Sentencia Civil 958/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6527/2020 de 17 de junio del 2025

PRIMERO.-En el presente litigio, el banco demandado, condenado en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir a los demandantes, hoy recurridos (a la sazón, hijos de los compradores), la totalidad de lo anticipado a cuenta del precio de una vivienda en construcción más los intereses, reitera esencialmente ante esta sala lo que adujo en la contestación a la demanda y en su recurso de apelación sobre la inaplicación de dicha ley al caso porque la compraventa no tuvo una finalidad residencial.

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 5 de mayo de 2008 los cónyuges D. Romulo, arquitecto técnico de profesión, y D.ª Micaela, casados en gananciales y con residencia en DIRECCION000 de Alpedrete (Madrid), actuando como parte compradora, y la entidad L. Cortes Promotora 2002, S.L., (en adelante la promotora), con domicilio social en C/ Eras de Arriba 32 de Alpedrete, como parte vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa (doc. 3 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda en construcción de la urbanización denominada « DIRECCION001», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en el Sector I « DIRECCION002» de Guadarrama (Madrid).

La vivienda se identificaba en el contrato (expositivo tercero) como «vivienda unifamiliar en parcela NUM000, de tipología pareada Modelo 1, con una superficie construida de doscientos siete metros cuadrados (207,00 m2), y distribuido en diversos compartimentos, en una parcela de una superficie aproximada de 420 metros cuadrados». Según el Plan Parcial de Ordenación del Sector I «Los Viveros» (doc. 11 de la demanda), las viviendas afectadas por dicha regulación eran viviendas unifamiliares pareadas que no podía tener más de dos plantas (doc. 11 de la demanda).

En esa fecha ambos compradores eran propietarios de la vivienda sita en el municipio limítrofe de Alpedrete que constituía su residencia habitual (doc. 2 de la contestación, folio 595 de las actuaciones de primera instancia), y además la compradora era titular de otra vivienda sita en la misma localidad (folio 611 de las actuaciones de la primera instancia).

1.2. Del contenido del contrato interesa lo siguiente:

A) Según la estipulación segunda, a cuenta del precio de la vivienda, fijado en 480.000 euros más IVA, la parte compradora debía anticipar 96.000 euros «mediante letras de cambio aceptadas y domiciliadas con fecha de vencimiento 15 de noviembre de 2008. Las letras de cambio se aceptan por el importe de 91.200 euros, ya que se descuentan los intereses generados que ascienden a 4.800 euros». El resto del precio debía entregarse en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante subrogación en el préstamo que el promotor se obligaba a suscribir «con cualquier entidad de crédito».

B) Según la estipulación cuarta, que no forma parte de todos los contratos de compraventa de viviendas de la misma promoción:

«CUARTA.- Cuando llegue la entrega material de la vivienda, la parte compradora podrá optar, bien por transmitirla a un tercero, y designar a este para que intervenga en la escritura de compraventa, o bien que llegado el plazo de DOS AÑOS, es decir, el 05 de mayo de 2010, L. CORTES PROMOTORA 2002, SL, devuelva la cantidad entregada hasta la fecha (96.000 euros), y además haga entrega a la parte compradora de un interés anual sobre la cantidad entregada calculada al 5%, y que asciende a la cantidad de 4.800 euros, el primer año, que han sido entregadas y descontadas de la entrega de 96.000 euros, y la cantidad de 4.800 euros, que correspondería al segundo año.

»La parte compradora, al optar por transmitirla a un tercero, podrá realizarlo, penalizando L. Cortés Promotora 2002, S.L., el cincuenta por ciento del beneficio».

1.3. Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato, la parte compradora anticipó a la promotora un total de 91.200 euros mediante ocho letras de cambio, aceptadas por ese importe, dos de ellas descontadas por Banco Santander, S.A., (en adelante el banco o BS) y las otras seis por Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP, luego también BS), y cuyo importe se ingresó en cuentas abiertas por la promotora en estas entidades bancarias (doc. 19 de la demanda).

1.4. La devolución de las cantidades entregadas a cuenta no estaba garantizada mediante aval o seguro.

1.5. La construcción de vivienda ni siquiera llegó a iniciarse (doc. 20 de la demanda).

1.6. D. Romulo falleció el 18 de enero de 2009.

1.7. Mediante burofax con fecha de recepción 28 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda) D.ª Adela, D. Patricio y D.ª Bernarda, hijos del matrimonio y sucesores mortis causadel comprador, comunicaron a la promotora su decisión de resolver el contrato por incumplimiento contractual de dicha entidad y la reclamaron la devolución de los referidos 96.000 euros más intereses.

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en enero de 2019, a finales de septiembre de 2019 los tres hijos del matrimonio interpusieron la demanda de este litigio contra Banco Santander S.A. (como tal y además como sucesor de BP), solicitando se declarase la responsabilidad del banco demandado con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado BP y BS los ingresos de los compradores sin asegurarse de que la devolución de los anticipos estuviera garantizada, y en consecuencia, que se condenase a BS a restituir a los demandantes la cantidad total de 125.437,55 euros (suma del total anticipado -91.200 euros-, más los intereses legales remuneratorios previstos en dicha ley, devengados por los anticipos desde la fecha de cada pago), más los intereses legales del art. 1108 CC, calculados sobre los 91.200 euros entregados a cuenta y computados desde la demanda hasta la sentencia, y más los procesales del art. 576 LEC, calculados sobre los citados 91.200 euros y computados desde la sentencia hasta el completo pago de la condena.

Aducían, en síntesis, y por lo que ahora interesa: (i) que la promotora había incumplido la obligación entregar la vivienda toda vez que, aunque en el contrato no se había pactado fecha de entrega, del tenor de la referida estipulación cuarta resultaba que la vivienda debía entregarse en mayo de 2010, o como máximo, según otros contratos de compraventa de otros compradores de viviendas de la misma promoción, en febrero de 2011; y (ii) que a pesar de la dificultad de probar el destino de una vivienda que no había llegado a entregarse, existían suficientes indicios de que sí iba a destinarse a residencia habitual del matrimonio, principalmente, que por sus características, de una sola planta, se ajustaba mejor a las necesidades de los compradores (que por su edad no podían subir escaleras) que la vivienda de Alpedrete en la que por entonces residían.

3.BS solicitó la desestimación de la demanda, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial sino meramente especulativa. A este respecto afirmaba, en síntesis: (i) que según la referida estipulación cuarta del contrato, no incluida en otros sobre viviendas de la misma promoción, la vivienda litigiosa se compró, bien con la intención de ser transmitida a un tercero («dar el pase»), opción que obligaba a los compradores dar a la promotora una parte (50%) del beneficio, o bien para financiar a la promotora con el importe de lo anticipado, toda vez que también tenían la opción, al cumplirse los dos años, de recuperar la cantidad anticipada más un interés anual del 5% (que se cifraba en la cantidad de 4.800 euros el primer año, la cual se decía ya recibida por los compradores, por haberse descontado de los referidos 96.000 euros, y otros 4.800 euros el segundo año); (ii) que el comprador, por su profesión de arquitecto técnico y porque residía con su esposa en Alpedrete, a escasos 6 km de Guadarrama, era perfecto conocedor del mercado inmobiliario de la zona; (iii) que la compradora era ya propietaria de otra vivienda unifamiliar en Alpedrete sobre cuya existencia los demandantes nada habían dicho en la demanda y que la información registral revelaba varias operaciones de compraventa de inmuebles realizadas antes y después de la fecha de la compraventa litigiosa; y (iv) que la razón alegada en la demanda, de que la vivienda se adaptaba mejor a las necesidades del matrimonio por ser de una sola planta, no solo no se compadecía con las características de la vivienda según el proyecto de la urbanización (doc. 11 de la demanda), que hablaba de viviendas unifamiliares de tipología pareada y de más de una planta, sino que tampoco se compadecía con la conducta de la compradora tras fallecer su esposo, ya que a pesar de no serle entregada la vivienda litigiosa por no llevarse a cabo su construcción, siguió viviendo en su residencia de Alpedrete, no dudó en comprar otras viviendas en Madrid capital y en la zona de Alpedrete-Guadarrama y esperó diez años para resolver el contrato, toda vez que no constaba reclamación judicial o extrajudicial a la promotora hasta el burofax que remitió el 26 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda).

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Razonó, en síntesis, que la Ley 57/1968 era aplicable al caso por no haberse probado que la compraventa no tuviera una finalidad residencial, sin que fueran indicios suficientes al respecto ni la referida cláusula («la existencia de esta cláusula no supone quedar fuera del perímetro protector de la Ley 57/68 al no acreditarse que se tratara de una cláusula negociada individualmente para ese contrato en concreto»), ni la titularidad de otras viviendas («habida cuenta que la adquisición de una nueva vivienda puede tener perfectamente carácter residencial aun cuando sea compartida con el uso de otras viviendas y la acumulación de cierto patrimonio inmobiliario aparece más bien como fruto de las ganancias obtenidas a lo largo de una vida»).

