Sentencia Civil 209/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 1032/2021 de 11 de febrero del 2026

PRIMERO.-Los presentes recursos, de casación y por infracción procesal, se interponen por los demandantes, cuatro compradores (de dos inmuebles, en sendos contratos) de la promoción «Hacienda Casares». Estimada la demanda en ambas instancias solo en parte (pues se condena al banco ahora recurrido, como avalista colectivo de dicha promoción, a devolver únicamente de los anticipos efectuados por dos de los demandantes, y se fija el dies ad quemde los intereses legales de dichos anticipos en la fecha de declaración del concurso de la promotora), la controversia en casación se centra en dos cuestiones: si el contrato de los otros dos demandantes se extinguió por mutuo disenso (que fue lo que apreció la sentencia recurrida, confirmando también en este punto la de primera instancia) y si es procedente que el concurso de la promotora suspenda el devengo de tales intereses de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por otras sentencias de esta sala sobre inmuebles del mismo complejo (sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, 98/2022, 101/2022 y 103/2022, las tres de 7 de febrero, 599/2022, de 12 de septiembre, 438/2023, de 29 de marzo, 1229/2023, de 14 de septiembre, 1521/2023, de 6 de noviembre, 130/2024, de 5 de febrero, 825/2024, de 10 de junio, 528/2025, de 1 de abril, y 902/2025, de 9 de junio), son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 27 de enero de 2004 D. Jose Ramón y D.ª Matilde suscribieron con Aifos Comercialización de Promociones S.L., que tenía la gestión exclusiva (así lo declaró la sentencia 872/2022, de 9 de diciembre y lo reitera la 902/2025) de las ventas de la promotora Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 3 de la demanda) que tuvo por objeto la «Suite» en Nivel 4, letra E, del edificio «Tulipán» perteneciente al residencial «Hacienda Casares» sito en el término municipal de Casares (Málaga).

1.1.1. De su contenido interesa lo siguiente:

-Según el apdo. «Forma de pago» del pliego de condiciones particulares del contrato (también doc. 3 de la demanda), el precio de la vivienda (194.686,50 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante la entrega de 16.813,50 euros en el momento de la firma del contrato, 127.365 euros en el momento de subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora, y 50.508 euros mediante la aceptación de ocho efectos, cada uno por importe de 6.313,50 euros y vencimientos trimestrales desde el 27 de junio de 2004.

-Según las condiciones generales, estipulación cuarta:

«La finalización de las obras se fija inicialmente aproximadamente de 20 a 22 meses desde la firma por el arquitecto del Acta de Replanteo».

-Según las condiciones generales, estipulación sexta:

«Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas previstas en el Art. 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio, las cantidades recibidas le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses legalmente correspondientes.

»A estos efectos, las partes convienen como fecha máxima de expiración del plazo de iniciación de las obras el 1 de Noviembre de 2004».

-Según las condiciones generales, estipulación decimotercera:

«La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría a tenor de lo señalado en los Art. 36 y siguientes de la Ley 12/99 de 15 de diciembre de Ordenación del Turismo en el ámbito de la Comunidad Autónoma Andaluza, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto».

1.1.2. Los citados compradores anticiparon a la promotora un total de 61.008 euros; los referidos 16.813,50 euros del día de la firma, mediante dos pagos (uno anterior, por importe de 4.500 euros, y otro posterior a la firma, por importe de 12.313,50 euros y efectuado el 4 de febrero de 2004), y los restantes 50.508 euros mediante las mencionadas ocho letras de cambio (docs. 4 y 5 de la demanda).

1.2. El 27 de enero de 2004 D. Agustín y D.ª María Inmaculada suscribieron con Aifos un contrato privado de compraventa (doc. 6 de la demanda) que tuvo por objeto la «Vivienda» en Nivel 4, letra C, del edificio «Peonía» perteneciente a la citada promoción.

1.2.1. De su contenido interesa lo siguiente:

-Según el apdo. «Forma de pago» del pliego de condiciones particulares del contrato (también doc. 6 de la demanda), el precio de la vivienda (198.966,50 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante la entrega de 10.500 euros en el momento de la firma del contrato, 130.165 euros en el momento de subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora, y 58.301,50 euros mediante la aceptación de nueve efectos, ocho de ellos por un importe de 6.478 euros cada uno y vencimientos trimestrales desde el 27 de marzo de 2004, y el noveno por un importe de 6.477,50 euros y vencimiento el 27 de marzo de 2006.

