Sentencia Civil 1416/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3194/2021 de 13 de octubre del 2025

PRIMERO.El presente recurso de casación se interpone por uno de los siete bancos demandados, condenados en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a pagar a los compradores-demandantes, hoy recurridos, las cantidades anticipadas por estos (más intereses) respectivamente ingresadas en cada una de las entidades bancarias a cuenta del precio de un apartamento tipo suite perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente destinado a un uso turístico (hotelero). La controversia en casación se circunscribe a si la compraventa se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la referida ley.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la misma promotora y promoción (« DIRECCION000») a la que pertenece la suite del presente litigio (p.ej. sentencias 1453/2024, de 5 de noviembre, 827/2024, de 10 de junio, 206/2024, de 19 de febrero, 200/2024, de 15 de febrero, y 1520/2023, de 6 de noviembre), los antecedentes relevantes para la decisión del recurso son los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 15 de octubre de 2004 D. Carlos y D.ª Candelaria suscribieron con la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto la « DIRECCION000», sito en el término municipal de La Línea de la Concepción (Cádiz).

1.2. En lo que ahora interesa, las condiciones generales del contrato (también doc. 2 de la demanda) contenían una estipulación «DECIMOTERCERA» del siguiente tenor:

«La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de febrero de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto».

1.3. Siguiendo el calendario de pagos pactado los compradores anticiparon a la promotora un total de 71.361,50 euros, de los cuales, y por lo que ahora interesa, 20.115,50 euros se ingresaron en cuentas de Aifos en Banco Popular Español, S.A. (en adelante BP) y 2.985 euros en cuentas de Banco Santander S.A. (en adelante BS).

1.4. La promotora no entregó a los compradores de este litigio aval o certificado individual en garantía de las cantidades anticipadas por ellos.

1.5. Transcurrido el plazo pactado sin que la obra ni tan siquiera se hubiera iniciado, la promotora fue declarada en concurso, y en el procedimiento concursal se acordó aprobar el plan de liquidación presentado por la administración concursal que contemplaba la resolución universal de la totalidad de los contratos suscritos por la concursada.

2.A comienzos de octubre de 2017, los compradores demandaron a las siete entidades bancarias indicadas en los antecedentes de la presente resolución, entre ellas BP (en su nombre y como sucesora de Banco Andalucía, S.A.) y BS (en su nombre y como sucesor de Banco Español de Crédito, S.A., Banesto), interesando su condena a pagar a los demandantes la totalidad de las cantidades que decían ingresadas en cada una de ellas a cuenta del precio del apartamento (los citados 20.115,50 euros en el caso de BP y 2.985 euros en el caso de BS), más intereses legales desde cada ingreso y costas. Como fundamento de tales pretensiones solo argumentaban que los bancos debían responder conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por aceptar los ingresos sin asegurarse de que su devolución estuviera garantizada. Nada dijeron sobre la finalidad de la compra.

3.Todos los bancos demandados se opusieron a la demanda. Por lo que ahora interesa, tanto BS como BP se opusieron a la demanda alegando como razón principal que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso porque la compraventa no tenía una finalidad residencial al constituir su objeto una suite perteneciente a un complejo hotelero, tal y como resultaba de la referida estipulación decimotercera del contrato.

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda al considerar aplicable la Ley 57/1968 (en virtud de lo que venía resolviendo al respecto la Audiencia Provincial de Málaga), probada la falta de garantías, acreditados los ingresos y probado también que las siete entidades de crédito demandadas pudieron conocer que eran pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, por lo que debieron controlar esos pagos.

5.La sentencia de segunda instancia desestimó los recursos de apelación interpuestos por cinco de las siente entidades bancarias demandadas (entre ellas BP y BS, que aunque recurrieron en apelación por separado, indicaron en sus escritos que BS había sucedido a BP y reiteraron que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por ser objeto del contrato un apartamento turístico) y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición a las partes apelante de las costas de la segunda instancia causadas por sus recursos. En síntesis y en lo que ahora interesa, tras citar y extractar varias sentencias, entre ellas, algunas de la propia Audiencia Provincial de Málaga, incluso de la misma sección 5.ª, el tribunal sentenciador concluye que aunque en el contrato de compraventa se usaban tanto el concepto suite como el de vivienda, la interpretación del contrato en su conjunto permitía salvar cualquier obstáculo al respecto de la aplicación de la Ley 57/1968 que pudiera resultar de los términos de la estipulación 13.ª («ajena e incompatible con el resto» del clausulado), al existir pruebas de que la vivienda se compró con una finalidad residencial -como que los compradores fueran personas físicas y adquirieran una sola vivienda- y por el contrario, no haber prueba alguna de que se tratara de una operación especulativa.

6.Contra esta sentencia interpusieron recurso de casación tanto BS (como tal y como sucesor de BP) como la codemandada-apelante Abanca Corporación Bancaria, S.A. (en adelante Abanca) si bien solo se admitió el de BS, cuyo recurso se formula por interés casacional tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala como en la de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, y se compone de un solo motivo en el que se plantea la mencionada cuestión jurídica de la improcedencia de aplicar la Ley 57/1968 por tratarse de una suite destinada, según el propio contrato, a un uso turístico-hotelero expresamente excluido de su ámbito de aplicación. Por tanto, la sentencia recurrida es firme respecto de las cuatro entidades de crédito demandadas que no la recurrieron y respecto de Abanca, al haberse inadmitido el recurso de casación de esta última entidad.

7.La parte compradora-recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación, con imposición de costas al banco recurrente.

SEGUNDO.El recurso de casación debe ser estimado porque la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala, contenida, entre otras, en las referidas sentencias 1453/2024, 827/2024 y 206/2024, sobre esta misma DIRECCION000», según la cual, primero, la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera del contrato de compraventa del presente caso, asimismo incluida en el clausulado de los contratos sobre los que versa la mencionada doctrina jurisprudencial; y, segundo, la no aplicación de la Ley 57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad que se le exige en este procedimiento a la recurrente, como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia.

TERCERO.Como declaramos p.ej. en la sentencia 254/2024, de 26 de febrero, en un caso sustancialmente semejante a este (ya que la controversia versaba sobre un apartamento turístico de Aifos, también era recurrente en casación BS, como tal y como sucesor de BP, y la sentencia entonces recurrida también fue considerada firme respecto de las demás entidades bancarias no recurrentes en casación) la estimación del recurso de casación determina que proceda casar en parte la sentencia recurrida para, en funciones de instancia, absolver de la demanda al banco recurrente BS (como tal y también como sucesor de la entidad codemandada BP).

CUARTO.Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia causadas por los recursos de apelación de BP y BS, dado que tuvieron que ser estimados.

Y conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia causadas a BP y BS, dado que la demanda se desestima totalmente respecto de estos bancos.

QUINTO.Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.