5.El banco recurrió en apelación reiterando, por lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por inexistencia de finalidad residencial dados los indicios antes apuntados. La parte demandante opuso al respecto que los compradores eran consumidores, que estaban jubilados y querían la vivienda para residir en ella al ser más adecuada a sus necesidades (una sola planta), que no concurrían los indicios que la jurisprudencia valora para colegir la existencia de una finalidad inversora, y en fin, que la carga de la prueba de la finalidad no residencial incumbía al banco, pese a lo cual, no había desplegado el debido esfuerzo probatorio («pudo haber solicitado información, documentación, interrogatorios y testificales a fin de desvirtuar el carácter de consumidor de nuestros mandantes, pero en cambio, sólo se limitó a exponer suposiciones que nada tienen que ver con la realidad y acreditadas por ninguna prueba siquiera indiciaria de tales alegaciones»).

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del banco y confirmó la sentencia apelada. Razona, por lo que ahora interesa y en síntesis, que para apreciar la existencia de finalidad residencial no es óbice, ni el hecho de que en el contrato se hubiera incluido la referida estipulación cuarta (de la que el tribunal sentenciador dice que no cabe descartar que no fuera una condición general y no fruto de la negociación individual), pues la considera tan solo una garantía y un reclamo comercial muy potente, ni tampoco es óbice la cualidad profesional de comprador, ni «la tenencia de otras viviendas, que puede derivar de la simple idea de ahorro y creación de un patrimonio familiar» y no es impedimento para que se decida cambiar de residencia y vivir en la de nueva adquisición, además de no haberse probado que con esas otras viviendas se haya hecho acto de explotación o de especulación que pudiera dar idea de tenerlas con la finalidad de comerciar o negociar con ellas, ni es óbice la distribución interior de la vivienda («que tenga una o dos plantas, es indiferente, como lo es el tiempo en resolver el contrato»).

7.Contra esta última sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta sala, en los que se propugna que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso por ausencia de finalidad residencial.

8.La parte recurrida ha pedido la desestimación de los recursos.

SEGUNDO.-En este caso, conforme permite la jurisprudencia (p.ej. sentencias 1547/2024, 1549/2024 y 1554/2024, las tres 19 de noviembre, 1562/2024 y 1575/2024, las dos de 20 de noviembre, 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, las tres últimas en casos sobre la Ley 57/1968), procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos según la d. final 16.ª 1. regla 6.ª LEC y examinar en primer lugar el recurso de casación, empezando por el motivo segundo de este recurso. Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) El banco recurrente impugna la sentencia recurrida con el argumento principal de que la compraventa no está amparada por la Ley 57/1968 por no tener una finalidad residencial, aunque para ese propósito exponga su discrepancia tanto desde una perspectiva «aparentemente» procesal como sustantiva.

En principio, dicho planteamiento no es contrario a nuestra doctrina, pues como precisó la sentencia 1229/2023, de 14 de septiembre, con cita de las sentencias 529/2023, de 18 de abril, 385/2021, de 7 de junio, 587/2023, de 21 de abril, y 358/2023, de 10 de marzo, la cuestión de si las compraventas están amparadas por la Ley 57/1968 ha sido abordada por esta sala tanto desde una dimensión fáctica-procesal (así ocurrió en las sentencias 529/2023 y 385/2021, en casos en que la sentencia recurrida hizo recaer improcedentemente en el banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de la finalidad no residencial de las compraventas sin valorar adecuadamente los indicios de esa finalidad no residencial oportunamente invocados por la entidad bancaria), como desde una perspectiva jurídico-sustantiva ( sentencias 587/2023 y 358/2023).

Sin embargo, el contenido del único motivo del recurso por infracción procesal y del motivo primero de casación despeja cualquier duda sobre que la única intención de la parte recurrente es cuestionar el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, solo revisable en casación.

2.ª) Así, por lo que respecta al recurso por infracción procesal, es aplicable la jurisprudencia que resumen p.ej. las sentencias 1001/2024, de 15 de julio, y 132/2024, de 5 de febrero, ambas con cita de la sentencia 379/2022, de 5 de mayo, de que «desde un punto de vista formal no basta con citar como infringido el art. 24 de la Constitución» y que «tampoco respeta los límites de la función revisora de la prueba por esta sala el planteamiento "que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre)"». Esta jurisprudencia es aplicable al caso, no solo por la incorrección formal que entraña pretender revisar la valoración conjunta de la prueba con la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución y a partir de las conclusiones que la parte extrae de un medio probatorio (la documental contractual), sino también, y fundamentalmente, porque del desarrollo argumental del motivo único del recurso se desprende con claridad que la discrepancia del banco recurrente no se refiere al juicio fáctico, a las conclusiones probatorias que conforman la base fáctica del juicio de valoración jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial, sino que atañe únicamente a este último, es decir, a las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador a partir de la valoración del conjunto probatorio, del que forma parte el documento contractual (cuya interpretación, en particular de la estipulación cuarta, al no ser una cuestión procesal sino jurídico-sustantiva, el banco pretende revisar en el motivo primero de casación).

3.ª) En cuanto al motivo primero de casación, en primer lugar, porque, de acuerdo con las exigencias de claridad y precisión en la formulación de cada motivo y con la jurisprudencia sobre los requisitos que han de concurrir para revisar en casación la interpretación contractual del tribunal sentenciador, no está permitido citar el art. 1281 CC sin distinción de párrafos, pues contienen reglas interpretativas diferentes cuya infracción no es posible de forma simultánea (p.ej. sentencia 226/2023, de 14 de febrero, con cita de las sentencias 373/2020, de 30 de junio, y 615/2016, de 10 de octubre), ni que la parte recurrente se limite a ofrecer una interpretación alternativa del contrato o sus cláusulas (en este caso, de la estipulación cuarta), ya que, pudiendo ser dicha interpretación una más de las posibles por las que podía optar el tribunal sentenciador, el que en la sentencia recurrida se acogiera otra distinta no implica que esta incurra en ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico (p.ej. la citada sentencia 226/2023, con cita de las sentencias 390/2019, de 3 de julio y 373/2020, de 30 de junio). Y en segundo lugar, como razón fundamental, porque el juicio de valoración jurídica de la sentencia recurrida sobre la existencia de una finalidad residencial no descansa única y exclusivamente en la interpretación del contrato, en particular, de la citada estipulación cuarta del contrato, que además es una interpretación sustancialmente coincidente con la que defiende el propio banco, sino que se apoya en la valoración en conjunto de los indicios alegados por el banco, de los que extrae la conclusión de que no prueban la pretendida finalidad inversora de los compradores.

4.ª) Este conjunto de razones justifica la decisión de examinar primero el motivo segundo de casación, este sí específicamente centrado en cuestionar el juicio de valoración jurídica sobre la finalidad de la compraventa a partir del sustancial respeto a los hechos probados y de la cita como infringidos de la norma sustantiva y de la jurisprudencia aplicables a la controversia, ya que su eventual estimación determinaría la carencia de efecto útil tanto del motivo primero de casación como del recurso por infracción procesal.

Recurso de casación

TERCERO.-El motivo segundo de casación se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que se cita para justificar su interés casacional sobre no aplicación de dicho régimen tuitivo a las compraventas que no tienen una finalidad residencial. En su desarrollo argumental el banco reitera esencialmente lo que adujo al contestar a la demanda y en su recurso de apelación sobre la existencia de múltiples indicios contrarios a dicha finalidad residencial como: (i) la inclusión en el contrato de una estipulación, no incluida en otros contratos sobre viviendas de la misma promoción, que permitía que los compradores pudieran optar entre transmitir la vivienda a un tercero llegado el momento de otorgar la escritura de compraventa o, a partir del segundo año, recuperar lo entregado a cuenta más un interés del 5% por cada año (esto es, 4.800 euros cada año), cantidad que además, por lo que respecta al primer año, recibieron por anticipado; (ii) la condición de arquitecto técnico del comprador y residente en una localidad limítrofe, por cuanto ambas circunstancias le permitían conocer el mercado inmobiliario de la zona; (iii) la circunstancia de que el matrimonio residiera en la localidad cercana de Alpedrete donde además tenían ya otra vivienda; (iv) la circunstancia de que antes y después de comprar la vivienda litigiosa hubieran comprado y vendido otros inmuebles; y (v) la tipología de la vivienda litigiosa, unifamiliar adosada de más de una planta, en la medida que desvirtuaba lo alegado en la demanda de que los compradores querían mudarse a ella por ser, dada su edad, más adecuada a sus necesidades que la de Alpedrete donde residían.

