Sentencia Civil 585/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8992/2021 de 16 de abril del 2026

PRIMERO.-En el presente recurso de casación la entidad de crédito demandada, condenada en segunda instancia y ahora recurrente, niega que deba responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no discute) por constar probado que los ingresos no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil (en este caso concreto, por la entidad «New Start Spanish Properties, S.L.», en adelante NSSP). Esta cuestión ha sido ya resuelta por esta sala con relación a otras viviendas de la misma promotora por las sentencias 1315/2024, de 14 de octubre, 1452/2025, de 20 de octubre, 1869/2025, de 16 de diciembre, 33/2026, de 20 de enero, y 128/2026, de 2 de febrero.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 21 de junio de 2006 D. Victorino suscribió con NSSP, intermediaria de Promociones Inroal, S.L. (en adelante Inroal o la promotora), un documento de reserva (doc. 1 de la demanda) de una vivienda del « DIRECCION000», sito en la localidad almeriense de Roquetas del Mar.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a Inroal un total de 36.380 euros, pero no directamente, sino a través de NSSP. En concreto, la mecánica de pago fue la siguiente:

El comprador, con fecha 6 de julio de 2006, libró dos talones bancarios con cargo a una cuenta suya en el Bank of Ireland a favor de la intermediaria NSSP, uno de 28.380 euros y otro de 10.000 euros, 38.380 euros en total. NSSP, descontada su comisión (2.000 euros), ingresó los restantes 36.380 euros en una cuenta de la promotora en Banco Popular Español, S.A., en adelante BP (luego Banco Santander S.A., en adelante BS) terminada en NUM000 mediante dos transferencias bancarias, la primera, de fecha 31 de agosto de 2006, por importe de 33.375 euros, y la segunda, de fecha 11 de octubre de 2006, por importe de 3.005 euros (más documental obrante en las pags. 5 y 6 del acontecimiento 24 del expediente digital de la primera instancia, admitida en segunda instancia y valorada por la sentencia recurrida).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichas cantidades mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso (Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería, actuaciones n.º 536/2011), procedimiento en el que se reconoció al comprador un crédito por importe del total anticipado y en el que, una vez abierta la fase de liquidación, se declararon resueltos todos los contratos suscritos por la concursada.

2.A finales de mayo de 2018 el comprador presentó la demanda del presente litigio solicitando se declarase la responsabilidad de BP como receptora y se la condenara a devolver al demandante la referida cantidad total de 36.380 euros, más intereses legales de los anticipos desde su entrega y costas del procedimiento.

Alegaba, en síntesis, que habiendo incumplido la promotora su obligación de entregar la vivienda en el plazo pactado, el banco debía responder, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba expresamente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre), por haber admitido el ingreso de dichas cantidades sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada mediante aval o seguro.

3.El banco, además de negar que la ley fuera aplicable por inexistencia de finalidad residencial, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos, argumentando, por lo que ahora interesa, que no existía prueba del contrato, ni de que los pagos se hicieran a la promotora, y que, en cualquier caso, no pudo conocer ni por tanto controlar los ingresos, al no llevarse a cabo por el comprador sino por un tercero, la referida mercantil NSSP, que actuó como intermediaria.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Razonó, en síntesis, que no constaban suficientemente probados los hechos que debían servir de fundamento a las pretensiones ejercitadas, por no haberse aportado el contrato sino solo un documento de reserva suscrito entre el demandante y NSSP, por aportarse únicamente los justificantes de los pagos hechos por el demandante a NSSP, y por tanto, por no haberse probado que las cantidades reclamadas se ingresaran verdaderamente en BP.

5.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación del comprador y estimó íntegramente la demanda, pero sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia al banco y sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia.

