Sentencia Civil 206/2024 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 2355/2020 de 19 de febrero del 2024

PRIMERO.- Los presentes recursos, de casación y extraordinario por infracción procesal, se interponen por el banco demandado, condenado por la sentencia recurrida con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a pagar a los compradores- demandantes, hoy recurridos, las cantidades anticipadas por estos (más intereses) e ingresadas en dicha entidad a cuenta del precio de un apartamento tipo suite perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente destinado a un uso turístico (hotelero). La controversia en casación se circunscribe a si dicha compraventa se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la referida ley.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otras promociones de apartamentos turísticos de la misma promotora (p.ej. sentencia 460/2020, de 3 de septiembre, sobre la promoción "Terrazas del Mediterráneo" de Pulpí, Almería; sentencia 897/2021, de 21 de diciembre, sobre la promoción "Puerto Sol" de Roquetas del Mar, Almería; sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, y 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero, sobre el complejo hotelero "Hacienda Casares" de Casares, Málaga; sentencias 472/2022, de 8 de junio, y 887/2022, de 13 de diciembre, sobre el complejo hotelero "Guadalpín Village" de Marbella, Málaga; sentencia 872/2022, de 9 de diciembre, sobre el conjunto residencial "Las Caballerizas 2", sito en el término municipal de Mijas, Málaga; y sentencia 1520/2023, de 6 de noviembre, especialmente pertinente por referirse a una suite del conjunto residencial "Costa Golf Alcaidesa" al que pertenece la suite objeto del presente litigio), los antecedentes relevantes para la decisión de los recursos son los siguientes:

1. El contrato de compraventa de este litigio se suscribió el día 16 de junio de 2006, siendo parte compradora D. Felipe y D.ª Marí Trini y vendedora la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), y tuvo por objeto la suite identificada como planta Nivel NUM000, del EDIFICIO000 perteneciente al "conjunto DIRECCION000", sito en el término municipal de La Línea de la Concepción (Cádiz).

2. En las condiciones generales aplicables al contrato (doc. 2 de la demanda, folios 20 a 25 de las actuaciones de primera instancia) se incluyó una estipulación decimotercera del siguiente tenor:

"La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría a tenor de lo señalado en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de Febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto".

3. Con anterioridad a la firma del contrato de compraventa la promotora había suscrito garantías colectivas con Banco Pastor S.A. y Banco Andalucía S.A., entidades absorbidas por Banco Popular Español S.A., en adelante BP, actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS. La promotora no entregó a los compradores de este litigio aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por ellos.

4. Transcurrido el plazo pactado sin que la obra ni tan siquiera se hubiera iniciado, la promotora fue declarada en concurso, y en el procedimiento concursal se acordó aprobar el plan de liquidación presentado por la administración concursal que contemplaba la resolución universal de la totalidad de los contratos suscritos por la concursada.

5. A mediados de octubre de 2018 los compradores formularon la demanda de este litigio contra BP interesando su condena a pagar las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de su "vivienda" que además decían ingresadas en dicha entidad (39.038,51 euros), más intereses conforme a la Ley 38/1999, pero sin mayor precisión sobre su cómputo. Como fundamento de tales pretensiones solo argumentaban, en lo que ahora interesa, que el banco debía responder conforme a la Ley 57/1968 (sin precisar si como avalista o como receptor de los anticipos, aunque nada dijeron sobre la existencia de garantías y únicamente insistieron en que los anticipos se habían ingresado en la entidad demandada) y devolver a los demandantes "las cantidades que había venido recibiendo mediante el ingreso en la cuenta especial" (hecho séptimo de la demanda).

6. El banco (ya como BS) se opuso a la demanda alegando como razón principal, por lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque la compraventa no tenía una finalidad residencial al constituir su objeto una suite perteneciente a un complejo hotelero.

7. La sentencia de primera instancia, diciendo estimar íntegramente la demanda, condenó al banco a pagar un total de 58.074,53 euros, a razón de 39.038,51 como principal y 19.036,02 euros en concepto de intereses remuneratorios, computados estos desde cada pago, así como a pagar intereses moratorios calculados sobre aquella cantidad total desde la fecha de la demanda y al pago de los intereses procesales desde la sentencia.

