Sentencia Civil 586/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 9216/2021 de 16 de abril del 2026

PRIMERO.-Cada una de las dos entidades bancarias demandadas, una de ellas la recurrente, ha sido condenada en segunda instancia a pagar al demandante, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, las cantidades que este ingresó en cada una de ellas a cuenta del precio de su vivienda. En el presente recurso de casación la entidad bancaria recurrente (la otra se ha aquietado con su condena) plantea la improcedencia de su condena como receptora por no haber podido controlar los ingresos al constar probado que no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 18 de agosto de 2003 D. Fernando suscribió con la entidad Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A. (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) sobre una vivienda (identificada como «Vivienda en DIRECCION000, Modelo: DIRECCION001) perteneciente al residencial « DIRECCION002», que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en la localidad malagueña de Mijas.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 65.302,45 euros. De esta cantidad, un total de 33.252,66 euros se ingresaron en Banco de Andalucía, S.A. (luego Banco Popular Español, S.A. y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) y un total de 27.800 euros se ingresaron en Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar.

Por lo que ahora interesa, consta que las cantidades recibidas en cuentas de la promotora en Cajamar fueron ingresadas no por el comprador ni por la promotora, sino por el despacho de abogados Pérez de Vargas Abogados, S.L., de la siguiente forma:

-4.500 euros a través de un cheque, librado por dicha sociedad limitada con fecha 30 de junio de 2003 e ingresado en una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM000 (folio 98 de las actuaciones de la primera instancia y docs. 12 a 15 de la demanda).

-11.900 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 4 de marzo de 2005 desde una cuenta del referido despacho de abogados a una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM001 (folio 119 de las actuaciones de la primera instancia).

-11.400 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 30 de mayo de 2005 desde la misma cuenta del referido despacho de abogados a la cuenta NUM001 de la promotora en Cajamar (folio 100 de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y el contrato fue resuelto judicialmente a instancia del comprador por sentencia de 7 de mayo de 2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga, en autos de juicio ordinario n.º 1179/2009.

1.5. La promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento n,º 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga, donde se abrió la fase de liquidación y fue disuelta la sociedad.

2.A primeros de agosto de 2019 el comprador interpuso la demanda del presente litigio contra BS y contra Cajamar, solicitando se declarase su responsabilidad legal como receptoras y se las condenara a devolver las cantidades respectivamente ingresadas en ellas (los citados 33.252,66 euros en el caso de BS y 27.800 euros en el caso de Cajamar), más intereses legales desde su entrega y costas del procedimiento. Todo ello, conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba expresamente la sentencia de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre), por haber incumplido la promotora su obligación de entrega y haber aceptado los bancos los ingresos en una cuenta que decía era la especial de dicha ley, sin exigir de la promotora la suscripción de las preceptivas garantías, pese a que los bancos debían o podían saber que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

3.Tanto BS como Cajamar se opusieron a la demanda. Por lo que ahora interesa, Cajamar negó su responsabilidad como receptor sosteniendo que no había podido controlar los pagos vinculándolos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante, por no haber tenido conocimiento del contrato ni relación alguna con la promoción, y sobre todo, por realizarse los pagos por un tercero, en concreto, el mencionado despacho de abogados, y además, sin indicaciones suficientes para que el banco pudiera saber el concepto de dichos pagos.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que los bancos no pudieron controlar los ingresos. En concreto, respecto de Cajamar, declaró que por la forma en que se hicieron los pagos, no había sido posible determinar que iban dirigidos a la compra de una vivienda y ello, tanto por mediar la intervención de un tercero, un despacho de abogados, como por no indicarse ni en las transferencias ni en el cheque datos suficientes que permitieran a Cajamar asociar esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

5.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación del demandante, estimó íntegramente la demanda.

Por lo que ahora interesa, razona que Cajamar pudo controlar los tres ingresos, dado que sabía que la cuenta pertenecía a una promotora inmobiliaria «resulta evidente que las entidades bancarias no podían desconocer el objeto social de su propio cliente -la entidad promotora-, ni su específica actividad de promoción», además de que en las transferencias se hicieron constar conceptos como el nombre de la urbanización o los elementos que la integraban, datos que, sigue diciendo, «permitían racionalmente inferir que los ingresos percibidos por su cliente respondían a cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas cuyo construcción estaba promoviendo, siendo indiferente que el remitente no resultara coincidente con el comprador».

