Sentencia Civil 7/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6439/2020 de 13 de enero del 2026

PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes hechos relevantes fijados por el juzgado y aceptados por la audiencia:

1.º-D. Ruperto y su mujer D.ª Elsa adquirieron en el año 1985, con carácter ganancial, el local comercial, sito en la Corredera de Capuchinos, número 18, de la localidad de Andújar.

2.º-Los propietarios otorgaron a favor de su hijo D. Samuel, hoy demandado, un contrato de cesión gratuita del citado local comercial formalizado en documento privado de fecha 18 de mayo de 2010. En el momento de la firma del contrato D. Ruperto contaba con la edad de 72 años (nació el NUM000-1938) y D.ª Elsa con 69 años (nació el NUM001-1941), la cual falleció el día 26 de septiembre de 2014, sin haber otorgado testamento.

Consta en autos acta de declaración de herederos de fecha 22 de enero de 2015, por la que se declara herederos universales abintestato de D.ª Elsa a sus tres hijos D. Samuel, D.ª Agueda y D. Germán, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria que corresponde al cónyuge viudo D. Ruperto.

3.º-Los tres hijos del matrimonio (D. Samuel, D.ª Agueda y D. Germán) junto con su madre D.ª Elsa constituyeron, el 1 de agosto de 2001, la Comunidad de Bienes DIRECCION000, C.B., cuyo objeto social comprendía el arrendamiento de un local de negocio en Andújar y la explotación conjunta del mismo, desarrollando la actividad económica de «comercio menor de productos de droguería», recayendo el domicilio social en el mismo local comercial, sito en la calle Corredera de Capuchinos número 18 de Andújar, entidad de la que fue nombrado administrador D. Samuel. La comunidad de bienes fue disuelta en noviembre de 2011.

4.º-El contrato de cesión gratuita de local comercial fue firmado en fecha 18 de mayo de 2010 y según sus condiciones:

(i) D. Ruperto y D.ª Elsa ceden gratuitamente el local comercial, sito en la planta baja del número 18 de la Avenida de José Antonio, hoy Corredera de Capuchinos, con una extensión de 148,63 metros cuadrados, al hijo de ambos D. Samuel,

(ii) La cesión se hizo por un periodo de 35 años, finalizado el referido periodo el local volverá al uso y disfrute pleno de los cedentes,

(iii) El cesionario podrá disfrutar del local sin limitación alguna, pudiendo cederlo, alquilarlo, etc. a tercera persona.

(iv) El cesionario vendrá obligado a conservar el local en el mismo estado que se le entrega y, una vez finalizado el plazo estipulado en la cesión, devolverlo a los cedentes en perfecto estado.

5.º-El día 4 de agosto de 2016, D. Ruperto remite un burofax en el que requiere a su hijo D. Samuel y a su esposa a fin de que desalojen el local con reserva, en otro caso, de las acciones legales oportunas. El Sr. Samuel contestó, por escrito de fecha 5 de septiembre de 2016, que el uso del local obedecía al contrato de cesión gratuita de fecha 18 de mayo de 2010, con una duración de 35 años, sin que dicho plazo hubiera transcurrido.

6.º-En el año 2011, el actor y su esposa eran titulares de un total de siete inmuebles y de 12.600 participaciones sociales de la mercantil Promociones Chaumel, S.L., (de 10 euros de nominal cada una), con disposición de la mayor parte de su patrimonio a favor de sus hijos D.ª Agueda y D. Germán. La venta de las participaciones sociales a favor de sus dos hijos se realizó por un importe de 126.000 euros cuando su valor real ascendía a 202.031,07 euros según la Agencia Tributaria.

7.º-Desde hace 3 o 4 años padre e hijo no mantienen ningún tipo de relación.

8.º-Así las cosas, D. Ruperto promovió una demanda contra su hijo D. Samuel, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Andújar, en la que postuló se declarase extinguido el contrato de cesión de uso gratuito o comodato de fecha 18 de mayo de 2010, se condenara a D. Samuel a estar y pasar por dicho pronunciamiento y a que le reintegre en la posesión del citado local, que deberá dejar libre y expedito a favor del demandante; y, subsidiariamente, para el supuesto de que el juzgado entendiera que estamos ante un supuesto de precario, condene igualmente al demandado D. Samuel, al desalojo del precitado local que deberá dejar libre y expedito a favor del demandante y de la comunidad hereditaria de D.ª Elsa.