Además de considerar que la compra tuvo una finalidad residencial, razona, en síntesis y por lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la prueba documental practicada en segunda instancia, debidamente propuesta en su día por el demandante, pero indebidamente inadmitida por el órgano a quo(de la que formaba parte la documentación bancaria acreditativa de las dos transferencias hechas por NSSP a la cuenta de Inroal en BP) permitía considerar probado que las cantidades reclamadas en este litigio fueron abonadas por el comprador a NSSP, y después por esta intermediaria a Inroal, mediante su ingreso en una cuenta de la promotora en BP (BS) que esta no discute que era la especial de la Ley 57/1968; (ii) a pesar de que NSSP no indicara concepto alguno al hacer las transferencias, de que existiera un cierto desfase temporal y de que tampoco fueran plenamente coincidentes los importes, lo relevante para considerar que BP (BS) pudo controlar esos ingresos es que no podía no saber que Inroal era una promotora; y (iii) todo ello determinaba su responsabilidad conforme al citado art. 1-2.ª, por admitir los ingresos sin exigir que la devolución de esos anticipos estuviera debidamente garantizada, conociendo o pudiendo conocer el banco receptor que eran anticipos a cuenta del precio de una compraventa.

6.El banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala (a cuyos efectos cita las sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, y 644/2019, de 27 de noviembre), compuesto de un solo motivo fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en el que se plantea la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor cuando los ingresos se hacen por un tercero, una sociedad mercantil, y además, sin indicación alguna del concepto.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso de casación pidiendo su desestimación, tanto por causas de inadmisión como por razones de fondo. En resumen, niega que el recurso tenga interés casacional al considerar que la sentencia recurrida es conforme con la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que la jurisprudencia invocada como infringida solo podría resultar vulnerada si se prescinde de los hechos que la sentencia recurrida declara probados.

SEGUNDO.-Como reiteran las más recientes sentencias sobre viviendas de la misma promotora (las ya referidas sentencias 128/2026 y 33/2026), para descartar la concurrencia de los óbices de admisibilidad invocados por la parte compradora basta recordar que, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, lo que hace innecesario la cita de sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en el planteamiento del único motivo, ya que, en su formulación se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-2.ª) y la jurisprudencia así mismo pertinente para examinar la mencionada cuestión jurídico-sustantiva, su planteamiento se hace con respeto a los hechos probados relevantes, «en particular, los referidos a la mecánica de pagos utilizada», y el interés casacional del recurso es notorio por la existencia de sentencias de esta sala dictadas en casos como este en los que los ingresos se hacían por medio de una sociedad mercantil intermediaria, sentencias que, en contra de lo acordado por la sentencia recurrida, resolvieron no declarar la responsabilidad del banco receptor de los anticipos». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las citadas sentencias 128/2026, 33/2026, y 1869/2025, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como asimismo recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

En particular, las mencionadas sentencias sobre viviendas de Inroal descartaron que BP (BS) pudiera controlar los pagos hechos por la sociedad que había hecho de intermediaria en esos casos, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la intermediaria no indicó al hacer la transferencia concepto ni dato alguno que permitiera al banco asociar la/s transferencia/s con los anticipos de los compradores entonces demandantes.

CUARTO.-Esta doctrina es aplicable al caso y determina que el recurso deba ser estimado porque la sentencia recurrida establece la responsabilidad de BS sin ponderar debidamente, con arreglo a dicha doctrina jurisprudencial, que, según consta probado y no se discute, las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda del demandante no se ingresaron en la cuenta de Inroal en BP (BS) por el comprador ni por la promotora, sino por un tercero, la mercantil NSSP, que además lo hizo tiempo después, sin indicar el concepto al que respondían las transferencias, por un importe no exactamente correspondiente con las cantidades que debían ser anticipadas según el documento contractual, y en una cuenta (terminada en NUM000) que según declararon probado dichas sentencias, estaba destinada a múltiples finalidades. Todo lo cual supone que BP (BS) solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva, no exigible legalmente, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

