Sentencia Civil 747/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 644/2021 de 13 de mayo del 2025

PRIMERO.-El presente recurso dimana de un litigio en el que dieciocho compradores (en once contratos) de viviendas en construcción pertenecientes al residencial «Trampolín Hills Golf Resort» reclamaron de la avalista colectiva (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) la totalidad de las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del precio de cada una de ellas (más intereses desde las respectivas entregas). Habiéndose desestimado la demanda respecto de los recurrentes en casación, en el recurso se plantea ante esta sala si dicha entidad bancaria-recurrida debe responder como avalista colectiva de las cantidades que se reclaman, todas ellas previstas en los contratos, si bien ha de examinarse con carácter previo la cuestión (suscitada por el banco al oponerse al recurso) de si están amparados o no por el régimen de garantías de la Ley 57/1968.

A tenor de lo declarado probado en este litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial «Trampolín Hills Golf Resort», para la decisión del recurso son relevantes los siguientes datos:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. A) Tras formalizar su reserva el 27 de febrero de 2006, con fecha 4 de abril de 2006 D. Ezequiel, con domicilio en DIRECCION000 (Murcia), suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. I-2 de la demanda, folios 348 y ss. de las actuaciones de primera instancia) que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada en el contrato como « DIRECCION001») de la DIRECCION002», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia).

En el contrato, en concreto en el párrafo segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía «vender o ceder a terceros».

En esa fecha era administrador único de dos sociedades (Disel Telecomunicaciones, S.L. y Xpress, S.L., cuya actividad principal era la realización de instalaciones eléctricas (fundamento de derecho quinto, apdo. 6.-, de la sentencia de primera instancia, confirmada en este punto por la sentencia de segunda instancia) aunque en su objeto social se hiciera también referencia, entre otras actividades, a la promoción de inmuebles (doc. 32 de la contestación a la demanda).

Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregó un total de 31.000 euros, 6.000 como señal (en dos pagos, de 3.000 euros cada uno) y 25.000 euros en el momento de la firma del contrato (docs. I-3 a I-5 de la demanda, folios 382 vuelto y ss. de las actuaciones de primera instancia).

B) Tras formalizar su reserva el 18 de marzo de 2006, con fecha 22 de abril de 2006 D. Abelardo (según el poder aportado con la demanda, casado y residente en DIRECCION003 de Zeneta, Murcia) y D.ª Nuria (según el referido poder, casada y residente en DIRECCION004 de Zeneta, Murcia) suscribieron con dicha promotora un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la vivienda de la referida promoción identificada como « DIRECCION005 (2)» (doc. F1 de la demanda, folios 312 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

En el contrato, en concreto en el párrafo segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía «vender o ceder a terceros».

Consta probado (según el fundamento de derecho quinto de la sentencia de primera instancia, pág. 16, razonamiento no desvirtuado por la sentencia recurrida) que los referidos compradores no estaban casados entre sí ni eran pareja, y que según la documentación aportada con por el banco aparecían como «propietarios de otros inmuebles en San Pedro del Pinatar, incluso en fechas cercanas al contrato objeto de autos (documento nº 29 de la contestación)». En concreto, el referido documento acredita, en lo que ahora interesa (folios 972 y ss. de las actuaciones de primera instancia) que D. Abelardo estaba casado en régimen de gananciales, que desde 2003 era dueño, junto a su esposa, de un apartamento sito en San Pedro del Pinatar (hecho admitido por la propia parte al recurrir en apelación, folio 13 de su escrito de interposición) y que con fecha 24 de julio del mismo año 2006 adquirió con su esposa en régimen ganancial una vivienda en esa misma localidad costera de la provincia de Murcia, distante unos 70 kilómetros de Campos del Río.

Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregaron 6.000 euros como señal (en dos pagos, de 2.000 y 4.000 euros cada uno) y 25.000 euros en el momento de la firma del contrato (doc. F-3 de la demanda, folio 314 y vuelto de las actuaciones de primera instancia).

C) El 26 de abril de 2007 D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, casados y con domicilio en DIRECCION006.º, de Yecla (Murcia), suscribieron con dicha promotora un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la vivienda de dicha promoción identificada como « DIRECCION007» (doc. L2 de la demanda, folios 379 y ss. de las actuaciones de primera instancia).

En el contrato, en la estipulación «décimo-octava», fruto de negociación individual, se pactó que la parte compradora «podía ceder o vender su contrato de compraventa a un tercero en cualquier momento» sin necesidad de obtener consentimiento de la vendedora.

