Sentencia Civil 50/2024 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 58/2024 de 27 de noviembre del 2024

PRIMERO. -Antecedentes de necesaria consideración.

1.El demandante D. Gumersindo, el día 26 de enero de 2020suscribió con la agencia inmobiliaria "Engel & Völkers" un contrato de compromiso de compra de inmueblepara la adquisición de una vivienda, propiedad de los demandados y situada en la localidad de Castelldefels DIRECCION000, estableciéndose un precio de adquisición de 890.000€.

En el condicionado del meritado contrato privado no se hizo constar la necesidad de financiación bancaria para la compra del inmueble, si bien en la "ficha de cliente comprador" prevista en la Ley 10/2010 de 28 de abril de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, se hizo constar la necesidad de financiación bancaria en un 80% del precio de compra, quedando el resto del 20% a pagar con fondos propios.

En el contrato se hizo constar la entrega de la suma de 8.900€, sujetos a la aceptación de la oferta, que de ser positiva, pasaba a formar parte del total precio de compra y se fijó el otorgamiento para la escritura pública el día 31 de enero de 2020.

2.El día 7 de febrero de 2020los demandados, en tanto que parte vendedora junto con el demandante, en tanto que parte compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa con arras penitencialesy en cuyo acto el comprador entregó a la parte vendedora la cantidad de 89.000€ en concepto de arras penitenciales mediante dos cheques bancarios:

A) Cheque nº NUM000 a nombre de Erasmo, por valor de 44.500€ a cargo de la entidad Banco de Sabadell.

B) Cheque nº NUM001 a nombre de Lourdes, por valor de 44.500€ a cargo de la entidad Banco de Sabadell.

En cuanto al precio total de compra del inmueble por importe de 890.000€ se pactó que se haría efectivo de la siguiente forma:

* 89.000€ que se entregaban es ese acto en concepto de arras penitenciales y a cuenta del total importe del precio pactado.

* Y los restantes 801.000€ se entregarían en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa

Las partes pactaron, como plazo máximo para elevar a pública la compraventa privada, el día 31 de marzo de 2020.

En dicho contrato de compraventa tampoco se contempla la previsión de que el comprador necesite acudir al crédito para financiar la compra.

3.Tras no conseguir la financiación hipotecaria solicitada a las entidades BBVA y CAIXABANK, el comprador hizo saber este extremo a la agencia inmobiliaria "Engels&Völkers" la cual confeccionó con fecha 27 de marzo de 2020,un Anexo al inicial contrato privado de compraventa con arras, en el que se hizo constar la ampliación del plazo para formalizar la compraventa pactada inicialmente para el día 31 de marzo de 2020 "hasta las 18 horas del día 30 de abril de 2020".

Igualmente se hizo constar que: "En caso de que quince días antes de la fecha aquí pactada no se hubiera extinguido la situación de Estado de Alarma el plazo se ampliará automáticamente hasta las 18.00 horas del día quince tras la extinción del Estado de Alarma."

4.En email de 17 de marzo de 2020enviado por el comprador a la agencia inmobiliaria, solicita a la parte vendedora una ampliación del plazo para formalizar la escritura pública, previsto inicialmente para el 31 de marzo siguiente, para el día 30 de abril de 2020.

En este email se hacía constar expresamente que: "se hacían todas las gestiones oportunas con las entidades financieras para que así se produzca la compraventa".

En email de 31 de marzo de 2020la inmobiliaria pone en conocimiento del comprador - D. Gumersindo -, que: "los vendedores han accedido a tu petición de nueva fecha límite el 30 de abril, recomendada por la entidad bancaria y asesores legales y para más seguridad, hemos incluido una cláusula de aplazamiento automático en función de la duración del Estado de Alarma, lo que demuestra su comprensión de las circunstancias, y su buena predisposición para encontrar una solución".

