Sentencia Civil 44/2024 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 168/2023 de 19 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del recurso de casación.

Los antecedentes procesales y fácticos sobre los que se sustenta el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Andrés, resultan de los hechos que han sido declarados probados en la sentencia recurrida, que el recurrente no ha combatido y en cuya consideración, por tanto, deberá ser resuelto aquel, que son los que se relacionan a continuación:

* El actor -Sr. Andrés- reclama la restitución de 15.000.-€ que entregó en concepto de reserva y de arras para la adquisición de una vivienda propiedad de los demandados -Sr. Patricio y Sra. Sandra-, al no haber obtenido financiación de tercero según fue previsto expresamente en ambos contratos con fundamento en el art. 621-49 CCCat.

* Los demandados oponen la falta de diligencia del demandante en la obtención de dicha financiación y que, en realidad, quiso desistir de la compra por no incluirse en la operación una plaza de aparcamiento.

* La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, por considerar que, incumbiendo al actor la prueba de las circunstancias relevantes que rodearon la solicitud y la denegación de la financiación pretendida y no operando la cláusula del art. 621-49 CCCat de forma automática, aquel no acreditó suficientemente dichas circunstancias.

* En su recurso de apelación, el actor insistió en la operatividad de la cláusula liberatoria y atribuyó el fallo de primera instancia a un error en la valoración de la prueba.

* La compraventa acordada entre los litigantes se refería a la adquisición de una vivienda propiedad de los demandados, para la que suscribieron un contrato de reserva (14/11/2019) y otro de arras (04/12/2019), entregando efectivamente el actor a los demandados por los expresados conceptos 1.000.-€ por el primero y 14.000.-€ por el segundo.

* En ambos se recogía la cláusula liberatoria prevista en el art. 621-49 CCCat para el caso de no obtener oportunamente la financiación de tercero.

* La fecha de la formalización de escritura se fijó para 2 meses y medio después (15/02/2020), si bien en la sentencia recurrida se hizo constar por error una fecha diferente (15/02/2021).

* El actor solicitó una primera financiación al BANC SABADELL.

* No consta la negativa de esta entidad financiera a concedérsela, sino solo la renuncia del comprador a la obtención del préstamo debido, según comunicó a los vendedores, a la política del Banco en materia de seguros de vida exigidos a los prestatarios.

* Tras ello, el actor solicitó financiación a OPENBANK.

* En este caso, si bien el actor mostró inicialmente ante los vendedores su satisfacción por las condiciones del préstamo ofrecidas por la entidad, finalmente no ha aportado ni a los demandados ni al presente procedimiento la solicitud del préstamo y la decisión denegatoria de la entidad bancaria.

* Finalmente, el actor se dirigió a CAIXABANK, pero tampoco tuvo éxito, como acredita el documento bancario que, en este caso sí, ha aportado al pleito, en el que, sin embargo, no constan los términos de su solicitud denegada.

SEGUNDO.- El razonamiento del tribunal de apelación.

En la sentencia recurrida (FD2) se razona respecto a lo que objeto del recurso que:

«3. ...

La doctrina más autorizada considera pacífico el hecho de que la manifestación de la negligencia por parte del comprador ha de ser flagrantea la hora de solicitar la financiación. Es de interpretación restrictiva atendido que estamos en materia de consumo.Además, la escasa jurisprudencia que existe hasta la fecha ha señalado que no se debe hacer un examen exhaustivo de las posibilidades financierasde las que dispone el comprador, sino que basta con que el comprador acredite la negativa de la entidad bancariaa concederle el préstamo hipotecario.

Como regla general, los Tribunales no entrarán a valorar las condiciones de la financiación, ni la existencia de otras entidades dispuestas a facilitarla (si no ha sido expresamente acordado por las partes contratantes que se debe acudir a más de una entidad) ni la capacidad del comprador de negociar la concesión de otras garantías adicionales para la obtención del préstamo hipotecario, ya que la finalidad del precepto es proteger al comprador( SAP Barcelona, 16ª, 183/2022, de 28 abril ).