6.Contra dicha sentencia Cajamar ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala compuesto de un solo motivo en el que se propugna que no concurren los presupuestos para responsabilizar al banco como receptor al no poder controlar los ingresos por hacerse por un tercero, una sociedad mercantil de abogados.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias que se citan y extractan ( sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, 453/2020, de 23 de julio, 479/2020, de 21 de septiembre, 59/2021, de 8 de febrero, 107/2021, de 1 de marzo y 127/2021, de 8 de marzo) que descarta la responsabilidad del banco receptor de los anticipos cuando no pudo conocer que se trataba de cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda por realizarse los ingresos por una sociedad mercantil.

En síntesis, alega que la inferencia de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica revisable en casación, de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos, se opone a la jurisprudencia expuesta al atender fundamentalmente al dato de que el banco sabía a qué se dedicaba Aifos, y prescindir por tanto de datos relevantes como que todos los pagos se hicieron a través de una sociedad mercantil, en una cuenta no indicada en el contrato y sin indicación alguna del concepto o de datos suficientes que permitieran vincularlos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del comprador.

El comprador-recurrido se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis, que el banco tenía un deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, fueran o no las indicadas en el contrato, que a él incumbía probar que actuó diligentemente al controlar los ingresos, y en fin, que también le incumbía probar que no pudo conocer ni por tanto controlar esos pagos, lo que no hizo y por ello llevó a la Audiencia Provincial a inferir que sí pudo controlarlos, habida cuenta que según los hechos probados Cajamar sabía a qué se dedicaba Aifos y que por los datos de las transferencias también podía asociarlas con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las sentencias 128/2026, de 2 de febrero, 33/2026, de 20 de enero, y 1869/2025, de 16 de diciembre, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como también recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora». De ahí que se venga considerando un dato sin relevancia suficiente la mera indicación del nombre o apellidos del comprador, incluso junto con el de la promoción (en este sentido p.ej. la sentencia 584/2022, de 26 de julio, citada por la 1320/2025, de 29 de septiembre).

En particular, con respecto a pagos mediante cheque, sin indicación alguna del concepto, la jurisprudencia que interpreta el art. 1-2.ª (p.ej. sentencias 1767/2025, de 2 de diciembre, 1555/2025, de 4 de noviembre, y la ya mencionada 1320/2025, esta última en el caso de cheques librados por una mercantil) excluye de responsabilidad al banco en el que se ingresa el importe del efecto al no poder vincular este dicho pago mediante cheque con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que proceda estimar el motivo porque la inferencia de la sentencia recurrida de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos es contraria a la jurisprudencia expuesta, al otorgar una relevancia que la jurisprudencia no considera determinante al hecho de que tuviera que saber que la cuenta era de una promotora, desdeñar la sustancial importancia que tiene el hecho de que los pagos se hicieran por una sociedad mercantil, ni tan siquiera mencionada en el contrato, y, en cualquier caso, no ponderar tampoco adecuadamente que, según los hechos probados sobre los que debe asentarse el juicio de valoración jurídica sobre la capacidad de control de Cajamar en la fecha de los ingresos, el pago mediante cheque se hizo antes de la firma del contrato, sin indicación de concepto alguno, y las dos transferencias se hicieron a una cuenta de Aifos que no consta que estuviera dedicada únicamente a recibir ingresos de compradores de viviendas (en el extracto que obra en los folios 101 y ss. de las actuaciones constan apuntes por conceptos tan diversos como pago de impuestos, pago a proveedores, y facturas por publicidad o asistencia técnica). En tales circunstancias, responsabilizar a Cajamar equivale a extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de los que resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, en tanto que supone imponer al banco un deber fiscalizador exorbitante sobre cualquier ingreso que se haga en la cuenta de una entidad promotora por el mero hecho de serlo, máxime, como recuerda la sentencia 128/2026, con cita de las sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 587/2024 y 588/2024, estas dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-Conforme al art. 487.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida, para, en funciones de instancia, desestimar íntegramente el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia en su totalidad.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Y conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su totalidad incluye su pronunciamiento sobre costas.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-Cada una de las dos entidades bancarias demandadas, una de ellas la recurrente, ha sido condenada en segunda instancia a pagar al demandante, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, las cantidades que este ingresó en cada una de ellas a cuenta del precio de su vivienda. En el presente recurso de casación la entidad bancaria recurrente (la otra se ha aquietado con su condena) plantea la improcedencia de su condena como receptora por no haber podido controlar los ingresos al constar probado que no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 18 de agosto de 2003 D. Fernando suscribió con la entidad Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A. (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) sobre una vivienda (identificada como «Vivienda en DIRECCION000, Modelo: DIRECCION001) perteneciente al residencial « DIRECCION002», que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en la localidad malagueña de Mijas.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 65.302,45 euros. De esta cantidad, un total de 33.252,66 euros se ingresaron en Banco de Andalucía, S.A. (luego Banco Popular Español, S.A. y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) y un total de 27.800 euros se ingresaron en Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar.

