Sentencia Civil 55/2024 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5692/2019 de 17 de enero del 2024

PRIMERO.- Los presentes recursos, de casación y por infracción procesal, se interponen en un litigio en el que el demandante, uno de los dos compradores de un apartamento tipo suite perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente destinado a un uso turístico (hotelero), reclama de los bancos demandados hoy recurrentes, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la totalidad de las cantidades que decía haber anticipado a cuenta del precio más los intereses legales desde las respectivas entregas.

La demanda ha sido desestimada en segunda instancia al apreciarse falta de legitimación activa del demandante por no haber demandado junto con la otra compradora, pero como quiera que desde un principio los bancos vienen negando que la ley sea aplicable por no tener la compraventa finalidad residencial, esta cuestión ha de ser examinada en primer lugar.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por sentencias de esta sala referidas a otras promociones de viviendas y apartamentos turísticos de la misma sociedad (todas ellas mencionadas por la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre), en particular sobre el conjunto residencial " DIRECCION000" sito en el término municipal de Mijas, Málaga ( sentencia 872/2022, de 9 de diciembre), son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 28 de agosto de 2004, D.ª Adelina y D. Bernardino, ambos extranjeros pero residentes en esa fecha en Fuengirola, Málaga, suscribieron con la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto la suite en Nivel NUM000, letra NUM001, del edificio "Bloque NUM002", perteneciente al conjunto DIRECCION001", sito en el término municipal de Mijas, también provincia de Málaga.

1.2. En lo que ahora interesa, las condiciones generales del contrato (folios 45 a 50 de las actuaciones de primera instancia, también doc. 2 de la demanda) contenían una estipulación "DECIMOTERCERA" del siguiente tenor:

"La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto".

1.3. Transcurrido el plazo pactado sin que la obra ni tan siquiera se hubiera iniciado, la promotora fue declarada en concurso. En el procedimiento concursal, por auto de 31 de octubre de 2014 se acordó dejar sin efecto la fase de convenio y abrir la de liquidación, y por auto de 13 de abril de 2015 se acordó aprobar el plan de liquidación presentado por la administración concursal, en el que se contemplaba la resolución universal de la totalidad de los contratos suscritos por la concursada.

2. A finales de diciembre de 2015 el comprador Sr. Bernardino demandó a Banco Popular Español S.A., en adelante BP (como absorbente de Banco de Andalucía S.A., actualmente Banco Santander S.A.) y a Caja Rurales Unidas, Sociedad Cooperativa de Crédito (actualmente Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar), interesando su condena solidaria a pagar al demandante la totalidad de las cantidades que decía haber anticipado a cuenta del precio del apartamento e ingresado en dichas entidades (44.921 euros) más intereses desde su entrega.

En síntesis, y en lo que ahora interesa, alegaba que, al no haberse llegado a iniciar la construcción, ni de la "vivienda" objeto del contrato aportado como doc. 2 de la demanda, ni de la vivienda por la que aquella se permutó -pág. 3 de la demanda- (respecto de la cual el demandante no daba ningún dato ni aportaba documentación alguna), ambos bancos debían responder como receptores de los anticipos conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por haberlos aceptado sin velar por que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada. En la demanda no se alegaba nada sobre la finalidad de la compra.

3. Ambos bancos se opusieron a la demanda, entre otras razones, por carecer el demandante de legitimación activa y, por lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por tratarse de una compraventa con finalidad no residencial. En este último sentido, BP adujo que la compraventa tenía por objeto no una vivienda, sino un apartamento "para explotación turística" (folio 113 de las actuaciones de primera instancia), y Cajamar alegó que "la finalidad de la compra era la inversión" (pág. 35 de su escrito de contestación, folio 142 de las actuaciones de primera instancia).

4. La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda al considerar que los bancos debían responder como receptores de los anticipos ingresados en cada uno de ellos (19.904,07 euros en el caso de BP y 20.193,25 euros en el caso de Cajamar) por haberlos aceptado sin velar por que su devolución estuviera garantizada, si bien consideró improcedente la condena al pago de intereses al considerar que eran moratorios y que los bancos no habían incurrido en mora porque la reclamación extrajudicial (doc. 12 de la demanda) era "una reclamación general realizada en nombre de numerosos adquirentes entre los que no se encontraba el actor". Como consecuencia de la estimación parcial, no impuso las costas a ninguna de las partes.