En esa fecha, además de la vivienda que constituía su residencia habitual, eran dueños en régimen ganancial de otra vivienda sita en la DIRECCION008.º, de Yecla (doc. 33 de la contestación a la demanda).

Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregaron un total de 25.680 euros, 6.000 euros como señal y 19.680 euros como primer pago a cuenta a realizar en el momento de la firma del contrato (docs. L-3 a L-5 de la demanda, folios 386 vuelto y ss. de las actuaciones de primera instancia).

1.2. Caixabank era avalista colectiva de la promotora y garantizaba la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de dicha promoción.

1.3. La construcción ni siquiera llegó a iniciarse y la promotora fue declarada en concurso, procedimiento en el que se acordó la apertura de la fase de liquidación y se reconoció a las respectivas partes compradoras un crédito por importe del total anticipado por cada una de ellas.

2.A mediados de abril de 2017 los citados compradores, junto con otros trece de la misma promoción, interpusieron la demanda de este litigio contra dicho banco interesando su condena, como avalista colectivo, al pago del total de las cantidades anticipadas por las respectivas viviendas más sus intereses desde que hicieron los respectivos pagos. Por lo que ahora interesa, se alegaba que todas las compraventas (por tanto, también las de los ahora recurrentes) eran «para uso y disfrute propio y de sus respectivas familias» (hecho primero, pág. 5 de la demanda) y que ante el incumplimiento contractual de la promotora la demandada debía responder como avalista colectiva de la promoción, en lo que ahora interesa, por la suficiencia de dicha garantía y por estar los pagos correspondencia en los contratos.

Caixabank se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora interesa: (i) que ninguno de los ahora recurrentes estaba amparado por la Ley 57/1968 dado que sus compraventas no tuvieron una finalidad residencial, al ser indicios de ello: a) en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria, que no fueran matrimonio ni pareja, que residieran cerca de la localidad en la que se ubicaba la promoción, que tuvieran otras propiedades, incluso en zonas de playa de la misma provincia (aludía en concreto a que el doc. 29 de la contestación probaba que D. Abelardo y su esposa eran dueños desde 2003 de un apartamento sito en San Pedro del Pinatar y que en julio de 2006, solo un par de meses después de comprar la vivienda objeto de este litigio, adquirió otra en esa misma localidad murciana), y que en el contrato se incluyera la referida cláusula de cesión a terceros; b) en el caso de D. Ezequiel, que fuera administrador único de dos sociedades dedicadas, entre otras actividades, a la promoción de inmuebles, que fuera ya dueño de otras propiedades en Murcia y que en el contrato se incluyera la referida cláusula de cesión a terceros; y c) en el caso de D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, que fueran ya dueños de otras propiedades en Yecla, localidad cercana a Campos del Río, y que se incluyera en su contrato la referida cláusula de cesión a terceros; y (ii) que en cualquier caso Caixabank no debía responder frente a los demandantes como avalista colectiva a falta de avales individuales porque las pólizas no eran un seguro colectivo ni un seguro de caución, y por incurrir además los compradores en retraso desleal en el ejercicio de la acción.

3.La sentencia de primera instancia, estimando en parte la demanda, estimó íntegramente las pretensiones de catorce compradores (entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña) y desestimó las pretensiones de los cuatro restantes (D. Abelardo y D.ª Nuria; D. Pedro Miguel y D.ª Adelina). Todo ello, sin imponer las costas a ninguna de las partes.

Sus razones fueron, en síntesis y por lo que ahora interesa, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 no era aplicable a los referidos cuatro compradores por no tener sus compraventas una finalidad residencial, en el caso de la compraventa de D. Abelardo y D.ª Nuria, por las razones anteriormente expuestas; (ii) la ley sí era aplicable al resto; a) en el caso de D. Ezequiel, porque no constaba que, al margen de su vivienda habitual sita en El Palmar (Murcia), fuera dueño de otros inmuebles al tiempo de comprar la vivienda objeto de este litigio, y porque las dos sociedades de las que era administrador no tenían como actividad principal la promoción inmobiliaria sino la realización de instalaciones eléctricas; y b) en el caso de D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, porque no era indicio suficiente de una finalidad no residencial que, además de la vivienda donde residían, también fueran propietarios de otra vivienda en la misma ciudad de Yecla; y (ii) Caixabank debía responder como avalista colectiva de la promoción al estar probados los pagos y su correspondencia en los contratos, no depender la responsabilidad del banco de la existencia de avales individuales ni de que las cantidades se ingresaran en cuenta alguna de la promotora, y no ser aplicables los límites cuantitativos del aval.