-En las condiciones generales se incluía unas estipulaciones cuarta y sexta del mismo tenor que la del otro contrato, pero no se incluía la estipulación decimotercera sí incluida en el anterior contrato.

1.2.2. Los citados compradores anticiparon a la promotora un total de 55.845,50 euros; los referidos 10.500 euros del día de la firma, mediante dos pagos (uno anterior, por importe de 4.500 euros, y otro posterior a la firma, por importe de 6.000 euros y efectuado el 4 de febrero de 2004), y los restantes 58.301,50 euros mediante las mencionadas nueve letras de cambio (docs. 7 y 8 de la demanda).

1.3. Según se ha declarado probado en el presente litigio y resulta de la jurisprudencia sobre esta misma promoción, Aifos suscribió con Banco Pastor S.A. (luego Banco Popular Español S.A., en adelante BP, y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) tres pólizas colectivas, una el 16 de diciembre de 2003, y las otras dos los días 24 de octubre y 17 de noviembre de 2005, y con Banco de Andalucía, S.A. (luego también BP, BS) otras dos pólizas de garantía) los días 22 de febrero y 18 de mayo de 2006, la primera de ellas «expresamente referida a la promoción "Hacienda Casares"» (p.ej. sentencias 98/2022, 438/2023, y 528/2025).

Aifos no entregó aval individual a los citados compradores, pero se ha declarado probado en este litigio y en esos otros procedimientos sobre «Hacienda Casares» (p.ej. en las sentencias 438/2023 y 528/2025) que Aifos sí hizo entrega de avales individuales expedidos por Banco Pastor S.A. a otros compradores de esta misma promoción.

1.4. La obra no se concluyó en plazo.

1.5. Con fecha 5 de junio de 2007 los compradores de la suite, D. Jose Ramón y D.ª Matilde, firmaron con Aifos un documento (doc. 11 de la demanda) por el que manifestaban ser su deseo de «solucionar amistosamente la resolución y renuncia del referido contrato» y con ese fin pactaban lo siguiente:

-Aifos aceptaba i) la «resolución y renuncia efectuada» por los compradores, ii) renunciar de buena fe a ejecutar la penalización por incumplimiento convenida en el contrato, y iii) devolver a los compradores los 61.008 euros mediante la entrega de un pagaré;

-Los compradores autorizaban y aceptaban la resolución contractual, «renunciando así al inicio de cuantas acciones judiciales pudieran derivarse por este motivo».

-Ambas partes declaraban «estar plenamente satisfechos en sus pretensiones y derechos, manifestando expresamente no tener nada más que reclamarse por éste o ningún otro concepto».

1.6. La promotora fue declarada en concurso (autos 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga) y en el procedimiento concursal se acordó aprobar el plan de liquidación presentado por la administración concursal que contemplaba la resolución universal de la totalidad de los contratos suscritos por la concursada (en este sentido p.ej. las sentencias 206/2024, de 19 de febrero, y 200/2024, de 15 de febrero, sobre otras promociones de Aifos).

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial de fecha 30 de junio de 2017 (doc. 39 de la demanda), a mediados de octubre de 2017 los cuatro compradores interpusieron la demanda de este litigio contra BP interesando la condena del banco demandado a pagarles el total anticipado por ellos (los citados 61.008 euros en el caso de D. Jose Ramón y D.ª Matilde, y 55.845,50 euros en el caso de D. Agustín y D.ª María Inmaculada), más intereses legales de los anticipos desde su entrega (los cuales se cuantificaban hasta el momento de la demanda en 31.356,81 y 28.614,85 euros, respectivamente) así como los «legales y procesales posteriores» y las costas del procedimiento.

En síntesis, y por lo que ahora interesa, alegaban que, al no haber llegado la construcción a buen fin, por no estar las viviendas terminadas y en disposición de ser entregadas en el plazo pactado (que los demandantes situaban «en 2005»), el banco demandado, como avalista colectivo de la promoción (además de receptor de parte de los anticipos), debía responder de la totalidad de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora previstas en los contratos más sus intereses, dada la suficiencia de las pólizas colectivas (citaban la sentencia del pleno de esta sala 322/2015, de 23 de septiembre). En materia de intereses se limitaron a decir que procedían los legales de la Ley 57/1968, computados desde la fecha de cada entrega a cuenta hasta su completo pago dado su carácter remuneratorio (citaban la sentencia 420/2017, de 4 de julio).