En lo que ahora interesa razonó que: (i) el demandante tenía legitimación activa por haber comprado la "vivienda" en proindiviso y venir jurisprudencialmente reconocida dicha legitimación a cualquier condueño si, como era el caso, cabía inferir un beneficio para los demás y no existía oposición expresa de estos; y (ii) la Ley 57/1968 sí era aplicable al ser objeto del contrato de compraventa una vivienda en construcción -a lo que no obstaba su consideración como apartamento turístico ni que se permitiese al comprador ceder sus derechos a terceros- y no haberse probado que no tuviera una finalidad residencial.

5. Contra dicha sentencia los bancos demandados interpusieron sendos recursos de apelación reiterando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable porque la compraventa tuvo por objeto un apartamento turístico, tipo suite, destinado, como el conjunto en el que se integraba, a un uso hotelero (pág. 2 del escrito de interposición del recurso de apelación de BP, y pág. 12 vuelta del escrito de interposición del recurso de apelación de Cajamar, que incluso reproduce la estipulación decimotercera del pliego de cláusulas generales).

El comprador demandante se opuso a los recursos alegando, en lo que ahora interesa, que no había razón alguna para considerar que la Ley 57/1968 no fuera aplicable al caso pues: (i) la ley se aplicaba a toda clase de viviendas y era un hecho no discutido que el contrato tuvo por objeto una vivienda; (ii) en otras ocasiones en que tuvo que pronunciarse la misma Audiencia Provincial de Málaga sobre apartamentos tipo suite promovidos por Aifos, dicho tribunal concluyó que en el pliego de condiciones particulares aparecía el apartado "Descripción de la vivienda"; y (iii) en todo caso, siendo el demandante un consumidor y recayendo en las demandadas la carga de probar que no lo era, ninguna prueba habían propuesto que acreditase que la vivienda litigiosa no fuera a destinarse por el demandante a un uso residencial, siquiera como residencia "de temporada, accidental o circunstancial" (págs. 10 y ss. del escrito de oposición a los recursos). También formuló impugnación sobre los intereses, reiterando que procedía imponerlos desde cada pago o, subsidiariamente, desde la interposición de la demanda, pretensiones a las que se opusieron los bancos.

6. La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación de BP, revocó la sentencia apelada y desestimó íntegramente la demanda sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia ni, en puridad, hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia, pues el fallo del tribunal sentenciador dice revocar la sentencia apelada y sustituir el fallo de esta por otro en unos términos que explicita pero sin mencionar las costas de la primera instancia.

Razona, en síntesis, lo siguiente: (i) procede examinar en primer lugar el recurso de BP y resolver en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa desestimada por la sentencia apelada; (ii) la falta de litisconsorcio activo necesario - "esto es, la carga procesal de que hayan de concurrir todos los acreedores litigando unidos" - se traduce en una falta de legitimación activa, excepción apreciable en este caso; y (iii) esta conclusión se funda a) en que la solidaridad entre ambos compradores no estaba acreditada, al no constar la relación existente entre ellos ni la existencia de una comunidad de bienes, que tampoco puede presumirse, b) en que pese a figurar ambos en el contrato, no constaba que los pagos a cuenta de la suite litigiosa (que en la demanda se decía que había sido permutada, sin prueba alguna al respecto) se hicieran desde cuentas conjuntas, sino desde una cuenta de la Sra. Adelina, c) en que además las únicos pagos reconocidos al Sr. Bernardino por la administración concursal se correspondían con entregas a cuenta de una vivienda de otra promoción (Hacienda Casares), y d) en que el mero hecho de que los compradores convivieran no permitía presumir comunidad de bienes ni que el demandante pudiera reclamar para sí la devolución de cantidades que en la demanda se decían anticipadas por ambos.

7. Contra esta sentencia el comprador-demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, compuesto de un solo motivo en el que se cuestiona la valoración probatoria del tribunal sentenciador sobre la legitimación activa del demandante, por habérsela negado pese a que, según el recurrente, del contrato resultaba que entre el demandante y la otra compradora existía una "comunidad de bienes y objetivos", y recurso de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, articulado en cinco motivos, tres de los cuales (primero, segundo y tercero) tienen el común denominador de referirse todos ellos, aunque desde distintas perspectivas jurídicas, a esa misma cuestión de la legitimación activa del demandante, y los dos últimos, respectivamente, a la cuestión de la responsabilidad de los bancos con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y a la procedencia del pago de los intereses legales por ser remuneratorios y no moratorios.

