Sentencia Civil 1603/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8313/2021 de 12 de noviembre del 2025

PRIMERO. Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

1.El asunto que se dirime en el presente procedimiento consiste, fundamentalmente, en determinar si en un concurso de acreedores ha de considerarse extinguido el privilegio especial conferido a un crédito, al haber cancelado voluntariamente el acreedor hipotecario la garantía sobre el inmueble en una escritura otorgada (junto con el administrador concursal) el mismo día, ante el mismo notario y con números de protocolo consecutivos que otra escritura en la que se vende el inmueble a un tercero; venta que había sido autorizada por el juez del concurso. En la escritura de cancelación de la hipoteca se indica de manera expresa que su finalidad es facilitar la venta del inmueble, y el acreedor manifiesta que dicha cancelación no supone renunciar al privilegio especial de su crédito.

2.Para la resolución del presente recurso de casación interpuesto por la parte demandante, debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados en la instancia o no discutidos por las partes o admitidos por ellas:

(i)La sociedad Chamartín La Grela S.L. (en adelante, «La Grela») fue declarada en concurso de acreedores por el Juzgado Mercantil n.º 4 de Madrid el 18 de febrero de 2014. La apertura de la fase de liquidación se declaró mediante auto de 24 de noviembre de 2014 y el plan de liquidación se aprobó mediante auto de 12 de junio de 2015. Este concurso fue acumulado al de Inmobiliaria Chamartín S.A. por auto del Juzgado Mercantil n.º 8 de Madrid de 16 de diciembre de 2015.

(ii)La Grela era propietaria de dos fincas registrales n.º NUM000 y n.º NUM001, inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 2 de A Coruña. Sobre la finca registral n.º NUM000 (integrante del centro comercial denominado «Dolce Vita») estaba constituida una hipoteca a favor de la sociedad alemana LSF Loan Solutions Frankfurt GmbH (en lo sucesivo, «LSF», anteriormente denominada Eurohypo AG y después Hypothekenbank Frankfurt AG). Tras un incidente concursal referido a la clasificación del crédito de LSF en el concurso de La Grela, finalmente fue reconocido como crédito con privilegio especial.

(iii)Por resolución de 26 de septiembre de 2017, el juez del concurso autorizó la venta de las dos referidas fincas.

(iv)El 28 de junio de 2018, el acreedor LSF y el administrador concursal de La Grela otorgaron ante el notario de Madrid, D. Valerio Pérez de Madrid Carreras, con el n.º 1587 de su protocolo, escritura pública de cancelación de hipoteca (documento n.º 1 de la demanda) sobre la finca registral n.º NUM001. En esta escritura se indica que el mismo día y en unidad de acto, Breogán S.L.U. iba a adquirir, junto con otra, dicha finca a La Grela.

En esta escritura de cancelación de hipoteca las partes declaran que el 3 de mayo de 2018 ya suscribieron un acuerdo transaccional, a fin de facilitar la venta de la finca, pero dicho acuerdo quedó sin efecto. Y en la manifestación VI las partes indican que «a los efectos de poder facilitar la venta de la finca antes referida y que la misma tenga lugar por la cantidad de 7.200.000 €, las partes otorgan la presente escritura de cancelación de hipoteca».

En la estipulación 5.ª, rubricada «Manifestaciones de las partes», se establece:

«LSF otorga la presente escritura de cancelación de hipoteca, a los efectos de que se pueda materializar la venta de la finca hipotecada a su favor a Breogán Park S.L.U. por un precio de 7.200.000 €, y sin que el otorgamiento de la misma suponga renunciar al privilegio especial del préstamo garantizado por hipoteca, reconocido conforme a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 23 de marzo de 2018 antes señalada. A estos efectos, LSF da su consentimiento a la venta de la finca a favor de Breogán S.L.U. y a que la misma tenga lugar por un precio de 7.200.000 €, a fin de que el importe de 6.393.600 € se destine íntegramente al pago del privilegio especial a favor de LSF, según acuerdan las partes en este acto.»