Por lo que ahora interesa, consta que las cantidades recibidas en cuentas de la promotora en Cajamar fueron ingresadas no por el comprador ni por la promotora, sino por el despacho de abogados Pérez de Vargas Abogados, S.L., de la siguiente forma:

-4.500 euros a través de un cheque, librado por dicha sociedad limitada con fecha 30 de junio de 2003 e ingresado en una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM000 (folio 98 de las actuaciones de la primera instancia y docs. 12 a 15 de la demanda).

-11.900 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 4 de marzo de 2005 desde una cuenta del referido despacho de abogados a una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM001 (folio 119 de las actuaciones de la primera instancia).

-11.400 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 30 de mayo de 2005 desde la misma cuenta del referido despacho de abogados a la cuenta NUM001 de la promotora en Cajamar (folio 100 de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y el contrato fue resuelto judicialmente a instancia del comprador por sentencia de 7 de mayo de 2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga, en autos de juicio ordinario n.º 1179/2009.

1.5. La promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento n,º 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga, donde se abrió la fase de liquidación y fue disuelta la sociedad.

2.A primeros de agosto de 2019 el comprador interpuso la demanda del presente litigio contra BS y contra Cajamar, solicitando se declarase su responsabilidad legal como receptoras y se las condenara a devolver las cantidades respectivamente ingresadas en ellas (los citados 33.252,66 euros en el caso de BS y 27.800 euros en el caso de Cajamar), más intereses legales desde su entrega y costas del procedimiento. Todo ello, conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba expresamente la sentencia de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre), por haber incumplido la promotora su obligación de entrega y haber aceptado los bancos los ingresos en una cuenta que decía era la especial de dicha ley, sin exigir de la promotora la suscripción de las preceptivas garantías, pese a que los bancos debían o podían saber que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

3.Tanto BS como Cajamar se opusieron a la demanda. Por lo que ahora interesa, Cajamar negó su responsabilidad como receptor sosteniendo que no había podido controlar los pagos vinculándolos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante, por no haber tenido conocimiento del contrato ni relación alguna con la promoción, y sobre todo, por realizarse los pagos por un tercero, en concreto, el mencionado despacho de abogados, y además, sin indicaciones suficientes para que el banco pudiera saber el concepto de dichos pagos.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que los bancos no pudieron controlar los ingresos. En concreto, respecto de Cajamar, declaró que por la forma en que se hicieron los pagos, no había sido posible determinar que iban dirigidos a la compra de una vivienda y ello, tanto por mediar la intervención de un tercero, un despacho de abogados, como por no indicarse ni en las transferencias ni en el cheque datos suficientes que permitieran a Cajamar asociar esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

5.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación del demandante, estimó íntegramente la demanda.

Por lo que ahora interesa, razona que Cajamar pudo controlar los tres ingresos, dado que sabía que la cuenta pertenecía a una promotora inmobiliaria «resulta evidente que las entidades bancarias no podían desconocer el objeto social de su propio cliente -la entidad promotora-, ni su específica actividad de promoción», además de que en las transferencias se hicieron constar conceptos como el nombre de la urbanización o los elementos que la integraban, datos que, sigue diciendo, «permitían racionalmente inferir que los ingresos percibidos por su cliente respondían a cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas cuyo construcción estaba promoviendo, siendo indiferente que el remitente no resultara coincidente con el comprador».

6.Contra dicha sentencia Cajamar ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala compuesto de un solo motivo en el que se propugna que no concurren los presupuestos para responsabilizar al banco como receptor al no poder controlar los ingresos por hacerse por un tercero, una sociedad mercantil de abogados.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias que se citan y extractan ( sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, 453/2020, de 23 de julio, 479/2020, de 21 de septiembre, 59/2021, de 8 de febrero, 107/2021, de 1 de marzo y 127/2021, de 8 de marzo) que descarta la responsabilidad del banco receptor de los anticipos cuando no pudo conocer que se trataba de cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda por realizarse los ingresos por una sociedad mercantil.