3.BP se opuso a la demanda alegando, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable a las compraventas, por tener estas por objeto, respectivamente, una suite y una unidad integrada en un apartahotel; (ii) que, en todo caso, no debía responder como avalista, por no haber expedido aval individual a favor de los demandantes y no ser suficientes las pólizas colectivas por su carácter genérico, no para esta concreta promoción; (iii) que además el contrato que tuvo por objeto la suite se extinguió en virtud del acuerdo aportado como doc. 11 de la demanda, sin que tampoco existiera prueba del incumplimiento de la promotora, pues la resolución universal de los contratos en el concurso no presuponía dicho incumplimiento y el doc. 15 de la demanda probaba que los edificios de la promoción se encontraban terminados; (iv) que no existía prueba de que las cantidades que se decían ingresadas en BP lo hubieran sido, y menos aún, que se hubiera hecho indicación del concepto al que respondían los ingresos; (v) que en el hipotético caso de que se condenara al banco, los intereses no podían imponerse sino desde la primera reclamación al banco, tanto por el excesivo tiempo transcurrido sin que los compradores se dirigieran contra el banco, lo que era revelador de una actuación contraria a la buena fe, como por el silencio de la Ley 57/1968 y de la LOE al respecto del dies a quodel devengo; y (vi) que la acción contra el banco estaba prescrita, tanto conforme al art. 1968.2 CC, de considerarse que su responsabilidad era extracontractual, como por aplicación analógica del art. 23 LCS.

4.La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda de D. Jose Ramón y D.ª Matilde, con imposición de las costas de su demanda a dichos demandantes, y, estimando totalmente la demanda de D. Agustín y D.ª María Inmaculada, condenó a BP a pagar a estos demandantes la cantidad total de 55.845,50 euros en concepto de principal, más los intereses legales de las cantidades anticipadas por ellos desde su entrega (los referidos 28.614,85 euros hasta la demanda) hasta su completo pago, y las costas de la demanda de estos demandantes.

La sentencia razonaba, en síntesis y por lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la acción no estaba prescrita, por ser aplicable el plazo de prescripción general del art. 1964 CC; (ii) la Ley 57/1968 era aplicable a las dos compraventas, por no haberse probado que tuvieran una finalidad inversora; (iii) a falta de avales individuales, las garantías colectivas suscritas por BP eran suficientes para declarar su responsabilidad frente a los citados D. Agustín y D.ª María Inmaculada, pero no para responsabilizar al banco frente a los otros dos compradores, pues el doc. 11 de la demanda probaba que estos pactaron resolver su contrato y que recibieron en ese mismo momento de la promotora el total anticipado por ellos más los intereses legales devengados hasta entonces; y (iv) en relación con los intereses, procedía imponerlos respecto de las cantidades anticipadas objeto de condena, desde la fecha de cada entrega a cuenta hasta su completo pago.

5.La sentencia fue apelada por dos de los demandantes y por el banco.

Los demandantes D. Jose Ramón y D.ª Matilde, para que se estimaran las pretensiones deducidas por ellos en la demanda, o subsidiariamente, para que no se impusieran a estos demandantes las costas de la primera instancia correspondientes a dichas pretensiones.

El banco (ya como BS), con la pretensión de que la demanda se desestimara íntegramente también respecto de D. Agustín y D.ª María Inmaculada, y subsidiariamente, con la pretensión de que los intereses se fijaran desde la fecha de la reclamación al banco y hasta la fecha de declaración del concurso de la promotora, a cuyo fin reiteró que la Ley 57/1968 no era aplicable por no tener la vivienda de dichos compradores una finalidad residencial, que las pólizas colectivas no eran garantía suficiente, y que el banco no debía responder de cantidades anticipadas no ingresadas en dicha entidad.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de los citados demandantes, a los que impuso las costas de su recurso, y, estimando en parte el del banco, revocó la sentencia apelada en el único sentido de reducir la cantidad objeto de condena en concepto de intereses legales, como consecuencia de fijar el final de su devengo en la fecha de declaración del concurso de la promotora. Todo ello, sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia causadas por el recurso del banco.

