Sentencia Civil 1436/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3820/2020 de 15 de octubre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.-Son antecedentes fácticos, no discutidos o acreditados por la prueba practicada, de interés para la resolución del recurso de casación interpuesto por el demandado por reconvención D. Pedro, los siguientes:

i) Mediante escritura de compraventa formalizada con fecha 30 de marzo de 2001, la mercantil Villas de Valladolid S.L. compró a diferentes propietarios tres fincas rústicas y una sexta parte indivisa de otra, sitas en el término municipal de Valladolid, con el propósito de gestionar urbanísticamente el suelo resultante, hasta obtener las licencias necesarias para desarrollar una promoción inmobiliaria de uso residencial. Concretamente, a D.ª Nuria y a sus hijos D. Eusebio, Dª Benita y D. Fernando la finca registral NUM001, a D. Enrique y D.ª Inmaculada la finca registral NUM004 y una sexta parte de la finca NUM005, y a D. Pedro la finca registral NUM006.

ii) En la estipulación primera de la citada escritura de compraventa, en consonancia con la previsión contenida en el Exponente IV, que indicaba que la totalidad de las fincas descritas formaban parte de la misma unidad de actuación, dentro del Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid y que la operación se hacía tomándolas en consideración como una unidad urbanística y considerando las fincas en su totalidad, se hizo constar:

«Las ventas, aunque efectuadas singularmente, se pacta sean consideradas como una sola venta por lo que se conviene un solo precio, que percibido por los vendedores en proporción a los metros cuadrados de cada finca, y dentro de ellas adjudicado a los distintos copropietarios y titulares de derechos en la proporción que legalmente corresponde a cada uno de ellos.».

iii) En la estipulación segunda se desglosó el precio a abonar por cada finca en dos conceptos: (i) un primer concepto, de carácter dinerario, a razón 12,68 € por m2 según la superficie que figuraba en el Catastro, si bien en la misma cláusula se precisaba que la cantidad «será corregida en más o menos, una vez determinada la cabida real de las fincas, en el momento en que se lleven a efecto los planes urbanísticos pertinentes», y (ii) un segundo concepto, consistente en el 12% de la edificabilidad o volumen edificable resultante, una vez realizada la actuación urbanística prevista, mediante la entrega de determinadas viviendas de la promoción inmobiliaria, si bien la cuota del IVA, por la entrega futura de las viviendas, se pagó en el acto por los vendedores, al tipo del 7%, conforme a la normativa fiscal.

iv) En la estipulación sexta apartado a) se pactó un plazo de 8 años, a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura, para la aprobación definitiva de la actuación urbanística, con un plazo máximo de prórroga de 2 años, y, en la estipulación séptima una condición resolutoria, para el caso de que la compradora no llegara a obtener las licencias urbanísticas en el expresado plazo, con los siguientes efectos: (i) la sociedad compradora mantendría la propiedad de la mitad indivisa de las fincas y devolvería la otra mitad a los vendedores, quedando liberada de pagar la mitad del precio, y (ii) los respectivos vendedores retendrían la cantidad ya recibida a cuenta del precio (equivalente al 50%) y recibirían la mitad de la finca en cada caso enajenada.

v) Al transcurrir el plazo señalado sin que Villas de Valladolid S.L. obtuviera las licencias (por sentencia judicial firme se declaró la nulidad del plan parcial que se diseñó para el desarrollo urbanístico que afecta a las fincas incluidas en la unidad de actuación), los vendedores ejercitaron la facultad de resolución establecida en el contrato, por medio de requerimiento notarial que se notificó el 4 de abril de 2011 a la compradora, que no se opuso a la resolución, si bien no se alcanzó un acuerdo al discrepar las partes sobre la liquidación de la relación contractual, y, en particular, sobre la procedencia de repercutir a los vendedores la mitad de los gastos de urbanización de los terrenos y el IBI devengado durante dicho período.

