Sentencia Civil 1176/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 9495/2021 de 16 de julio del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una demanda de reclamación de cantidad por el impago de cuotas comunitarias contra DAVISER ECOHABITAT, SL -propietaria de los pisos DIRECCION001.º y DIRECCION000 del edificio comunitario- y contra PRIDLES ALQUILER, SL -titular de los derechos arrendaticios de dichas viviendas en virtud del contrato de cesión de 1 de octubre de 2012, elevado a público mediante escritura notarial autorizada el 22 de enero de 2013-.

La comunidad demandante alega para justificar haber dirigido la demanda contra PRIDLES ALQUILER, SL que: «[l]a doctrina de las audiencias provinciales tiene reiteradamente declarada la naturaleza solidaria de la obligación de pago de los gastos comunes cuando existan situaciones de cotitularidad, doctrina que es aplicable por analogía al presente supuesto en el que la propietaria ha transferido los derechos y obligaciones dimanantes del contrato», y que «la subrogación en la posición arrendadora por parte de PRIDLES ALQUILER, S.L., máxime habida cuenta del tenor literal de la estipulación segunda de la escritura aportada como documento número cinco, supone la asunción en la obligación de pago de las cuotas comunes, puesto que no se transfirió sólo el derecho a cobro de las rentas, sino, el contrato de arrendamiento en su totalidad unitaria, por lo que la mencionada que forma parte del contenido obligacional del contrato, ha sido también traspasada y el cesionario ha quedado subrogado en la posición del arrendador frente a la Comunidad».

2.PRIDLES ALQUILER, SL se opuso a la demanda. Alegó que «[d]e ninguna manera [...] se ha subrogado en la posición de DAVISER ECOHABITAT, SL, en su calidad de propietario de los inmuebles, sino que [...] el contrato de cesión se circunscribe a los derechos arrendaticios que dicha entidad tenía sobre los inmuebles objeto del presente asunto, asumiendo las obligaciones que tales derechos comportan, y a los que se refiere justamente la Cláusula Segunda de la escritura de cesión de derechos arrendaticios [...]». Añadió, insistiendo en la misma idea, que «los arrendatarios no han asumido la obligación de asumir el pago de las cuotas ordinarias ni extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, por lo que PRIDLES no se ha apropiado indebidamente de dichas cantidades, siendo la única obligada a dicho pago la propietaria de los inmuebles, DAVISER ECOHABITAT, S.L., y a quien de contrario se debe dirigir la presente reclamación, sin que mi mandante tenga responsabilidad ni obligación alguna de asumir dichos pagos».

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda frente a DAVISER ECOHABITAT, SL, pero la desestimó frente a PRIDLES ALQUILER, SL.

El Juzgado de Primera Instancia partió de tres premisas: «una, que ostenta legitimación para concertar el contrato de arrendamiento no el propietario en cuanto tal, sino quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa, dos, que no forma parte de la relación arrendaticia la obligación de contribuir a los gastos comunitarios, salvo que expresamente se pacte entre arrendador (si éste es propietario) y arrendatario que éste asume el pago de los mismos, cosa que en el presente caso no ocurre, y tres, que la obligación de pago de los gastos de comunidad recae sobre el propietario del inmueble», tras lo cual concluyó:

«Por tanto, la legitimación pasiva para el pago de las cuotas comunitarias viene establecida legalmente, señalando para ello a quien tenga la titularidad del piso o local, lo que en el presente caso ostenta la demandada DAVISER ECOHABITAT, S.L., sin que del contrato de cesión de derechos arrendaticios suscrito entre ésta y la codemandada resulte la cesión de la propiedad de las viviendas al cesionario ni la asunción por su parte de la obligación de pago de las cuotas comunitarias. Y en consecuencia, cabe declarar la falta de legitimación pasiva de la sociedad PRIDLES ALQUILER, S.L. en el presente procedimiento».

4.La comunidad demandante interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo estimó condenando a PRIDLES ALQUILER, S.L. a pagar de forma solidaria con DAVISER ECOHABITAT, S.L. la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial considera que la cesionaria, como consecuencia de la cesión y con arreglo a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de 1 de octubre de 2012, «queda subrogada en la totalidad de los derechos y obligaciones que corresponden al arrendador que se deriven de los contratos de arrendamiento». Entiende «que si bien la posición de PRIDLES no es equiparable al usufructo, lo cierto es que es quien ostenta la posesión mediata de las fincas ya que obtiene el beneficio de la explotación de los arrendamientos y, por tanto, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador debe garantizar a los inquilinos todos los servicios, entre los que se encuentran los servicios comunes de la finca, de manera que procede establecer su obligación solidaria junto con la propiedad a sufragar la parte que le corresponde en los gastos comunes». Añade que «[c]iertamente la situación creada con la cesión de derechos arrendaticios y además al haber pagado anticipadamente el importe por los beneficios de la explotación de las dos viviendas, supone un considerable beneficio para propietaria y explotadora, desentendiéndose ambas de los gastos comunes, con el correlativo y evidente perjuicio de la C de P que, de un lado, no ha podido retener dicho pago al haber sido ya realizado a la propietaria DAVINSER, y por otro lado tiene evidentes dificultades de resarcirse con un posible embargo de los bienes, a la vista de las cargas que estos tienen», y que «[p]or todo ello y teniendo muy presente que la Comunidad de Propietarios en definitiva no son más que el resto de los comuneros, la situación puesta de manifiesto es claramente abusiva, debiendo sufragar los demás copropietarios los gastos que corresponden a los dos inmuebles, que siguen generando beneficios para ambas demandadas».

