Sentencia Civil 1759/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4098/2021 de 01 de diciembre del 2025

PRIMERO.El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por dos socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, la controversia en casación se reduce, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para desestimar la demanda, a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Juan Luis y D.ª Leonor, casados en régimen de gananciales, firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 6 de la demanda), en el que cada uno de ellos manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

No se discute (pág. 8 del escrito de oposición al recurso de apelación) y además consta probado (por las notas simples y los datos fiscales de los cooperativistas) que ambos cooperativistas ya eran dueños (al 50% cada uno) de dos viviendas sitas en Parla. En concreto, una vivienda unifamiliar adosada sita en el PAU 4 Bis Residencial Este de Parla, DIRECCION000, con una superficie construida de unos 263 m2 distribuida en cuatro plantas y un jardín en su parte delantera de unos 34 m2 (folio 549 vuelto, Tomo II, de las actuaciones de la primera instancia) y de una vivienda sita en la DIRECCION001, con una superficie construida de unos 106 m2.

Del contenido del contrato cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L. (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank S.A. (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[...] que las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Con el referido documento se acompañaba un anexo sobre «Precio y formas de pago» de cuyo contenido cabe destacar lo siguiente:

(i) La vivienda objeto de adquisición se identificaba como portal DIRECCION002.

(ii) Los citados socios cooperativistas aparecían identificados con su nombre y dos apellidos como cotitulares de la vivienda.

(iii) El precio de la vivienda era de 83.000 euros más 8.300 euros de IVA, 91.300 euros en total.

(iv) Para financiar su adquisición los cooperativistas aceptaban subrogarse en una hipoteca por un importe de 66.400 euros más 6.640 euros de IVA, 73.040 euros en total. Por tanto, hasta el momento de subrogarse en la hipoteca debían anticipar el resto: 18.260 euros en total.

1.4. Desde el 30 de septiembre de 2013 al 5 de febrero de 2015 los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa por un total de 11.220 euros, según el siguiente desglose:

-7.960,70 euros como entrega inicial el día 30 de septiembre de 2013, mediante transferencia bancaria (doc. 17 de la demanda, folios 385 y 386 de las actuaciones de la primera instancia) a la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en 0055 (doc. 18 de la demanda, pág. 10, folio 406 bis de las actuaciones de la primera instancia), indicándose por la ordenante (Sra. Victoria) como concepto de la transferencia « Juan Luis. ENTRADA VIVIENDA 2».

-3.259,30 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 325,93 euros cada uno (doc. 17 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identifica como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indica como concepto de cada pago «aportación a vivienda» (folios 387 a 396 de las actuaciones de primera instancia).

1.5. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.6. Como la construcción no llegó ni tan siquiera a iniciarse (docs. 13 y 14 de la demanda), en mayo de 2017 los cooperativistas se dieron de baja y reclamaron a la cooperativa la devolución de sus aportaciones incrementadas con los intereses legales desde cada pago (doc. 15 de la demanda). Al no recibir respuesta requirieron extrajudicialmente al banco mediante burofax remitido con fecha 15 de junio de 2017 (doc. 27 de la demanda).

2.Al no ser atendido dicho requerimiento extrajudicial, a principios de julio de 2017 los cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora sin exigir a esta la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos (los referidos 11.220 euros en total) con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha del citado requerimiento extrajudicial al banco (1.318,36 euros, según la liquidación de intereses aportada como doc. 26 de la demanda), es decir, 12.538,36 euros sumando principal y dichos intereses, más los intereses del art. 1108 CC (aunque no se especificaba, en principio calculados sobre ese total de 12.538,36 euros y computados desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la sentencia) y los procesales del art. 576 LEC (desde la sentencia de primera instancia hasta el completo pago de la condena), y al pago de las costas.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes de los litigios resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que su abogado era el mismo): (i) que el fracaso de la promoción era un «siniestro» cubierto por dicha ley, la cual reconocía derechos irrenunciables a los compradores de viviendas, en concreto el derecho a que por el promotor se garantizara la devolución de las cantidades aportadas, siendo también responsable conforme al art. 1-2.ª el banco receptor de las aportaciones en ausencia de garantías; (ii) que, en este sentido, la d. adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, había ampliado las coberturas de la Ley 57/1968, incluyendo las viviendas construidas por cooperativas; (iii) que no existiendo duda de que «la promoción de viviendas que compraron los actores sobre plano no ha llegado a buen fin», en ausencia de garantías el banco debía responder conforme al citado art. 1-2.ª, puesto que todas las cantidades reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco pudo conocer los ingresos y el concepto al que respondían por su relación con la cooperativa, dado que negoció financiar la promoción y se encargó de remitir los recibos (págs. 67 y 71 de la demanda, folios 76 y 80 de las actuaciones de la primera instancia); y (iv) que además del interés legal de la Ley 57/1968, devengado por las cantidades anticipadas desde su entrega, los demandantes tenían derecho a los intereses moratorios del art. 1108 CC.

3.El banco se opuso a la demanda por razones similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que en todos los casos la dirección letrada correspondió al mismo abogado), entre ellas, en lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. A este respecto alegaba, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa que además estaba destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, lo que conforme al art. 1 de dicha ley las excluía expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que, en este sentido, el hecho de que tras la reforma de 1999 la Ley 57/1968 fuera aplicable también a las viviendas promovidas por cooperativas no se traducía en que su ámbito de aplicación se extendiera a las cooperativas de protección oficial; (iii) que, además, la cooperativa no tenía derecho de propiedad sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, sino un derecho de superficie que, por tanto, no permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento; (iv) que la parte demandante tampoco había probado que la vivienda tuviera una finalidad residencial, lo que la privaba de legitimación activa, pues además de que la parte demandante había guardado silencio en la demanda sobre el destino de la vivienda, concurrían indicios de su finalidad inversora como que fueran ya dueños de otros inmuebles sitos en Parla (además de una plaza de garaje, se decía que eran propietarios de una vivienda comprada como máximo el 17 de diciembre de 2002 y de otra comprada como muy tarde el 24 de julio de 2007); (v) que las aportaciones de los demandantes no estaban cubiertas por la ley, porque se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras, y en una cuenta corriente ordinaria abierta por la promotora en la demandada con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (v) que en todo caso los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación extrajudicial (que fijaba en la fecha de emisión del burofax, 15 de junio de 2017).

4.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó al banco a pagar a los demandantes la cantidad de 11.220 euros en concepto de principal, más intereses legales, pero computados únicamente desde la fecha de la reclamación extrajudicial al banco, y al pago de las costas.