vi) En el año 2013, Villas de Valladolid S.L. presentó demanda de conciliación contra los vendedores, en la que hacía constar su aceptación expresa a la resolución contractual y proponía unas bases de liquidación que incluían el recálculo derivado de la medición definitiva de las fincas, la repercusión de la mitad de los gastos de urbanización y del IBI, así como la devolución del IVA por la rectificación de las facturas correspondientes a la adquisición de las viviendas que no llegaron a construirse.

vii) El acto de conciliación se celebró el 18 de abril de 2013, con avenencia respecto de los vendedores D. Eusebio, D.ª Benita y D. Fernando (por sí y como herederos de su madre), a favor de los cuales resultaba un saldo favorable de 26.030,24 €. Por el contrario, no se avinieron los vendedores D. Enrique y D.ª Inmaculada y D. Pedro, a los que la liquidación arrojaba un saldo a devolver de 28.155,45 € (los dos primeros) y 26.175,49 € (el tercero).

2.-D. Eusebio, D.ª Benita y D. Fernando presentan demanda en la que, con base en la condición resolutoria expresa pactada en el contrato, interesan que (i) se declare la resolución parcial del contrato de compraventa celebrado el 30 de marzo de 2001 entre Villas de Valladolid S.L. como compradora y los demandantes -y su madre-, como vendedores, respecto de una mitad indivisa de la finca registral NUM001, y se les declare copropietarios de la misma en régimen de proindiviso ordinario, conforme a las cuotas de participación que se expresa; y (ii) se condene a Villas de Valladolid S.L. a otorgar escritura de resolución acorde con los pronunciamientos interesados, con los gastos por cuenta de la demandada, y a pagar a los demandantes la cantidad de 26.030,42 €, en concepto de saldo de liquidación resultante de la liquidación contractual, con la distribución que se indica, más intereses legales.

3.-La demandada Villas de Valladolid S.L., tras señalar que en ningún momento se ha opuesto a la resolución de la compraventa, solicita la desestimación de la demanda, alegando la falta de litisconsorcio pasivo necesario por entender que, según se especificó en la estipulación primera de la escritura, las ventas, aunque efectuadas singularmente, fueron consideradas como una sola venta, de modo que la imposibilidad de alcanzar acuerdo alguno con algunos de los vendedores impide otorgar la oportuna escritura de retroventa con los avenidos, ya que debe ser firmada por todos.

Con este argumento y de acuerdo con la pretensión deducida en el acto de conciliación, la demandada formula a su vez demanda reconvencional contra D. Enrique y D.ª Inmaculada y contra D. Pedro, en la que interesa que se les condene a (i) otorgar la escritura de resolución de la compraventa celebrada con fecha 30 de marzo de 2001, y (ii) al pago de las cantidades referentes a la diferencia de superficie por la cabida real de las fincas, IBI satisfechos y gastos de urbanización, que, compensados con la devolución del IVA por esta parte, ascienden a la cantidad de 24.830,90 € en el caso de D. Enrique y D.ª Inmaculada y 26.175,49 € en el de D. Pedro, y, subsidiariamente, a la cantidad que resulte de aplicar el precio de 12,68 € m2 por los metros cuadrados consignados en la escritura, actualizado a razón del IPC.

4.-Los terceros reconvenidos D. Enrique y D.ª Inmaculada y D. Pedro se opusieron a la demanda reconvencional e instaron su desestimación. Los primeros por discrepar de la liquidación practicada por diferencia de superficie y el segundo porque la inclusión del concepto de IVA ya sería objeto de otro procedimiento en trámite, la reclamación por diferencias de superficie no se ajustaría a la superficie real de las fincas y no podría hacerse hasta la aprobación del planeamiento definitivo, los gastos de urbanización eran de cuenta de la compradora según se pactó expresamente en el contrato, y, en cuanto al IBI, durante el período de tiempo que estuvo vigente el contrato, la mercantil ostentó la posición de propietaria, por lo que es la responsable del pago del impuesto.

5.-La sentencia de primera instancia estimó íntegramente tanto la demanda como la reconvención, y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato suscrito por las partes y condenó a la demandada y a los reconvenidos a otorgar la correspondiente escritura y a abonar las cantidades respectivamente reclamadas.