El procedimiento, tramitado con la oposición del demandado, finalizó por sentencia estimatoria de la acción por precario subsidiariamente interpuesta. En ella, se razonó, en síntesis, que no nos encontrábamos ante un contrato de comodato, toda vez que se llevó a efecto una cesión gratuita por un plazo de 35 años, lo que le otorgaba un carácter perpetuo que desnaturaliza la esencia de dicho contrato real por pérdida de su carácter temporal. Es más, al finalizar el uso conferido, los comodantes tendrían respectivamente 107 y 104 años y el comodatario 80 años, por lo que nunca tendrían aquellos la posibilidad real de recuperar la posesión del local por puras razones biológicas del ser humano. Por todo ello, al no existir un contrato de comodato, la posesión que ostenta el demandado es a título de precarista, por lo que la demanda fue estimada.

9.º-Contra dicha sentencia se interpuso por el demandado recurso de apelación, que fue turnado a la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Jaén, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado, desestimando la demanda. Para ello, razonó en síntesis que:

«1.- En el denominado "contrato de cesión gratuita de local comercial" de fecha 18 de mayo de 2010 firmado, de una parte, por el demandante y esposa doña Elsa (actualmente fallecida) y, de otra parte, por el demandado, se dice que la cesión es gratuita (Condición Primera) y que se hace por un periodo de treinta y cinco años (Condición Segunda), por lo que se cumplen los requisitos exigidos para la existencia de comodato por el artículo 1740 del Código civil y la jurisprudencia que lo interpreta, pues no existe precepto alguno, ni tampoco doctrina jurisprudencial, que establezca un plazo máximo de duración del comodato.

»2.- El que la edad de los comodantes haga previsible que su fallecimiento se produzca antes de la expiración del plazo estipulado (como de hecho ha ocurrido respecto de doña Elsa), no supone un motivo para resolver el comodato ni transformarlo en precario, tal y como se desprende deI contenido del transcrito artículo 1742 del Código Civil.

»3.- En conclusión, encontrándonos ante un comodato por un plazo determinado y que no ha vencido, y habiéndose desestimado por la sentencia del Juzgado las demás causas de extinción alegadas en la demanda, y que no han sido objeto de recurso, la consecuencia no puede ser otra que la estimación del recurso y la desestimación de la demanda».

10.º-Contra dicha sentencia se interpuso por el demandante recurso de casación.

SEGUNDO.- Motivos del recurso de casación

El primero por infracción del artículo 1740 CC y de la doctrina de la STS de 25 de febrero de 2010, sobre carácter temporal del contrato de comodato, y de las que establecen que cuando el comodato pierde ese carácter temporal por tener un carácter perpetuo, se convierte en un precario ( SSTS 16 de marzo de 2.004, 14 de diciembre de 1.992, 31 de enero de 1.995, 31 de diciembre de 1992, entre otras).

El segundo, infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la naturaleza del contrato de comodato, que pasa a ser un precario, cuando en la práctica supone un contrato de carácter vitalicio ( STS de 23 de abril de 2.015).

La íntima conexión existente entre ambos motivos permite su tratamiento conjunto. Realmente la cuestión controvertida, que se somete a consideración del tribunal, consiste en determinar la validez de la cesión gratuita del local que constituye el objeto del presente proceso, de manera tal que la acción de precario no pueda ser acogida.

Las sentencias invocadas por la parte recurrente se refieren a la configuración jurídica del contrato de comodato y, por lo tanto, son hábiles para fundar el recurso interpuesto.

TERCERO.- Estimación del recurso

A los efectos de una mejor sistematización, motivaremos nuestra decisión en los apartados siguientes.