En suma, la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica asentado en los hechos indicados, de que BP (BS) conoció o pudo conocer que los ingresos se correspondían con pagos del comprador-demandante a cuenta del precio de su vivienda no se ajusta a la jurisprudencia de esta sala, máxime, como recuerda la sentencia 1452/2025, con cita de las sentencias 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia incluye su pronunciamiento sobre costas, consistente en imponerlas al demandante, dado que la demanda se desestima en su totalidad.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente recurso de casación la entidad de crédito demandada, condenada en segunda instancia y ahora recurrente, niega que deba responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no discute) por constar probado que los ingresos no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil (en este caso concreto, por la entidad «New Start Spanish Properties, S.L.», en adelante NSSP). Esta cuestión ha sido ya resuelta por esta sala con relación a otras viviendas de la misma promotora por las sentencias 1315/2024, de 14 de octubre, 1452/2025, de 20 de octubre, 1869/2025, de 16 de diciembre, 33/2026, de 20 de enero, y 128/2026, de 2 de febrero.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 21 de junio de 2006 D. Victorino suscribió con NSSP, intermediaria de Promociones Inroal, S.L. (en adelante Inroal o la promotora), un documento de reserva (doc. 1 de la demanda) de una vivienda del « DIRECCION000», sito en la localidad almeriense de Roquetas del Mar.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a Inroal un total de 36.380 euros, pero no directamente, sino a través de NSSP. En concreto, la mecánica de pago fue la siguiente:

El comprador, con fecha 6 de julio de 2006, libró dos talones bancarios con cargo a una cuenta suya en el Bank of Ireland a favor de la intermediaria NSSP, uno de 28.380 euros y otro de 10.000 euros, 38.380 euros en total. NSSP, descontada su comisión (2.000 euros), ingresó los restantes 36.380 euros en una cuenta de la promotora en Banco Popular Español, S.A., en adelante BP (luego Banco Santander S.A., en adelante BS) terminada en NUM000 mediante dos transferencias bancarias, la primera, de fecha 31 de agosto de 2006, por importe de 33.375 euros, y la segunda, de fecha 11 de octubre de 2006, por importe de 3.005 euros (más documental obrante en las pags. 5 y 6 del acontecimiento 24 del expediente digital de la primera instancia, admitida en segunda instancia y valorada por la sentencia recurrida).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichas cantidades mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso (Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería, actuaciones n.º 536/2011), procedimiento en el que se reconoció al comprador un crédito por importe del total anticipado y en el que, una vez abierta la fase de liquidación, se declararon resueltos todos los contratos suscritos por la concursada.

2.A finales de mayo de 2018 el comprador presentó la demanda del presente litigio solicitando se declarase la responsabilidad de BP como receptora y se la condenara a devolver al demandante la referida cantidad total de 36.380 euros, más intereses legales de los anticipos desde su entrega y costas del procedimiento.

Alegaba, en síntesis, que habiendo incumplido la promotora su obligación de entregar la vivienda en el plazo pactado, el banco debía responder, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba expresamente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre), por haber admitido el ingreso de dichas cantidades sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada mediante aval o seguro.

3.El banco, además de negar que la ley fuera aplicable por inexistencia de finalidad residencial, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos, argumentando, por lo que ahora interesa, que no existía prueba del contrato, ni de que los pagos se hicieran a la promotora, y que, en cualquier caso, no pudo conocer ni por tanto controlar los ingresos, al no llevarse a cabo por el comprador sino por un tercero, la referida mercantil NSSP, que actuó como intermediaria.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Razonó, en síntesis, que no constaban suficientemente probados los hechos que debían servir de fundamento a las pretensiones ejercitadas, por no haberse aportado el contrato sino solo un documento de reserva suscrito entre el demandante y NSSP, por aportarse únicamente los justificantes de los pagos hechos por el demandante a NSSP, y por tanto, por no haberse probado que las cantidades reclamadas se ingresaran verdaderamente en BP.

5.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación del comprador y estimó íntegramente la demanda, pero sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia al banco y sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia.

Además de considerar que la compra tuvo una finalidad residencial, razona, en síntesis y por lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la prueba documental practicada en segunda instancia, debidamente propuesta en su día por el demandante, pero indebidamente inadmitida por el órgano a quo(de la que formaba parte la documentación bancaria acreditativa de las dos transferencias hechas por NSSP a la cuenta de Inroal en BP) permitía considerar probado que las cantidades reclamadas en este litigio fueron abonadas por el comprador a NSSP, y después por esta intermediaria a Inroal, mediante su ingreso en una cuenta de la promotora en BP (BS) que esta no discute que era la especial de la Ley 57/1968; (ii) a pesar de que NSSP no indicara concepto alguno al hacer las transferencias, de que existiera un cierto desfase temporal y de que tampoco fueran plenamente coincidentes los importes, lo relevante para considerar que BP (BS) pudo controlar esos ingresos es que no podía no saber que Inroal era una promotora; y (iii) todo ello determinaba su responsabilidad conforme al citado art. 1-2.ª, por admitir los ingresos sin exigir que la devolución de esos anticipos estuviera debidamente garantizada, conociendo o pudiendo conocer el banco receptor que eran anticipos a cuenta del precio de una compraventa.