5.En email de fecha 21 de abril de 2020el comprador trasladó a los vendedores la necesidad de renegociar las condiciones iniciales de la compraventa proponiendo lo siguiente:

El pago de los 850.000€ en el momento de la compraventa, fijando como fecha para el otorgamiento de la escritura pública el día 11 de mayo de 2020 siempre y cuando se levantara el estado de alarma por el COVID-21 el día 9 de mayo de 2020.

El pago de 20.000€ al cabo de un año de la firma de la operación.

El pago de los restantes 20.000€ al cabo de dos años de la firma.

Mediante email de 23 de abril de 2020 remitido por la Agencia Inmobiliaria al comprador, se comunica al mismo que la propuesta de aplazamiento fue aceptada por los vendedores si bien condicionada a que la firma de la escritura pública se hiciese el día 11 de mayo de 2020, sin aceptar ningún otro tipo de prórroga y, además, se ofrecieran garantías de pago de la parte aplazada mediante aval bancario exigido por el BBVA al comprador en las negociaciones para la concesión del préstamo hipotecario.

6.La negativa de las entidades bancarias a la financiación solicitada por el comprador se trasladó a los vendedores mediante email remitido por aquel de fecha 29 de abril de 2020,en el que exponía a los mismos la necesidad de reestudio de la operación, de anular la cita en la Notaría y de suspender los plazos pactados respecto de las arras hasta la finalización del estado de alarma, circunstancias éstas que no fueron aceptadas por los vendedores.

7.El día 25 de mayo de 2020el comprador envió burofax a los vendedores manifestando su intención de resolver unilateralmente el contrato privado de compraventa, propuesta que fue expresamente rechaza por los vendedores en burofax de 12 de junio de 2020, negando que aquel tuviese facultad para desistir del contrato con recuperación de las arras.

8.El día 20 de julio de 2020 el comprador presentó demanda de resolución del contrato con restitución de la fianza abonada,a la que se opusieron los demandados. La meritada demanda contenía una acción principal de resolución del contrato privado mediante el ejercicio del derecho de desistimiento y, de manera subsidiaria, la petición de dar por resuelto el contrato privado con devolución de las arras en aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

El Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, al que se repartió la demanda, en el seno del proceso de JO 509/2020 dictó sentencia el día 10 de febrero de 2022 estimando íntegramente la demanda.

El Juzgado estimó que concurría el primero y el segundo de los requisitos del art. 621-49 CCCat relativos, respectivamente, a la necesidad de financiación del precio de compra por medio de entidad de crédito y a acreditar la no obtención del mismo, y no estimó concurrente la falta de negligencia del comprador a la hora de obtener el crédito de financiación, "por haber realizado cuantas gestiones y trámites estaban a su alcance para mantener el crédito obtenido del Banco Bilbao Vizcaya SA, aunque atendiendo a las sobrevenidas condiciones de su economía personal. Además, y una vez no concedida tal financiación, intentó obtenerla de otras entidades Banco de Sabadell SA y Caixabank SA, tampoco obteniendo una respuesta positiva"(sic en FJ quinto "in fine").

9.Los demandados-vendedores interpusieron recurso de apelaciónal que se opuso el demandante-comprador. La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona que conoció del recurso en el rollo 395/2022, dictó sentencia el día 13 de noviembre de 2023 estimando íntegramente el mismo y desestimando la demanda rectora.

