Sentencia Civil 1641/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4030/2020 de 17 de noviembre del 2025

PRIMERO.-En el presente litigio, la demandante, una sociedad mercantil compradora de nueve viviendas en otros tantos contratos, reclamó de la hoy recurrida, como avalista (en puridad aseguradora) de la Ley 57/1968, la totalidad de lo pagado a cuenta del precio de cada una de las viviendas más los intereses devengados por los anticipos desde su entrega y los moratorios del art. 20 LCS. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias por considerarse no aplicable al caso la Ley 57/1968 dada la falta de finalidad residencial de las compraventas y la mercantil demandante-apelante insiste ante esta sala en su aplicación y, consecuentemente, en que las garantías otorgadas por la demandada amparan plenamente la reclamación cuantitativa de la compradora.

Para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. En noviembre de 2003 Mar de Apotema S.L. (en adelante MAP o la compradora) suscribió con Alameda Principal 16, S.L. (en adelante Alameda o la promotora) nueve contratos privados de compraventa (docs. 2, 7, 12, 17, 21, 25, 29, de la primera demanda, y docs. 3 y 6 de la segunda) cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda en construcción perteneciente a la promoción de sesenta y cinco viviendas denominada «Urbanización Cerros del Lago», sita en el término municipal de Istán (Málaga). En concreto los contratos tuvieron por objeto los apartamentos 3, 4, 9, y 15 del Bloque I, 11 del Bloque II, y 5, 13, 27 y 29 del Bloque III.

Del contenido de los contratos interesa destacar lo siguiente:

-Según la estipulación VI, la promotora se obligaba a garantizar o avalar las cantidades que se entregaran a cuenta del precio de las viviendas mediante «una Póliza de Afianzamiento Colectivo con vigencia hasta la obtención de la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación», la cual la promotora debía entregar a la parte compradora en el plazo de treinta días siguientes a la firma del respectivo contrato de compraventa.

-Según la estipulación VII, las viviendas debían entregarse como máximo el día 1 de julio de 2005.

1.2. A) Con fecha 14 de enero de 2004 la promotora suscribió con Asefa S.A., de Seguros y Reaseguros (en adelante Asefa o la aseguradora) un seguro de «Afianzamiento Colectivo» (doc. 34 de la primera demanda) que amparaba las sesenta y cinco viviendas de la promoción.

Por lo que respecta al régimen jurídico del seguro, según la pág. 1 del documento de condiciones generales (folio 252 de las actuaciones de la primera instancia), el contrato se regía por la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, por la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, y por lo establecido en las condiciones generales, particulares y especiales de la póliza colectiva y «en las Pólizas Individuales emitidas al amparo de esta Póliza Colectiva».

En cuanto al riesgo asegurado (pág. 2 del documento de condiciones generales, folio 257 de las actuaciones de la primera instancia):

«OBJETO Y ALCANCE DEL SEGURO

»ARTÍCULO 3.º OBJETO

«El objeto de esta póliza colectiva y de las Pólizas individuales que se emitan al amparo de la misma es el pago de una indemnización a cada uno de los Asegurados que se encuentren en poder de la Póliza Individual, para el caso de que la construcción de la vivienda, local o plaza de garaje especificada en las Condiciones Particulares de cada una de dichas Pólizas Individuales no se iniciara, no llegara a buen fin, no se entregara en los plazos convenidos en los contratos de compraventa o cesión, o no fuera expedida la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación, y además no les fueran devueltos, total o parcialmente, los anticipos entregados por los Asegurados al Tomador, más el interés legal».

Sobre el plazo de prescripción (pág. 8, folio 263 de las actuaciones de la primera instancia), se decía lo siguiente:

«ARTÍCULO 19.º

»Las acciones que se derivan de la presente Póliza Colectiva y de las Pólizas Individuales que se emitan al amparo da misma, prescribirán en el término de dos años a contar desde la fecha en que puedan ejercitarse».

B) Al amparo de la referida póliza colectiva entre junio y noviembre de 2004 se expidieron pólizas de afianzamiento individual en garantía de los anticipos a cuenta del precio de cada una de las nueve viviendas (docs. 35 a 41 de la primera demanda y doc. 2 de la demanda acumulada).

Según el documento de condiciones generales que se acompañaba a las garantías individuales:

«El presente contrato de seguro se rige en primer lugar por lo aquí pactado, la Ley 57/68, de 27 de julio, el Reglamento de la Ley de Viviendas de Protección Oficial, y, en su defecto, por lo establecido en la Ley 30/95 de Ordenación y Supervisión del Seguro Privado, y en la Ley 50/80 de Contrato de Seguro.

»La presente póliza individual se emite en aplicación de la póliza colectiva reseñada en las Condiciones Particulares, de la que forma parte inseparable.