La parte recurrida se opone al motivo negando que sea aplicable al caso la jurisprudencia invocada de contrario por no darse ninguna de las circunstancias que viene tomando en cuenta esta sala para excluir la existencia de finalidad residencial. En concreto, reiterando argumentos ya esgrimidos (en particular, al oponerse al recurso de apelación): (i) se niega que los compradores fueran promotores inmobiliarios o ejercieran una actividad en ese sector (según razona la parte recurrida, porque ser arquitecto técnico no equivale a ello y porque no se ha debatido en las instancias a qué se dedicaba la compradora); (ii) se niega también que se dedicaran a la compra de inmuebles para su reventa o alquiler; (iii) se afirma que en la demanda no solo no se guardó silencio sobre el destino de la vivienda litigiosa sino que se explicó que su compra era para mudarse por ser más adecuada para satisfacer sus necesidades habitacionales (dado que el comprador tenía entonces 79 años), sin que para los recurridos sea un hecho probado que tuviera dos plantas sino que esta era la altura máxima prevista en el planeamiento; (iv) se niega la compra de más de una vivienda de la misma promoción; (v) se niega que por su ubicación o tipología (al no ser un apartamento turístico) quede fuera del ámbito de protección de la Ley 57/1968; (vi) se niega que los compradores obtuvieran una rebaja en el precio; y (vii) se niega que la cláusula cuarta del contrato conllevara las dos opciones que interpreta el banco y se afirma que, en cualquier caso, la existencia de posibilidad de cesión no significa que nos encontremos ante una cláusula negociada individualmente.

CUARTO.-Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un «muy cualificado indicio» por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023).

QUINTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo segundo de casación deba ser estimado porque la sentencia recurrida se aparta de la jurisprudencia de esta sala al no valorar conforme a la misma los indicios concurrentes contrarios al destino residencial de la vivienda, oportunamente alegados por el banco desde un principio y no desvirtuados por las explicaciones ofrecidas por la parte demandante a lo largo del litigio.

En este sentido, es obvio que resulta especialmente relevante la referida cláusula cuarta, cuyos términos permiten interpretarla en el sentido defendido por el banco (y acogido por la propia sentencia recurrida -pág. 5-, por más que esta descarte que de la cláusula se deriven las consecuencias pretendidas por la entidad bancaria con el único argumento de que no consta que fuera una estipulación fruto de la negociación individual) sobre las dos alternativas por las que podía optar la parte compradora: a) transmitir la vivienda a terceros en el momento de su entrega; o b) llegada la fecha establecida (dos años desde la firma), recibir de la promotora la devolución de la cantidad anticipada con un interés anual del 5% por cada año, con la particularidad de que las partes contractuales reconocían que los compradores ya habían recibido por anticipado los 4.800 euros del primer año mediante descuento de los 96.000 que debían entregarse a cuenta (de ahí que no se discuta que se aceptaron letras solo hasta un importe de 91.200 euros). Se trata de una cláusula ciertamente singular, no estereotipada, que no se ha probado que forme parte de otros contratos de la misma promotora y promoción, y cuya interpretación en el conjunto del contrato ( art. 1285 CC) , teniendo en cuenta que no se fijó plazo alguno de entrega de la vivienda, permite considerar razonable la tesis que viene sosteniendo el banco desde su contestación a la demanda de que los compradores no tuvieron la intención de recibir la vivienda sino únicamente la de obtener un rendimiento económico con ella, bien con la plusvalía que obtuvieran al «dar el pase» a un tercero, o bien percibiendo un porcentaje del capital anticipado a la promotora en concepto de interés anual.

Esta tesis no viene sino a corroborarse por la circunstancia de que, pese a ser conocedores desde muchos años antes de que la vivienda no se les iba a entregar, los compradores no dirigieran reclamación alguna a la promotora hasta 2018, y también por la concurrencia de otros dos de los indicios que la jurisprudencia viene tomando en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial: que la compradora ya era dueña de otra vivienda en Alpedrete, dato que se silenció en la demanda, y que las explicaciones de los demandantes al respecto del destino residencial de la vivienda objeto de este litigio no son concluyentes ni tienen refrendo probatorio. En este último sentido, aunque la parte demandante, lejos de guardar silencio en su demanda sobre el destino de la vivienda, trató de justificar su utilización como residencia familiar argumentando que al ser de una sola planta era un inmueble más adecuado a las necesidades de los compradores ya que, por su avanzada edad, no podían subir escaleras, sin embargo tal característica física del inmueble no solo no ha sido acreditada por la parte que la alega (nada se dice al respecto en la demanda, donde se habla solo de vivienda unifamiliar de tipología pareada), sino que tampoco se compadece con la tipología de las viviendas contempladas en el planeamiento proyectado. A lo que cabe añadir, como argumento de cierre, que si, como vienen sosteniendo los demandantes, la compra por sus padres de la vivienda litigiosa respondía a una imperiosa necesidad, por la imposibilidad física o dificultad de los compradores para subir escaleras, esta razón difícilmente se compadece con el hecho de que el matrimonio (y luego la viuda) siguiera viviendo en la que era su residencia familiar en Alpedrete una vez que supieron que la de Guadarrama no se iba a construir.

SEXTO.-En consecuencia, la estimación del motivo segundo del recurso de casación hace innecesario examinar el motivo primero de dicho recurso y el recurso por infracción procesal, y determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar, estimando el recurso de apelación del banco, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar íntegramente la demanda.

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

En cuanto a las costas de la primera instancia, conforme al art. 394.1 LEC, procede imponerlas a la parte demandante porque la demanda se desestima totalmente.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente litigio, el banco demandado, condenado en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir a los demandantes, hoy recurridos (a la sazón, hijos de los compradores), la totalidad de lo anticipado a cuenta del precio de una vivienda en construcción más los intereses, reitera esencialmente ante esta sala lo que adujo en la contestación a la demanda y en su recurso de apelación sobre la inaplicación de dicha ley al caso porque la compraventa no tuvo una finalidad residencial.

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 5 de mayo de 2008 los cónyuges D. Romulo, arquitecto técnico de profesión, y D.ª Micaela, casados en gananciales y con residencia en DIRECCION000 de Alpedrete (Madrid), actuando como parte compradora, y la entidad L. Cortes Promotora 2002, S.L., (en adelante la promotora), con domicilio social en C/ Eras de Arriba 32 de Alpedrete, como parte vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa (doc. 3 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda en construcción de la urbanización denominada « DIRECCION001», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en el Sector I « DIRECCION002» de Guadarrama (Madrid).

La vivienda se identificaba en el contrato (expositivo tercero) como «vivienda unifamiliar en parcela NUM000, de tipología pareada Modelo 1, con una superficie construida de doscientos siete metros cuadrados (207,00 m2), y distribuido en diversos compartimentos, en una parcela de una superficie aproximada de 420 metros cuadrados». Según el Plan Parcial de Ordenación del Sector I «Los Viveros» (doc. 11 de la demanda), las viviendas afectadas por dicha regulación eran viviendas unifamiliares pareadas que no podía tener más de dos plantas (doc. 11 de la demanda).

En esa fecha ambos compradores eran propietarios de la vivienda sita en el municipio limítrofe de Alpedrete que constituía su residencia habitual (doc. 2 de la contestación, folio 595 de las actuaciones de primera instancia), y además la compradora era titular de otra vivienda sita en la misma localidad (folio 611 de las actuaciones de la primera instancia).

1.2. Del contenido del contrato interesa lo siguiente:

A) Según la estipulación segunda, a cuenta del precio de la vivienda, fijado en 480.000 euros más IVA, la parte compradora debía anticipar 96.000 euros «mediante letras de cambio aceptadas y domiciliadas con fecha de vencimiento 15 de noviembre de 2008. Las letras de cambio se aceptan por el importe de 91.200 euros, ya que se descuentan los intereses generados que ascienden a 4.800 euros». El resto del precio debía entregarse en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante subrogación en el préstamo que el promotor se obligaba a suscribir «con cualquier entidad de crédito».

B) Según la estipulación cuarta, que no forma parte de todos los contratos de compraventa de viviendas de la misma promoción:

«CUARTA.- Cuando llegue la entrega material de la vivienda, la parte compradora podrá optar, bien por transmitirla a un tercero, y designar a este para que intervenga en la escritura de compraventa, o bien que llegado el plazo de DOS AÑOS, es decir, el 05 de mayo de 2010, L. CORTES PROMOTORA 2002, SL, devuelva la cantidad entregada hasta la fecha (96.000 euros), y además haga entrega a la parte compradora de un interés anual sobre la cantidad entregada calculada al 5%, y que asciende a la cantidad de 4.800 euros, el primer año, que han sido entregadas y descontadas de la entrega de 96.000 euros, y la cantidad de 4.800 euros, que correspondería al segundo año.

»La parte compradora, al optar por transmitirla a un tercero, podrá realizarlo, penalizando L. Cortés Promotora 2002, S.L., el cincuenta por ciento del beneficio».