En síntesis, razonó lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 era aplicable a toda clase de viviendas, incluso a las de protección pública; (ii) acreditadas las aportaciones, su ingreso en cuentas de la cooperativa en Caixabank, la falta de garantías y el fracaso de la promoción, la entidad bancaria demandada, receptora de las aportaciones, debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, toda vez que admitió que tales anticipos se ingresaran en cuentas abiertas por la cooperativa para recibir las aportaciones de los cooperativistas, sin exigir a la cooperativa la apertura de cuenta especial ni la constitución de las debidas garantías, pese a que el banco pudo saber el concepto por el que se hacían los pagos y vincularlos con entregas a cuenta de viviendas en construcción, en concreto, los pagos mensuales, pues fue la entidad a la que la cooperativa ordenó la emisión de los recibos que los demandantes domiciliaron y que se ingresaron bajo el concepto «aportación vivienda»; y (iii) en cuanto a los intereses (fundamento de derecho cuarto), solo procedía imponer los legales de la Ley 57/1968 y únicamente desde la reclamación extrajudicial al banco, al haber dejado transcurrir injustificadamente la parte demandante «tres años desde el incumplimiento de la Promotora».

5.Contra dicha sentencia solo interpuso recurso de apelación el banco demandado, por lo que ganó firmeza el referido pronunciamiento sobre intereses.

En el recurso, Caixabank interesó la íntegra desestimación de la demanda por las razones que en su día expuso en su escrito de contestación y que la apelante entendía «incontestadas» por la sentencia apelada, entre ellas, la no aplicación de la Ley 57/1968 al caso, y además, porque no había podido controlar los ingresos. En síntesis, alegó: (i) que como ya había razonado la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 [que fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la citada sentencia de esta sala 498/2024], la Ley 57/1968 no era objetivamente aplicable al caso, fundamentalmente, porque no existía un contrato de compraventa de vivienda en construcción que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, ya que esta solo tenía un derecho de superficie sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, las cuales estaban destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento; (ii) que la ley tampoco era aplicable por razones subjetivas, ya que, por su carácter de inversores, en virtud de los indicios existentes al respecto (según los cuales, eran ya dueños de dos viviendas en la misma ciudad), ninguno de los demandantes cumplía los requisitos administrativos fijados por el Ayuntamiento de Parla para poder acceder a la vivienda de esta promoción, en el caso de se hubiera construido; (iii) que la Ley 20/2015 permitía interpretar el articulado de la Ley 57/1968 en el sentido de excluir de protección anticipos que, como era el caso, se realizaron antes de que se otorgara la licencia de obras; y (iv) que en todo caso Caixabank no había incurrido en incumplimiento alguno y, por tanto, no debía responder con base en el art. 1-2.ª de dicha ley (págs. 12 y ss. del escrito de interposición del recurso de apelación), dado que su responsabilidad no era «a todo trance» y que no pudo controlar los ingresos de los demandantes, pues no financiaba la promoción y los ingresos se hicieron «entre septiembre de 2013 y febrero de 2014», antes de que la cooperativa adquiriera derecho alguno sobre la parcela (lo que tuvo lugar el 20 de febrero de 2014), de tal forma que no podían considerarse entregas a cuenta de viviendas en construcción ya que la cooperativa no era titular «de ningún suelo o derecho que le permitiera iniciar promociones».

Los demandantes se opusieron al recurso alegando su inadmisibilidad y además, en síntesis y en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 era plenamente aplicable al caso, tanto objetiva como subjetivamente; objetivamente, porque su protección alcanzaba a cualquier cesionario adquirente de una vivienda y no solo a los compradores de viviendas en propiedad, y subjetivamente, porque, además de incumbir al banco la prueba de la finalidad inversora, en este caso existía prueba de que los demandantes iban a destinar la vivienda de este litigio a una finalidad residencial, ya que no se dedicaban a la explotación inmobiliaria y que las dos viviendas de las que ya eran titulares estaban a su disposición y no se destinaron al alquiler; (ii) que según la jurisprudencia (se citaba y extractaba la sentencia del pleno de esta sala 540/2013, de 13 de septiembre) la Ley 57/1968 también amparaba los anticipos que se hicieran para la adquisición del solar; y (iii) que Caixabank debía responder de la devolución de las aportaciones reclamadas, al haberse probado la realidad de las aportaciones y su ingreso en cuentas de la promotora en dicha entidad bancaria, así como que esta pudo controlar esos ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción promovidas por la cooperativa (por las razones que esgrimió en la demanda, y en particular, porque se indicó como concepto que eran pagos a cuenta de una vivienda y porque fue Caixabank la que gestionó el cobro de los recibos).

6.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso del banco, desestimó la demanda con remisión a la citada SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 (que, como se ha dicho, fue la recurrida en el recurso resuelto por la sentencia de esta sala 498/2024), es decir, por considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. Por tanto, como entonces y como también fue el caso de la sentencia recurrida en el recurso resuelto por nuestra sentencia 771/2025, el tribunal sentenciador no examinó las demás cuestiones planteadas por el banco en su recurso de apelación.

Sus razones son las siguientes: (i) el título que habilita a los demandantes de este litigio es un contrato de adhesión a una cooperativa en el que se hace constar que la promoción no tenía por finalidad la adquisición de viviendas, bien por compra o por cualquier otro título, sino que su finalidad era la obtención de un derecho de arrendamiento; y (ii) la adquisición de un derecho de arrendamiento sujeto a las especiales condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Parla no está amparada por la Ley 57/1968, tal y como al respecto razonaron las SSAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, y 13.ª, de 27 de mayo de 2020 y 3 de diciembre de 2020 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la sentencia de esta sala 771/2025) en supuestos idénticos, al considerar que el arrendamiento temporal «no es equiparable a la compraventa o adjudicación de una vivienda». 7.Contra dicha sentencia los demandantes-apelados interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos estrechamente relacionados entre sí (de idéntico tenor al de los motivos de los recursos resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025) en los que, en síntesis, se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque la vivienda litigiosa no estuviera destinada a ser entregada a los demandantes en propiedad. Terminan solicitando que se case la sentencia recurrida y se confirme íntegramente la sentencia de primera instancia.

8.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

No obstante, en este caso concurren unas circunstancias singulares que determinan que el recurso carezca de efecto útil y deba ser desestimado, pues, a pesar de ser la sentencia recurrida contraria a la jurisprudencia de las citadas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, el fallo de la sentencia recurrida, desestimatorio de la demanda, ha de ser confirmado por razones distintas, oportunamente esgrimidas por el banco en su recurso de apelación, que la sentencia recurrida no analizó. En este sentido procede recordar que según jurisprudencia reiterada (p.ej. sentencia 589/2025, de 21 de abril, con cita de la 858/2024, de 17 de junio), conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil «"no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos" ( sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)».

TERCERO.En efecto, la decisión de la sentencia recurrida de excluir la vivienda de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 por razón de considerar que lo adquirido era solo un derecho de arrendamiento es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina:

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras); y

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión (doc. 6 de la demanda) y los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo", tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» de 91.300 euros, IVA incluido, o un «resto a llaves» de 8.800 euros».