»El asegurado solo estará cubierto por la garantía del seguro cuando se encuentre en posesión de la presente póliza individual debidamente firmada por el Asegurador, el Tomador y el propio Asegurado, quienes constituyen las tres partes contratantes».

1.3. Al llegar el plazo de entrega pactado las viviendas no estaban en disposición de ser entregadas, pues se finalizaron en 2006, otorgándose la licencia de primera ocupación el 31 de octubre de ese mismo año.

1.4. En 2007 la promotora fue absorbida por la mercantil Inmobiliaria Amuerga, S.L. (en adelante también la promotora), la cual, por auto de 4 de marzo de 2008 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Cádiz (doc. 46 de la primera demanda) fue declarada en concurso voluntario de acreedores.

En este procedimiento se reconoció a la sociedad compradora MAP un crédito ordinario por un importe total de 939.765,86 euros (docs. 47 de la primera demanda y 21 de la demanda acumulada) que se correspondía con los 651.548,07 euros anticipados a cuenta del precio de siete viviendas, con los 176.644,77 euros anticipados a cuenta del precio de las otras dos (esto es, 828.192,84 euros por el total de las nueve viviendas) y con los 111.573,02 euros correspondientes a los intereses legales devengados por dichos anticipos, el último de los cuales fue realizado en mayo de 2008 (doc. 43 de la primera demanda).

1.5. Mediante burofax remitido el 21 de junio de 2016 (doc. 57 de la primera demanda) la compradora requirió extrajudicialmente de pago a la promotora. Este requerimiento no fue atendido.

2.A finales de enero de 2017 la compradora demandó a Asefa interesando su condena al pago de los 651.548,07 euros anticipados a cuenta del precio de siete de las nueve viviendas, más los intereses legales devengados por los anticipos desde cada entrega (los cuales se cuantificaban en 336.115,02 euros a fecha de la demanda), los moratorios del art. 20 LCS y las costas del procedimiento.

En lo que ahora interesa, se alegaba, en síntesis: (i) que la demanda se refería a siete de las nueve viviendas; (ii) que debido al retraso en la entrega de las viviendas, el 6 de septiembre de 2007 las partes suscribieron un documento (que se decía aportado como doc. 42 de la demanda, si bien el doc. 42 era una de las pólizas individuales) por el cual la vendedora asumía su responsabilidad por el incumplimiento y la compradora interesaba la resolución contractual de todos los contratos; (iii) que las referidas viviendas no estuvieron en disposición de ser entregadas con posterioridad a la fecha de entrega pactada, pues según certificó el propio Ayuntamiento, en 2010 «las obras de la urbanización aún no habían sido recepcionadas»; (iv) que dicho documento no debía considerarse una resolución por mutuo disenso anterior a la fecha de entrega pactada de las viviendas a los efectos de la jurisprudencia fijada por la sentencia 133/2015, de 23 de marzo, pues el incumplimiento de la vendedora ya se había producido; (v) que todos los anticipos a cuenta del precio de las siete viviendas (según el desglose que se plasmaba en las págs.15 y 16 de la demanda) estaban garantizados en virtud de las correspondientes pólizas individuales expedidas con base en la póliza de afianzamiento colectiva en su día suscrita por la promotora con Asefa; (vii) que dichas garantías se otorgaron conforme a la Ley 57/1968, tal y como resultaba del tenor mismo de las pólizas individuales, y que, por lo tanto, dicha ley era aplicable al caso a pesar de que la compradora fuera una sociedad mercantil en virtud del pacto de sumisión expresa de las partes al citado régimen legal; (viii) que la promotora había sido declarada en concurso, procedimiento en el que se había reconocido a la compradora un crédito ordinario por el importe «acordado en el documento de resolución», que incluía una cantidad en concepto de indemnización por retraso (a cuyos efectos se aportaba doc. 43 con el desglose de dichas cantidades), pese a lo cual, solo se reclamaban en este procedimiento como principal los 651.548,07 euros anticipados a cuenta del precio de las siete viviendas; (ix) que la promotora había hecho caso omiso al requerimiento extrajudicial; (x) que se ejercitaba en este procedimiento la acción del art. 1 de la Ley 57/1968 y que no se había acudido a la vía ejecutiva «por poder alegarse de contrario que la acción ejecutiva directa podría estar prescrita»; (xi) que no procedía apreciar la caducidad de las garantías ya que, según lo pactado, debían estar vigentes hasta la fecha de entrega de la licencia de primera ocupación; (xii) que la responsabilidad de la demandada no dependía de que las cantidades anticipadas se hubieran ingresado en una cuenta especial; y (xiii) que cualquier duda sobre la interpretación de las normas aplicables debía resolverse a favor de la parte demandante, dado el carácter tuitivo de la Ley 57/1968, lo que excluía la posibilidad de que la demandada se amparase en la falta de requisitos del seguro contratado.