En síntesis, al no resultar controvertida la concurrencia de la causa resolutoria, la sentencia considera el contrato resuelto, con los efectos inherentes en relación con la retroacción de la mitad indivisa de las fincas enajenadas.

En cuanto a la pretensión reconvencional, reitera la procedencia del otorgamiento de la escritura pública en unidad de acto y confirma la restitución de los efectos derivados del fallido desarrollo urbanístico (rectificación de facturas de IVA a favor de los vendedores y gastos de urbanización y cuotas del IBI durante el período de vigencia contractual a favor de la compradora), así como la corrección de la liquidación que atiende a la superficie de las fincas tenida en cuenta en el momento de la transmisión.

Concretamente, respecto de este último punto, entiende que, por una parte, como no se ha consumado el contrato, no cabe proceder a una medición de las superficies reales, como medio de determinar las consecuencias económicas que acarrea la resolución contractual, pues el pacto entre las partes difería la liquidación a la medición «definitiva», es decir, a la culminación de las expectativas de los contratantes en cuanto a la finalización del proceso de edificación, evento de futuro que no se ha producido, por lo que la única determinación posible del precio ha de ser el que se aceptó provisionalmente por las partes en el contrato.

6.-El tercero reconvenido D. Pedro presentó recurso de apelación, circunscrito a la medición real de la superficie de las fincas que transmitió a la entidad reconviniente y a las consecuencias de la resolución contractual.

La Audiencia desestimó el recurso y confirmó la sentencia de primera instancia en sus propios términos.

En particular, la sentencia de apelación comparte el razonamiento del Juzgador de instancia en el sentido de que, al no haberse producido el evento de futuro que constituía el objeto del contrato de compraventa, «la única fijación posible del precio debe ser el aceptado provisionalmente por las partes en el contrato pues no existe en la realidad material y jurídica el hecho determinante del precio definitivo».

Por lo que se refiere a los gastos de urbanización, razona que la cláusula de asunción exclusiva por la entidad compradora de tales gastos solo tendría razón de ser y desplegaría efectos de haber llegado a término el negocio contractual proyectado, lo que no ha ocurrido al haber operado la cláusula resolutoria expresa, sin que el hecho de que la compradora haya reclamado por vía de responsabilidad patrimonial los gastos de urbanización al Ayuntamiento de Valladolid sea relevante porque, además de tratarse de un motivo planteado ex novo,nada impediría al recurrente, en caso de prosperar la demanda, reclamar de la reconviniente la parte correspondiente de los gastos de los que debe hacerse cargo por decisión judicial. Finalmente, respecto a las cuotas del IBI, aunque es cierto que, cuando se devengaron, la fincas figuraban como de la titularidad de la compradora, la resolución ha provocado que la mitad de la titularidad de las fincas, conforme a lo pactado, retorne a los vendedores con efecto retroactivo, por lo que, en la medida que les corresponde la mitad de la titularidad, han de asumir el 50% del importe abonado en tal concepto por la compradora.

7.-Disconforme con esta resolución, D. Pedro interpone recurso de casación, que se fundamente en un único motivo.

SEGUNDO.- Motivo único del recurso de casación.

1.-Formulación del motivo. Al amparo del art. 477.2.3º LEC, se denuncia la infracción, por inaplicación o, en su caso, haber sido interpretado erróneamente, del art. 1281, en su párrafo, primero, del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial sentada en las sentencias de esta sala 826/2010, de 17 de diciembre de 2010, y 159/2012, de 23 de marzo de 2012.

En el desarrollo del motivo argumenta que, al margen de que en el contrato de compraventa de 30 de marzo de 2011 se estableciera una condición resolutoria expresa y de que, producido el supuesto previsto, se denunciase y declarase dicha resolución, lo cierto es que la redacción literal de la cláusula 6ª f) del contrato, que prevé que todos los gastos que se deriven de las actuaciones urbanísticas que Villas de Valladolid S.L. se propone realizar para la obtención de los fines precedentemente indicados, «serán de cuenta exclusiva y sin excepción alguna» de la compradora, no dejar lugar a dudas acerca de que la intención de las partes era determinar que la obligación de la compradora de asumir todos los gastos derivados de las actuaciones urbanísticas que realizara debía mantenerse en todo caso, incluso para el supuesto de que el contrato se resolviese.