En síntesis, razonó que el banco debía responder como avalista colectivo de la Ley 57/1968 en atención a la existencia de garantías (acreditada por prueba documental aportada por la parte demandante en el acto de la audiencia previa), y no encontró impedimento para aplicar dicha ley aunque en el contrato se identificara el inmueble como una suite, toda vez que tanto su superficie como el hecho de que apareciera también mencionada en el contrato como vivienda permitían no negarle finalidad residencial, siquiera como "vivienda secundaria o de vacaciones" (fundamento de derecho cuarto de esta sentencia).

8. Contra dicha sentencia el banco interpuso recurso de apelación oponiéndose a la admisión de la referida documentación sobre las garantías colectivas y, por lo que ahora interesa, insistiendo en que la Ley 57/1968 no era aplicable por tratarse de "un apartamento turístico en un hotel apartamento" según resultaba del tenor de la citada estipulación 13.ª de las condiciones generales (págs. 2 vuelta y 3 vuelta del escrito de interposición del recurso de apelación, folios 74 y 76 de las actuaciones de primera instancia).

Los compradores se opusieron al recurso, en síntesis, defendiendo la validez de la aportación documental y alegando respecto de la aplicación de la Ley 57/1968 que lo adquirido fue una vivienda, independientemente de que su destino fuera "residencia permanente, de temporada, accidental o circunstancial" (folio 90 de las actuaciones de primera instancia), todo lo cual, decían, tenía encaje en el art. 1 de dicha ley.

9. La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó íntegramente la sentencia apelada, aunque por razones distintas, con imposición de las costas de la segunda instancia al banco apelante.

En síntesis, y en lo que ahora interesa, tras citar y extractar varias sentencias de distintas secciones y Audiencias Provinciales, fundamentalmente de las de Málaga y Madrid, concluye en su fundamento jurídico noveno: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso tanto porque los compradores eran consumidores, al no haberse ni tan siquiera alegado que se dedicaran profesional y habitualmente a ser inversores, como porque en el contrato, además de usarse la palabra suite, se decía que lo adquirido era una vivienda, no siendo incompatible con ello que también se dijera que su destino era hotelero al no haberse probado "que los adquirentes no tuvieran intención de ocupar esta en ningún periodo de tiempo"; y (ii) que aunque no procedía condenar al banco como avalista (pues en la demanda no se había pedido su condena por ese concepto ni por lo tanto debieron admitirse los documentos acreditativos de la existencia de garantías), sí procedía su condena como receptor de los anticipos, pues pudo conocer y controlar los ingresos de los compradores en la cuenta que la promotora tenía en la entidad demandada.

10. Contra esta sentencia la entidad bancaria demandada-apelante ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, compuesto de un solo motivo fundado en infracción de las reglas de la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la procedencia o improcedencia de aplicar al caso la Ley 57/1968 por tener la compraventa litigiosa por objeto una suite destinada, según el propio contrato, a un uso turístico-hotelero expresamente excluido de su ámbito de aplicación.

La parte recurrida se ha opuesto a ambos recursos.

SEGUNDO.- El recurso de casación ha de ser estimado, sin que proceda ya resolver el recurso extraordinario por infracción procesal, porque la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala, contenida, entre las más recientes, en las referidas sentencias 1520/2023 (sobre esta misma promoción "Costa Golf Alcaidesa"), 887/2022 y 872/2022 según la cual, primero, la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera del contrato de compraventa del presente caso, asimismo incluida en el clausulado de los contratos sobre los que versa la mencionada doctrina jurisprudencial; y, segundo, la no aplicación de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad de los bancos receptores de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia (en este sentido, la referidas sentencias 887/2022, 101/2022 y 1520/2023, la última de las cuales recuerda, además, que la no aplicación de la Ley 57/1968 también excluye la responsabilidad de la avalista colectiva -concepto por el que condenó la sentencia de primera instancia- por no ser aplicable la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de los avales colectivos en ausencia de aval individual).

TERCERO.- La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, estimar el recurso de apelación y desestimar íntegramente la demanda.

CUARTO.- Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal porque ya no procede resolverlo, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima íntegramente.

QUINTO.- Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.