En mayo del mismo año 2017 la compradora formuló una segunda demanda contra Asefa, referida a las restantes dos viviendas, interesando su condena al pago de los 176.644,78 euros anticipados a cuenta del precio de dichas viviendas, más los intereses legales devengados por los anticipos desde cada entrega (los cuales se cuantificaban en 93.186,01 euros a fecha de la demanda), los moratorios del art. 20 LCS y las costas del procedimiento.

Fundaba esta demanda en los argumentos ya expuestos en la primera demanda.

Los dos procedimientos se acumularon.

3.Asefa se opuso a las dos demandas planteando la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam,que fue desestimada en la audiencia previa, y como razones de fondo, en síntesis: (i) que la acción estaba prescrita por el transcurso del plazo de dos años a contar desde que pudo ejercitarse (esto es, desde la fecha pactada para la entrega de las viviendas o, en todo caso, desde el vencimiento de la póliza), porque así se había pactado y porque en todo caso el art. 23 LCS establece un plazo de dos años, que había transcurridos sobradamente cuando se efectuó la primera reclamación a Asefa en julio de 2014; (ii) que la Ley 57/1968 no era aplicable a los contratos al ser la parte compradora una sociedad mercantil y tener por tanto las compraventas una finalidad especulativa, no residencial; (iii) que por ese mismo motivo los seguros de Asefa no se regían por dicho régimen legal sino por lo pactado (al tratarse el seguro de caución de un seguro de grandes riesgos); (iv) que las garantías estaban caducadas, pues en las pólizas se pactó su vigencia hasta la entrega de la licencia de primera ocupación, lo que tuvo lugar el 31 de octubre de 2006 (doc. 2 de la contestación); (v) que en cualquier caso, no se había probado el pretendido incumplimiento contractual de la promotora con eficacia resolutoria, pues de contrario no se había aportado el supuesto documento resolutorio (el doc. 42 no era ese documento sino una póliza individual y el doc. 43 de la demanda tampoco era prueba de dicho incumplimiento, por reflejar solo un desglose de cantidades), además de que el supuesto retraso en la entrega de las viviendas no tenía la consideración de esencial a los efectos de poder considerarlo amparado por la póliza de Asefa; (vi) que de ser verdad que se firmó el referido documento resolutorio, se trataría de una resolución hecha después de que las viviendas contaran con licencia de primera ocupación; y (vii) que en todo caso concurría pluspetición y enriquecimiento injusto, por reclamarse el IVA, así como por principal e intereses una suma superior a la garantizada por las pólizas (que solo cubría en total por ambos conceptos la cantidad de 653.648,77 euros -siete viviendas- y la de 177.435,82 euros -dos viviendas-), y por ser también improcedente reclamar intereses con posterioridad al 31 de octubre de 2006, fecha de expiración de la póliza, así como reclamar intereses moratorios.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 no era aplicable al caso dada la ausencia de finalidad residencial, ya que la compradora era una sociedad mercantil que compró muchas viviendas de la misma promoción; (ii) no era óbice para excluir la aplicación de dicho régimen legal el hecho de que se suscribiera póliza colectiva que amparaba las sesenta y cinco viviendas de la promoción al amparo de la cual se expidieron pólizas individuales, pues en la póliza colectiva se hacía referencia a la LCS, no a la Ley 57/1968; (iii) el seguro pactado garantizaba los anticipos ante el incumplimiento de la promotora (tomador del seguro) durante el periodo de cobertura, el cual finalizaba con la entrega de la licencia de primera ocupación, lo que tuvo lugar el 31 de octubre de 2006; (iv) no constaba probado que la promotora hubiera reconocido su incumplimiento contractual, ni que aceptara la resolución interesada de contrario con devolución de los anticipos más los intereses, además de que en la fecha en que la parte demandante pretendía datar el supuesto documento resolutorio (6 de septiembre de 2007) «las viviendas ya estaban construidas»; (v) en todo caso, la acción fundada en la existencia de acuerdo resolutorio estaba al margen del seguro pactado; y (vi) a mayor abundamiento, cuando se formuló la primera reclamación a Asefa «la acción ya se encontraría prescrita, por haber transcurrido en exceso el plazo previsto legalmente, desde que en su caso pudiera haberse ejercitado (declaración de concurso, licencia de primera ocupación que data de 31-10-2006).

5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandante alegando error en la valoración de la prueba, tanto por haberse descartado el incumplimiento de la vendedora como por haberse considerado no aplicable la Ley 57/1968 pese al sometimiento voluntario de las partes a dicho régimen legal (a cuyos efectos reiteraba el tenor de las pólizas individuales), así como infracción de la doctrina jurisprudencial sobre los plazos de caducidad y prescripción de la acción, toda vez que el de caducidad de dos años se fijó por la Ley 20/2015, normativa que no procedía aplicar con efectos retroactivos, y que el plazo de prescripción de las acciones fundadas en la Ley 57/1968 era el general de quince años previsto en el CC, según la redacción aplicable a los contratos.