1.3. Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato, la parte compradora anticipó a la promotora un total de 91.200 euros mediante ocho letras de cambio, aceptadas por ese importe, dos de ellas descontadas por Banco Santander, S.A., (en adelante el banco o BS) y las otras seis por Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP, luego también BS), y cuyo importe se ingresó en cuentas abiertas por la promotora en estas entidades bancarias (doc. 19 de la demanda).

1.4. La devolución de las cantidades entregadas a cuenta no estaba garantizada mediante aval o seguro.

1.5. La construcción de vivienda ni siquiera llegó a iniciarse (doc. 20 de la demanda).

1.6. D. Romulo falleció el 18 de enero de 2009.

1.7. Mediante burofax con fecha de recepción 28 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda) D.ª Adela, D. Patricio y D.ª Bernarda, hijos del matrimonio y sucesores mortis causadel comprador, comunicaron a la promotora su decisión de resolver el contrato por incumplimiento contractual de dicha entidad y la reclamaron la devolución de los referidos 96.000 euros más intereses.

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en enero de 2019, a finales de septiembre de 2019 los tres hijos del matrimonio interpusieron la demanda de este litigio contra Banco Santander S.A. (como tal y además como sucesor de BP), solicitando se declarase la responsabilidad del banco demandado con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado BP y BS los ingresos de los compradores sin asegurarse de que la devolución de los anticipos estuviera garantizada, y en consecuencia, que se condenase a BS a restituir a los demandantes la cantidad total de 125.437,55 euros (suma del total anticipado -91.200 euros-, más los intereses legales remuneratorios previstos en dicha ley, devengados por los anticipos desde la fecha de cada pago), más los intereses legales del art. 1108 CC, calculados sobre los 91.200 euros entregados a cuenta y computados desde la demanda hasta la sentencia, y más los procesales del art. 576 LEC, calculados sobre los citados 91.200 euros y computados desde la sentencia hasta el completo pago de la condena.

Aducían, en síntesis, y por lo que ahora interesa: (i) que la promotora había incumplido la obligación entregar la vivienda toda vez que, aunque en el contrato no se había pactado fecha de entrega, del tenor de la referida estipulación cuarta resultaba que la vivienda debía entregarse en mayo de 2010, o como máximo, según otros contratos de compraventa de otros compradores de viviendas de la misma promoción, en febrero de 2011; y (ii) que a pesar de la dificultad de probar el destino de una vivienda que no había llegado a entregarse, existían suficientes indicios de que sí iba a destinarse a residencia habitual del matrimonio, principalmente, que por sus características, de una sola planta, se ajustaba mejor a las necesidades de los compradores (que por su edad no podían subir escaleras) que la vivienda de Alpedrete en la que por entonces residían.

3.BS solicitó la desestimación de la demanda, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial sino meramente especulativa. A este respecto afirmaba, en síntesis: (i) que según la referida estipulación cuarta del contrato, no incluida en otros sobre viviendas de la misma promoción, la vivienda litigiosa se compró, bien con la intención de ser transmitida a un tercero («dar el pase»), opción que obligaba a los compradores dar a la promotora una parte (50%) del beneficio, o bien para financiar a la promotora con el importe de lo anticipado, toda vez que también tenían la opción, al cumplirse los dos años, de recuperar la cantidad anticipada más un interés anual del 5% (que se cifraba en la cantidad de 4.800 euros el primer año, la cual se decía ya recibida por los compradores, por haberse descontado de los referidos 96.000 euros, y otros 4.800 euros el segundo año); (ii) que el comprador, por su profesión de arquitecto técnico y porque residía con su esposa en Alpedrete, a escasos 6 km de Guadarrama, era perfecto conocedor del mercado inmobiliario de la zona; (iii) que la compradora era ya propietaria de otra vivienda unifamiliar en Alpedrete sobre cuya existencia los demandantes nada habían dicho en la demanda y que la información registral revelaba varias operaciones de compraventa de inmuebles realizadas antes y después de la fecha de la compraventa litigiosa; y (iv) que la razón alegada en la demanda, de que la vivienda se adaptaba mejor a las necesidades del matrimonio por ser de una sola planta, no solo no se compadecía con las características de la vivienda según el proyecto de la urbanización (doc. 11 de la demanda), que hablaba de viviendas unifamiliares de tipología pareada y de más de una planta, sino que tampoco se compadecía con la conducta de la compradora tras fallecer su esposo, ya que a pesar de no serle entregada la vivienda litigiosa por no llevarse a cabo su construcción, siguió viviendo en su residencia de Alpedrete, no dudó en comprar otras viviendas en Madrid capital y en la zona de Alpedrete-Guadarrama y esperó diez años para resolver el contrato, toda vez que no constaba reclamación judicial o extrajudicial a la promotora hasta el burofax que remitió el 26 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda).

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Razonó, en síntesis, que la Ley 57/1968 era aplicable al caso por no haberse probado que la compraventa no tuviera una finalidad residencial, sin que fueran indicios suficientes al respecto ni la referida cláusula («la existencia de esta cláusula no supone quedar fuera del perímetro protector de la Ley 57/68 al no acreditarse que se tratara de una cláusula negociada individualmente para ese contrato en concreto»), ni la titularidad de otras viviendas («habida cuenta que la adquisición de una nueva vivienda puede tener perfectamente carácter residencial aun cuando sea compartida con el uso de otras viviendas y la acumulación de cierto patrimonio inmobiliario aparece más bien como fruto de las ganancias obtenidas a lo largo de una vida»).

5.El banco recurrió en apelación reiterando, por lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por inexistencia de finalidad residencial dados los indicios antes apuntados. La parte demandante opuso al respecto que los compradores eran consumidores, que estaban jubilados y querían la vivienda para residir en ella al ser más adecuada a sus necesidades (una sola planta), que no concurrían los indicios que la jurisprudencia valora para colegir la existencia de una finalidad inversora, y en fin, que la carga de la prueba de la finalidad no residencial incumbía al banco, pese a lo cual, no había desplegado el debido esfuerzo probatorio («pudo haber solicitado información, documentación, interrogatorios y testificales a fin de desvirtuar el carácter de consumidor de nuestros mandantes, pero en cambio, sólo se limitó a exponer suposiciones que nada tienen que ver con la realidad y acreditadas por ninguna prueba siquiera indiciaria de tales alegaciones»).

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del banco y confirmó la sentencia apelada. Razona, por lo que ahora interesa y en síntesis, que para apreciar la existencia de finalidad residencial no es óbice, ni el hecho de que en el contrato se hubiera incluido la referida estipulación cuarta (de la que el tribunal sentenciador dice que no cabe descartar que no fuera una condición general y no fruto de la negociación individual), pues la considera tan solo una garantía y un reclamo comercial muy potente, ni tampoco es óbice la cualidad profesional de comprador, ni «la tenencia de otras viviendas, que puede derivar de la simple idea de ahorro y creación de un patrimonio familiar» y no es impedimento para que se decida cambiar de residencia y vivir en la de nueva adquisición, además de no haberse probado que con esas otras viviendas se haya hecho acto de explotación o de especulación que pudiera dar idea de tenerlas con la finalidad de comerciar o negociar con ellas, ni es óbice la distribución interior de la vivienda («que tenga una o dos plantas, es indiferente, como lo es el tiempo en resolver el contrato»).

7.Contra esta última sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta sala, en los que se propugna que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso por ausencia de finalidad residencial.

8.La parte recurrida ha pedido la desestimación de los recursos.

SEGUNDO.-En este caso, conforme permite la jurisprudencia (p.ej. sentencias 1547/2024, 1549/2024 y 1554/2024, las tres 19 de noviembre, 1562/2024 y 1575/2024, las dos de 20 de noviembre, 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, las tres últimas en casos sobre la Ley 57/1968), procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos según la d. final 16.ª 1. regla 6.ª LEC y examinar en primer lugar el recurso de casación, empezando por el motivo segundo de este recurso. Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) El banco recurrente impugna la sentencia recurrida con el argumento principal de que la compraventa no está amparada por la Ley 57/1968 por no tener una finalidad residencial, aunque para ese propósito exponga su discrepancia tanto desde una perspectiva «aparentemente» procesal como sustantiva.

En principio, dicho planteamiento no es contrario a nuestra doctrina, pues como precisó la sentencia 1229/2023, de 14 de septiembre, con cita de las sentencias 529/2023, de 18 de abril, 385/2021, de 7 de junio, 587/2023, de 21 de abril, y 358/2023, de 10 de marzo, la cuestión de si las compraventas están amparadas por la Ley 57/1968 ha sido abordada por esta sala tanto desde una dimensión fáctica-procesal (así ocurrió en las sentencias 529/2023 y 385/2021, en casos en que la sentencia recurrida hizo recaer improcedentemente en el banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de la finalidad no residencial de las compraventas sin valorar adecuadamente los indicios de esa finalidad no residencial oportunamente invocados por la entidad bancaria), como desde una perspectiva jurídico-sustantiva ( sentencias 587/2023 y 358/2023).