La sentencia de la Audiencia Provincial, tras el examen de la prueba documental practicada concluye que, "la parte vendedora tuvo conocimiento de la necesidad de financiación de la compra, pero tal extremo no puede considerarse suficiente para la aplicación de la excepción prevista en el art. 621-49 CCCat ,que los demandados llegaran a saber (durante las negociaciones que desembocaron en el contrato final) que la actora necesitaba financiación, así como tampoco que concediesen a la actora una prórroga del plazo para la escrituración a efectos de que pudiera obtenerla, pues no es lo mismo pactar la financiación como una condición para la compra, que el que ésta fuese una conveniencia para los actores".(FJ 2º "in fine"). Y respecto a la petición subsidiaria, desestima la concurrencia de la cláusula "rebus sic stantibus" por considerar que "tras la declaración del estado de alarma y la situación económica de la compradora, los vendedores actuaron correctamente al suspender el plazo para suscribir el contrato de compraventa y reconocer a la parte compradora, no ya un plazo de un mes, sino incluso el de 15 días hasta después de la finalización del estado de alarma (lo que llevaba a conceder a la compradora hasta el 5 de julio de 2020 para el otorgamiento de la escritura), sin que ello pueda ser calificado de incumplimiento porque es la parte compradora la que no ha respetado el plazo estipulado en el contrato de 27 de marzo de 2020 y dio por resuelto el contrato privado antes de la finalización del nuevo plazo concedido"(FJ 2º y 3º).

10.El comprador interpone recurso de casación basado en dos motivos:

a) Infracción del art. 621-49 CCCat al considerar la sentencia que la necesidad de financiación debió de ser pactada en el contrato como una condición resolutoria, sin ser suficiente la facultad de desistimiento, y

b) Infracción del art. 621-49 CCCat en relación con los arts. 1203 y 1204 del Código Civil, según el cual, las obligaciones pueden ser modificadas variando las condiciones principales al no considerar la sentencia que la prórroga del plazo para la escritura pública de compraventa supuso una modificación de los pactos iniciales permitiendo de esa forma la introducción de la facultad de desistimiento, sin que se pactara lo contrario.

SEGUNDO. - Recurso de casación. Motivo primero. Infracción del art. 621-49 CCCat . Planteamiento.

1.En el primero de los motivos se denuncia la infracción del art. 621-49 CCCat, al considerar la sentencia recurrida que la necesidad de financiación debió de haber sido pactada en el contrato como condición resolutoria, no siendo suficiente, para la aplicación de la facultad de desistimiento, que dicho precepto reconoce, que ésta circunstancia fuera simplemente informada por el comprador y conocida por los vendedores, lo cual, para el recurrente, es contrario a la correcta interpretación tanto literal como teleológica de la citada norma.

El meritado motivo fue admitido a trámite por la Sala en función del interés casacional, en cuanto que plantea determinados aspectos de la interpretación del art. 621-49 del CCCat, sobre el cual no existe jurisprudencia (art. 3 b/ de la llei 4/2012 y acuerdo de esta Sala de 6 de septiembre de 2023). Como dijimos en la reciente STSJCAT nº 8/2024 de 19 de febrero (ECLI:ES: TSJCAT: 2024:2818): "Se trata de una norma de reciente elaboración legislativa y de aplicación en numerosas compraventas inmobiliarias."

2.En el desarrollo del motivo se aduce que, la necesidad de financiación no es una cuestión o condición que deba ser pactada por las partes, sino una circunstancia personal del comprador sobre la que debe informarse para que el vendedor tenga conocimiento de la misma y ello porque, el artículo concernido no utiliza el término "pactar", sino "prever" y prever significa, según la Real Academia de la Lengua Española; a/ ver con anticipación, b/ conocer, conjeturar por algunas señales o indicios lo que va a suceder y c/ disponer o preparar medios contingencias. Sostiene el motivo que prever no es pactar, ni siquiera son sinónimos y que la norma exige el pacto, únicamente, para excluir el efecto previsto en la ley, que es la posibilidad de desistimiento cuando concurra dicha circunstancia personal del comprador y ésta sea informada. Es entonces y sólo entonces cuando se exige un pacto expreso. De acuerdo con el redactado del art. 621-49 CCCat, lo que debe pactarse expresamente no es la posibilidad de desistir sin perder las arras en los supuestos de necesidad de financiación, ya que esto es un derecho reconocido a favor del comprador.