En síntesis y por lo que ahora interesa, razona lo siguiente: (i) el recurso de los compradores se desestima por ser aplicable al caso de los compradores D. Jose Ramón y D.ª Matilde la jurisprudencia sobre el mutuo disenso (se cita y extracta la sentencia del pleno de esta sala de 23 de marzo de 2015), ya que la interpretación literal del doc. 11 de la demanda (se cita el art. 1281 CC) permite concluir, sin lugar a dudas, que las partes decidieron poner fin al contrato de mutuo acuerdo, desistiendo del contrato los compradores (según el documento, la promotora «acepta la resolución y renuncia» efectuadas por ellos) y renunciando Aifos de buena fe a reclamar la penalización pactada «a la que tenía derecho» para el caso de desistimiento voluntario de los compradores, de forma que «la resolución del contrato no fue consecuencia del incumplimiento del plazo pactado para la entrega de la vivienda», todo lo cual a su vez conlleva la desestimación de la pretensión subsidiaria al ser correcta la imposición de las costas de su demanda a los citados compradores conforme al principio del vencimiento objetivo; y (ii) en cuanto al recurso del banco, el destino turístico u hotelero de la promoción no excluye la aplicación de la Ley 57/1968 al contrato de D. Agustín y D.ª María Inmaculada, cuyo objeto fue una vivienda (al no incluir una cláusula decimotercera como la que sí incluía el otro contrato); las pólizas colectivas son garantía suficiente para responsabilizar a BS de las cantidades anticipadas previstas en el contrato de tales compradores, aunque no se refirieran a esta promoción y no todas las cantidades se ingresaran en BS; y en cuanto al comienzo y final del devengo de los intereses de las cantidades anticipadas objeto de condena, si bien se devengan desde cada entrega, por su naturaleza remuneratoria, sin embargo tiene razón el banco en que el final del devengo debe fijarse en la fecha de declaración del concurso de Aifos por ser aplicables los arts. 59 LC y 1826 CC.

7.Contra esta sentencia los compradores han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, compuesto de un solo motivo en el que se aduce la existencia de error en la valoración de la prueba sobre la existencia de mutuo disenso, y recurso de casación por interés casacional articulado en tres motivos, en el primero de los cuales se propugna que no ha existido mutuo disenso, centrándose los dos motivos restantes en la cuestión del día final del devengo de los intereses legales de la Ley 57/1968 y en la procedencia de imponer además los intereses moratorios y los procesales.

8.El banco recurrido ha pedido la desestimación de los recursos por causas tanto de inadmisión como de fondo.

Al pedirse la inadmisión del recurso de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo. 1 de la d. final 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej., entre las más recientes, sentencias 1184/2025, de 21 de julio, y 1147/2025, de 15 de julio, las dos en asuntos sobre la Ley 57/1968).

SEGUNDO.-El motivo primero se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 y en oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 133/2015, de 23 de marzo, 578/2015, de 19 de octubre, y 778/2014, de 20 de enero de 2015. En síntesis, se argumenta que, dado el carácter tuitivo de la ley, esta también ampara casos en los que las partes acuerdan de forma amistosa la resolución del contrato tras haber incumplido el promotor sus obligaciones y mientras no haya mediado requerimiento de entrega, sin que para la recurrente sea aceptable lo que dice la sentencia recurrida de que el doc. 11 de la demanda era una renuncia anticipada de la parte compradora, ya que, cuando los compradores D. Jose Ramón y D.ª Matilde convinieron la resolución del contrato, Aifos ya había incumplido.

El motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo, y 459/2019, de 22 de julio, y lo que se propugna es que el concurso de la promotora no es razón para suspender el devengo de los intereses legales previstos en dicha ley, que por ende han de seguir devengándose hasta el completo pago de las cantidades anticipadas objeto de condena. Sobre esta cuestión jurídica se alude también a la existencia de interés casacional en la modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

El motivo tercero se funda en infracción de los arts. 1101 y 1108 CC y 576 LEC, por oposición a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 110/2009, de 12 de febrero, y 97/2007, de 9 de febrero, y lo que se sostiene es que la sentencia recurrida no ha concedido los intereses moratorios posteriores a la reclamación al banco ni los procesales posteriores a la sentencia, pese a que los moratorios fueron expresamente solicitados en la demanda y que los procesales operan ope legis.Concluye la parte recurrente que, aunque se fijara el dies ad quemde los intereses legales de la Ley 57/1968 en la fecha de declaración del concurso de Aifos, aun así tendría derecho a los intereses posteriores a la reclamación extrajudicial.

