Sentencia Civil 7/2025 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 161/2024 de 07 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

1. Frente a la sentencia de la Audiencia provincial que dio lugar a la acción de retracto de comuneros entablada por la Sra. Marí Trini contra el Sr. José por estimar que la acción no se hallaba caducada cuando se interpuso la demanda, la defensa de la parte demandada formula recurso de casación que fundamenta en un único motivo.

2. Se aduce la vulneración del art. 552-4.2 del libro V del Código Civil de Catalunya (CCC) y la falta de doctrina en relación con el dies a quo deltérmino de caducidad en un caso como el presente. Se cita la doctrina del TSJC expuesta en la S. 2/2023 de 9 de enero, en la cual se determinó que en el caso de que la compraventa hubiese accedido al Registro de la propiedad, el plazo de tres meses que prevé la norma debía contarse desde la inscripción, si bien el recurrente ya advierte que el supuesto de hecho del presente caso no es el mismo que el contemplado en la sentencia citada.

3. La Sala admitió a trámite el recurso por falta de jurisprudencia en relación con la cuestión debatida mediante Auto de fecha 21.11.2024.

SEGUNDO.- Antecedentes

Son antecedentes relevantes de los que debemos partir los que a continuación se exponen ya que los mismos resultan de las propias alegaciones de las partes y de la documentación aportada, no siendo discutibles.

1. En el año 2019, la finca registral NUM000 descrita en el hecho primero de la demanda sita en la localidad de Sant Feliu de Guixols, pertenecía a las siguientes personas: el 33,33% a la Sra. Brigida, otro 33,33% al Sr. Leonardo, hallándose el otro 33,33% dividido entre los cuatro hermanos Marí Trini Eugenio Blanca Anselmo. Así Blanca, Marí Trini, Anselmo y Eugenio, los cuales, en consecuencia, tenían un 8,33% cada uno de la finca indicada.

2. El día 4 de octubre de 2019, el Sr. Leonardo, sin haber ofrecido el derecho de tanteo al resto de comuneros, vende su participación indivisa de la finca (33,33%), a un tercero, el Sr. José.

3. El día 28 de enero de 2020, las Sras. Marí Trini e Blanca interponen demanda judicial en ejercicio del derecho de retracto contra el Sr. José por su adquisición del 33,33%, acción a la que este se opuso.

4. Hallándose el pleito anterior pendiente y teniendo el Sr. Eugenio intención de vender su cuota indivisa del 8,33 %, ofrece el tanteo al resto de comuneros.

5. Mostraron su interés en comprar las Sras. Marí Trini e Blanca y el Sr. José.

6. Las Sras. Blanca y Marí Trini, el 24 de octubre de 2020, se dirigen mediante burofax a su hermano Eugenio haciéndole saber su intención de adquirir íntegramente la porción que iba a enajenar y comunicándole que dada la existencia de la demanda judicial por la que se había ejercitado el retracto contra el Sr. José por la venta anterior, por prudencia, con el fin de evitar perjuicios futuros lo aconsejable era la suspensión de la venta en favor del Sr. José.

7. Ello no obstante, en fecha 27 de octubre de 2020 fue autorizada escritura pública de compraventa del 8,33% perteneciente al Sr. Eugenio al Sr. José y a las Sras. Blanca y Marí Trini en las siguientes proporciones: un 5,36% al Sr. José, un 1,49% a la Sra. Marí Trini y otro 1,49 % a la Sra. Blanca.

8. La venta a favor del Sr. José se inscribe en el Registro de la propiedad en fecha 4 de noviembre de 2020.

9. En fecha 9 de diciembre de 2021 recae la sentencia en primera instancia. En ella se condena al Sr. José a retraer en favor de las Sras. Marí Trini e Blanca el 33,33% de la finca vendida en fecha 4 de octubre de 2019 por el Sr. Leonardo al primero.

10. La sentencia de primera instancia es recurrida en apelación por el Sr. José siendo desestimado el recurso por la Audiencia provincial mediante sentencia de fecha 28 de marzo de 2022.

11. Antes del transcurso de 3 meses desde la firmeza de la sentencia anterior, las Sra. Marí Trini presenta demanda de juicio de retracto contra el Sr. José con el fin de retraer el 5,36% de la finca adquirida por este último del Sr. Eugenio en fecha 27 de octubre de 2020.