Además, debe acreditarse la negativa de la entidad crediticia a conceder la financiación solicitada en el plazo pactado para ello. No se exige ninguna formalidad para dicha acreditación,siendo suficiente con la notificación por escrito a la vendedora comunicando dicha negativa, adjuntando la carta o el correo electrónico enviado por la entidad bancaria comunicando la denegación de la financiación. No es suficiente con la mera notificación de la negativa,sino que debe acreditarse que existe dicha negativade la entidad crediticia y todo ello en el plazo pactado para ello( SAP Barcelona, 1ª, 191/2022, de 4 de abril )

4. Aplicando esta doctrina al caso enjuiciado y una vez examinada la prueba practicada, singularmente la documental incorporada por ambas partes al proceso, incluidas las capturas de wasap como prueba documental de un documento electrónico que no ofrece dudas de autenticidad y autoriza a que el tribunal la valore en función de las demás pruebas practicadas conforme al art. 326.3 LEC ( SAP Barcelona, 16ª, 4 mayo 2009 ), podemos concluir que, en efecto, existe negligencia por parte del comprador en la obtención de la financiacióny ello no le hace acreedor de la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

En primer lugar, en el caso de Banco de Sabadell,como primera entidad a la que se dirigió para obtener la financiación. El comprador recurrente, en la comunicación (wasap) que le dirigió a la vendedora (12-12-2019), manifiesta que: "las condiciones que me han dicho hoy son muy buenas, y ya lo he solicitado [el préstamo]". De ahí que el banco llegue a tasarle la vivienda en fecha 17-12-2019, manifestando su alegría por el hecho de que el valor sea superior al precio de compra (20-12-2019). Sin embargo, apenas quince días después (2-1-2020) manifiesta su rechazo por el tema de los seguros de vida, sin acreditar la denegación del banco.

A continuación, en la misma comunicación de wasap (2-1-2020) traslada a la vendedora su decisión de que sea OPENBANKquien lo financie ("genial las condiciones"). Incluso se refiere a "que están moviendo los papeles y todavía no le han dado hora" confiando en el notario que le sugiere la vendedora para otorgar la escritura de venta. No consta documento alguno que acredite la solicitud ni denegación de la financiación.

Días después (7-1-2020), el asunto se complica con el "parquin" que, al aparecer, deseaba adquirir o alquilar en el inmueble de la vivienda. Nada de esto aparece en las comunicaciones anteriores y, en cualquier caso, desde la inmobiliaria (...) mediante mail de 24-1-2020 se le informa que tienen solucionado el tema del parquin.

De nuevo el comprador recurrente solicita el 23-1-2020 a CAIXABANK nueva financiación cuyos términos desconocemos,que le es denegada atendidas las políticas de riesgo de la entidad, documento incorporado al folio 13 vuelto y que no ofrece dudas de autenticidad,en discrepancia con la sentencia, entre otras razones porque el comprador disponía de cuenta abierta en esa entidad desde la que hicieron las transferencias para la reserva y las arras.El documento aportado es suficiente para justificar la denegación de la financiación solicitada que no se hizo a través de un simulador.

Así, cobra especial relevancia la falta de aportación, dada la facilidad probatoria de que dispone ( art. 217 LEC ), del documento denegatorio de la financiación por el Banco de Sabadell que llegó incluso a tasar la vivienda, más allá de sus manifestaciones sobre la política de seguros de vida; también la total ausencia de prueba sobre la solicitud de financiación a OPENBANK, de la aportación a esa entidad de la documentación necesaria para estudiarla y la denegación, e incluso de los términos en que la formuló y la documentación aportada a CAIXABANK.

Como conclusión, podemos afirmar que el comprador recurrente, por lo que fuere, desistió de adquirir la vivienda que inicialmente pensaba comprar y desplegó una conducta encaminada a aparentar la búsqueda de financiación para activar la cláusula liberatoria y desligarse sin pena alguna de la compraventa que había comprometido,incluso con la excusa del parquin que finalmente tuvo solucionado. Todo ello entraña una falta de diligencia imputable a la parte compradora que no le autoriza para ejercer el desistimiento."

TERCERO.- El recurso de casación.

