Sentencia Civil 53/2025 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 116/2024 de 31 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes relevantes del recurso de casación.

1.Son antecedentes relevantes a efectos de la resolución del presente recurso de casación, extraídos de la sentencia recurrida y que no han sido cuestionados válidamente - art. 477.5 LEC-, los siguientes:

a) Mediante escritura pública de fecha 17/07/1987se constituyó la finca de autos en régimen de propiedad horizontal, integrada por 21 viviendas y 2 locales comerciales, haciendo constar en el título de constitución (art. 2) que «Los locales comerciales situados en la DIRECCION001, que no tengan acceso al vestíbulo de la escalera general, no participarán en los gastos generales de tal escalera,ni por consiguiente en los de reparación, conservación, entretenimiento y consumo de energía eléctrica del ascensor de la misma, ni en los de limpieza,alumbrado, pintura, reparación y conservación de tal escalera y vestíbulo general de entrada a la misma, que serán a cargo exclusivo de los departamentos que integran las viviendas de las plantas altas del edificio y lo que pudiera corresponder a los expresados locales comerciales será prorrateado entre los distintos departamentos que integran las plantas altas».

b) En fecha 19/01/1990se celebró una junta de la comunidad de propietarios en la que se dio cuenta de una reunión previa que había tenido lugar el 22/06/1989, así como de otra reunión celebrada en el mes de noviembre de ese mismo año entre los propietarios de las tiendas y el presidente, el vicepresidente y el secretario de la comunidad, en la que se llegó a un preacuerdo en virtud del cual los propietarios de las tiendas se harían cargo de la portera de la finca asumiendo su contratación laboral.

En contraprestación la Comunidad cedería el uso del habitáculo de portería para los locales.

Dicho acuerdo supuso la supresión del servicio portería sin ningún coste para la comunidad y la dedicación del correspondiente gasto anual de dicho servicio a realizar las obras de rehabilitación de la finca.

En dicha acta (19/01/1990) se aprobó por unanimidad aceptar la propuesta consistente en ceder a perpetuidad el derecho de usodel departamento portería a los actuales o futuros propietarios de los locales, autorizándoles a realizar al efecto las obras que fueran de su conveniencia. En contraprestación, como se ha dicho, los propietarios de los locales se harían cargo de la persona que desempeñaba las funciones de portera, contratándola en su empresa y dejando el habitáculo destinado a W.C. para el servicio de limpieza de la escalera, corriendo a su cargo las obras de adecuación de éste.

c) El demandante Sr. Urbano adquirió el local tienda 1 mediante una escritura de compraventa de fecha 02/08/2001,y en la misma se hizo constar que el comprador aceptaba las normas por las que se regía la comunidad de propietarios del inmueble, obligándose a su cumplimiento, exhibiendo los comparecientes al Notario el certificado librado por el secretario-administrador de la comunidad de propietarios relativa al acuerdo adoptado en junta de propietarios de 19/01/1990.

d) Durante los años siguientes al acuerdo adoptado el 19/01/90 no consta cómo se contribuyó por los locales a tales gastos.

En el acta correspondiente al ejercicio 2016consta que en el estado de cuentas de ese ejercicio aparecen exentos los locales de los gastos de consumo de agua, luz, reparaciones, limpieza de escalera y mantenimiento del ascensor.

Sin embargo, en los ejercicios 2017 a 2020se imputaron a los locales, en exclusiva, los gastos de limpieza de la escalera y de suministro de agua y a partir de 2018 también de electricidad, así como una reparación.

En 29/11/2018se celebró una junta de propietarios en la que se acordó por mayoría de los asistentes, con el voto en contra del propietario del local tienda 1, la aprobación del estado de cuentas del ejercicio vencido y del presupuesto del ejercicio siguiente, y asimismo se acordó que "el cost de la neteja de l'escala vagi a càrrec dels propietaris dels locals... a parts iguals".

Los acuerdos adoptados en esta Junta de 2018 no fueron impugnados por ningún propietario.