5.PRIDLES ALQUILER, SL. ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación. El primero ha sido admitido y del segundo tan solo ha sido admitido el motivo primero.

SEGUNDO. Planteamiento de los recursos. Alegaciones de la comunidad recurrida

1. Planteamiento de los recursos.

1.1.El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC por incurrir la sentencia en el vicio de incongruencia al justificar la responsabilidad solidaria de PRIDLES en la doctrina del abuso de derecho que «en ningún momento fue alegada por la parte demandante, y por lo tanto, no fue objeto de contradicción en el procedimiento, produciéndole este hecho una clara indefensión y consecuente vulneración a su derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución».

1.2.El recurso de casación se funda en dos motivos, del que tan solo ha sido admitido el primero, en el que se denuncia la infracción del art. 9.1.e ) LPH y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 211/2015, de 22 de abril; 596/2013, de 3 de octubre; y 247/2009, de 1 de abril, ya que «los responsables de los gastos comunitarios de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con su cuota de participación, son cada uno de los propietarios, no fijándose nunca la responsabilidad solidaria por dichos gastos a terceros no propietarios, como erróneamente realiza la sentencia objeto del presente recurso».

2. Alegaciones de la comunidad recurrida

La comunidad recurrida se opone tanto al recurso de casación como al recurso por infracción procesal. Alega, en primer lugar, causas de inadmisión del recurso de casación. A continuación expone las razones por las que considera improcedentes ambos recursos.

En relación con la inadmisión del recurso de casación sostiene que «[e]l recurso no expone en modo alguno, ni con claridad ni de forma confusa, la concurrencia del interés casacional». Añade que «[e]s claro que el recurso cita, pero no extracta, las sentencias en que se fundamenta».

Fundamenta la improcedencia de dicho recurso en la extensión de la responsabilidad. Señala en este sentido que la obligación de contribución corresponde, además de al propietario, al cesionario del contrato arrendaticio, pues dicha cesión provocó que se subrogara no solo en los derechos derivados del arrendamiento, sino también en las obligaciones del arrendador «entre las que se encuentra garantizar a los arrendatarios los servicios comunes y, en virtud de dicha subrogación, le atañe la obligación de pago junto al propietario». Concluye que «el supuesto de un cesionario que asume en virtud del contrato de cesión se subroga en la posición del arrendador, es uno de los casos aludidos de extensión de responsabilidad, de la obligación del propietario en la Sentencia 211/2015 del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de 22 de abril de 2015» (sic).

Respecto del recurso por infracción procesal alega que la ratio decidendide la sentencia recurrida «no es el abuso de derecho, que es un argumento a mayor abundamiento, sino la constatación de que el contrato de cesión de contrato celebrado entre la recurrente y la propiedad produjo la subrogación de la primera en los derechos y obligaciones de la segunda» (sic). Añade que «[p]or tanto, la decisión de condena solidaria se fundamenta en la subrogación obligacional y, como argumento adicional o a mayor abundamiento a ella, se concluye que la situación resultante del negocio celebrado es abusiva, efecto prohibido en Derecho».

TERCERO. Desestimación de las causas de inadmisión. Examen previo del recurso de casación. Estimación del recurso

1. Desestimación de las causas de inadmisión.

Procede examinar, con carácter previo, las causas de inadmisión opuestas por la comunidad recurrida frente al recurso de casación.

Deben ser desestimadas.

El recurso identifica la norma que considera infringida, invoca la jurisprudencia de esta Sala que estima aplicable al caso y expone las razones por las que entiende que la sentencia recurrida se aparta de dicha doctrina, sin alterar la base fáctica fijada en la instancia ni apartarse de la ratio decidendide la resolución impugnada. Cumple, por tanto, la carga de exteriorizar el interés casacional mediante una fundamentación suficiente de la infracción jurídica denunciada.

La admisión del recurso no exige anticipar un juicio favorable sobre la corrección de la tesis sostenida por el recurrente, sino únicamente comprobar que la cuestión jurídica aparece debidamente identificada y fundamentada, lo que, con arreglo a nuestra doctrina (por todas, sentencia 1329/2025, de 29 de septiembre) basta para superar el test de admisibilidad y atribuir merecimiento al examen del motivo admitido, cuya viabilidad habrá de resolverse al abordar el fondo del recurso.

2. Examen previo del recurso de casación.

Procede examinar con carácter previo el recurso de casación.

Aunque la regla 6.ª del apartado primero de la disposición final decimosexta de la LEC establece, en principio, un determinado orden para el examen de los recursos extraordinarios, esta Sala ha admitido reiteradamente la posibilidad de alterarlo cuando razones de economía procesal y de utilidad práctica así lo aconsejen. En particular, ha declarado que procede resolver en primer lugar el recurso de casación cuando una eventual estimación del mismo privaría de efecto útil al recurso extraordinario por infracción procesal, «[...] toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» (por todas, sentencia 1068/2026, de 1 de julio).