Sin embargo, el contenido del único motivo del recurso por infracción procesal y del motivo primero de casación despeja cualquier duda sobre que la única intención de la parte recurrente es cuestionar el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, solo revisable en casación.

2.ª) Así, por lo que respecta al recurso por infracción procesal, es aplicable la jurisprudencia que resumen p.ej. las sentencias 1001/2024, de 15 de julio, y 132/2024, de 5 de febrero, ambas con cita de la sentencia 379/2022, de 5 de mayo, de que «desde un punto de vista formal no basta con citar como infringido el art. 24 de la Constitución» y que «tampoco respeta los límites de la función revisora de la prueba por esta sala el planteamiento "que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre)"». Esta jurisprudencia es aplicable al caso, no solo por la incorrección formal que entraña pretender revisar la valoración conjunta de la prueba con la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución y a partir de las conclusiones que la parte extrae de un medio probatorio (la documental contractual), sino también, y fundamentalmente, porque del desarrollo argumental del motivo único del recurso se desprende con claridad que la discrepancia del banco recurrente no se refiere al juicio fáctico, a las conclusiones probatorias que conforman la base fáctica del juicio de valoración jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial, sino que atañe únicamente a este último, es decir, a las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador a partir de la valoración del conjunto probatorio, del que forma parte el documento contractual (cuya interpretación, en particular de la estipulación cuarta, al no ser una cuestión procesal sino jurídico-sustantiva, el banco pretende revisar en el motivo primero de casación).

3.ª) En cuanto al motivo primero de casación, en primer lugar, porque, de acuerdo con las exigencias de claridad y precisión en la formulación de cada motivo y con la jurisprudencia sobre los requisitos que han de concurrir para revisar en casación la interpretación contractual del tribunal sentenciador, no está permitido citar el art. 1281 CC sin distinción de párrafos, pues contienen reglas interpretativas diferentes cuya infracción no es posible de forma simultánea (p.ej. sentencia 226/2023, de 14 de febrero, con cita de las sentencias 373/2020, de 30 de junio, y 615/2016, de 10 de octubre), ni que la parte recurrente se limite a ofrecer una interpretación alternativa del contrato o sus cláusulas (en este caso, de la estipulación cuarta), ya que, pudiendo ser dicha interpretación una más de las posibles por las que podía optar el tribunal sentenciador, el que en la sentencia recurrida se acogiera otra distinta no implica que esta incurra en ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico (p.ej. la citada sentencia 226/2023, con cita de las sentencias 390/2019, de 3 de julio y 373/2020, de 30 de junio). Y en segundo lugar, como razón fundamental, porque el juicio de valoración jurídica de la sentencia recurrida sobre la existencia de una finalidad residencial no descansa única y exclusivamente en la interpretación del contrato, en particular, de la citada estipulación cuarta del contrato, que además es una interpretación sustancialmente coincidente con la que defiende el propio banco, sino que se apoya en la valoración en conjunto de los indicios alegados por el banco, de los que extrae la conclusión de que no prueban la pretendida finalidad inversora de los compradores.

4.ª) Este conjunto de razones justifica la decisión de examinar primero el motivo segundo de casación, este sí específicamente centrado en cuestionar el juicio de valoración jurídica sobre la finalidad de la compraventa a partir del sustancial respeto a los hechos probados y de la cita como infringidos de la norma sustantiva y de la jurisprudencia aplicables a la controversia, ya que su eventual estimación determinaría la carencia de efecto útil tanto del motivo primero de casación como del recurso por infracción procesal.

Recurso de casación

TERCERO.-El motivo segundo de casación se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que se cita para justificar su interés casacional sobre no aplicación de dicho régimen tuitivo a las compraventas que no tienen una finalidad residencial. En su desarrollo argumental el banco reitera esencialmente lo que adujo al contestar a la demanda y en su recurso de apelación sobre la existencia de múltiples indicios contrarios a dicha finalidad residencial como: (i) la inclusión en el contrato de una estipulación, no incluida en otros contratos sobre viviendas de la misma promoción, que permitía que los compradores pudieran optar entre transmitir la vivienda a un tercero llegado el momento de otorgar la escritura de compraventa o, a partir del segundo año, recuperar lo entregado a cuenta más un interés del 5% por cada año (esto es, 4.800 euros cada año), cantidad que además, por lo que respecta al primer año, recibieron por anticipado; (ii) la condición de arquitecto técnico del comprador y residente en una localidad limítrofe, por cuanto ambas circunstancias le permitían conocer el mercado inmobiliario de la zona; (iii) la circunstancia de que el matrimonio residiera en la localidad cercana de Alpedrete donde además tenían ya otra vivienda; (iv) la circunstancia de que antes y después de comprar la vivienda litigiosa hubieran comprado y vendido otros inmuebles; y (v) la tipología de la vivienda litigiosa, unifamiliar adosada de más de una planta, en la medida que desvirtuaba lo alegado en la demanda de que los compradores querían mudarse a ella por ser, dada su edad, más adecuada a sus necesidades que la de Alpedrete donde residían.

La parte recurrida se opone al motivo negando que sea aplicable al caso la jurisprudencia invocada de contrario por no darse ninguna de las circunstancias que viene tomando en cuenta esta sala para excluir la existencia de finalidad residencial. En concreto, reiterando argumentos ya esgrimidos (en particular, al oponerse al recurso de apelación): (i) se niega que los compradores fueran promotores inmobiliarios o ejercieran una actividad en ese sector (según razona la parte recurrida, porque ser arquitecto técnico no equivale a ello y porque no se ha debatido en las instancias a qué se dedicaba la compradora); (ii) se niega también que se dedicaran a la compra de inmuebles para su reventa o alquiler; (iii) se afirma que en la demanda no solo no se guardó silencio sobre el destino de la vivienda litigiosa sino que se explicó que su compra era para mudarse por ser más adecuada para satisfacer sus necesidades habitacionales (dado que el comprador tenía entonces 79 años), sin que para los recurridos sea un hecho probado que tuviera dos plantas sino que esta era la altura máxima prevista en el planeamiento; (iv) se niega la compra de más de una vivienda de la misma promoción; (v) se niega que por su ubicación o tipología (al no ser un apartamento turístico) quede fuera del ámbito de protección de la Ley 57/1968; (vi) se niega que los compradores obtuvieran una rebaja en el precio; y (vii) se niega que la cláusula cuarta del contrato conllevara las dos opciones que interpreta el banco y se afirma que, en cualquier caso, la existencia de posibilidad de cesión no significa que nos encontremos ante una cláusula negociada individualmente.

CUARTO.-Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un «muy cualificado indicio» por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023).

QUINTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo segundo de casación deba ser estimado porque la sentencia recurrida se aparta de la jurisprudencia de esta sala al no valorar conforme a la misma los indicios concurrentes contrarios al destino residencial de la vivienda, oportunamente alegados por el banco desde un principio y no desvirtuados por las explicaciones ofrecidas por la parte demandante a lo largo del litigio.

En este sentido, es obvio que resulta especialmente relevante la referida cláusula cuarta, cuyos términos permiten interpretarla en el sentido defendido por el banco (y acogido por la propia sentencia recurrida -pág. 5-, por más que esta descarte que de la cláusula se deriven las consecuencias pretendidas por la entidad bancaria con el único argumento de que no consta que fuera una estipulación fruto de la negociación individual) sobre las dos alternativas por las que podía optar la parte compradora: a) transmitir la vivienda a terceros en el momento de su entrega; o b) llegada la fecha establecida (dos años desde la firma), recibir de la promotora la devolución de la cantidad anticipada con un interés anual del 5% por cada año, con la particularidad de que las partes contractuales reconocían que los compradores ya habían recibido por anticipado los 4.800 euros del primer año mediante descuento de los 96.000 que debían entregarse a cuenta (de ahí que no se discuta que se aceptaron letras solo hasta un importe de 91.200 euros). Se trata de una cláusula ciertamente singular, no estereotipada, que no se ha probado que forme parte de otros contratos de la misma promotora y promoción, y cuya interpretación en el conjunto del contrato ( art. 1285 CC) , teniendo en cuenta que no se fijó plazo alguno de entrega de la vivienda, permite considerar razonable la tesis que viene sosteniendo el banco desde su contestación a la demanda de que los compradores no tuvieron la intención de recibir la vivienda sino únicamente la de obtener un rendimiento económico con ella, bien con la plusvalía que obtuvieran al «dar el pase» a un tercero, o bien percibiendo un porcentaje del capital anticipado a la promotora en concepto de interés anual.