CUARTO.No obstante, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia expuesta no permite en este caso concreto estimar el recurso de casación, pues, como en caso de la referida sentencia 498/2024, esta sala debe examinar las demás cuestiones suscitadas por el banco en apelación que no fueron analizadas por el tribunal sentenciador. Y en concreto, debe analizar en primer lugar la cuestión «necesariamente esencial» de si los demandantes estaban amparados por Ley 57/1968 por razón de la finalidad de la adquisición, toda vez que el banco insistió en apelación en la «inaplicación subjetiva» de dicha ley por concurrir el indicio de una finalidad no residencial consistente en que los demandantes ya eran dueños de otras dos viviendas sitas en la misma ciudad. De ahí que, solo en el caso de no concurrir esa finalidad inversora opuesta por el banco procedería analizar el resto de las objeciones del banco, entre ellas, si tuvo capacidad de controlar los ingresos.

Con respecto a la existencia de indicios de una finalidad no residencial, como recuerda p.ej. la sentencia 958/2025, de 17 de junio:

«Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un "muy cualificado indicio" por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

»En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, "no determinantes" para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023)».

De aplicar esta jurisprudencia a los hechos declarados probados es razonable inferir que la adquisición de la vivienda objeto del presente litigio no tuvo una finalidad residencial, toda vez que no se discute que cuando suscribieron el contrato de adjudicación de dicha vivienda ya eran propietarios de otras dos sitas en la misma ciudad en la que residían, en una de las cuales tenían su residencia habitual. Dato que la jurisprudencia considera un indicio de finalidad inversora (p.ej. sentencias 747/2025, de 13 de mayo, 529/2023, de 18 de abril, y 623/2020, de 19 de noviembre), especialmente relevante cuando en este caso concurren otros indicios o circunstancias muy similares a las del caso de la 747/2025 (consistentes en el silencio de los demandantes, que nada dijeron en la demanda sobre la finalidad de la compraventa, que nada explicaron sobre por qué adquirían una tercera vivienda en la misma ciudad, y que, ante la oposición del banco, se limitaron a ofrecer en apelación como únicas y ambiguas razones, que el banco -al que le incumbía hacerlo- no había probado la finalidad inversora, que esta no se podía deducir del hecho de que fueran ya dueños de esas dos viviendas, ya que no fueron destinadas al alquiler, y en fin, que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades»).

En suma, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia de esta sala por las razones expuestas, relacionadas con la naturaleza del derecho que se transmitía a los adquirentes, no presume que la vivienda se adquiera por estos con una finalidad residencial, teniendo en cuenta la concurrencia de indicios suficientes para descartarla. En este sentido, no resulta verosímil la vaga razón que adujeron al oponerse al recurso de apelación del banco de que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades», si se repara en que la vivienda de la cooperativa era una planta baja, mientras que los adquirentes tenían su residencia habitual en un chalet unifamiliar de cuatro plantas y más de doscientos cincuenta metros de superficie. Por el contrario, el hecho de que la propia administración municipal contestara por escrito a las preguntas formuladas por el banco (folio 650 vuelto de las actuaciones de la primera instancia) admitiendo que la posibilidad de que el superficiario transmitiera su derecho de superficie venía contemplada «en las condiciones Octava y Novena del Pliego de Condiciones Técnicas y más específicamente en la Condición Décima, apartado 5º» hace mucho más razonable la idea de que la adquirieron con una finalidad especulativa.

QUINTO.Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida «aunque por razones distintas de las que constituyeron su razón decisoria» (p.ej. sentencias 53/2022, de 31 de enero, y 102/2018, de 28 de febrero, ambas citadas por la 55/2024, de 17 de enero, todas en asuntos sobre la Ley 57/1968), e imponer las costas del recurso a la parte recurrente, que además, conforme a la d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá el depósito constituido.

PRIMERO.El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por dos socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, la controversia en casación se reduce, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para desestimar la demanda, a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Juan Luis y D.ª Leonor, casados en régimen de gananciales, firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 6 de la demanda), en el que cada uno de ellos manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

No se discute (pág. 8 del escrito de oposición al recurso de apelación) y además consta probado (por las notas simples y los datos fiscales de los cooperativistas) que ambos cooperativistas ya eran dueños (al 50% cada uno) de dos viviendas sitas en Parla. En concreto, una vivienda unifamiliar adosada sita en el PAU 4 Bis Residencial Este de Parla, DIRECCION000, con una superficie construida de unos 263 m2 distribuida en cuatro plantas y un jardín en su parte delantera de unos 34 m2 (folio 549 vuelto, Tomo II, de las actuaciones de la primera instancia) y de una vivienda sita en la DIRECCION001, con una superficie construida de unos 106 m2.

Del contenido del contrato cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L. (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank S.A. (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[...] que las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Con el referido documento se acompañaba un anexo sobre «Precio y formas de pago» de cuyo contenido cabe destacar lo siguiente:

(i) La vivienda objeto de adquisición se identificaba como portal DIRECCION002.

(ii) Los citados socios cooperativistas aparecían identificados con su nombre y dos apellidos como cotitulares de la vivienda.

(iii) El precio de la vivienda era de 83.000 euros más 8.300 euros de IVA, 91.300 euros en total.

(iv) Para financiar su adquisición los cooperativistas aceptaban subrogarse en una hipoteca por un importe de 66.400 euros más 6.640 euros de IVA, 73.040 euros en total. Por tanto, hasta el momento de subrogarse en la hipoteca debían anticipar el resto: 18.260 euros en total.

1.4. Desde el 30 de septiembre de 2013 al 5 de febrero de 2015 los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa por un total de 11.220 euros, según el siguiente desglose:

-7.960,70 euros como entrega inicial el día 30 de septiembre de 2013, mediante transferencia bancaria (doc. 17 de la demanda, folios 385 y 386 de las actuaciones de la primera instancia) a la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en 0055 (doc. 18 de la demanda, pág. 10, folio 406 bis de las actuaciones de la primera instancia), indicándose por la ordenante (Sra. Victoria) como concepto de la transferencia « Juan Luis. ENTRADA VIVIENDA 2».

-3.259,30 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 325,93 euros cada uno (doc. 17 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identifica como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indica como concepto de cada pago «aportación a vivienda» (folios 387 a 396 de las actuaciones de primera instancia).

1.5. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.6. Como la construcción no llegó ni tan siquiera a iniciarse (docs. 13 y 14 de la demanda), en mayo de 2017 los cooperativistas se dieron de baja y reclamaron a la cooperativa la devolución de sus aportaciones incrementadas con los intereses legales desde cada pago (doc. 15 de la demanda). Al no recibir respuesta requirieron extrajudicialmente al banco mediante burofax remitido con fecha 15 de junio de 2017 (doc. 27 de la demanda).