4.Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación tanto los cuatro demandantes cuyas pretensiones fueron desestimadas en primera instancia como el banco demandado.

Por lo que ahora interesa, los citados compradores argumentaron, en síntesis, que la Ley 57/1968 sí era aplicable a todos ellos porque todos eran consumidores, y en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria, porque no se había probado que desempañaran una actividad profesional de inversión o especulación inmobiliaria, porque tenían vínculos personales (eran cuñados) y profesionales (eran socios de un negocio de carpintería) y porque el mero hecho de ser D. Abelardo dueño de otro inmueble sito en San Pedro del Pinatar al tiempo de comprar la vivienda de este litigio o el mero hecho de adquirir poco después otro en la misma localidad junto a su esposa no eran indicios de una finalidad inversora.

El banco insistió en la no aplicación de la Ley 57/1968 a otros compradores, entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña (pág. 22 del escrito de interposición del recurso de apelación de Caixabank), por las razones expuestas en su contestación, y en la insuficiencia de la línea de avales, en particular, porque dicha garantía no cubría los pagos en efectivo a la promotora ni los anticipos ingresados en una cuenta ordinaria no especial, y añadió que la acción debía considerarse caducada conforme a la reforma introducida por la Ley 20/2015, así como que no procedía la imposición de intereses por retraso desleal.

Cada parte se opuso al recurso de la contraria. En concreto el banco adujo que la Ley 57/1968 tampoco era aplicable a D. Abelardo y D.ª Nuria por concurrir los indicios de una finalidad no residencial a los que se refirió en la contestación, los cuales fueron tomados en cuenta por la sentencia apelada (en particular, que tuvieran otros inmuebles en la provincia de Murcia), y porque los argumentos de la apelante sobre que eran socios no hacían sino incidir en dicha finalidad inversora. Los compradores-apelantes opusieron que la decisión de la sentencia apelada de considerar que los compradores D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña adquirieron con una finalidad residencial era correcta por ser consumidores, no haber probado el banco lo contrario, ser la actividad principal de las empresas de las que era administrador el primero las instalaciones eléctricas, y no ser indicio suficiente respecto a los dos últimos que fueran propietarios de una segunda vivienda en Yecla.

5.La sentencia de segunda instancia, estimando en parte ambos recursos, revoca en parte la sentencia apelada en el sentido de desestimar íntegramente las pretensiones de D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, y estimar solo en parte las de los apelantes D. Pedro Miguel y D.ª Adelina. En consecuencia, confirma la sentencia apelada en el resto de pronunciamientos, incluyendo la desestimación de las pretensiones de los también apelantes D. Abelardo y D.ª Nuria. Todo ello, sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia.

En lo que ahora interesa, la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) en los contratos «se describen situaciones diferentes», pues en unos la garantía se identifica como «Aval solidario», en otros como «Aval empresarial», en otros se usa la expresión «Garantía del promotor», en otros la garantía se identifica con una fianza solidaria y en el caso de D. Pedro Miguel y D.ª Adelina la garantía se presta a través de una póliza de afianzamiento prestada por otra entidad, teniendo todos en común que en ningún caso se cita a Caixabank como avalista; (ii) en ninguno de los contratos se indica como cuenta de pago la especial asociada a la garantía, si bien en la mayoría se indica como cuenta de pago la cuenta terminada en NUM000 y en un caso la NUM001, no constando indicación de cuenta alguna en tres contratos; (iii) todos los compradores hicieron sus anticipos en efectivo, lo que no es óbice para que estén cubiertos por la garantía colectiva si se constata que el banco pudo controlar esos pagos dado que «los pagos en efectivo implican una mayor dificultad de control»; (iv) en los casos en que no se menciona en los contratos cuenta alguna (caso del contrato de D. Abelardo y D.ª Nuria, y del contrato de D. Ezequiel) Caixabank «no podía sospechar siquiera que fuese ella la responsable de garantizar una operación de compra donde ni de modo indiciario podía deducirse que el vendedor creó en el comprador la apariencia de un responsable solidario que avalara su incumplimiento»; (v) Caixabank tampoco debe responder de las cantidades anticipadas por D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, porque en su contrato se indicó como cuenta de pago la de otra entidad, siendo por tanto imposible para Caixabank controlar dichos pagos; (vi) acierta la sentencia apelada al apreciar una finalidad residencial en las compraventas de los demandantes cuyas pretensiones fueron estimadas en dicha instancia (entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña), si bien la cuestión no es si se compraron con una finalidad inversora sino si lo fueron con una finalidad especulativa, por ser esta última la que excluye la aplicación de la Ley 57/1968, de forma que la garantía subsiste aunque el comprador tenga otras viviendas si son susceptibles de proporcionarle utilidades diferentes; y (vii) dado que D. Abelardo y D.ª Nuria realizaron sus entregas a cuenta, en efectivo y fuera del marco de control exigible a la demandada, este dato «hace innecesario valorar si, además en su caso existen indicios suficientes para apreciar la finalidad de explotación de la vivienda». En todo caso, dada la escasa prueba practicada [por el banco] al no pedirse ni tan siquiera el interrogatorio de dichos demandantes, «la ausencia de relación conyugal entre ellos y de convivencia en el mismo domicilio no es un dato de entidad suficiente para tener por demostrado el destino de explotación, pues puede compartirse el uso del inmueble por dos familias, especialmente si, como afirman estos recurrentes, son cuñados».

