Sentencia Civil 10/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4239/2021 de 13 de enero del 2026

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que la hoy recurrida, compradora de dos viviendas de una misma promoción, reclamó de la entidad de crédito demandada, hoy recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, su condena a pagar el total de las cantidades anticipadas por ella a cuenta del precio de las viviendas, ingresadas en dicha entidad, y sus intereses. La demanda, desestimada en primera instancia por ausencia de finalidad residencial, ha sido estimada por la sentencia recurrida y lo que se plantea en casación es si la Ley 57/1968 es aplicable al caso, y de serlo, si dicha entidad tuvo capacidad de control sobre los anticipos.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 11 de marzo de 2004 D.ª Crescencia, de nacionalidad española pero con residencia en Reino Unido, suscribió con la mercantil Promociones Inmobiliarias Urbasa, S.L. (en adelante Urbasa o la promotora) dos contratos de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda), cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda del DIRECCION000, que Urbasa iba a construir en la localidad alicantina de Almoradí.

Según el calendario de pagos pactado en ambos contratos (apdo. «Forma de pago»), el precio de cada vivienda (101.323,65 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante la entrega por anticipado de 3.000 euros por vivienda en concepto de reserva (3.000 euros x 2 = 6.000 euros), 37.529,46 euros por vivienda en el momento de la firma de cada contrato (37.529,46 x 2 = 75.058,80 euros) y 60.794,19 euros por vivienda el día 5 de diciembre de 2005 (60.794,19 euros x 2 = 121.588,38 euros).

Las viviendas debían entregarse en el plazo de treinta meses a contar desde la fecha de comienzo de las obras.

Según la estipulación décima, la vendedora podía escriturar los inmuebles en favor de la persona física o jurídica que designara la parte compradora, en cuyo caso esta debía notificar a la vendedora los datos de dicha persona, quien quedaba obligada a respetar las condiciones pactadas en los contratos «como si del comprador que lo firma se tratase».

1.2. A cuenta del precio de las viviendas la compradora anticipó a la promotora las siguientes cantidades (doc. 7 de la demanda):

-6.000 euros el día, mediante transferencia a la cuenta de la promotora en Banco Pastor S.A. (luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) terminada en NUM000.

-40.799,99 euros el día 15 de marzo de 2004, mediante transferencia a la citada cuenta.

-22.600,01 euros el día 17 de marzo de 2004, mediante transferencia a la citada cuenta.

-11.658,92 euros el día 24 de marzo de 2004, mediante transferencia a la citada cuenta.

La suma de las tres últimas transferencias da un total de 75.058,92 euros, cantidad que se corresponde con la cantidad que debía anticiparse por las dos viviendas en el momento de la firma de los contratos. Incluyendo los 6.000 euros de la señal de las dos viviendas, da un total anticipado de 81.058,92 euros.

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos.

1.4. Las viviendas no se entregaron en el plazo pactado plazo, lo que llevó a la parte compradora a instar la resolución judicial de los contratos por incumplimiento de la promotora, procedimiento (autos de juicio ordinario n.º 1503/2008 del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Elche) en el que recayó sentencia de fecha 24 de febrero de 2009 (doc. 4 de la demanda) que, estimando íntegramente la demanda, declaró resueltos los contratos y condenó a Urbasa (en rebeldía) a pagar a la compradora la referida cantidad de 81.058,92 euros, más intereses.

1.5. La promotora fue declarada en concurso de acreedores (autos de concurso n.º 229/2008 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Alicante), procedimiento en el que se reconoció a la compradora un crédito ordinario por el total de lo anticipado (doc. 5 de la demanda).

2.Como el banco no atendió el requerimiento extrajudicial hecho a comienzos de abril de 2018 (doc. 8 de la demanda), a mediados de ese mismo mes la compradora interpuso la demanda de este litigio contra BP interesando su condena a pagarle los referidos 81.058,92 euros de principal, más los intereses de la Ley 57/1968 desde cada entrega hasta la demanda y las costas del procedimiento.