3.La parte recurrida se opone al motivo. Considera que el criterio seguido por la sentencia recurrida defiende la necesidad de que la previsión de financiación del contrato se incluya en el mismo y se fundamenta en la exigencia de un mínimo de seguridad jurídica en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente que esperar, teniendo en cuenta que el precepto establece, expresamente, que cabe pacto en contrario, lo que implica, necesariamente, que debe incluirse en el contrato en aras a su correcta aplicabilidad. Hace cita de la Sentencia de esta Sala de 19 de febrero de 2024 y reconociendo que no trata un supuesto fáctico similar, sostiene que la misma recoge conclusiones que avala la tesis de la sentencia recurrida, esto es, la necesidad de que en el contrato de compraventa se prevea la financiación por parte del comprador, como una exigencia de seguridad jurídica que está regulado expresamente en el artículo, no siendo suficiente el mero conocimiento por parte del vendedor y, por ello, se discrepa de la interpretación que da el recurrente al artículo cuestionado.

TERCERO. - Decisión de la Sala. - Desestimación del motivo.

1.En efecto, en la STSJCAT núm. 8/2024 de 19 Feb. 2024,(ECLI: ES:TSJCAT:2024:2818 ), se contempla un supuesto de arras penitenciales ínsitas en un contrato de compraventa en el que quedaron ya fijados los elementos esenciales del contrato (precio y cosa a entregar), aunque se hubiesen pospuesto otros efectos como la firma de la escritura pública, la entrega de la posesión de la cosa y la entrega de la parte del precio pendiente. En la meritada sentencia, ciertamente en relación con el conocimiento por parte del vendedor de la necesidad de venta de un piso propiedad de los compradores, - que no la obtención de un crédito hipotecario para poder financiar la compraventa del inmueble -, se dijo:

"(...) Pues bien, el conocimiento de esa circunstancia por parte del Sr. Luis Angel, no implica consentimiento ni menos aún que la compraventa pactada quedase condicionada a este extremo, ya que falta el concurso de voluntades que impone el art. 1262 del CC . (...)".

También se dijo en dicha Sentencia, interpretando el art. 621-49 CCCat:

"(...) Cabe indicar aquí que durante la tramitación parlamentaria del libro VI, se introdujo la posibilidad de que las partes pactasen que no obstante la falta de financiación bancaria, las arras penitenciales pudieran desplegar igualmente sus efectos. La cuestión se sitúa pues en el ámbito de la autonomía de la voluntad.(...).

2.El art. 621- 49 CCC establece que:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador."

3.Los documentos prelegislativos indican, por un lado, la necesidad de regular el contrato de compraventa por ser el «paradigma» de los contratos de intercambio y por así exigirlo la Ley 29/2002, y, por otro, el hecho que la norma tendrá unos efectos «muy beneficiosos» para los operadores jurídicos al ser su regulación comparable a los países a la cabeza de la UE. La Exposición de Motivos del Libro Sexto también hace referencia a la necesidad de una modernización de la normativa de la compraventa contenida en el Código Civil.

Lo que no cambió durante la tramitación parlamentaria ("iter legislativo") fue el tiempo verbal presente del modo indicativo "prevé", como tampoco su directa relación con el "contrato de compraventa" y ello, muy probablemente, porque la finalidad de la norma va dirigida a contemplar los supuestos habituales de necesidad de financiación para la adquisición de un inmueble por medio de una compraventa.

4.Como señala un sector doctrinal (Serrano de Nicolás), la interpretación de las disposiciones del Libro sexto no puede ser conforme al Derecho histórico o los precedentes, que en amplias materias difícilmente pueden encontrarse tales, sino que deberá hacerse conforme a los trabajos que al efecto se han publicado. Como dice la Exposición de Motivos de la LLei 3/2017 de 15 de febrero del Libro Sexto: "Se generalizan a toda compraventa los criterios de conformidad introducidos por la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo"

Para delimitar el ámbito de aplicación del art. 621-49 CCCat, dedicado a regular el pacto de previsión de financiación por entidad de crédito, ha de partirse de que se está, siempre, delante de un contrato de compraventa, porqué así se dice literalmente, pero no excluye, por descontado, los condicionales o a término, elementos accesorios éstos que bien podrían consistir en la misma obtención de financiación (nueva o mediante subrogación) y al caber el pacto en contra, podría también delimitarse la denegación con la fijación de unos mínimos o máximos en las condiciones. Para dicho sector doctrinal, la concesión o no de la financiación (o subrogación) es un riesgo que voluntariamente asumen las dos partes, por eso cada una ha de asumir sus consecuencias, no en vano la financiación depende de la libre decisión de un tercero, que puede venir condicionada por la situación económica.