6.Contra esta sentencia los cinco compradores -de tres viviendas- cuyas pretensiones han sido desestimadas (D. Abelardo y D.ª Nuria, D. Ezequiel, y D. Jesús Manuel y D.ª Begoña) han interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos en los que se defiende la efectividad de las garantías colectivas suscritas por Caixabank respecto de esta promoción y su extensión a todos los anticipos por su correspondencia en los contratos, aunque fueran pagos en efectivo que no se ingresaron.

7.El banco-recurrido ha solicitado la desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo, y en cualquier caso ha insistido en que la Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas de los recurrentes por carecer de finalidad residencial al concurrir los indicios valorados por la jurisprudencia de esta sala para excluir tal finalidad, en concreto, respecto de todos ellos, la inclusión en los contratos de la citada cláusula de cesión a terceros. Con carácter subsidiario pide que el final del devengo del interés legal se fije en la fecha de declaración del concurso de la promotora.

SEGUNDO.-No concurren las pretendidas causas de inadmisibilidad alegadas por el banco, consistentes en el incumplimiento de los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos, toda vez que a estas alturas no puede desconocer que el interés casacional del recurso es notorio (en este sentido p.ej. sentencias 1597/2023, de 20 de noviembre, 587/2023, de 21 de abril, 379/2022, de 5 de mayo, 305/2022, de 19 de abril, y 27/2022, de 18 de enero), dada la existencia de otros muchos recursos sobre viviendas de la misma promoción en los que, con sustento en motivos de un tenor idéntico o muy similar a los que integran el presente recurso de casación -en los que se citan los preceptos pertinentes de la Ley 57/1968, así como la jurisprudencia también pertinente, con pleno respeto a los hechos probados- se ha suscitado en casación la misma cuestión jurídica-sustantiva consistente en el alcance de la responsabilidad de la entidad avalista colectiva respecto las cantidades anticipadas previstas en el contrato y no ingresadas en cuenta, todo lo cual permitió entonces y ha permitido ahora a Caixabank oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de la cuestión jurídica planteada.

TERCERO.-Conforme a la doctrina jurisprudencial que recuerda la reciente sentencia 858/2024, de 17 de junio, la primera cuestión que debe examinar la sala es si las compraventas de los recurrentes estaban amparadas por la Ley 57/1968, toda vez que el banco viene negándolo desde la contestación a la demanda, la cuestión ha sido objeto de debate en las dos instancias (en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria, porque estos recurrieron expresamente en apelación la desestimación de sus pretensiones en primera instancia que se fundó en no tener su compraventa una finalidad residencial, y en el caso de D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, porque Caixabank recurrió en apelación la estimación de sus pretensiones en primera instancia insistiendo el banco en que sus compraventas no tuvieron una finalidad residencial), y en fin, la sentencia recurrida ha desestimado la demanda de todos los demandantes hoy recurrentes (por más que lo haya hecho por otras razones) y, en esta situación, que imposibilitaba al banco recurrirla por falta de interés legítimo (p.ej. sentencias 55/2924, de 17 de enero, 587/2023, de 21 de abril, 53/2022, de 31 de enero, 161/2018, de 21 de marzo, y 582/2017, de 26 de octubre), el banco ha insistido sobre ello al oponerse al recurso de casación.

