al que después se hará referencia, ninguna relevancia atribuye la perito a dicho elemento en los daños por los que reclama la parte actora.

Asimismo, la perito se ratificó de manera sólida y sin contradicciones en dichas conclusiones en el acto del juicio. Es más, durante su intervención, refirió que se apreciaba como caía agua a modo de lluvia entre las dos ventanas de la vivienda de los actores y que el techo de piedra de la entreventana estaba por debajo del resto del techo y, a pesar de ello, este último estaba mojado, lo que descartaba físicamente que el problema estuviera en el ventanal y lo situaba en la fachada.

De contrario se aporta el informe del perito D. Hugo, cuyas consideraciones no desvirtúan la tesis de la parte demandante. En un primer momento, el perito efectúa un análisis conjunto de los inmuebles que componen la Comunidad, sin centrarse exclusivamente en el 5.º C de los demandantes, frente a la mayor concreción del informe que aporta la demanda. Además, la cata que realiza el perito la efectúa en el 3.º B, que no corresponde con la vivienda de los actores, ni se encuentra siquiera en la misma vertical, por lo que su utilidad es muy limitada o incluso inexistente en este caso.

Por otro lado, el visionado de las fotografías del 5.º C unidas al informe de D. Hugo, al igual que sucede con las del informe de adverso, revelan la existencia de grietas en el techo de la esquina afectada que alcanzan hasta la fachada y entran considerablemente en el interior de la vivienda de los actores, lo que apunta a un defecto de dicha fachada imputable a la Comunidad, más que de las propias ventanas, como sostiene la pericial de la actora.

Asimismo, en las fotografías se aprecian unos daños muy localizados en una esquina del salón que da a la fachada, donde se ubica parte del ventanal, que sin embargo se extiende por buena parte de la esquina suroeste de la estancia y, sin embargo, no se aprecian los mismos daños en las inmediaciones del resto de dicho ventanal. De ser imputables las filtraciones a la instalación de la ventana, tales daños probablemente habrían de haberse reproducido en partes que carecen de daños en este caso.

Finalmente, por lo que respecta a las fotografías, si observamos la n.º 69 del informe de D. Hugo, se aprecia que, en el techo del salón de los demandantes, en la parte que hace esquina, las humedades no se limitan a la zona de las ventanas, sino que aparecen alejadas de ellas, lo que redunda en que el origen se sitúe en la fachada.

También refiere el informe de D. Hugo que "[e]n algunasviviendas se ha añadido una doble ventana", sin especificar en cuáles. Sin embargo, los daños por filtraciones en la esquina del edificio coincidente con el salón de los demandantes del DIRECCION001 son generalizados en buena parte de los demás pisos, lo que apunta a que el origen de las filtraciones no estaría en dichas ventanas, sino en la fachada. En este sentido, se comparte la afirmación de D.ª Rosa en el juicio, en cuanto a que, si otros muchos vecinos tuvieron problemas similares a los de la parte demandante, no parece razonable que el problema radique en la carpintería de aluminio de las ventanas, sino en la fachada del edificio.

Es más, ambas partes reconocen en este caso que la fachada ya presentó problemas en el pasado, que motivaron una serie de obras de reparación que, o bien no fueron suficientes, a la vista de las humedades que se han seguido produciendo, o bien ha tenido lugar la aparición de nuevos defectos que no han sido subsanados, debiendo responder la Comunidad de Propietarios en ambos casos.

Por todo lo expuesto, el análisis de la prueba practicada permite situar con mayor verosimilitud el origen de las filtraciones en la fachada del edificio que en las ventanas de la vivienda del DIRECCION001, lo que determina la responsabilidad de la Comunidad de propietarios demandada.