En síntesis, alega que la inferencia de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica revisable en casación, de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos, se opone a la jurisprudencia expuesta al atender fundamentalmente al dato de que el banco sabía a qué se dedicaba Aifos, y prescindir por tanto de datos relevantes como que todos los pagos se hicieron a través de una sociedad mercantil, en una cuenta no indicada en el contrato y sin indicación alguna del concepto o de datos suficientes que permitieran vincularlos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del comprador.

El comprador-recurrido se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis, que el banco tenía un deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, fueran o no las indicadas en el contrato, que a él incumbía probar que actuó diligentemente al controlar los ingresos, y en fin, que también le incumbía probar que no pudo conocer ni por tanto controlar esos pagos, lo que no hizo y por ello llevó a la Audiencia Provincial a inferir que sí pudo controlarlos, habida cuenta que según los hechos probados Cajamar sabía a qué se dedicaba Aifos y que por los datos de las transferencias también podía asociarlas con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las sentencias 128/2026, de 2 de febrero, 33/2026, de 20 de enero, y 1869/2025, de 16 de diciembre, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como también recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora». De ahí que se venga considerando un dato sin relevancia suficiente la mera indicación del nombre o apellidos del comprador, incluso junto con el de la promoción (en este sentido p.ej. la sentencia 584/2022, de 26 de julio, citada por la 1320/2025, de 29 de septiembre).

En particular, con respecto a pagos mediante cheque, sin indicación alguna del concepto, la jurisprudencia que interpreta el art. 1-2.ª (p.ej. sentencias 1767/2025, de 2 de diciembre, 1555/2025, de 4 de noviembre, y la ya mencionada 1320/2025, esta última en el caso de cheques librados por una mercantil) excluye de responsabilidad al banco en el que se ingresa el importe del efecto al no poder vincular este dicho pago mediante cheque con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que proceda estimar el motivo porque la inferencia de la sentencia recurrida de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos es contraria a la jurisprudencia expuesta, al otorgar una relevancia que la jurisprudencia no considera determinante al hecho de que tuviera que saber que la cuenta era de una promotora, desdeñar la sustancial importancia que tiene el hecho de que los pagos se hicieran por una sociedad mercantil, ni tan siquiera mencionada en el contrato, y, en cualquier caso, no ponderar tampoco adecuadamente que, según los hechos probados sobre los que debe asentarse el juicio de valoración jurídica sobre la capacidad de control de Cajamar en la fecha de los ingresos, el pago mediante cheque se hizo antes de la firma del contrato, sin indicación de concepto alguno, y las dos transferencias se hicieron a una cuenta de Aifos que no consta que estuviera dedicada únicamente a recibir ingresos de compradores de viviendas (en el extracto que obra en los folios 101 y ss. de las actuaciones constan apuntes por conceptos tan diversos como pago de impuestos, pago a proveedores, y facturas por publicidad o asistencia técnica). En tales circunstancias, responsabilizar a Cajamar equivale a extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de los que resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, en tanto que supone imponer al banco un deber fiscalizador exorbitante sobre cualquier ingreso que se haga en la cuenta de una entidad promotora por el mero hecho de serlo, máxime, como recuerda la sentencia 128/2026, con cita de las sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 587/2024 y 588/2024, estas dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-Conforme al art. 487.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida, para, en funciones de instancia, desestimar íntegramente el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia en su totalidad.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Y conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su totalidad incluye su pronunciamiento sobre costas.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-Cada una de las dos entidades bancarias demandadas, una de ellas la recurrente, ha sido condenada en segunda instancia a pagar al demandante, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, las cantidades que este ingresó en cada una de ellas a cuenta del precio de su vivienda. En el presente recurso de casación la entidad bancaria recurrente (la otra se ha aquietado con su condena) plantea la improcedencia de su condena como receptora por no haber podido controlar los ingresos al constar probado que no se hicieron por el comprador-demandante ni por la promotora-vendedora, sino por un tercero, una sociedad mercantil.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 18 de agosto de 2003 D. Fernando suscribió con la entidad Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A. (en adelante Aifos o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 2 de la demanda) sobre una vivienda (identificada como «Vivienda en DIRECCION000, Modelo: DIRECCION001) perteneciente al residencial « DIRECCION002», que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en la localidad malagueña de Mijas.

1.2. A cuenta del precio de la vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 65.302,45 euros. De esta cantidad, un total de 33.252,66 euros se ingresaron en Banco de Andalucía, S.A. (luego Banco Popular Español, S.A. y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS) y un total de 27.800 euros se ingresaron en Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, en adelante Cajamar.