En definitiva, mantiene que la utilización del término «sin excepción alguna» implica que dicha obligación extiende su eficacia incluso al supuesto de que operase la resolución pactada, habida cuenta de que fue un riesgo asumido por la compradora llegase o no a buen puerto la operación convenida. Conclusión que se refuerza si se tiene en cuenta que la resolución contractual convenida por las partes recogía una limitación parcial de los efectos de la resolución, al señalar que «los aquí vendedores recuperarán el pleno dominio y demás derechos reales de la mitad indivisa de todas y cada una de las fincas objeto de este instrumento público», sin que además se hiciera mención expresa a la no aplicación en este caso de la cláusula relativa a la obligación del abono de los gastos de urbanización.

2.- Decisión de la Sala. El motivo no puede ser estimado por las razones que seguidamente se exponen.

Es doctrina pacífica de la sala que, aunque cabe fundar un motivo de casación en la infracción de las reglas de interpretación consagradas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil, la infracción denunciada no debe ser una mera excusa para solicitar un nuevo enjuiciamiento del asunto y, en concreto, una revisión de la interpretación del contrato (por todas, sentencia 156/2020, de 6 de marzo). La interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos. Queda fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible ( sentencias 389/2013, de 12 de junio, y 786/2013, de 19 de diciembre).

3.-Con relación al alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC, en relación con el resto de los criterios legales, la sentencia 898/2021, de 21 de diciembre, con cita de las anteriores sentencias 13/2016, de 1 de febrero, 27/2015, de 29 de enero, y 294/2012, de 18 de mayo, repasa la jurisprudencia de la sala:

«El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

»No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

»Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

»Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC) , para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual».

En idénticos términos se pronuncia la sentencia de 7 de octubre de 2016, que señala:

"[...] con relación a las directrices y criterios de interpretación de los contratos esta Sala, con carácter general, en las SSTS de 29 de enero de 2015, núm. 27/2015 y de 25 de abril de 2016, núm. 274/2016, tiene declarado lo siguiente:

«[...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

»i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

»La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil) . En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil) ; de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

»Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual».

»En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

»ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil, respectivamente)».»

En definitiva, como recuerda la sentencia 270/2025, de 19 de febrero, el art. 1281 CC establece una presunción a favor de la interpretación literal, pero no excluye la interpretación, de modo que debe estarse al tenor literal cuando proyecta la voluntad de las partes, sin que sea necesario acudir a medios de interpretación subsidiarios para determinar la intención común de los contratantes cuando la interpretación literal es clara y no parece contraria a su voluntad.

4.-En el presente caso, la sentencia recurrida realiza una aplicación correcta de las directrices y criterios señalados,

En efecto, la lectura de la cláusula sexta de la escritura de compraventa evidencia que tiene por objeto regular las condiciones en que debía ejecutarse la obligación asumida por la compradora de realizar las actuaciones urbanísticas necesarias para la obtención de las licencias y construcción de las viviendas, tanto en lo que concierne al plazo, como a la asunción de los costes o gastos de urbanización, respecto de los que se dice que «serán de cuenta exclusiva y sin excepción alguna» de la compradora.

La condición resolutoria, para el caso de que la compradora no llegara a obtener las licencias urbanísticas en el expresado plazo, se recoge a continuación, en la cláusula séptima, y en la misma se prevén dos efectos, a saber, Villas de Valladolid S.L. conservaría la propiedad de la mitad indivisa de las fincas y devolvería la otra mitad a los vendedores, quedando liberada de pagar la mitad del precio. Nada se dice sobre los gastos de urbanización.