Tal es lo que sucede en este caso. El recurso extraordinario por infracción procesal denuncia un vicio de incongruencia fundado en que la Audiencia Provincial habría introducido de oficio la consideración de la situación como abusiva. Sin embargo, la propia comunidad recurrida sostiene que esa apreciación constituye un razonamiento a mayor abundamiento y que la ratio decidendide la sentencia reside en la conclusión de que la cesionaria quedó subrogada en las obligaciones del arrendador. En consecuencia, si el recurso de casación prosperara por considerarse jurídicamente incorrecta esta última conclusión, la argumentación adicional relativa al abuso de derecho carecería de incidencia sobre el fallo, lo que haría innecesario pronunciarse sobre la denunciada incongruencia. Procede, por ello, examinar en primer lugar el recurso de casación.

3. Estimación del motivo y, con él, del recurso de casación

El motivo debe ser estimado y, con él, el recurso de casación.

El art. 9.1.e ) LPH impone la obligación de contribuir a los gastos generales a cada propietario. Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo. Así lo ha venido declarando de forma constante la jurisprudencia de esta sala (por todas, sentencia 667/2026, de 4 de mayo).

En el presente caso, no se discute que DAVISER ECOHABITAT, SL continúa siendo la propietaria de las viviendas litigiosas. La cesión a PRIDLES ALQUILER, SL de la posición contractual de arrendadora no comportó la transmisión del dominio de los inmuebles, sino únicamente la subrogación en los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia. Por ello, dicha cesión produce efectos en el ámbito del contrato de arrendamiento, pero no altera el régimen legal de las obligaciones que la LPH impone al propietario frente a la comunidad.

No desvirtúa esta conclusión la consideración de que PRIDLES ALQUILER, SL perciba las rentas, explote económicamente los arrendamientos o deba garantizar a los arrendatarios el disfrute de los servicios comunes. Tales circunstancias podrán integrar el contenido de las obligaciones que asume frente a los arrendatarios como consecuencia de la cesión del contrato, pero no determinan que pase a ocupar la posición jurídica que la LPH reserva al propietario del inmueble respecto de la comunidad. Se trata de relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra.

Finalmente, tampoco resulta de aplicación al presente caso la doctrina contenida en la sentencia 211/2015, de 22 de abril, invocada por la comunidad recurrida. Dicha resolución parte, precisamente, de que el obligado al pago de los gastos comunitarios es el propietario y examina exclusivamente los supuestos de extensión de responsabilidad expresamente previstos en la LPH, esto es, los relativos al adquirente del inmueble y al transmitente que incumple el deber de comunicar el cambio de titularidad. La propia sentencia declara que fuera de tales supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, al pago de las deudas comunitarias. No cabe, por ello, extender su doctrina a un supuesto como el presente, en el que la ahora recurrente no ha adquirido la propiedad del inmueble, sino únicamente la posición contractual de arrendadora.

En consecuencia, la sentencia recurrida infringe el art. 9.1.e ) LPH al extender a PRIDLES ALQUILER, SL una obligación que la ley impone al propietario del inmueble y al condenarla solidariamente junto con este sin que exista precepto legal o negocio jurídico con eficacia frente a la comunidad que justifique dicha solidaridad. Procede, por ello, estimar el motivo y, con él, el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y, al asumir la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

CUARTO. Costas y depósitos

1.Al estimarse el recurso de casación y no examinarse el recurso extraordinario por infracción procesal no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno de los litigantes con devolución de los depósitos para recurrir ( art. 398.2 LEC y apartado 8 de la disposición adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ, respectivamente).

2.Al desestimarse el recurso de apelación se imponen a la apelante las costas de dicho recurso con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC, y disposición adicional 15.ª, apartado 9 LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una demanda de reclamación de cantidad por el impago de cuotas comunitarias contra DAVISER ECOHABITAT, SL -propietaria de los pisos DIRECCION001.º y DIRECCION000 del edificio comunitario- y contra PRIDLES ALQUILER, SL -titular de los derechos arrendaticios de dichas viviendas en virtud del contrato de cesión de 1 de octubre de 2012, elevado a público mediante escritura notarial autorizada el 22 de enero de 2013-.

La comunidad demandante alega para justificar haber dirigido la demanda contra PRIDLES ALQUILER, SL que: «[l]a doctrina de las audiencias provinciales tiene reiteradamente declarada la naturaleza solidaria de la obligación de pago de los gastos comunes cuando existan situaciones de cotitularidad, doctrina que es aplicable por analogía al presente supuesto en el que la propietaria ha transferido los derechos y obligaciones dimanantes del contrato», y que «la subrogación en la posición arrendadora por parte de PRIDLES ALQUILER, S.L., máxime habida cuenta del tenor literal de la estipulación segunda de la escritura aportada como documento número cinco, supone la asunción en la obligación de pago de las cuotas comunes, puesto que no se transfirió sólo el derecho a cobro de las rentas, sino, el contrato de arrendamiento en su totalidad unitaria, por lo que la mencionada que forma parte del contenido obligacional del contrato, ha sido también traspasada y el cesionario ha quedado subrogado en la posición del arrendador frente a la Comunidad».