6.El banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala (a cuyos efectos cita las sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, y 644/2019, de 27 de noviembre), compuesto de un solo motivo fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en el que se plantea la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor cuando los ingresos se hacen por un tercero, una sociedad mercantil, y además, sin indicación alguna del concepto.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso de casación pidiendo su desestimación, tanto por causas de inadmisión como por razones de fondo. En resumen, niega que el recurso tenga interés casacional al considerar que la sentencia recurrida es conforme con la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que la jurisprudencia invocada como infringida solo podría resultar vulnerada si se prescinde de los hechos que la sentencia recurrida declara probados.

SEGUNDO.-Como reiteran las más recientes sentencias sobre viviendas de la misma promotora (las ya referidas sentencias 128/2026 y 33/2026), para descartar la concurrencia de los óbices de admisibilidad invocados por la parte compradora basta recordar que, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, lo que hace innecesario la cita de sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en el planteamiento del único motivo, ya que, en su formulación se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-2.ª) y la jurisprudencia así mismo pertinente para examinar la mencionada cuestión jurídico-sustantiva, su planteamiento se hace con respeto a los hechos probados relevantes, «en particular, los referidos a la mecánica de pagos utilizada», y el interés casacional del recurso es notorio por la existencia de sentencias de esta sala dictadas en casos como este en los que los ingresos se hacían por medio de una sociedad mercantil intermediaria, sentencias que, en contra de lo acordado por la sentencia recurrida, resolvieron no declarar la responsabilidad del banco receptor de los anticipos». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las citadas sentencias 128/2026, 33/2026, y 1869/2025, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como asimismo recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

En particular, las mencionadas sentencias sobre viviendas de Inroal descartaron que BP (BS) pudiera controlar los pagos hechos por la sociedad que había hecho de intermediaria en esos casos, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la intermediaria no indicó al hacer la transferencia concepto ni dato alguno que permitiera al banco asociar la/s transferencia/s con los anticipos de los compradores entonces demandantes.

CUARTO.-Esta doctrina es aplicable al caso y determina que el recurso deba ser estimado porque la sentencia recurrida establece la responsabilidad de BS sin ponderar debidamente, con arreglo a dicha doctrina jurisprudencial, que, según consta probado y no se discute, las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda del demandante no se ingresaron en la cuenta de Inroal en BP (BS) por el comprador ni por la promotora, sino por un tercero, la mercantil NSSP, que además lo hizo tiempo después, sin indicar el concepto al que respondían las transferencias, por un importe no exactamente correspondiente con las cantidades que debían ser anticipadas según el documento contractual, y en una cuenta (terminada en NUM000) que según declararon probado dichas sentencias, estaba destinada a múltiples finalidades. Todo lo cual supone que BP (BS) solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva, no exigible legalmente, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

En suma, la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica asentado en los hechos indicados, de que BP (BS) conoció o pudo conocer que los ingresos se correspondían con pagos del comprador-demandante a cuenta del precio de su vivienda no se ajusta a la jurisprudencia de esta sala, máxime, como recuerda la sentencia 1452/2025, con cita de las sentencias 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia incluye su pronunciamiento sobre costas, consistente en imponerlas al demandante, dado que la demanda se desestima en su totalidad.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente recurso de casación la entidad de crédito demandada, condenada en segunda instancia y ahora recurrente, niega que deba responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no discute) por constar probado que los ingresos no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil (en este caso concreto, por la entidad «New Start Spanish Properties, S.L.», en adelante NSSP). Esta cuestión ha sido ya resuelta por esta sala con relación a otras viviendas de la misma promotora por las sentencias 1315/2024, de 14 de octubre, 1452/2025, de 20 de octubre, 1869/2025, de 16 de diciembre, 33/2026, de 20 de enero, y 128/2026, de 2 de febrero.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 21 de junio de 2006 D. Victorino suscribió con NSSP, intermediaria de Promociones Inroal, S.L. (en adelante Inroal o la promotora), un documento de reserva (doc. 1 de la demanda) de una vivienda del « DIRECCION000», sito en la localidad almeriense de Roquetas del Mar.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a Inroal un total de 36.380 euros, pero no directamente, sino a través de NSSP. En concreto, la mecánica de pago fue la siguiente:

El comprador, con fecha 6 de julio de 2006, libró dos talones bancarios con cargo a una cuenta suya en el Bank of Ireland a favor de la intermediaria NSSP, uno de 28.380 euros y otro de 10.000 euros, 38.380 euros en total. NSSP, descontada su comisión (2.000 euros), ingresó los restantes 36.380 euros en una cuenta de la promotora en Banco Popular Español, S.A., en adelante BP (luego Banco Santander S.A., en adelante BS) terminada en NUM000 mediante dos transferencias bancarias, la primera, de fecha 31 de agosto de 2006, por importe de 33.375 euros, y la segunda, de fecha 11 de octubre de 2006, por importe de 3.005 euros (más documental obrante en las pags. 5 y 6 del acontecimiento 24 del expediente digital de la primera instancia, admitida en segunda instancia y valorada por la sentencia recurrida).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichas cantidades mediante aval o seguro.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y la promotora fue declarada en concurso (Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Almería, actuaciones n.º 536/2011), procedimiento en el que se reconoció al comprador un crédito por importe del total anticipado y en el que, una vez abierta la fase de liquidación, se declararon resueltos todos los contratos suscritos por la concursada.

2.A finales de mayo de 2018 el comprador presentó la demanda del presente litigio solicitando se declarase la responsabilidad de BP como receptora y se la condenara a devolver al demandante la referida cantidad total de 36.380 euros, más intereses legales de los anticipos desde su entrega y costas del procedimiento.

Alegaba, en síntesis, que habiendo incumplido la promotora su obligación de entregar la vivienda en el plazo pactado, el banco debía responder, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba y extractaba expresamente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre), por haber admitido el ingreso de dichas cantidades sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada mediante aval o seguro.

3.El banco, además de negar que la ley fuera aplicable por inexistencia de finalidad residencial, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos, argumentando, por lo que ahora interesa, que no existía prueba del contrato, ni de que los pagos se hicieran a la promotora, y que, en cualquier caso, no pudo conocer ni por tanto controlar los ingresos, al no llevarse a cabo por el comprador sino por un tercero, la referida mercantil NSSP, que actuó como intermediaria.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Razonó, en síntesis, que no constaban suficientemente probados los hechos que debían servir de fundamento a las pretensiones ejercitadas, por no haberse aportado el contrato sino solo un documento de reserva suscrito entre el demandante y NSSP, por aportarse únicamente los justificantes de los pagos hechos por el demandante a NSSP, y por tanto, por no haberse probado que las cantidades reclamadas se ingresaran verdaderamente en BP.

5.La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación del comprador y estimó íntegramente la demanda, pero sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia al banco y sin imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia.

Además de considerar que la compra tuvo una finalidad residencial, razona, en síntesis y por lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la prueba documental practicada en segunda instancia, debidamente propuesta en su día por el demandante, pero indebidamente inadmitida por el órgano a quo(de la que formaba parte la documentación bancaria acreditativa de las dos transferencias hechas por NSSP a la cuenta de Inroal en BP) permitía considerar probado que las cantidades reclamadas en este litigio fueron abonadas por el comprador a NSSP, y después por esta intermediaria a Inroal, mediante su ingreso en una cuenta de la promotora en BP (BS) que esta no discute que era la especial de la Ley 57/1968; (ii) a pesar de que NSSP no indicara concepto alguno al hacer las transferencias, de que existiera un cierto desfase temporal y de que tampoco fueran plenamente coincidentes los importes, lo relevante para considerar que BP (BS) pudo controlar esos ingresos es que no podía no saber que Inroal era una promotora; y (iii) todo ello determinaba su responsabilidad conforme al citado art. 1-2.ª, por admitir los ingresos sin exigir que la devolución de esos anticipos estuviera debidamente garantizada, conociendo o pudiendo conocer el banco receptor que eran anticipos a cuenta del precio de una compraventa.