No obstante lo anterior, aunque se acepte cierta influencia de la instalación del ventanal en los daños de este caso, lo cierto es que tales daños son igualmente atribuibles a la Comunidad de propietarios demandada, en tanto que la ventana está inserta en la fachada entendida como elemento común, aunque sea de uso eminentemente privativo, de igual forma a lo que sucede con las ventanas abiertas en la cubierta, en línea con Sentencias como la de Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6.ª, de 5 de abril de 2024 (ECLI:ES:APPO:2024:1343), o de la Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1.ª, de 21 de noviembre de 2024 ( ECLI:ES:APLO:2024:680).

A este respecto, el informe de D. Hugo, a la hora de establecer las causas de las humedades, en particular en las esquinas de los salones como el del DIRECCION001, en la caída de agua entre la doble ventana y en las humedades puntuales por filtración bajo las carpinterías (pp. 13 y 14), alude reiteradamente a la existencia de sellados deficientes o inadecuados, de modo que el origen del daño radicaría en el encuentro entre los perfiles de carpintería y la fachada.

En este sentido, el art. 396 CC establece el carácter común de "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".Y considerando dicho precepto, la SAP de Cantabria, Sección 2.ª, de 10 de noviembre de 2023 (ECLI:ES:APS:2023:1498), sostiene que son responsabilidad de la Comunidad los problemas que radiquen en "el sellado de juntas de encuentro de la fachada con la carpintería",salvo acuerdo o disposición estatutaria en contra. Por lo tanto, no constando prueba en el caso de litis acerca de esa disposición convencional o estatuaria en otro sentido, las filtraciones de este caso que puedan provenir de esos encuentros resultan igualmente imputables a la Comunidad de Propietarios, sin que tampoco se haya acreditado ningún defecto de conservación ordinaria o uso inadecuado del ventanal por los actores, que pudiera implicar la atribución de algún tipo de responsabilidad a estos. De las fotografías unidas a los informes periciales se desprende un estado adecuado de utilización y mantenimiento del salón de los demandantes, sin que ninguna prueba practicada ponga en duda lo anterior. No cabe atribuir las manchas de moho a un defecto de uso, en la medida en que la propia humedad generada por las filtraciones imputables a la Comunidad es susceptible de generarlas.

Finalmente, la existencia del acuerdo de 30 de noviembre de 2021 al que alude la contestación a la demanda no desvirtúa las consideraciones anteriormente expuestas, toda vez que la causa de las filtraciones no se sitúa en un elemento privativo, a diferencia de lo que sostiene el acuerdo, sino común, con arreglo a la valoración de la prueba efectuada. Además, los demandantes votaron en contra del referido acuerdo y, en Junta de Propietarios de 29 de diciembre de 2022 (doc. 3 contestación), se volvieron a plantear dudas acerca del origen de las filtraciones, que apuntaban a una eventual responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, y se decidió por unanimidad continuar estudiando el problema y las posibles soluciones, de modo que la cuestión no estaba resuelta y ha de poder ser objeto del presente procedimiento, en este caso por lo que respecta a los concretos demandantes. Por lo tanto, las alegaciones de la parte demandada al respecto de los citados acuerdos comunitarios tampoco pueden ser acogidas en este caso.

Por todo lo expuesto, procede declarar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por los daños causados por filtración a la vivienda de los demandantes, de modo que la Comunidad deberá proceder a la reparación de la causa de dichos daños y a resarcir el importe al que asciendan estos. En la medida en que la parte demandada no propone prueba en este caso con una valoración alternativa a la que sostiene la parte actora con base en el informe pericial que acompaña con la demanda, la valoración de este último debe ser acogida en la presente Sentencia, por considerarla además razonable y adaptada a las circunstancias del caso, sin perjuicio de los daños que se hayan manifestado con posterioridad. Todo ello conduce a la íntegra estimación de la demanda.

TERCERO.- Costas.

Procediendo la estimación íntegra de la demanda interpuesta, en virtud del art. 394 LEC, se imponen las costas a la parte demandada, por no apreciarse serias dudas de hecho ni de Derecho.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,