2.PRIDLES ALQUILER, SL se opuso a la demanda. Alegó que «[d]e ninguna manera [...] se ha subrogado en la posición de DAVISER ECOHABITAT, SL, en su calidad de propietario de los inmuebles, sino que [...] el contrato de cesión se circunscribe a los derechos arrendaticios que dicha entidad tenía sobre los inmuebles objeto del presente asunto, asumiendo las obligaciones que tales derechos comportan, y a los que se refiere justamente la Cláusula Segunda de la escritura de cesión de derechos arrendaticios [...]». Añadió, insistiendo en la misma idea, que «los arrendatarios no han asumido la obligación de asumir el pago de las cuotas ordinarias ni extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, por lo que PRIDLES no se ha apropiado indebidamente de dichas cantidades, siendo la única obligada a dicho pago la propietaria de los inmuebles, DAVISER ECOHABITAT, S.L., y a quien de contrario se debe dirigir la presente reclamación, sin que mi mandante tenga responsabilidad ni obligación alguna de asumir dichos pagos».

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda frente a DAVISER ECOHABITAT, SL, pero la desestimó frente a PRIDLES ALQUILER, SL.

El Juzgado de Primera Instancia partió de tres premisas: «una, que ostenta legitimación para concertar el contrato de arrendamiento no el propietario en cuanto tal, sino quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa, dos, que no forma parte de la relación arrendaticia la obligación de contribuir a los gastos comunitarios, salvo que expresamente se pacte entre arrendador (si éste es propietario) y arrendatario que éste asume el pago de los mismos, cosa que en el presente caso no ocurre, y tres, que la obligación de pago de los gastos de comunidad recae sobre el propietario del inmueble», tras lo cual concluyó:

«Por tanto, la legitimación pasiva para el pago de las cuotas comunitarias viene establecida legalmente, señalando para ello a quien tenga la titularidad del piso o local, lo que en el presente caso ostenta la demandada DAVISER ECOHABITAT, S.L., sin que del contrato de cesión de derechos arrendaticios suscrito entre ésta y la codemandada resulte la cesión de la propiedad de las viviendas al cesionario ni la asunción por su parte de la obligación de pago de las cuotas comunitarias. Y en consecuencia, cabe declarar la falta de legitimación pasiva de la sociedad PRIDLES ALQUILER, S.L. en el presente procedimiento».

4.La comunidad demandante interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo estimó condenando a PRIDLES ALQUILER, S.L. a pagar de forma solidaria con DAVISER ECOHABITAT, S.L. la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial considera que la cesionaria, como consecuencia de la cesión y con arreglo a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de 1 de octubre de 2012, «queda subrogada en la totalidad de los derechos y obligaciones que corresponden al arrendador que se deriven de los contratos de arrendamiento». Entiende «que si bien la posición de PRIDLES no es equiparable al usufructo, lo cierto es que es quien ostenta la posesión mediata de las fincas ya que obtiene el beneficio de la explotación de los arrendamientos y, por tanto, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador debe garantizar a los inquilinos todos los servicios, entre los que se encuentran los servicios comunes de la finca, de manera que procede establecer su obligación solidaria junto con la propiedad a sufragar la parte que le corresponde en los gastos comunes». Añade que «[c]iertamente la situación creada con la cesión de derechos arrendaticios y además al haber pagado anticipadamente el importe por los beneficios de la explotación de las dos viviendas, supone un considerable beneficio para propietaria y explotadora, desentendiéndose ambas de los gastos comunes, con el correlativo y evidente perjuicio de la C de P que, de un lado, no ha podido retener dicho pago al haber sido ya realizado a la propietaria DAVINSER, y por otro lado tiene evidentes dificultades de resarcirse con un posible embargo de los bienes, a la vista de las cargas que estos tienen», y que «[p]or todo ello y teniendo muy presente que la Comunidad de Propietarios en definitiva no son más que el resto de los comuneros, la situación puesta de manifiesto es claramente abusiva, debiendo sufragar los demás copropietarios los gastos que corresponden a los dos inmuebles, que siguen generando beneficios para ambas demandadas».

5.PRIDLES ALQUILER, SL. ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación. El primero ha sido admitido y del segundo tan solo ha sido admitido el motivo primero.

SEGUNDO. Planteamiento de los recursos. Alegaciones de la comunidad recurrida

1. Planteamiento de los recursos.

1.1.El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC por incurrir la sentencia en el vicio de incongruencia al justificar la responsabilidad solidaria de PRIDLES en la doctrina del abuso de derecho que «en ningún momento fue alegada por la parte demandante, y por lo tanto, no fue objeto de contradicción en el procedimiento, produciéndole este hecho una clara indefensión y consecuente vulneración a su derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución».

1.2.El recurso de casación se funda en dos motivos, del que tan solo ha sido admitido el primero, en el que se denuncia la infracción del art. 9.1.e ) LPH y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 211/2015, de 22 de abril; 596/2013, de 3 de octubre; y 247/2009, de 1 de abril, ya que «los responsables de los gastos comunitarios de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con su cuota de participación, son cada uno de los propietarios, no fijándose nunca la responsabilidad solidaria por dichos gastos a terceros no propietarios, como erróneamente realiza la sentencia objeto del presente recurso».

2. Alegaciones de la comunidad recurrida

La comunidad recurrida se opone tanto al recurso de casación como al recurso por infracción procesal. Alega, en primer lugar, causas de inadmisión del recurso de casación. A continuación expone las razones por las que considera improcedentes ambos recursos.

En relación con la inadmisión del recurso de casación sostiene que «[e]l recurso no expone en modo alguno, ni con claridad ni de forma confusa, la concurrencia del interés casacional». Añade que «[e]s claro que el recurso cita, pero no extracta, las sentencias en que se fundamenta».