En lo que ahora interesa, alegaba, en síntesis, que como la construcción no había llegado a buen fin por incumplimiento de la vendedora, el banco debía responder como receptor de los anticipos conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar su ingreso en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. Sobre la finalidad de las compraventas se limitó a decir que las dos viviendas «debían ser para su familia» (hecho primero, pág. 3 de la demanda).

3.El banco se opuso a la demanda alegando, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, tanto por no tener la compradora la condición de consumidora como por no haberse probado que las viviendas estuvieran destinadas a una finalidad residencial, siendo indicios de que su finalidad era inversora («animo especulativo») que la compradora residía en el extranjero, que no había mostrado intención alguna en trasladar su residencia a Almoradí, y sobre todo, que había adquirido dos inmuebles de una misma promoción en un momento álgido del mercado inmobiliario; y (ii) que en todo caso no debía responder como receptor dado que no se había acreditado que los anticipos se ingresaran en dicha entidad ni que esta pudo controlar dichos pagos, toda vez que no se indicó el concepto de los pagos ni dato alguno que permitiera al banco asociarlos con entregas a cuenta del precio de viviendas en construcción.

4.La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, con imposición de costas a la demandante.

En síntesis, razonó que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque, al existir datos objetivos que ponían en duda que las compraventas tuvieran una finalidad residencial (en concreto, la compra por la misma persona de dos viviendas de una misma promoción), «correspondía a la parte actora acreditar dicha finalidad», lo que no había hecho (fundamento de derecho cuarto, pág. 13 de la sentencia de primera instancia), y que, al no ser aplicable dicho régimen legal, no procedía condenar al banco como receptor conforme al art. 1-2.ª de dicha ley.

5.Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de apelación interesando la estimación de la demanda. Centrado el recurso en defender la condición de consumidora de la demandante, al respecto adujo, en síntesis, que el mero hecho de residir en el extranjero y haber comprado dos viviendas, incluso aunque quisiera alquilarlas, no le privaban de dicha condición; que en todo caso en la audiencia previa había aportado certificado de nacimiento de la hija (folio 128 de las actuaciones de la primera instancia) que probaba que una de las viviendas iba a servir de residencia para ella, mientras que la otra, colindante, era para la propia Sra. Crescencia y su marido, porque quería trasladarse a vivir a España cuando se jubilara; y en fin, que incumbía al banco probar la finalidad no residencial, lo que no había hecho (pues ni siquiera propuso su interrogatorio).

El banco se opuso al recurso alegando que la sentencia apelada había aplicado correctamente la jurisprudencia que excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968 a los que compran con una finalidad no residencial, dado que incumbía a la demandante probar que reunía los presupuestos para estar amparada por dicho régimen legal, lo que no había hecho, al omitir en la demanda cualquier referencia al destino de las dos viviendas y una mínima explicación sobre por qué compró dos viviendas de una misma promoción, además de que la prueba practicada ofrecía indicios que la citada jurisprudencia vinculaba con una finalidad especulativa, no residencial, como el número de viviendas adquiridas, el alto precio de cada una, que la demandante se limitara a decir en el acto del juicio que una era para su hija, sin prueba alguna al respecto, y que residiera en el extranjero.

6.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación, revocó la sentencia apelada y estimó íntegramente la demanda. Todo ello, sin imponer a ninguna de las partes las costas de ambas instancias.