Esta tesis no viene sino a corroborarse por la circunstancia de que, pese a ser conocedores desde muchos años antes de que la vivienda no se les iba a entregar, los compradores no dirigieran reclamación alguna a la promotora hasta 2018, y también por la concurrencia de otros dos de los indicios que la jurisprudencia viene tomando en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial: que la compradora ya era dueña de otra vivienda en Alpedrete, dato que se silenció en la demanda, y que las explicaciones de los demandantes al respecto del destino residencial de la vivienda objeto de este litigio no son concluyentes ni tienen refrendo probatorio. En este último sentido, aunque la parte demandante, lejos de guardar silencio en su demanda sobre el destino de la vivienda, trató de justificar su utilización como residencia familiar argumentando que al ser de una sola planta era un inmueble más adecuado a las necesidades de los compradores ya que, por su avanzada edad, no podían subir escaleras, sin embargo tal característica física del inmueble no solo no ha sido acreditada por la parte que la alega (nada se dice al respecto en la demanda, donde se habla solo de vivienda unifamiliar de tipología pareada), sino que tampoco se compadece con la tipología de las viviendas contempladas en el planeamiento proyectado. A lo que cabe añadir, como argumento de cierre, que si, como vienen sosteniendo los demandantes, la compra por sus padres de la vivienda litigiosa respondía a una imperiosa necesidad, por la imposibilidad física o dificultad de los compradores para subir escaleras, esta razón difícilmente se compadece con el hecho de que el matrimonio (y luego la viuda) siguiera viviendo en la que era su residencia familiar en Alpedrete una vez que supieron que la de Guadarrama no se iba a construir.

SEXTO.-En consecuencia, la estimación del motivo segundo del recurso de casación hace innecesario examinar el motivo primero de dicho recurso y el recurso por infracción procesal, y determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar, estimando el recurso de apelación del banco, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar íntegramente la demanda.

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

En cuanto a las costas de la primera instancia, conforme al art. 394.1 LEC, procede imponerlas a la parte demandante porque la demanda se desestima totalmente.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

PRIMERO.-En el presente litigio, el banco demandado, condenado en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a restituir a los demandantes, hoy recurridos (a la sazón, hijos de los compradores), la totalidad de lo anticipado a cuenta del precio de una vivienda en construcción más los intereses, reitera esencialmente ante esta sala lo que adujo en la contestación a la demanda y en su recurso de apelación sobre la inaplicación de dicha ley al caso porque la compraventa no tuvo una finalidad residencial.

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 5 de mayo de 2008 los cónyuges D. Romulo, arquitecto técnico de profesión, y D.ª Micaela, casados en gananciales y con residencia en DIRECCION000 de Alpedrete (Madrid), actuando como parte compradora, y la entidad L. Cortes Promotora 2002, S.L., (en adelante la promotora), con domicilio social en C/ Eras de Arriba 32 de Alpedrete, como parte vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa (doc. 3 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda en construcción de la urbanización denominada « DIRECCION001», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en el Sector I « DIRECCION002» de Guadarrama (Madrid).

La vivienda se identificaba en el contrato (expositivo tercero) como «vivienda unifamiliar en parcela NUM000, de tipología pareada Modelo 1, con una superficie construida de doscientos siete metros cuadrados (207,00 m2), y distribuido en diversos compartimentos, en una parcela de una superficie aproximada de 420 metros cuadrados». Según el Plan Parcial de Ordenación del Sector I «Los Viveros» (doc. 11 de la demanda), las viviendas afectadas por dicha regulación eran viviendas unifamiliares pareadas que no podía tener más de dos plantas (doc. 11 de la demanda).

En esa fecha ambos compradores eran propietarios de la vivienda sita en el municipio limítrofe de Alpedrete que constituía su residencia habitual (doc. 2 de la contestación, folio 595 de las actuaciones de primera instancia), y además la compradora era titular de otra vivienda sita en la misma localidad (folio 611 de las actuaciones de la primera instancia).

1.2. Del contenido del contrato interesa lo siguiente:

A) Según la estipulación segunda, a cuenta del precio de la vivienda, fijado en 480.000 euros más IVA, la parte compradora debía anticipar 96.000 euros «mediante letras de cambio aceptadas y domiciliadas con fecha de vencimiento 15 de noviembre de 2008. Las letras de cambio se aceptan por el importe de 91.200 euros, ya que se descuentan los intereses generados que ascienden a 4.800 euros». El resto del precio debía entregarse en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante subrogación en el préstamo que el promotor se obligaba a suscribir «con cualquier entidad de crédito».

B) Según la estipulación cuarta, que no forma parte de todos los contratos de compraventa de viviendas de la misma promoción:

«CUARTA.- Cuando llegue la entrega material de la vivienda, la parte compradora podrá optar, bien por transmitirla a un tercero, y designar a este para que intervenga en la escritura de compraventa, o bien que llegado el plazo de DOS AÑOS, es decir, el 05 de mayo de 2010, L. CORTES PROMOTORA 2002, SL, devuelva la cantidad entregada hasta la fecha (96.000 euros), y además haga entrega a la parte compradora de un interés anual sobre la cantidad entregada calculada al 5%, y que asciende a la cantidad de 4.800 euros, el primer año, que han sido entregadas y descontadas de la entrega de 96.000 euros, y la cantidad de 4.800 euros, que correspondería al segundo año.

»La parte compradora, al optar por transmitirla a un tercero, podrá realizarlo, penalizando L. Cortés Promotora 2002, S.L., el cincuenta por ciento del beneficio».

1.3. Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato, la parte compradora anticipó a la promotora un total de 91.200 euros mediante ocho letras de cambio, aceptadas por ese importe, dos de ellas descontadas por Banco Santander, S.A., (en adelante el banco o BS) y las otras seis por Banco Popular Español, S.A., (en adelante BP, luego también BS), y cuyo importe se ingresó en cuentas abiertas por la promotora en estas entidades bancarias (doc. 19 de la demanda).

1.4. La devolución de las cantidades entregadas a cuenta no estaba garantizada mediante aval o seguro.

1.5. La construcción de vivienda ni siquiera llegó a iniciarse (doc. 20 de la demanda).

1.6. D. Romulo falleció el 18 de enero de 2009.

1.7. Mediante burofax con fecha de recepción 28 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda) D.ª Adela, D. Patricio y D.ª Bernarda, hijos del matrimonio y sucesores mortis causadel comprador, comunicaron a la promotora su decisión de resolver el contrato por incumplimiento contractual de dicha entidad y la reclamaron la devolución de los referidos 96.000 euros más intereses.

2.Al no atender el banco el previo requerimiento extrajudicial, hecho en enero de 2019, a finales de septiembre de 2019 los tres hijos del matrimonio interpusieron la demanda de este litigio contra Banco Santander S.A. (como tal y además como sucesor de BP), solicitando se declarase la responsabilidad del banco demandado con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber aceptado BP y BS los ingresos de los compradores sin asegurarse de que la devolución de los anticipos estuviera garantizada, y en consecuencia, que se condenase a BS a restituir a los demandantes la cantidad total de 125.437,55 euros (suma del total anticipado -91.200 euros-, más los intereses legales remuneratorios previstos en dicha ley, devengados por los anticipos desde la fecha de cada pago), más los intereses legales del art. 1108 CC, calculados sobre los 91.200 euros entregados a cuenta y computados desde la demanda hasta la sentencia, y más los procesales del art. 576 LEC, calculados sobre los citados 91.200 euros y computados desde la sentencia hasta el completo pago de la condena.

Aducían, en síntesis, y por lo que ahora interesa: (i) que la promotora había incumplido la obligación entregar la vivienda toda vez que, aunque en el contrato no se había pactado fecha de entrega, del tenor de la referida estipulación cuarta resultaba que la vivienda debía entregarse en mayo de 2010, o como máximo, según otros contratos de compraventa de otros compradores de viviendas de la misma promoción, en febrero de 2011; y (ii) que a pesar de la dificultad de probar el destino de una vivienda que no había llegado a entregarse, existían suficientes indicios de que sí iba a destinarse a residencia habitual del matrimonio, principalmente, que por sus características, de una sola planta, se ajustaba mejor a las necesidades de los compradores (que por su edad no podían subir escaleras) que la vivienda de Alpedrete en la que por entonces residían.