2.Al no ser atendido dicho requerimiento extrajudicial, a principios de julio de 2017 los cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora sin exigir a esta la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos (los referidos 11.220 euros en total) con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha del citado requerimiento extrajudicial al banco (1.318,36 euros, según la liquidación de intereses aportada como doc. 26 de la demanda), es decir, 12.538,36 euros sumando principal y dichos intereses, más los intereses del art. 1108 CC (aunque no se especificaba, en principio calculados sobre ese total de 12.538,36 euros y computados desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la sentencia) y los procesales del art. 576 LEC (desde la sentencia de primera instancia hasta el completo pago de la condena), y al pago de las costas.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes de los litigios resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que su abogado era el mismo): (i) que el fracaso de la promoción era un «siniestro» cubierto por dicha ley, la cual reconocía derechos irrenunciables a los compradores de viviendas, en concreto el derecho a que por el promotor se garantizara la devolución de las cantidades aportadas, siendo también responsable conforme al art. 1-2.ª el banco receptor de las aportaciones en ausencia de garantías; (ii) que, en este sentido, la d. adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, había ampliado las coberturas de la Ley 57/1968, incluyendo las viviendas construidas por cooperativas; (iii) que no existiendo duda de que «la promoción de viviendas que compraron los actores sobre plano no ha llegado a buen fin», en ausencia de garantías el banco debía responder conforme al citado art. 1-2.ª, puesto que todas las cantidades reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco pudo conocer los ingresos y el concepto al que respondían por su relación con la cooperativa, dado que negoció financiar la promoción y se encargó de remitir los recibos (págs. 67 y 71 de la demanda, folios 76 y 80 de las actuaciones de la primera instancia); y (iv) que además del interés legal de la Ley 57/1968, devengado por las cantidades anticipadas desde su entrega, los demandantes tenían derecho a los intereses moratorios del art. 1108 CC.

3.El banco se opuso a la demanda por razones similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que en todos los casos la dirección letrada correspondió al mismo abogado), entre ellas, en lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. A este respecto alegaba, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa que además estaba destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, lo que conforme al art. 1 de dicha ley las excluía expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que, en este sentido, el hecho de que tras la reforma de 1999 la Ley 57/1968 fuera aplicable también a las viviendas promovidas por cooperativas no se traducía en que su ámbito de aplicación se extendiera a las cooperativas de protección oficial; (iii) que, además, la cooperativa no tenía derecho de propiedad sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, sino un derecho de superficie que, por tanto, no permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento; (iv) que la parte demandante tampoco había probado que la vivienda tuviera una finalidad residencial, lo que la privaba de legitimación activa, pues además de que la parte demandante había guardado silencio en la demanda sobre el destino de la vivienda, concurrían indicios de su finalidad inversora como que fueran ya dueños de otros inmuebles sitos en Parla (además de una plaza de garaje, se decía que eran propietarios de una vivienda comprada como máximo el 17 de diciembre de 2002 y de otra comprada como muy tarde el 24 de julio de 2007); (v) que las aportaciones de los demandantes no estaban cubiertas por la ley, porque se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras, y en una cuenta corriente ordinaria abierta por la promotora en la demandada con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (v) que en todo caso los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación extrajudicial (que fijaba en la fecha de emisión del burofax, 15 de junio de 2017).

4.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó al banco a pagar a los demandantes la cantidad de 11.220 euros en concepto de principal, más intereses legales, pero computados únicamente desde la fecha de la reclamación extrajudicial al banco, y al pago de las costas.

En síntesis, razonó lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 era aplicable a toda clase de viviendas, incluso a las de protección pública; (ii) acreditadas las aportaciones, su ingreso en cuentas de la cooperativa en Caixabank, la falta de garantías y el fracaso de la promoción, la entidad bancaria demandada, receptora de las aportaciones, debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, toda vez que admitió que tales anticipos se ingresaran en cuentas abiertas por la cooperativa para recibir las aportaciones de los cooperativistas, sin exigir a la cooperativa la apertura de cuenta especial ni la constitución de las debidas garantías, pese a que el banco pudo saber el concepto por el que se hacían los pagos y vincularlos con entregas a cuenta de viviendas en construcción, en concreto, los pagos mensuales, pues fue la entidad a la que la cooperativa ordenó la emisión de los recibos que los demandantes domiciliaron y que se ingresaron bajo el concepto «aportación vivienda»; y (iii) en cuanto a los intereses (fundamento de derecho cuarto), solo procedía imponer los legales de la Ley 57/1968 y únicamente desde la reclamación extrajudicial al banco, al haber dejado transcurrir injustificadamente la parte demandante «tres años desde el incumplimiento de la Promotora».

5.Contra dicha sentencia solo interpuso recurso de apelación el banco demandado, por lo que ganó firmeza el referido pronunciamiento sobre intereses.

En el recurso, Caixabank interesó la íntegra desestimación de la demanda por las razones que en su día expuso en su escrito de contestación y que la apelante entendía «incontestadas» por la sentencia apelada, entre ellas, la no aplicación de la Ley 57/1968 al caso, y además, porque no había podido controlar los ingresos. En síntesis, alegó: (i) que como ya había razonado la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 [que fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la citada sentencia de esta sala 498/2024], la Ley 57/1968 no era objetivamente aplicable al caso, fundamentalmente, porque no existía un contrato de compraventa de vivienda en construcción que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, ya que esta solo tenía un derecho de superficie sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, las cuales estaban destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento; (ii) que la ley tampoco era aplicable por razones subjetivas, ya que, por su carácter de inversores, en virtud de los indicios existentes al respecto (según los cuales, eran ya dueños de dos viviendas en la misma ciudad), ninguno de los demandantes cumplía los requisitos administrativos fijados por el Ayuntamiento de Parla para poder acceder a la vivienda de esta promoción, en el caso de se hubiera construido; (iii) que la Ley 20/2015 permitía interpretar el articulado de la Ley 57/1968 en el sentido de excluir de protección anticipos que, como era el caso, se realizaron antes de que se otorgara la licencia de obras; y (iv) que en todo caso Caixabank no había incurrido en incumplimiento alguno y, por tanto, no debía responder con base en el art. 1-2.ª de dicha ley (págs. 12 y ss. del escrito de interposición del recurso de apelación), dado que su responsabilidad no era «a todo trance» y que no pudo controlar los ingresos de los demandantes, pues no financiaba la promoción y los ingresos se hicieron «entre septiembre de 2013 y febrero de 2014», antes de que la cooperativa adquiriera derecho alguno sobre la parcela (lo que tuvo lugar el 20 de febrero de 2014), de tal forma que no podían considerarse entregas a cuenta de viviendas en construcción ya que la cooperativa no era titular «de ningún suelo o derecho que le permitiera iniciar promociones».

Los demandantes se opusieron al recurso alegando su inadmisibilidad y además, en síntesis y en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 era plenamente aplicable al caso, tanto objetiva como subjetivamente; objetivamente, porque su protección alcanzaba a cualquier cesionario adquirente de una vivienda y no solo a los compradores de viviendas en propiedad, y subjetivamente, porque, además de incumbir al banco la prueba de la finalidad inversora, en este caso existía prueba de que los demandantes iban a destinar la vivienda de este litigio a una finalidad residencial, ya que no se dedicaban a la explotación inmobiliaria y que las dos viviendas de las que ya eran titulares estaban a su disposición y no se destinaron al alquiler; (ii) que según la jurisprudencia (se citaba y extractaba la sentencia del pleno de esta sala 540/2013, de 13 de septiembre) la Ley 57/1968 también amparaba los anticipos que se hicieran para la adquisición del solar; y (iii) que Caixabank debía responder de la devolución de las aportaciones reclamadas, al haberse probado la realidad de las aportaciones y su ingreso en cuentas de la promotora en dicha entidad bancaria, así como que esta pudo controlar esos ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción promovidas por la cooperativa (por las razones que esgrimió en la demanda, y en particular, porque se indicó como concepto que eran pagos a cuenta de una vivienda y porque fue Caixabank la que gestionó el cobro de los recibos).