Lo mismo sucedió con los acuerdos de la junta de 27/06/2019.

e) En la junta de propietarios celebrada el 06/10/2020,se aprobó por mayoría, con el único voto en contra del recurrente, los puntos segundo y tercero del orden del día relativo al estado de cuentas del ejercicio 2019/2020 en el que se imputaban en exclusiva y por mitad a los locales comerciales los gastos de limpieza de las zonas comunes del edificio comunitario; así como el presupuesto para el ejercicio siguiente (2020/2021) en el que se mantenía la misma previsión de los indicados gastos.

f) En ninguno de los órdenes del día de las juntas celebradas entre 2017 y 2020 se incluyó ni nadie propuso como punto a discutir y, en su caso, a aprobar la modificación del título de constitución para incorporar al mismo el acuerdo sobre distribución de los gastos de limpieza del vestíbulo y de la escalera a cargo exclusivo de los propietarios de los locales, bien sea al amparo del art. 553-26.1 a) CCCat o, en su caso, del art. 553-26.2 e) CCCat

g) El local comercial propiedad de la parte actora, según el Registro de la Propiedad, mide 122,92 m2 más 3,26 m2 de terraza, que es el patio de luces del inmueble, y le corresponde un coeficiente del 6,39%, pero en realidad tiene una superficie de 136,81 m2 más 7,92 m2 de terraza.

Sin embargo, el coeficiente indicado (6,39 m2) es el que sigue constando en las actas comunitarias actuales, pese a la ampliación del local.

El local en cuestión sigue sin tener acceso al vestíbulo de la finca.

SEGUNDO.- El recurso de casación y la oposición al mismo.

1.Como se ha dicho ut supra,solo han sido admitidos los motivos 2º y 3º del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD,en los que denuncia la infracción, respectivamente, de los arts. 553-3.1 c )y 553-45.1 CCCat y de los arts. 553-31.1 a )y 553-31.4 CCCat -se advirtió en el auto de admisión de que podrían ser resueltos conjuntamente y, de hecho, en el propio recurso también se advirtió de que el tercer motivo se encuentra «íntimamente ligado con el segundo motivo de casación»-,en ambos casos por interés casacional al amparo del apartado a) del art. 3º de la Ley 4/2012 de 5 marzo, por infracción de la doctrina de esta Sala expuesta, por un lado, en las SSTSJCat 83/2015, 86/2016, 18/2019, 27/2022 y 42/2022, y, por otro lado, en las SSTSJCat 51/2012, 52/2012 y 30/2003.

Considera la recurrente que el hecho de que el tribunal a quohaya decidido que la actuación de la COMUNIDAD demandada consistente en atribuir en exclusiva los gastos generales de la escalera comunitaria a los propietarios de los locales comerciales situados en la DIRECCION001, excluyendo de ellos a los propietarios de las viviendas de los pisos superiores, es contrario a lo dispuesto en los estatutos (1987) de la comunidad, que exceptuaba a los primeros expresamente por carecer de acceso interior al vestíbulo de la finca; e infringe lo dispuesto en los arts. 553-3.1 c) y 553-45.1 CCCat, que permiten que la distribución de dichos gastos pueda hacerse también por acuerdo firme de la junta de propietarios sin necesidad de atender a las cuotas de participación estatutarias, acuerdo que, siempre según la recurrente, en este caso se produjo mayoritariamente en la Junta de 29/11/2018, en virtud de lo que fue acordado unánimemente en la junta de 19/01/1990, sin haber sido impugnado por nadie.

En apoyo de su alegación impugnatoria cita, como se ha dicho, las SSTSJCat 85/2016, 86/2016, 18/2019, 27/2022 y 42/2022.

Alega la recurrente que en todas ellas se permite a la junta de propietarios de la comunidad acordar válidamente sobre la distribución de los gastos comunitarios al margen de lo dispuesto en los estatutos, con tal de que el acuerdo que se adopte al respecto reúna las mayorías necesarias, en concreto, los 4/5 de los propietarios y de los coeficientes, como se prescribe en el art. 553-26.2 e) CCCat, sin necesidad de modificar por ello las cuotas de participación, para lo cual, según acepta, se exigiría la unanimidad - art. 553-26.1 a) CCCat-.

La recurrente añade que, además, en este caso junto al acuerdo de la junta de 29/11/2018 debe aludirse al adoptado en el mismo sentido en la junta de 27/06/2019, que tampoco fue impugnado.

Sucede, sin embargo, que en la sentencia recurrida (FD1) se dice que los acuerdos de 29/11/2018 y 27/06/2019 -estos últimos son aludidos solo implícitamente- fueron excluidos de este procedimiento por un auto de la Audiencia Provincial de 07/09/2023, que desestimó la solicitud de suspensión del recurso de apelación derivada de la tramitación de un procedimiento destinado a sustanciar su impugnación. La recurrente considera que los acuerdos impugnados aquí (06/10/2020) se limitan a reproducir lo dispuesto en los dos anteriores, de manera que procedería desestimar este motivo (2º) y casar la sentencia recurrida volviendo a lo decidido en primera instancia.