Fundamenta la improcedencia de dicho recurso en la extensión de la responsabilidad. Señala en este sentido que la obligación de contribución corresponde, además de al propietario, al cesionario del contrato arrendaticio, pues dicha cesión provocó que se subrogara no solo en los derechos derivados del arrendamiento, sino también en las obligaciones del arrendador «entre las que se encuentra garantizar a los arrendatarios los servicios comunes y, en virtud de dicha subrogación, le atañe la obligación de pago junto al propietario». Concluye que «el supuesto de un cesionario que asume en virtud del contrato de cesión se subroga en la posición del arrendador, es uno de los casos aludidos de extensión de responsabilidad, de la obligación del propietario en la Sentencia 211/2015 del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de 22 de abril de 2015» (sic).

Respecto del recurso por infracción procesal alega que la ratio decidendide la sentencia recurrida «no es el abuso de derecho, que es un argumento a mayor abundamiento, sino la constatación de que el contrato de cesión de contrato celebrado entre la recurrente y la propiedad produjo la subrogación de la primera en los derechos y obligaciones de la segunda» (sic). Añade que «[p]or tanto, la decisión de condena solidaria se fundamenta en la subrogación obligacional y, como argumento adicional o a mayor abundamiento a ella, se concluye que la situación resultante del negocio celebrado es abusiva, efecto prohibido en Derecho».

TERCERO. Desestimación de las causas de inadmisión. Examen previo del recurso de casación. Estimación del recurso

1. Desestimación de las causas de inadmisión.

Procede examinar, con carácter previo, las causas de inadmisión opuestas por la comunidad recurrida frente al recurso de casación.

Deben ser desestimadas.

El recurso identifica la norma que considera infringida, invoca la jurisprudencia de esta Sala que estima aplicable al caso y expone las razones por las que entiende que la sentencia recurrida se aparta de dicha doctrina, sin alterar la base fáctica fijada en la instancia ni apartarse de la ratio decidendide la resolución impugnada. Cumple, por tanto, la carga de exteriorizar el interés casacional mediante una fundamentación suficiente de la infracción jurídica denunciada.

La admisión del recurso no exige anticipar un juicio favorable sobre la corrección de la tesis sostenida por el recurrente, sino únicamente comprobar que la cuestión jurídica aparece debidamente identificada y fundamentada, lo que, con arreglo a nuestra doctrina (por todas, sentencia 1329/2025, de 29 de septiembre) basta para superar el test de admisibilidad y atribuir merecimiento al examen del motivo admitido, cuya viabilidad habrá de resolverse al abordar el fondo del recurso.

2. Examen previo del recurso de casación.

Procede examinar con carácter previo el recurso de casación.

Aunque la regla 6.ª del apartado primero de la disposición final decimosexta de la LEC establece, en principio, un determinado orden para el examen de los recursos extraordinarios, esta Sala ha admitido reiteradamente la posibilidad de alterarlo cuando razones de economía procesal y de utilidad práctica así lo aconsejen. En particular, ha declarado que procede resolver en primer lugar el recurso de casación cuando una eventual estimación del mismo privaría de efecto útil al recurso extraordinario por infracción procesal, «[...] toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» (por todas, sentencia 1068/2026, de 1 de julio).

Tal es lo que sucede en este caso. El recurso extraordinario por infracción procesal denuncia un vicio de incongruencia fundado en que la Audiencia Provincial habría introducido de oficio la consideración de la situación como abusiva. Sin embargo, la propia comunidad recurrida sostiene que esa apreciación constituye un razonamiento a mayor abundamiento y que la ratio decidendide la sentencia reside en la conclusión de que la cesionaria quedó subrogada en las obligaciones del arrendador. En consecuencia, si el recurso de casación prosperara por considerarse jurídicamente incorrecta esta última conclusión, la argumentación adicional relativa al abuso de derecho carecería de incidencia sobre el fallo, lo que haría innecesario pronunciarse sobre la denunciada incongruencia. Procede, por ello, examinar en primer lugar el recurso de casación.

3. Estimación del motivo y, con él, del recurso de casación

El motivo debe ser estimado y, con él, el recurso de casación.

El art. 9.1.e ) LPH impone la obligación de contribuir a los gastos generales a cada propietario. Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo. Así lo ha venido declarando de forma constante la jurisprudencia de esta sala (por todas, sentencia 667/2026, de 4 de mayo).

En el presente caso, no se discute que DAVISER ECOHABITAT, SL continúa siendo la propietaria de las viviendas litigiosas. La cesión a PRIDLES ALQUILER, SL de la posición contractual de arrendadora no comportó la transmisión del dominio de los inmuebles, sino únicamente la subrogación en los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia. Por ello, dicha cesión produce efectos en el ámbito del contrato de arrendamiento, pero no altera el régimen legal de las obligaciones que la LPH impone al propietario frente a la comunidad.

No desvirtúa esta conclusión la consideración de que PRIDLES ALQUILER, SL perciba las rentas, explote económicamente los arrendamientos o deba garantizar a los arrendatarios el disfrute de los servicios comunes. Tales circunstancias podrán integrar el contenido de las obligaciones que asume frente a los arrendatarios como consecuencia de la cesión del contrato, pero no determinan que pase a ocupar la posición jurídica que la LPH reserva al propietario del inmueble respecto de la comunidad. Se trata de relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra.