El recurrente, tras admitir los hechos declarados probados en la instancia y, en especial, la declaración contenida en la sentencia recurrida -frente a la incluida en la de primera instancia-, según la cual ha quedado acreditada la negativa de CAIXABANK a financiar la compraventa, considera que, al declarar el tribunal a quoque, no obstante, ha concurrido negligencia por su parte en la obtención de financiación y desestimar por ello su recurso de apelación, ha infringido el art. 621-49 CCCat .

En este sentido, como ya hemos avanzado, considera que su recurso posee interés casacional, incluso "notorio",porque a su juicio -al menos entonces- no existe ningún precedente jurisprudencial de esta Sala que precise cuáles son los "requisitos de la prueba de la denegación de la financiación"que le son exigibles a un comprador para poder invocar la eficacia de una cláusula como la prevista en el citado precepto a fin de recuperar las arras entregadas al vendedor ( art. 621-49 CCCat) y si es necesario que para ello se aporte, en cualquier caso, "copia de todo el expediente de solicitud de financiación"o si basta con que acredite sin más la negativa, habida cuenta que, "atendida la doctrina jurídica y casuística"-el recurrente se refiere a algunas resoluciones que han venido dictando algunas Audiencias Provinciales de Cataluña, que cita en su recurso-, la interpretación de la norma en cuestión debe ser restrictiva en este punto, con la finalidad de garantizar "la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario"y atendidos "los problemas de vivienda existentes".

Así las cosas, el recurrente resalta que en el tiempo acordado para abonar el precio acudió a tres entidades bancarias para solicitar financiación y que él era cliente de la última (CAIXABANK), la cual, por tanto, conocía de primera mano su situación financiera y su capacidad económica, de manera que, cuando dicha entidad apreció la existencia de cierto riesgo en la operación y le denegó por ello el préstamo, no puede tildarse dicha operativa de ficticia o aparente, sino solo como el resultado de la política más estricta en cuanto a las garantías que las entidades financieras exigen actualmente en el mercado de los préstamos bancarios.

De cualquier forma, el recurrente alega que las Audiencia Provinciales no vienen exigiendo que la negativa a la financiación deba responder a "una justa causa"ni que precise de "un examen exhaustivo de las posibilidades financieras del comprador"-Cfr. SAP Barcelona 16ª n.º 183/2022 de 28 abril y SAP Barcelona 1ª n.º 155/2021 de 15 marzo-; sino que basta con que se haya incluido la cláusula en cuestión de forma expresa en el contrato aludiendo a una entidad financiera, con fijación de un plazo para acreditar la negativa, sin requerir ninguna formalidad para ello -Cfr. SAP Barcelona 13ª n.º 647/2021 de 11 noviembre y SAP Barcelona 1ª 191/2022 de 4 abril-; y que no exista "negligencia"del comprador, respecto a la cual la norma nada precisa y la doctrina científica -que el recurrente no identifica- considera que no es exigible una "justa causa"para la denegación de la financiación, sin perjuicio de que sí pueda considerarse negligente el no haberla solicitado realmente o el "no haber facilitado a la entidad financiera la información y documentación necesarias para estudiar la concesión",por lo que el recurrente considera que solo será posible apreciarla -la negligencia- en "los casos más flagrantes".

Por lo tanto, concluye que si se acredita que se ha solicitado la financiación, que la negativa se ha debido a las políticas de riesgo seguidas por las entidades prestamistas, y consta probado que la entidad bancaria no ignoraba la situación financiera del solicitante, por ser cliente suyo, la conducta de este no podría considerarse negligente en ningún caso.

CUARTO.- La doctrina actual de esta Sala sobre el art. 621-49 CCCat .

Es cierto que cuando la representación procesal del Sr. Andrés interpuso su recurso de casación -septiembre 2023- todavía no existía doctrina de esta Sala sobre lo que constituye su objeto.