Por lo que ahora interesa, consta que las cantidades recibidas en cuentas de la promotora en Cajamar fueron ingresadas no por el comprador ni por la promotora, sino por el despacho de abogados Pérez de Vargas Abogados, S.L., de la siguiente forma:

-4.500 euros a través de un cheque, librado por dicha sociedad limitada con fecha 30 de junio de 2003 e ingresado en una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM000 (folio 98 de las actuaciones de la primera instancia y docs. 12 a 15 de la demanda).

-11.900 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 4 de marzo de 2005 desde una cuenta del referido despacho de abogados a una cuenta de la promotora en Cajamar terminada en NUM001 (folio 119 de las actuaciones de la primera instancia).

-11.400 euros mediante transferencia bancaria hecha con fecha 30 de mayo de 2005 desde la misma cuenta del referido despacho de abogados a la cuenta NUM001 de la promotora en Cajamar (folio 100 de las actuaciones de la primera instancia).

1.3. La promotora no garantizó la devolución de dichos anticipos.

1.4. La vivienda no se entregó en el plazo pactado y el contrato fue resuelto judicialmente a instancia del comprador por sentencia de 7 de mayo de 2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga, en autos de juicio ordinario n.º 1179/2009.

1.5. La promotora fue declarada en concurso de acreedores por medio de auto de 23 de julio de 2009, en procedimiento n,º 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga, donde se abrió la fase de liquidación y fue disuelta la sociedad.

2.A primeros de agosto de 2019 el comprador interpuso la demanda del presente litigio contra BS y contra Cajamar, solicitando se declarase su responsabilidad legal como receptoras y se las condenara a devolver las cantidades respectivamente ingresadas en ellas (los citados 33.252,66 euros en el caso de BS y 27.800 euros en el caso de Cajamar), más intereses legales desde su entrega y costas del procedimiento. Todo ello, conforme al citado art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba expresamente la sentencia de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre), por haber incumplido la promotora su obligación de entrega y haber aceptado los bancos los ingresos en una cuenta que decía era la especial de dicha ley, sin exigir de la promotora la suscripción de las preceptivas garantías, pese a que los bancos debían o podían saber que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

3.Tanto BS como Cajamar se opusieron a la demanda. Por lo que ahora interesa, Cajamar negó su responsabilidad como receptor sosteniendo que no había podido controlar los pagos vinculándolos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante, por no haber tenido conocimiento del contrato ni relación alguna con la promoción, y sobre todo, por realizarse los pagos por un tercero, en concreto, el mencionado despacho de abogados, y además, sin indicaciones suficientes para que el banco pudiera saber el concepto de dichos pagos.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que los bancos no pudieron controlar los ingresos. En concreto, respecto de Cajamar, declaró que por la forma en que se hicieron los pagos, no había sido posible determinar que iban dirigidos a la compra de una vivienda y ello, tanto por mediar la intervención de un tercero, un despacho de abogados, como por no indicarse ni en las transferencias ni en el cheque datos suficientes que permitieran a Cajamar asociar esos pagos con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

5.La sentencia de segunda instancia, estimando el recurso de apelación del demandante, estimó íntegramente la demanda.

Por lo que ahora interesa, razona que Cajamar pudo controlar los tres ingresos, dado que sabía que la cuenta pertenecía a una promotora inmobiliaria «resulta evidente que las entidades bancarias no podían desconocer el objeto social de su propio cliente -la entidad promotora-, ni su específica actividad de promoción», además de que en las transferencias se hicieron constar conceptos como el nombre de la urbanización o los elementos que la integraban, datos que, sigue diciendo, «permitían racionalmente inferir que los ingresos percibidos por su cliente respondían a cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas cuyo construcción estaba promoviendo, siendo indiferente que el remitente no resultara coincidente con el comprador».

6.Contra dicha sentencia Cajamar ha interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala compuesto de un solo motivo en el que se propugna que no concurren los presupuestos para responsabilizar al banco como receptor al no poder controlar los ingresos por hacerse por un tercero, una sociedad mercantil de abogados.

7.La parte recurrida se ha opuesto al recurso pidiendo su desestimación por causas tanto de inadmisión como de fondo.

SEGUNDO.-El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias que se citan y extractan ( sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, 453/2020, de 23 de julio, 479/2020, de 21 de septiembre, 59/2021, de 8 de febrero, 107/2021, de 1 de marzo y 127/2021, de 8 de marzo) que descarta la responsabilidad del banco receptor de los anticipos cuando no pudo conocer que se trataba de cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda por realizarse los ingresos por una sociedad mercantil.