6.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso del banco, desestimó la demanda con remisión a la citada SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 (que, como se ha dicho, fue la recurrida en el recurso resuelto por la sentencia de esta sala 498/2024), es decir, por considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. Por tanto, como entonces y como también fue el caso de la sentencia recurrida en el recurso resuelto por nuestra sentencia 771/2025, el tribunal sentenciador no examinó las demás cuestiones planteadas por el banco en su recurso de apelación.

Sus razones son las siguientes: (i) el título que habilita a los demandantes de este litigio es un contrato de adhesión a una cooperativa en el que se hace constar que la promoción no tenía por finalidad la adquisición de viviendas, bien por compra o por cualquier otro título, sino que su finalidad era la obtención de un derecho de arrendamiento; y (ii) la adquisición de un derecho de arrendamiento sujeto a las especiales condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Parla no está amparada por la Ley 57/1968, tal y como al respecto razonaron las SSAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, y 13.ª, de 27 de mayo de 2020 y 3 de diciembre de 2020 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la sentencia de esta sala 771/2025) en supuestos idénticos, al considerar que el arrendamiento temporal «no es equiparable a la compraventa o adjudicación de una vivienda». 7.Contra dicha sentencia los demandantes-apelados interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos estrechamente relacionados entre sí (de idéntico tenor al de los motivos de los recursos resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025) en los que, en síntesis, se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque la vivienda litigiosa no estuviera destinada a ser entregada a los demandantes en propiedad. Terminan solicitando que se case la sentencia recurrida y se confirme íntegramente la sentencia de primera instancia.

8.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

No obstante, en este caso concurren unas circunstancias singulares que determinan que el recurso carezca de efecto útil y deba ser desestimado, pues, a pesar de ser la sentencia recurrida contraria a la jurisprudencia de las citadas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, el fallo de la sentencia recurrida, desestimatorio de la demanda, ha de ser confirmado por razones distintas, oportunamente esgrimidas por el banco en su recurso de apelación, que la sentencia recurrida no analizó. En este sentido procede recordar que según jurisprudencia reiterada (p.ej. sentencia 589/2025, de 21 de abril, con cita de la 858/2024, de 17 de junio), conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil «"no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos" ( sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)».

TERCERO.En efecto, la decisión de la sentencia recurrida de excluir la vivienda de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 por razón de considerar que lo adquirido era solo un derecho de arrendamiento es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina:

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras); y

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión (doc. 6 de la demanda) y los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo", tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» de 91.300 euros, IVA incluido, o un «resto a llaves» de 8.800 euros».

CUARTO.No obstante, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia expuesta no permite en este caso concreto estimar el recurso de casación, pues, como en caso de la referida sentencia 498/2024, esta sala debe examinar las demás cuestiones suscitadas por el banco en apelación que no fueron analizadas por el tribunal sentenciador. Y en concreto, debe analizar en primer lugar la cuestión «necesariamente esencial» de si los demandantes estaban amparados por Ley 57/1968 por razón de la finalidad de la adquisición, toda vez que el banco insistió en apelación en la «inaplicación subjetiva» de dicha ley por concurrir el indicio de una finalidad no residencial consistente en que los demandantes ya eran dueños de otras dos viviendas sitas en la misma ciudad. De ahí que, solo en el caso de no concurrir esa finalidad inversora opuesta por el banco procedería analizar el resto de las objeciones del banco, entre ellas, si tuvo capacidad de controlar los ingresos.

Con respecto a la existencia de indicios de una finalidad no residencial, como recuerda p.ej. la sentencia 958/2025, de 17 de junio:

«Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un "muy cualificado indicio" por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

»En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, "no determinantes" para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023)».

De aplicar esta jurisprudencia a los hechos declarados probados es razonable inferir que la adquisición de la vivienda objeto del presente litigio no tuvo una finalidad residencial, toda vez que no se discute que cuando suscribieron el contrato de adjudicación de dicha vivienda ya eran propietarios de otras dos sitas en la misma ciudad en la que residían, en una de las cuales tenían su residencia habitual. Dato que la jurisprudencia considera un indicio de finalidad inversora (p.ej. sentencias 747/2025, de 13 de mayo, 529/2023, de 18 de abril, y 623/2020, de 19 de noviembre), especialmente relevante cuando en este caso concurren otros indicios o circunstancias muy similares a las del caso de la 747/2025 (consistentes en el silencio de los demandantes, que nada dijeron en la demanda sobre la finalidad de la compraventa, que nada explicaron sobre por qué adquirían una tercera vivienda en la misma ciudad, y que, ante la oposición del banco, se limitaron a ofrecer en apelación como únicas y ambiguas razones, que el banco -al que le incumbía hacerlo- no había probado la finalidad inversora, que esta no se podía deducir del hecho de que fueran ya dueños de esas dos viviendas, ya que no fueron destinadas al alquiler, y en fin, que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades»).

En suma, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia de esta sala por las razones expuestas, relacionadas con la naturaleza del derecho que se transmitía a los adquirentes, no presume que la vivienda se adquiera por estos con una finalidad residencial, teniendo en cuenta la concurrencia de indicios suficientes para descartarla. En este sentido, no resulta verosímil la vaga razón que adujeron al oponerse al recurso de apelación del banco de que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades», si se repara en que la vivienda de la cooperativa era una planta baja, mientras que los adquirentes tenían su residencia habitual en un chalet unifamiliar de cuatro plantas y más de doscientos cincuenta metros de superficie. Por el contrario, el hecho de que la propia administración municipal contestara por escrito a las preguntas formuladas por el banco (folio 650 vuelto de las actuaciones de la primera instancia) admitiendo que la posibilidad de que el superficiario transmitiera su derecho de superficie venía contemplada «en las condiciones Octava y Novena del Pliego de Condiciones Técnicas y más específicamente en la Condición Décima, apartado 5º» hace mucho más razonable la idea de que la adquirieron con una finalidad especulativa.

QUINTO.Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida «aunque por razones distintas de las que constituyeron su razón decisoria» (p.ej. sentencias 53/2022, de 31 de enero, y 102/2018, de 28 de febrero, ambas citadas por la 55/2024, de 17 de enero, todas en asuntos sobre la Ley 57/1968), e imponer las costas del recurso a la parte recurrente, que además, conforme a la d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá el depósito constituido.