El banco se ha opuesto a la admisión del recurso de casación en su totalidad, porque la parte recurrente «no justifica suficientemente el interés casacional» invocado. En cuanto al motivo primero, porque la aplicación de las sentencias que se citan como infringidas solo sería posible de prescindir de los hechos probados, ya que la sentencia recurrida declara probado que el contrato fue resuelto por mutuo disenso y no por el incumplimiento de la promotora; y en cuanto a los motivos segundo y tercero, porque no existe doctrina jurisprudencial sobre la materia y porque es incorrecta la indicación de la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales habida cuenta que solo se citan sentencias que deciden en el mismo sentido o con el mismo criterio jurídico.

TERCERO.-No concurren los óbices de admisibilidad alegados por la parte recurrida.

Según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, que hace innecesaria la cita se sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados.

Estos requisitos se cumplen en el planteamiento de los tres motivos por las razones siguientes:

1.ª) En el encabezamiento de cada uno de los motivos se citan las normas (en particular de la Ley 57/1968) y la jurisprudencia de esta sala respectivamente pertinente para resolver en casación las cuestiones jurídico-sustantivas planteadas y debidamente identificadas, consistentes en determinar si el contrato de D. Jose Ramón y D.ª Matilde fue o no resuelto de mutuo acuerdo y si el concurso de la promotora ha de suspender el devengo de los intereses legales de dicha ley cuando responde la entidad avalista.

2.ª) Las infracciones normativas y jurisprudenciales invocadas se plantean con pleno respeto a los hechos probados relevantes, toda vez que no se discute que las partes suscribieron el doc. 11 de la demanda ni que la promotora fue declarada en concurso. En este sentido, en cuanto al motivo primero y para salir al paso de las alegaciones del banco sobre la marginación de la base fáctica, debe precisarse que el hecho de que la sentencia recurrida concluya que el contrato de D. Jose Ramón y D.ª Matilde se extinguió por mutuo disenso no es una apreciación meramente fáctica, pues la jurisprudencia viene insistiendo en la doble dimensión fáctica y jurídica del incumplimiento contractual y en la procedencia de revisar en casación «la significación o el alcance jurídico de las circunstancias en que se asienta el incumplimiento» (en este sentido p.ej. las sentencias 1188/2025 y 1187, las dos de 21 de julio, 326/2025 y 321/2025, las dos de 4 de marzo, 36/2023, de 17 de enero, y 43/2021, de 2 de febrero), lo que, en un caso como este, a priori permite revisar en casación, como cuestión jurídica, el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador sobre la existencia de mutuo disenso. Otra cosa será que el planteamiento casacional de la parte recurrente resulte idóneo para que esta sala pueda llevar a cabo esa función revisora (lo que, como explicaremos a continuación, no es el caso).

3.ª) Dicho planteamiento ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de estas cuestiones jurídico-sustantivas. Además, en contra de lo que argumenta el banco sobre la falta de justificación del interés casacional, procede afirmar estamos ante un caso de interés casacional notorio (en este sentido, p.ej. las sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 1228/2025, de 15 de septiembre) sobre la cuestión del dies ad quemo día final del devengo los intereses remuneratorios de la Ley 57/1968 cuando se declara responsable a la entidad avalista y la promotora ha sido declarada en concurso, pues las recientes sentencias de pleno 1526/2025 y 1525/2025, las dos de 30 de octubre, resuelven esta misma cuestión en sentido opuesto a la sentencia recurrida.

Recurso extraordinario por infracción procesal

CUARTO.-El único motivo del recurso se funda en infracción de los arts. 216, 217.3 y 218 LEC, y 1 y 7 de la Ley 57/1968, por supuesto error patente en la valoración probatoria al haberse considerado probado que D. Jose Ramón y D.ª Matilde «resolvieron el contrato por mutuo disenso».