3.El 20 de febrero de 2019 las entidades Hagen Engenharia S.A., sucursal en España, e Iberhealth Coruña-Explotación de Health Clubs S.L. (en adelante, «Hagen e Iberhealth») interpusieron una demanda incidental contra la administración concursal de La Grela y contra LSF, que ha dado lugar al presente procedimiento.

Ha de indicarse que, a su vez, Iberhealth también había sido declarada en concurso de acreedores por el Juzgado Mercantil n.º 4 de Barcelona, y no constaba la autorización de la administración concursal para ejercitar la demanda ( art. 54.2 LC). Sin embargo, este procedimiento concursal concluyó el año 2010.

En esta demanda incidental Hagen e Iberhealth pedían al juzgado mercantil de Madrid que declarase que LSF había extinguido voluntariamente la garantía hipotecaria que confería privilegio especial a su crédito en el concurso de La Grela, por lo que este crédito había de calificarse automáticamente como crédito ordinario, sin necesidad de modificar la lista de acreedores o, subsidiariamente, modificándola a consecuencia de la sentencia que se dictase en el incidente concursal, y sin perjuicio de la eventual calificación del crédito como subordinado para el caso de que la Sala Primera del Tribunal Supremo estimase otro recurso de casación en trámite.

4.La administración concursal de La Grela y el acreedor LSF se opusieron a la demanda y solicitaron su desestimación.

5.El Juzgado Mercantil n.º 8 de Madrid dictó la sentencia n.º 382/2019, de 21 de octubre, que desestimó la demanda incidental (con imposición de costas) por las dos siguientes razones. En primer lugar, por no constar que Iberhealth contase con la autorización de la administración concursal para ejercitar la demanda ( art. 54.2 LC). En segundo lugar, el juzgado mercantil entendió que la petición resultaba improcedente, puesto que perseguía una reclasificación o revisión del crédito por mor de la realización del bien afecto al privilegio especial, realización que se efectuó conforme al plan de liquidación y que fue autorizada por resolución judicial firme ( art. 155.4 LC) y también la clasificación inicial del crédito estaba pendiente de resolución firme.

6.Hagen e Iberhealth recurrieron en apelación. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 28.ª) en su sentencia n.º 298/2021, de 10 de septiembre, desestima el recurso e impone las costas a las apelantes.

Como fundamento de su resolución, la audiencia provincial recuerda que, cuando se realiza un bien en sede concursal, debe ordenarse la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, a excepción de que la transmisión se efectúe con subsistencia del gravamen, pues en tal caso no se ordena dicha cancelación (anterior art. 149.5 LC, actual art. 225 TRLC) .

A continuación, la audiencia provincial destaca la peculiaridad del presente caso, en que para hacer más atractiva la adquisición en el seno del concurso, se convino con el acreedor hipotecario que éste otorgase escritura de cancelación de la hipoteca, para a continuación otorgarse la escritura de venta del inmueble a un tercero que había sido autorizada por el juez del concurso. Ambas escrituras se otorgaron el mismo día, ante el mismo notario y con número de protocolo consecutivo. De este modo, se atendían los intereses del comprador (que adquiría el inmueble libre de cargas, y sin tener que esperar a que el juez ordenase su levantamiento) y del acreedor hipotecario (al asegurarse que el importe de la venta se destinaría en primer lugar a la satisfacción de su crédito, salvo una cantidad pactada que iría a la masa del concurso). La audiencia provincial considera que la finalidad jurídica perseguida con la cancelación de la hipoteca (expresada en la propia escritura) es lícita, desde la consideración conjunta de la cancelación de la carga y la venta cuasi simultánea. Por tanto, resulta un desmedido formalismo enjuiciar separadamente estas dos operaciones, que cronológicamente se suceden. Antes bien, la audiencia provincial afirma que, desde una consideración material, son dos operaciones inmediatas y vinculadas de manera inescindible, sin dejar de reconocer que «la operación más ortodoxa y frecuente es la venta y la posterior cancelación judicial de la carga». En el presente caso, el diseño de la operación (con cancelación de la hipoteca e inmediata venta del inmueble) responde a la misma finalidad, por lo que resulta absurdo entender que el acreedor haya renunciado al privilegio especial de su crédito y, además, ello se opone al principio de que ha de estarse a los términos claros, precisos e inequívocos de la renuncia ( art. 6.2 CC) , que ni se puede presumir ni extender más allá de lo expresado de modo concluyente. Por todo lo anterior, la audiencia provincial considera que el acreedor hipotecario se limitó a colaborar en esta realización del activo en el marco de la liquidación concursal.