12. El Sr. José se opuso a la demanda alegando la excepción de caducidad de la acción por haber transcurrido más de tres meses desde la fecha de la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

13. La sentencia de primera instancia estimó la excepción de caducidad y desestimó la demanda.

14. Recurrida la sentencia en apelación por la parte actora, la Audiencia provincial de Girona dicta en fecha 17 de julio de 2024 sentencia revocando la del juzgado y declarando que la demanda de retracto se ejercitó dentro de plazo por haberse interpuesto antes del transcurso de los 3 meses desde la firmeza de la Sentencia de 28 de marzo de 2022.

15. Frente a esta Sentencia formula la parte demandada el presente recurso de casación en los términos indicados en el primer fundamento de esta resolución.

TERCERO.- Retracto de comuneros

1. Para resolver acertadamente la cuestión que se plantea conviene recordar el fundamento y naturaleza de la acción de retracto de comuneros.

2. El retracto es un derecho de adquisición preferente de origen legal que tiene fundamento en el interés público.

3. Los derechos de adquisición preferente otorgan a su titular la facultad adquisitiva de la propiedad de una cosa mediante una preferencia sobre otras personas que también pretenden adquirirla o que la han adquirido ya. Se manifiesta en el tanteo que procede cuando la transmisión esta meramente proyectada y a través del retracto cuando no ha sido posible el ejercicio del tanteo. Solo si el titular del derecho deja pasar el tanteo voluntariamente le estará vedado el ejercicio posterior del retracto.

4. El retracto no produce en realidad la resolución de la venta como erróneamente dice el art. 1506 del Código Civil de 1889, sino la subrogación del nuevo adquirente en el lugar del tercero con efectos ex tunc.Así se deduce del art. 568-1.1 c) y del art. 568-2.2 del CCC que en este punto mantienen la estructura del retracto regulado en el art. 1521 del CC.

Resulta de interés mencionar la Resolució JUS/3403/2020 de la DGDEJ, en la cual se lee:

"Els drets d'adquisició preferent de caràcter legal són restriccions al dret de propietat fonamentades en la seva funció social. D'acord amb l' article 545-1 del Codi civil de Catalunya (CCC ), les restriccions del dret de propietat són les que estableixen les lleis en interès públic o privat, de manera que si són d'interès públic constitueixen límits ordinaris en benefici de tota la comunitat i si són d'interès privat ho són en benefici dels particulars.

La conceptualització legal dels drets d'adquisició preferent la trobem a l' article 568-1 del CCC , que, en relació amb el tanteig, indica que és el dret que faculta el seu titular a adquirir a títol onerós un bé amb les mateixes condicions pactades amb un altre adquirent i, en relació amb el retracte, diu que faculta el seu titular per a subrogar-se en el lloc de l'adquirent amb les mateixes condicions convingudes en un negoci jurídic onerós una vegada ha tingut lloc la transmissió."

5. Por su parte, la STS de 20 de mayo de 2004 ( ROJ: STS 3462/2004 - ECLI:ES:TS:2004:3462) recuerda que el retrayente se coloca en lugar del comprador, y, como consecuencia, dicho comprador desaparece de la escena jurídica respecto del vendedor.

6. En orden al retracto de comuneros, preferente cuando concurran varios a la vez ex art. 568-27 CCC, tiene su origen en el disfavor con que el derecho romano contemplaba la comunidad indivisa. Con el interés de que las comunidades dejasen de serlo cuanto antes se reguló el retracto de comuneros y la actio communi dividundoque han pasado hasta nuestros días por la tradición romana como antigua fuente del derecho civil catalán.

7. El Tribunal Supremo en su sentencia de 05 de marzo de 2020 ( ROJ: STS 708/2020 - ECLI:ES:TS:2020:708) con cita de otras anteriores, recordaba que el derecho de retracto tiene por finalidad esencial "evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños ".

Añadiendo la misma sentencia que "el retracto de comuneros facilita el cumplimiento de esta finalidad al permitir reducir el número de partícipes de la comunidad, evitando que la salida de uno de los partícipes por la venta de su cuota indivisa se sustituya por la entrada de un nuevo partícipe extraño a la comunidad."

8. Como dijimos en la STSJC 09 de enero de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 1764/2023 - ECLI:ES:TSJCAT:2023:1764) el retracto de comuneros constituye un límite al derecho de propiedad -así se indica expresamente en el Preámbulo del libro V- en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad, restricción que, aunque redunda en beneficio de particulares, está motivada por un interés que el legislador considera prevalente: la reunión en una sola mano de la propiedad, terminando con la comunidad indivisa, tradicionalmente considerada fuente de problemas y litigios.