3.1. Breves consideraciones sobre el contrato de comodato y su distinción con figuras afines.

El comodato, como resulta del art. 1740 del CC, es un contrato de naturaleza real, constituido a título gratuito, puesto que, si interviniese algún emolumento que deba pagar el comodatario, esa convención deja de ser comodato, como dispone el art. 1741 CC, para convertirse en arrendamiento ( art. 1543 CC) o se trasmuta en un contrato atípico, si se asumen otras contraprestaciones distintas del precio cierto; todo ello sin perjuicio de que el comodatario deba hacerse cargo de los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa prestada ( art. 1743 CC) .

En virtud de dicho contrato, una parte (comodante) cede a otra (comodataria) una cosa no fungible que, tanto puede ser mueble o inmueble, para que use de ella por un plazo determinado. De esta definición resulta que son elementos necesarios para la existencia de un contrato de tal clase la gratuidad y la temporalidad, de manera que no tienen acogida, en su ámbito, las cesiones perpetuas de uso. Esta temporalidad puede ser expresamente pactada o derivarse del uso al que se destina la cosa según el contrato o la costumbre del lugar ( art. 1750 CC) . En realidad, se trata de un préstamo con la intención de que una parte se sirva de la una cosa específica para luego restituirla.

La jurisprudencia considera que en las cesiones gratuitas de uso en las que no se ha establecido, de manera expresa, que la cesión se hace durante un tiempo determinado, si no media contraprestación, el título tiende al precario ( STS de 22 de octubre de 1987). En este sentido, como resulta de la sentencia 702/2014, de 3 de diciembre, si no consta el tiempo de uso ni el uso determinado para el que se cede la cosa, el cedente puede reclamarla «a voluntad» ( art. 1750 CC) . Ambas sentencias, son citadas por la STS 1468/2024, de 6 de noviembre.

Por su parte, en la STS 69/2014, de 13 de febrero, se estableció que:

«[l] la cuestión controvertida debe resolverse, ante todo, mediante la comprobación de si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto y determinado. Si existe, han de aplicarse las normas reguladoras de la figura negocial; de lo contrario, se ha de considerar que la situación jurídica es la propia de un precario».

En definitiva, el comodato es un contrato real, consistente en un préstamo gratuito del uso de una cosa infungible. Se diferencia de otras figuras afines tales como el arrendamiento, por ser este un contrato consensual y oneroso; del mutuo, porque no es necesariamente gratuito y su objeto son cosas fungibles; del depósito, porque el depositario no tiene el poder de usar la cosa sino de guardarla; del usufructo, pues en tal caso el usufructuario puede usar y disfrutar de los frutos de la cosa, con facultades para arrendar, mientras que el comodato es un préstamo gratuito para un uso específico, sin derecho a percibir frutos, solo usar y devolver la cosa en el estado acordado.

3.2. Examen de las circunstancias concurrentes, inexistencia de comodato, invalidez de la cesión del uso del local como usufructo por defectos formales.

En efecto, en este caso concurren las circunstancias siguientes:

(i) Que la cesión gratuita es de un local de comercio sin indicación del concreto giro o actividad al que se destina, por lo que el uso temporal no cabe deducirlo de ninguna clase de asignación o fin adscrito.

(ii) No se limita a conceder al demandado el uso del local comercial, sino que se le atribuyen las facultades de disfrutar del mismo sin limitación alguna, de manera que puede cederlo, alquilarlo, etc. a tercera persona (estipulación tercera).

(iii) Existe un compromiso de devolución a los cedentes tras un periodo de 35 años (estipulación segunda).

Con lo que compartimos el criterio de la sentencia dictada por el juzgado que entiende desnaturalizada la esencia del comodato como préstamo de uso, que implica una cesión temporal con facultad de la recuperación de la cosa cedida; pues realmente, en este caso, se lleva a efecto una cesión de naturaleza vitalicia propia del usufructo (al finalizar el plazo previsto en el contrato de 35 años, el padre contaría con 107 años y la madre con 104 años, de no haber fallecido, y el cesionario con 80 años).