Sus razones son las siguientes: (i) la carga de probar la existencia de una finalidad no residencial incumbe a la parte que lo alega, el banco, quien no aporta prueba que refrende tal afirmación; (ii) según la jurisprudencia «el ánimo de lucro no excluye meramente la condición de consumidor» y «el hecho de que la demandante sea residente en Reino Unido y haya adquirido dos inmuebles de la misma promoción, son insuficientes para determinar la pérdida de la protección que dispensa la Ley 57/1968 cuando la apelante ya afirmó en su demanda que las viviendas debían ser para su familia (folio 5), consta que es de nacionalidad española y tiene una hija, no pudiendo descartarse el destino residencial de las mismas que ni siquiera se exigía que fuera permanente, y no se ha aportado por la entidad bancaria apelada ningún elemento probatorio, que fuera de esos datos fácticos, apoye la finalidad inversora o especulativa de la operación»; y (iii) estimada la aplicación de la Ley 57/1968 al caso, debe concluirse con la estimación del motivo de impugnación y la consiguiente estimación de la demanda.

7.Contra esta sentencia el banco (ya como BS) ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por error patente en la valoración probatoria en cuanto a la existencia de finalidad residencial, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, en el que se discrepa de la apreciación de la finalidad residencial (motivo primero) y se defiende que no cabe responsabilizar al banco como receptor por no haber podido controlar los pagos (motivo segundo). La entidad recurrente termina solicitando a esta sala que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la demandante.

8.La recurrida se ha opuesto a los recursos solicitando su desestimación.

SEGUNDO.-En este caso, conforme permite la jurisprudencia (p.ej. sentencia 958/2025, de 17 de junio, con cita de las sentencias 1547/2024, 1549/2024 y 1554/2024, las tres 19 de noviembre, 1562/2024 y 1575/2024, las dos de 20 de noviembre, y 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, la primera y estas tres últimas en casos sobre la Ley 57/1968), procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos según la d. final 16.ª 1. regla 6.ª LEC, y examinar en primer lugar el recurso de casación, decisión que se funda en las siguientes razones (muy similares a las que expuso la citada sentencia 958/2025 ante circunstancias semejantes):

1.ª) El banco recurrente impugna la sentencia recurrida con el argumento de que la adquisición de dos viviendas de una misma promoción no está amparada por la Ley 57/1968 por no tener una finalidad residencial, aunque para ese propósito exponga su discrepancia tanto desde una perspectiva «aparentemente» procesal como sustantiva.

2.ª) En principio, dicho planteamiento no es contrario a nuestra doctrina jurisprudencial, pues como precisó la sentencia 1229/2023, de 14 de septiembre, con cita de las sentencias 529/2023, de 18 de abril, 385/2021, de 7 de junio, 587/2023, de 21 de abril, y 358/2023, de 10 de marzo, la cuestión de si las compraventas están amparadas por la Ley 57/1968 ha sido abordada por esta sala tanto desde una dimensión fáctica-procesal como desde una perspectiva jurídico-sustantiva.

3.ª) Sin embargo, el contenido del único motivo del recurso por infracción procesal y el del primer motivo del recurso de casación despeja cualquier duda sobre que la única intención de la parte recurrente es cuestionar ante esta sala el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, solo revisable en casación.

Así, la pretendida infracción que se denuncia en infracción procesal (error patente en la valoración probatoria) no solo es que se plantee de un modo formalmente incorrecto, que no respeta la jurisprudencia (de la que son recientes ejemplos las sentencias 1147/2025, de 15 de julio, y 408/2025, de 17 de marzo) sobre la necesidad de respetar los límites de la función de revisora de la prueba por esta sala, por, entre otros defectos, pretender desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros, además, con la simple cita de normas referidas a la prueba documental privada -como el art. 326 LEC-, sin valor de prueba tasada, que, por lo tanto, no impiden al tribunal valorar el contenido de los documentos de acuerdo con las reglas de la sana crítica, y no aisladamente sino conforme con el resultado del conjunto de las pruebas practicadas (p.ej. la referida sentencia 1147/2025, y las sentencias 916/2025, de 9 de junio, 607/2025, de 22 de abril, y 591/2025, de 21 de abril, todas en casos de la Ley 57/1968), sino que dicha pretendida infracción procesal es en puridad meramente artificiosa, toda vez que el desarrollo argumental del motivo del recurso por infracción procesal (en el que fundamentalmente se aduce que el certificado de nacimiento de la hija, más que probar que una de las viviendas tenía una finalidad residencial, era prueba de lo contrario, habida cuenta de que la hija nació después de la fecha de suscripción de los contratos) evidencia que la discrepancia de la entidad recurrente no se refiere al juicio fáctico, a las conclusiones probatorias que conforman la base fáctica del juicio de valoración jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial, sino que atañe únicamente a este último, es decir, a las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador a partir de la valoración del conjunto probatorio, debiéndose recordar que la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación (por todas, las sentencias 520/2021, de 12 de julio, y 36/2023, de 17 de enero, citadas por las sentencias 591/2025, de 21 de abril, 607/2025, de 22 de abril, y 746/2025, de 13 de mayo).