9. Al tratarse de un derecho de origen legal, limitativo de la libertad de contratación, es de interpretación restrictiva y está sometido a un plazo breve de ejercicio del derecho con el fin de no entorpecer la seguridad del tráfico jurídico. La finalidad de la caducidad sería la de excitar la diligencia del comunero interesado en la compra fijándole ab initioun tiempo durante el cual la acción podría ser ejercitada.

10. Así lo expusimos en la STSJC anteriormente citada al validar que el término de caducidad comenzaba a contar desde que se tenía conocimiento de la venta y de sus circunstancias y si ello no había tenido lugar desde la inscripción de la venta en el Registro de la propiedad pues era de preferente aplicación la norma especial del art. 552-4.2 [Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde] frente a la general de la cognoscibilidad razonable del art. 122-5.1 del libro I del CCC.

11. En todo caso, no podemos perder de vista ni la finalidad del retracto, ni el interés público que subyace, ni tampoco el elemento de seguridad jurídica ínsito en el plazo de ejercicio de la acción, teniendo en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el art. 111-7 del CCC, en las relaciones jurídicas privadas deben observarse siempre las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

12. De este modo, el ejercicio de los derechos y de la oposición debe realizarse conforme a criterios de buena fe pues el derecho no tolera ni los fraudes a la ley, proscritos en el art. 6.4 del CC, ni el abuso de los propios derechos con daño a terceros.

13. Tuvimos ocasión de analizar esta cuestión en una acción de retracto en nuestra STSJC 29 de septiembre de 2016 ( ROJ: STSJ CAT 8268/2016 - ECLI: ES: TSJCAT:2016:8268) al decir que:

"Es configura el retracte com una segona fase en l'exercici del dret de tempteig que només té lloc si falta la notificació o hi ha modificació de les circumstàncies de preu i de venda en relació amb les comunicades en el tempteig. Tanmateix, quan ambdues facultats es frustren de mala fe, no només perquè el venedor, que és qui té l'obligació d'informar el copropietari de la seva intenció de vendre i de les condicions de la futura transmissió, no ha fet la preceptiva i obligada notificació, sinó perquè això ha ocorregut amb el coneixement i amb la connivència del comprador, com consta provat en la Sentència, aquest no pot emparar-se en la inscripció registral com a data d'inici.

L' article 552-4.2 del CCCat quan computa l'inici del termini de caducitat a partir de la inscripció registral, que no deixa de partir d'una ficció (que es té coneixement de la venda i de les seves circumstàncies des de la data en què s'inscriu la transmissió en el registre), té com a finalitat ( article 3.1 del CC ) la seguretat jurídica, és a dir, no deixar en suspens l'eficàcia de les transmissions durant un temps massa llarg, per evitar la incertesa que generaria, per a qui adquireix, la possibilitat que, per l'exercici del dret de retracte legal, un altre es pogués col·locar en la seva posició d'adquirent, però quan el comprador ha estat còmplice del venedor per frustrar els drets del copropietari no pot impedir que el copropietari utilitzi el mecanisme que la pròpia llei arbitra com a remei en aquestes situacions i que no és un altre que l'exercici del dret de retracte.

El contrari comportaria que el Registre de la Propietat emparés la mala fe provada i declarada, com un apèndix de la publicitat formal, que no és altra cosa que una exteriorització de l'acte formal i consisteix en la cognoscibilitat potencial per als qui puguin estar-hi interessats. Per això, si per mitjà de l'acte transmissiu que té accés al Registre de la Propietat el realment buscat és fer inefectius tant el tempteig com el retracte en contra de la tradició jurídica catalana, que cerca la concentració de la propietat en la comunitat ordinària indivisa, i impedir, de mala fe, el legítim exercici dels drets que la legislació ha previst per promoure aquesta concentració, la conseqüència no pot ser una altra que l'efectiu exercici dels drets desconeguts."

CUARTO. Resolución del recurso de casación

1. De lo expuesto en el anterior fundamento jurídico se desprende que los requisitos para el ejercicio del retracto de comuneros son los siguientes:

a) Venta de un bien en comunidad ordinaria indivisa,

b) Transmisión a título oneroso por parte de un comunero a un tercero ajeno a la comunidad en el sentido de que no tener anteriormente participación alguna en ella,

c) Que existan comuneros interesados en la adquisición de la porción vendida.