8. Las partes recurridas se han opuesto a los recursos pidiendo su desestimación, en el caso de recurso por infracción procesal por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.- Las peculiaridades del caso determinan que sea procedente alterar el orden en el que, en principio, deberían resolverse los recursos ( d. final 16.ª 1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación (p.ej. sentencias 358/2023, de 10 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, en litigios sobre la Ley 57/1968), pero dilucidando, con carácter previo al análisis de los motivos, la cuestión "necesariamente esencial" (así la han considerado las citadas sentencias 358/2023 y 53/2022, y las sentencias 52/2022, de 31 de enero, 27/2022, de 18 de enero, 857/2021, de 10 de diciembre, 573/2021, de 26 de julio, 385/2021, de 7 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre, 161/2018, de 21 de marzo, 33/2018, de 24 de enero, y 582/2017, de 26 de octubre) de si el recurrente se encuentra o no comprendido en el ámbito de protección de la Ley 57/1968.

Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) De si la Ley 57/1968 es o no aplicable al caso va a depender la procedencia o improcedencia de resolver la cuestión de la legitimación activa del demandante, planteada tanto en el recurso por infracción procesal como en los tres primeros motivos de casación y de la que a su vez depende la cuestión de fondo sobre la responsabilidad de los bancos con base en el art. 1-2.ª de dicha ley, que ha quedado imprejuzgada en la segunda instancia, pues de no ser aplicable dicha ley ambos recursos carecerían de efecto útil para estimar la pretensión del recurrente de que se estime íntegramente la demanda.

2.ª) La cuestión de si la Ley 57/1968 es o no aplicable a la compraventa litigiosa sí ha sido objeto de debate en las instancias, pues a ella se refirieron las dos entidades demandadas en sus respectivas contestaciones a la demanda negando su aplicación por considerar que la compraventa no tuvo una finalidad residencial, fundamentalmente por ser su objeto un apartamento turístico destinado a un uso hotelero, y volvió a suscitarse por los bancos en sus recursos de apelación, aunque la sentencia recurrida guardó silencio al respecto por considerar que existían otras razones para desestimar íntegramente la demanda. En consecuencia, resulta aplicable la doctrina jurisprudencial fijada en un caso similar por la citada sentencia 582/2017, también aplicada por la sentencia 53/2022, pues, como entonces, también ahora la desestimación íntegra de la demanda situaba a los bancos demandados "en una difícil posición" al impedirles recurrir para ante esta sala, aunque han vuelto a negar la aplicación de la Ley 57/1968 en sus escritos de oposición a los recursos de casación y por infracción procesal.

TERCERO.- Al resolver recursos sobre contratos muy similares suscritos por la misma promotora Aifos cuyo objeto, como en este caso, eran apartamentos turísticos tipo suite destinados a un uso turístico-hotelero, esta sala ha declarado (sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero, 872/2022, de 9 de diciembre -esta sobre la promoción Las Caballerizas 2 de Mijas-, y 1520/2023, de 6 de noviembre) que "la Ley 57/1968 no ampara a los compradores de vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera" que, como en aquellos casos, también se contiene en el contrato de compraventa del presente caso.

A este respecto debe precisarse que lo que adujo el demandante al oponerse a los recursos de apelación de los bancos (que las condiciones particulares describían una "vivienda") no tiene sustento probatorio, pues dicho documento (folio 44 de las actuaciones de la primera instancia) contiene un apartado denominado "Descripción de la finca" (no de la vivienda) que claramente usa el término "suite", concepto que se reitera en el expositivo del pliego de cláusulas generales (folio 45 de las actuaciones de primera instancia).

La no aplicación al caso de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad de las entidades demandadas con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia (en este sentido, las referidas sentencias 1520/2023 y 101/2022, con cita de la 385/2021).

En consecuencia, procede desestimar el recurso de casación, sin que haya lugar a analizar sus motivos ni el recurso extraordinario por infracción procesal (en este sentido, sentencia 53/2022) porque, como reiteró la sentencia 587/2023, de 21 de abril, la no aplicación del régimen tuitivo de la Ley 57/1968 a los compradores del contrato litigioso (uno de ellos, el hoy recurrente) "es razón suficiente para confirmar, aunque por razones no totalmente coincidentes, la desestimación de la demanda y, consiguientemente, para privar de interés casacional y efecto útil al recurso en los términos en que se ha planteado la controversia, dado que conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil "no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos" ( sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)"".

CUARTO.- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida "aunque por razones distintas de las que constituyeron su razón decisoria" (p.ej. sentencias 53/2022 y 102/2018, de 28 de febrero), e imponer las costas de los recursos a la parte recurrente, que además, conforme a la d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá los depósitos constituidos.