7.Frente a la sentencia de apelación, Hagen e Iberhealth formulan recurso de casación, articulado en un solo motivo.

SEGUNDO. Motivo único del recurso de casación

1. Planteamiento. Este motivo único del recurso de casación denuncia la infracción del art. 90.1.1º LC, en relación con el art. 90.2 LC (aplicable ratione temporis),pues -al haber cancelado el 28 de junio de 2018 el acreedor LSF la hipoteca que garantizaba su crédito- ello supuso la pérdida del privilegio especial.

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente arguye, de manera resumida, que la extinción de la garantía (al haberla cancelado voluntariamente su titular) comporta la pérdida del privilegio, y ello debe tener su reflejo necesariamente en la lista de acreedores, aunque implique una modificación de los textos definitivos. Por tanto, la cancelación de la hipoteca tiene la consecuencia inmediata de que esta garantía real deja de «estar constituida», con lo que desaparece el presupuesto exigido por el art. 90.2 LC para que el crédito sea clasificado con privilegio especial. Y añade que es indiferente que entre la cancelación hipotecaria y la posterior venta transcurra un mayor o menor lapso de tiempo.

Además, la recurrente aduce que la forma «no ortodoxa» en que se proyectó y ejecutó la operación ha provocado la discriminación y perjuicio de los demás interesados en la compra de la finca, y que LSF diseñó un «traje a medida a favor de Breogán Park S.L.U. en perjuicio del concurso». A este respecto, la parte recurrente incorpora en su recurso una nota informativa de la finca registral en cuestión (la n.º NUM000 del Registro de la Propiedad de A Coruña n.º 2), en la que consta que el adquirente de la finca (Breogán Park S.L.U.) constituyó el mismo día en que la compró (el 28 de junio de 2018) una garantía hipotecaria sobre dicha finca para responder, en concepto de principal, de la suma de 13.929.039,70 € a favor de Varia Structured Opportunities S.A.

2. Resolución del tribunal. Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

2.1.En el presente caso se debate si el acreedor hipotecario LSF ha renunciado en el concurso de La Grela al privilegio especial de manera sobrevenida, con el otorgamiento de la escritura de cancelación de la hipoteca, y con carácter previo a la venta a un tercero del bien afecto al privilegio especial. Y la respuesta ha de ser negativa por los siguientes argumentos.

Se ha de empezar por la última alegación de los recurrentes, en cuanto a que el diseño de la operación fue un «traje a medida a favor de Breogán Park S.L.U. en perjuicio del concurso». Se trata de una alegación extemporánea, pues no consta ni se acredita que se hubiera aducido en la instancia. Y, en su caso, dicha cuestión fáctica debería haber sido planteada en el recurso extraordinario por infracción procesal, que no ha sido interpuesto.

2.2.En cuanto al fondo del motivo, la parte recurrente pretende alterar la interpretación de los términos en que se otorgó la escritura de cancelación de la hipoteca de 28 de junio de 2018 (n.º 1587 de protocolo).

En dicha escritura se expresó, en primer lugar, cuál era la finalidad de esta cancelación hipotecaria: «a los efectos de poder facilitar la venta de la finca antes referida y que la misma tenga lugar por la cantidad de 7.200.000 €, las partes otorgan la presente escritura de cancelación de hipoteca» (manifestación VI).