En la misma línea, en el motivo 3º considera la recurrente que la sentencia recurrida infringe el art. art. 553-31.4 CCCat, puesto que, al no haber sido impugnados en el plazo de caducidad previsto en dicha norma los acuerdos sobre la distribución de los gastos comunitarios adoptados en las juntas de 29/11/2018 y de 27/06/2019 -que, según su opinión, modificaron la distribución prevista en los estatutos y, en última instancia, solo podrían ser anulables, pero en modo alguno nulos de pleno derecho- no le es posible al propietario disidente reclamar la vuelta a lo dispuesto en los estatutos, desconociendo la fuerza ejecutiva de aquellos, ni siquiera so pretexto de que su ejecutividad se debió a «una cierta tolerancia».

En apoyo de esta alegación, la recurrente cita las SSTSJCat 30/2003, 51/2012, 51/2012, 65/2014 y 86/2016.

Por ello, considera la COMUNIDAD recurrente que «al existir dos acuerdos comunitarios válidos, convalidados, consolidados, firmes y ejecutivos, que modificaron el sistema de reparto de los gastos controvertidos»previsto en los estatutos, procede la estimación del recurso de casación y la anulación de la sentencia de apelación.

2.La representación procesal de D. Urbano se ha opuesto a la estimación de los dos únicos motivos admitidos del recurso interpuesto de contrario, aceptando que los acuerdos adoptados en la junta de 2018 no han sido impugnados en este procedimiento y que solo lo han sido los adoptados en la junta 06/10/2020, por ser contrarios a los estatutos -título de constitución- y gravemente perjudiciales para él, que pese a no usar el vestíbulo ni la escalera debe hacerse cargo de la mitad de los gastos correspondientes a su limpieza, así como por suponer una discriminación injustificable respecto del resto de los propietarios de las viviendas, que son quienes los usan sin tener que abonar nada por su limpieza.

Invoca en apoyo de su tesis la STSJCat 25/2013 de 4 abril, además de lo dispuesto en el art. 553-45.4 CCCat, y denuncia que el acuerdo impugnado supone una actuación contraria a la buena fe y un abuso de derecho en los términos resultantes de la STSJCat 32/2013 de 25 abril, en virtud del cual una mayoría pretende favorecer a unos vecinos en detrimento de otro.

Por otra parte, la representación procesal del actor niega que sean de aplicación al caso las resoluciones de esta Sala invocadas por la recurrente por referirse a supuestos de hecho distintos, ya que solo tratan del quórum necesario para tomar válidamente un acuerdo puntual de distribución de los gastos comunitarios que suponga una alteración de la cuota reflejada en los estatutos o en el título de constitución, y no para decidir si el acuerdo adoptado en este caso el 06/10/2020 es o no conforme a derecho - arts. 553-45, 553-25.1 y 111-7 CCCat-.

En segundo lugar, cuestiona que el acuerdo adoptado en 29/11/18 en virtud de un determinado orden del día en el que solo se hacía referencia a la aprobación de un concreto (2017) estado de cuentas - arts. 553-21.4 y 553-25.1 CCCat- y en el que nada se decía de la modificación del título de constitución -el de la junta de 27/06/2019 estaría en la misma situación-, vincule a futuro lo que pueda decidirse en los ejercicios posteriores por el hecho de no haber sido impugnado, sino solo y en su caso en lo que respecta a la recuperación de las cantidades abonadas en concepto de los indicados gastos, cantidades que el Sr. Urbano parece que da por perdidas.