La aseguradora se opuso al recurso.

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta instancia a la apelante.

Sus razones son, en síntesis, las siguientes: (i) la ausencia de finalidad residencial es evidente por el ánimo inversionista de la compradora, que es una sociedad de responsabilidad limitada que adquiere en la misma fecha nueve viviendas de una misma promoción; (ii) en cuanto a la pretendida aplicación de la Ley 57/1968 al caso con base en el expreso sometimiento de las partes a dicho régimen legal, dicho sometimiento «no consta en ninguno de los contratos de compraventa» pues en ellos solo se que los anticipos a cuenta estaban garantizados mediante póliza de afianzamiento colectivo vigente hasta la entrega de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, no siendo tampoco prueba de dicho sometimiento expreso el hecho de que sí se hiciera referencia a la Ley 57/1968 en la póliza y en los certificados individuales, pues «el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas» y «el sometimiento expreso a la ley 57/68 debió pactarse entre las partes del contrato de compraventa, vendedor y comprador», lo que no se hizo; (iii) en consecuencia, la normativa aplicable a las pólizas es la Ley de Contrato de Seguro, lo que exige examinar si en este caso se produjo el riesgo cubierto, consistente en que las viviendas no se construyeran, no se entregaran en plazo o no se expidiera la correspondiente licencia de primera ocupación; (iv) en este caso, consta probado que las viviendas no se entregaron al finalizar el plazo de entrega pactado y que el 6 de septiembre de 2007 la parte compradora resolvió los contratos, pactándose el pago de distintos pagarés que no fueron atendidos por la promotora; y (v) no obstante, conforme al art. 23 LCS, la acción contra Asefa estaba prescrita dado que cuando se formuló la primera reclamación extrajudicial contra dicha aseguradora (21 de junio de 2016) ya había transcurrido el plazo de dos años previsto en dicho artículo a contar desde el último de los vencimientos de los pagarés que resultaron impagados (10 de mayo de 2008). No procedía estimar lo alegado por la demandante sobre que no tuvo conocimiento del seguro por no ser creíble, ya que en los contratos se hacía referencia a él, en 2007 decidió resolver los contratos por falta de entrega de las viviendas en plazo y pactó con la promotora la devolución de todo lo anticipado hasta entonces.

7.Contra esta sentencia la demandante-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos estrechamente relacionados entre sí, en los que se dice impugnar la valoración probatoria, tanto por haber considerado la sentencia recurrida que no se pactó la aplicación de la Ley 57/1968 como por descartar la sumisión de las garantías a dicho régimen legal, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, compuesto de un solo motivo, en el que se propugna la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 al caso.

8.La aseguradora recurrida se ha opuesto a los recursos, en el caso del de infracción procesal, tanto por causas de inadmisión como de fondo.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-El primer motivo del recurso se formula al amparo de los ordinales 2.º y 4.º del art. 469.2 LEC y se funda en infracción de los arts. 216 y 217 LEC, 1 y 7 de la Ley 57/1968, 7 CC y 24 de la Constitución, por incurrir la sentencia recurrida en una valoración de la prueba ilógica y arbitraria al no considerar probado que se pactó con la promotora las garantías previstas en la Ley 571968.

En su desarrollo se argumenta, en síntesis, que concurren los requisitos para revisar la valoración probatoria toda vez que en este caso del tenor de los certificados individuales (que se reproduce) resulta patente que las partes compradora y vendedora decidieron garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mediante las garantías previstas en la Ley 57/1968, a la que expresamente se sometieron, y que la sentencia recurrida incurre en las infracciones invocadas, al prescindir de elementos de prueba obrantes en las actuaciones, al obviar la posibilidad de que las personas jurídicas estén protegidas por dicho régimen si se pacta expresamente su aplicación, al obviar la doctrina de los actos propios, y en fin, al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de la recurrente.

El motivo segundo también se formula al amparo de los referidos ordinales 2.º y 4.º del art. 469.1 LEC, y se funda en infracción de los referidos arts. 216 y 217 LEC, 1 y 7 de la Ley 57/1968, y 24 de la Constitución, así como en infracción del art. 1281 CC, todo ello, por incurrir la sentencia recurrida en una valoración de la prueba ilógica y arbitraria al no considerar probado que las garantías suscritas están sometidas a la Ley 571968.