Actualmente, sin embargo, esta Sala ya ha dictado tres sentencias, datadas entre febrero y abril de 2024, correspondientes a sendos recursos de casación interpuestos todos ellos al amparo del apartado b) del art. 3º de la Ley 4/2012, por falta de jurisprudencia sobre el art. 621-49 CCCat, que ahora conforman un cuerpo de doctrina al respecto, que, aunque lógicamente no pudo ser conocido por el recurrente al tiempo de impugnar la sentencia de apelación, condiciona la solución del correspondiente recurso, aunque dicha imposibilidad pueda ser tomada en consideración, en su caso, al tiempo de decidir sobre las costas del mismo.

En la primera de esas sentencias, la STSJCat 8/2024 de 19 febrero,examinamos un supuesto de arras penitenciales, en el que se planteó si pudo haber o no negligencia en la obtención de financiación por parte de quienes pretendían comprar un inmueble, financiación que finalmente les fue denegada por la entidad bancaria porque su solicitud superaba su ratio de endeudamiento.

El tribunal de apelación - SAP Barcelona 1ª 472/2023 de 7 sep.-, a pesar de reconocer que la petición de financiación tuvo "como única finalidad dar cobertura formal a la petición de devolución de las arras, en la medida en que los demandantes eran perfectamente conocedores de que la financiación les iba a ser denegada por cuanto superaba la ratio de endeudamiento sin que[uno de los actores] pudiera desconocer este extremo por trabajar en la misma entidad bancaria",consideró que no existió negligencia debido a que estimó probado que, en realidad, la compraventa se frustró porque los compradores no habían podido vender una finca de su propiedad con cuyo precio pensaban financiar la nueva operación, circunstancia que fue conocida y asumida por el vendedor, que les deseó "suerte con la venta"en un wasap enviado en respuesta a otro de ellos en el que le comentaron "que estaban intentando vender su piso con la misma intermediaria que los había puesto en contacto... y que esperaban poder hacerlo pronto y firmar la operación".

Nosotros decidimos, sin embargo, estimar el recurso de casación interpuesto por la vendedora y apreciar la negligencia que excusaba esta de devolverles las arras.

En dicha ocasión -STSJCat 8/2024-, declaramos que el art. 621-49 CCCat no impide a las partes pactar otras condiciones y otros efectos distintos de los previstos en su texto, porque, en realidad, "la cuestión se sitúa... en el ámbito de la autonomía de la voluntad"- art. 111-6 CCCat y art. 1255 CC-. Pese a ello, advertimos que el legislador no ha querido desentenderse de que el cumplimiento de la condición para restituir las arras pueda quedar al albur de conductas negligentes de las partes, "de modo que si la financiación no se ha obtenido por negligencia de quienes debían obtenerla, el pacto de arras extenderá todos sus efectos".Por tanto, "no basta con el hecho objetivo de que la financiación por entidad de crédito se haya denegado y que ello haya sido comunicado en plazo por el comprador al vendedor".

En definitiva, "si se imputa negligencia, debe analizarse si concurrió o no en el caso",sin que proceda una interpretación restrictiva al respecto cuando se trate de compraventas inmobiliarias entre particulares, ya que estas no constituyen, por definición, relaciones de consumo.

En el caso comentado -STSJCat 8/2024- comprobamos que la cláusula en cuestión estableció como "única"salvedad la imposibilidad de obtener la financiación de una concreta entidad financiera, sin incluir ninguna otra previsión, como podría haber sido perfectamente la necesidad de los compradores de vender previamente otra vivienda de su propiedad, y comprobamos también que para la obtención de la financiación se había concedido en este caso a los compradores un tiempo más que suficiente -6 meses-, durante el cual, mientras el vendedor se abstuvo de negociar con terceros la venta de su inmueble, los compradores no hicieron nada eficiente por obtener la financiación fiándolo todo a las gestiones para vender su inmueble.

Por tanto, aunque es cierto que el art. 621-49 CCCat solo regula la obtención de financiación por medio de una entidad de crédito, nada impide, como ya hemos dicho, acordar libremente alguna otra condición con el mismo efecto.