Finalmente, tampoco resulta de aplicación al presente caso la doctrina contenida en la sentencia 211/2015, de 22 de abril, invocada por la comunidad recurrida. Dicha resolución parte, precisamente, de que el obligado al pago de los gastos comunitarios es el propietario y examina exclusivamente los supuestos de extensión de responsabilidad expresamente previstos en la LPH, esto es, los relativos al adquirente del inmueble y al transmitente que incumple el deber de comunicar el cambio de titularidad. La propia sentencia declara que fuera de tales supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, al pago de las deudas comunitarias. No cabe, por ello, extender su doctrina a un supuesto como el presente, en el que la ahora recurrente no ha adquirido la propiedad del inmueble, sino únicamente la posición contractual de arrendadora.

En consecuencia, la sentencia recurrida infringe el art. 9.1.e ) LPH al extender a PRIDLES ALQUILER, SL una obligación que la ley impone al propietario del inmueble y al condenarla solidariamente junto con este sin que exista precepto legal o negocio jurídico con eficacia frente a la comunidad que justifique dicha solidaridad. Procede, por ello, estimar el motivo y, con él, el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y, al asumir la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

CUARTO. Costas y depósitos

1.Al estimarse el recurso de casación y no examinarse el recurso extraordinario por infracción procesal no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno de los litigantes con devolución de los depósitos para recurrir ( art. 398.2 LEC y apartado 8 de la disposición adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ, respectivamente).

2.Al desestimarse el recurso de apelación se imponen a la apelante las costas de dicho recurso con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC, y disposición adicional 15.ª, apartado 9 LOPJ, respectivamente).

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una demanda de reclamación de cantidad por el impago de cuotas comunitarias contra DAVISER ECOHABITAT, SL -propietaria de los pisos DIRECCION001.º y DIRECCION000 del edificio comunitario- y contra PRIDLES ALQUILER, SL -titular de los derechos arrendaticios de dichas viviendas en virtud del contrato de cesión de 1 de octubre de 2012, elevado a público mediante escritura notarial autorizada el 22 de enero de 2013-.

La comunidad demandante alega para justificar haber dirigido la demanda contra PRIDLES ALQUILER, SL que: «[l]a doctrina de las audiencias provinciales tiene reiteradamente declarada la naturaleza solidaria de la obligación de pago de los gastos comunes cuando existan situaciones de cotitularidad, doctrina que es aplicable por analogía al presente supuesto en el que la propietaria ha transferido los derechos y obligaciones dimanantes del contrato», y que «la subrogación en la posición arrendadora por parte de PRIDLES ALQUILER, S.L., máxime habida cuenta del tenor literal de la estipulación segunda de la escritura aportada como documento número cinco, supone la asunción en la obligación de pago de las cuotas comunes, puesto que no se transfirió sólo el derecho a cobro de las rentas, sino, el contrato de arrendamiento en su totalidad unitaria, por lo que la mencionada que forma parte del contenido obligacional del contrato, ha sido también traspasada y el cesionario ha quedado subrogado en la posición del arrendador frente a la Comunidad».

2.PRIDLES ALQUILER, SL se opuso a la demanda. Alegó que «[d]e ninguna manera [...] se ha subrogado en la posición de DAVISER ECOHABITAT, SL, en su calidad de propietario de los inmuebles, sino que [...] el contrato de cesión se circunscribe a los derechos arrendaticios que dicha entidad tenía sobre los inmuebles objeto del presente asunto, asumiendo las obligaciones que tales derechos comportan, y a los que se refiere justamente la Cláusula Segunda de la escritura de cesión de derechos arrendaticios [...]». Añadió, insistiendo en la misma idea, que «los arrendatarios no han asumido la obligación de asumir el pago de las cuotas ordinarias ni extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, por lo que PRIDLES no se ha apropiado indebidamente de dichas cantidades, siendo la única obligada a dicho pago la propietaria de los inmuebles, DAVISER ECOHABITAT, S.L., y a quien de contrario se debe dirigir la presente reclamación, sin que mi mandante tenga responsabilidad ni obligación alguna de asumir dichos pagos».

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda frente a DAVISER ECOHABITAT, SL, pero la desestimó frente a PRIDLES ALQUILER, SL.

El Juzgado de Primera Instancia partió de tres premisas: «una, que ostenta legitimación para concertar el contrato de arrendamiento no el propietario en cuanto tal, sino quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa, dos, que no forma parte de la relación arrendaticia la obligación de contribuir a los gastos comunitarios, salvo que expresamente se pacte entre arrendador (si éste es propietario) y arrendatario que éste asume el pago de los mismos, cosa que en el presente caso no ocurre, y tres, que la obligación de pago de los gastos de comunidad recae sobre el propietario del inmueble», tras lo cual concluyó:

«Por tanto, la legitimación pasiva para el pago de las cuotas comunitarias viene establecida legalmente, señalando para ello a quien tenga la titularidad del piso o local, lo que en el presente caso ostenta la demandada DAVISER ECOHABITAT, S.L., sin que del contrato de cesión de derechos arrendaticios suscrito entre ésta y la codemandada resulte la cesión de la propiedad de las viviendas al cesionario ni la asunción por su parte de la obligación de pago de las cuotas comunitarias. Y en consecuencia, cabe declarar la falta de legitimación pasiva de la sociedad PRIDLES ALQUILER, S.L. en el presente procedimiento».