En su desarrollo se argumenta, en síntesis, que concurren los requisitos para revisar la valoración probatoria por ser contraria a la literalidad de los certificados individuales (cuyo tenor de nuevo se reproduce) y concluir, erróneamente, que el régimen jurídico aplicable no es previsto en la Ley 57/1968 sino el de la Ley de Contrato de Seguro. Para la recurrente la sentencia recurrida incurre en las infracciones invocadas, al prescindir de elementos de prueba obrantes en las actuaciones, al obviar la posibilidad de que las personas jurídicas estén protegidas por dicho régimen si se pacta expresamente su aplicación, al apartarse de la interpretación literal de las pólizas, que era la procedente dados los claros términos en que estaban redactadas, y en fin, al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de la recurrente.

Asefa solicita la desestimación de ambos motivos alegando, en síntesis: (i) que son inadmisibles, al pretenderse la revisión por esta sala de la valoración probatoria del tribunal sentenciador sin respetar los requisitos exigibles para que pueda ser posible. En este sentido se sostiene que se invoca un cauce improcedente (el ordinal 2.º); que se citan como infringidas normas procesales, como el art. 216 LEC, que no se refieren a la valoración probatoria; que se invoca el art. 217 LEC, sobre carga de la prueba, cuya infracción es incompatible con la existencia de error patente en la valoración de la prueba practicada; que se invoca por vez primera la vulneración del art. 24 de la Constitución; y en fin, que no se citan como infringidas normas de prueba ni se concreta en qué consiste el pretendido error fáctico; y (ii) que en todo caso deben desestimarse por razones de fondo ya que la valoración probatoria contenida en la sentencia recurrida no es ilógica ni arbitraria, sino que se sustenta en la valoración de la prueba en su conjunto (no solo las pólizas individuales sino también la colectiva y los contratos) para alcanzar la conclusión de que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso, ni por razón de su ámbito de aplicación (al no tener las compraventas una finalidad residencial) ni por pacto expreso de las partes, no siendo posible revisar las conclusiones fácticas mediante una nueva valoración jurídica de los documentos o una nueva interpretación de los contratos, que es la intención que resulta de la cita como infringido del art. 1281 CC.

TERCERO.-La jurisprudencia aplicable a los dos motivos es la que sintetizan, p.ej. y entre las más recientes, las sentencias 916/2025, de 9 de junio, 746/2025, de 13 de mayo, y 591/2025, de 21 de abril (y las que en ellas se citan), todas ellas dictadas además en casos sobre la Ley 57/1968.

Según esta jurisprudencia, en nuestro sistema procesal no cabe una tercera instancia y, por esta razón, para que un error en la valoración de la prueba permita estimar un recurso extraordinario de infracción procesal amparado en el art. 469.1.4.º LEC (no en otro ordinal del mismo art. 469.1) debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución. De acuerdo con esta jurisprudencia, no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia constitucional, y la excepcional revisión por esta sala de la actividad probatoria del tribunal de instancia, limitada a la existencia de error patente, arbitrariedad o infracción de norma tasada de prueba, precisa la justificación de la comisión de dicho error fáctico -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión, error que, además, ha de ser inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales y necesariamente referirse a la valoración de un medio de prueba en concreto, todo lo cual obliga a la parte recurrente a exponer cómo, dónde o cuándo se ha producido el error, siendo insuficiente la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución sin mayor concreción -es decir, sin identificar con precisión en qué consiste la supuesta indefensión material-.

Tales exigencias procesales para que pueda revisarse la valoración probatoria por esta sala son incompatibles con un planteamiento de la parte recurrente «"que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas" ( sentencia 572/2019, de 4 de noviembre, citada por las posteriores 116/2020, de 19 de febrero, 639/2020, de 25 de noviembre, 681/2020, de 15 de diciembre, y 351/2021, de 20 de mayo)», e impiden también que pueda prosperar un motivo en el que se mezclan cuestiones procesales y sustantivas, en el que solo se plantean cuestiones procesales, pero carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de las sustantivas (como lo son las referidas, no a la valoración fáctica, sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la valoración jurídica de tales consecuencias solo es susceptible de ser revisada en casación), o, en fin, en el que se plantean solo cuestiones procesales, pero heterogéneas entre sí, como lo son las cuestiones de valoración de la prueba y carga de la prueba (p.ej. sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 7/2020, de 8 de enero), toda vez que "el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba", vulnerándose únicamente el art. 217 LEC "si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración", y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada (p.ej. sentencias 31/2020, de 21 de enero, y 7/2020, de 8 de enero), y que, como ha recordado la referida sentencia 23/2021, con cita de las sentencias 390/2020, de 1 de julio, y 259/2020, de 5 de junio, las cuestiones sobre carga de la prueba solo pueden plantearse por el ordinal 2.º del art. 469.1 LEC».