PRIMERO.El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por dos socios de la cooperativa Los Lagos del Este S. Coop. Mad contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en los recursos resueltos por las sentencias de esta sala 498/2024, de 15 de abril, 634/2025, de 28 de abril, y 771/2025, de 19 de mayo, sobre otras viviendas de la misma cooperativa y promoción, la controversia en casación se reduce, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para desestimar la demanda, a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las citadas sentencias 498/2024, 634/2025, y 771/2025, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Juan Luis y D.ª Leonor, casados en régimen de gananciales, firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 6 de la demanda), en el que cada uno de ellos manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

No se discute (pág. 8 del escrito de oposición al recurso de apelación) y además consta probado (por las notas simples y los datos fiscales de los cooperativistas) que ambos cooperativistas ya eran dueños (al 50% cada uno) de dos viviendas sitas en Parla. En concreto, una vivienda unifamiliar adosada sita en el PAU 4 Bis Residencial Este de Parla, DIRECCION000, con una superficie construida de unos 263 m2 distribuida en cuatro plantas y un jardín en su parte delantera de unos 34 m2 (folio 549 vuelto, Tomo II, de las actuaciones de la primera instancia) y de una vivienda sita en la DIRECCION001, con una superficie construida de unos 106 m2.

Del contenido del contrato cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L. (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha 28 de octubre de 2011), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank S.A. (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto los citados cooperativistas manifestaban su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

(v) Declaraban en particular conocer, por haber sido informados con anterioridad:

«[...] que las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:

»Que el Derecho de Superficie es por el plazo de 75 años.

»Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

»Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales».

(vi) Manifestaban adquirir el compromiso expreso y aceptar darse de baja de la cooperativa «en caso de sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».

1.3. Con el referido documento se acompañaba un anexo sobre «Precio y formas de pago» de cuyo contenido cabe destacar lo siguiente:

(i) La vivienda objeto de adquisición se identificaba como portal DIRECCION002.

(ii) Los citados socios cooperativistas aparecían identificados con su nombre y dos apellidos como cotitulares de la vivienda.

(iii) El precio de la vivienda era de 83.000 euros más 8.300 euros de IVA, 91.300 euros en total.

(iv) Para financiar su adquisición los cooperativistas aceptaban subrogarse en una hipoteca por un importe de 66.400 euros más 6.640 euros de IVA, 73.040 euros en total. Por tanto, hasta el momento de subrogarse en la hipoteca debían anticipar el resto: 18.260 euros en total.

1.4. Desde el 30 de septiembre de 2013 al 5 de febrero de 2015 los citados cooperativistas realizaron aportaciones a la cooperativa por un total de 11.220 euros, según el siguiente desglose:

-7.960,70 euros como entrega inicial el día 30 de septiembre de 2013, mediante transferencia bancaria (doc. 17 de la demanda, folios 385 y 386 de las actuaciones de la primera instancia) a la cuenta de la promotora en Caixabank terminada en 0055 (doc. 18 de la demanda, pág. 10, folio 406 bis de las actuaciones de la primera instancia), indicándose por la ordenante (Sra. Victoria) como concepto de la transferencia « Juan Luis. ENTRADA VIVIENDA 2».

-3.259,30 euros en total, desde el 7 de mayo de 2014 al 5 de febrero de 2015, mediante diez recibos (uno por mes) por un importe de 325,93 euros cada uno (doc. 17 de la demanda), emitidos por Caixabank por orden de la cooperativa y cuyo importe fue ingresado en la cuenta de esta en dicha entidad bancaria terminada en NUM000. En los justificantes expedidos por el banco se identifica como ordenante de cada pago a la cooperativa y se indica como concepto de cada pago «aportación a vivienda» (folios 387 a 396 de las actuaciones de primera instancia).

1.5. No consta que la cooperativa suscribiera aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.

1.6. Como la construcción no llegó ni tan siquiera a iniciarse (docs. 13 y 14 de la demanda), en mayo de 2017 los cooperativistas se dieron de baja y reclamaron a la cooperativa la devolución de sus aportaciones incrementadas con los intereses legales desde cada pago (doc. 15 de la demanda). Al no recibir respuesta requirieron extrajudicialmente al banco mediante burofax remitido con fecha 15 de junio de 2017 (doc. 27 de la demanda).

2.Al no ser atendido dicho requerimiento extrajudicial, a principios de julio de 2017 los cooperativistas formularon la demanda de este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad conforme al art. art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido que los demandantes ingresaran sus aportaciones en una cuenta de la cooperativa promotora sin exigir a esta la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, y en consecuencia, se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las aportaciones realizadas por ellos (los referidos 11.220 euros en total) con sus intereses legales desde la fecha de su respectivo pago y hasta la fecha del citado requerimiento extrajudicial al banco (1.318,36 euros, según la liquidación de intereses aportada como doc. 26 de la demanda), es decir, 12.538,36 euros sumando principal y dichos intereses, más los intereses del art. 1108 CC (aunque no se especificaba, en principio calculados sobre ese total de 12.538,36 euros y computados desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la sentencia) y los procesales del art. 576 LEC (desde la sentencia de primera instancia hasta el completo pago de la condena), y al pago de las costas.

Argumentaban básicamente lo mismo que argumentaron los demandantes de los litigios resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que su abogado era el mismo): (i) que el fracaso de la promoción era un «siniestro» cubierto por dicha ley, la cual reconocía derechos irrenunciables a los compradores de viviendas, en concreto el derecho a que por el promotor se garantizara la devolución de las cantidades aportadas, siendo también responsable conforme al art. 1-2.ª el banco receptor de las aportaciones en ausencia de garantías; (ii) que, en este sentido, la d. adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, había ampliado las coberturas de la Ley 57/1968, incluyendo las viviendas construidas por cooperativas; (iii) que no existiendo duda de que «la promoción de viviendas que compraron los actores sobre plano no ha llegado a buen fin», en ausencia de garantías el banco debía responder conforme al citado art. 1-2.ª, puesto que todas las cantidades reclamadas fueron ingresadas en dicha entidad y el banco pudo conocer los ingresos y el concepto al que respondían por su relación con la cooperativa, dado que negoció financiar la promoción y se encargó de remitir los recibos (págs. 67 y 71 de la demanda, folios 76 y 80 de las actuaciones de la primera instancia); y (iv) que además del interés legal de la Ley 57/1968, devengado por las cantidades anticipadas desde su entrega, los demandantes tenían derecho a los intereses moratorios del art. 1108 CC.