CUARTO.-Entrando por tanto a decidir si dichos recurrentes están o no amparados por la Ley 57/1968, ya que solamente en caso afirmativo procedería que el banco respondiera como avalista colectivo según se pretende en el recurso de casación, la respuesta ha de ser negativa en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, por las siguientes razones:

1.ª) Con respecto a D. Abelardo y D.ª Nuria, la apreciación jurídica de una finalidad no residencial, contenida en la sentencia de primera instancia, no revocada por la sentencia recurrida (que desestima el recurso de apelación de dichos compradores por considerar que sus anticipos no estaban garantizados por Caixabank, lo que lleva al tribunal sentenciador a considerar «innecesario valorar si, además, en su caso existen indicios suficientes para apreciar la finalidad de la explotación de la vivienda») es conforme con la jurisprudencia constante de esta sala (p.ej., entre las más recientes, sentencias 858/2024, de 17 de junio, 203/2024, de 19 de febrero, y 1229/2023, de 14 de septiembre) porque se sustenta en factores o indicios, debidamente aducidos por el banco, que dicha jurisprudencia viene tomando en consideración para descartar la existencia de una finalidad residencial.

Tales indicios son:

a) que tales compradores guardaran silencio en su demanda al respecto del destino de la vivienda (p.ej. sentencias 1229/2023, 587/2023, 53/2022, de 31 de mayo, 27/2022, y 623/2020, de 19 de noviembre, las cuatro últimas referidas además a casos como este de compra de una sola vivienda de esta misma promoción), limitándose a indicar, como el resto de los compradores, que querían la vivienda para uso y disfrute propio y de sus familias. Esta omisión es un dato especialmente relevante en el presente caso porque, como en el caso de la sentencia 587/2023, D. Abelardo y D. Nuria no eran matrimonio, ni pareja, ni convivían, ni alegaron nada en su demanda sobre sus vínculos familiares o profesionales, ni explicaron por qué no compraron con sus respectivos cónyuges;

b) que uno de ellos fuera ya dueño de una segunda vivienda ubicada en zona de costa, adquirida en 2003 junto a su esposa, y además comprara una tercera vivienda en la misma localidad costera poco después de comprar la que es objeto de este litigio (p.ej. sentencias 203/2024 y 529/2023, esta última con cita de la sentencia 623/2020), pues en las expresadas circunstancias en las que se encontraban, no parece lógico que su verdadera intención fuera usar la vivienda objeto del presente litigio para su disfrute vacacional al contar uno de los compradores con otros inmuebles que podía usar para tal fin;

c) que los compradores se limitaran en apelación a alegar que eran consumidores (obviando que es jurisprudencia constante, contenida p.ej. en las sentencias 1521/2023, de 6 de noviembre, y 636/2022, de 3 de octubre, que la aplicación de la Ley 57/1968 no depende de tal condición) y a defender que su intención era utilizar la vivienda para residir en ella con argumentos -que eran cuñados y socios de un negocio de carpintería- en sus circunstancias «nada o poco determinantes» ( sentencia 203/2024, con cita de las sentencias 573/2021, de 26 de julio, y 53/2022, de 31 de enero, y la referida sentencia 1521/2023). En particular, como adujo el banco al oponerse al recurso de apelación de los compradores, que D. Abelardo y D.ª Nuria fueran socios debe considerarse, en sus circunstancias, un indicio de una finalidad inversora más que un factor que permita descartarla.

No es óbice para las anteriores razones que la sentencia recurrida se pronuncie sobre esta cuestión obiter dicta,es decir, con razonamientos que no integran la razón de decidir, pues, como reitera la jurisprudencia (p.ej. sentencia 398/2024, de 19 de marzo, citada por la 627/2024, de 10 de mayo), tales argumentos han de considerarse «casacionalmente irrelevantes ( sentencias 454/2007, de 3 de mayo; 230/2008, de 24 de marzo; 374/2009, de 5 de junio; 258/2010, de 28 de abril; 737/2012, de 10 diciembre; 185/2014, de 4 de abril; y 85/2019, de 12 de febrero)».