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que ambos motivos deban ser desestimados por las siguientes razones:

1.ª) Como afirma la parte recurrida, el planteamiento de los dos motivos incurre en graves defectos formales. Así: a) se invocan simultáneamente dos ordinales distintos del art. 469.1, cuando solo el 4.º es el procedente si lo que se plantea es un error patente en la valoración de la prueba; b) para fundamentar la existencia de tal supuesto error no solo es que se cite únicamente como infringido el art. 24 de la Constitución, sin invocar por tanto norma alguna de prueba tasada como vulnerada (lo que implica que la recurrente no identifica la existencia de un error fáctico o de hecho inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales que se refiera a la valoración de un medio de prueba en concreto), sino que se plantean cuestiones procesales heterogéneas, que nada tienen que ver con el referido supuesto error en la valoración probatoria, como lo son la vulneración del principio de aportación de parte o la infracción del deber de respetar las reglas de la carga de la prueba, estas dos últimas, por las razones expuestas, completamente incompatibles entre sí; c) de este confuso planteamiento es también revelador el hecho de que en el encabezamiento de los motivos se citen acumuladamente como infringidos, junto a preceptos procesales heterogéneos, preceptos inequívocamente sustantivos (como los artículos de la Ley 57/1968 y del CC que se citan en ambos motivos), y sobre todo, que uno de los preceptos invocados en el motivo segundo sea el art. 1281 CC (sin distinción de párrafos), por cuanto que, al ser una norma de interpretación contractual, su invocación sugiere que la parte recurrente en puridad no cuestiona el juicio fáctico o material del tribunal sentenciador (esto es, la valoración de un determinado medio de prueba como puede ser la documental privada conformada por los distintos documentos en que se plasman las garantías de Asefa, entre ellos, los certificados individuales de garantía, que en todo caso la Audiencia no ha valorado aisladamente sino en el conjunto del material probatorio), sino que lo que verdaderamente se cuestiona es el juicio de valoración jurídica de dicho tribunal sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a tales garantías, que por ser fruto de la interpretación contractual de las garantías en su conjunto no es cuestión procesal sino sustantiva, solo revisable en casación.

2.ª) Este defectuoso planteamiento permite apreciar, con respecto a los dos motivos, la concurrencia de las causas de inadmisión de falta de claridad y precisión en la formulación del motivo y, por tanto, incumplimiento de los requisitos del escrito de interposición ( art. 473.2. 1.º en relación con art. 469.1, ambos de la LEC) y carencia manifiesta de fundamento ( art. 473.2. 2.º LEC) , que en sentencia deben apreciarse como causas de desestimación (en este sentido p.ej. la sentencia 7/2020, de 8 de enero, citada por las sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 1416/2024, de 28 de octubre, estas dos últimas dictadas en casos sobre la Ley 57/1968).

Recurso de casación

QUINTO.-El único motivo del recurso se funda en infracción de los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968 y 1255 CC, y lo que se argumenta en su desarrollo, en síntesis, es que la sentencia recurrida es contraria la jurisprudencia de esta sala, por no aplicar la Ley 57/1968 a las garantías de Asefa pese a que las partes pactaron someterse a dicho régimen tuitivo, tal y como probaría el hecho de que en las pólizas individuales se hiciera expresa mención a dicha ley.

La parte recurrida se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida es conforme con la doctrina jurisprudencial que excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968 a los que compran con una finalidad no residencial, y con la jurisprudencia sobre el alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra está destinada a inversión, según la cual, en esos casos la garantía se regirá por lo pactado y no por la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la jurisprudencia sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de póliza individual; (ii) que la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, fundada en el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores amparados por dicha normativa, no es aplicable a los compradores inversores; (iii) que en cualquier caso las infracciones denunciadas no afectan a la ratio decidendide la sentencia recurrida, sustentada en que la acción ejercitada estaba prescrita por aplicación del art. 23 LCS (y no del plazo general de prescripción de las acciones personales), lo que implica, para la recurrida, que el recurso carezca de efecto útil; (iv) que la parte recurrente pretende imponer a esta sala su propia interpretación contractual y su propia valoración de la prueba documental, al quedarse con lo que le interesa y obviar, p.ej., que ni en los contratos ni en la póliza colectiva se menciona a la Ley 57/1968, que en esta se hace expresa referencia a la Ley de Contrato de Seguro, y en fin, que el condicionado general que aparece en el reverso de las pólizas individuales es general para todas las pólizas de la misma promoción, y en el mismo se indica, en todo caso, que el seguro se rige en primer lugar por lo aquí pactado, todo lo cual no permite considerar ilógica ni arbitraria la interpretación del tribunal sentenciador sobre que la referencia a la Ley 57/1968 hecha únicamente en las pólizas individuales respondía únicamente a la circunstancia de que el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas de la promoción; (v) que al tener que estar a lo pactado, y tratarse, por tanto, de un seguro de caución no sujeto a la Ley 57/1968, el plazo de prescripción aplicable al mismo era el pactado en el art. 19 de las condiciones de la póliza colectiva de afianzamiento, coincidente con el establecido en el art. 23 LCS; (vi) que no resulta de aplicación al caso la doctrina jurisprudencia contenida en la sentencia 320/2019, de 5 de junio, y posteriores, sobre que el plazo de prescripción es el general del art. 1964 CC, toda vez que esta jurisprudencia se refiere a compraventas amparadas por la Ley 57/1968, lo que no es el caso; y (vii) que, con carácter subsidiario, y para el supuesto de que se estimara el recurso, solo procedería la estimación parcial de la demanda, conforme a las alegaciones de pluspetición contenidas en el escrito de contestación a la demanda.