4.La comunidad demandante interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo estimó condenando a PRIDLES ALQUILER, S.L. a pagar de forma solidaria con DAVISER ECOHABITAT, S.L. la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial considera que la cesionaria, como consecuencia de la cesión y con arreglo a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de 1 de octubre de 2012, «queda subrogada en la totalidad de los derechos y obligaciones que corresponden al arrendador que se deriven de los contratos de arrendamiento». Entiende «que si bien la posición de PRIDLES no es equiparable al usufructo, lo cierto es que es quien ostenta la posesión mediata de las fincas ya que obtiene el beneficio de la explotación de los arrendamientos y, por tanto, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador debe garantizar a los inquilinos todos los servicios, entre los que se encuentran los servicios comunes de la finca, de manera que procede establecer su obligación solidaria junto con la propiedad a sufragar la parte que le corresponde en los gastos comunes». Añade que «[c]iertamente la situación creada con la cesión de derechos arrendaticios y además al haber pagado anticipadamente el importe por los beneficios de la explotación de las dos viviendas, supone un considerable beneficio para propietaria y explotadora, desentendiéndose ambas de los gastos comunes, con el correlativo y evidente perjuicio de la C de P que, de un lado, no ha podido retener dicho pago al haber sido ya realizado a la propietaria DAVINSER, y por otro lado tiene evidentes dificultades de resarcirse con un posible embargo de los bienes, a la vista de las cargas que estos tienen», y que «[p]or todo ello y teniendo muy presente que la Comunidad de Propietarios en definitiva no son más que el resto de los comuneros, la situación puesta de manifiesto es claramente abusiva, debiendo sufragar los demás copropietarios los gastos que corresponden a los dos inmuebles, que siguen generando beneficios para ambas demandadas».

5.PRIDLES ALQUILER, SL. ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación. El primero ha sido admitido y del segundo tan solo ha sido admitido el motivo primero.

SEGUNDO. Planteamiento de los recursos. Alegaciones de la comunidad recurrida

1. Planteamiento de los recursos.

1.1.El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art. 218.1 LEC por incurrir la sentencia en el vicio de incongruencia al justificar la responsabilidad solidaria de PRIDLES en la doctrina del abuso de derecho que «en ningún momento fue alegada por la parte demandante, y por lo tanto, no fue objeto de contradicción en el procedimiento, produciéndole este hecho una clara indefensión y consecuente vulneración a su derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución».

1.2.El recurso de casación se funda en dos motivos, del que tan solo ha sido admitido el primero, en el que se denuncia la infracción del art. 9.1.e ) LPH y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 211/2015, de 22 de abril; 596/2013, de 3 de octubre; y 247/2009, de 1 de abril, ya que «los responsables de los gastos comunitarios de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con su cuota de participación, son cada uno de los propietarios, no fijándose nunca la responsabilidad solidaria por dichos gastos a terceros no propietarios, como erróneamente realiza la sentencia objeto del presente recurso».

2. Alegaciones de la comunidad recurrida

La comunidad recurrida se opone tanto al recurso de casación como al recurso por infracción procesal. Alega, en primer lugar, causas de inadmisión del recurso de casación. A continuación expone las razones por las que considera improcedentes ambos recursos.

En relación con la inadmisión del recurso de casación sostiene que «[e]l recurso no expone en modo alguno, ni con claridad ni de forma confusa, la concurrencia del interés casacional». Añade que «[e]s claro que el recurso cita, pero no extracta, las sentencias en que se fundamenta».

Fundamenta la improcedencia de dicho recurso en la extensión de la responsabilidad. Señala en este sentido que la obligación de contribución corresponde, además de al propietario, al cesionario del contrato arrendaticio, pues dicha cesión provocó que se subrogara no solo en los derechos derivados del arrendamiento, sino también en las obligaciones del arrendador «entre las que se encuentra garantizar a los arrendatarios los servicios comunes y, en virtud de dicha subrogación, le atañe la obligación de pago junto al propietario». Concluye que «el supuesto de un cesionario que asume en virtud del contrato de cesión se subroga en la posición del arrendador, es uno de los casos aludidos de extensión de responsabilidad, de la obligación del propietario en la Sentencia 211/2015 del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de 22 de abril de 2015» (sic).

Respecto del recurso por infracción procesal alega que la ratio decidendide la sentencia recurrida «no es el abuso de derecho, que es un argumento a mayor abundamiento, sino la constatación de que el contrato de cesión de contrato celebrado entre la recurrente y la propiedad produjo la subrogación de la primera en los derechos y obligaciones de la segunda» (sic). Añade que «[p]or tanto, la decisión de condena solidaria se fundamenta en la subrogación obligacional y, como argumento adicional o a mayor abundamiento a ella, se concluye que la situación resultante del negocio celebrado es abusiva, efecto prohibido en Derecho».

TERCERO. Desestimación de las causas de inadmisión. Examen previo del recurso de casación. Estimación del recurso

1. Desestimación de las causas de inadmisión.

Procede examinar, con carácter previo, las causas de inadmisión opuestas por la comunidad recurrida frente al recurso de casación.

Deben ser desestimadas.