Por ello, considera que no puede atribuirse al acuerdo de 2018 -cabe pensar que tampoco al de 2019- una efectividad y una vocación de permanencia para todos los ejercicios posteriores, de manera que, en el caso de pretender la COMUNIDAD su reproducción en el futuro, el acuerdo en que esta pretensión se plasme mayoritariamente será nuevamente susceptible de impugnación al amparo del art. 553-31.1 a) CCCat, mientras no se modifiquen válidamente las cuotas de participación que consten en el título de constitución - art. 553-26.1 a) CCCat-, porque la ejecutividad de los acuerdos comunitarios a que se hace referencia en el art. 553-29 CCCat se limita, en cuanto a lo relativo a la aprobación de las cuentas anuales, al ejercicio para el que fueren aprobadas, pudiendo ser impugnadas las de cada ejercicio si se opusieren al título de constitución, sin que lo impida el que no lo hubieren sido las de ejercicios anteriores aunque también se opusieren a los estatutos o al título de constitución y sin que ello suponga considerarlos actos propios-Cfr. STSJCat 18/2019 de 7 mar.-, porque la aprobación del acuerdo de 2018 no constituyó un acto propiocomo tal, es decir, un acto inequívococon fuerza vinculante para crear, modificar o extinguir algún derecho realizado con plena libertad o voluntad no coartada, teniendo en cuenta que -según el Sr. Urbano- en 2018 existían negociaciones entre los propietarios de los locales y la COMUNIDAD para llegar a un acuerdo razonable, negociaciones que en 2020 se dieron por rotas.

TERCERO.- La decisión de la Sala.

1.Respecto a la distribución de los gastos de una comunidad en régimen de propiedad horizontal entre los copropietarios de la misma, el art. 553-45.1 CCCat ,bajo el título «Contribución al pago de los gastos comunes»,ordena que «los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta»;mientras que el art. 553-3.1 c) CCCat ,bajo el título «Cuota»,dispone que es la cuota de participaciónla que «establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario».

De todas formas, no es posible obviar por la importancia que tiene para la resolución del presente recurso que el art. 553-3.3 CCCat advierte de que «las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos»;así como también el art. 553-26.1 a) CCCat que, bajo el título «Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas»,prescribe que «se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para: a) Modificar las cuotas de participación»;si bien el art. 553-26.2 a )y e) CCCat ,bajo el mismo título, prevé que basta «... el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:... a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario... e) Acordar cuotas especiales de gastos...».

Por otra parte, respecto a la impugnación de los acuerdos adoptados al respecto -y aun de otros- por la correspondiente junta de propietarios, el art. 553-31.1 a) CCCat ,con el título «Impugnación»,admite que «Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos: a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho...»;mientras que el art. 553-31.4 CCCat bajo el mismo título, preceptúa que «La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a)... Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda».

2.Por tanto, la determinación o, en su caso, la modificación de las cuotas de participaciónen una comunidad en régimen de propiedad horizontal solo puede hacerse por un acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, "por medio de la autoridad judicial"o de "un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos"- arts. 553-3.3 y 553-26.1 a) CCCat-, y, de hecho, todos los acuerdos que modifiquen la cuota de participación requerirán el consentimiento expresode los propietarios afectados por la modificación - art. 553-25.4 CCCat-.

La razón por la que la modificación de las cuotas de participación exige la unanimidad de los propietarios o, en su caso, el consentimiento expreso de los afectados radica en que dichas cuotas puede determinar, además de la distribución de los gastos entre los diferentes propietarios, «salvo pacto en contrario»- art. 553-3.1 c) CCCat-, entre otros aspectos, la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes, la participación de los mismos en los beneficios, en la gestión y en el gobierno de la comunidad, así como los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen, y además la participación en el reparto de los ingresos - art. 553-3.1 CCCat-.

Pero así como respecto de estos aspectos no se prevé ninguna alternativa a la unanimidad -en el caso del reparto de ingresos, sin embargo, también cabe pacto en contrario, según el art. 553-3.1 c) CCCat-, respecto de la distribución de los gastos sí se prevé en nuestro ordenamiento, a diferencia de lo que sucede en el régimen de la LPH - art. 17.6 LPH-, el establecimiento o la modificación del coeficiente por una mayoría cualificada, constituida por el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las 4/5 partes de las cuotas de participación - art. 553-26.2 e) CCCat- para aprobar cuotas especialesa fin de afrontar determinados gastos comunitarios - arts. 553-3.4 y 553-45.3 CCCat-, mayoría cualificada que es la misma que se precisa también para modificar el título de constitución y los estatutos, «salvo que exista una disposición legal en sentido contrario»- art. 553-26.2 a) CCCat-, exigiéndose asimismo esta mayoría cualificada para la aprobación de un eventual incremento de la participación en los gastos comunes para algún elemento privativo concreto en determinados supuestos, que en ningún caso podrá ser superior al doble de lo que correspondería por la cuota de participación - art. 553-45.4 CCCat-.