2. Los efectos propios de la acción son la colocación del comunero que ejercita la acción en el lugar del comprador adquiriendo la cosa por el mismo precio y en las mismas condiciones económicas y jurídicas en que se encontraba [art. 568-2.2:2. "El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, así como la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien"] razón por la cual no es necesario demandar al vendedor según reiterada doctrina legal.

Ya se ha expuesto anteriormente que no se produce ni la nulidad del primitivo contrato ni su resolución, sino la subrogación de retrayente en la posición jurídica del anterior comprador.

3. Como indica la Resolució JUS/906/2022 de 29 de març de la DGDEJ, el retracte va anar quedant com una mena de remei sancionador quan la venda s'havia produït sense complir amb les notificacions prèvies que el tanteig exigeix per definició. D'aquí que actualment tanteig i retracte, tot i ser fàcilment destriables l'un de l'altre, es construeixin doctrinalment com a dues manifestacions del d'adquisició preferent.

4. Así las cosas la sentencia recurrida debe ser confirmada.

5. Como consecuencia de la acción de retracto entablada por la ahora actora y por su hermana respecto de la cuota del 33,33% de la finca vendida en fecha 4 de octubre de 2019 por el Sr. Leonardo al Sr. José, este desapareció de la escena jurídica desde el momento en que la sentencia de la Audiencia de Girona de 28 de marzo de 2022 declaró correctamente ejercitado el derecho de retracto por las actoras de aquel procedimiento.

6. En consecuencia, solo hasta que cesó la incertidumbre respecto del esencial extremo de la condición de tercero del Sr. José y de la porción de la finca que podía ser retraída por cada uno de los comuneros en la venta realizada por el Sr. Eugenio, podía la acción ser ejercitada. El mismo efecto práctico como reconoce el recurrente se hubiese producido de interponer la actora la demanda a los tres meses contados desde la inscripción de la venta en el Registro pues en ningún caso se hubiese podido sentenciar el procedimiento sin haberse resuelto el primero. Y no es exigible la interposición de una reclamación judicial que hubiese sido del todo improcedente si el retracto ejercitado en el primer procedimiento hubiese finalizado con una sentencia desestimatoria.

7. Interpretar las normas en otra forma haría inefectiva la sentencia de 28 de marzo de 2022 y el principio de tutela judicial efectiva ( art. 24 CE) cuando las actoras entonces y la actual en este procedimiento, en tanto que comuneras interesadas, hicieron todo cuanto estuvo en su mano para ejercitar el retracto legal, derecho que dada su eficacia real debe prevalecer frente a los actos posteriores del tercer comprador que, pese a serlo, pretende quedarse con porciones de la finca, frustrando la finalidad del derecho de adquisición preferente reconocido legalmente.

8. Debe descartarse igualmente en el caso riesgo alguno para la seguridad jurídica del recurrente que siempre fue plenamente consciente de que su derecho a la adquisición de cuotas indivisas de la finca se hallaba sub iudicepor su oposición, sin razón alguna, al primer retracto, la estimación del cual condicionaba necesariamente el mantenimiento de la segunda adquisición al traer causa de la primera.

9. A la misma solución abonan mutatis mutandilas previsiones del art. 568-14 del CCC en sede de tanteos y retractos convencionales cuando en su número segundo establece que los derechos de tanteo pueden ejercerse, aunque la transmisión proyectada se haga en subasta judicial o extrajudicial, en cuyo caso el titular o la titular del derecho de tanteo debe igualar el mejor precio ofrecido en la subasta. En caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación.

Y en el nº 4 que se entiende que el ejercicio del derecho de tanteo, si no se ha fijado su plazo, caduca en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al día en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario o propietaria del bien y una tercera persona y sus condiciones. Si la transmisión es sometida a plazo o condición suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo suspensivo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condición.

10. Por lo que se lleva razonado, el término de la caducidad en el presente caso teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes no pudo contarse desde la inscripción de la venta en el Registro de la propiedad, sino a partir de la firmeza de la sentencia del primer retracto, siendo correcta la sentencia de la Audiencia que así lo dispuso.

QUINTO.- Costas y depósito para recurrir

Se imponen al recurrente las costas del recurso de casación ya que la Sala no aprecia méritos para dejarlas de imponer en este caso ( art. 398.2 de la Lec) con pérdida del depósito en su caso constituido.