Para otro sector doctrinal (Longo Martínez), la finalidad de ésta norma es evitar situaciones de enriquecimiento injusto por parte del vendedor que hace suyo el precio avanzado por un comprador que no obtiene después la financiación a que aspiraba. A ello añade la de facilitar la conclusión de los contratos de compraventa con financiación por entidades de crédito y para su operatividad es suficiente que el contrato prevea esta financiación ajena, precisamente por ello es necesario que se acredite la negativa de la entidad a conceder esta financiación. Los efectos que se ocasionan incluyen una referencia específica a las arras penitenciales.

5.En el proyecto de ley bastaba la mera constancia en el contrato de la pretensión del comprador para atribuir al mismo en estos casos la facultad de desistir; pero como señala un sector doctrinal, el texto definitivo contempla el pacto en contrario, extremo éste que, ciertamente, puede dar lugar a problemas de interpretación.

Puede decirse que, el art. 621-49 CCCat regula la previsión de financiación y menciona al "contrato", permitiendo expresamente el pacto en contrario, lo que nos conduce a la libre autonomía de la voluntad o de libertad civil ( art. 111-6 CCCat), lo que reclama un concurso de voluntades que, dada la incidencia final en la consumación del contrato, aconseja quede fijado por escrito en el contrato, cuando el convenio se ha hecho de éste modo. Dicho de otro modo, la facultad unilateral de desistir del contrato de compraventa nace cuando se produce la denegación de la financiación por parte de la entidad financiera y la necesidad de financiación debe estar prevista expresamente entre las partes sin que exista renuncia por parte del comprador a los efectos jurídicos propios de dicha previsión.

6.Por ello la previsión de financiación debe contemplarse expresamente en el contrato de arras penitenciales o en el de compraventa o bien abstraer la voluntad de sujetar la compraventa a la obtención de financiación bancaria de las comunicaciones entre las partes contractuales. Por ello, no se antoja razonable que, si el comprador debe financiar, en todo o en parte, la compra del inmueble, ello no quede reflejado en el contrato y quede al albur de que, por cualquier medio o causa, pueda ser conocido por la parte vendedora, lo que, de ser así, la seguridad jurídica quedaría en entredicho, puesto que la aplicación del art. 621-49 CCCat, estaría sujeta a cualquier tipo de información verbal que un posible comprador pudiera realizar, quedando el vendedor en la más absoluta incertidumbre e inseguridad jurídica acerca del contenido y condicionado del contrato de compraventa.

El precepto comienza con la frase "si el contrato prevé" y si ello se mantuvo durante toda la tramitación parlamentaria, puede concluirse que el legislador estaba aludiendo a una condición concreta del contrato (la previsión de financiación), lo que es ratificado cuando, posteriormente se alude a "pacto en contrario" y a justificar documentalmente "en el plazo pactado" la no obtención de la financiación, lo que sitúa la cuestión en el terreno de la libre voluntad de las partes, como ya se dijera anteriormente, y ello se antoja lógico, se reitera una vez más, desde el principio de seguridad jurídica.