En estos casos, la cuota de participación dejará de ser la referencia -supletoria- para distribuir los gastos comunitarios entre los propietarios y, dependiendo de la especialidad del gasto de que se trate, pasará a serlo la cuota especial aprobada al efecto respecto a la partida de gasto escogida - art. 553-3.4 y 553-45.3 CCCat-.

La ventaja de incluir en el título de constitución o en los estatutos esas cuotas especiales para determinados gastos aprobadas por una mayoría cualificada de 4/5 de votos y de cuotas, radica en que no será necesario renovar en cada ejercicio, al aprobar en junta los estados de cuentas y los presupuestos anuales - art. 553-19.2 d) CCCat-, la voluntad mayoritaria de la comunidad al respecto.

De todas formas, la aprobación de los acuerdos que pretendan la modificación permanente del título de constitución o de los estatutos - art. 533-26.2 a) CCCat-, como en el caso de cualesquiera otros acuerdos, requerirá la inclusión del asunto de que se trate en el orden del día de la convocatoria de la junta - art. 553-25.1 CCCat-, con precisión del asunto a debatir y a acordar - art. 553-21.4 a) CCCat-, debiendo constar dicho orden del día en el acta - art. 553-27.2 b) CCCat-.

Sucede, sin embargo, que en la práctica se observa que las comunidades de propietarios vienen funcionando, en lo que se refiere a la modificación -o adaptación- de las cuotas para la distribución del gasto comunitario en general o de determinadas partidas del mismo en particular, incluso durante varios años consecutivos, mediante acuerdos vinculados a la aprobación anual de los estados de cuenta y de los presupuestos anuales - art. 553-20.1 CCCat-, sin el propósito expreso de modificar el título de constitución o los estatutos o, por lo menos, sin que en el orden del día se haya hecho alusión expresa a esta finalidad, acuerdos -los de aprobación de los estados de cuenta y de los presupuestos- que, en principio, solo requieren para su aprobación una mayoría simple - art. 553-25.2 j) CCCat-, si bien no es infrecuente que lleguen a reunir las mayorías especiales previstas en el art. 553-26.2 CCCat, lo cual, de todas formas, es insuficiente por sí solo para producir la modificación del título de constitución.

3.Precisamente, en el régimen de la LPH, en el que, como hemos dicho ya, la modificación del título de constitución exige unanimidad por regla general - art. 17.6 LPH-, a diferencia de lo que sucede en nuestro ordenamiento en el que basta con una mayoría cualificada - art. 553-26.2 a) CCCat-, el TS contempla "la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto;[pues bien,] el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutosde una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo... Por tanto, representando el acuerdo que ahora se impugna una vuelta a lo dispuesto en el título constitutivo en cuanto a la distribución de los gastos no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo...» - STS 184/2013 de 7 mar. (FD3); en el mismo sentido, puede verse entre otras como las SSTS 50/2014 de 6 de feb. (FD2), 123/2020 de 25 feb. (FD6), 163/2020 de 11 mar. (FD2)-.

Al aludir como antecedente digno de consideración a esta doctrina del TS, nos sumamos a la misma -respetando la particularidad ya mencionada- al recordar que:

«Esdevé possible, i fins i tot habitual a la praxis, que les comunitats de propietaris, sense modificar les seves quotes de participació, portin a terme una distribució diferent de les despeses comunitàries que no s'adeqüen a les mateixes i que aquests acords, fruits de la voluntat majoritària dels propietaris, es perllonguen en el temps. Ara bé, per tornar al repartiment conforme a les quotes de participació o a allò que es preveu en els Estatuts, és a dir, per a sol·licitar l'aplicació dels mateixos i el retorn al sistema constitutiu és necessari solament obtenir la majoria simple. Aquesta doctrinaque diferencia entre quotes de participació i modificació del títol o Estatuts front a un sistema de repartiment de les despeses divers al previst en aquells, per a regular el comportament de les comunitats de propietaris al respecte, és aplicable també en el dret català,perquè s'adequa a les previsions contingudes en els preceptes del Codi civil de Catalunya abans esmentats, tota vegada que explícitament s'admet a l'article 553-3.1 que la quota de participació és el mòdul per a distribuir despeses i ingressos, llevat de pacte en contra, la qual cosa obre la possibilitat que, sense alterar aquesta, que requereix unanimitat, es puguin adoptar acords de distribució de les despeses comunes [ art. 553-26.2 e) CCCat] diferents al que resultaria de l'aplicació del repartiment segons la quota. Ara bé, aquests acords són susceptibles de ser modificats i retornar a l'aplicació del que es preveu al títol i als Estatuts mitjançant majoria simple"-STSJCat 50/2023 de 31 jul. (FD2), con cita de la STSJCat 83/2015 de 3 dic. (FD3)-.