SEXTO.- 1.La doctrina jurisprudencial de esta sala excluye de la protección de la Ley 57/1968 las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles ( sentencias 826/2024, de 10 de junio, 438/2023, de 29 de marzo, 401/2023, de 23 de marzo, y 358/2023, de 10 de marzo).

Como razonó la sentencia 358/2023, hasta entonces la exclusión de las sociedades mercantiles del ámbito de protección de dicha ley no se había declarado por esta sala de una de forma taxativa, sino en función de lo controvertido en cada caso. En efecto, al ser ya por entonces jurisprudencia constante que la Ley 57/1968 no se aplica a las compraventas con una finalidad no residencial, lo que se venía diciendo es que cuando la compradora fuera una sociedad mercantil la finalidad residencia debía «probarse debidamente». Pero la sentencia 358/2023 da un paso más y concluye que una sociedad mercantil, aunque legalmente deban contar con un domicilio, «es claro que no residen en él», y puesto que no tienen en una necesidad residencial que haya de ser satisfecha con la compra de una vivienda, «por definición», han de ser excluidas del ámbito protector de dicho régimen tuitivo.

La exclusión de las sociedades mercantiles del ámbito de aplicación de dicha ley determina, cuando se reclama responsabilidad a la entidad avalista (o aseguradora), que no proceda declarar su responsabilidad conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de las garantías colectivas otorgadas en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968 (en este sentido, p.ej., la citada sentencia 826/2024, de 10 de junio, y las que en ella se citan).

2.En esta misma línea, sobre la relevancia o alcance del pacto entre un comprador inversor (por tanto, excluido del ámbito de la Ley 57/1968, como ocurre con las sociedades mercantiles) y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la jurisprudencia viene declarando que tal caso la garantía «se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia».

De existir únicamente una garantía colectiva, ya se ha dicho que la no aplicación de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval o certificado individual (p.ej. la sentencia 1416/2024, de 28 de octubre, y las que en ella se citan).

De existir aval o póliza individual, que es lo que acontece en el presente caso y fue también el caso de la sentencia 1416/2024 (referida a una compra no amparada por la Ley 57/1968 por tener por objeto un establecimiento dedicado a farmacia), la garantía se regirá igualmente por lo pactado.

La decisión de la sentencia 1416/2024 de considerar en ese caso que la garantía individual se regía por la Ley 57/1968 no contradice la doctrina expuesta, pues la conclusión de la sentencia recurrida sobre que las partes pactaron la sumisión de la garantía individual al régimen de la Ley 57/1968 fue un juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador que trajo causa de una interpretación contractual que no fue debidamente cuestionada en casación.

SÉPTIMO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) No se cuestiona que las nueve compraventas están excluidas del ámbito de protección de la Ley 57/1968 por razón de ser parte compradora una sociedad mercantil, centrándose la controversia en la relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora en virtud del cual esta se obligó a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas.

2.ª) Pese a que la parte demandante, ahora recurrente, viene insistiendo desde un principio en que fue voluntad de las partes compradora y vendedora el sometimiento de las garantías al régimen tuitivo de la Ley 57/1968, ni la sentencia de primera instancia ni la sentencia recurrida son de esa opinión, pues ambas concluyen que las pólizas individuales, emitidas al amparo de la póliza de afianzamiento colectiva, se regían por la Ley de Contrato de Seguro.

En concreto, la sentencia recurrida razona al respecto (fundamento de derecho segundo, pág. 4 de la sentencia) que el pretendido sometimiento de las pólizas individuales a la Ley 57/1968 «no consta en ninguno de los contratos de compraventa», y que tampoco era prueba de dicho sometimiento el hecho de que se hiciera mención a la referida ley en la póliza colectiva y en los certificados individuales, pues «el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas» de la promoción a la que pertenecían las viviendas objeto del presente litigio y para el sometimiento del mismo a la Ley 57/1968 habría sido necesario que así se hubiera pactado en los contratos, lo que no fue el caso.

3.ª) Esta conclusión de la sentencia recurrida sobre que la Ley 57/1968 no es aplicable al aseguramiento prestado en el presente caso por Asefa, aunque asentada en el juicio fáctico resultante de la valoración de la prueba en su conjunto (y no solo de las pólizas individuales), es una conclusión jurídico-sustantiva fruto de la interpretación de la documentación contractual y referida al seguro en su conjunto, que no ha sido debidamente cuestionada en casación.