De hecho, como hicimos notar en aquel caso, los actores ni siquiera mencionaron en la demanda que la venta de su vivienda fuera la condición pactada y tampoco lo hicieron al recurrir en apelación, limitándose a argumentar que tanto la agencia inmobiliaria como el vendedor conocían su necesidad de vender primero su inmueble. Sin embargo, este conocimiento por parte del vendedor no podía ser considerado equivalente a su consentimiento sobre dicho extremo por falta del concurso de voluntades - art. 1262 CC- y, al final, lo único verdaderamente trascedente fue la imposibilidad de contar con la financiación bancaria, que se frustró, en definitiva, porque al final los compradores pidieron la hipoteca por la totalidad del precio de la compra -sin reducir siquiera la cantidad ya adelantada en concepto de arras- plenamente conscientes de que en tales condiciones les sería denegada.

En este contexto, llegamos a la conclusión de que:

"La diligencia debida cuando la ley nada dice al respecto debe ser la que contempla el art. 1104 del CC ,esto es, la que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar. La diligencia que proceda en cada caso (si no se expresa, será la correspondiente a un buen padre de familia), además de pauta de conducta, es también la medida del incumplimiento y de la responsabilidad que se derive.

El art. 621-49 CCC no exige que la negligencia deba ser gravea diferencia de lo que prevé en otros preceptos (así, art. 621-26.1 y 621-30.2 CCC ), ni tampoco flagrante o patente,como afirma la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso. Debe ser la adecuada en función de las circunstancias de cada caso.

...

La seguridad del tráfico y el principio de buena fe y honradez de los tratos como valores inspiradores del ordenamiento jurídico ( art.111-7 CCC ) exige el cumplimiento de lo convenido cuando no existen circunstancias que puedan exonerar de las obligaciones contraídas."

En la STSJCat 14/2024 de 21 marzo,se examinó un supuesto de arras confirmatorias, en el que la recurrente invocó también la existencia de un "interés casacional notorio"- art. 477.4 LEC- por tratarse de un negocio jurídico presente en numerosas compraventas inmobiliarias y no existir doctrina de esta Sala -recuérdese que, en nuestro ordenamiento, una sola sentencia no supone el interés a que se refiere el art. 3º a) de la Ley 4/2012-, con una previsión contractual similar a la del presente recurso y a la del supuesto de la STSJCat 8/2024 en cuanto a la obtención de financiación por los compradores, pero con una restricción importante en cuanto al término -solo 20 días- previsto por la vendedora para abonar el precio de la compraventa, que, a la postre, determinó que se malograse la venta sin que se pudiese apreciar negligencia en la conducta de los compradores, que hicieron cuanto estaba a su alcance para obtener el préstamo en el breve tiempo exigido por el vendedor -"resulta insuficiente... un plazo de 20 días para la obtención de la financiación... a no ser que se dieran unas circunstancias excepcionales,como sería el caso de que la parte compradora tuviera ya negociada la financiación hipotecaria u otro elemento como por ejemplo que la capacidad de reembolso por parte de los compradores fuera más que evidente, lo cual permitiría entender que el citado plazo de veinte días podría ser razonable"-.

En consecuencia, confirmamos la decisión de la Audiencia Provincial - SAP Barcelona 14ª 604/2022 de 2 nov.- de estimar la apelación y la demanda del comprador en las que se pedía la devolución de las arras, declarando, por un lado, que "esta Sala no considera que de forma necesaria el artículo 621-49 CCCat obligue a la fijación de un plazo para la obtención de la financiación, pero sí que, en el supuesto en que se fije, sea razonable atendidas las circunstancias concurrentes en el caso"; por otro lado, que el art. 621-49 CCCat "obedece a la intención del legislador de que el riesgo que supone una operación como un contrato de compraventa con cláusula de arras supeditada a la obtención de financiación, no sea solamente asumido por la parte compradora, sino que lo comparta también la vendedora", ya que "si la vendedora aceptó la fijación de una financiación arriesgada por la brevedad del plazo, no puede ahora dejar de asumir las consecuencias de sus propios actos, por lo que también en ella repercuten las consecuencias de lo pactado";y, finalmente, que -como dijimos en la STSJCat 8/2024- "la diligencia a que hace alusión el art. 621-49 CCCat ,como la otra cara de la moneda de la falta de negligencia, al no estar definida en dicho precepto legal debe ser la que contempla el art. 1104 CC , esto es, la que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar", de manera que "la diligencia que procede en cada caso (si no se expresa otra distinta, será la correspondiente a un buen padre de familia), además de pauta de conducta, es también la medida del incumplimiento y de la responsabilidad que se derive",sin que se exija que sea grave, ni tampoco flagrante o patente, sino la adecuada en función de las circunstancias de cada caso.