El supuesto de hecho examinado en la ocasión comentada -STSJCat 50/2023 (FD2)- se refiere a la impugnación judicial del acuerdo de una comunidad por uno de los propietarios, al que, so pretexto de la creación de una comunidad de propietarios compleja, que terminó siendo anulada haciendo resurgir la comunidad simple originaria, la demandada pretendía imponer al recurrente de aquel caso un coeficiente de distribución de gastos más gravoso que el que resultaba de su cuota de participación en la comunidad ordinaria inicial, coeficiente incrementado que, sin embargo, el propietario disidente había tolerado en el pasado, sin que por ello consideráramos que hubiera perdido la posibilidad de impugnar el acuerdo en cuestión, ni so pretexto de la ejecutividad de los acuerdos precedentes al impugnado - art. 553-29 CCCat- o de su fuerza vinculante - art. 553-30.1 CCCat- ni tampoco so pretexto deslegitimador de los actos propios- art. 111-8 CCCat-.

Por ello, en el caso comentado -STSJCat 50/2023- estimamos el recurso del propietario disidente y declaramos la nulidad de los acuerdos comunitarios impugnados allí.

Esta sentencia fue precedida por la STSJCat 45/2023 de 31 julio, en virtud de una casación sustanciada a partir de la solicitud de nulidad de determinados acuerdos comunitarios mediante los cuales se pretendía la imposición de coeficientes más gravosos para el propietario disidente -de hecho, se trataba de las mismas partes que en caso de la STSJCat 50/2023- a raíz de la modificación irregular de una comunidad de propietarios simple en una compleja que por dicha razón fue anulada.

Pues bien, en el caso comentado -STSJCat 50/2023 (FD2)- llegamos a declarar, en orden a la modificación de los coeficientes, que:

«...no es posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respetado los requisitos legales, pues si bien es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley... un acuerdo de modificación de título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo... de ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello».

Y, en consecuencia, entonces concluimos que «el criterio que se acaba de exponer es perfectamente asumible por esta Sala, teniendo en cuenta que lo que resulta de la regulación contenida en el Capítulo III, Título V, Libro V del CCCat, no es diferente de que lo que se desprende del C.C. y de la LPH»-STSJCat 50/2023 de 31 jul. (FD2)-.

Ni que decir tiene que frente a una cuota especial incluida en el título de constitución o en los estatutos en virtud de un acuerdo aprobado válidamente por una mayoría cualificada, que el propietario disidente considere "dadas las circunstancias"abusivo o gravemente perjudicial podrá impugnarlo ante la autoridad judicial - art. 553-31.1 CCCat-, aunque no sea contrario a las leyes, al título de constitución o a los estatutos, siempre que haya votado en contra -o haya sido privado ilegítimamente del derecho de voto- y esté al corriente de pago de las deudas con la comunidad o haya consignado válida y oportunamente su importe - art. 553-31.2 y 3 CCCat.

4.En el supuesto del presente recurso, como resulta de los antecedentes descritos ut supra,se constituyó la finca en régimen de propiedad horizontal por una escritura pública del 17/07/1987, disponiéndose en el título de constitución (art. 2) que los dos locales situados en los bajos no participarían en los gastos generales de la escalera y del ascensor relativos a su limpieza, alumbrado, pintura y conservación, debiendo asumir dichos costes a prorrata las viviendas de las plantas altas.

En 19/01/1990, la junta acordó por unanimidad conceder el derecho de usopermanente de la portería a los propietarios actuales y futuros de los locales, permitiendo las obras necesarias para poder ejercer dicho derecho. A cambio, los propietarios de los locales se comprometieron a contratar a la portera en su empresa y a adaptar el W.C. de la portería como habitáculo para los útiles de limpieza de la escalera, asumiendo el coste de los trabajos de adaptación -solo este coste-.

Mientras la contratación de la portera se produjo oportunamente conforme a lo acordado, según parece la adaptación del W.C. no se ha ejecutado todavía. De este eventual incumplimiento no cabe extraer, sin embargo, ninguna consecuencia en orden a la resolución del presente recurso.