El banco se ha opuesto alegando que el motivo es inadmisible, por serlo el recurso de casación, causa ya desestimada, y además, por carencia manifiesta de fundamento, al pretenderse convertir a esta sala en una tercera instancia con el fin de revisar la valoración probatoria, pero sin respetar la parte recurrente los límites que la jurisprudencia exige para que esa revisión sea posible, y por falta de claridad expositiva, al mezclarse cuestiones procesales y sustantivas, estas últimas ajenas al recurso por infracción procesal. En todo caso el banco alega que debe desestimarse por razones de fondo, al no incurrir la sentencia recurrida en las infracciones invocada por cuanto que la valoración probatoria que realiza del doc. 11 de la demanda es lógica y adecuada.

QUINTO.-El motivo debe ser desestimado por incurrir en las causas de inadmisión de incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos ( art. 473.2.1.º LEC) , carencia manifiesta de fundamento ( art. 473.2.2.º LEC) y planteamiento de cuestiones sustantivas propias del recurso de casación ( art. 473.2.1.º LEC en relación con el art. 469.1 LEC) , que en sentencia deben apreciarse como causas de desestimación (p.ej. sentencia 23/2021, de 25 de enero, con cita de la 7/2020, de 8 de enero), sin que obstaculice esta conclusión el que el recurso en su día fuera admitido a trámite, por el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, al hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (p.ej. sentencia 607/2025, de 22 de abril, con cita de las sentencias 1569/2024, de 20 de noviembre, y 1503/2024, de 12 de noviembre).

Más allá de que constituye jurisprudencia reiterada y sobradamente conocida que la posibilidad de que esta sala revise la valoración probatoria es excepcional y está sujeta a unos estrictos límites que el planteamiento de la parte recurrente no respeta (ha de tratarse de un error patente, arbitrariedad o infracción de norma tasada de prueba; es precisa la justificación de la comisión de dicho error fáctico -material o de hecho-, que, además, ha de ser inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales y necesariamente referirse a la valoración de un medio de prueba en concreto; y la recurrente debe exponer cómo, dónde o cuándo se ha producido el error, sin que sea admisible el intento de desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros ni, en fin, confundir la valoración probatoria con las normas que rigen la carga de la prueba -que solo se vulneran cuando no se ha practicado y valorado prueba-, estas últimas, las únicas que en el presente caso se invocan como infringidas), lo verdaderamente determinante para desestimarlo por causa de inadmisión es que la parte recurrente mezcla improcedentemente en un mismo motivo supuestas infracciones procesales (relativas a la prueba) y sustantivas (estas últimas, mediante la expresa cita de normas de esta naturaleza como los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968,), y que obvia lo que ya se ha dicho de que la conclusión del tribunal sentenciador sobre la existencia de mutuo disenso no es meramente fáctica, por entrañar un juicio de valoración jurídica asentado en los hechos probados, que por ende es solo revisable en casación. En este sentido basta decir que la conclusión jurídica del tribunal para excluir a los compradores D. Jose Ramón y D.ª Matilde del ámbito de protección de la Ley 57/1968 se sustenta en la interpretación del acuerdo que suscribieron con Aifos, aportado como doc. 11 de la demanda, en concreto, en lo que para el tribunal resulta del sentido literal de sus términos, por ser a su juicio claros y no dejar lugar a dudas sobre la intención de ambas partes y en particular de dichos compradores de «desistir del contrato». Por tanto, esa conclusión jurídica, de índole o naturaleza sustantiva, por asentarse en la labor hermenéutica llevada a cabo por la Audiencia Provincial, no se puede revisar en infracción procesal bajo la apariencia de un error en la valoración probatoria del documento contractual. Por otra parte,

Recurso de casación

SEXTO.-Como se ha dicho, en el motivo primero la parte recurrente propugna que no ha existido mutuo disenso sino resolución contractual posterior al incumplimiento de la promotora y anterior a que esta requiriera a los compradores para la entrega de su vivienda, todo lo cual entiende que ha de conllevar que se les aplique el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y que el banco avalista responda de la devolución de sus anticipos.

El banco recurrido se ha opuesto a este motivo alegando, en síntesis, que la sentencia recurrida aplica correctamente el art. 3 de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que excluye su aplicación cuando el contrato de compraventa se extingue por mutuo disenso y no por resolución instada por la parte compradora a resultas del previo incumplimiento de la promotora-vendedora.