En última instancia, en la STSJCat 21/2024 de 17 abrilexaminamos un supuesto de arras penitenciales en el que se discutía de nuevo, a la hora de decidir sobre su devolución, la supuesta falta de diligencia de la parte compradora a la que la parte vendedora acusaba de haber solicitado la financiación careciendo de la capacidad de reembolso necesaria. En este caso, las respuestas en primera instancia, en apelación - SAP Barcelona 13ª 299/2023 de 25 may.- y en casación fueron contestes y estimatorias de la pretensión de devolución de los compradores al excluir la negligencia.

En este sentido, afirmamos que "la ley distingue entre la actitud de quienes pretenden obtener una financiación hipotecaria sin ninguna posibilidad para ello (a los que niega protección por su actitud negligente) con la de los compradores que,como sucede en el supuesto que nos ocupa, si bien "ab initio" tenían ingresos suficientes para hacer frente a la financiación, se vieron inmersos en una coyuntura imprevisible [la pérdida imprevista de ingresos en virtud de la extinción de las rentas que percibían por el alquiler de otra finca], que les impidió la obtención de la financiación".

Ante la pretensión del recurrente, declaramos, por un lado, que no podía considerarse en ningún caso como requisito de validez y operatividad de la cláusula prevista en el art. 621-49 CCCat "la designa nominal de una sola entidad financiera en forma de 'numerus clausus' para conceder la financiación";y, por otro, que "los límites que se intenten imponer a quien debe de acudir a la financiación para la adquisición de un inmueble que no se infieran del mentado artículo 621-49 CCCat y que exijan una interpretación restrictiva del precepto, al suponer una postura contraria a la función teleológica del mismo, deben de ser rechazados si carecen de justificación".

Por lo demás, reafirmamos que, en virtud del principio de libertad civil, las partes puedan pactar expresa y válidamente que las gestiones se realicen solo en una o, por el contrario, en varias entidades de crédito determinadas o concretadas en el contrato, lo cual resultaría igualmente válido, pero en el caso de falta de previsión al respecto no puede tildarse de negligente el comportamiento de un comprador que pretenda -sucesivamente- la obtención de la financiación de diversas entidades financieras, sino que, por el contrario, "puede suponer una muestra de su diligencia... y... debe de ser interpretada a su favor a la hora de poder desistir del contrato, recuperando en su caso las arras pactadas".

QUINTO.- La solución del caso.

En el presente caso, entre la entrega por el comprador de la reserva (14/11/2019) y de las arras (04/12/2019), por un lado, y la fecha señalada por acuerdo con los vendedores para la formalización de la escritura y entrega del precio (15/02/2020), por otro lado, transcurrieron entre tres meses y dos meses y medio, que supone un término suficiente -a diferencia del supuesto examinado en la STSJCat 14/2024- para gestionar sin apuros con terceros la obtención de la financiación precisada para consumar la compraventa del inmueble conforme a la previsión de las partes.

Ni en el contrato de reserva ni en el de arras se designó a ninguna entidad financiera en concreto ni tampoco se limitó por su número o por su identidad las entidades financieras a las que los compradores podían acudir en búsqueda de financiación, lo que, no hallándose limitado por el art. 621-49 CCCat, entra dentro de la libertad de contratación de las partes.

Por lo tanto, en principio, fue legítimo que el actor se plantease, dentro del tiempo pactado para el pago del precio, acudir a la mejor oferta del mercado o a la que más le conviniere o de intentarlo tantas veces como le fuere posible, sin que le fuera exigible ninguna explicación a este respecto, incluidas las razones del orden seguido en este punto ni del por qué prefirió comenzar por dos entidades financieras con las que no consta que hubiese tenido relaciones financieras con anterioridad -BANC SABADELL y OPENBANK-, dejando para el final aquella -CAIXABANK- de la que sí era cliente.