Como declara la Audiencia Provincial (1ª) en la sentencia recurrida, «desde el punto de vista de la literalidad de los acuerdos adoptados el 19/01/1990»,nada se acordó ni se aprobó sobre la atribución a futuro de los gastos correspondientes a la limpieza de la escalera y del vestíbulo a los locales, ni mucho menos en orden a la modificación del art. 2 del título de constitución.

La válida modificación del título de constitución en cuanto a la distribución de los gastos hubiera requerido, como ya hemos dicho, la convocatoria de una junta con la inclusión de la correspondiente propuesta como un concreto punto del orden del día y, tras la oportuna discusión, su aprobación por mayoría cualificada - art. 553-26.2 CCCat-, así como, en su caso, su inscripción en el Registro de la Propiedad, tras su elevación a escritura pública, a fin de permitir su afectación a terceros.

Nada de eso tuvo lugar en este caso -la referencia a la cesión de la portería en la escritura de compraventa del local por el Sr. Urbano no aporta nada a la solución del caso-, por lo que el acuerdo de 1990, a pesar de haber sido adoptado por unanimidad, no puede invocarse como un antecedente válido para imponer a futuro y de forma permanente un régimen de distribución de gastos comunitarios diferente al resultante de la aplicación de los coeficientes derivados de las correspondientes cuotas de participación estatutarias, a falta de un pacto válido en sentido contrario - art. 553-45.3 CCCat-.

Ello no obstaba, sin embargo, para que la comunidad pudiera acordar mayoritariamente, como así lo hizo, un régimen diferente cuya vigencia debía considerarse en todo caso supeditada a la ausencia de impugnación por parte de los propietarios que, en su caso, hubieren votado en contra, conducta que la jurisprudencia del TS y la nuestra consideran simplemente manifestación de una mera tolerancia y, en ausencia de otros factores decisivos que aquí no concurren, no constitutiva sin más de un acto propio- art. 111-8 CCCat-.

De hecho, en nuestro caso el único interés identificable para la COMUNIDAD en los acuerdos de 1990, según observó certeramente el tribunal a quo,radicaba en que «a través de dicho acuerdo la Comunidad dejaba de tener los gastos por el servicio de portería (que representaban un 50% de los gastos de la Comunidad) y se ahorraban los vecinos una eventual indemnización por despido de la portera, ésta pasaba a la plantilla de la empresa y a cambio la Comunidad cedía el espacio de la vivienda de la portería salvo el aseo que quedaba para el servicio de la Comunidad».

No consta de qué forma pensaba la COMUNIDAD hacer frente a partir de entonces a la limpieza de la escalera y a otros gastos incluidos en dicha partida -de hecho, no hay noticias de que pretendiera imponérselos a los propietarios de los locales hasta el año 2017-, pero, en cualquier caso, lo que no cabe suponer es que, además de amortizar el servicio de portería, pretendiera entonces (1990) modificar a futuro el régimen de dichos gastos comunitarios liberando a los propietarios de las viviendas, que constituían la inmensa mayoría, en abierto perjuicio de la minoría constituida por los propietarios de los locales -21 frente a 2-.

Por su parte, el interés de estos últimos solo cabría encontrarlo en el espacio ganado -que, de todas formas, no les supuso poder acceder al vestíbulo-, espacio que no comportó un aumento de su cuota, seguramente por tratarse de la simple adquisición de un derecho de uso y no de propiedad, sin que conste tampoco cómo se amortizó el reducido coeficiente correspondiente a la portería -1,04%-, si bien es razonable suponer que la correspondiente participación en los gastos, al menos en un primer momento, se prorrateó entre los vecinos de las plantas superiores.

Se ha dicho ya que en 29/11/2018 se celebró una junta de propietarios en la que se acordó, no por unanimidad sino por mayoría de los asistentes -cabe suponer que fue cualificada-, con el único voto en contra del propietario del local tienda 1, la aprobación del estado de cuentas del correspondiente ejercicio y del presupuesto del ejercicio siguiente, aprobándose también por igual mayoría que "el cost de la neteja de l'escala vagi a càrrec dels propietaris dels locals... a parts iguals".