7.En ésta situación, la sentencia recurrida considera que, en base a los hechos acreditados, no es suficiente, para la aplicación del art. 621-49 CCCat, que los vendedores llegaran a conocer que el comprador necesitaba financiar el precio de la compraventa, teniendo presente que hizo una oferta de compra donde no incluyó en las condiciones dicha previsión de financiación, como tampoco en el contrato de compraventa, y por ello, considera la Audiencia Provincial que no es suficiente con llegar a conocer en las negociaciones preliminares, la concreta conveniencia de financiación, siendo necesaria su inclusión en el contrato de compraventa, puesto que, como se dice, no es lo mismo que a la parte compradora le convenga financiar el precio de compra a que de manera transparente proponga en sus condiciones de compra y en el propio contrato, la previsión de financiación, de modo que la parte vendedora tanga la oportunidad de aceptarlo, de rechazarlo o de proponer una concreta modulación dentro de la autonomía de la voluntad de las partes.

Aplicando lo razonado precedentemente al supuesto concreto analizado, el motivo debe ser desestimado.

CUARTO. - Recurso de casación. Motivo segundo. Infracción del art. 621-49 CCCat en relación con los arts. 1203 y 1204 Código Civil . Planteamiento

1.El motivo segundo considera infringido el art. 621-49 CCCat en relación con los arts. 1203 y 1204 del Código Civil y la jurisprudencia del TS que los ha venido interpretando y aplicando al no considerar la posibilidad de novación de las condiciones contractuales como consecuencia del otorgamiento de una prórroga para otorgar la escritura pública de compraventa.

2.En su desarrollo se alude a que, tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación, asumen como hecho cierto que los compradores otorgaron una prórroga al vendedor para que pudiera disponer de la financiación necesaria para el pago del precio, la cual se otorgó sin que se pactara que la falta de concesión de la financiación no facultaría a desistir del contrato, conforme establece el art. 621-49 CCCat y el cual, entiende el motivo, debe existir para enervar el derecho de desistimiento que reconoce el precepto. Por ello, considera el recurrente, que dicha prórroga comportó una novación de las condiciones del contrato, al admitir la necesidad de financiación y prorrogar, por tal motivo, la obligación de escrituración y pago del precio. El hecho de no considerar dicha modificación contractual y negar los efectos propios de la novación, para el recurrente, comporta una clara infracción de lo dispuesto en el art. 621-49 CCCat en relación con los arts. 1203 y 1204 ambos del Código Civil.

3.Los recurridos se oponen al motivo por entender que se hace supuesto de la cuestión por no respetarse la base fáctica de la sentencia recurrida. Entienden que, si la financiación bancaria consta expresamente aprobada en un momento anterior al acuerdo de prórroga del plazo para otorgar la escritura pública, el recurrente no puede pretender la aplicación del art. 621-49 CCCat, que exige, precisamente, que se especifique la financiación de una entidad de crédito. Sin tal requisito, para los recurridos, el argumento del motivo decae sin necesidad de entrar a analizar la alegada novación, puesto que, la prórroga acordada en relación con la fecha máxima para escriturar la compraventa no comportó una novación de las condiciones del contrato en el sentido pretendido respecto de la introducción, en ese momento, de la previsión de financiación. Se sostiene, igualmente, que el conocimiento por parte de los vendedores (recurridos) de que al recurrente le habían aprobado la financiación, no implica, para aquellos, consentimiento ni menos que la compraventa pudiera quedar condicionada a este extremo a partir de la comunicación en un momento en el que la fecha máxima de escrituración estaba prácticamente consumada. En todo caso falta el requisito del concurso de voluntades que impone el art. 1262 del Código Civil.

QUINTO. - Decisión de la Sala. Estimación del motivo.

1.El motivo somete a consideración que, el hecho de que los vendedores concediesen una prórroga al comprador-recurrente para poder hacer frente al precio a través de un crédito hipotecario, supuso una novación de las condiciones iniciales del contrato, al admitir, por ello, la necesidad de financiación y por ello, resulta aplicable la facultad de desistimiento prevista en el art. 621-49.1 CCCat, por no estar pactada expresamente su exclusión.