SÉPTIMO.-La jurisprudencia aplicable al presente motivo es la que sintetiza la reciente sentencia 1454/2025, de 20 de octubre, con cita, entre otras, de las sentencias 527/2025, de 1 de abril, 321/2025 y 326/2025, las dos de 4 de marzo, y 446/2025 y 448/2025, las dos de 19 de marzo.

1.Dado que los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción destinadas a una finalidad residencial «son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido» (art. 1.1.ª)», si el comprador no prueba que la construcción no llegó a buen fin por causa imputable a la promotora no cabe exigir al banco que responda frente a dicho comprador, ni como avalista ni como receptor de las cantidades anticipadas.

2.El incumplimiento de la promotora faculta a la parte compradora a optar por resolver el contrato conforme al art. 3 de la Ley 57/1968, cuya singularidad frente al régimen general del art. 1124 CC permite prescindir de examinar la relevancia o entidad del incumplimiento, al ser bastante el dato objetivo de que no se haya hecho entrega de la vivienda en el plazo pactado para su terminación y entrega, siempre, eso sí, que el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega.

3.Pero como también recuerda la sentencia 1454/2025, con cita de la 527/2025:

«La jurisprudencia también declara que la extinción del contrato de compraventa, no por incumplimiento del promotor-vendedor sino por mutuo disenso que no traiga causa de dicho incumplimiento, extingue también la correspondiente garantía.

»En este sentido la citada sentencia 173/2021 señala que la de pleno 133/2015 declaró que "la extinción por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57/1968 extingue también la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiese iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda". Pero esta doctrina de la sentencia de pleno fue precisada por la sentencia 578/2015, de 19 de octubre, en el sentido de que "no puede interpretarse a sensu contrario como favorable en todo caso a la subsistencia de la garantía cuando el mutuo disenso sea posterior, pues como se explica en la razón 11ª) de su fundamento jurídico tercero, el mutuo disenso posterior que determina la subsistencia de la garantía habrá de ser el motivado por un previo incumplimiento del vendedor", como también razonó la sentencia de pleno 218/2014 cuando exigió para la ejecución del aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que "por cualquier causa", pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor».

En suma, aunque el mutuo disenso sea posterior al vencimiento del plazo de entrega subsistirá la garantía si aquel trae causa del incumplimiento del promotor y no es consecuencia de la renuncia de la parte compradora.

4.No obstante, la sentencia 597/2022, de 19 de septiembre recuerda que la sentencia de pleno 459/2017, de 18 de julio, declaró la validez de un acuerdo transaccional suscrito entre compradores y vendedora en virtud del cual los compradores renunciaron libremente a reclamar parte de las cantidades anticipadas, con la consecuencia de que esa misma obligación, ya cuantitativamente menor, era la que deberían asumir los garantes y la entidad receptora de los anticipos, y que posteriormente, la sentencia 446/2020, de 20 de julio, aclarada por auto de 21 de julio de 2022, declaró que el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores no impide que, una vez producido el incumplimiento del vendedor, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor.

OCTAVO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina la desestimación del motivo por las siguientes razones:

1.ª) La razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda de los compradores D. Jose Ramón y D.ª Matilde radica en el entendimiento de que las partes decidieron poner fin al contrato renunciando cada una de ellas a aquello a lo que tenía derecho: la parte compradora, a exigir la entrega de la suite y la vendedora a ejecutar la penalización pactada. En este sentido, afirma que, si la causa de la resolución hubiera sido el previo incumplimiento por la promotora de su obligación de entrega del inmueble en plazo, no tendría sentido que la parte vendedora renunciara a la penalización pactada, pues a esta solo tenía derecho para caso de desistimiento voluntario de los compradores.

Por tanto, sin emplear la palabra transacción, lo que verdaderamente entiende la sentencia recurrida es que las partes alcanzaron un acuerdo transaccional en virtud del cual la vendedora aceptó la resolución contractual de dichos compradores y su renuncia al cumplimiento del contrato, entendiendo que los compradores se apartaban voluntariamente del contrato, y por ende, que su decisión no traía causa del previo incumplimiento de la promotora. Lo cierto es que el tenor literal del acuerdo corrobora la existencia de sacrificios recíprocos en forma de tales renuncias, así como el compromiso de la promotora de devolver a los compradores el importe total de sus anticipos más los intereses devengados hasta esa fecha mediante un pagaré al que otorgaban valor de pago y finiquito total, sin tener nada más que reclamarse mutuamente «por este o ningún otro concepto» (con renuncia por los compradores al ejercicio de acciones judiciales).