4.ª) En suma, la sentencia recurrida considera que existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte demandante; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado en los estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado el planteamiento del primer motivo de casación, en el que expresamente se aduce que la sentencia recurrida «no hace una correcta valoración jurídica de determinados hechos» (párrafo 34.), es en este recurso donde procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica es o no conforme con la doctrina jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a los hechos probados.

Este conjunto de razones justifica la decisión de examinar primero el motivo primero de casación, este sí específicamente centrado en cuestionar el juicio de valoración jurídica sobre la finalidad de las compraventas a partir del sustancial respeto a los hechos probados y de la cita como infringidos de la norma sustantiva y de la jurisprudencia aplicables a la controversia, ya que su eventual estimación determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal.

TERCERO.-El motivo primero del recurso se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia contenida en las sentencias 420/2020, de 3 de septiembre, 161/2018, de 21 de marzo, 33/2018, de 24 de enero, 582/2017, de 26 de octubre, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, y 534/2015, de 14 de octubre, y lo que se alega, en síntesis, es que la sentencia recurrida ha apreciado la existencia de una finalidad residencial en contra de los criterios de dicha jurisprudencia, por no atribuir la sentencia recurrida el debido valor a los indicios que resultan de los hechos probados, tales como que comprara dos viviendas de una misma promoción, que no expresara en su demanda la finalidad residencial de las compras (ya que hizo una mínima alusión a que quería las viviendas para fines familiares y después aportó certificado de nacimiento de su hija demostrativo de que esta nació después de que se suscribieran los contratos), y que la compradora no tuviera ninguna vinculación con España, dado que trabajaba y residía en el extranjero (y lo seguía haciendo cuando presento la demanda).

La parte recurrida se ha opuesto al recurso alegando que la compra de hizo con finalidad residencial y que la sentencia recurrida se ajusta a la doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión, toda vez que atiende a lo verdaderamente importante, que no es el perfil del comprador sino la finalidad de las compraventas. Sobre esta cuestión reitera que la demandante indicó desde un principio que tenían finalidad residencial al decir que eran para su familia y aportar en la audiencia previa certificado de matrimonio y libro de familia acreditativos de que una de las viviendas, colindante además, era para su hija; que incumbía al banco probar lo contrario, lo que no hizo; y en fin, que ni el número de viviendas ni el hecho de que hipotéticamente se pudieran haber destinado temporalmente al alquiler privaban a la demandante de la protección de la Ley 57/1968, dado que no la convertía en inversora «pues no se dedicaba a esa actividad con asiduidad».

CUARTO.-Como recuerda la referida sentencia 958/2025:

«Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un "muy cualificado indicio" por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

»En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023)».

QUINTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que este motivo único de casación deba ser estimado porque el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador sobre la existencia de finalidad residencial, sustentado en los hechos probados, no respeta la jurisprudencia expuesta, al no valorar conforme a la misma los indicios concurrentes contrarios al destino residencial de las viviendas, oportunamente alegados por el banco desde un principio y no desvirtuados por las explicaciones ofrecidas por la parte demandante a lo largo del litigio.