2.En el presente caso no hay duda de que el contrato inicial de "compromiso de compra" y el posterior "contrato de compraventa, no contenían cláusula relativa a la necesidad de financiación por parte del comprador, pero ello no supuso que los vendedores, posteriormente, tuvieran conocimiento de dicha circunstancia para poder pagar al precio de la compraventa y lo aceptasen. Así lo viene a declarar probado la sentencia recurrida cuando dice en su F2º "in fine":

"Partiendo de lo expuesto, no puede considerarse suficiente para la aplicación de la excepción prevista en el art. 621-49 CCCat que los demandados llegaran a saber (durante las negociaciones que desembocaron en el contrato final) que la actora necesitaba financiación, así como tampoco que concediesen a la actora una prórroga del plazo para la escrituración a efectos de que pudiera obtenerla".

3.La Audiencia Provincial reconoce que ambas partes pactaron una prórroga del plazo a fin de poder elevar a pública la compraventa privada y que la razón de ello radicaba en el conocimiento por los vendedores de que el comprador necesitaba obtener financiación bancaria para el pago de parte del precio total de adquisición.

Tales hechos declarados probados por la Audiencia Provincial, deben reconducirse a una valoración jurídica, - "questio iuris"-, en orden a estimar si hubo o no novación y la conclusión no puede ser otra que concurrió una novación modificativade las condiciones que afectaba a la prórroga del plazo final para elevar a publica la compraventa, en tanto que elemento esencial del contrato ( art. 1261 Código Civil) y en la que se eliminaban los tiempos máximos para dicha escrituración pública, todo ello para que los compradores pudieran obtener la financiación bancaria como consecuencia de la nueva situación provocada por el COVID-19 y la incidencia económica que tuvo sobre el comprador que se vio sometido a un Expediente de regulación temporal de empleo (ERTE).

4.La STS núm.261/2020 de 8 de junio (ECLI:ES:TS:2020:1711), hace referencia expresa a la doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual y en la misma se dice:

"(...) Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ).La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC )o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativaque previene el art. 1203 CC )(...)

(...) La novación modificativao impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC ,conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales.2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor".

Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia. (...)

(...) Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que "la prior obligatio" subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias. (...)"

5.No lo ha entendido así la sentencia recurrida a pesar de que ha tenido lugar una modificación objetiva referida a la prórroga para elevar a pública la compraventa con el fin de que el comprador obtuviera la financiación, esencia de la novación, que se subsume en el supuesto previsto en el apartado 1º del art. 1203 Código Civil. ("Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales").

Por el contrario, como sostiene el motivo, la prórroga otorgada por los vendedores a iniciativa del comprador con la exclusiva finalidad de que éste lograse la financiación necesaria para el pago del total precio de compra, no era incompatible con las demás obligaciones que dimanaban del contrato, lo que supuso mantener la relación contractual primigenia, con la salvedad de que, ambas partes, con tal actuar voluntario, contemplaron la necesidad de la obtención de financiación bancaria, sin pacto en contrario, por lo que devenía aplicable la consecuencia legal de la facultad de desistimiento del art. 621-49.1 CCCat, cuando no ha sido posible obtenerla.

No se comparte, por todo ello, lo razonado por la sentencia recurrida, puesto que, una cosa es poder llegar a conocer la necesidad del comprador de financiación y otra muy distinta la de, al socaire de dicho conocimiento, otorgarle diversas prórrogas para elevar a pública la compraventa como finalmente aconteció en el presente supuesto.

6.La estimación de este motivo supone casar la sentencia y desestimar el recurso de apelación interpuesto por los demandados D. Erasmo y Dª Lourdes, sin imposición de costas dadas las dudas de derecho concurrentes.

SEXTO. - Costas y depósitos

1.-De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si el recurso de casación fuere estimado total o parcialmente, no se impondrán las costas a ninguna de las partes.

Respecto del recurso de apelación es aplicable la previsión del art. 394.1 LECiv respecto de las serias dudas de derecho.

2.-Procede acordar también la devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.