3.BS solicitó la desestimación de la demanda, entre otras razones y por lo que ahora interesa, porque la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial sino meramente especulativa. A este respecto afirmaba, en síntesis: (i) que según la referida estipulación cuarta del contrato, no incluida en otros sobre viviendas de la misma promoción, la vivienda litigiosa se compró, bien con la intención de ser transmitida a un tercero («dar el pase»), opción que obligaba a los compradores dar a la promotora una parte (50%) del beneficio, o bien para financiar a la promotora con el importe de lo anticipado, toda vez que también tenían la opción, al cumplirse los dos años, de recuperar la cantidad anticipada más un interés anual del 5% (que se cifraba en la cantidad de 4.800 euros el primer año, la cual se decía ya recibida por los compradores, por haberse descontado de los referidos 96.000 euros, y otros 4.800 euros el segundo año); (ii) que el comprador, por su profesión de arquitecto técnico y porque residía con su esposa en Alpedrete, a escasos 6 km de Guadarrama, era perfecto conocedor del mercado inmobiliario de la zona; (iii) que la compradora era ya propietaria de otra vivienda unifamiliar en Alpedrete sobre cuya existencia los demandantes nada habían dicho en la demanda y que la información registral revelaba varias operaciones de compraventa de inmuebles realizadas antes y después de la fecha de la compraventa litigiosa; y (iv) que la razón alegada en la demanda, de que la vivienda se adaptaba mejor a las necesidades del matrimonio por ser de una sola planta, no solo no se compadecía con las características de la vivienda según el proyecto de la urbanización (doc. 11 de la demanda), que hablaba de viviendas unifamiliares de tipología pareada y de más de una planta, sino que tampoco se compadecía con la conducta de la compradora tras fallecer su esposo, ya que a pesar de no serle entregada la vivienda litigiosa por no llevarse a cabo su construcción, siguió viviendo en su residencia de Alpedrete, no dudó en comprar otras viviendas en Madrid capital y en la zona de Alpedrete-Guadarrama y esperó diez años para resolver el contrato, toda vez que no constaba reclamación judicial o extrajudicial a la promotora hasta el burofax que remitió el 26 de septiembre de 2018 (doc. 21 de la demanda).

4.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Razonó, en síntesis, que la Ley 57/1968 era aplicable al caso por no haberse probado que la compraventa no tuviera una finalidad residencial, sin que fueran indicios suficientes al respecto ni la referida cláusula («la existencia de esta cláusula no supone quedar fuera del perímetro protector de la Ley 57/68 al no acreditarse que se tratara de una cláusula negociada individualmente para ese contrato en concreto»), ni la titularidad de otras viviendas («habida cuenta que la adquisición de una nueva vivienda puede tener perfectamente carácter residencial aun cuando sea compartida con el uso de otras viviendas y la acumulación de cierto patrimonio inmobiliario aparece más bien como fruto de las ganancias obtenidas a lo largo de una vida»).

5.El banco recurrió en apelación reiterando, por lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por inexistencia de finalidad residencial dados los indicios antes apuntados. La parte demandante opuso al respecto que los compradores eran consumidores, que estaban jubilados y querían la vivienda para residir en ella al ser más adecuada a sus necesidades (una sola planta), que no concurrían los indicios que la jurisprudencia valora para colegir la existencia de una finalidad inversora, y en fin, que la carga de la prueba de la finalidad no residencial incumbía al banco, pese a lo cual, no había desplegado el debido esfuerzo probatorio («pudo haber solicitado información, documentación, interrogatorios y testificales a fin de desvirtuar el carácter de consumidor de nuestros mandantes, pero en cambio, sólo se limitó a exponer suposiciones que nada tienen que ver con la realidad y acreditadas por ninguna prueba siquiera indiciaria de tales alegaciones»).

6.La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación del banco y confirmó la sentencia apelada. Razona, por lo que ahora interesa y en síntesis, que para apreciar la existencia de finalidad residencial no es óbice, ni el hecho de que en el contrato se hubiera incluido la referida estipulación cuarta (de la que el tribunal sentenciador dice que no cabe descartar que no fuera una condición general y no fruto de la negociación individual), pues la considera tan solo una garantía y un reclamo comercial muy potente, ni tampoco es óbice la cualidad profesional de comprador, ni «la tenencia de otras viviendas, que puede derivar de la simple idea de ahorro y creación de un patrimonio familiar» y no es impedimento para que se decida cambiar de residencia y vivir en la de nueva adquisición, además de no haberse probado que con esas otras viviendas se haya hecho acto de explotación o de especulación que pudiera dar idea de tenerlas con la finalidad de comerciar o negociar con ellas, ni es óbice la distribución interior de la vivienda («que tenga una o dos plantas, es indiferente, como lo es el tiempo en resolver el contrato»).

7.Contra esta última sentencia el banco ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta sala, en los que se propugna que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso por ausencia de finalidad residencial.

8.La parte recurrida ha pedido la desestimación de los recursos.

SEGUNDO.-En este caso, conforme permite la jurisprudencia (p.ej. sentencias 1547/2024, 1549/2024 y 1554/2024, las tres 19 de noviembre, 1562/2024 y 1575/2024, las dos de 20 de noviembre, 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo, y 53/2022, de 31 de enero, las tres últimas en casos sobre la Ley 57/1968), procede alterar el orden legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos según la d. final 16.ª 1. regla 6.ª LEC y examinar en primer lugar el recurso de casación, empezando por el motivo segundo de este recurso. Esta decisión se funda en las siguientes razones:

1.ª) El banco recurrente impugna la sentencia recurrida con el argumento principal de que la compraventa no está amparada por la Ley 57/1968 por no tener una finalidad residencial, aunque para ese propósito exponga su discrepancia tanto desde una perspectiva «aparentemente» procesal como sustantiva.

En principio, dicho planteamiento no es contrario a nuestra doctrina, pues como precisó la sentencia 1229/2023, de 14 de septiembre, con cita de las sentencias 529/2023, de 18 de abril, 385/2021, de 7 de junio, 587/2023, de 21 de abril, y 358/2023, de 10 de marzo, la cuestión de si las compraventas están amparadas por la Ley 57/1968 ha sido abordada por esta sala tanto desde una dimensión fáctica-procesal (así ocurrió en las sentencias 529/2023 y 385/2021, en casos en que la sentencia recurrida hizo recaer improcedentemente en el banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de la finalidad no residencial de las compraventas sin valorar adecuadamente los indicios de esa finalidad no residencial oportunamente invocados por la entidad bancaria), como desde una perspectiva jurídico-sustantiva ( sentencias 587/2023 y 358/2023).

Sin embargo, el contenido del único motivo del recurso por infracción procesal y del motivo primero de casación despeja cualquier duda sobre que la única intención de la parte recurrente es cuestionar el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador, solo revisable en casación.

2.ª) Así, por lo que respecta al recurso por infracción procesal, es aplicable la jurisprudencia que resumen p.ej. las sentencias 1001/2024, de 15 de julio, y 132/2024, de 5 de febrero, ambas con cita de la sentencia 379/2022, de 5 de mayo, de que «desde un punto de vista formal no basta con citar como infringido el art. 24 de la Constitución» y que «tampoco respeta los límites de la función revisora de la prueba por esta sala el planteamiento "que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre)"». Esta jurisprudencia es aplicable al caso, no solo por la incorrección formal que entraña pretender revisar la valoración conjunta de la prueba con la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución y a partir de las conclusiones que la parte extrae de un medio probatorio (la documental contractual), sino también, y fundamentalmente, porque del desarrollo argumental del motivo único del recurso se desprende con claridad que la discrepancia del banco recurrente no se refiere al juicio fáctico, a las conclusiones probatorias que conforman la base fáctica del juicio de valoración jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial, sino que atañe únicamente a este último, es decir, a las consecuencias jurídicas extraídas por el tribunal sentenciador a partir de la valoración del conjunto probatorio, del que forma parte el documento contractual (cuya interpretación, en particular de la estipulación cuarta, al no ser una cuestión procesal sino jurídico-sustantiva, el banco pretende revisar en el motivo primero de casación).

3.ª) En cuanto al motivo primero de casación, en primer lugar, porque, de acuerdo con las exigencias de claridad y precisión en la formulación de cada motivo y con la jurisprudencia sobre los requisitos que han de concurrir para revisar en casación la interpretación contractual del tribunal sentenciador, no está permitido citar el art. 1281 CC sin distinción de párrafos, pues contienen reglas interpretativas diferentes cuya infracción no es posible de forma simultánea (p.ej. sentencia 226/2023, de 14 de febrero, con cita de las sentencias 373/2020, de 30 de junio, y 615/2016, de 10 de octubre), ni que la parte recurrente se limite a ofrecer una interpretación alternativa del contrato o sus cláusulas (en este caso, de la estipulación cuarta), ya que, pudiendo ser dicha interpretación una más de las posibles por las que podía optar el tribunal sentenciador, el que en la sentencia recurrida se acogiera otra distinta no implica que esta incurra en ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico (p.ej. la citada sentencia 226/2023, con cita de las sentencias 390/2019, de 3 de julio y 373/2020, de 30 de junio). Y en segundo lugar, como razón fundamental, porque el juicio de valoración jurídica de la sentencia recurrida sobre la existencia de una finalidad residencial no descansa única y exclusivamente en la interpretación del contrato, en particular, de la citada estipulación cuarta del contrato, que además es una interpretación sustancialmente coincidente con la que defiende el propio banco, sino que se apoya en la valoración en conjunto de los indicios alegados por el banco, de los que extrae la conclusión de que no prueban la pretendida finalidad inversora de los compradores.