Así, la sentencia recurrida, pese a considerar probado que la demandante compró dos viviendas de una misma promoción en una fecha en que tenía su residencia habitual en el extranjero, concluye, como juicio de valoración jurídica, que tales indicios no son suficientemente indicativos de una finalidad no residencial, y lo hace con argumentos que no solo es que soslayen la verdadera relevancia que la jurisprudencia otorga a dichos factores o indicios (en particular, al factor consistente en el número de viviendas adquiridas, que, como se ha dicho, es considerado un «muy cualificado indicio», fundamentalmente cuando la parte compradora, a la que incumbe la prueba de la finalidad residencial, no explica a qué intención residencial responde la compra de dos viviendas), sino que también omite otorgar la relevancia que a dicha jurisprudencia le merecen otros indicios o factores, igualmente invocados por el banco y debatidos en ambas instancias, como que la demandante se limitara a decir vagamente en su demanda que quería las viviendas para su familia, y que, frente a la intención inversora opuesta por el banco, se limitara a atribuir al banco la carga de probar dicha finalidad inversora y a presentar en la audiencia previa un certificado de nacimiento de su hija que solo prueba que la niña nació en NUM001 de 2004, esto es, después de que se firmaran los contratos, siendo por ello poco creíble o verosímil que la hija fuera destinataria de una de las viviendas.

La exclusión de las compraventas de este litigio del ámbito de protección de la Ley 57/1968, por falta de finalidad residencial, es razón suficiente para no responsabilizar al banco receptor (p.ej., entre las más recientes, sentencias 901/2025, de 9 de junio, y 772/2025, de 19 de mayo) y, por ende, para confirmar la sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda.

En todo caso, puesto que el banco recurrente discute expresamente en el motivo segundo dicha responsabilidad cabe señalar, como argumento meramente complementario o de refuerzo, que la sentencia recurrida la aprecia en evidente contradicción de la jurisprudencia sobre el art. 1-2.ª de dicha ley (contenida p.ej. y entre las más recientes, en las sentencias 1320/2025, de 29 de septiembre, 1130/2025, de 15 de julio, 916/2025, 911/2025, y 907/2025, las tres de 9 de junio, 774/2025, de 19 de mayo, 591/2025, de 21 de abril, y 327/2025, de 4 de marzo), dado que para el tribunal sentenciador es razón suficiente que el banco recibiera los ingresos en una cuenta de la promotora abierta en dicha entidad, lo que implica que no ponderó debidamente la capacidad de control del banco en función de las circunstancias, demostrativas de que, al estar la cuenta destinada a distintos fines (en el extracto aportado -folios 151 y ss. de las actuaciones de la primera instancia- figuran operaciones tan diversa como pago a compañía eléctrica, cargos de tarjeta VISA o gastos en general), no indicarse al hacerse los pagos el concepto a que respondía cada uno (según las órdenes de pago emitidas desde el extranjero -doc. 7 de la demanda-, solo consta indicación de la promotora como beneficiaria y los apellidos de la compradora en los detalles del pago), y acumularse en un solo pago los importes correspondientes a varios de los anticipos previstos en el calendario de pagos pactado, el banco solo podría haber conocido de eran pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción de realizar una labor inquisitiva, legal y jurisprudencialmente no exigible, sobre todos los ingresos en dicha cuenta (p.ej. las citadas sentencias 916/2025 y 911/2025, las dos de 9 de junio).

SEXTO.-La estimación del primer motivo del recurso de casación determina la estimación del recurso, sin que haya lugar ya a resolver el recurso extraordinario por infracción procesal por las razones antes expuestas, y que proceda casar la sentencia recurrida, para, en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las del recurso extraordinario por infracción procesal, porque ya no procede resolverlo.

Y conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia a la parte demandante-apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su totalidad incluye la imposición de las costas de la primera instancia a la demandante.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente los depósitos constituidos.