2.ª) Esa razón decisoria es fruto de la labor hemenéutica del tribunal sentenciador, en particular, de la interpretación literal del tenor de las estipulaciones del doc. 11 de la demanda, que la parte recurrente no cuestiona en debida forma en casación, pues ninguno de los tres motivos se funda en infracción de las reglas legales que rigen la interpretación contractual, ni plantea su carácter ilógico o arbitrario, al denotar el conjunto de su planteamiento en casación y por infracción procesal que la parte recurrente no distingue correctamente entre lo que es valorar un documento e interpretar su contenido. En suma, la recurrente se limita a discrepar del juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador sobre el alcance del referido pacto, pero sin plantear, con los requisitos y bajo las estrictas exigencias que lo permiten, que por esta sala se revise el resultado interpretativo que sustenta la decisión recurrida. En estas circunstancias, no es posible que esta sala revise la conclusión de la Audiencia Provincial favorable a considerar que el contrato de tales compradores se extinguió por voluntad de estos y no por causa del incumplimiento de la promotora.

NOVENO.-Por el contrario, sí procede estimar el motivo segundo, en el que propugna que los intereses de las cantidades objeto de condena se sigan devengando hasta el completo pago de aquellas a pesar del concurso de la promotora, porque la decisión de la sentencia recurrida de fijar el día final del devengo en ese momento se opone a la jurisprudencia fijada por las mencionadas y muy recientes sentencias de pleno 1526/2025 y 1525/2025, las dos de 30 de octubre, según las cuales, en síntesis, el carácter tuitivo de la Ley 57/1968, el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas que orienta la jurisprudencia que la interpreta, la finalidad de proteger los adquirentes ante el riesgo de insolvencia del promotor y y la naturaleza autónoma del aval previsto en dicho cuerpo legal, son razones que amparan que los intereses legales se devenguen hasta la devolución de lo abonado.

La estimación de este motivo hace innecesario el examen del motivo tercero, en el que, en cualquier caso, se plantean cuestiones que son nuevas en casación, al no haber integrado el debate ni en primera instancia ni en apelación. En este sentido, basta decir que el suplico de la demanda no deja dudas sobre que lo que se pidió fue que las cantidades anticipadas a cuenta del precio de los inmuebles se incrementaran con los intereses legales y procesales, sin mayor distinción al respecto entre legales remuneratorios de la Ley 57/1968 y los moratorios, y que el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, consistente en condenar al pago del principal más los intereses legales (de la Ley 57/1968) desde la entrega de los anticipos hasta su completo pago (lo que explica que se concedieran los reclamados en la demanda, cuantificados hasta la fecha de su presentación, y que también se condena al pago de los que se devengaran con posterioridad) no fue recurrido en apelación por la parte compradora.

DÉCIMO.-La estimación del motivo segundo del recurso de casación determina que proceda estimar en parte este recurso para, en funciones de instancia, desestimar totalmente el recurso de apelación del banco y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas.

UNDÉCIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme a los arts. 398.1 y 394.1 LEC, procede imponer a la parte recurrente las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su desestimación.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, conforme también a los arts. 398.1 y 394.1 LEC, procede imponer al banco las costas causadas por su recurso de apelación, dado que tenía que haber sido desestimado en su totalidad. La confirmación de la sentencia recurrida en cuanto a la desestimación del recurso de apelación de los demandantes D. Jose Ramón, D.ª Matilde incluye la imposición a estos de las costas devengadas por su recurso.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia, la confirmación de la sentencia apelada en su integridad incluye su pronunciamiento sobre las costas de dicha instancia, consistente en imponer al banco las causadas por las pretensiones de D. Agustín y D.ª María Inmaculada, ya que la demanda se estima íntegramente respecto de ellos, y de imponer a D. Jose Ramón y a D.ª Matilde las causadas por las pretensiones de estos compradores, dado que han sido íntegramente desestimadas.

DUODÉCIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª. 8 y 9 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación y que la parte recurrente pierda el depósito constituido para recurrir por infracción procesal.