6.El banco ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala (a cuyos efectos cita las sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, y 644/2019, de 27 de noviembre), compuesto de un solo motivo fundado en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 en el que se plantea la referida cuestión de la improcedencia de responsabilizar al banco receptor cuando los ingresos se hacen por un tercero, una sociedad mercantil, y además, sin indicación alguna del concepto.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso de casación pidiendo su desestimación, tanto por causas de inadmisión como por razones de fondo. En resumen, niega que el recurso tenga interés casacional al considerar que la sentencia recurrida es conforme con la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y que la jurisprudencia invocada como infringida solo podría resultar vulnerada si se prescinde de los hechos que la sentencia recurrida declara probados.

SEGUNDO.-Como reiteran las más recientes sentencias sobre viviendas de la misma promotora (las ya referidas sentencias 128/2026 y 33/2026), para descartar la concurrencia de los óbices de admisibilidad invocados por la parte compradora basta recordar que, según jurisprudencia constante y sobradamente conocida, lo que hace innecesario la cita de sentencias concretas, para superar el test de admisibilidad es suficiente la correcta identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso partiendo del respeto a los hechos probados, requisitos que se cumplen en el planteamiento del único motivo, ya que, en su formulación se cita la norma pertinente de la Ley 57/1968 (art. 1-2.ª) y la jurisprudencia así mismo pertinente para examinar la mencionada cuestión jurídico-sustantiva, su planteamiento se hace con respeto a los hechos probados relevantes, «en particular, los referidos a la mecánica de pagos utilizada», y el interés casacional del recurso es notorio por la existencia de sentencias de esta sala dictadas en casos como este en los que los ingresos se hacían por medio de una sociedad mercantil intermediaria, sentencias que, en contra de lo acordado por la sentencia recurrida, resolvieron no declarar la responsabilidad del banco receptor de los anticipos». Todo ello ha permitido que la parte recurrida se haya podido oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de esa cuestión jurídica sustantiva.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las citadas sentencias 128/2026, 33/2026, y 1869/2025, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como asimismo recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) en que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».

En particular, las mencionadas sentencias sobre viviendas de Inroal descartaron que BP (BS) pudiera controlar los pagos hechos por la sociedad que había hecho de intermediaria en esos casos, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la intermediaria no indicó al hacer la transferencia concepto ni dato alguno que permitiera al banco asociar la/s transferencia/s con los anticipos de los compradores entonces demandantes.

CUARTO.-Esta doctrina es aplicable al caso y determina que el recurso deba ser estimado porque la sentencia recurrida establece la responsabilidad de BS sin ponderar debidamente, con arreglo a dicha doctrina jurisprudencial, que, según consta probado y no se discute, las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda del demandante no se ingresaron en la cuenta de Inroal en BP (BS) por el comprador ni por la promotora, sino por un tercero, la mercantil NSSP, que además lo hizo tiempo después, sin indicar el concepto al que respondían las transferencias, por un importe no exactamente correspondiente con las cantidades que debían ser anticipadas según el documento contractual, y en una cuenta (terminada en NUM000) que según declararon probado dichas sentencias, estaba destinada a múltiples finalidades. Todo lo cual supone que BP (BS) solo podría haber conocido la procedencia de tales cantidades realizando una verdadera labor inquisitiva, no exigible legalmente, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

En suma, la inferencia del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica asentado en los hechos indicados, de que BP (BS) conoció o pudo conocer que los ingresos se correspondían con pagos del comprador-demandante a cuenta del precio de su vivienda no se ajusta a la jurisprudencia de esta sala, máxime, como recuerda la sentencia 1452/2025, con cita de las sentencias 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar y en funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia incluye su pronunciamiento sobre costas, consistente en imponerlas al demandante, dado que la demanda se desestima en su totalidad.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.