En este caso, por tanto, es indiferente a efectos de acreditar su diligencia -a diferencia del supuesto examinado en la STSJCat 21/2024- el que lo intentara sucesivamente en diversas entidades.

Por otra parte, como ya hemos dicho, la relación negocial entre las partes, comprador y vendedores, todos ellos particulares, no puede ser considerada en ningún caso de consumo, según la definición de este tipo de negocios que contiene el art. 2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) -«Esta norma será de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios»-,ni siquiera apelando a la mediación de una agencia inmobiliaria, sin perjuicio de la calificación que merezca al respecto la concreta relación de intermediación entre esta y aquella de las partes -vendedores o comprador- que fuera su cliente.

No cabe, por tanto, utilizar criterios interpretativos propios de los negocios entre consumidores y empresarios - art. 80.2 LGDCU-.

En cambio, aunque no se imponga ninguna formalidad específica en cuanto a la prueba por el comprador ante el vendedor de la negativa de la entidad financiera a facilitar la financiación -o a hacerlo dentro del plazo acordado para el pago del precio de la compraventa-, la naturaleza condicional del contrato de arras -Cfr. STSJCat 8/2024, FD4- y las consecuencias propias de la exigencia de la buena fe y de la honradez en las relaciones jurídicas privadas - art. 111-7 CCCat- sí exigen que el comprador acredite adecuada y oportunamente ante el vendedor dicha negativa y, dados los términos del art. 621-49 CCCat, que esta negativa no hubiese sido debida a su negligencia, lo que a la postre se reconduce a la prueba de la seriedad de sus gestiones, a la que viene obligado como consecuencia de las obligaciones que le impuso la firma del contrato de arras -entre otras, «...dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria»-a fin de tener derecho al desistimiento con recuperación de las arras previsto en el art. 621-49.2 CCCat.

En este punto, la falta de acreditación de las razones de la denegación -e, incluso, de la denegación misma- de la financiación solicitada a las dos primeras entidades a que se refiere el tribunal a quoen su sentencia, que no permite valorar adecuadamente la seriedad de sus correspondientes gestiones ni, por tanto, la diligencia desplegada al respecto; unida a la sorpresiva alusión por el recurrente en el curso final de las negociaciones con los vendedores a una nueva exigencia -su deseo de adquirir o de alquilar una plaza de aparcamiento en el propio edificio, deseo que, por lo demás, fue solucionadooportunamente por la intermediaria- como razón para un eventual desistimiento de la compraventa; y unida también al desconocimiento de los términos de su solicitud de financiación a la última entidad -CAIXABANK-, no solo no permiten valorar la seriedad de su comportamiento negocial tendente a cumplir las obligaciones contraídas con los vendedores en sus contratos de reserva y de arras, sino que permiten considerar como razonable y lógica la conclusión valorativa efectuada por el tribunal a quoen la sentencia recurrida -«podemos afirmar que el comprador recurrente, por lo que fuere, desistió de adquirir la vivienda que inicialmente pensaba comprar y desplegó una conducta encaminada a aparentar la búsqueda de financiación para activar la cláusula liberatoria y desligarse sin pena alguna de la compraventa que había comprometido»-de la cual se desprende, sin más, su negligencia, en los términos en que la hemos venido definiendo en sentencias precedentes -«...la que contempla el art. 1104 C.C ., esto es, la que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar»-.

En consecuencia, de conformidad con lo razonado ut supra,procede desestimar el recurso de casación.

SEXTO.- Las costas del recurso de casación y el depósito para recurrir.

13. Atendida la desestimación del recurso, procede imponer las costas del mismo a la parte recurrente conforme al art. 398.1 LEC en relación con el art. 394 LEC, en la redacción anterior a la modificación llevada a cabo por el RDL 6/2023 de 19 diciembre, que entró en vigor el 20/03/2024, teniendo en cuenta que tanto las resoluciones recurridas como el recurso mismo son de fecha anterior.

14. Respecto al depósito para recurrir en casación, sin embargo, procede decretar su pérdida y disponer de él en la forma prevista en la DA 15ª LOPJ.

En su virtud,