Sobre la imposibilidad de revisar una interpretación no cuestionada en casación, la referida sentencia 1416/2024, con cita de las sentencias 598/2023, de 24 de abril, 259/2022, de 29 de marzo, y 193/2021, de 23 de diciembre, recuerda, en lo que ahora interesa, que la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regulan la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario; que por lo tanto las conclusiones del tribunal sentenciador solo pueden revertirse en casación cuestionando específicamente su interpretación por ilógica o ilegal, con cita de las normas pertinentes sobre interpretación contractual (no citadas en el presente recurso); y en fin, que ni siquiera bastaría con que fuese admisible una interpretación alternativa, pues lo relevante es demostrar a esta sala que la interpretación acogida por el tribunal sentenciador en la sentencia recurrida es ilógica o ilegal, respecto de lo cual tampoco nada se ha argumentado en casación.

Esta jurisprudencia es plenamente aplicable a este caso, ya que, como dijimos al desestimar el recurso por infracción procesal, lo que subyace en el planteamiento de la parte recurrente, más que su disconformidad con la valoración de la prueba, es su disconformidad con el juicio de valoración jurídica que asienta la interpretación en que se apoya la decisión del tribunal sentenciador, a pesar de lo cual no cuestiona esta interpretación en casación por ilógica o ilegal, con cita de las normas pertinentes sobre interpretación contractual.

En todo caso, como quiera que algunos de los argumentos de la parte recurrente evidencian su disconformidad con la interpretación contractual, aunque los formulara por el cauce improcedente del recurso por infracción procesal, y con la cita, igualmente no idónea, del art. 1281 CC sin indicación de párrafos, por razones de tutela judicial efectiva debe añadirse que, de la lectura de los contratos, de la póliza colectiva y de los certificados individuales, no cabe extraer la conclusión de que la interpretación acogida por el tribunal sentenciador sea ilógica o ilegal, por más que pudiera ser admisible la interpretación alternativa que defiende la recurrente. En primer lugar, porque no es irrazonable entender, como entiende la Audiencia Provincial, que si las partes hubieran querido someter las garantías al régimen de la Ley 57/1968 deberían haber hecho mención a ella en los contratos, lo que no hicieron. Y en segundo lugar, porque si tenemos en cuenta que las cláusulas de los contratos se han de interpretar las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas, por cuanto «el espíritu del contrato es indivisible y su determinación exige la consideración conjunta de todo lo pactado (canon de la totalidad)» ( sentencia 949/2025, de 17 de junio), tampoco es irrazonable no otorgar aisladamente a la mención de la Ley 57/1968 en los certificados individuales el valor determinante que le otorga la parte recurrente, ya que dichos certificados se emitieron al amparo de la póliza colectiva, en la que, como se ha hecho constar en los antecedentes de la presente resolución, no se mencionaba la Ley 57/1968 sino la Ley de Contrato de Seguro y la Ley 30/1995, y que la mención que se hace a la Ley 57/1968 en las pólizas individuales no solo es que conste en un condicionado general concebido para todos los contratos de la promoción, sino que aparece formulada después de la mención según la cual dichas pólizas individuales debían regirse en primer lugar por lo pactado.

4.º) Aunque la parte recurrente se limita a defender la aplicación de la Ley 57/1968 al caso, es obvio que no comparte la decisión de la sentencia recurrida de considerar prescrita la acción con base en el art. 23 LCS (cuyo tenor también reproduce la póliza colectiva, con la relevante precisión de considerarlo aplicable también a las acciones fundadas en las pólizas individuales). En esta tesitura basta decir que la aplicación al caso de este último precepto obedece, precisamente, a lo anteriormente razonado sobre la procedente sumisión del seguro de Asefa a la Ley de Contrato de Seguro y no a la Ley 57/1968, ya que de haber sido aplicable esta última debería haberse estado a la jurisprudencia que, desde la sentencia de pleno 320/2019, de 5 de junio (anterior a la sentencia recurrida), viene reiterando (p.ej. sentencia 1450/2024, de 5 de noviembre, y las que en ella se citan) que el plazo de prescripción aplicable a la acción contra la aseguradora de la Ley 571968 es el general del art. 1964 CC -quince años en su redacción aplicable- en lugar del previsto en el art. 23 LCS, y que la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación llevada a cabo por la Ley 20/2015 no puede aplicarse retroactivamente en perjuicio del comprador ni puede valorarse como interpretación auténtica de la Ley 57/1968.

OCTAVO.-Desestimados los recursos, procede imponer las costas a la recurrente ( arts. 398.1 y 394.1 LEC) , que además perderá los depósitos constituidos ( d. adicional 15.ª 9 LOPJ) .