La redacción literal de ambas cláusulas lleva a entender que, como afirma la Audiencia, la previsión de que la sociedad compradora se hacía cargo, en exclusiva y «sin excepción alguna» de los gastos de urbanización, o, dicho de otra manera, de las inversiones necesarias para dotar a las fincas que integran la unidad de actuación de las infraestructuras y servicios básicos necesarios para su calificación como suelo urbano, tales como alcantarillado, agua, luz, viales y pavimentación (recordemos que, en el suelo urbanizable, solo se podrá edificar una vez se realicen las actuaciones de transformación urbanística pertinentes que lo cataloguen como urbano, a través del correspondiente Plan de Actuación), encuentra sentido en el normal desenvolvimiento de las prestaciones a que se había comprometido en orden a la construcción de la promoción de uso residencial y como presupuesto para obtención de las oportunas licencias.

Si los gastos de urbanización se configuran como una obligación legal inherente a la propiedad del suelo y, por tanto, a cargo de los propietarios de los terrenos ( art. 20.2 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y art. 16.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo -vigentes en la fecha del contrato y durante su ejecución-), es lógico que, adquirido el dominio de las fincas, la compradora asumiese el íntegro coste de los gastos de urbanización necesarios para llevar a cabo el objetivo perseguido.

La sentencia de la Audiencia, conforme a la jurisprudencia expuesta, parte del carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato, que se infiere del criterio gramatical ( párrafo primero del art. 1281 CC) , para llegar a la conclusión de que la interpretación literal de los términos empleados por las partes resulta clara y precisa respecto de la cuestión planteada.

Pero aun en el caso de entender que la interpretación literal no era unívoca, bastaría continuar la labor de interpretación con arreglo a los restantes criterios de interpretación para constatar que la voluntad realmente querida por las partes, auténtico principio rector de la labor interpretativa ( párrafo segundo del art. 1281 CC) era precisamente la que se indica.

Así, si la asunción de los gastos de urbanización aparece legalmente vinculada a la propiedad de las fincas, parece razonable interpretar que, si como consecuencia de la imposibilidad de ejecutar la promoción de uso residencial y entregar las viviendas comprometidas como parte del precio, se procedía a la resolución del contrato, con el efecto de reintegrar la mitad indivisa de las fincas, que volvían al dominio de los vendedores, estos últimos viniesen obligados a satisfacer la mitad de aquellos gastos, primero, porque la resolución contractual tiene efectos ex tunc, de modo que, como titulares, eran los sujetos pasivos de la carga urbanística, y, segundo, porque, de no ser así, habrían readquirido la mitad indivisa de fincas que habían experimentado una notable mejora como consecuencia de las actuaciones de urbanización, con el correlativo enriquecimiento injustificado a su favor.

Es cierto que en la cláusula séptima, al regular la condición resolutoria y las consecuencias de su ejercicio, no se hace mención a la restitución de la mitad de los gastos de urbanización. Mas desde el momento que sí que contempla la retroacción de la venta respecto de la mitad indivisa de las fincas, no es absurdo pensar que se dio por supuesta como efecto ligado a dicha retroacción.

En cualquier caso, aunque se admitiera a efectos dialécticos que subsisten dudas sobre la verdadera intención de las partes, cualquiera de las dos interpretaciones habría de ser calificada como plausible, por lo que, siendo así que, como ya se dijo antes, corresponde al tribunal de instancia la función de interpretar los contratos y sus cláusulas y no observándose que la realizada por la Audiencia sobre el contrato concluido entre las partes, y, en particular, en lo relativo a la cláusula sexta, sea arbitraria, ilógica, infundada o contraria a las reglas de interpretación contenidas en los arts. 1281 y ss. del Código Civil, debe ser respetada.

TERCERO.- Costas y depósito.

1.-La desestimación del recurso de casación interpuesto por D. Pedro determina que deban imponerse al recurrente las costas procesales devengadas ( art. 398.2 LEC) .

2.-Asimismo, procede decretar la pérdida del depósito constituido ( disposición adicional 15ª, apartados 8 y 9, LOPJ) .