4.ª) Este conjunto de razones justifica la decisión de examinar primero el motivo segundo de casación, este sí específicamente centrado en cuestionar el juicio de valoración jurídica sobre la finalidad de la compraventa a partir del sustancial respeto a los hechos probados y de la cita como infringidos de la norma sustantiva y de la jurisprudencia aplicables a la controversia, ya que su eventual estimación determinaría la carencia de efecto útil tanto del motivo primero de casación como del recurso por infracción procesal.

Recurso de casación

TERCERO.-El motivo segundo de casación se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia de esta sala que se cita para justificar su interés casacional sobre no aplicación de dicho régimen tuitivo a las compraventas que no tienen una finalidad residencial. En su desarrollo argumental el banco reitera esencialmente lo que adujo al contestar a la demanda y en su recurso de apelación sobre la existencia de múltiples indicios contrarios a dicha finalidad residencial como: (i) la inclusión en el contrato de una estipulación, no incluida en otros contratos sobre viviendas de la misma promoción, que permitía que los compradores pudieran optar entre transmitir la vivienda a un tercero llegado el momento de otorgar la escritura de compraventa o, a partir del segundo año, recuperar lo entregado a cuenta más un interés del 5% por cada año (esto es, 4.800 euros cada año), cantidad que además, por lo que respecta al primer año, recibieron por anticipado; (ii) la condición de arquitecto técnico del comprador y residente en una localidad limítrofe, por cuanto ambas circunstancias le permitían conocer el mercado inmobiliario de la zona; (iii) la circunstancia de que el matrimonio residiera en la localidad cercana de Alpedrete donde además tenían ya otra vivienda; (iv) la circunstancia de que antes y después de comprar la vivienda litigiosa hubieran comprado y vendido otros inmuebles; y (v) la tipología de la vivienda litigiosa, unifamiliar adosada de más de una planta, en la medida que desvirtuaba lo alegado en la demanda de que los compradores querían mudarse a ella por ser, dada su edad, más adecuada a sus necesidades que la de Alpedrete donde residían.

La parte recurrida se opone al motivo negando que sea aplicable al caso la jurisprudencia invocada de contrario por no darse ninguna de las circunstancias que viene tomando en cuenta esta sala para excluir la existencia de finalidad residencial. En concreto, reiterando argumentos ya esgrimidos (en particular, al oponerse al recurso de apelación): (i) se niega que los compradores fueran promotores inmobiliarios o ejercieran una actividad en ese sector (según razona la parte recurrida, porque ser arquitecto técnico no equivale a ello y porque no se ha debatido en las instancias a qué se dedicaba la compradora); (ii) se niega también que se dedicaran a la compra de inmuebles para su reventa o alquiler; (iii) se afirma que en la demanda no solo no se guardó silencio sobre el destino de la vivienda litigiosa sino que se explicó que su compra era para mudarse por ser más adecuada para satisfacer sus necesidades habitacionales (dado que el comprador tenía entonces 79 años), sin que para los recurridos sea un hecho probado que tuviera dos plantas sino que esta era la altura máxima prevista en el planeamiento; (iv) se niega la compra de más de una vivienda de la misma promoción; (v) se niega que por su ubicación o tipología (al no ser un apartamento turístico) quede fuera del ámbito de protección de la Ley 57/1968; (vi) se niega que los compradores obtuvieran una rebaja en el precio; y (vii) se niega que la cláusula cuarta del contrato conllevara las dos opciones que interpreta el banco y se afirma que, en cualquier caso, la existencia de posibilidad de cesión no significa que nos encontremos ante una cláusula negociada individualmente.

CUARTO.-Es jurisprudencia constante de esta sala (p.ej. y entre las más recientes, sentencias 1467/2024, de 6 de noviembre, 858/2024, de 17 de junio, y 203/2024 y 205/2024, las dos de 19 de febrero) que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador, y que a estos efectos son varios los factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de dicha ley, no solo el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector (en este sentido la referidas sentencias 1467/2024 y 203/2024), o el hecho de que se compre más de una vivienda de una misma promoción (por más que la compra de más de una sea se haya considerado un «muy cualificado indicio» por la sentencia 858/2024), toda vez que la adquisición de una sola vivienda no ha impedido apreciar la falta de finalidad residencial tras constatarse la concurrencia de otros de esos factores o indicios que permitieron colegir que su destino no iba a ser residencial (p.ej. sentencias 587/2023, 53/2022, de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero).

En concreto y por lo que aquí interesa, también se consideran indicios de una finalidad no residencial que la parte compradora tuviera ya otras viviendas (p.ej. la sentencia 205/2024 y las que en ella se citan); que la parte compradora, a quien incumbe su acreditación, no justifique el destino de la vivienda, bien porque guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de la compra (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 26 de julio, 379/2022 y 587/2023) o porque sus alegaciones sean vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco (p.ej. las sentencias 205/2024, 1229/2023, de 14 de septiembre, 587/2023, y 529/2023); y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a terceros (p.ej. la sentencia 1521/2023, de 6 de noviembre, y la citada 587/2023).

QUINTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el motivo segundo de casación deba ser estimado porque la sentencia recurrida se aparta de la jurisprudencia de esta sala al no valorar conforme a la misma los indicios concurrentes contrarios al destino residencial de la vivienda, oportunamente alegados por el banco desde un principio y no desvirtuados por las explicaciones ofrecidas por la parte demandante a lo largo del litigio.

En este sentido, es obvio que resulta especialmente relevante la referida cláusula cuarta, cuyos términos permiten interpretarla en el sentido defendido por el banco (y acogido por la propia sentencia recurrida -pág. 5-, por más que esta descarte que de la cláusula se deriven las consecuencias pretendidas por la entidad bancaria con el único argumento de que no consta que fuera una estipulación fruto de la negociación individual) sobre las dos alternativas por las que podía optar la parte compradora: a) transmitir la vivienda a terceros en el momento de su entrega; o b) llegada la fecha establecida (dos años desde la firma), recibir de la promotora la devolución de la cantidad anticipada con un interés anual del 5% por cada año, con la particularidad de que las partes contractuales reconocían que los compradores ya habían recibido por anticipado los 4.800 euros del primer año mediante descuento de los 96.000 que debían entregarse a cuenta (de ahí que no se discuta que se aceptaron letras solo hasta un importe de 91.200 euros). Se trata de una cláusula ciertamente singular, no estereotipada, que no se ha probado que forme parte de otros contratos de la misma promotora y promoción, y cuya interpretación en el conjunto del contrato ( art. 1285 CC) , teniendo en cuenta que no se fijó plazo alguno de entrega de la vivienda, permite considerar razonable la tesis que viene sosteniendo el banco desde su contestación a la demanda de que los compradores no tuvieron la intención de recibir la vivienda sino únicamente la de obtener un rendimiento económico con ella, bien con la plusvalía que obtuvieran al «dar el pase» a un tercero, o bien percibiendo un porcentaje del capital anticipado a la promotora en concepto de interés anual.

Esta tesis no viene sino a corroborarse por la circunstancia de que, pese a ser conocedores desde muchos años antes de que la vivienda no se les iba a entregar, los compradores no dirigieran reclamación alguna a la promotora hasta 2018, y también por la concurrencia de otros dos de los indicios que la jurisprudencia viene tomando en consideración para apreciar la existencia de una finalidad no residencial: que la compradora ya era dueña de otra vivienda en Alpedrete, dato que se silenció en la demanda, y que las explicaciones de los demandantes al respecto del destino residencial de la vivienda objeto de este litigio no son concluyentes ni tienen refrendo probatorio. En este último sentido, aunque la parte demandante, lejos de guardar silencio en su demanda sobre el destino de la vivienda, trató de justificar su utilización como residencia familiar argumentando que al ser de una sola planta era un inmueble más adecuado a las necesidades de los compradores ya que, por su avanzada edad, no podían subir escaleras, sin embargo tal característica física del inmueble no solo no ha sido acreditada por la parte que la alega (nada se dice al respecto en la demanda, donde se habla solo de vivienda unifamiliar de tipología pareada), sino que tampoco se compadece con la tipología de las viviendas contempladas en el planeamiento proyectado. A lo que cabe añadir, como argumento de cierre, que si, como vienen sosteniendo los demandantes, la compra por sus padres de la vivienda litigiosa respondía a una imperiosa necesidad, por la imposibilidad física o dificultad de los compradores para subir escaleras, esta razón difícilmente se compadece con el hecho de que el matrimonio (y luego la viuda) siguiera viviendo en la que era su residencia familiar en Alpedrete una vez que supieron que la de Guadarrama no se iba a construir.

SEXTO.-En consecuencia, la estimación del motivo segundo del recurso de casación hace innecesario examinar el motivo primero de dicho recurso y el recurso por infracción procesal, y determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en su lugar, estimando el recurso de apelación del banco, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar íntegramente la demanda.

SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación debió ser estimado.

En cuanto a las costas de la primera instancia, conforme al art. 394.1 LEC, procede imponerlas a la parte demandante porque la demanda se desestima totalmente.

OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª 8 LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.