Este acuerdo no fue impugnado -como tampoco lo fue el acuerdo en el mismo sentido de 27/06/2019- ignorándose las razones que pudo tener el Sr. Urbano para no hacerlo, si bien este alega que por entonces existía la posibilidad de llegar a un acuerdo, que a la postre quedó frustrado.

Pero, conforme a la doctrina antes expuesta, el acuerdo mayoritario de 29/11/2018 no comportó -tampoco el de 27/06/2019- ninguna modificación del título de constitución ni es posible reconocerle ahora otros efectos que los derivados de la aprobación de las cuentas de ese ejercicio y del presupuesto del siguiente, excluyendo que pudiera conferírsele los efectos deslegitimadores correspondientes a un acto propio.

Este criterio no contradice lo que resulta de los arts. 553-29 y 553-30.1 CCCat ni, como hemos dicho ya, lo que se desprende del art. 111-8 CCCat.

La jurisprudencia ha proclamado reiteradamente que la ejecutividad y la vinculación para todos los propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, incluidos los disidentes, de los acuerdos adoptados válidamenteen una junta -«salvo que los estatutos establezcan otra cosa»-se producen desde el momento en que se adopten y siempre que no fueren radicalmente nulos y no hubieren sido impugnados -Cfr. SSTS 700/2013 de 6 nov. (FD5), 546/2012 de 28 sep. (FD2), 535/2011 de 18 jul. (FD3)-.

Pero el alcance de esa ejecutividad debe limitarse en función de los requisitos que reúna el acuerdo en cuestión, por lo que siendo evidente que los acuerdos alcanzados en las juntas de 29/11/2018 y 27/06/2019 carecían de virtualidad para modificar las cuotas de participación incluidas en el título de constitución - arts. 553-3.3 y 553-26.1 a) CCCat- o para preconstituir un pacto especial con efectos permanentes sobre los gastos discutidos - art. 553-26.2 e) CCCat-, nada se oponía a que el propietario disidente que pretendía la vuelta a lo dispuesto en dicho título pudiera instarlo, como se hizo en este caso.

Por otra parte, tanto de nuestra jurisprudencia como de la del TS resulta que la fuerza vinculante del acto propioestriba en encontrarse dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, siempre que se parta de una actuación inequívoca y realizada con plena libertad y voluntad no coartada -Cfr. SSTSJCat 50/2023 de 31 jul. (FD2), 45/2023 de 31 jul. (FD6), 18/2019 de 7 mar. (FD3), 32/2013 de 25 abr. (FD6), 4/2013 de 10 ene. (FD3), 23/2010 de 7 jun. (FD1)-.

Las vicisitudes en cuanto a la distribución de los gastos de limpieza y mantenimiento del vestíbulo y de la escalera que han sido descritas ut supraa raíz de la amortización del servicio de portería por la COMUNIDAD, no permiten considerar de forma inequívoca que la cesión del espacio correspondiente a dicho servicio lo fue a cambio de que los propietarios de los locales se hicieran cargo en exclusiva de tales gastos exonerando de ellos a los propietarios de las viviendas.

Tampoco es posible atribuir la consecuencia pretendida por la recurrente ex art. 111-8 CCCat a la falta de impugnación de los acuerdos de la junta de 29/11/2018 -ni de la del 27/06/2019-, ya que, por lo general, la limitación de la significación de la falta de impugnación de los acuerdos comunitarios de efectividad anual -como los de aprobación de determinados estados de cuenta y de presupuestos de ejercicios contables concretos- no permite reconocerle la eficacia asignada a los actos propios,sobre todo si hubiere ido precedida de un voto en contra, ni otros efectos permanentes más trascendentales que los derivados de una mera tolerancia -Cfr. SSTS 123/2020 de 25 feb. (FD6), 124/2013 de 26 feb. (FD3); SSTSJCat 45/2023 de 31 jul. (FD6), 50/2023 de 31 jul. (FD2)-

Como consecuencia de todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de casación interpuesto por la COMUNIDAD contra la sentencia dictada por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 184/2024 de 14 marzo, complementada por el auto de 26 abril 2024.

CUARTO. - Las costas del recurso de casación y el depósito para recurrir.

1. Atendida la desestimación del recurso, procede imponer las costas correspondientes a la parte recurrente, conforme a los arts. 398 y 394 LEC.

2. Respecto al depósito para recurrir en casación, procede decretar su pérdida, debiendo dársele el destino legalmente previsto en la DA 15ª LOPJ.

En su virtud,