Como señalamos en la STS 214/2015, de 23 de abril:

«El contrato de comodato comporta la exigencia de que se pacte su duración o, en su caso, el uso que se ha de dar a la cosa prestada, cubierto el cual cesa el derecho a poseer del comodatario, sin que por su propia naturaleza pueda entenderse que el uso haya de ser de carácter vitalicio, pues en tal caso la figura jurídica más adecuada -sobre todo en el ámbito familiar- sería la del usufructo».

Además, en este caso, como ya hemos advertido, al cesionario no solo se le cedió el uso del local, sino la posibilidad de aprovecharse de sus frutos con facultades para arrendarlo y cederlo a un tercero, entre otras.

Pues bien, es característica del contrato de comodato, que lo diferencia del usufructo, que el comodatario adquiere solo el uso de la cosa, pero no los frutos ( art. 1741 CC) , mientras que el usufructuario adquiere precisamente los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados ( arts. 467 y 471 CC) . Además, el usufructuario podrá aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al final del usufructo, salvo la excepción del arrendamiento de fincas rústicas, que se considerará subsistente durante el año agrícola ( art. 480 CC) y que obviamente no es el caso que nos ocupa.

No obstante, para calificar la cesión litigiosa como usufructo tropezamos con el obstáculo insalvable de la existencia de un defecto de forma, ya que la cesión gratuita del usufructo de un inmueble requiere, como requisito ad solemnitatem,es decir, condicionante de su validez y eficacia que se hubiera instrumentalizado en escritura pública.

En efecto, la jurisprudencia ha establecido que la cesión gratuita del usufructo es equiparable a una donación, y si recae sobre un bien inmueble se encuentra sometida a la exigencia formal del otorgamiento de la correspondiente escritura pública en aplicación del art. art. 633 CC ( SSTS 184/1995, de 3 de marzo; 695/1999, de 31 de julio, 724/2010, de 11 de noviembre; 390/2014, de 11 de julio, y, más recientemente, 990/2025, de 23 de junio, ente otras), configurada como requisito esencial para la validez de la donación en la que habrá de constar el animus donandi[voluntad de donar] del donante, así como la aceptación de la donación por el donatario ( SSTS del Pleno, 1394/2007, de 11 de julio; 287/2009, de 4 de mayo; 282/2012, de 30 de abril; 950/2025, de 17 de junio; 990/2025, de 23 de junio, entre otra muchas).

Esta doctrina se ratifica en la STS 256/2014, de 26 de mayo, cuando señala:

«Esta Sala reitera, en la misma forma que lo hizo la sentencia de STS 22 abril 2013 (STS 284/2013), que la constitución del usufructo sobre un inmueble a título gratuito es un negocio jurídico que tiene la naturaleza de un acto de liberalidad que supone la existencia jurídica de una donación, por lo que es exigible su constitución en escritura pública como requisito determinante de su validez por aplicación del artículo 633 CC».

3.3. Existencia de una situación de precario y estimación del recurso.

En definitiva, el demandado ocupa el local litigioso sin título que avale su posesión de forma jurídicamente legítima.

En consecuencia, la demanda debe ser estimada, toda vez que se entiende por precario una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde al demandado al carecer de título que justifique el goce de la cosa litigiosa, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda, o porque se trate de un poseedor de peor derecho ( SSTS 134/2017, de 28 de febrero; 109/2021, de 1 de marzo; 212/2021, de 19 de abril; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio; 783/2021, de 15 de noviembre; 1634/2024, de 5 de diciembre; 22/2025, de 7 de enero y 1053/2025, de 1 de julio, entre otras).

Por todo ello, la situación del demandado es la propia de un precario al carecer de título válido que justifique la posesión de la cosa, por lo que procede estimar el recurso de casación interpuesto y, al asumir la instancia, confirmar la sentencia del juzgado.

CUARTO.- Costas y depósito

La estimación del recurso de casación determina que no se impongan las costas ocasionadas por el recurso conforme a lo regulado en el art. 398.1 LEC, con devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con la Disposición Adicional 15.ª, apartado 9.ª, de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Se imponen al demandado las costas de la primera instancia y las de la apelación, dado que su recurso debió ser desestimado ( arts. 394 y 398 LEC) .