En segundo lugar, la estipulación 5.ª (bajo la rúbrica «Manifestaciones de las partes») reitera la finalidad de dicha cancelación y en ella el acreedor LSF determina, de manera clara y expresa, que el otorgamiento de esta escritura de cancelación de hipoteca no supone renunciar al privilegio especial del correspondiente crédito. En concreto, dicha estipulación establece:

«LSF otorga la presente escritura de cancelación de hipoteca, a los efectos de que se pueda materializar la venta de la finca hipotecada a su favor a Breogán Park S.L.U. por un precio de 7.200.000 €, y sin que el otorgamiento de la misma suponga renunciar al privilegio especial del préstamo garantizado por hipoteca, reconocido conforme a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 23 de marzo de 2018 antes señalada. A estos efectos, LSF da su consentimiento a la venta de la finca a favor de Breogán S.L.U. y a que la misma tenga lugar por un precio de 7.200.000 €, a fin de que el importe de 6.393.600 € se destine íntegramente al pago del privilegio especial a favor de LSF, según acuerdan las partes en este acto.»

A este respecto, es doctrina reiterada y constante de esta sala que la interpretación de los contratos (y, por extensión, de los negocios jurídicos y de las declaraciones de voluntad) es función reservada a los tribunales de instancia. De tal forma que dicha interpretación únicamente puede ser revisada en casación, de manera excepcional, cuando aquélla sea contraria a las normas sobre la hermenéutica contractual ( arts. 1281- 1289 CC) o resulte manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria. En este sentido, y por citar sólo algunas, se expresa la sentencia del Tribunal Supremo n.º 731/2014, de 26 de diciembre:

«siempre que aquellas normas (las de interpretación de los contratos) hayan sido respetadas, el recurso de casación no permite decidir cuál es la interpretación del contrato que parece mejor o más adecuada a las circunstancias del caso, porque tal tipo de conclusión excedería del ámbito propio del recurso extraordinario y significaría, no un control de legalidad, sino una intromisión en funciones que corresponde ejercer a los tribunales de las instancias.»

Así también, la sentencia de esta sala n.º 196/2015, de 17 de abril, declara:

«la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, y la realizada por éstos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación, salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario».

En el presente caso, los términos en los que el acreedor LSF otorga la escritura de cancelación de la hipoteca son meridianamente claros y no dejan duda alguna sobre su intención ( art. 1281 CC) : esta cancelación de la hipoteca no supone renunciar al privilegio especial reconocido al crédito derivado del préstamo garantizado por hipoteca voluntaria inmobiliaria. Sin duda, se trata de un crédito con privilegio especial, al estar constituido con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros ( arts. 90.1.1.º y 90.2 LC, aplicables ratione temporis:actuales arts. 270.1.1.º y 271 TRLC) .

Asimismo, y como ya se ha indicado, la finalidad de esta cancelación hipotecaria responde a un fin lícito, manifestado expresamente en la propia escritura: «a los efectos de poder facilitar la venta de la finca antes referida y que la misma tenga lugar por la cantidad de 7.200.000 €, las partes otorgan la presente escritura de cancelación de hipoteca». Y esta venta del inmueble había sido autorizada por el juez del concurso.

Con esto se cumple el designio legal de que la enajenación de bienes en el concurso, cualquiera que sea el modo de realización utilizado, se realice libre de cargas anteriores al concurso, salvo que la transmisión de bienes afectos a créditos con privilegio especial se haya realizado con subsistencia del gravamen.

Esta previsión legal se contenía en el art. 149.5 LC, exLey 9/2015, de 25 de mayo, aplicable al caso ratione temporis,que perfiló la novedad introducida por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, con la adición del entonces apdo. 3 del art. 149 LC. Y actualmente se recoge en el art. 225 TRLC.

Aunque como reconoce la sentencia recurrida, la secuencia temporal ortodoxa para realizarlo sea, primero, la compraventa del inmueble y después la cancelación de cargas, en el presente caso se atiende a la misma finalidad, por la casi simultaneidad de las operaciones, celebradas el mismo día, ante el mismo notario y con números de protocolo consecutivo.

TERCERO. Costas

Desestimado el recurso de casación, imponemos las costas de dicho recurso a la parte recurrente, en aplicación de la regla contenida en el art. 398.1 LEC, con pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con la disp. adic. 15.ª.9.ª LOPJ.