2.ª) Con respecto a D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, la inferencia de la sentencia de primera instancia que compraron con una finalidad residencial, confirmada en apelación por considerar el tribunal sentenciador que la decisión de la sentencia apelada era fruto de un análisis «pormenorizado y cuidado», se opone a la jurisprudencia expuesta, fundamentalmente, porque es un hecho probado que cuando compraron la vivienda objeto de este litigio, sita en Campos del Río, ya eran propietarios de una segunda vivienda en Yecla, municipio donde residían, situado en el interior de la provincia de Murcia, como Campos del Río, dato que, en circunstancias muy similares a las de este caso (en el que los demandantes nada dijeron en la demanda sobre la finalidad de la compraventa, nada explicaron sobre por qué compraban una tercera vivienda en un municipio también del interior, y que, ante la oposición del banco, se limitaron a ofrecer en apelación como únicas y ambiguas razones, que eran consumidores, que el banco no había probado la finalidad inversora y que esta no se podía deducir del hecho de que fueran ya dueños de una segunda vivienda en Yecla) ha sido valorado por esta sala como indicio contrario a la existencia de una finalidad residencial, siquiera vacacional (p.ej. la sentencia 573/2021, citada por la 53/2022, que habla de la relevancia de «la lejanía de las viviendas de playas y zonas de ocio»).

QUINTO.-En cuanto al recurrente D. Ezequiel, la apreciación de una finalidad residencial por la sentencia de primera instancia, con argumentos que la recurrida hace suyos, sí es conforme con la jurisprudencia expuesta porque se sustenta sobre una base fáctica, no revisable en casación, según la cual no cabe concluir que fuera promotor inmobiliario o se dedicara a dicha actividad, pues las mercantiles de las que era administrador no tenían por objeto principal la actividad inmobiliaria sino la realización de instalaciones eléctricas, además de que tampoco los hechos probados revelan que fuera dueño de otras viviendas en la fecha en que adquirió la que es objeto de este litigio. En estas circunstancias, el mero dato de que en su contrato también figurase una cláusula de cesión a terceros no es suficiente para presumir una intención inversora.

SEXTO.-Limitada, por tanto, la aplicación del régimen de garantías de la Ley 57/1968 al recurrente D. Ezequiel, procede reiterar que conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial «Trampolín Hills Golf Resort», dicha entidad debe responder frente a los compradores de las cantidades previstas en el contrato y anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta de la promotora (p.ej. sentencias 906/2024, de 24 de junio, 655/2024 y 656/2024, las dos de 13 de mayo).

Como quiera que el banco ya no discute esta doctrina, su aplicación al caso de este comprador determina que proceda estimar en parte el recurso y casar en parte la sentencia recurrida para, en su lugar, desestimando el recurso de apelación del banco únicamente en relación con las pretensiones de dicho comprador y confirmando la sentencia recurrida en todo lo demás, confirmar la sentencia de primera instancia en sus pronunciamientos sobre dicho comprador, incluido su pronunciamiento sobre intereses al corresponderse con lo que se pidió en la demanda y con lo que establece la jurisprudencia de esta sala sobre el comienzo y el final de su devengo.

Todo ello porque la sentencia recurrida no respeta esa jurisprudencia al eximir de responsabilidad a la avalista con fundamento en que no pudo controlar las entregas a cuenta de dicho comprador por falta de indicación en el contrato de una cuenta donde realizar los ingresos, obviando que lo relevante para responsabilizar a la avalista colectiva era que todas las cantidades que este comprador entregó a la promotora a cuenta del precio de su vivienda y que se reclaman como principal en este litigio tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado como anticipos a cuenta del precio.

La cuestión que plantea el banco al oponerse al recurso de casación de si en este caso concreto procedería fijar el final del devengo de los intereses (dies ad quem)en el momento en que la promotora fue declarada en concurso es una cuestión nueva que no ha integrado el debate en las instancias y que, por tanto, no procede examinar por vez primera en casación, a lo que se une que la sentencia de apelación no fija el pretendido límite temporal final y que, como solo ha recurrido la parte demandante, fijar ahora ese límite infringiría el principio de prohibición de reforma peyorativa (p.ej. sentencias 237/2022, de 28 de marzo, y 420/2023, de 28 de marzo, respecto de otras viviendas de la misma promoción y respondiendo a idénticas alegaciones de Caixabank).

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación parcial, ni las de la segunda instancia, dado que subsiste la estimación parcial de los dos recursos de apelación. Por tanto, la confirmación de la sentencia recurrida en todo lo demás incluye la no imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.