3.El banco se opuso a la demanda por razones similares a las que esgrimió la misma entidad en los litigios resueltos por las referidas sentencias 498/2024 y 771/2025 (toda vez que en todos los casos la dirección letrada correspondió al mismo abogado), entre ellas, en lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. A este respecto alegaba, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa que además estaba destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, lo que conforme al art. 1 de dicha ley las excluía expresamente de su ámbito de aplicación; (ii) que, en este sentido, el hecho de que tras la reforma de 1999 la Ley 57/1968 fuera aplicable también a las viviendas promovidas por cooperativas no se traducía en que su ámbito de aplicación se extendiera a las cooperativas de protección oficial; (iii) que, además, la cooperativa no tenía derecho de propiedad sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, sino un derecho de superficie que, por tanto, no permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso temporalmente en arrendamiento; (iv) que la parte demandante tampoco había probado que la vivienda tuviera una finalidad residencial, lo que la privaba de legitimación activa, pues además de que la parte demandante había guardado silencio en la demanda sobre el destino de la vivienda, concurrían indicios de su finalidad inversora como que fueran ya dueños de otros inmuebles sitos en Parla (además de una plaza de garaje, se decía que eran propietarios de una vivienda comprada como máximo el 17 de diciembre de 2002 y de otra comprada como muy tarde el 24 de julio de 2007); (v) que las aportaciones de los demandantes no estaban cubiertas por la ley, porque se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras, y en una cuenta corriente ordinaria abierta por la promotora en la demandada con carácter previo a toda actividad de la promoción; y (v) que en todo caso los intereses legales de la Ley 57/1968 no debían computarse desde cada entrega a cuenta sino desde la primera reclamación extrajudicial (que fijaba en la fecha de emisión del burofax, 15 de junio de 2017).

4.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó al banco a pagar a los demandantes la cantidad de 11.220 euros en concepto de principal, más intereses legales, pero computados únicamente desde la fecha de la reclamación extrajudicial al banco, y al pago de las costas.

En síntesis, razonó lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 era aplicable a toda clase de viviendas, incluso a las de protección pública; (ii) acreditadas las aportaciones, su ingreso en cuentas de la cooperativa en Caixabank, la falta de garantías y el fracaso de la promoción, la entidad bancaria demandada, receptora de las aportaciones, debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, toda vez que admitió que tales anticipos se ingresaran en cuentas abiertas por la cooperativa para recibir las aportaciones de los cooperativistas, sin exigir a la cooperativa la apertura de cuenta especial ni la constitución de las debidas garantías, pese a que el banco pudo saber el concepto por el que se hacían los pagos y vincularlos con entregas a cuenta de viviendas en construcción, en concreto, los pagos mensuales, pues fue la entidad a la que la cooperativa ordenó la emisión de los recibos que los demandantes domiciliaron y que se ingresaron bajo el concepto «aportación vivienda»; y (iii) en cuanto a los intereses (fundamento de derecho cuarto), solo procedía imponer los legales de la Ley 57/1968 y únicamente desde la reclamación extrajudicial al banco, al haber dejado transcurrir injustificadamente la parte demandante «tres años desde el incumplimiento de la Promotora».

5.Contra dicha sentencia solo interpuso recurso de apelación el banco demandado, por lo que ganó firmeza el referido pronunciamiento sobre intereses.

En el recurso, Caixabank interesó la íntegra desestimación de la demanda por las razones que en su día expuso en su escrito de contestación y que la apelante entendía «incontestadas» por la sentencia apelada, entre ellas, la no aplicación de la Ley 57/1968 al caso, y además, porque no había podido controlar los ingresos. En síntesis, alegó: (i) que como ya había razonado la SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 [que fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la citada sentencia de esta sala 498/2024], la Ley 57/1968 no era objetivamente aplicable al caso, fundamentalmente, porque no existía un contrato de compraventa de vivienda en construcción que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, ya que esta solo tenía un derecho de superficie sobre la parcela en la que se iban a construir las viviendas, las cuales estaban destinadas a su cesión temporal en régimen de arrendamiento; (ii) que la ley tampoco era aplicable por razones subjetivas, ya que, por su carácter de inversores, en virtud de los indicios existentes al respecto (según los cuales, eran ya dueños de dos viviendas en la misma ciudad), ninguno de los demandantes cumplía los requisitos administrativos fijados por el Ayuntamiento de Parla para poder acceder a la vivienda de esta promoción, en el caso de se hubiera construido; (iii) que la Ley 20/2015 permitía interpretar el articulado de la Ley 57/1968 en el sentido de excluir de protección anticipos que, como era el caso, se realizaron antes de que se otorgara la licencia de obras; y (iv) que en todo caso Caixabank no había incurrido en incumplimiento alguno y, por tanto, no debía responder con base en el art. 1-2.ª de dicha ley (págs. 12 y ss. del escrito de interposición del recurso de apelación), dado que su responsabilidad no era «a todo trance» y que no pudo controlar los ingresos de los demandantes, pues no financiaba la promoción y los ingresos se hicieron «entre septiembre de 2013 y febrero de 2014», antes de que la cooperativa adquiriera derecho alguno sobre la parcela (lo que tuvo lugar el 20 de febrero de 2014), de tal forma que no podían considerarse entregas a cuenta de viviendas en construcción ya que la cooperativa no era titular «de ningún suelo o derecho que le permitiera iniciar promociones».

Los demandantes se opusieron al recurso alegando su inadmisibilidad y además, en síntesis y en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 era plenamente aplicable al caso, tanto objetiva como subjetivamente; objetivamente, porque su protección alcanzaba a cualquier cesionario adquirente de una vivienda y no solo a los compradores de viviendas en propiedad, y subjetivamente, porque, además de incumbir al banco la prueba de la finalidad inversora, en este caso existía prueba de que los demandantes iban a destinar la vivienda de este litigio a una finalidad residencial, ya que no se dedicaban a la explotación inmobiliaria y que las dos viviendas de las que ya eran titulares estaban a su disposición y no se destinaron al alquiler; (ii) que según la jurisprudencia (se citaba y extractaba la sentencia del pleno de esta sala 540/2013, de 13 de septiembre) la Ley 57/1968 también amparaba los anticipos que se hicieran para la adquisición del solar; y (iii) que Caixabank debía responder de la devolución de las aportaciones reclamadas, al haberse probado la realidad de las aportaciones y su ingreso en cuentas de la promotora en dicha entidad bancaria, así como que esta pudo controlar esos ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción promovidas por la cooperativa (por las razones que esgrimió en la demanda, y en particular, porque se indicó como concepto que eran pagos a cuenta de una vivienda y porque fue Caixabank la que gestionó el cobro de los recibos).

6.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso del banco, desestimó la demanda con remisión a la citada SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 (que, como se ha dicho, fue la recurrida en el recurso resuelto por la sentencia de esta sala 498/2024), es decir, por considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. Por tanto, como entonces y como también fue el caso de la sentencia recurrida en el recurso resuelto por nuestra sentencia 771/2025, el tribunal sentenciador no examinó las demás cuestiones planteadas por el banco en su recurso de apelación.

Sus razones son las siguientes: (i) el título que habilita a los demandantes de este litigio es un contrato de adhesión a una cooperativa en el que se hace constar que la promoción no tenía por finalidad la adquisición de viviendas, bien por compra o por cualquier otro título, sino que su finalidad era la obtención de un derecho de arrendamiento; y (ii) la adquisición de un derecho de arrendamiento sujeto a las especiales condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Parla no está amparada por la Ley 57/1968, tal y como al respecto razonaron las SSAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, y 13.ª, de 27 de mayo de 2020 y 3 de diciembre de 2020 (esta última fue la sentencia recurrida en el caso resuelto por la sentencia de esta sala 771/2025) en supuestos idénticos, al considerar que el arrendamiento temporal «no es equiparable a la compraventa o adjudicación de una vivienda». 7.Contra dicha sentencia los demandantes-apelados interpusieron recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos estrechamente relacionados entre sí (de idéntico tenor al de los motivos de los recursos resueltos por las citadas sentencias 498/2024 y 771/2025) en los que, en síntesis, se defiende que la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque la vivienda litigiosa no estuviera destinada a ser entregada a los demandantes en propiedad. Terminan solicitando que se case la sentencia recurrida y se confirme íntegramente la sentencia de primera instancia.