En síntesis, alega que la inferencia de la sentencia recurrida, como juicio de valoración jurídica revisable en casación, de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos, se opone a la jurisprudencia expuesta al atender fundamentalmente al dato de que el banco sabía a qué se dedicaba Aifos, y prescindir por tanto de datos relevantes como que todos los pagos se hicieron a través de una sociedad mercantil, en una cuenta no indicada en el contrato y sin indicación alguna del concepto o de datos suficientes que permitieran vincularlos con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del comprador.

El comprador-recurrido se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis, que el banco tenía un deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, fueran o no las indicadas en el contrato, que a él incumbía probar que actuó diligentemente al controlar los ingresos, y en fin, que también le incumbía probar que no pudo conocer ni por tanto controlar esos pagos, lo que no hizo y por ello llevó a la Audiencia Provincial a inferir que sí pudo controlarlos, habida cuenta que según los hechos probados Cajamar sabía a qué se dedicaba Aifos y que por los datos de las transferencias también podía asociarlas con anticipos a cuenta del precio de la vivienda del demandante.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes p.ej. las sentencias 128/2026, de 2 de febrero, 33/2026, de 20 de enero, y 1869/2025, de 16 de diciembre, con cita de las sentencias 1332/2025, 1331/2025 y 1320/2025, las tres de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil. Así lo declaran las sentencias que invoca la parte recurrente y también, entre las más recientes, las citadas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025.

Además, al interpretar el alcance del deber de control del banco receptor, la jurisprudencia también viene insistiendo (como también recuerdan estas mismas sentencias 128/2026, 33/2026 y 1869/2025) que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora». De ahí que se venga considerando un dato sin relevancia suficiente la mera indicación del nombre o apellidos del comprador, incluso junto con el de la promoción (en este sentido p.ej. la sentencia 584/2022, de 26 de julio, citada por la 1320/2025, de 29 de septiembre).

En particular, con respecto a pagos mediante cheque, sin indicación alguna del concepto, la jurisprudencia que interpreta el art. 1-2.ª (p.ej. sentencias 1767/2025, de 2 de diciembre, 1555/2025, de 4 de noviembre, y la ya mencionada 1320/2025, esta última en el caso de cheques librados por una mercantil) excluye de responsabilidad al banco en el que se ingresa el importe del efecto al no poder vincular este dicho pago mediante cheque con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción.

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que proceda estimar el motivo porque la inferencia de la sentencia recurrida de que Cajamar pudo conocer y por tanto controlar los tres ingresos es contraria a la jurisprudencia expuesta, al otorgar una relevancia que la jurisprudencia no considera determinante al hecho de que tuviera que saber que la cuenta era de una promotora, desdeñar la sustancial importancia que tiene el hecho de que los pagos se hicieran por una sociedad mercantil, ni tan siquiera mencionada en el contrato, y, en cualquier caso, no ponderar tampoco adecuadamente que, según los hechos probados sobre los que debe asentarse el juicio de valoración jurídica sobre la capacidad de control de Cajamar en la fecha de los ingresos, el pago mediante cheque se hizo antes de la firma del contrato, sin indicación de concepto alguno, y las dos transferencias se hicieron a una cuenta de Aifos que no consta que estuviera dedicada únicamente a recibir ingresos de compradores de viviendas (en el extracto que obra en los folios 101 y ss. de las actuaciones constan apuntes por conceptos tan diversos como pago de impuestos, pago a proveedores, y facturas por publicidad o asistencia técnica). En tales circunstancias, responsabilizar a Cajamar equivale a extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de los que resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, en tanto que supone imponer al banco un deber fiscalizador exorbitante sobre cualquier ingreso que se haga en la cuenta de una entidad promotora por el mero hecho de serlo, máxime, como recuerda la sentencia 128/2026, con cita de las sentencias 1452/2025, de 20 de octubre, y 587/2024 y 588/2024, estas dos de 6 de mayo, «cuando también es doctrina jurisprudencial que la Ley 57/1968 no ampara las compras hechas por sociedades mercantiles ( sentencias 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo)».

QUINTO.-Conforme al art. 487.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida, para, en funciones de instancia, desestimar íntegramente el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia en su totalidad.

SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación.

Y conforme al art. 398.1 LEC, en relación con el art. 394.1 LEC, procede imponer las costas de la segunda instancia al apelante, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido desestimado. En consecuencia, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su totalidad incluye su pronunciamiento sobre costas.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.