El recurso identifica la norma que considera infringida, invoca la jurisprudencia de esta Sala que estima aplicable al caso y expone las razones por las que entiende que la sentencia recurrida se aparta de dicha doctrina, sin alterar la base fáctica fijada en la instancia ni apartarse de la ratio decidendide la resolución impugnada. Cumple, por tanto, la carga de exteriorizar el interés casacional mediante una fundamentación suficiente de la infracción jurídica denunciada.

La admisión del recurso no exige anticipar un juicio favorable sobre la corrección de la tesis sostenida por el recurrente, sino únicamente comprobar que la cuestión jurídica aparece debidamente identificada y fundamentada, lo que, con arreglo a nuestra doctrina (por todas, sentencia 1329/2025, de 29 de septiembre) basta para superar el test de admisibilidad y atribuir merecimiento al examen del motivo admitido, cuya viabilidad habrá de resolverse al abordar el fondo del recurso.

2. Examen previo del recurso de casación.

Procede examinar con carácter previo el recurso de casación.

Aunque la regla 6.ª del apartado primero de la disposición final decimosexta de la LEC establece, en principio, un determinado orden para el examen de los recursos extraordinarios, esta Sala ha admitido reiteradamente la posibilidad de alterarlo cuando razones de economía procesal y de utilidad práctica así lo aconsejen. En particular, ha declarado que procede resolver en primer lugar el recurso de casación cuando una eventual estimación del mismo privaría de efecto útil al recurso extraordinario por infracción procesal, «[...] toda vez que las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia» (por todas, sentencia 1068/2026, de 1 de julio).

Tal es lo que sucede en este caso. El recurso extraordinario por infracción procesal denuncia un vicio de incongruencia fundado en que la Audiencia Provincial habría introducido de oficio la consideración de la situación como abusiva. Sin embargo, la propia comunidad recurrida sostiene que esa apreciación constituye un razonamiento a mayor abundamiento y que la ratio decidendide la sentencia reside en la conclusión de que la cesionaria quedó subrogada en las obligaciones del arrendador. En consecuencia, si el recurso de casación prosperara por considerarse jurídicamente incorrecta esta última conclusión, la argumentación adicional relativa al abuso de derecho carecería de incidencia sobre el fallo, lo que haría innecesario pronunciarse sobre la denunciada incongruencia. Procede, por ello, examinar en primer lugar el recurso de casación.

3. Estimación del motivo y, con él, del recurso de casación

El motivo debe ser estimado y, con él, el recurso de casación.

El art. 9.1.e ) LPH impone la obligación de contribuir a los gastos generales a cada propietario. Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo. Así lo ha venido declarando de forma constante la jurisprudencia de esta sala (por todas, sentencia 667/2026, de 4 de mayo).

En el presente caso, no se discute que DAVISER ECOHABITAT, SL continúa siendo la propietaria de las viviendas litigiosas. La cesión a PRIDLES ALQUILER, SL de la posición contractual de arrendadora no comportó la transmisión del dominio de los inmuebles, sino únicamente la subrogación en los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia. Por ello, dicha cesión produce efectos en el ámbito del contrato de arrendamiento, pero no altera el régimen legal de las obligaciones que la LPH impone al propietario frente a la comunidad.

No desvirtúa esta conclusión la consideración de que PRIDLES ALQUILER, SL perciba las rentas, explote económicamente los arrendamientos o deba garantizar a los arrendatarios el disfrute de los servicios comunes. Tales circunstancias podrán integrar el contenido de las obligaciones que asume frente a los arrendatarios como consecuencia de la cesión del contrato, pero no determinan que pase a ocupar la posición jurídica que la LPH reserva al propietario del inmueble respecto de la comunidad. Se trata de relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra.

Finalmente, tampoco resulta de aplicación al presente caso la doctrina contenida en la sentencia 211/2015, de 22 de abril, invocada por la comunidad recurrida. Dicha resolución parte, precisamente, de que el obligado al pago de los gastos comunitarios es el propietario y examina exclusivamente los supuestos de extensión de responsabilidad expresamente previstos en la LPH, esto es, los relativos al adquirente del inmueble y al transmitente que incumple el deber de comunicar el cambio de titularidad. La propia sentencia declara que fuera de tales supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, al pago de las deudas comunitarias. No cabe, por ello, extender su doctrina a un supuesto como el presente, en el que la ahora recurrente no ha adquirido la propiedad del inmueble, sino únicamente la posición contractual de arrendadora.

En consecuencia, la sentencia recurrida infringe el art. 9.1.e ) LPH al extender a PRIDLES ALQUILER, SL una obligación que la ley impone al propietario del inmueble y al condenarla solidariamente junto con este sin que exista precepto legal o negocio jurídico con eficacia frente a la comunidad que justifique dicha solidaridad. Procede, por ello, estimar el motivo y, con él, el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y, al asumir la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

CUARTO. Costas y depósitos

1.Al estimarse el recurso de casación y no examinarse el recurso extraordinario por infracción procesal no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno de los litigantes con devolución de los depósitos para recurrir ( art. 398.2 LEC y apartado 8 de la disposición adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ, respectivamente).

2.Al desestimarse el recurso de apelación se imponen a la apelante las costas de dicho recurso con pérdida del depósito para recurrir ( arts. 398.1 y 394.1 LEC, y disposición adicional 15.ª, apartado 9 LOPJ, respectivamente).