8.El banco ha pedido la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.Lo que plantea en casación la parte demandante, hoy recurrente, es exactamente la misma cuestión jurídica -relativa a la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a las adquisiciones de viviendas de la cooperativa «Los Lagos del Este S. Coop. Mad», por no ser óbice para ello que la cooperativa fuera titular de un derecho de superficie sobre el suelo en el que debían construirse las viviendas- que esta sala examinó y resolvió en sentido idéntico al que ahora se propugna (favorable a su aplicación) en las referidas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción. Ello implica que el interés casacional del presente recurso sea notorio y que proceda desestimar los óbices de admisibilidad invocados, muy similares a los esgrimidos por el banco al oponerse a esos otros recursos.

No obstante, en este caso concurren unas circunstancias singulares que determinan que el recurso carezca de efecto útil y deba ser desestimado, pues, a pesar de ser la sentencia recurrida contraria a la jurisprudencia de las citadas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, el fallo de la sentencia recurrida, desestimatorio de la demanda, ha de ser confirmado por razones distintas, oportunamente esgrimidas por el banco en su recurso de apelación, que la sentencia recurrida no analizó. En este sentido procede recordar que según jurisprudencia reiterada (p.ej. sentencia 589/2025, de 21 de abril, con cita de la 858/2024, de 17 de junio), conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil «"no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos" ( sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)».

TERCERO.En efecto, la decisión de la sentencia recurrida de excluir la vivienda de este litigio del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 por razón de considerar que lo adquirido era solo un derecho de arrendamiento es contraria a la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala en dichas sentencias 498/2024, 634/2025 y 771/2025, con respecto a otras viviendas de la misma promoción, pues según dicha doctrina:

i) La Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a las construcciones en régimen de cooperativa, incluidas las de protección oficial;

ii) Por ello se ha considerado aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1-1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7; incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de 13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición del solar (lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la licencia de obras); y

iii) Lo que determina la protección que dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual, contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida por la documentación contractual, ya que, según los estatutos, la cooperativa tenía como fin procurar viviendas a sus socios, y según el contrato de adhesión (doc. 6 de la demanda) y los demandantes manifestaron desde un principio su voluntad de adherirse a la cooperativa para que se les adjudicara una concreta vivienda para destinarla «a domicilio habitual y permanente», sin que la inferencia del tribunal sentenciador sobre que los pagos se correspondían con un arrendamiento y no con un derecho real de superficie resulte coherente, pues «además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que el derecho de superficie era una figura de "especial relieve" por su "utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo", tampoco es razonable pensar que los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario ni, en fin, con un «precio y formas de pago» de 91.300 euros, IVA incluido, o un «resto a llaves» de 8.800 euros».

CUARTO.No obstante, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia expuesta no permite en este caso concreto estimar el recurso de casación, pues, como en caso de la referida sentencia 498/2024, esta sala debe examinar las demás cuestiones suscitadas por el banco en apelación que no fueron analizadas por el tribunal sentenciador. Y en concreto, debe analizar en primer lugar la cuestión «necesariamente esencial» de si los demandantes estaban amparados por Ley 57/1968 por razón de la finalidad de la adquisición, toda vez que el banco insistió en apelación en la «inaplicación subjetiva» de dicha ley por concurrir el indicio de una finalidad no residencial consistente en que los demandantes ya eran dueños de otras dos viviendas sitas en la misma ciudad. De ahí que, solo en el caso de no concurrir esa finalidad inversora opuesta por el banco procedería analizar el resto de las objeciones del banco, entre ellas, si tuvo capacidad de controlar los ingresos.

Con respecto a la existencia de indicios de una finalidad no residencial, como recuerda p.ej. la sentencia 958/2025, de 17 de junio:

«Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un "muy cualificado indicio" por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

»En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, "no determinantes" para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023)».

De aplicar esta jurisprudencia a los hechos declarados probados es razonable inferir que la adquisición de la vivienda objeto del presente litigio no tuvo una finalidad residencial, toda vez que no se discute que cuando suscribieron el contrato de adjudicación de dicha vivienda ya eran propietarios de otras dos sitas en la misma ciudad en la que residían, en una de las cuales tenían su residencia habitual. Dato que la jurisprudencia considera un indicio de finalidad inversora (p.ej. sentencias 747/2025, de 13 de mayo, 529/2023, de 18 de abril, y 623/2020, de 19 de noviembre), especialmente relevante cuando en este caso concurren otros indicios o circunstancias muy similares a las del caso de la 747/2025 (consistentes en el silencio de los demandantes, que nada dijeron en la demanda sobre la finalidad de la compraventa, que nada explicaron sobre por qué adquirían una tercera vivienda en la misma ciudad, y que, ante la oposición del banco, se limitaron a ofrecer en apelación como únicas y ambiguas razones, que el banco -al que le incumbía hacerlo- no había probado la finalidad inversora, que esta no se podía deducir del hecho de que fueran ya dueños de esas dos viviendas, ya que no fueron destinadas al alquiler, y en fin, que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades»).

En suma, que la sentencia recurrida se oponga a la jurisprudencia de esta sala por las razones expuestas, relacionadas con la naturaleza del derecho que se transmitía a los adquirentes, no presume que la vivienda se adquiera por estos con una finalidad residencial, teniendo en cuenta la concurrencia de indicios suficientes para descartarla. En este sentido, no resulta verosímil la vaga razón que adujeron al oponerse al recurso de apelación del banco de que «pretendían trasladarse a una vivienda con mejores prestaciones y calidades», si se repara en que la vivienda de la cooperativa era una planta baja, mientras que los adquirentes tenían su residencia habitual en un chalet unifamiliar de cuatro plantas y más de doscientos cincuenta metros de superficie. Por el contrario, el hecho de que la propia administración municipal contestara por escrito a las preguntas formuladas por el banco (folio 650 vuelto de las actuaciones de la primera instancia) admitiendo que la posibilidad de que el superficiario transmitiera su derecho de superficie venía contemplada «en las condiciones Octava y Novena del Pliego de Condiciones Técnicas y más específicamente en la Condición Décima, apartado 5º» hace mucho más razonable la idea de que la adquirieron con una finalidad especulativa.

QUINTO.Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida «aunque por razones distintas de las que constituyeron su razón decisoria» (p.ej. sentencias 53/2022, de 31 de enero, y 102/2018, de 28 de febrero, ambas citadas por la 55/2024, de 17 de enero, todas en asuntos sobre la Ley 57/1968), e imponer las costas del recurso a la parte recurrente, que además, conforme a la d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá el depósito constituido.